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文檔簡介

1、一、資產(chǎn)評估定義(一)資產(chǎn)的含義 定義:資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)內(nèi)涵指特定權(quán)利主體擁有或操縱的并能給特定權(quán)利主體帶來以后經(jīng)濟利益的資源。(接近于會計概念)特點: (1)為經(jīng)濟主體擁有或操縱; (2)會給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益;(3)資產(chǎn)必須能以貨幣計量。(二)資產(chǎn)的分類 按流淌性分類:流淌資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。 按存在形態(tài)分類:有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。 按是否具有綜合獲利能力分類:單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。 按是否獨立存在分類:可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)。 按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類,能夠分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。(四)資產(chǎn)評估要素評估主體評估客體評估依據(jù)評估目的評估原則評估程序評估價值類型

2、評估方法 評估假設資產(chǎn)評估基準日 (二)從資產(chǎn)評估假設的角度表述: 接著使用價值公開市場價值清算價值四大假設(一)交易假設 交易假設是資產(chǎn)評估得以進行的一個最差不多的前提假設,交易假設是假定所有待評估資產(chǎn)差不多處在交易過程中,評估師依照待評估資產(chǎn)交易條件等模擬市場進行估價。(二)公開市場假設 公開市場假設確實是假定比較完善的公開市場存在,被評估資產(chǎn)將要在如此的市場中進行交易。 所謂公開市場,是指一個有眾多買者和賣者的充分競爭性的市場。在那個市場上,買者和賣者的地位是平等的。資產(chǎn)交易雙方都有獵取足夠市場信息的機會和時刻,買賣雙方的交易行為差不多上自愿的、理智的,而非在強制或不受限制的條件下進行的

3、。買賣雙方都能對資產(chǎn)的功能用途及其交易價格等做出理智的推斷。(三)持續(xù)使用假設 持續(xù)使用假設是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件,以及在如此的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或講明。 持續(xù)使用假設首先設定資產(chǎn)正處于使用狀態(tài),包括正在使用中的資產(chǎn)和備用資產(chǎn);其次依照有關(guān)數(shù)據(jù)和信息,推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將接著使用下去。并假設能夠按交易現(xiàn)有用途接著使用。 資產(chǎn)使用的方式:在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。(四)清算假設 清算假設是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定講明。清算評估通常要低于其他假設前提下同樣資產(chǎn)的評估值。(二)資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則(看書) 、預期收益原則。2、供求原則。

4、、貢獻原則。、替代原則。5、評估時點原則。第二章1.重置成本的含義重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。復原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術(shù)等,以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。更新重置成本是指采納新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術(shù)等,以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費用。練習: 某待評估資產(chǎn)購建于04年9月,賬面原值為100000元,現(xiàn)評估其208年9月日的價值。當時該資產(chǎn)的價格指數(shù)為120%,評估基準日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)15,2004-20同類資產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)分不為105,90

5、.2%,110%,120%,則確定被估資產(chǎn)價值。被估重置成本10000(1%12%)10012500(元)或被估資產(chǎn)重置成本=000.05%110%120%=1001=100(元)與重置核算法相比,物價指數(shù)法估算的重置成本,僅考慮了價格變動因素,因而確定的是復原重置成本 ;而重置核算法既考慮了價格因素,也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素,因而能夠估算復原成本和更新重置成本。一項技術(shù)進步較快的資產(chǎn),采納物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。某儀器制造廠生產(chǎn)線的重置成本為35萬元,年產(chǎn)量為00臺?,F(xiàn)知待評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為600臺。假定該儀器生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和價格呈線性關(guān)系,則待評估資產(chǎn)的重置成

6、本為:待評估資產(chǎn)重置成本=6000/8000300262500(元)計算公式(見筆記)第三章、機器設備評估重置成本測算方法的選擇 (一般應遵循的規(guī)律)關(guān)于目前仍在生產(chǎn)和銷售的設備,采納核算法關(guān)于無法取得現(xiàn)行價格的被估設備,假如能找到參照物,則可采納功能成本法(更新重置成本)若設備的現(xiàn)行價與參照物均無法獲得,就只能采納物價指數(shù)法(復原重置成本)。注意:物價指數(shù)的選擇。進口設備重置成本構(gòu)成CF(+境外途中保險費境外運雜費)進口關(guān)稅(進口完稅價格適用稅率)增值稅(進口轎車征收消費稅)增值稅 (進口完稅價格+關(guān)稅+消費稅)增值稅率消費稅=(進口完稅價格+進口關(guān)稅)(-消費稅率)消費稅率銀行手續(xù)費、國內(nèi)

7、運雜費、安裝調(diào)試費等。課堂練習被評估設備購建于99年,賬面價值為100,00元,1999年進行技術(shù)改造,追加技改投資50,00元,4年對該設備進行評估。依照評估人員的調(diào)查、檢查、對比分析,得到以下數(shù)據(jù):(1)1994至2004年每年的設備價格上升率為1%;(2)該設備的月人工成本比其替代設備高1,000元;(3)被評估設備所在企業(yè)的正常投資酬勞率為10%,規(guī)模效益指數(shù)為07,所得稅稅率為33%;(4)該設備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%,經(jīng)技術(shù)檢測,該設備尚可使用5年,在以后年中,設備利用率能夠達到設計要求。 試依照上述條件,估測該設備的有關(guān)參數(shù)和評估值。第一步:計算該設備

8、的重置成本:第二步:計算加權(quán)投資名義年限:2,996,370339,90=.82年第三步:計算加權(quán)投資實際年限: 8.85%1年第四步:計算成新率: 5(.415)10%=5第五步:計算功能性損耗:1,00012(1-3)(P/A,10,5)=30,78元第六步:計算經(jīng)濟性損耗: 該設備在評估后的設計利用率能夠達到設計要求, 故經(jīng)濟性損耗為0。第七步:計算評估值: 評估值=39,953%-30,4714,69元 第四章、房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估的原則 合法原則 最有效使用原則 替代原則估價時點原則樓面地價含義 單位建筑面積地價。是平均到每單位建筑面積的土地價格 計算公式樓面地價=土地總價格建筑總面

9、積樓面地價土地單價容積率意義考慮: 投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5,單價為00元/平方米;乙地的容積率為,單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同,問投資者應該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟?例題 某地塊面積為80,00平方米,是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的,出讓金為2萬元/畝,拆遷費30萬元畝,開發(fā)費3.5億元平方公里,土地開發(fā)周期為兩年,第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的4,目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資酬勞率為10%,銀行貸款利率為6%,試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本 土地取得成本=出讓金拆遷費 =03050萬元畝 750元平方米、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本7

10、5億元/平方公里 =7元/平方米3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入,因計息期為兩年,土地開發(fā)成本分時期均勻投入,則:投資利息=50(+6%)2-37540%(1+6%)151+37560%(16).5192.703.7.65 1.05(元/平方米)4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤=(75375)10%=1125(元/平方米)5、計算土地價格土地單價=757+11.05+112.5=1,350.55(元/平方米)土地總價=,3558,000=108,44,00(元)即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為18,044,000元。打分法計算成新率公式 成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分G裝修部分合計得分S+設備部分合計得

11、分G:結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù):裝修部分的評分修正系數(shù)B:設備部分的評分修正系數(shù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五層0.750.120.130.550.150.3六層七層以上0.80.10.1例題 某鋼筋混凝土層框架樓房,經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分,結(jié)構(gòu)部分8分,裝修部分70分,設備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C=0.75,

12、S0.12,=3, 成新率=(80.75+700.1+00.13)0010 =76%注意:在實踐中,也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均,得出成新率。關(guān)于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物,還應考慮其功能性貶值因素。能夠在成新率確定的基礎作適當減價修正。示例2:在正常情況下,某房地產(chǎn)每年可獲得有效毛收入30萬元,需要營運費用0萬元,資本化率為0%,該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的,在可能時點剩余使用壽命40年,計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。解:示例3 有一宗土地,出讓年限為0年,資本化率為10%,可能以后五年的純收益分不為5萬元、6萬元、18萬元、15萬元、20萬元,

13、第六年開始純收益大約穩(wěn)定在25萬元左右,試評估該宗地的收益價格。解: 課堂作業(yè) 某房地產(chǎn)公司于2002年月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán),并于4年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓,當時造價為每平方米0元,經(jīng)濟耐用年限為55年,殘值率為2%。目前,該類建筑重置價格為每平方米25元。該建筑物占地面積50平方米,建筑面積為900平方米,現(xiàn)用于出租,每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查,當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元,空置率為1%,每年需支付的治理費為年租金的 3.5%,維修費為重置價的1.5%,土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元,保險費為重置價的.2,土地資本化率

14、%,建筑物資本化率8。試依照以上資料評估該宗地08年3月的土地使用權(quán)價格。1、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益,適宜采納收益法。、計算總收益總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益=0290(110%)=48600(元)3、計算總費用()年治理費=46003.5%=1710(元)(2)年維修費=2500001.5%3370(元)(3)年稅金2900180(元)(4)年保險費=20000.2%=4500(元)年總費用=(1)+()+()+()10+37+18000+4500=32(元)4、計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費用4860073260=1270(元)5、計算房屋純收益(1

15、)計算年折舊費。(2)計算房屋現(xiàn)值(假設房屋收益年期為無限年期):房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年折舊費已使用年數(shù) =5090474262500(元)(3)計算房屋純收益:房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋資本化率20625=1650(元)6、計算土地純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 =41740100=2470(元)7、計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在3年3月的剩余使用年期為50644(年)。單價335886.550=6767(元)、評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價格為358.5元,單價為每平方米671.6元。 作業(yè)現(xiàn)有一宗地,占地面積為10平方米,005年1月通過出讓方式取得

16、土地使用權(quán),使用年限為50年。007年1月建成一房屋,該房屋建筑面積為0平方米,現(xiàn)全部用于出租。試依照以下資料,評估該宗地00年11月的價格。(1)該房屋出租,每年收取押金萬元,平均每月租金收入為3萬元,平均每月總費用為1.萬元()該房屋耐用年限為0年,目前重置價為每建筑平方米400元,假設殘值率為2%(3)押金收益率為9%(4)土地還原利率為6%,建筑物的還原利率為習題:某都市內(nèi),有一宗住宅用地50m需要評估,評估基準日為19年1月31日,先依照該地條件,選擇了與之類似的四宗已成交案例,幾宗地塊的比較條件如下: 項目評估土地比較案例A 比較案例B 比較案例C 比較案例D 用途 住宅 住宅 住

17、宅 住宅 住宅 成交日期評估日:199年0月3日 1993年10月 993年2月199年4月199年8月 成交價格 200元/2 1300元/m140元/2 00元/m 容積率 2 3 4 2 區(qū)域條件位置基礎設施交通 000 -%-%- +3%-2% 0+2+3%3%0 個不條件 地勢形狀其他000 -2%+%-310-3% 000 2%+1%- 表中:數(shù)字正值表示評估地優(yōu)于比較地塊百分比;數(shù)字負值表示評估地劣于比較地塊百分比;值的大小表示需要修正的幅度 又知:該都市地價指數(shù)在1993年1月為100,以后上漲均為1% 空地剩余使用年限為40年 按照以下條件,估算該住宅用地的單位地價和總地價

18、容積率修正系數(shù)如下容積率12345修正指數(shù)11.82.12.32.4確定地價指數(shù)年月93.193.293.393.493.1093.1294.894.10地價指數(shù)100101102103109111119121試算價格 進行日期修正,容積率修正,位置修正,基礎設施修正,交通修正,地勢修正,形狀修正及其他修正.運用算術(shù)平均法確定待估地塊價格單位地價(+PB+PCPD)/4=6916(元/平方米)總地價5001161=458.25元第九章、流淌資產(chǎn).合理選擇評估方法。不同類不流淌資產(chǎn)的評估方法 關(guān)于實物類流淌資產(chǎn),能夠采納市場法和成本法。 關(guān)于貨幣類流淌資產(chǎn),其清查核實后的賬面價值本身確實是現(xiàn)值,

19、不需采納專門方法進行評估,只是應對外幣存款按評估基準日的國家外匯牌價進行折算。 實物類流淌資產(chǎn)包括各種材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫存商品等,實物類流淌資產(chǎn)評估的重要內(nèi)容。 一、材料評估1.近期購進庫存材料的評估。 評估時,能夠采納成本法,也能夠采納市場法。 評估時關(guān)于購進時發(fā)生運雜費的處理, 假如是從外地購進的原材料(本地沒有這種材料),因運雜費發(fā)生額較大,評估時應將由被評估材料分擔的運雜費計入評估值;假如是本市購進,運雜費發(fā)生額較少,評估時則能夠不考慮運雜費。 核算方法的差異不應阻礙評估結(jié)果 由于材料的分期購進,且購價各不相同,各企業(yè)采納核算方法不同,如先進先出法、后進先出法、加權(quán)平均法等,其賬

20、面余額就不一樣。 (三)低值易耗品的評估評估方法 ()在庫低值易耗品的評估 能夠采納與庫存材料評估相同的方法(3)實際工作中的處理方法 關(guān)于十分暢銷的產(chǎn)品 依照其出廠銷售價格減去銷售費用和全部稅金確定評估值;(差不多上體現(xiàn)的是生產(chǎn)成本加利潤) 關(guān)于正常銷售的產(chǎn)品 依照其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數(shù)額的稅后凈利潤確定評估值;(差不多上體現(xiàn)的是生產(chǎn)成本加適當?shù)睦麧櫍?關(guān)于牽強能銷售出去的產(chǎn)品依照其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和稅后凈利潤確定評估值。(差不多上體現(xiàn)的是生產(chǎn)成本)舉例:現(xiàn)就某企業(yè)預付費用進行單項評估,評估基準日為2008年6月0日。有關(guān)資料如下:企業(yè)截止評估基準日賬

21、面費用余額為8678萬元(不含車間在制品成本),其中有預付一年的保險金7.5萬元,已攤銷1.8萬元,余5.67萬元;尚待攤銷的低值易耗品余額3971萬元;預付的房租租金25萬元,已攤銷5萬元,余2萬元。依照租約合同,始租時刻為20年6月30日,租約終止期為011年6月30日;往常年度應結(jié)轉(zhuǎn)因成本高而未結(jié)轉(zhuǎn)的費用21.4萬元。 評估人員依照上述資料進行評估: (1)預付保險金的評估。依照保險金全年支付數(shù)額計算每月應分攤數(shù)額為: 712300(元)應預留保險金(評估值)=606=3780(元)()低值易耗品的評估。依照實物數(shù)量和現(xiàn)行市場價格評估,評估值為412820元。 (3)租入固定資產(chǎn)的評估。

22、按租約合同規(guī)定的租期和5年總租金計算,每年的租金為5萬元,租賃的房屋尚有年使用權(quán)。 評估價 =5315(萬元)(4)往常年度應結(jié)轉(zhuǎn)的費用的評估。這部分費用是應轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)費用,因此評估值為零。評估結(jié)果: 378004180+00=60062(元)第十章、企業(yè)價值評估(一)從產(chǎn)權(quán)的角度界定企業(yè)價值評估范圍(一般依據(jù))(四)直接比較法的運用 市盈率乘數(shù)(P/E)法。該方法的思路:(1)從證券市場查找可比企業(yè),按不同的可比指標計算市盈率;(2)確定被估企業(yè)相應口徑的收益;(3)評估值被估企業(yè)相應口徑的收益市盈率為了提高市盈率乘數(shù)法的可信度,可選擇多個上市公司作為可比企業(yè),通過算術(shù)平均或加權(quán)平均計算市盈利。

23、例題 某企業(yè)擬進行整體資產(chǎn)評估,評估基準日為2004年2月31日。評估人員在同行業(yè)的上市公司中選擇了9家可比公司,分不計罷了可比公司2004年的市盈率。被評估企業(yè)200年的凈收益為5,00萬元,則采納市盈率乘數(shù)法評估企業(yè)整體資產(chǎn)價值的過程如下:家可比公司2004年的市盈率如下所示:可比公司 C1C2C3C4C5C6C7C8C9市盈率 16.712.315.016.528.614.450.517.815.1家可比公司2004年平均的市盈率為0.77。但注意到可比公司C5和C7的市盈率明顯高于其他可比公司,因此在計算平均市盈率時將它們刪除。剔除可比公司C5和C7后的7家可比公司2004年平均的市盈

24、率為15.40。因此確定市盈率乘數(shù)為1.4。 被評估企業(yè)價值=5,0154=77,0萬元由于企業(yè)的個體差異始終存在,假如僅采納單一可比指標計算乘數(shù),在某些情況下可能會阻礙評估結(jié)果的準確性。因此在市場法評估中,除了采納多可比樣本外,還可采納多種可比指標,即綜合法。采納多樣本(可比企業(yè))、多種參數(shù)(可比指標),即綜合法。例題甲企業(yè)因產(chǎn)權(quán)變動需要進行整體評估,評估人員從證券市場上找到三家與被評估企業(yè)處于同一行業(yè)的相似公司、B、C作為可比公司,然后分不計算各公司的市場價值與銷售額的比率、市場價值與賬面價值的比率以及市場價值與凈現(xiàn)金流量的比率,得到的結(jié)果如下表所示:A公司 B公司 C公司 平均市價/銷售

25、額 1.21.00.81.0市價/賬面價值 1.31.22.01.5市價/凈現(xiàn)金流量 2.01.52.52.0將三家可比公司的各項價值比率分不進行平均,就得到了市場法評估甲企業(yè)所需的三個價值比率。需要注意的是,計算出來的各家公司的比率或倍數(shù)在數(shù)值上相對接近是十分必要的。假如它們差不專門大,就意味著平均數(shù)附近的離差相對較大,所選擇可比公司與被評估企業(yè)在某項特征上可能存在著較大的差異性,現(xiàn)在公司的可比性就會受到阻礙,需要重新篩選可比公司。本例中得到的數(shù)值結(jié)果都具有較強的可比性。假設甲企業(yè)的年銷售額為億元,資產(chǎn)賬面價值為6,00萬元,凈現(xiàn)金流量為5500萬元,利用可比公司平均價值比率計算出的甲企業(yè)的價值如下表所示:項目 甲企業(yè)數(shù)據(jù) 可比公司平均比率 甲企業(yè)價值銷售額 10,000萬元 1.010,000萬元 賬面價值 6,000萬元 1.59,000萬元凈現(xiàn)金流量 5500萬元 2.011,000萬元 將得到的三個甲企業(yè)價

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