非均衡理論下的住宅市場行為人決策方式初探

1、非均衡理論下的住宅市場行為人決策方式初探王萬力 (上海立信會計學(xué)院工商治理學(xué)院，上海，20120）摘要：隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)市場化程度的提高,我國住宅市場呈現(xiàn)出市場和打算的二元經(jīng)濟模式。利于經(jīng)濟增長的市場模式和促進(jìn)社會和諧的打算模式造成了各級政府在引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)展中的抉擇困難。 本文試圖通過考察住宅市場各個行為人在受到就業(yè)前景、房價預(yù)期、政府干預(yù)等不同約束條件下的行為反應(yīng)，進(jìn)而分析這些行為變動關(guān)于住宅市場的供求和價格可能存在的阻礙，從而得到住宅市場約束條件對市場供求和價格阻礙的方向和程度，以便于行為人各方提高的市場變動預(yù)見能力。關(guān)鍵詞:非均衡、住宅市場行為人、決策方式一、前言改革開放以來,中國經(jīng)濟

2、逐漸由打算轉(zhuǎn)向市場,打算經(jīng)濟所占的份額越來越少,部分產(chǎn)業(yè)差不多完全市場化。然而住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),關(guān)系國計民生,完全市場化會造成住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的波動太大從而阻礙整個國民經(jīng)濟的健康平穩(wěn)進(jìn)展。同時,我國土地屬國家所有，新增住宅用地的出讓由政府進(jìn)行規(guī)劃,由于現(xiàn)時期我國的住宅產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)未飽和,住宅增量市場仍然大于存量市場。大部分地區(qū)，經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)已成規(guī)?；蛘咴诓痪玫慕窈髸欢ǔ潭壬献璧K市場的供求，因此,我國住宅市場呈現(xiàn)出二元經(jīng)濟的模式(即打算和市場混合體制)。在這種二元經(jīng)濟模式下，住宅供給部門不但包括打算體制下的打算住宅開發(fā)部門還存在大量的商品住宅開發(fā)企業(yè)（開發(fā)商），同時隨著住宅市

3、場的進(jìn)展完善住宅的市場供給的比例不斷增加,住宅商品化差不多成為住宅市場的要緊供給方式。同樣，在以市場化供給為主的經(jīng)濟中，市場行為人購買能力、購買動機存在差異也直接造成了其各自需求方式、需求數(shù)量的不同。按照市場行為人住房消費方式的不同,能夠分為租賃型住房需求、自住型購房需求以及投資型購房需求。政府部門關(guān)于住宅市場進(jìn)展方向的認(rèn)識一直處于矛盾的調(diào)和之中。一方面，促和諧、保穩(wěn)定的政治目標(biāo)使得政府部門要抑制房價過度增長，并通過保障性住房建設(shè)實現(xiàn)人人有房住、縮小住房水平的差距;另一方面,促經(jīng)濟、保增長的經(jīng)濟目標(biāo)要求住宅產(chǎn)業(yè)能夠快速進(jìn)展以帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟保持適度增長，基于此，地價上漲、房價上升、

4、新建商品住宅面積擴張、一定程度的投資投機行為差不多上必要的且不可幸免的市場現(xiàn)象。中央和地點各級政府對兩方面目標(biāo)的理解方式、價值取向、行為偏好也間接引導(dǎo)了住宅市場供求力量和價格趨勢的變化。住宅市場行為人決策模型的建模初衷在于通過考察住宅市場各個行為人在不同約束條件下的行為反應(yīng),進(jìn)而分析這些行為變動關(guān)于住宅市場的供求和價格可能存在的阻礙，從而得到住宅市場約束條件對市場供求和價格阻礙的方向和程度。二、模型的構(gòu)建 基于以下的前提假設(shè)，我們構(gòu)建一個三方行為人的住宅市場優(yōu)化決策模型:模型的討論的經(jīng)濟體中包含三個市場，分不是住宅市場、其他市場和勞動市場;五個行為人，分不是開發(fā)商、打算住宅開發(fā)部門、其他行業(yè)生

5、產(chǎn)企業(yè)以及政府和居民戶。關(guān)于住宅市場中的數(shù)量約束。關(guān)于開發(fā)商而言，住宅市場中可能出現(xiàn)的數(shù)量約束要緊有兩種:一是凱恩斯失業(yè)均衡所描述的狀態(tài)居民購買不旺,住宅市場明顯供大于求,即出現(xiàn)由于居民收入減少而對住宅市場的溢出效應(yīng);再者,關(guān)于整個住宅市場而言，土地由于其不可再生性和打算配置成為整個市場的供給和需求不可逾越的數(shù)量制約。在模型的分析中，我們假設(shè)按照打算方式進(jìn)行的經(jīng)濟適用房和廉租房的生產(chǎn)仍然存在,同時，受到市場調(diào)節(jié)的打算外生產(chǎn)占相當(dāng)大比例。 假設(shè)住宅市場中的經(jīng)濟適用房和廉租房的供給為打算生產(chǎn)，進(jìn)行打算生產(chǎn)的住宅開發(fā)部門具有以下形式的生產(chǎn)函數(shù)： (1)其中，表示打算住宅生產(chǎn)部門產(chǎn)出的住宅單位數(shù)；是用

6、于打算住宅生產(chǎn)的資金單位數(shù)；是用于打算住宅生產(chǎn)的勞動力數(shù)量；是用于打算住宅生產(chǎn)的土地面積; 是資本產(chǎn)出系數(shù)，表示一個單位的資金用于住宅生產(chǎn)所能產(chǎn)出的住宅產(chǎn)品面積；和 由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是勞動和土地的投入產(chǎn)出系數(shù),分不表示生產(chǎn)一單位面積的住宅產(chǎn)品所需求的勞動力和土地。在模型的分析中，我們假定打算生產(chǎn)的土地由國家單獨供應(yīng)，能夠得到滿足。因此,打算生產(chǎn)中最要緊的要素是資本和勞動。住宅市場中，除了打算生產(chǎn)部門之外，進(jìn)行打算外生產(chǎn)的開發(fā)商占據(jù)絕對優(yōu)勢。開發(fā)商決定勞動投入時，首先考慮的是勞動的成本和勞動所帶來收益的比較,即:通過勞動的邊際生產(chǎn)率和工資相等的原則來決定就業(yè)。假定其生產(chǎn)函

7、數(shù)如下: （2）由于土地供給的數(shù)量約束，開發(fā)商的生產(chǎn)函數(shù)必須表示這一瓶頸: 那個式子表示當(dāng)住宅生產(chǎn)中的各種投入品都專門充裕時，其生產(chǎn)水平就由生產(chǎn)函數(shù)決定；但當(dāng)某種投入品短缺而成為瓶頸投入品時，產(chǎn)量就由這種瓶頸投入品來決定。 (3)其中,是開發(fā)商所擁有的資本數(shù)量；是開發(fā)商所雇用的勞動力。是開發(fā)商所能獲得的土地；是土地的投入產(chǎn)出系數(shù),表示開發(fā)單位面積的住宅產(chǎn)品所需的土地數(shù)量;是開發(fā)商獲得土地數(shù)量的上限。此模型重點探討住宅產(chǎn)業(yè)的非均衡狀況，假定其他產(chǎn)業(yè)的供求變動與住宅產(chǎn)業(yè)趨勢相同,其他產(chǎn)業(yè)的工資水平與非打算住宅部門的工資水平相同,變動趨勢也相同。 (）假定居民戶對他們所支配的閑暇時刻沒有效用，即勞動

8、不存在負(fù)效用。住宅市場中，制約市場進(jìn)展的緣故可能是由于供給不足，這是由資本緊缺和土地有限等因素造成的；也可能是由需求不足造成的。需求不足所導(dǎo)致的住宅市場供過于求及企業(yè)倒閉、工人失業(yè)等連鎖反應(yīng)也極大地阻礙了住宅市場乃至國民經(jīng)濟的健康平穩(wěn)進(jìn)展。這正是一種典型的凱恩斯主義失業(yè)現(xiàn)象。那個地點假設(shè)商品住宅價格和工人工資等價格變量具有向下變動的剛性: 此處指工資黏性是一種普遍現(xiàn)象。 （)上述假設(shè)表示:當(dāng)開發(fā)商面臨消費者信心下降、市場需求嚴(yán)峻不足的時候，對企業(yè)內(nèi)部的調(diào)整要緊是重新規(guī)劃開發(fā)打算、減少勞動和資本的投入。盡管房價會下跌、行業(yè)內(nèi)工資也會下調(diào),然而這種價格調(diào)整的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如供給量的調(diào)整來得快。通常情況

9、下，空置和爛尾房的增多將迫使開發(fā)商裁員。三、開發(fā)部門的最優(yōu)供給決策由于住宅市場同時存在打算和市場兩條供給途徑，因此對住宅開發(fā)部門最優(yōu)供給決策的研究應(yīng)該從住宅打算開發(fā)部門和住宅開發(fā)企業(yè)(開發(fā)商）兩個角度進(jìn)行。打算住宅開發(fā)部門的最優(yōu)供給決策打算住宅開發(fā)部門的生產(chǎn)函數(shù)為 (6)其中，表示打算住宅生產(chǎn)部門產(chǎn)出的住宅單位面積;是用于打算住宅生產(chǎn)的資金單位數(shù)； 是資本產(chǎn)出系數(shù)，表示一個單位的資金用于住宅生產(chǎn)所能產(chǎn)出的住宅單位面積；是用于打算住宅生產(chǎn)的勞動力數(shù)量；是用于打算住宅生產(chǎn)的土地面積;和 由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是勞動和土地的投入產(chǎn)出系數(shù)，分不表示生產(chǎn)一單位面積的住宅產(chǎn)品所需求的勞動

10、力和土地的數(shù)量。假設(shè)那個生產(chǎn)函數(shù)中的三種生產(chǎn)要素（資本、勞動和土地)是不可替代的互補要素,收益為常數(shù),即:平均收益等于邊際收益。一般來講，經(jīng)濟適用房和廉租房等保障性住房的建設(shè)用地由政府特供,因此這一部門的土地供給不受限制;普遍而言，打算住宅開發(fā)部門的勞動力得到的收入會比較穩(wěn)定,因此這一部門的勞動供給也不受限制。因此,這一部門的生產(chǎn)水平就由固定資本的數(shù)量決定： （）打算住宅開發(fā)部門產(chǎn)品（保障性住房)的總需求由兩部分構(gòu)成：居民戶對經(jīng)濟適用房的消費需求和政府對廉租房的打算投資需求。假定保障性住宅價格低于市場均衡價格,因此對這類住房的需求總是大于供給。因此, (8）其中,表示居民戶對經(jīng)濟適用房的消費需

11、求單位面積；表示政府部門的廉租房投資打算需求單位面積打算者必須進(jìn)行配置使得供需一致： (9）其中,是打算配置下供求平衡時的居民戶對保障性住宅的需求單位面積。在這一部門中,資本市場的限制造成了保障性住宅市場的超額需求，政府部門的干預(yù)使得部分家庭遭受配額限制，同時保障性住宅的供不應(yīng)求也推動這類住宅價格呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。商品住宅開發(fā)部門的最優(yōu)供給決策商品住宅開發(fā)企業(yè)產(chǎn)出函數(shù)在商品住宅開發(fā)中，商品住宅開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)出除了受到資金和勞動力的約束,最可能受到土地供給的制約,其產(chǎn)出的住宅單位面積取決于土地供給和商品住宅開發(fā)企業(yè)自身的生產(chǎn)能力,能夠表示為如下函數(shù): (10）其中,表示商品住宅開發(fā)部門產(chǎn)出的住宅

12、單位面積;是用于商品住宅生產(chǎn)的土地面積； m由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是土地的投入產(chǎn)出系數(shù)，分不表示生產(chǎn)一單位面積的商品住宅所需求的土地面積;是用于商品住宅生產(chǎn)的資金單位數(shù);是用于商品住宅生產(chǎn)的勞動力數(shù)量；是商品住宅開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)。和是不可替代的生產(chǎn)要素，是瓶頸投入品土地，假定那個生產(chǎn)函數(shù)具有通常的性質(zhì):， （11）, （)商品住宅開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)目標(biāo)函數(shù)作為贏利性組織的商品住宅開發(fā)企業(yè)，其生產(chǎn)目標(biāo)是實現(xiàn)利潤最大化,假設(shè)其目標(biāo)實現(xiàn)可能受到土地供給和住宅需求兩方面因素的制約。假如商品住宅開發(fā)企業(yè)的利潤增長受到土地獵取量的限制，即： (1)其中，是規(guī)劃條件下開發(fā)住宅需要的土地；是商品

13、住宅開發(fā)部門所能獲得的土地的上限,上式也能夠表示為： （14）假如商品住宅開發(fā)企業(yè)的利潤增長受到來自商品住宅的需求不足,則: （15)其中,表示居民家庭需求的商品住宅單位面積。房地產(chǎn)業(yè)是一個周期性較強的產(chǎn)業(yè)，在房價看跌的時候,商品住宅市場往往存在需求不足的情況。在上述約束的前提下,追求利潤最大化的開發(fā)商的生產(chǎn)目的能夠簡單表示為: （6）滿足： （7)其中，表示商品住宅開發(fā)部門產(chǎn)出的住宅單位面積；表示單位面積商品住宅的價格;是商品住宅生產(chǎn)勞動力的人均工資；是用于商品住宅生產(chǎn)的勞動力數(shù)量；表示地價,即：土地的招拍掛價格； 2007年物權(quán)法明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及

14、同一宗土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓”。是用于商品住宅生產(chǎn)的土地面積; m由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是土地的投入產(chǎn)出系數(shù)，分不表示生產(chǎn)一單位面積的商品住宅所需求的土地面積;是用于商品住宅生產(chǎn)的資金單位數(shù);是商品住宅開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)；是商品住宅開發(fā)部門所能獲得的土地的上限;表示居民家庭需求的商品住宅單位面積。求解上述最優(yōu)規(guī)劃，可能出現(xiàn)以下幾種情況：第一種情況:開發(fā)商既不受市場需求約束,也不受土地的約束;開發(fā)商的土地數(shù)量滿足等式：。這種情況下，開發(fā)商的規(guī)劃能夠表示為： (18）滿足： （1）從上述最優(yōu)規(guī)劃能夠看出，在不受數(shù)量約束的情況下，開發(fā)商只

15、需提高開發(fā)量就能夠?qū)崿F(xiàn)利潤最大化，而提高開發(fā)量的關(guān)鍵在于資金，因此這一時期對資金的追逐成為開發(fā)商的要緊目標(biāo)。第一種情況下,社會整體經(jīng)濟形勢樂觀,住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)展處于上升時期,住宅開發(fā)、購買資金成本較低，房價較為穩(wěn)定,政府部門對土地供給的操縱較為寬松,市場呈現(xiàn)供求兩旺、價格穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 第二種情況:開發(fā)商的開發(fā)面積受到土地供給的限制,這時開發(fā)商的最優(yōu)規(guī)劃能夠表示為： （)滿足： (2)第二種情況下，開發(fā)商的生產(chǎn)能力受到土地供給的限制,部分生產(chǎn)能力不能充分發(fā)揮。因此，資金充裕的開發(fā)商會加大土地的囤積,以求突破這一瓶頸,達(dá)到第一種情況的狀態(tài)；資金短缺然而有土地存量的開發(fā)商可能利用土地為擔(dān)保向銀行等金

16、融機構(gòu)貸款以突破資本瓶頸；而資金缺乏又拿不到土地的開發(fā)商則可能被迫退出市場。這種情況下,社會經(jīng)濟繁榮,住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)展高漲,市場供求兩旺,投資投機需求迅速膨脹,土地價格、住宅價格快速上升,土地持有量的多少成為開發(fā)商實力高下的重要標(biāo)志,行業(yè)集聚程度逐步增加，住宅市場壟斷性增強。第三種情況:開發(fā)商受到需求不足的阻礙，這時開發(fā)商的最優(yōu)規(guī)劃能夠表示為： （22）滿足： (23）在這種情況下,商品住宅的銷售受到需求不足的限制,一般情況下,開發(fā)商會暫緩開發(fā),轉(zhuǎn)而開展各種促銷活動以突破銷售瓶頸，回籠資金。假如銷售問題持續(xù)得不到解決，開發(fā)商可能通過減少工資支出以使得利潤最大化，如前所述，工資具有向下的剛性,因此裁

17、員成為開發(fā)商通常的選擇。第三種情況下,社會經(jīng)濟低迷，住宅產(chǎn)業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰,住宅需求不足，新建住宅大量空置、積壓，住宅市場交易萎縮,住宅價格下跌。 第四種情況:當(dāng)瓶頸投入品土地受到數(shù)量限制與商品住宅需求不足同時存在的時候，開發(fā)商的最優(yōu)規(guī)劃能夠表示為： (2)滿足 （2）觀看以上規(guī)劃，能夠得到: （26）這種情況實際同第三種情況相同，因為在市場需求不足的情況下,開發(fā)商一般可不能急于開發(fā)新樓盤，因此也可不能受到用地限制。四、居民最優(yōu)消費決策作為住宅市場需求方，居民家庭依照其各自收入水平、需求方式的不同能夠分為自住型購房需求、投資型購房需求以及租賃型住房需求。不同類型需求家庭的住房消費決策也存在專門大差異

18、?？疾煲粋€生活在現(xiàn)在和以后兩個時段的住房者。今后時期的所有變量都用上標(biāo)標(biāo)示。那個住房者的住房消費的直接效用函數(shù)為: (7）假設(shè):處于投資型購房需求的居民家庭,其購房面積不受收入或資金限制，只取決于政府房地產(chǎn)政策、金融政策以及與之相關(guān)聯(lián)的住宅升值空間。處于自住型購房需求的居民家庭,其收入水平僅僅取決于整體經(jīng)濟形勢，其個體的勞動稟賦不斷提升，同時這類家庭不考慮以后生活必需品的價格和消費量變化。處于租賃型住房需求的居民家庭，其住房面積不可能突破政府關(guān)于住房面積的限制，這類家庭從事簡單勞動,勞動稟賦受經(jīng)濟形勢阻礙專門大，且個體勞動稟賦隨時刻增長不大。住房者現(xiàn)期所可能的以后時段的最佳購房面積，是在以后時

19、段全部預(yù)期價格和數(shù)量約束下，使其效用函數(shù)達(dá)到最大的住房面積。該住房者的效用函數(shù)能夠用下列規(guī)劃表示: （28）滿足約束條件 (29) （） （31） （32)其中，和分不表示住房者現(xiàn)在享有的居住面積以及他所預(yù)期的以后時段的居住面積；表示現(xiàn)在與以后兩個時段的住房消費中，現(xiàn)期住房消費所占的比重；表示以后時段開始時住房者的貨幣持有量;和分不表示住房者在現(xiàn)期和以后時段的勞動稟賦；表示單位住房面積的預(yù)期居住價格；表示單位生活必需品價格,假設(shè)各個時段相等;表示每個時段內(nèi)生活必需品消費單位數(shù)，假設(shè)各個時段相等;表示預(yù)期工資；表示勞動市場的預(yù)期約束；表示政府對住房者居住面積的限制。不考慮勞動的負(fù)效應(yīng),在考慮以后

20、時段約束的情況下,住房者對以后居住面積的有效需求為： (33)當(dāng)居民家庭的消費類型為投資型購房需求時，其預(yù)期居住面積不受收入、貨幣持有量、預(yù)期房價的實際值以及其它生活必需品價格的阻礙，而僅僅受到政府對居住面積的限制。即:。當(dāng)限制程度逐步增加以致房價的升值空間大大降低時，投資型購房需求就會急劇減少;而假如政府對投資投機需求沒有嚴(yán)格管制,這類需求會劇烈膨脹直至房價升值預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)?？傊?投資型購房需求面積取決于政府對這類需求的管制程度。當(dāng)居民家庭的消費類型為自住型購房需求時,其預(yù)期居住面積既受到來自政府部門的居住面積限制也受到來自工資收入的限制,假設(shè)這類居民家庭自身的勞動稟賦會隨著知識和經(jīng)驗的積存

21、不斷提高,他們所擔(dān)心的收入減少僅僅來自于經(jīng)濟形勢決定的,因此，。 （)在經(jīng)濟繁榮時期，居民家庭不擔(dān)心以后的收入狀況,普遍希望享有更大的居住面積，因而專門大一部分自住型購房需求受限于政府部門的居住面積限制,即:;在經(jīng)濟低迷時期,專門多居民家庭擔(dān)心以后收入能否維持現(xiàn)狀,對住房的要求普遍降低，大部分自住型購房需求受限于收入預(yù)期、貨幣持有量，同時經(jīng)濟低迷常常伴隨著住宅價格的下跌,買漲不買跌的心理也促使自住型購房家庭推遲購買行為或減少購房面積。當(dāng)居民家庭的消費類型為租賃型住房需求時，其預(yù)期居住面積要緊受到來自工資收入的限制,假設(shè)這類居民家庭要緊從事簡單勞動,自身的勞動稟賦隨著時刻增長不大，同時其工作崗位

22、不穩(wěn)定，受經(jīng)濟阻礙專門大,即： （5）這類家庭的住房需求要緊取決于勞動收入與生活必需品消費支出之間的結(jié)余。在經(jīng)濟繁榮時期,租房家庭的勞動收入要緊決定于勞動者自身稟賦，這時，,。這一時期，勞動稟賦相對較高的中青年家庭或個人會大量涌入高收入都市，造成住房需求增長;然而假如某個都市的生活成本(生活必需品價格）專門高,或者居住價格及價格預(yù)期過高，會抑制人口流入數(shù)量以及住房需求增長面積。五、政府部門最優(yōu)干預(yù)決策中央、地點各級政府對住宅市場干預(yù)往往處于一種矛盾境地。一方面， “促增長”的經(jīng)濟目標(biāo)使得政府希望住宅市場能夠發(fā)揮其拉動作用,維持較快的經(jīng)濟增長速度。而在另一方面,“保和諧”的政治目標(biāo)要求政府必須保

23、證家庭居住無虞、生活有保障。各級政府不但要承受房地產(chǎn)所帶來的顯在的金融風(fēng)險、國土資源白費的成本，還要緊密關(guān)注房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財寶分配失衡、社會分配不均等一系列的隱性的政治信用成本。因此，中央政府必須在“促進(jìn)增長”和“保持和諧”這兩大目標(biāo)之間查找平衡，以使得住宅市場的進(jìn)展真正朝著“造福于民”的方向進(jìn)展。各級政府在住宅市場中受益匪淺。統(tǒng)計顯示，在住宅的建設(shè)、交易的過程中,政府稅、費收入占到了住宅價格的將近3040%左右。假如再加上占住宅價格00的土地費用，各級政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到住宅價格的5080。 數(shù)據(jù)來源： 經(jīng)濟學(xué)家網(wǎng)站 因此，住宅產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的要緊組成部分,既是國民經(jīng)濟的重

24、要組成部分,也是政府財政的重要來源。如圖1所示,在住宅市場的資金流向中，地點政府的收益包括土地出讓金和各種稅費，支出為部分廉租房建設(shè)資金；打算住宅和商品住宅開發(fā)部門的要緊收入來自購房款，支出為建設(shè)成本和各類稅費和利息;購房者不但要支付購房款(包括契稅在內(nèi)的各項稅費）還要支付銀行利息，租房戶則要向房東(購房者或政府）支付房租；其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入材料費和工程款，支出利息；銀行及金融機構(gòu)則為各類企業(yè)及個人購房提供貸款支持并收取利息。圖1住宅市場的資金流向假設(shè)各級政府的收益能夠表示為： (36）其中,表示政府的收益；為開發(fā)企業(yè)的稅費；為土地出讓金；為交易過程發(fā)生的稅費;表示政府的其它收入。而政府可能的支出是對保障性住房的投資費用,能夠表示為： （37）其中,表示政府的支出;為政府建筑經(jīng)濟適用房的投資支出；表示政府建筑廉租房的投資支出;表示政府的其它支出。為了實現(xiàn)經(jīng)濟目標(biāo)，各級政府部門尤其是地點政府在一定