資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)概要

1、一、資產(chǎn)評(píng)估定義(一)資產(chǎn)的含義 定義:資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)內(nèi)涵指特定權(quán)利主體擁有或操縱的并能給特定權(quán)利主體帶來(lái)以后經(jīng)濟(jì)利益的資源。（接近于會(huì)計(jì)概念)特點(diǎn)： (1)為經(jīng)濟(jì)主體擁有或操縱; (2)會(huì)給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益;(3)資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。(二)資產(chǎn)的分類 按流淌性分類：流淌資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)等。 按存在形態(tài)分類：有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。 按是否具有綜合獲利能力分類:單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。 按是否獨(dú)立存在分類：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)。 按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系分類,能夠分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。（四)資產(chǎn)評(píng)估要素評(píng)估主體評(píng)估客體評(píng)估依據(jù)評(píng)估目的評(píng)估原則評(píng)估程序評(píng)估價(jià)值類型

2、評(píng)估方法 評(píng)估假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日 (二）從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度表述： 接著使用價(jià)值公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值清算價(jià)值四大假設(shè)(一)交易假設(shè) 交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最差不多的前提假設(shè),交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)差不多處在交易過(guò)程中，評(píng)估師依照待評(píng)估資產(chǎn)交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。(二）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)確實(shí)是假定比較完善的公開(kāi)市場(chǎng)存在,被評(píng)估資產(chǎn)將要在如此的市場(chǎng)中進(jìn)行交易。 所謂公開(kāi)市場(chǎng),是指一個(gè)有眾多買(mǎi)者和賣(mài)者的充分競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)。在那個(gè)市場(chǎng)上,買(mǎi)者和賣(mài)者的地位是平等的。資產(chǎn)交易雙方都有獵取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)刻，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為差不多上自愿的、理智的，而非在強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的

3、。買(mǎi)賣(mài)雙方都能對(duì)資產(chǎn)的功能用途及其交易價(jià)格等做出理智的推斷。(三）持續(xù)使用假設(shè) 持續(xù)使用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件,以及在如此的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或講明。 持續(xù)使用假設(shè)首先設(shè)定資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用資產(chǎn);其次依照有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將接著使用下去。并假設(shè)能夠按交易現(xiàn)有用途接著使用。 資產(chǎn)使用的方式：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。(四）清算假設(shè) 清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定講明。清算評(píng)估通常要低于其他假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。(二)資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則(看書(shū)） 、預(yù)期收益原則。2、供求原則。

4、、貢獻(xiàn)原則。、替代原則。5、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。第二章1.重置成本的含義重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本是指采納新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等,以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費(fèi)用。練習(xí)： 某待評(píng)估資產(chǎn)購(gòu)建于04年9月，賬面原值為100000元，現(xiàn)評(píng)估其208年9月日的價(jià)值。當(dāng)時(shí)該資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為120%,評(píng)估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)15,2004-20同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分不為105,90

5、.2%,110%，120%,則確定被估資產(chǎn)價(jià)值。被估重置成本10000（1%12%)10012500（元）或被估資產(chǎn)重置成本=000.05%110%120%=1001=100(元)與重置核算法相比，物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素,因而確定的是復(fù)原重置成本 ;而重置核算法既考慮了價(jià)格因素,也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素,因而能夠估算復(fù)原成本和更新重置成本。一項(xiàng)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采納物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高。某儀器制造廠生產(chǎn)線的重置成本為35萬(wàn)元，年產(chǎn)量為00臺(tái)?，F(xiàn)知待評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為600臺(tái)。假定該儀器生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和價(jià)格呈線性關(guān)系,則待評(píng)估資產(chǎn)的重置成

6、本為：待評(píng)估資產(chǎn)重置成本=6000/8000300262500（元)計(jì)算公式(見(jiàn)筆記)第三章、機(jī)器設(shè)備評(píng)估重置成本測(cè)算方法的選擇 (一般應(yīng)遵循的規(guī)律）關(guān)于目前仍在生產(chǎn)和銷售的設(shè)備,采納核算法關(guān)于無(wú)法取得現(xiàn)行價(jià)格的被估設(shè)備，假如能找到參照物，則可采納功能成本法（更新重置成本)若設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)與參照物均無(wú)法獲得,就只能采納物價(jià)指數(shù)法(復(fù)原重置成本）。注意:物價(jià)指數(shù)的選擇。進(jìn)口設(shè)備重置成本構(gòu)成CF(+境外途中保險(xiǎn)費(fèi)境外運(yùn)雜費(fèi))進(jìn)口關(guān)稅(進(jìn)口完稅價(jià)格適用稅率)增值稅(進(jìn)口轎車(chē)征收消費(fèi)稅）增值稅 (進(jìn)口完稅價(jià)格+關(guān)稅+消費(fèi)稅)增值稅率消費(fèi)稅=（進(jìn)口完稅價(jià)格+進(jìn)口關(guān)稅)(-消費(fèi)稅率)消費(fèi)稅率銀行手續(xù)費(fèi)、國(guó)內(nèi)

7、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。課堂練習(xí)被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于99年，賬面價(jià)值為100,00元，1999年進(jìn)行技術(shù)改造，追加技改投資50,00元,4年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。依照評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析，得到以下數(shù)據(jù)：(1)1994至2004年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為1%；(2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備高1，000元;（3）被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資酬勞率為10%,規(guī)模效益指數(shù)為07，所得稅稅率為33%；（4）該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%,經(jīng)技術(shù)檢測(cè)，該設(shè)備尚可使用5年,在以后年中,設(shè)備利用率能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 試依照上述條件，估測(cè)該設(shè)備的有關(guān)參數(shù)和評(píng)估值。第一步:計(jì)算該設(shè)備

8、的重置成本：第二步:計(jì)算加權(quán)投資名義年限：2,996,370339，90=.82年第三步：計(jì)算加權(quán)投資實(shí)際年限: 8.85%1年第四步:計(jì)算成新率: 5(.415)10%=5第五步:計(jì)算功能性損耗：1,00012(1-3)(P/A，10,5）=30,78元第六步：計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗： 該設(shè)備在評(píng)估后的設(shè)計(jì)利用率能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求, 故經(jīng)濟(jì)性損耗為0。第七步：計(jì)算評(píng)估值: 評(píng)估值=39,953%-30,4714，69元 第四章、房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估的原則 合法原則 最有效使用原則 替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則樓面地價(jià)含義 單位建筑面積地價(jià)。是平均到每單位建筑面積的土地價(jià)格 計(jì)算公式樓面地價(jià)=土地總價(jià)格建筑總面

9、積樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率意義考慮: 投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價(jià)為00元/平方米;乙地的容積率為，單價(jià)為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同,問(wèn)投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)?例題 某地塊面積為80,00平方米,是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為2萬(wàn)元/畝，拆遷費(fèi)30萬(wàn)元畝,開(kāi)發(fā)費(fèi)3.5億元平方公里,土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的4,目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資酬勞率為10%,銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格。1、估算土地取得成本 土地取得成本=出讓金拆遷費(fèi) =03050萬(wàn)元畝 750元平方米、估算土地開(kāi)發(fā)成本 土地開(kāi)發(fā)成本7

10、5億元/平方公里 =7元/平方米3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年,土地開(kāi)發(fā)成本分時(shí)期均勻投入,則：投資利息=50(+6%)2-37540%（1+6%）151+37560%(16）.5192.703.7.65 1.05(元/平方米)4、估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（75375）10%=1125(元/平方米)5、計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)=757+11.05+112.5=1,350.55(元/平方米)土地總價(jià)=，3558,000=108,44,00(元)即該地塊經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格為18,044,000元。打分法計(jì)算成新率公式 成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得

11、分G:結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù):裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)B：設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五層0.750.120.130.550.150.3六層七層以上0.80.10.1例題 某鋼筋混凝土層框架樓房,經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分8分，裝修部分70分,設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C=0.75，

12、S0.12,=3, 成新率=（80.75+700.1+00.13）0010 =76%注意：在實(shí)踐中,也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均,得出成新率。關(guān)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過(guò)時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。能夠在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。示例2:在正常情況下,某房地產(chǎn)每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，需要營(yíng)運(yùn)費(fèi)用0萬(wàn)元，資本化率為0%,該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的,在可能時(shí)點(diǎn)剩余使用壽命40年，計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。解:示例3 有一宗土地，出讓年限為0年，資本化率為10%,可能以后五年的純收益分不為5萬(wàn)元、6萬(wàn)元、18萬(wàn)元、15萬(wàn)元、20萬(wàn)元,

13、第六年開(kāi)始純收益大約穩(wěn)定在25萬(wàn)元左右，試評(píng)估該宗地的收益價(jià)格。解： 課堂作業(yè) 某房地產(chǎn)公司于2002年月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于4年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米0元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年,殘值率為2%。目前,該類建筑重置價(jià)格為每平方米25元。該建筑物占地面積50平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租,每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓?xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為1%,每年需支付的治理費(fèi)為年租金的 3.5%,維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元,保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的.2,土地資本化率

14、%,建筑物資本化率8。試依照以上資料評(píng)估該宗地08年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。1、選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益,適宜采納收益法。、計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益=0290（110%)=48600(元)3、計(jì)算總費(fèi)用()年治理費(fèi)=46003.5%=1710（元）(2)年維修費(fèi)=2500001.5%3370(元）（3）年稅金2900180（元)（4）年保險(xiǎn)費(fèi)=20000.2%=4500(元）年總費(fèi)用=（1）+（)+（)+（)10+37+18000+4500=32（元）4、計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費(fèi)用4860073260=1270(元）5、計(jì)算房屋純收益(1

15、）計(jì)算年折舊費(fèi)。(2）計(jì)算房屋現(xiàn)值(假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）:房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)已使用年數(shù) =5090474262500(元）(3)計(jì)算房屋純收益:房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋資本化率20625=1650(元）6、計(jì)算土地純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 =41740100=2470（元）7、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在3年3月的剩余使用年期為50644（年）。單價(jià)335886.550=6767（元)、評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為358.5元，單價(jià)為每平方米671.6元。 作業(yè)現(xiàn)有一宗地，占地面積為10平方米,005年1月通過(guò)出讓方式取得

16、土地使用權(quán),使用年限為50年。007年1月建成一房屋，該房屋建筑面積為0平方米,現(xiàn)全部用于出租。試依照以下資料，評(píng)估該宗地00年11月的價(jià)格。（1)該房屋出租,每年收取押金萬(wàn)元，平均每月租金收入為3萬(wàn)元,平均每月總費(fèi)用為1.萬(wàn)元()該房屋耐用年限為0年，目前重置價(jià)為每建筑平方米400元,假設(shè)殘值率為2%(3)押金收益率為9%(4)土地還原利率為6%，建筑物的還原利率為習(xí)題:某都市內(nèi)，有一宗住宅用地50m需要評(píng)估,評(píng)估基準(zhǔn)日為19年1月31日,先依照該地條件，選擇了與之類似的四宗已成交案例,幾宗地塊的比較條件如下: 項(xiàng)目評(píng)估土地比較案例A 比較案例B 比較案例C 比較案例D 用途 住宅 住宅 住

17、宅 住宅 住宅 成交日期評(píng)估日：199年0月3日 1993年10月 993年2月199年4月199年8月 成交價(jià)格 200元/2 1300元/m140元/2 00元/m 容積率 2 3 4 2 區(qū)域條件位置基礎(chǔ)設(shè)施交通 000 -%-%- +3%-2% 0+2+3%3%0 個(gè)不條件 地勢(shì)形狀其他000 -2%+%-310-3% 000 2%+1%- 表中:數(shù)字正值表示評(píng)估地優(yōu)于比較地塊百分比；數(shù)字負(fù)值表示評(píng)估地劣于比較地塊百分比;值的大小表示需要修正的幅度 又知:該都市地價(jià)指數(shù)在1993年1月為100,以后上漲均為1% 空地剩余使用年限為40年 按照以下條件,估算該住宅用地的單位地價(jià)和總地價(jià)

18、容積率修正系數(shù)如下容積率12345修正指數(shù)11.82.12.32.4確定地價(jià)指數(shù)年月93.193.293.393.493.1093.1294.894.10地價(jià)指數(shù)100101102103109111119121試算價(jià)格 進(jìn)行日期修正,容積率修正,位置修正,基礎(chǔ)設(shè)施修正,交通修正,地勢(shì)修正，形狀修正及其他修正.運(yùn)用算術(shù)平均法確定待估地塊價(jià)格單位地價(jià)(+PB+PCPD)/4=6916(元/平方米)總地價(jià)5001161=458.25元第九章、流淌資產(chǎn).合理選擇評(píng)估方法。不同類不流淌資產(chǎn)的評(píng)估方法 關(guān)于實(shí)物類流淌資產(chǎn)，能夠采納市場(chǎng)法和成本法。 關(guān)于貨幣類流淌資產(chǎn),其清查核實(shí)后的賬面價(jià)值本身確實(shí)是現(xiàn)值,

19、不需采納專門(mén)方法進(jìn)行評(píng)估，只是應(yīng)對(duì)外幣存款按評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)家外匯牌價(jià)進(jìn)行折算。 實(shí)物類流淌資產(chǎn)包括各種材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫(kù)存商品等，實(shí)物類流淌資產(chǎn)評(píng)估的重要內(nèi)容。 一、材料評(píng)估1.近期購(gòu)進(jìn)庫(kù)存材料的評(píng)估。 評(píng)估時(shí),能夠采納成本法，也能夠采納市場(chǎng)法。 評(píng)估時(shí)關(guān)于購(gòu)進(jìn)時(shí)發(fā)生運(yùn)雜費(fèi)的處理, 假如是從外地購(gòu)進(jìn)的原材料（本地沒(méi)有這種材料）,因運(yùn)雜費(fèi)發(fā)生額較大,評(píng)估時(shí)應(yīng)將由被評(píng)估材料分擔(dān)的運(yùn)雜費(fèi)計(jì)入評(píng)估值；假如是本市購(gòu)進(jìn)，運(yùn)雜費(fèi)發(fā)生額較少，評(píng)估時(shí)則能夠不考慮運(yùn)雜費(fèi)。 核算方法的差異不應(yīng)阻礙評(píng)估結(jié)果 由于材料的分期購(gòu)進(jìn)，且購(gòu)價(jià)各不相同,各企業(yè)采納核算方法不同,如先進(jìn)先出法、后進(jìn)先出法、加權(quán)平均法等,其賬

20、面余額就不一樣。 （三）低值易耗品的評(píng)估評(píng)估方法 （)在庫(kù)低值易耗品的評(píng)估 能夠采納與庫(kù)存材料評(píng)估相同的方法（3)實(shí)際工作中的處理方法 關(guān)于十分暢銷的產(chǎn)品 依照其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用和全部稅金確定評(píng)估值;(差不多上體現(xiàn)的是生產(chǎn)成本加利潤(rùn)) 關(guān)于正常銷售的產(chǎn)品 依照其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值；（差不多上體現(xiàn)的是生產(chǎn)成本加適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)） 關(guān)于牽強(qiáng)能銷售出去的產(chǎn)品依照其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值。（差不多上體現(xiàn)的是生產(chǎn)成本）舉例:現(xiàn)就某企業(yè)預(yù)付費(fèi)用進(jìn)行單項(xiàng)評(píng)估,評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年6月0日。有關(guān)資料如下：企業(yè)截止評(píng)估基準(zhǔn)日賬

21、面費(fèi)用余額為8678萬(wàn)元(不含車(chē)間在制品成本），其中有預(yù)付一年的保險(xiǎn)金7.5萬(wàn)元,已攤銷1.8萬(wàn)元，余5.67萬(wàn)元;尚待攤銷的低值易耗品余額3971萬(wàn)元；預(yù)付的房租租金25萬(wàn)元,已攤銷5萬(wàn)元,余2萬(wàn)元。依照租約合同，始租時(shí)刻為20年6月30日，租約終止期為011年6月30日；往常年度應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)因成本高而未結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用21.4萬(wàn)元。 評(píng)估人員依照上述資料進(jìn)行評(píng)估： （1)預(yù)付保險(xiǎn)金的評(píng)估。依照保險(xiǎn)金全年支付數(shù)額計(jì)算每月應(yīng)分?jǐn)倲?shù)額為: 712300(元)應(yīng)預(yù)留保險(xiǎn)金（評(píng)估值)=606=3780(元)(）低值易耗品的評(píng)估。依照實(shí)物數(shù)量和現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估,評(píng)估值為412820元。 (3)租入固定資產(chǎn)的評(píng)估。

22、按租約合同規(guī)定的租期和5年總租金計(jì)算,每年的租金為5萬(wàn)元,租賃的房屋尚有年使用權(quán)。 評(píng)估價(jià) =5315（萬(wàn)元）（4)往常年度應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用的評(píng)估。這部分費(fèi)用是應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)費(fèi)用,因此評(píng)估值為零。評(píng)估結(jié)果: 378004180+00=60062(元)第十章、企業(yè)價(jià)值評(píng)估(一)從產(chǎn)權(quán)的角度界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍(一般依據(jù))(四)直接比較法的運(yùn)用 市盈率乘數(shù)(P/E)法。該方法的思路：(1）從證券市場(chǎng)查找可比企業(yè),按不同的可比指標(biāo)計(jì)算市盈率;（2）確定被估企業(yè)相應(yīng)口徑的收益；(3）評(píng)估值被估企業(yè)相應(yīng)口徑的收益市盈率為了提高市盈率乘數(shù)法的可信度,可選擇多個(gè)上市公司作為可比企業(yè),通過(guò)算術(shù)平均或加權(quán)平均計(jì)算市盈利。

23、例題 某企業(yè)擬進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估,評(píng)估基準(zhǔn)日為2004年2月31日。評(píng)估人員在同行業(yè)的上市公司中選擇了9家可比公司，分不計(jì)罷了可比公司2004年的市盈率。被評(píng)估企業(yè)200年的凈收益為5,00萬(wàn)元，則采納市盈率乘數(shù)法評(píng)估企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值的過(guò)程如下：家可比公司2004年的市盈率如下所示:可比公司 C1C2C3C4C5C6C7C8C9市盈率 16.712.315.016.528.614.450.517.815.1家可比公司2004年平均的市盈率為0.77。但注意到可比公司C5和C7的市盈率明顯高于其他可比公司,因此在計(jì)算平均市盈率時(shí)將它們刪除。剔除可比公司C5和C7后的7家可比公司2004年平均的市盈

24、率為15.40。因此確定市盈率乘數(shù)為1.4。 被評(píng)估企業(yè)價(jià)值=5,0154=77,0萬(wàn)元由于企業(yè)的個(gè)體差異始終存在，假如僅采納單一可比指標(biāo)計(jì)算乘數(shù)，在某些情況下可能會(huì)阻礙評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此在市場(chǎng)法評(píng)估中，除了采納多可比樣本外，還可采納多種可比指標(biāo)，即綜合法。采納多樣本(可比企業(yè)）、多種參數(shù)（可比指標(biāo)),即綜合法。例題甲企業(yè)因產(chǎn)權(quán)變動(dòng)需要進(jìn)行整體評(píng)估，評(píng)估人員從證券市場(chǎng)上找到三家與被評(píng)估企業(yè)處于同一行業(yè)的相似公司、B、C作為可比公司，然后分不計(jì)算各公司的市場(chǎng)價(jià)值與銷售額的比率、市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值的比率以及市場(chǎng)價(jià)值與凈現(xiàn)金流量的比率,得到的結(jié)果如下表所示：A公司 B公司 C公司 平均市價(jià)/銷售

25、額 1.21.00.81.0市價(jià)/賬面價(jià)值 1.31.22.01.5市價(jià)/凈現(xiàn)金流量 2.01.52.52.0將三家可比公司的各項(xiàng)價(jià)值比率分不進(jìn)行平均，就得到了市場(chǎng)法評(píng)估甲企業(yè)所需的三個(gè)價(jià)值比率。需要注意的是，計(jì)算出來(lái)的各家公司的比率或倍數(shù)在數(shù)值上相對(duì)接近是十分必要的。假如它們差不專門(mén)大，就意味著平均數(shù)附近的離差相對(duì)較大,所選擇可比公司與被評(píng)估企業(yè)在某項(xiàng)特征上可能存在著較大的差異性,現(xiàn)在公司的可比性就會(huì)受到阻礙，需要重新篩選可比公司。本例中得到的數(shù)值結(jié)果都具有較強(qiáng)的可比性。假設(shè)甲企業(yè)的年銷售額為億元，資產(chǎn)賬面價(jià)值為6,00萬(wàn)元，凈現(xiàn)金流量為5500萬(wàn)元，利用可比公司平均價(jià)值比率計(jì)算出的甲企業(yè)的價(jià)值如下表所示:項(xiàng)目 甲企業(yè)數(shù)據(jù) 可比公司平均比率 甲企業(yè)價(jià)值銷售額 10,000萬(wàn)元 1.010,000萬(wàn)元 賬面價(jià)值 6,000萬(wàn)元 1.59,000萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量 5500萬(wàn)元 2.011,000萬(wàn)元 將得到的三個(gè)甲企業(yè)價(jià)