泰州坡子街項(xiàng)目市場(chǎng)分析及投資測(cè)算報(bào)告

1、.：.；泰州坡子街工程市場(chǎng)分析及投資測(cè)算報(bào)告目 錄工程概略及周邊環(huán)境分析.地理位置 .工程現(xiàn)狀 .周邊環(huán)境 泰州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析.經(jīng)濟(jì)開展 .生活程度 .人口 泰州市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.泰州商業(yè)市場(chǎng)分析 .市場(chǎng)特點(diǎn) .市場(chǎng)供應(yīng) .需求 .未來趨勢(shì)分析.問卷調(diào)查分析泰州市住宅、辦公樓、酒店公寓市場(chǎng)分析 .住宅市場(chǎng)分析.辦公樓市場(chǎng)分析.酒店公寓市場(chǎng)分析工程SWOT分析及產(chǎn)品定位.工程SWOT分析 .工程風(fēng)險(xiǎn)提示.商業(yè)部分產(chǎn)品定位.產(chǎn)品定位.產(chǎn)品分區(qū).客戶定位.價(jià)錢定位.住宅、辦公、酒店式公寓部分產(chǎn)品定位營(yíng)銷推行.廣告戰(zhàn)略 .租售戰(zhàn)略 .租售面積確實(shí)定 .銷售進(jìn)度 .招商管理 .目的商戶設(shè)定與選擇

2、 .招商流程財(cái)務(wù)分析 .工程開發(fā)進(jìn)度方案.方案出賣為主的財(cái)務(wù)測(cè)算.方案出賣為主的財(cái)務(wù)測(cè)算.方案和方案的比較 結(jié)論和建議 第一章 工程概略及周邊環(huán)境分析. 地理位置本工程位于泰州市坡子街，為原金鷹服飾廣場(chǎng)、天福商城、鳳凰商場(chǎng)舊址。工程北面聚集了泰州商城、泰州第一百貨和錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)等眾多商業(yè)設(shè)備，是泰州市最為繁華的商業(yè)區(qū)；工程南面將建立貫穿東城河和西城河的護(hù)城河；工程?hào)|面是在建的濱河綠地廣場(chǎng)。人文、景觀、商業(yè)，獨(dú)一無(wú)二的地段優(yōu)勢(shì)，為本工程的開發(fā)提供了有利的條件。. 工程現(xiàn)狀年月坡子街進(jìn)展拆遷改造后建立本工程，目前，工程用地尚未拆遷終了，還有部分住宅用房待拆遷。工程曾經(jīng)于去年年底開場(chǎng)銷售，目前購(gòu)物中

3、心底層部分曾經(jīng)銷售%左右。該工程用地共六塊，土地用途為商業(yè)和住宅。較大的兩塊用地上規(guī)劃建造一個(gè)大型購(gòu)物中心，其下面三層為Shopping Mall, 上面四至六層為辦公用途；其他四塊用地規(guī)劃建造住宅，下面作為商業(yè)用途。工程主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)名 稱數(shù) 值占地面積平方米容積率.建筑密度.%綠化率.%地上部分平方米商業(yè)部分.辦公樓.住宅.酒店式公寓.屋頂樓梯間.合計(jì).地下部分平方米大賣場(chǎng)車庫(kù)及設(shè)備用房.合計(jì).車位部分個(gè)地上車位地下車位. 周邊環(huán)境工程周邊商業(yè)氣氛濃重，為泰州市最具影響力的商業(yè)區(qū)域。工程用地為原金鷹服飾廣場(chǎng)、天福商城、鳳凰商場(chǎng)舊址，而在周邊聚集了眾多的商業(yè)設(shè)備，工程北面為第一百貨，東進(jìn)西路對(duì)

4、面為泰州商城和錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)，工程南面為泰山購(gòu)物中心，工程?hào)|面曾經(jīng)建成濱河商貿(mào)城，在工程?hào)|面的新民路上依然聚集著較多的小商販，目前人流量比較大。工程?hào)|面已建成下沉式濱河綠地廣場(chǎng)，待工程南面貫穿東西城河后，該廣場(chǎng)將成為泰州市民的一大休閑場(chǎng)所。工程南面附近聚集了中國(guó)銀行、中信實(shí)業(yè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行等多家金融效力設(shè)備，東北面那么有中醫(yī)院北院和仁濟(jì)藥房，西面為大浦中心小學(xué)，各種生活配套非常齊全。工程北面的東進(jìn)路貫穿泰州東西，泰州市交通主干道之一的海陵路穿本地塊而過，可謂交通非常便利。第二章 泰州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析.經(jīng)濟(jì)開展近年來，泰州市經(jīng)濟(jì)開展迅速，GDP 延續(xù)多年堅(jiān)持兩位數(shù)增長(zhǎng)。年，泰州市GDP到達(dá).億元

5、，開場(chǎng)步入全國(guó)百?gòu)?qiáng)市行列，列第位。人均地域消費(fèi)總值元，增長(zhǎng).%。但從經(jīng)濟(jì)總量來看，泰州在江蘇省個(gè)地級(jí)市中相對(duì)較少，年都地域消費(fèi)總值排在第十位，僅高于宿遷、連云港和淮安三市，從城市規(guī)模以及整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力上看仍與其蘇中重要地域的位置難以匹配。. 生活程度年度，泰州市城市居民人均可支配收入元，增長(zhǎng).%；人均消費(fèi)性支出元，增長(zhǎng).%。全市城鎮(zhèn)職工平均工資元，增長(zhǎng).%。. 人口近年來，泰州市人口繼續(xù)下降。截至年末，泰州市戶籍總?cè)丝跒?萬(wàn)人，比上年下降.。其中，市區(qū).萬(wàn)人，增長(zhǎng).。全市城鎮(zhèn)人口比重到達(dá).%，較上年提高個(gè)百分點(diǎn)。第三章 泰州市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.商業(yè)市場(chǎng)分析.市場(chǎng)特點(diǎn)根據(jù)對(duì)泰州市商業(yè)市場(chǎng)以及居民

6、消費(fèi)的接觸了解后發(fā)現(xiàn)，泰州市商業(yè)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：整體消費(fèi)程度不高，以中檔消費(fèi)為主；影響居民消費(fèi)的主要要素是價(jià)錢，其次才是品牌，反映了泰州市居民對(duì)價(jià)錢的敏感度較高；人口構(gòu)造對(duì)消費(fèi)觀念的影響。目前泰州市年輕的群體很多在上海、蘇南，他們消費(fèi)主要在外地，而在本地的消費(fèi)群體以滿足生活必需品為主，主要去超市購(gòu)物，很少去其它商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；部分高收入群體選擇去外地進(jìn)展較高檔次的購(gòu)物消費(fèi)；地域差別對(duì)消費(fèi)的影響。目前泰州主要為本地消費(fèi)，其中七八成為城區(qū)居民消費(fèi)，其他二三層為周邊區(qū)域消費(fèi)者。消費(fèi)區(qū)域集中在工程周邊區(qū)域；交通情況對(duì)消費(fèi)者的影響。泰州市交通工具以自行車和摩托車為主，但主要商業(yè)街和商場(chǎng)等沒有足夠的停車場(chǎng)

7、所，無(wú)法駐留，對(duì)商業(yè)消費(fèi)影響較大；目前，泰州商業(yè)運(yùn)營(yíng)以服裝和餐飲為主，尚無(wú)運(yùn)營(yíng)情況特別好的運(yùn)營(yíng)種類，目前運(yùn)營(yíng)情況相對(duì)較好的為網(wǎng)吧等低消費(fèi)文娛場(chǎng)所和超市等，中高檔消費(fèi)群體比較有限。.市場(chǎng)供應(yīng)目前泰州市商業(yè)分布主要在以下幾個(gè)區(qū)域：第一百貨周邊區(qū)域沿東進(jìn)路沿線，分布了金貿(mào)大廈、時(shí)代購(gòu)物中心、太平洋電腦城、泰州市第一百貨、泰州商城、錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)、濱河商貿(mào)城、天孚銀樓珠寶世界等多個(gè)商業(yè)工程?？偯娣e約平方米。東進(jìn)路沿線主要商業(yè)分布工程稱號(hào)位置規(guī)模運(yùn)營(yíng)種類運(yùn)營(yíng)情況金貿(mào)大廈東進(jìn)西路/青年路約m家用電器、小家電等,主力店為蘇寧電器普通時(shí)代購(gòu)物中心東進(jìn)西路/青年路約m百貨、超市、餐飲、產(chǎn)權(quán)式酒店尚未開業(yè)太平洋電腦

8、市場(chǎng)東進(jìn)西路/青年路約m電腦主機(jī)、配件、電腦耗材運(yùn)營(yíng)較好泰州第一百貨東進(jìn)西路/海陵北路約m日用百貨運(yùn)營(yíng)較好泰州商城東進(jìn)西路/海陵北路約m服裝為主已封鎖錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)東進(jìn)東路/新民路約m日用百貨運(yùn)營(yíng)慘淡濱河商貿(mào)城東進(jìn)東路/新民路約m服裝、皮革、箱包、餐飲人氣缺乏，但出租率較高此外，在原坡子街周邊，分布了華聯(lián)商廈、月星廣場(chǎng)、泰山購(gòu)物中心等多個(gè)工程，總面積超越平方米。五一路沿線區(qū)域五一路沿線主要是海陵路和五一路的商業(yè)街以及在建的財(cái)富廣場(chǎng)后續(xù)部分。目前在海陵路和五一路上分布了一百多家沿街鋪面，以運(yùn)營(yíng)品牌服裝、鞋類、皮革、箱包、飾品等為主，鋪面面積在-平方米之間，總建筑面積估計(jì)約平方米。由于區(qū)域臨近坡子街

9、，且具有較好的文化底蘊(yùn)，加上坡子街正處于改造階段，坡子街原有的不少消費(fèi)者轉(zhuǎn)移到該區(qū)域。目前該區(qū)域運(yùn)營(yíng)較為勝利，一層沿街鋪面人流量比較大，運(yùn)營(yíng)效果較好，但二層運(yùn)營(yíng)較差，還有不少空鋪面，人流量非常少。不過財(cái)富廣場(chǎng)二期估計(jì)還將會(huì)有部分商業(yè)工程推出，保守估計(jì)將到達(dá)平方米。在五一路和青年路交匯處聚集了兩個(gè)新的商業(yè)工程，一個(gè)是泰山行宮步行街，建筑面積約平方米；另一個(gè)是現(xiàn)代城，建筑面積缺乏平方米。這兩個(gè)工程目前銷售情況均不樂觀，招商難度較大。文峰千家惠周邊區(qū)域這一區(qū)域擁有文峰千家惠商場(chǎng)、文峰千家惠超市、時(shí)代超市。文峰千家惠商場(chǎng)目前是泰州市運(yùn)營(yíng)規(guī)模最大、運(yùn)營(yíng)種類最齊全、運(yùn)營(yíng)情況最好的一家大型商場(chǎng),總面積約平方

10、米。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商場(chǎng)一樓的東側(cè)，相互之間連通的，總面積約平方米。時(shí)代超市位于它們的南側(cè)，間隔 米，面積約為平方米。此外，緊鄰時(shí)代超市還有即將搬遷的港澳家具城。濟(jì)川東路沿線區(qū)域本區(qū)域集中了太陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)和世紀(jì)聯(lián)華兩個(gè)較大的商業(yè)工程。太陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)位于濟(jì)川路和青年路交匯處，主力店是好易家裝飾城，總面積約平方米，附近還將有主營(yíng)板材、五金、綜合資料的二期工程啟動(dòng)。世紀(jì)聯(lián)華位于濟(jì)川路和鼓樓北路交匯處，主要為蓮花小區(qū)提供生活日需品，總面積約平方米，沿街部分轉(zhuǎn)租作餐飲和電信。此外，在泰州市西部揚(yáng)州路上的新港澳家具城約平方米，運(yùn)營(yíng)品牌家具，該工程出租率較高，目前月租金在元/平方米。江洲廣場(chǎng)附近的海

11、鳥家具市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)檔次較低，約萬(wàn)平方米。泰州市東部的泰東鎮(zhèn)南通路上分布有多個(gè)綜合市場(chǎng)，總建筑面積約平方米。主要是兩個(gè)較大的商業(yè)市場(chǎng)：蘇北商業(yè)廣場(chǎng)和溫泰小商品市場(chǎng)。蘇北商業(yè)廣場(chǎng)以運(yùn)營(yíng)床上用品、窗簾布匹、日用百貨、辦公用品、服裝零售、鞋帽針織、箱包、電器等為主，總面積約平方米。溫泰小商品市場(chǎng)分為四個(gè)區(qū)，以運(yùn)營(yíng)建材、服裝、百貨、鞋類、五金、電器等為主，總面積約平方米。此外，嘉誠(chéng)五金裝潢電器市場(chǎng)約平方米、永安裝飾資料零售市場(chǎng)約平方米，天中市場(chǎng)平方米。以上各主要商業(yè)設(shè)備累計(jì)面積到達(dá)萬(wàn)平方米，還不包括住宅底商以及規(guī)模較小的商業(yè)設(shè)備。此外，隨著部分規(guī)劃和在建中的商業(yè)工程陸續(xù)完成，如大學(xué)城附近的易初蓮花平方米，泰

12、州市的商業(yè)供應(yīng)非常迅猛，競(jìng)爭(zhēng)也將日趨猛烈。.需求 近年來，隨著居民生活程度的快速提高，社會(huì)消費(fèi)迅速添加。年，泰州市全社會(huì)消費(fèi)品零售額初次超越億元，到達(dá).億元，增長(zhǎng)達(dá).%。而從消費(fèi)構(gòu)造來看，仍以零售零售貿(mào)易為主。年，泰州市零售零售貿(mào)易業(yè)零售額到達(dá).億元，增長(zhǎng).%。其中，食品、飲料、煙酒類商品增長(zhǎng)達(dá).%，服裝、針紡織品類商品增長(zhǎng)%，日用品類增長(zhǎng).%，家用電器和音像器材類商品增長(zhǎng).%, 通訊器材類商品增長(zhǎng).%。此外，餐飲業(yè)增長(zhǎng)也很迅速，年至年，泰州市餐飲業(yè)零售額延續(xù)三年堅(jiān)持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，年為.億元，增長(zhǎng).%。年，泰州市居民可支配收入大幅度提高，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)達(dá).%, 農(nóng)民可支配收入增長(zhǎng).

13、%。收入的提高為居民改善生活提供了必要的條件，年，泰州市居民消費(fèi)支出增長(zhǎng)較快，市區(qū)居民生活消費(fèi)支出到達(dá)元，增長(zhǎng)%，農(nóng)民生活消費(fèi)支出到達(dá)元，增長(zhǎng).%。.未來趨勢(shì)分析從泰州市目前商業(yè)供應(yīng)和需求情況來看，商業(yè)供應(yīng)增長(zhǎng)較快。年新增了濱河商貿(mào)城、五星電器、蘇寧電器、九州商廈、金貿(mào)大廈、錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)等多個(gè)工程，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出泰州市GDP和居民可支配收入增長(zhǎng)速度。其結(jié)果是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈，幾家歡喜幾家愁。從泰州市目前的主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)運(yùn)營(yíng)情況來看，泰州市第一百貨、文峰千家惠、時(shí)代超市、世紀(jì)聯(lián)華超市、太平洋電腦市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況都不錯(cuò)，而錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)、濱河商貿(mào)城、泰州商城、泰山購(gòu)物中心等運(yùn)營(yíng)情況堪憂，泰州商城運(yùn)營(yíng)到如今約兩年時(shí)間

14、，如今曾經(jīng)封鎖。錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)不久又預(yù)備重新調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃，濱河商貿(mào)城雖然如今多數(shù)鋪面曾經(jīng)招商完成，但很少有人氣。根據(jù)前面的分析，估計(jì)到年底，泰州市主要的商業(yè)設(shè)備面積超越萬(wàn)平方米，這還不包括沿街商鋪以及住宅商鋪。而從泰州市開展來看，泰州市區(qū)還是以海陵區(qū)所在的老城區(qū)為主，新城區(qū)以及所轄四個(gè)市與市區(qū)的聯(lián)絡(luò)不夠親密，泰州市區(qū)的商業(yè)對(duì)周邊區(qū)域的輻射力不夠強(qiáng)，泰州市區(qū)商業(yè)工程所面對(duì)的消費(fèi)群體主要是泰州市區(qū)居民。目前，泰州市老城區(qū)人口約萬(wàn)人，人均擁有商業(yè)面積超越.平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出興隆國(guó)家人均商業(yè)面積.-平方米的程度。從泰州市商業(yè)業(yè)態(tài)來看：百貨商業(yè)過多。老城區(qū)內(nèi)目前有泰州市第一百貨、泰州商城、錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)、

15、濱河商貿(mào)城、月星廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、時(shí)代購(gòu)物中心、文峰千家惠、泰山購(gòu)物中心等多個(gè)工程，由于工程眾多，相距較近，商品種類與運(yùn)營(yíng)管理差別性不明顯，所以相互競(jìng)爭(zhēng)非常猛烈，導(dǎo)致多家商場(chǎng)瀕臨倒閉。大型超市運(yùn)營(yíng)情況較好，尤其是時(shí)代超市和世紀(jì)聯(lián)華，年，在大學(xué)城附近還將有易初蓮花開業(yè)，屆時(shí)，泰州市區(qū)大型超市供應(yīng)也將根本飽和。專業(yè)綜合市場(chǎng)仍有潛力。從泰州市目前的幾個(gè)專業(yè)綜合市場(chǎng)來看，家具市場(chǎng)曾經(jīng)有港澳家具城、海鳥家具城、好易家裝飾城等多個(gè)工程，即將開業(yè)的青年路、東進(jìn)西路上的時(shí)代購(gòu)物中心也將有一層作為家具市場(chǎng)，因此，泰州的家具市場(chǎng)根本飽和；目前，泰州市區(qū)僅有太平洋電腦市場(chǎng)，該工程規(guī)模較小，檔次不高，運(yùn)營(yíng)情況較好，而隨

16、著信息化的普及，電腦以及相關(guān)效力將會(huì)有非常大的增長(zhǎng)潛力，因此，電腦以及電腦耗材等專業(yè)市場(chǎng)前景較好；目前，泰州市較大的家電專業(yè)市場(chǎng)是五星電器城和蘇寧電器，其它的主要是綜合百貨中的家電市場(chǎng)，作為專業(yè)市場(chǎng)的蘇寧電器在競(jìng)爭(zhēng)中無(wú)疑占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。因此，家用電器市場(chǎng)未來增長(zhǎng)潛力不大。從年泰州市居民消費(fèi)增長(zhǎng)來看，通訊器材類增長(zhǎng)高達(dá).%，可以看出，未來幾年內(nèi)，泰州市通訊器材市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力非常大。目前，泰州市休閑文娛場(chǎng)所不少，舞廳、歌廳、咖啡吧、酒吧、健身房、美容美發(fā)中心、浴室等都有，但較為分散，沒有專門的休閑文娛一條街或者集中各種休閑文娛于一體的綜合休閑場(chǎng)所。未來幾年內(nèi)，隨著居民生活程度的提高，精神消費(fèi)將更為突出

17、，具有精神消費(fèi)功能的休閑文娛業(yè)將迎來快速開展的黃金時(shí)期。泰州市的餐飲業(yè)不甚興隆，這與當(dāng)?shù)鼐用裆畛潭认⑾⑾嚓P(guān)。一方面，上規(guī)模、上檔次的大酒店、大排擋等較少，運(yùn)營(yíng)情況也不甚理想。另一方面，沿街小吃生意紅火，尤其是財(cái)富廣場(chǎng)邊上的海陵路，人流如織，路邊上的小吃小販運(yùn)營(yíng)情況非常好。此外，泰州市現(xiàn)有的兩家肯德基運(yùn)營(yíng)情況也不甚理想，很少出現(xiàn)滿座的情形，闡明泰州市消費(fèi)程度有待提高，餐飲消費(fèi)還有待晉級(jí)。綜上所述，泰州市現(xiàn)有的商業(yè)功能單一，還不具備同時(shí)提供購(gòu)物、休閑、文娛、餐飲等多種功能，以致于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈，許多商家運(yùn)營(yíng)困難；運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)單一、不注重運(yùn)營(yíng)管理與整體籠統(tǒng)等也是個(gè)比較突出的問題。因此，具備購(gòu)物、休閑、文

18、娛、餐飲以及旅游觀光等多功能于一體的綜合性消費(fèi)場(chǎng)所是泰州市商業(yè)的必然開展趨勢(shì)，而完善的運(yùn)營(yíng)管理和運(yùn)營(yíng)效力也是泰州市商業(yè)開展的必然要求。.問卷調(diào)查分析調(diào)研問卷的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果如下：現(xiàn)有的店面運(yùn)營(yíng)方式和傾向于獲取店面的方式問卷調(diào)查顯示，目前泰州絕大部分運(yùn)營(yíng)者是租賃商鋪運(yùn)營(yíng)，只需少數(shù)運(yùn)營(yíng)者擁有產(chǎn)權(quán)商鋪。與之對(duì)應(yīng)的是，將近一半運(yùn)營(yíng)者希望未來?yè)碛斜救说漠a(chǎn)權(quán)商鋪，反映了泰州是相當(dāng)部分運(yùn)營(yíng)者有購(gòu)買產(chǎn)權(quán)商鋪的意圖。對(duì)目前的營(yíng)業(yè)情況的稱心程度問卷調(diào)查顯示，大約%的運(yùn)營(yíng)者表示對(duì)目前的運(yùn)營(yíng)情況感到稱心，超越半數(shù)%表示目前運(yùn)營(yíng)情況普通，只需%的運(yùn)營(yíng)者表示不稱心。假設(shè)有更適宜的商鋪出租或出賣，選擇新的商鋪進(jìn)展運(yùn)營(yíng)或者投資

19、問卷調(diào)查顯示，約有%的運(yùn)營(yíng)者表示，假設(shè)有更適宜的商鋪出租或出賣，會(huì)選擇新的商鋪進(jìn)展運(yùn)營(yíng)或者投資。闡明泰州市的商鋪市場(chǎng)還有較大開展空間，尤其是規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理較好的商業(yè)設(shè)備，運(yùn)營(yíng)者情愿而且需求尋覓他們可以接受且以為有利可圖的商鋪，新入市的商鋪是他們的目的選擇。以為店鋪運(yùn)營(yíng)情況的主要影響要素問卷調(diào)研發(fā)現(xiàn)，運(yùn)營(yíng)者最關(guān)注的是商鋪所在的地段，占到被訪者總數(shù)的%；其次是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、商品種類和本身運(yùn)營(yíng)方式；而店面裝修、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理等僅占到%。反映了泰州市商業(yè)運(yùn)營(yíng)還停留在較低檔次，運(yùn)營(yíng)者不是很注重店鋪的環(huán)境與籠統(tǒng)等。商鋪方式問卷調(diào)查顯示，對(duì)于商鋪方式，絕大多數(shù)%的運(yùn)營(yíng)者傾向于選擇店中鋪，即商場(chǎng)或購(gòu)物中心中的鋪位

20、或柜臺(tái)，僅有%的運(yùn)營(yíng)者表示傾向于選擇市場(chǎng)類商鋪，%的運(yùn)營(yíng)者表示傾向于選擇沿街鋪面。商鋪建筑面積平方米問卷調(diào)查顯示，-平方米的店鋪?zhàn)钍苓\(yùn)營(yíng)者歡迎，-M,-M,-M幾個(gè)范圍內(nèi)均在%-%之間。而M以下僅%。價(jià)錢接受程度問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，%的運(yùn)營(yíng)者只可以接受元的月租金，按照平均每個(gè)鋪面平方米計(jì)算，每平方米月租金約為元。大約%的運(yùn)營(yíng)者可以接受月租金程度為-元，折算成每平方米月租金-元。可以接受超越元/平方米月租金的不到%。當(dāng)采用購(gòu)買方式時(shí)，%的運(yùn)營(yíng)者表示可以接受售價(jià)在元/平方米以內(nèi)的商鋪，%的運(yùn)營(yíng)者可以接受售價(jià)在-元/平方米的商鋪，超越元/平方米的商鋪僅%運(yùn)營(yíng)者表示可以接受。闡明對(duì)于價(jià)錢很高的商鋪，本地運(yùn)營(yíng)

21、者還有一定的心思差距，還必需主要依賴外來品牌運(yùn)營(yíng)者。調(diào)查顯示，對(duì)于商鋪總價(jià)，%的運(yùn)營(yíng)者表示可以接受萬(wàn)元以內(nèi)的商鋪，%的運(yùn)營(yíng)者心思接受總價(jià)在萬(wàn)元以下，可以接受-萬(wàn)元總價(jià)的占%，超越萬(wàn)元的僅%。這闡明泰州市運(yùn)營(yíng)者所能接受的商鋪總價(jià)還比較有限，根本上以萬(wàn)元以內(nèi)的小商鋪為主按照元/平方米計(jì)算，面積在平方米以內(nèi)。對(duì)于面積較大的商鋪還必需依賴外來運(yùn)營(yíng)者。對(duì)坡子街商業(yè)前景%的運(yùn)營(yíng)者表示看好坡子街的商業(yè)前景，僅有%的運(yùn)營(yíng)者明確表示不看好。闡明坡子街確實(shí)存在較為明顯的地段優(yōu)勢(shì)，為多數(shù)泰州市運(yùn)營(yíng)者所看好。根據(jù)以上分析結(jié)果以及在市場(chǎng)調(diào)查過程中與當(dāng)?shù)厥忻竦臏贤私?，就泰州市商業(yè)市場(chǎng)可以得出以下結(jié)論：商鋪投資需求較大調(diào)

22、查顯示，目前屬于投資的受訪者比例只需%，而傾向于購(gòu)買商鋪的受訪者達(dá)%，相對(duì)目前的投資者數(shù)量有較大空間。小面積、低總價(jià)商鋪較為受歡迎調(diào)查顯示，面積在-平方米之間，總價(jià)在萬(wàn)以下的商鋪較為受歡迎，這與泰州市居民的購(gòu)買力有關(guān)，大面積的商鋪總價(jià)較高，普通投資者很難接受。運(yùn)營(yíng)管理與運(yùn)營(yíng)方式未受注重調(diào)查顯示，商鋪的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理并沒有被運(yùn)營(yíng)者所注重，各個(gè)商家各自為政，因此容易呵斥無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，很難聚集到足夠人氣。對(duì)本工程地段認(rèn)同度較高由于本工程地段原為泰州市最繁華的商業(yè)中心，在泰州市居民中有著無(wú)與倫比的知名度，多數(shù)運(yùn)營(yíng)者比較看好本工程地段的商業(yè)前景。第四章、泰州市住宅、辦公樓和酒店公寓市場(chǎng)分析.泰

23、州市住宅市場(chǎng)分析泰州目前在售的樓盤主要集中在泰州老城區(qū)和新區(qū)，也就是東西至江州廣場(chǎng)、東進(jìn)廣場(chǎng)，南北至鳳凰路和揚(yáng)州路的四方區(qū)域內(nèi)，目前在售的物業(yè)主要是：泰州主要在售樓盤匯總表年月工程稱號(hào)位置建筑形狀價(jià)錢總價(jià)備注盛和花園泰高路/鳳凰路多層、小高層、聯(lián)體別墅小高層左右，多層售完萬(wàn)在售，目前泰州最大樓盤西湖翠苑汽車南站附近多層、聯(lián)體和獨(dú)棟別墅元多，疊加，獨(dú)棟多層萬(wàn)，疊加萬(wàn)，獨(dú)棟萬(wàn)位于新區(qū)的大盤，但銷售情況不如盛和花園鵬欣麗都東進(jìn)東路小高層小高層均價(jià)萬(wàn)老城區(qū)目前在售的大盤錦繡華庭城南板塊多層元萬(wàn)在售景泰苑城南新區(qū)小高層均價(jià)在萬(wàn)位于新區(qū)的純小高層樓盤蓮花六區(qū)城南新區(qū)多層均價(jià)在萬(wàn)民意工程的代表作鳳凰花園城東

24、板塊別墅均價(jià)萬(wàn)根本售完鵬欣麗園城南板塊多層含車庫(kù)萬(wàn)根本售完陽(yáng)光花園迎春路幢多層元萬(wàn)萬(wàn)被內(nèi)定終了啟鼎花園東風(fēng)路號(hào)多層元萬(wàn)根本售完泰州住宅市場(chǎng)價(jià)錢變動(dòng)分析年月工程稱號(hào)開盤價(jià)錢如今價(jià)錢漲幅新世界花園%盛和花園多層%天陽(yáng)花園%榮星公寓%怡景花園%黃金家園%西湖翠苑%附注：開盤價(jià)錢普通是一期期房?jī)r(jià)錢，如今價(jià)錢，大盤指期的價(jià)錢，售完樓盤取二手房?jī)r(jià)錢，普通不包含稅費(fèi)。從“泰州住宅市場(chǎng)價(jià)錢變動(dòng)表中，不難看出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)昌盛，泰州的房?jī)r(jià)這里主要是普通商品住宅價(jià)錢繼續(xù)走高，他們沒有泰州整體價(jià)錢的漲幅，但從上述個(gè)案分析后，泰州這兩年房?jī)r(jià)年均漲幅至少在%以上，不亞于上海、南京等熱點(diǎn)城市，只不過由于泰州起點(diǎn)低

25、，所以絕對(duì)值并不高。由于泰州老城區(qū)成片的破舊住宅需求改造，因此泰州人改善居住條件的愿望非常迫切，去年商品房成交面積約萬(wàn)平方，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，因此住宅尤其是市中心區(qū)域的商品住宅，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。目前在泰州，老城區(qū)和新城區(qū)的住宅略有不同，新區(qū)住宅以大盤為主，物業(yè)類型也覆蓋了多層、小高層和別墅等等，如盛和花園和西湖翠庭均是泰州目前在售的較大的樓盤代表，而老城區(qū)更多的是以普通多層為主的中小型樓盤，如陽(yáng)光花園僅幢多層。在價(jià)錢上，目前老城區(qū)的住宅單價(jià)普通為元/平米，總價(jià)在萬(wàn)之間，如新世紀(jì)花園、榮星公寓、怡景花園、黃金家園等，新區(qū)的多層住宅普通在元/平米左右，如盛和花園和西湖翠庭，其開盤均價(jià)都低于元

26、/平米，但由于樓盤質(zhì)量?jī)?yōu)良去化情況很好，在后期價(jià)錢有明顯的上升，目前多層根本售磬了。小高層產(chǎn)品在泰州還不是主流的物業(yè)類型，目前主要在一些大盤中有存在，如鵬欣麗都和新區(qū)的盛和花園等，但價(jià)錢根本都在元左右了，明顯高于多層住宅。曾經(jīng)售完的小高層產(chǎn)品是位于老城區(qū)的黃金家園，為幢層的，闡明泰州市民對(duì)此類住宅接受情況比較樂觀。但是目前泰州尚沒有高層住宅，且由于物業(yè)管理費(fèi)的提高，泰州市民的接受程度未必很理想。別墅類產(chǎn)品主要針對(duì)高端客戶，整體來看，純別墅產(chǎn)品沒有出現(xiàn)，主要還是大盤中有疊加和聯(lián)體別墅的存在，或者有部分獨(dú)棟別墅，普通疊加別墅價(jià)錢在元/平米，獨(dú)棟別墅價(jià)錢普通在元左右，花園面積另行計(jì)算。由于泰州整體別

27、墅供應(yīng)量很小，目前市場(chǎng)消化程度比較正常。值得指出的是，老城區(qū)和新區(qū)雖然從地理上是相銜接的普通把濟(jì)川路以南部分當(dāng)作泰州新城區(qū)，但由于起步晚，商業(yè)、文娛、餐飲和文化醫(yī)療教育等設(shè)備遠(yuǎn)不如老城區(qū)成熟，因此雖然營(yíng)建了大批新住宅區(qū)，比如蓮花住宅區(qū)，但無(wú)論是價(jià)錢和市場(chǎng)接受度都不如老城區(qū)一些質(zhì)量不怎樣高的新樓盤，很多人在新區(qū)購(gòu)置了物業(yè)并沒有居住，或出租或預(yù)備轉(zhuǎn)手套取利潤(rùn)，因此新區(qū)住宅的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要高于老城區(qū)，去化速度也不如老城區(qū)，這種情況假設(shè)干年內(nèi)難以防止。.泰州市辦公樓市場(chǎng)分析從嚴(yán)厲意義上講，泰州目前并沒有完好的寫字樓市場(chǎng)，由于泰州雖然有一些硬件上能稱之為辦公樓的物業(yè)，但真正進(jìn)入市場(chǎng)賺取租金維持運(yùn)營(yíng)的很少，中

28、高檔的辦公樓集中在新區(qū)，但主要是國(guó)有大型壟斷企業(yè)自建自用的，如中國(guó)挪動(dòng)、泰州電信、以及能源、銀行、建立等系統(tǒng)本人擁有的辦公樓，很少對(duì)外出租甚至出賣。新區(qū)有部分產(chǎn)權(quán)辦公物業(yè)，呈現(xiàn)出規(guī)模小、檔次低、用途混雜的特點(diǎn)，比如金色廣場(chǎng)、太陽(yáng)廣場(chǎng)、金茂廣場(chǎng)等，普通底層作為招商用，樓上部分作為辦公樓招租，根本面向當(dāng)?shù)氐闹行⌒推髽I(yè)或部分投資客。泰州目前中高檔辦公樓匯總稱號(hào)位置備注中國(guó)工行大樓東進(jìn)西路和青年路自用泰州電信大樓鳳凰東路層，自用中國(guó)聯(lián)通大樓鳳凰東路自用江蘇一建鳳凰東路層，部分對(duì)外招租金茂廣場(chǎng)東進(jìn)西路和青年路底層蘇寧電器，樓上招租中國(guó)銀行人民路和青年路自用泰州辦公樓市場(chǎng)潛力分析：辦公樓市場(chǎng)的開展與一個(gè)城

29、市的整體經(jīng)濟(jì)程度是親密相關(guān)的。泰州目前的經(jīng)濟(jì)開展程度與一線城市上海沒有可比性，與省會(huì)城市南京也存在宏大落差，與經(jīng)濟(jì)興隆的二、三線城市如蘇錫常，也至少有年以上的間隔 。但是泰州在江蘇實(shí)行“沿江開發(fā)戰(zhàn)略后，面臨一個(gè)比較好的歷史開展機(jī)遇，作為蘇中一個(gè)重要城市，泰州有其本身優(yōu)勢(shì)，目前第三產(chǎn)業(yè)的開展速度也非?？?，并且有春蘭、楊子江藥業(yè)等支柱型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，因此消費(fèi)型和效力型行業(yè)都有比較好的開展前景，對(duì)未來辦公樓市場(chǎng)的開展提供了有力的支撐。泰州未來辦公樓需求群體特征分析：從北京、上海等擁有完備寫字樓市場(chǎng)的城市客戶群體類型分析，主要是大型消費(fèi)型企業(yè)的研發(fā)、管理中心，外商投資企業(yè)的總部、國(guó)內(nèi)金融貿(mào)易企業(yè)，律師行、

30、會(huì)計(jì)師行等專業(yè)型機(jī)構(gòu)。結(jié)合泰州城市的實(shí)踐情況， 參考大城市辦公樓客戶群的構(gòu)成，泰州未來辦公樓主要運(yùn)用群體是：泰州本地中小型商業(yè)貿(mào)易零售企業(yè)，以服裝、家電、五金、醫(yī)藥、電信為主，他們對(duì)辦公場(chǎng)所的要求是面積小，普通在平方米，帶有居住和會(huì)客的功能，交通便利，分開運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所近；泰州周普及下屬城鎮(zhèn)的制外型企業(yè)在泰州設(shè)立辦事處和銷售中心，以及江蘇省內(nèi)企業(yè)駐泰州的辦事處，對(duì)辦公場(chǎng)所的要求是兼帶居住功能，面積合理租金廉價(jià)，位于市中心區(qū)域，出入方便；泰州本地效力類專業(yè)機(jī)構(gòu)，如會(huì)計(jì)師事物所、律師行、咨詢和廣告公司等，他們對(duì)辦公部分的要求是中央商務(wù)區(qū)、面積合理、物業(yè)和信息配置良好，交通便利；泰州和周遍投資客，比較看中

31、市中心、面積合理總價(jià)不高，轉(zhuǎn)手方便兼帶居住和辦公兩重性質(zhì)的辦公樓。.泰州酒店公寓市場(chǎng)分析由于坡子街工程體量龐大，在規(guī)劃方案中，也涉及到了酒店式公寓，因此他們?cè)谧鍪袌?chǎng)分析時(shí)也把泰州的酒店市場(chǎng)作了調(diào)查和分析。泰州目前的酒店比較集中，主要分布在老城區(qū)中心和新區(qū)的鳳凰路沿線。泰州的星級(jí)酒店比較少，目前四星和準(zhǔn)四星酒店一共家，即泰州賓館和金錢豹國(guó)際大酒店，三星極酒店是花園假日、銀河賓館、原野大酒店。從目前來看，隨著泰州在“蘇中崛起，經(jīng)濟(jì)開展看好，因此酒店市場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)情況比較理想，市內(nèi)高星級(jí)酒店出租率居高不下，主要客戶是政府及非政府會(huì)議、來泰州經(jīng)商和辦公人士，少量旅游者。泰州主要星級(jí)酒店匯總表酒店稱號(hào)位置

32、星級(jí)規(guī)范建筑形狀客房套數(shù)房?jī)r(jià)范圍出租率金錢豹國(guó)際大酒店鳳凰東路號(hào)準(zhǔn)四星級(jí)一幢層套元標(biāo)房較高花園假日鳳凰東路三星級(jí)一幢層約套較高銀河賓館西倉(cāng)路三星級(jí)幢層約套標(biāo)房普通原野大酒店?yáng)|進(jìn)路與南通路三星級(jí)一幢層套普通國(guó)泰賓館鼓樓南路號(hào)二星級(jí)一幢層套較高新嘉年華酒店青年南路、永泰路無(wú)星級(jí)一幢層普通泰州的酒店式公寓產(chǎn)品出現(xiàn)得比較晚，目前市中心一共 個(gè)工程。金通現(xiàn)代城曾經(jīng)銷售終了，由于體量適中，地段良好，起初定價(jià)也不高左右，總價(jià)在萬(wàn)，因此銷售情況非常理想。而地段更好的“巴黎光陰產(chǎn)權(quán)式酒店，目前推出套在銷售，由于其價(jià)錢定位較高單價(jià)元/平米，總價(jià)萬(wàn)，而且和商業(yè)部分相銜接，因此銷售情況只能說普通。但其年返租，每年%的

33、報(bào)答率的銷售方式，顯然自創(chuàng)了大城市投資類產(chǎn)品的銷售方式，但泰州地域的接受程度，只能說是普通。泰州酒店式公寓匯總表工程稱號(hào)位置建筑形狀價(jià)錢總價(jià)備注巴黎光陰青年路/東進(jìn)路一幢層，梯戶，合計(jì)套，樓以下是時(shí)代超市。元/平米.萬(wàn)全裝修帶電器目前在售的是層的部分，但銷售情況。開發(fā)商提供年%的報(bào)答。金通現(xiàn)代城五一路/青年路一幢層開盤時(shí)元/平米萬(wàn)全裝修曾經(jīng)銷售終了。第五章、工程SWOT分析和產(chǎn)品定位.工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength商業(yè)中心地段優(yōu)越本工程地處泰州老城區(qū)中心位置，是傳統(tǒng)商業(yè)中心；其商業(yè)位置在本地人心目中有不可替代的作用。原先在此經(jīng)商者及本地居住者都對(duì)之懷有濃郁的區(qū)域情結(jié)，為本工程后期銷售打下

34、良好人氣根底。交通便利四通八達(dá)本工程四面臨街，北面即為東西向主干道東進(jìn)路，公交線路眾多；南北向主干道青年路、鼓樓路分別間隔 本工程不到米，對(duì)外交通樞紐汽車西站間隔 本工程不到公里，為引導(dǎo)各區(qū)人流會(huì)聚以及外地旅游客源發(fā)明有利交通條件。環(huán)境景觀添加賣點(diǎn)本工程被東城河、西城河三面環(huán)繞，是泰州城區(qū)內(nèi)主要景觀地帶，隨著沿河治理整頓，其景觀功能將會(huì)逐漸得到表達(dá)，為本工程后期住宅部分入市加分。周邊配套設(shè)備完備地處老城區(qū)中心位置，本工程周邊米范圍內(nèi)銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校配套設(shè)備具全，方便日常生活及辦公需求。地塊外形規(guī)那么便于規(guī)劃本工程地塊規(guī)整，由海陵路、天祿路天然分割，可以節(jié)省建立本錢。另外工程規(guī)模較大、易于

35、一致規(guī)劃、合理配套，構(gòu)本錢身風(fēng)格，在后期銷售中樹立品牌籠統(tǒng)。 優(yōu)勢(shì)Weakness大規(guī)模改造建立破壞商業(yè)氣氛市中心區(qū)域的大規(guī)模拆遷改造致使原有的商業(yè)氣氛被大大破壞，百貨零售運(yùn)營(yíng)慘淡，商場(chǎng)一層租金普遍跌至元/平米/天以下。而另一方面，五一路等商業(yè)街的崛起大大沖擊一百商圈，消費(fèi)人流被分流，一百等傳統(tǒng)百貨的衰敗使得市中心商業(yè)凝聚力大大減弱。小商戶難以維持、紛紛撤走，原有商業(yè)價(jià)值一落前丈。這種局面對(duì)于本工程吸引外來投資者及本地商戶運(yùn)營(yíng)者非常不利。工程體量大建立周期長(zhǎng)本工程將近萬(wàn)平米的商業(yè)體量使得建立周期和銷售周期都相對(duì)較長(zhǎng)；層高的商業(yè)中心設(shè)計(jì)使得高樓層商鋪的去化難度更大；資金投入大而回籠速度慢，后期不

36、可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)也變大。投資總價(jià)過高客戶面窄本工程商鋪面積一層分割普遍在平方米之間，總價(jià)到達(dá)萬(wàn)以上；與財(cái)富廣場(chǎng)和錦泰城市購(gòu)物廣場(chǎng)萬(wàn)一層沿街相比大大抬高了投資門檻，這也必將延伸銷售周期。時(shí)機(jī)Opportunity政府大力扶持根據(jù)近期規(guī)劃，泰州要加大力度改造老城區(qū)，而本工程是泰州市老城改造的重中之重，是規(guī)劃中金融商貿(mào)區(qū)的中心，市政府不斷予以高度關(guān)注。周邊城市環(huán)境的改善、道路配套的完善都將為本工程發(fā)明良好的外部條件。外地開發(fā)商大量涌入隨著近年來泰州開發(fā)建立腳步加快，上海、無(wú)錫、常州等各地開發(fā)商大量涌入，帶來先進(jìn)的開發(fā)理念和建立閱歷，同時(shí)也帶動(dòng)泰州的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速生長(zhǎng)、有利于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化。市場(chǎng)引

37、導(dǎo)創(chuàng)新目前泰州的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，比起常州、南京都有很大的間隔 。無(wú)論是商業(yè)還是住宅當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)建造程度都還在初級(jí)階段，市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)形狀新穎、運(yùn)營(yíng)較好的大型商業(yè)中心，假設(shè)本工程能從較高起點(diǎn)出發(fā)，引進(jìn)先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、灌輸新穎的居住、消費(fèi)理念，那么將成為泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。吸引投資目光泰州不斷增長(zhǎng)的人均可支配收入和居民儲(chǔ)蓄余額顯示出大量未被釋放的潛在消費(fèi)需求；而隨著泰州城市建立加快，對(duì)外的知名度和影響力也在不斷提升。如能有效引導(dǎo)本地投資需求和吸引外地投資客戶將是本工程快速去化的關(guān)鍵。要挾Threat市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力今年本工程周邊公里范圍內(nèi)新建商住綜合工程將到達(dá)萬(wàn)平方米，包括財(cái)富廣場(chǎng)二期及鵬欣麗都

38、的商業(yè)工程部分，都將在年內(nèi)上市?！谤i欣先期小高層住宅的熱銷為其后期商鋪預(yù)熱打下良好的市場(chǎng)根底；財(cái)富廣場(chǎng)一期沿街商鋪的銷售和開業(yè)旺場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況為其博得了市場(chǎng)口碑和起到極佳的市場(chǎng)號(hào)召力。相對(duì)于這兩個(gè)工程，本案在搶占市場(chǎng)先機(jī)方面已失去優(yōu)勢(shì)。供應(yīng)量的壓力此外，新區(qū)萬(wàn)平方米的大型商業(yè)綜合工程新紀(jì)元商業(yè)廣場(chǎng)也已啟動(dòng)，對(duì)于地域選擇面較廣的投資客戶的爭(zhēng)奪將趨于猛烈。對(duì)直接及潛在競(jìng)爭(zhēng)工程的追蹤調(diào)研將是本工程制定營(yíng)銷戰(zhàn)略的重要根據(jù)。.工程風(fēng)險(xiǎn)提示商鋪銷售風(fēng)險(xiǎn)主要商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況差影響投資自信心隨著年年泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)開場(chǎng)上升，產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售如火如荼，僅市中心區(qū)域就有財(cái)富廣場(chǎng)、錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)、府前路商業(yè)街、泰山行宮商業(yè)步行街

39、等多個(gè)大中型工程投入市場(chǎng)。但是這些工程于年底至年初交付運(yùn)用后的運(yùn)營(yíng)情況卻多數(shù)差強(qiáng)者意，一層沿街租金從元/平方米/天迅速下降至目前的元/平方米/天以內(nèi)，投資報(bào)答率從%下降至%。面對(duì)這樣市場(chǎng)局面部分中短期投資客戶自信心將會(huì)大跌，過熱的商鋪市場(chǎng)也會(huì)開場(chǎng)降溫，未來價(jià)錢的提升將不會(huì)非常樂觀，對(duì)于本工程試圖沖擊元/平方米以上的高額利潤(rùn)也將會(huì)非常困難。高樓層商鋪的銷售壓力目前泰州已運(yùn)營(yíng)中的商業(yè)物業(yè)普遍存在層以上甚至層以上人氣嚴(yán)重缺乏、商業(yè)價(jià)值低靡的情況，因此對(duì)于高樓層商鋪銷售多數(shù)采取包租、辦公樓如錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)、府前路商業(yè)街等或酒店時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心的方式進(jìn)展銷售。但“錦泰的、層商鋪包租年%一次性返還實(shí)踐是打了

40、個(gè)折；、層的“全裝修辦公樓 元/平方米的價(jià)錢還有不少于個(gè)點(diǎn)的折扣可談，去除全部裝修本錢和各種方式的明折暗扣，其最后的實(shí)踐價(jià)錢都不會(huì)超越元/平方米。根據(jù)目前泰州出租型辦公樓市場(chǎng)需求較小、市場(chǎng)租金行情彷徨在.元/平方米/天左右計(jì)算，投資報(bào)答率只需.%?！皶r(shí)代層的產(chǎn)權(quán)式酒店可說是“另辟蹊徑，經(jīng)過年%的返租銷售營(yíng)造了“貌似酒店的投資產(chǎn)品。然而實(shí)踐上由于根本沒有可供擔(dān)保的酒店運(yùn)營(yíng)公司去執(zhí)行酒店運(yùn)作，所謂的產(chǎn)權(quán)式酒店完全是先期回籠資金的一個(gè)營(yíng)銷噱頭?？梢灶A(yù)見這種“產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)泰州的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生何種負(fù)面影響。從上述市場(chǎng)案例可知，高樓層商鋪的后期銷售壓力宏大，其目前的市場(chǎng)情況甚至低于住宅的銷售價(jià)錢，且未來

41、極易成為死鋪。假設(shè)長(zhǎng)期持有對(duì)招商又是一個(gè)考驗(yàn)，并且也不符合他們公司一向的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。招商難度大對(duì)后期銷售奉獻(xiàn)小為緩解后期的銷售壓力，采取前期招商、引入中心主力店的方法被許多商業(yè)工程所采用。但是對(duì)于像泰州這樣的中小城市要引入主力店的存在頗多難點(diǎn)。首先，在拆遷未完成、工程建立沒有正式啟動(dòng)前，大型商家普通不會(huì)簽定正式協(xié)議，而意向性談判那么不確定性要素較多，區(qū)域內(nèi)越來越多的商業(yè)物業(yè)也使零售商或效力商有更多的選擇時(shí)機(jī)。其次，零售商在思索租金時(shí)是以商圈內(nèi)租金程度做為參考，而非以物業(yè)投資方式計(jì)算，假設(shè)為了借助其品牌知名度或市場(chǎng)號(hào)召力帶動(dòng)客戶群、添加人氣、推進(jìn)物業(yè)銷售而引入的話，那么必需犧牲一部分租金利益作為代

42、價(jià)。這也是主力店招商的難度所在。另外，一些大型零售商通常會(huì)對(duì)商業(yè)物業(yè)設(shè)備有其特殊要求，如在工程前期謀劃階段未進(jìn)展準(zhǔn)確功能定位就進(jìn)展設(shè)計(jì)施工，那么后期發(fā)現(xiàn)問題就能夠牽涉到改造及額外資金投入，甚至能夠墮入談判瓶頸。因此，在沒有專業(yè)商業(yè)公司介入、而我公司又沒有任何招商閱歷的情況下，去運(yùn)作如此大型商業(yè)工程的招商任務(wù)將是攀爬探求、舉步維艱的，由此付出的“學(xué)費(fèi)本錢也應(yīng)思索在風(fēng)險(xiǎn)之內(nèi)。 目的客源定位不清本工程的前期定位包括面積分割無(wú)不是以本地自營(yíng)客戶為主要目的消費(fèi)群。但是從目前已售商業(yè)工程來看，買家仍以本地及周邊地域投資客為主，自營(yíng)客戶所占比例相當(dāng)有限，這是其一。根據(jù)零售商的運(yùn)作，即使有銀行按揭貸款，購(gòu)買物

43、業(yè)所需的四成購(gòu)房款也足以使其興辦三、四家同樣規(guī)模的分店；且一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，導(dǎo)致此店無(wú)法生存時(shí)，零售商多數(shù)采取撤走的方法以防止更大損失。假設(shè)自置物業(yè)那么要死撐下去，而物業(yè)能否升值尚未可知。因此希望以運(yùn)營(yíng)獲取利潤(rùn)的零售商直接買下物業(yè)，只是一些開發(fā)商一相情愿的想法，此其二。要順利去化本工程將近萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，僅依托本地消費(fèi)力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。且經(jīng)過年幾輪商鋪產(chǎn)品的集中供應(yīng)，本地購(gòu)買力已接近飽和。大力拓展異地客戶資源、擴(kuò)展客戶受眾面將是工程銷售的重心所在。另外，在城市建立重心南移、新城高速開展的情況下，老城區(qū)對(duì)外商業(yè)輻射力大大減弱。區(qū)域內(nèi)萬(wàn)人口對(duì)應(yīng)了超越萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，有限的消費(fèi)力和仍在不斷膨脹

44、的商業(yè)建立，如何吸引買家繼續(xù)投資于商鋪將是本工程面臨的最大潛在風(fēng)險(xiǎn)。高層住宅市場(chǎng)接受度目前泰州住宅市場(chǎng)主流仍是多層，超越層的高層住宅產(chǎn)品尚未出現(xiàn)。對(duì)于本工程高層住宅設(shè)計(jì)將面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來源以下幾方面：高物業(yè)管理費(fèi)與低得房率的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)高層住宅無(wú)可防止會(huì)降低得放率和提高物業(yè)管理和維護(hù)本錢。與多層住宅相比其“性價(jià)比明顯降低。假設(shè)沒有其他產(chǎn)品附加值支撐的情況下，要顯著抬高高層住宅價(jià)錢將很難獲得的市場(chǎng)認(rèn)同工程本身?xiàng)l件導(dǎo)致住宅產(chǎn)品無(wú)法向高端化開展由于建造在商場(chǎng)之上，混合型物業(yè)質(zhì)量先天難以提高；商場(chǎng)的規(guī)劃使得住宅底層大堂等設(shè)備也無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)，高檔住宅的所要求尊崇感也就無(wú)法表達(dá)。高層、中檔住宅的定位不能不

45、說是個(gè)遺憾，對(duì)爭(zhēng)取高層次客戶群體也是一個(gè)妨礙。傳統(tǒng)居住習(xí)慣對(duì)新產(chǎn)品的接受度問題對(duì)于習(xí)慣居住在多層的本地客戶，高層住宅不僅是一個(gè)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，更是一個(gè)新型居住觀念的出現(xiàn)。在下半年周邊住宅產(chǎn)品供應(yīng)量放大的情況下，如何打動(dòng)市場(chǎng)、發(fā)明營(yíng)銷亮點(diǎn)將是本工程住宅銷售的關(guān)鍵。拆遷進(jìn)度緩慢影響工期拆遷任務(wù)復(fù)雜、進(jìn)度一再拖延，迫使本工程工期延遲。假設(shè)在投入前期巨額轉(zhuǎn)讓資金后如拆遷任務(wù)依然沒有進(jìn)展，那么將影響到已訂客戶的回款期限及動(dòng)搖潛在張望客戶對(duì)本工程的自信心。因此，政府的拆遷進(jìn)度對(duì)整個(gè)工程的贏利與否舉足輕重，需仔細(xì)對(duì)待其中的風(fēng)險(xiǎn)。.商業(yè)部分產(chǎn)品定位.產(chǎn)品定位根據(jù)本工程總體定位，結(jié)合對(duì)泰州市商業(yè)市場(chǎng)的綜合分析，建

46、議本工程業(yè)態(tài)選擇如下：百貨如前文市場(chǎng)分析所述，泰州市百貨業(yè)曾經(jīng)出現(xiàn)了供應(yīng)過量，但運(yùn)營(yíng)最好的兩家百貨是第一百貨和文峰千家惠，這兩家運(yùn)營(yíng)檔次在泰州市是最高的，運(yùn)營(yíng)管理也是最好的，可以滿足泰州市時(shí)髦群體與高收入群體的消費(fèi)需求。本工程可以選擇百貨業(yè)，主要是由于本工程是一個(gè)綜合性工程，可以聚集大量的消費(fèi)群體，而百貨可以為本工程的主要客戶群體提供最全面的休閑式購(gòu)物效力，是Shopping Mall不可或缺的一種業(yè)態(tài)。本工程的百貨部分能夠會(huì)與周邊第一百貨產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)，但只需在商品種類、總體規(guī)劃規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)管理等各方面處置好，將可以快速的超越對(duì)手。大賣場(chǎng)或大型超市從目前泰州市大賣場(chǎng)或大超市的分布來看，泰州市大賣

47、場(chǎng)或大型超市曾經(jīng)根本飽和，到年底，泰州市將有兩家時(shí)代購(gòu)物中心、世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花、文峰千家惠等多個(gè)大賣場(chǎng)或大型超市，即將營(yíng)業(yè)的東進(jìn)西路上的時(shí)代購(gòu)物中心間隔 本工程非常近。但從積聚人氣的角度出發(fā)，大賣場(chǎng)或者大型超市的作用無(wú)與倫比，由于本工程含有住宅和辦公部分，附近的鵬欣麗都住宅部分規(guī)模較大，屆時(shí)，周邊將有數(shù)萬(wàn)居民和數(shù)萬(wàn)流動(dòng)人口，加上對(duì)外的輻射作用，根本符合大賣場(chǎng)或大型超市的生存條件。不過需求留意的是，由于本工程商業(yè)部分主要是地上一至三層，超市假設(shè)過多的轉(zhuǎn)租運(yùn)營(yíng)將會(huì)對(duì)其它商業(yè)部分產(chǎn)生致命的打擊，因此，在引入大賣場(chǎng)或者大型超市時(shí)必需限制其轉(zhuǎn)租范圍。專賣店和專營(yíng)店專賣店和專營(yíng)店運(yùn)營(yíng)種類單一，但是利潤(rùn)卻

48、很高，是Shopping Mall的主要利潤(rùn)來源之一。經(jīng)過引入國(guó)際知名品牌店以及國(guó)內(nèi)品牌店，可以有效的提高商業(yè)檔次，滿足泰州市高收入以及時(shí)髦群體的消費(fèi)需求。餐飲餐飲是Shopping Mall的一大功能，是購(gòu)物中心的重要組成部分。在工程周邊缺乏環(huán)境較好和檔次較高的餐飲店，根據(jù)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作閱歷，經(jīng)過引入西餐廳、群眾型餐廳、各地風(fēng)味餐廳、酒吧、咖啡廳和茶樓等，可以迎合各個(gè)層次消費(fèi)者的需求。文娛業(yè)文娛業(yè)是泰州市最為缺乏的業(yè)態(tài)，雖然有歌舞廳、網(wǎng)吧等，但是檔次不高，效力欠缺。而隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，居民生活程度普遍提高，對(duì)影視、扮演、棋牌、電玩等的需求非常劇烈。本工程可以引入量販?zhǔn)終TV、電影城、電

49、玩城、棋牌、展覽扮演等滿足居民較高層次的消費(fèi)需求。休閑業(yè)隨著居民生活程度的提高，休閑消費(fèi)需求日益增長(zhǎng)，而泰州市休閑產(chǎn)業(yè)尚未起步，如健身、游泳、球類、溜冰、攀巖等根本沒有。而隨著安康保健認(rèn)識(shí)的加強(qiáng)，對(duì)休閑產(chǎn)業(yè)的需求前景寬廣。本工程可以引入健美、瘦身纖體、室內(nèi)游泳、保齡球、乒乓球、溜冰等運(yùn)動(dòng)，以占據(jù)泰州市場(chǎng)的空白。. 產(chǎn)品分區(qū)分區(qū)原那么：從經(jīng)濟(jì)效益角度思索，一層宜安排利潤(rùn)最高的精品店、專賣店以及百貨以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。由于餐飲與休閑購(gòu)物不宜混合在一同，可以在工程?hào)|部沿街二層布置餐飲區(qū)。二層其它部分布置電腦、手機(jī)、家電、音像、書籍等。之所以把餐飲布置在二層，是由于樓層對(duì)餐飲的影響較之對(duì)百貨的影響小。三

50、層由于較難出賣，可以經(jīng)過包租的方式引入幾家規(guī)模較大的文娛、運(yùn)動(dòng)、休閑等。分區(qū)規(guī)劃：地下一層引入大型超市或者大賣場(chǎng)，以此聚集人氣。雖然坡子街在泰州市民中有著非常大的影響力，但是未來周邊居民數(shù)量相當(dāng)可觀，引入大型超市或者大賣場(chǎng)可以吸引較穩(wěn)定的消費(fèi)群體。另一方面，作為超市可以作為本工程購(gòu)物、休閑、餐飲、文娛的有益補(bǔ)充，提供真正“一站式消費(fèi)。不過需留意的是，由于時(shí)代購(gòu)物中心間隔 本工程不遠(yuǎn)，本工程引入大型超市將能夠面臨較為猛烈的競(jìng)爭(zhēng)，因此，最好引入規(guī)模較大，實(shí)力超強(qiáng)的大型超市，如家樂福、麥德龍、大潤(rùn)發(fā)等。地上一層沿街部分主要為服裝、鞋類、箱包專賣店和連鎖店，該部分商鋪面積在-平方米之間，共個(gè)店面，有充

51、足的人流保證，最適宜做品牌專賣店。經(jīng)過引入國(guó)際二線品牌和國(guó)內(nèi)一、二線品牌，提供泰州市檔次最高、種類最齊全的服裝、鞋類、箱包效力。一層內(nèi)鋪可以作為百貨，以運(yùn)營(yíng)珠寶、化裝品、工藝品、掛件、飾件、家紡布藝等。工程內(nèi)街入口幾個(gè)較大的店面可以用來引入幾家銀行、藥店，作為商業(yè)和居住的配套。地上二層?xùn)|部沿街部分作為餐飲區(qū)，引入-家大型高級(jí)餐廳酒樓，順應(yīng)較高層次消費(fèi)效力需求。輔以快餐廳、普通群眾餐廳、西餐廳、酒吧、咖啡廳和茶樓等。采用沿街聯(lián)體鋪面出賣方式，即里外兩個(gè)鋪面一同出賣，處理內(nèi)鋪出賣較難的問題。同時(shí)，餐飲區(qū)與其他區(qū)域隔分開來，采用半封鎖式管理，以盡量減少對(duì)其它區(qū)域的影響。地上二層?xùn)|部其它部分為家電區(qū)，

52、運(yùn)營(yíng)家電、音像、摩托車、電動(dòng)車、玩具。地上二層西部北面為電腦手機(jī)城，運(yùn)營(yíng)電腦整機(jī)及配件銷售、手機(jī)銷售，南面為文體區(qū)，運(yùn)營(yíng)圖書、文具、體育用品、辦公設(shè)備等。地上三層為休閑、文娛區(qū)?？刁w休閑區(qū)引入健身、瘦身、美容、室內(nèi)游泳、保齡球、臺(tái)球、乒乓球、溜冰等，文娛區(qū)引入量販?zhǔn)終TV、電玩游戲、電影廳、歌舞扮演或戲曲扮演等。 .客戶定位本工程由于規(guī)模較大，招商與銷售時(shí)必需面對(duì)較為廣泛的市場(chǎng)，因此，其客戶定位可以細(xì)分如下：本地運(yùn)營(yíng)戶這部分客戶有較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)理念，對(duì)商鋪地段和綜合環(huán)境比較看重，但是價(jià)錢接受才干不高。本地投資者這部分客戶的潛力較大，輻射范圍包括泰州市所屬的縣市區(qū)，其關(guān)注的主要是產(chǎn)品升值潛力，追求較

53、高的投資報(bào)答率。價(jià)錢接受才干較強(qiáng)。異地運(yùn)營(yíng)戶這是本工程招商和銷售任務(wù)的重點(diǎn)。本工程應(yīng)在符合整體規(guī)劃的領(lǐng)域內(nèi)盡能夠擴(kuò)展招商面，尋求國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌入駐，為工程整體價(jià)值與籠統(tǒng)的提升發(fā)明條件。異地投資者由于本工程規(guī)模較大，銷售時(shí)必然要拓展異地投資者，以盡快實(shí)現(xiàn)資金的回籠。工程推行時(shí)可以在上海、杭州、南京等地舉行工程推介會(huì)，設(shè)立推行點(diǎn)，同時(shí)思索在沿江高速公路和滬寧高速公路上廣告推行。.價(jià)錢定位本工程商業(yè)部分定價(jià)遵照相近原那么和時(shí)價(jià)原那么，相近原那么指的是本工程定價(jià)將參照附近與本工程功能類似的工程售價(jià)而定，時(shí)價(jià)原那么指的是假設(shè)本工程如今推出市場(chǎng)進(jìn)展銷售時(shí)的價(jià)錢，即不思索以后市場(chǎng)變化要素對(duì)價(jià)錢的影響。根

54、據(jù)相近原那么和時(shí)價(jià)原那么，本工程選擇附近的錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)和財(cái)富廣場(chǎng)作為參考樣本，然后結(jié)合本工程本身特點(diǎn)進(jìn)展休整，從而得出本工程的市場(chǎng)參考價(jià)錢。財(cái)富廣場(chǎng)年開場(chǎng)銷售，當(dāng)時(shí)售價(jià)較低，與如今不具備可比性，但其租金程度可以作為參考，目前該工程一層外街月租金約為元/平方米，折算售價(jià)為元/平方米，二層那么很低，目前運(yùn)營(yíng)情況極差，不具備參考價(jià)值。錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)年下半年開場(chǎng)銷售，目前一層沿街鋪面售價(jià)為元/平方米，二層為-元/平方米，三層約元/平方米。周邊工程價(jià)錢工程樓層售價(jià)(元/M)租賃(元/月/M)錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)一層二層三層財(cái)富廣場(chǎng)一層二層由于本工程規(guī)劃起點(diǎn)高，功能齊全，屆時(shí)將有足夠的人流保證，且地段位置較財(cái)富廣場(chǎng)

55、和錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)更具有吸引力。思索到工程體量較大，銷售時(shí)為盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠，價(jià)錢上不能過高，因此，本工程定價(jià)如下：商業(yè)部分各層市場(chǎng)參考銷售均價(jià)元/M購(gòu)物中心一層二層三層住宅底商一層二層三層四層表格中為市場(chǎng)參考銷售均價(jià)，實(shí)踐銷售時(shí)根據(jù)銷售進(jìn)度和市場(chǎng)行情調(diào)整。.住宅、辦公樓、酒店式公寓部分產(chǎn)品定位.住宅部分結(jié)合坡子街工程的實(shí)踐情況，參考前面泰州住宅市場(chǎng)的特性分析，他們對(duì)本工程住宅部分提供這樣一些建議：主力戶型面積控制在平米之間，總價(jià)控制在萬(wàn)之間思索到年才干實(shí)現(xiàn)住宅預(yù)售，單價(jià)、總價(jià)在目前的根底上有適當(dāng)漲幅。詳細(xì)來說，房廳面積在平米，房廳在平米，房和復(fù)式在之間，單價(jià)控制在之內(nèi)。從調(diào)研來看，雖然泰州出現(xiàn)了

56、躍層、復(fù)式、空中花園等建筑平面規(guī)劃，但接受的程度也是有限的，因此還是以平面和頂樓復(fù)式為主，戶型配比、面積規(guī)劃和未來物業(yè)裝修的規(guī)范及物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)采用主流道路，由于是高層住宅，大房型要限定比例，否那么過高的物業(yè)管理費(fèi)用在銷售中會(huì)構(gòu)成抗性。.辦公樓部分結(jié)合上述泰州市辦公樓市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來趨勢(shì)的分析，針對(duì)坡子街工程所含有的辦公樓部分，他們做出如下的產(chǎn)品方面的建議：減少單套面積、控制總價(jià)，產(chǎn)品的運(yùn)用功能以商住兩用為主；客戶群體以中小型企業(yè)為主，裝修檔次及物業(yè)管理的定位，以適用經(jīng)濟(jì)高效為主對(duì)于購(gòu)買商鋪的業(yè)主，在購(gòu)買辦公樓時(shí)實(shí)行優(yōu)惠政策，優(yōu)先思索商業(yè)部分的運(yùn)用者。.酒店式公寓部分由于坡子街工程號(hào)地塊上目前規(guī)

57、劃了平方米的酒店式公寓產(chǎn)品，結(jié)合他們對(duì)泰州酒店公寓市場(chǎng)的調(diào)研分析，對(duì)該部分產(chǎn)品作出如下建議：進(jìn)展全裝修配置家具，控制主力戶型面積，普通在平米/套，單價(jià)在元/左右，不思索簽返租協(xié)議，由于很多泰州投資者對(duì)高達(dá)%的年租金報(bào)答覺得沒有法律保證，反而影響了銷售，由于他們盡速回籠資金的出發(fā)點(diǎn)，和購(gòu)買者有長(zhǎng)期協(xié)議容易引發(fā)糾紛。酒店式公寓的銷售盡量安排在住宅和商業(yè)部分之后，由于過高的單價(jià)會(huì)影響住宅部分的銷售提價(jià)，而且商業(yè)部分在構(gòu)成熱銷的前提下，對(duì)酒店式公寓的銷售會(huì)構(gòu)成劇烈的支撐作用，黃金地段+繁華商業(yè)普通是酒店式公寓選址的首要條件。第六章 營(yíng)銷推行. 廣告戰(zhàn)略、媒體組合整體銷售階段以戶外T形旗造勢(shì)、影視廣告做

58、全面覆蓋配合。分階段銷售期內(nèi)，以印刷品廣告、報(bào)紙廣告做階段內(nèi)銷售渲染。、廣告區(qū)域電視廣告：泰州、南京、揚(yáng)州、蘇州、無(wú)錫、常州、南通等地印刷品廣告：泰州、江蘇、廣告方式印刷品：海報(bào)、樓書、招商手冊(cè)或折頁(yè)；戶外廣告：布標(biāo)、T型旗、高速公路廣告牌；影視廣告：秒促銷廣告配合專題新聞；報(bào)紙廣告：硬廣告、軟文、新聞；、公關(guān)戰(zhàn)略政府公關(guān)獲得免稅、免費(fèi)等多項(xiàng)優(yōu)惠政策；大戶公關(guān)組織招商團(tuán)和推介會(huì)，在全國(guó)進(jìn)展大戶招商、銷售；市場(chǎng)公關(guān)定期在現(xiàn)場(chǎng)舉行各種文藝上演或社會(huì)活動(dòng)，聚攏現(xiàn)場(chǎng)人氣。.租售戰(zhàn)略.租售面積確實(shí)定出于盡快回籠資金的思索，本工程以銷售優(yōu)先，但二層、三層假設(shè)全部出賣能夠難度較大，而且假設(shè)全部出賣，對(duì)后續(xù)運(yùn)

59、營(yíng)管理不利，容易呵斥運(yùn)營(yíng)混亂，不利于整個(gè)工程籠統(tǒng)。此外，即使全部銷售也會(huì)有部分物業(yè)不可以銷售，如尾房、車庫(kù)、停車場(chǎng)、物業(yè)管理用房等。普通來說，大型主力商店是商業(yè)物業(yè)吸納客流的錨固點(diǎn)，是商業(yè)物業(yè)的中心商店，這些商店占用的商鋪不能賣，它們?cè)谏虡I(yè)物業(yè)里所占面積比例普通達(dá)-%；商業(yè)物業(yè)各個(gè)運(yùn)營(yíng)主題中的重點(diǎn)商戶在運(yùn)營(yíng)主題里處于主導(dǎo)位置，對(duì)消費(fèi)人流發(fā)揚(yáng)重要的引導(dǎo)作用，所以各運(yùn)營(yíng)主題規(guī)劃的重點(diǎn)商戶的鋪位也不能賣，這些重點(diǎn)商戶在各運(yùn)營(yíng)主題中所占用的鋪位面積比例約為%。根據(jù)以上要求，商業(yè)物業(yè)可銷售鋪位面積比例宜控制在%以內(nèi)。綜上所述，本工程租售原那么如下：地下一層出租給大型超市或大賣場(chǎng)；地上一層以出賣為主，對(duì)于

60、部分主力店可以選擇出租，但要求較長(zhǎng)的租約為條件。地上二層以出賣為主，主力店可以選擇出租，但要求較長(zhǎng)的租約為條件。地上三層以出租為主，也可以出賣。住宅底商以出賣為主，嚴(yán)厲控制出租比例。. 銷售進(jìn)度一層：%招商，%銷售，目的為大戶或品牌戶，不針對(duì)散戶招商；二層以上：%招商，%銷售，目的以散戶為主；中城：%招商，%銷售，目的以大戶整體租賃為主。. 招商管理.目的商戶設(shè)定與選擇、目的商戶群本地集團(tuán)與企業(yè)國(guó)際性及全國(guó)性連鎖店品牌店、專賣店、主題店、目的購(gòu)買人群本地集團(tuán)與企業(yè)國(guó)際性及全國(guó)性連鎖店品牌店、專賣店、主題店本地個(gè)體私營(yíng)業(yè)主有投資意向的本地人、外地人、目的商戶確定原那么購(gòu)買優(yōu)先，如不愿購(gòu)買那么可思