東方夏威夷水景別墅項(xiàng)目可行性研究

1、1.1編制依據(jù)編制依據(jù)有：(1)東方夏威夷水景別墅項(xiàng)目建議書(2)國家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部 2006年建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版(3)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)2002年投資項(xiàng)目可行性研究指南(4)政府部門規(guī)定用于項(xiàng)目評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)，具體包括：動(dòng)靜態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、 凈現(xiàn)值、投資利潤率。(5)相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場價(jià)格的數(shù)據(jù)資料1.2編制程序編制程序?yàn)椋?1)通過閱讀東方夏威夷水景別墅項(xiàng)目建議書，熟悉項(xiàng)目概況，掌握項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技 術(shù)指標(biāo)。(2)按照投資項(xiàng)目可行性研究指南要求，制定可行性研究報(bào)告的寫作大綱。(3)采用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，對(duì)東方夏威夷水景別墅項(xiàng)目進(jìn)行靜態(tài)與動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。(4)對(duì)東方夏威夷

2、水景別墅項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。(5)分析與總結(jié)，得出項(xiàng)目是否可行的結(jié)論。建設(shè)單位上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司。工程項(xiàng)目名稱青浦“東方夏威夷”水景別墅。建設(shè)地點(diǎn)“東方夏威夷”水景別墅地處青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)千步村（原青浦縣淡水養(yǎng)殖場），北靠淀浦 河鄰滬青平公路約200米，南臨建設(shè)中的滬青平高速公路，以 50米綠化帶邊緣為界，西 抵淡水養(yǎng)殖場西邊界，東至24米規(guī)劃道路邊界（南面50米綠化帶及東面24米規(guī)劃道路均 在建設(shè)用地范圍外），建設(shè)用地面積約46.7公頃。建設(shè)內(nèi)容“東方夏威夷”水景別墅總建筑面積約 14萬平方米，其中別墅13.2萬平方米，公共 建筑0.8萬平方米，總居住戶數(shù)約387戶，小區(qū)的綜合容積率0.3

3、,綠化率40.1 %,水面 覆蓋率24.2%。除每戶建造獨(dú)用的1-2車位的車庫，還規(guī)劃建造公用停車位。預(yù)計(jì)該小區(qū) 最大用電負(fù)荷6000KVA,規(guī)劃最高日用水量約880噸，最高日排水量約790噸，燃?xì)庀?規(guī)劃采用煤氣或液化氣供應(yīng)，規(guī)劃最高日用量約2640立方米，電話直線為880對(duì)。基地現(xiàn)狀及動(dòng)拆遷項(xiàng)目基地面積約46.7公頃，淡水養(yǎng)殖場“田”塊狀水塘及淀浦河延伸支河的水面面 積約占基地的80%,水塘河底深1.2米（淤泥深度約0.5米），淤泥底至室外地坪標(biāo)高約為 2.7米，基地內(nèi)主要通道干線兩旁種植的杉樹高大挺拔，成排直立。動(dòng)遷情況比較單一， 僅為原土地使用單位辦公、宿舍、倉庫用房的拆遷，約2000

4、余平方米建筑，由原土地使用方根據(jù)雙方土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定負(fù)責(zé)場區(qū)內(nèi)人員、房舍內(nèi)設(shè)備等全部的清理、退場工作； 由開發(fā)商負(fù)責(zé)場內(nèi)土方平整工程。項(xiàng)目計(jì)劃按三期滾動(dòng)開發(fā)，總建設(shè)期 4.5年（含前期工作），計(jì)劃于2002年1月初開 工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期樓盤銷售擬在2002年8月初正式啟動(dòng)， 整個(gè)樓盤于2006年3月底全部售完。第3章項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目提出的背景項(xiàng)目所處地理位置具有城郊結(jié)合、 鬧中取靜、水陸空交通便捷，附近居住小區(qū)布點(diǎn)疏 密適中，鄰近大量高級(jí)白領(lǐng)、商務(wù)人員工作的外國公司、閔行區(qū)的高科技工業(yè)園區(qū)等區(qū)域， 這樣的地理優(yōu)勢為拓展中高品位的別墅建設(shè)需求創(chuàng)造了良好前提。加之

5、項(xiàng)目地塊具有天然 水資源與樹木資源，可供小區(qū)充分吸收、利用， 為塑造優(yōu)美、獨(dú)特的水景特色的智能化別 墅區(qū)開發(fā)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。由此，項(xiàng)目地塊具有較大的升值潛力，也有較好開發(fā)價(jià)值。目前，該項(xiàng)目的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書批準(zhǔn)文件、 詳細(xì)規(guī)劃方案批準(zhǔn)文件、配套的征詢 書面意見等申報(bào)可行研究報(bào)告前的各項(xiàng)工作已完成。建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃青浦區(qū)位于上海西南方，地處江、浙、滬三省市交界處，東與上海閔行為鄰，南同松 江區(qū)、金山區(qū)和浙江省嘉善縣接壤，西與江蘇省吳江市、昆山市毗鄰，并沿吳淞江同嘉定區(qū)相望，區(qū)域面積約677.8平方公里，人口約45.6萬。青浦區(qū)是上海文明的發(fā)源地， 歷史 悠久，文化底蘊(yùn)深厚

6、，早在幾千年前就創(chuàng)造了燦爛的“法澤文化”。青浦區(qū)境內(nèi)地勢平坦， 河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風(fēng)景名勝淀山湖旅 游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風(fēng)火綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略， 青浦區(qū)將建成與國際經(jīng)濟(jì)中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西大門和美麗后花園，依據(jù)青浦區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構(gòu)筑以人為本，風(fēng)格迥異的特色居住區(qū)”的指導(dǎo)思想，在該 地塊建造一批具有各種建筑風(fēng)格，適應(yīng)各類消費(fèi)層次的中、高檔別墅，既符合地區(qū)發(fā)展規(guī) 劃的要求，同時(shí)也滿足了房地產(chǎn)消費(fèi)市場對(duì)房產(chǎn)品位逐步提升的需求。項(xiàng)目基地選址優(yōu)勢項(xiàng)目基地系原青浦區(qū)淡水養(yǎng)殖場地，豐富的自然水資源及樹木資源

7、以及基地東西臨界 的養(yǎng)殖場界河為別墅住宅建設(shè)的特色、 品位創(chuàng)造了先決設(shè)計(jì)條件。項(xiàng)目基地北靠通航的淀 浦河，距上海虹橋機(jī)場12公里，離滬寧高速公路僅8公里，其南鄰余山國家旅游度假區(qū)， 西有大觀園、水上運(yùn)動(dòng)場等旅游勝地，具有水、 陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之 優(yōu)勢。項(xiàng)目建設(shè)滿足房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求隨著房產(chǎn)品檔次、品位的不斷提升，人們對(duì)住宅的環(huán)境要求開始有了新的認(rèn)識(shí)，對(duì)住 宅小區(qū)的環(huán)境在生態(tài)、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生態(tài)環(huán)境的考慮。“東方夏威夷”水景別墅小區(qū)的開發(fā)與設(shè)計(jì)正是迎合、滿足人們對(duì)現(xiàn)代住宅的 這種愿望，小區(qū)憑借原地塊中不可多得的天然資源一一河流與杉樹林，營

8、造清水、藍(lán)天、 綠地的“生態(tài)健康住宅”。同時(shí)，整個(gè)小區(qū)內(nèi)的別墅在規(guī)劃上臨水而建、依水造景，以形 成光影流動(dòng)，天水一色的美景，小區(qū)的杉樹林為業(yè)主營造返樸歸真、 原汁源味的生態(tài)環(huán)境。 隨著未來社會(huì)經(jīng)濟(jì)、生活、科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)品的知識(shí)、心理、精神折舊也在加 速，住宅檔位的適度超前，是延長房產(chǎn)品生命周期的有效手段?！皷|方夏威夷”水景別墅小區(qū)的設(shè)計(jì)定位，正是貫穿了這一理念。項(xiàng)目建設(shè)的必要性在上海這一國際大都市有計(jì)劃的開發(fā)營造一批高品位的別墅，既順應(yīng)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的導(dǎo)向，同時(shí)也能帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。本項(xiàng)目建筑符合青浦縣規(guī)劃要求，對(duì)合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好的作用， 開發(fā)商可 帶來經(jīng)濟(jì)效益和

9、社會(huì)效益雙贏業(yè)績。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。第4章項(xiàng)目的市場研究市場分析上海房地產(chǎn)市場的總體狀況根據(jù)中房上海指數(shù)辦公室2001年5月份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在持續(xù)推行二、三級(jí)市場聯(lián) 動(dòng)、停止實(shí)物福利分房和住房貨幣化分配等一系列政策帶動(dòng)下，在去年竣工和銷售大幅度增加的基礎(chǔ)上，本市房地產(chǎn)繼續(xù)保持供銷兩旺價(jià)量齊增的局面。5月份中房上海住宅指數(shù)為682點(diǎn)，比上月上升6點(diǎn)，漲幅為0.89%,比去年同期上升30點(diǎn)，漲幅為4.6%;與最 低點(diǎn)99年11月份相比上漲了 41點(diǎn)，漲幅已達(dá)6.4%。在過去相當(dāng)長時(shí)間里，本市房價(jià)上 揚(yáng)區(qū)域主要表現(xiàn)為浦東新區(qū)、 西南區(qū)域，隨著市政建設(shè)的迅猛發(fā)展，規(guī)劃設(shè)計(jì)的全面提高 及房改政

10、策的逐步到位，進(jìn)行住宅投資已成為本市居民主要消費(fèi)傾向。在此情況下，近期上海住宅房價(jià)的上升區(qū)域在本市東、南、西、北、中全面開花，新開樓盤普遍攀升。在2001年，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)近年少有的良性運(yùn)行態(tài)勢，在國家政策引導(dǎo)作用日 趨明顯的帶動(dòng)下，市場供求予盾趨緩，需求主體的住房消費(fèi)觀念日趨理性， 房地產(chǎn)開發(fā)理 念和注重居住質(zhì)量的新世紀(jì)住房建設(shè)正在向更高的層面展開。種種因素致使房產(chǎn)成交量迅速上升，開發(fā)量與成交量首次出現(xiàn)持平，房價(jià)穩(wěn)中見開。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速回升，市場交易量保持了強(qiáng)勁的攀升勢頭，批準(zhǔn)預(yù)售面積與實(shí)際預(yù)售面積之比從1997年的1:0.23縮小到1999年的1:0.74,到了 2000年年末則為

11、1:0.96, 20到年房地產(chǎn)市場更是火旺。貨幣 購房政策、上海的人均GDP快速上揚(yáng)（已突破4000美元）、國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持性政 策等對(duì)房地產(chǎn)市場保持供求兩旺的持續(xù)性提供了有利條件。上海別墅銷售市場的供求關(guān)系及競爭分析有關(guān)部門曾作過專門的市場調(diào)查，對(duì)水景住宅能接受并認(rèn)為有發(fā)展前景的占68%,而建造的水景中的別墅其升值空間將更加廣闊。從1992年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約160個(gè)，可建造面積約在1000萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約 700 萬平方米，其中約有4050%的人購買的是價(jià)位相對(duì)較低的聯(lián)體別墅房。很久以來，別墅對(duì)于人們來說都是可望而不可及的。 但隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)

12、展，別墅不 再是海市蜃樓，它已成了人們爭相關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)。有資料表明，2000年第一至第三季度商品房預(yù)、銷售面積達(dá)1029.06萬平方米和1054.67萬平方米，而別墅的銷售量占到其 中的15%左右，并呈現(xiàn)繼續(xù)上升趨勢。對(duì)居住環(huán)境需要的分析在二十一世紀(jì)，環(huán)保已經(jīng)是一個(gè)非常敏感的話題。 郊區(qū)清新的空氣，使人們遠(yuǎn)離都市 的嘈雜和繁華，回歸自然，親近自然，并且隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步、城市格局的變化、交通 的發(fā)展，郊區(qū)生活、市區(qū)上班將是城市發(fā)展的標(biāo)志之一。(2)從對(duì)購買能力分析經(jīng)過二十幾年的改革開放，一部分事業(yè)有成的人士已完成最初的資本積累，在考慮改 善住房條件的時(shí)候，都會(huì)不約而同的選擇別墅。除了首期付款

13、后，其余都可以通過各種貸 款來完成，一般來說，總價(jià)約在 160200萬的一套別墅，對(duì)大多數(shù)成功人士均認(rèn)為是可 以接受的。以購買總價(jià)約在120萬元的普通型別墅為例，若首付20%,余款以30年按揭, 每月的還貸約在5500元人民幣左右，具有這一承受能力的人群將更大。對(duì)需求人員結(jié)構(gòu)分析某項(xiàng)市場調(diào)查表明，別墅房購買群體中，證券銀行等金融從業(yè)人員占20%,是一個(gè)不容忽視的別墅房消費(fèi)群體。而證券公司中 30歲以下的年輕人占80%以上。換言之，在 購買別墅的人群，已經(jīng)從以前的公司老板、企業(yè)家慢慢的向社會(huì)的白領(lǐng)階層、金融界人士、 機(jī)關(guān)公務(wù)員等轉(zhuǎn)變，他們收入穩(wěn)定、年富力強(qiáng)，對(duì)自身的要求較高，隨著 WTO的到來，

14、 這部分的隊(duì)伍將更加擴(kuò)大，更多的外來人員(包括國內(nèi)、國外的)也將加入其中，也就是說 有意購買別墅的人員隊(duì)伍正在不斷的擴(kuò)大。開發(fā)商建造別墅的單位成本比一般的商品房要高，但別墅建安工程的建設(shè)周期相對(duì)來 說較高層、多層的商品房短。從 2000年別墅的成交速度來看，人們對(duì)別墅的需求呈上升 趨勢，若從同一時(shí)間開始建造，別墅的收獲期的到來比其他類型的商品房早。青浦區(qū)房地產(chǎn)市場簡述區(qū)域條件青浦區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫， 物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地。青浦區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風(fēng)景名勝淀山湖旅游區(qū)， 湖面煙波浩淼，沿岸風(fēng)光綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。本項(xiàng)目基地北

15、靠通航的淀浦河，距上海虹橋機(jī)場12公里，離滬寧高速公路僅8公里, 南鄰余山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運(yùn)動(dòng)場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便 捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢。商品住宅發(fā)展前景青浦區(qū)的商品房住宅建設(shè)近幾年得到了迅速發(fā)展，且投資前景也較理想。尤其是滬青平公路兩側(cè)的別墅住宅通過該條交通樞紐網(wǎng)絡(luò)得到規(guī)模發(fā)展，別墅建設(shè)無論從開發(fā)規(guī)模、 住宅品位、公建配套等都是統(tǒng)籌規(guī)劃，注重大環(huán)境與小環(huán)境的協(xié)調(diào)、保護(hù)和營造生態(tài)環(huán)境， 為市民創(chuàng)造了優(yōu)美的居住條件、便捷的出入交通。同時(shí)各樓盤在大市場的影響下及自身的 住宅品位格局，帶來了旺銷的良好勢態(tài)，給開發(fā)商帶來了豐厚的回報(bào)率和開發(fā)熱情。根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)

16、略，青浦區(qū)將建成與國際經(jīng)濟(jì)中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西 大門和美麗后花園。依據(jù)青浦區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構(gòu)筑以人為本，風(fēng)格迥異的特 色居住區(qū)”的指導(dǎo)思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風(fēng)格，適應(yīng)各類消費(fèi)層次的中、 高檔別墅，可滿足房地產(chǎn)消費(fèi)市場對(duì)房產(chǎn)品位逐步提升的需求。市場調(diào)查選取與本案地段相近的別墅作比較，根據(jù)各項(xiàng)目的地理位置、交通及周邊環(huán)境、配套 設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)類型及銷售狀況等因素進(jìn)行綜合性的調(diào)查分析，詳見附件1有關(guān)物業(yè)市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)表。從相關(guān)物業(yè)的市場調(diào)查資料及結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，可預(yù)知該項(xiàng)目有較好的開發(fā)前景。雖然該項(xiàng)目具備地理位置、土地價(jià)格、交通設(shè)施、地塊水綠、拆遷量少等眾多優(yōu)勢，

17、 但也要充分考慮其風(fēng)險(xiǎn)，如低容積率、高品位環(huán)境設(shè)計(jì)帶來的高成本；項(xiàng)目規(guī)模較大，配套設(shè)施（如供氣、污水排放）的實(shí)施難度及投資成本；市場需求的不可預(yù)見性等因素都會(huì) 給項(xiàng)目帶來不利風(fēng)險(xiǎn)；因此開發(fā)商的開發(fā)理念及經(jīng)營管理模式、 營銷策略將是決定項(xiàng)目成 敗的主要因素。市場預(yù)測該小區(qū)的定位建議以高檔品位、中檔價(jià)位和相對(duì)合理的物業(yè)管理費(fèi)相結(jié)合，這樣可以 吸引更多的人士前來購買，在時(shí)間上搶得主動(dòng)權(quán)，一氣呵成地完成整個(gè)樓盤的銷售。在保證開發(fā)商的基本利潤的前提下，結(jié)合相近別墅樓盤的比價(jià)，較保守的估計(jì)各類型 檔次別墅的銷售均價(jià)如下：高檔別墅6200元/m2;中高檔別墅5200元/m2;普通別墅4200 元/m2;聯(lián)體

18、別墅3700元/m2,整個(gè)樓盤別墅銷售均價(jià)約在 4830元/m2。物業(yè)管理費(fèi)建議 在3.55元/m2之間。本項(xiàng)目的建設(shè)方案主要根據(jù)建設(shè)方提供的合法有效資料，并參照相關(guān)資料分析確定, 待初步設(shè)計(jì)圖紙完成后再作相應(yīng)的調(diào)整?？傮w設(shè)計(jì)主要建筑技術(shù)指標(biāo)。主要建筑技術(shù)指標(biāo)，見表5-1。表5-1 本項(xiàng)目主要建筑指標(biāo)表建筑指標(biāo)數(shù)量1用地面積公頃46.72息建筑面積平方米1400002.1別壁建筑面積平方米1320002.1.1高檔別墅建筑面積平方米20000單體約5002.1.2中局檔別墅建筑面積平方米55000單體約3752.1.3普通別堂建筑面積平方米33000單體約2752.1.4聯(lián)體別堂建筑面積平方米

19、24000單位約3002.2公共建筑面積平方米80003綜合容積率0.34綜合綠化率%64.3%4.1綠化率%40.1%4.2水面覆蓋率%24.2%5集中綠地率%14.5%總平面布置“東方夏威夷”水景別墅根據(jù)“以水為主”的設(shè)計(jì)理念，對(duì)現(xiàn)有水面進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整， 將基地劃分為若干組團(tuán)，分別布置在三座島嶼、一個(gè)半島和若干岸線曲折的河灣上， 組成 五個(gè)居住組團(tuán)，各組團(tuán)景觀類型、環(huán)境素質(zhì)各不相同，并以不同內(nèi)容的公共活動(dòng)場所作為 組團(tuán)中心。交通組織基地南臨建設(shè)中的滬青平高速公路， 西靠規(guī)劃的24米道路，北臨滬青平公路（318國道）小區(qū)各組團(tuán)之間通過兩條主要道路聯(lián)接，以拱橋和平橋的不同形式跨越水面，形成“一

20、堤九橋”的景觀，其中“一堤”是對(duì)現(xiàn)狀的杉林蔭道經(jīng)過改造，設(shè)計(jì)成一條 200米的步行 長堤。小區(qū)內(nèi)主干道系統(tǒng)形成兩個(gè)環(huán)，溝通五個(gè)組團(tuán)，道路寬度 10米，各組團(tuán)內(nèi)有支路 系統(tǒng)，道路寬度5米，連接到每家每戶。步行系統(tǒng)與支路系統(tǒng)結(jié)合，部分在中心綠地和內(nèi) 部河道左右穿行，在小區(qū)中央設(shè)有觀景的步行長堤 。公共建筑結(jié)合各組團(tuán)中心和居住區(qū)的主要交通節(jié)點(diǎn)布置了區(qū)內(nèi)的活動(dòng)中心和配套設(shè)施，在小區(qū)入口處結(jié)合入口廣場布置部分商業(yè)、維修、餐飲等設(shè)施，在各組團(tuán)內(nèi)部以娛樂、體育、家 政服務(wù)等代理點(diǎn)為主，公共建筑總建筑面積約為8000平方米。綠化在基地內(nèi)，以中央大水系、外圍大綠化為景觀構(gòu)成?；刂車刂拼竺娣e的綠化和林 帶，其

21、中沿淀浦河和建設(shè)中的滬青平高速公路間各控制50100米的綠化帶，沿東西兩側(cè)邊界各控制2050米綠化帶。在大水面中央設(shè)計(jì)一座小島，遍植綠色和水生植物，在居 住區(qū)內(nèi)部，各組團(tuán)結(jié)合住宅排列、圍合形成組團(tuán)綠化。建筑單體設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)力求在基地范圍內(nèi)建設(shè)交通順暢、環(huán)境優(yōu)雅、居住舒適、設(shè)施完善的居住區(qū)。因此，單體設(shè)計(jì)在滿足“三明”、“三大一小”的基本條件下，立面設(shè)計(jì)應(yīng)著力 豐富整體和局部的空間效果，建筑外墻做到氣派和諧，并與整個(gè)居住區(qū)協(xié)調(diào)一致。同時(shí)， 為適應(yīng)現(xiàn)代人的生活方式，充分體現(xiàn)“以人為本”、“以自然為本”的設(shè)計(jì)思想，對(duì)室內(nèi)功能和視覺效果充分挖掘，創(chuàng)造獨(dú)特、高品位的21世紀(jì)時(shí)尚居住區(qū)。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)

22、設(shè)計(jì)陸地域的回填夯實(shí)處理并用預(yù)制鋼筋碎微型樁加固基礎(chǔ)，采用現(xiàn)澆鋼筋碎基礎(chǔ)。上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用磚混結(jié)構(gòu)，7度抗震設(shè)計(jì)。裝飾設(shè)計(jì)公建和公用部分采用花崗巖或同質(zhì)地磚樓地面，住宅為水泥砂漿整體面層。主要為彩鋼或塑鋼外門窗，鋼板防盜分戶門。外墻立體裝飾和涂料。根據(jù)可交付使用進(jìn)行初裝飾或根據(jù)業(yè)主需要以“菜單式”形式進(jìn)行必要的內(nèi)部裝飾， 公建部分的內(nèi)裝飾檔次可考慮較高些。給排水設(shè)計(jì)給水本項(xiàng)目給水取自青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)自來水廠。項(xiàng)目規(guī)劃用水量約880噸/日。小區(qū)內(nèi)采用分質(zhì)供水系統(tǒng)，環(huán)狀布置，地面 1至2層用水由市政管網(wǎng)直供，地面 3 層（含3層）以上采用市政管網(wǎng)一水泵一用戶的供水方式。排水本項(xiàng)目生活排水量估算約為79

23、0噸/日。排水系統(tǒng)，室內(nèi)采用污廢混排，室外采用雨 污水分流。雨水在北部建雨水管網(wǎng)泵站排入界河；污水經(jīng)二級(jí)生化處理后接入市政管線。消防區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置消防管網(wǎng)，并設(shè)適當(dāng)室外消火栓。電氣設(shè)計(jì)供電負(fù)荷估算本項(xiàng)目最大用電負(fù)荷約為 6000KVA。供電系統(tǒng)規(guī)劃擬在區(qū)內(nèi)設(shè)10KV配電站3座，以380V/220V供應(yīng)各用戶。照明公共部位與用戶照明單獨(dú)設(shè)計(jì)，公共照明單獨(dú)計(jì)量。防雷、接地采用聯(lián)合接地形式設(shè)置防雷系統(tǒng)，樓頂層設(shè)有防雷帶。采用TT制接地形式。電氣接地、保護(hù)接地、防雷接地和其它設(shè)備的接地共用基礎(chǔ)接地網(wǎng)。接地電阻不大于1歐姆基本弱電設(shè)計(jì)通訊區(qū)內(nèi)的通信和管理系統(tǒng)包括電話、電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、三表出戶微機(jī)管理系統(tǒng)

24、， 每戶配備兩門電話端子，共需電話直線約 880對(duì)，另設(shè)寬帶或光纖到戶。有線電視住宅每戶設(shè)終端盒2只，與區(qū)域有線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)。樓宇對(duì)講系統(tǒng)各住宅樓底層安裝防盜電子門，每戶設(shè)對(duì)講和出線盒兩只，住戶電話機(jī)具有與單元室 外一機(jī)通話，開啟單元入口大門電子門鎖和與小區(qū)管理主機(jī)通話與報(bào)警功能煤氣設(shè)計(jì)本項(xiàng)目供氣近期采用煤氣，每戶安裝一只6立方米/時(shí)表具，最高煤氣用量為2640立方米/日，通過煤氣管道輸送到戶。2003年后根據(jù)規(guī)劃可采用“西氣東輸”方案的天然 氣供應(yīng)。第6章投資估算及資金籌措6.1 項(xiàng)目投資估算的范圍項(xiàng)目的估算范圍為：(1)根據(jù)詳細(xì)規(guī)劃方案的建設(shè)內(nèi)容和范圍。(2)項(xiàng)目建設(shè)用資金是由建設(shè)方通過自籌

25、和銀行貸款以及預(yù)售房產(chǎn)收入解決，本估算 包括建設(shè)期利息。(3)項(xiàng)目建成后除配套等不可銷售部分外，別墅面積132000平方米全部出售。(4)項(xiàng)目投資估算，不包括住宅室內(nèi)二次裝飾費(fèi)用。(5)公建配套房屋的建筑裝飾按可使用標(biāo)準(zhǔn)交付。6.2 建設(shè)投資估算的計(jì)取建設(shè)投資估算的計(jì)取為：(1)建設(shè)投資根據(jù)建設(shè)單位提供資料及國家有關(guān)規(guī)定；(2)上海市建筑工程綜合預(yù)算定額(一九九三)、上海市建筑工程預(yù)算定額(一九九三)、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額上海市單位估價(jià)匯總表(一九九三) 及以 上有關(guān)的九七單位估價(jià)表；(3)近期本市相關(guān)工程竣工(結(jié))決算的主要指標(biāo)，并考慮費(fèi)用調(diào)整因素；(一)國 家及上海市有關(guān)工程建設(shè)及其它

26、建設(shè)費(fèi)用的現(xiàn)行規(guī)定；(4)土地開發(fā)費(fèi)用包括土地出讓金、征地稅費(fèi)、征地包干費(fèi)、企事業(yè)單位和居民動(dòng)遷 費(fèi)、征地勞動(dòng)力安置費(fèi)、企業(yè)用地返征地費(fèi)、土地開發(fā)管理費(fèi)、土地開發(fā)不可預(yù)見費(fèi)等1；(5)各種增容費(fèi)按國家有關(guān)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，配套費(fèi)依照規(guī)劃平面圖和近期市場價(jià) 格估算而得；(6)維修基金依照上海市有關(guān)規(guī)定計(jì)列。建設(shè)投資經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資 50771萬元，其中土地使用權(quán)出讓金為 2142萬元，土地 轉(zhuǎn)讓費(fèi)為10093.16萬元，前期工程費(fèi)為3161.68萬元，建安工程費(fèi)為26002萬元，基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi)為960.29萬元，開發(fā)期間的稅費(fèi)為319.18萬元，不可預(yù)見費(fèi)為2261萬元，維修基金 1275

27、萬元，開發(fā)費(fèi)用4556.69萬元。資本金項(xiàng)目資本金10000萬元，占建設(shè)投資的19.7%,出資方為上海元龍企業(yè)發(fā)展限公司， 出資方式為貨幣資金，資本金來源由出資方銀行存款解決，出資方己承諾對(duì)本項(xiàng)目的資本 金出資。資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道， 一是企業(yè)的自有資金，二是銀行貸款，三是 預(yù)售房收入用于投資的部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動(dòng)資金，需貸 款5000萬元，總投資為50771萬元。詳見投資計(jì)劃與資金籌措表 6-1。表6-1 投資計(jì)劃與資金籌措表（萬元）項(xiàng)目名稱01建設(shè)經(jīng)營期06020304051建設(shè)投資5077127291319144612617

28、673966532資金籌措507712.1自有資金10000100002.2借貸資金500050002.3預(yù)售收入再投入35771107010701070962.52.52.5第7章項(xiàng)目的投資收益分析項(xiàng)目成本稅費(fèi)的測算項(xiàng)目的成本的估算土地出讓金二樓面地價(jià)*土地使用面積*30%=510*140000*30%=2142萬元根據(jù)地塊轉(zhuǎn)讓合同，該塊土地轉(zhuǎn)讓及征地補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)10093.16萬元0前期工程費(fèi)，見表7-1 o表7-1 前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)/萬元1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)*3%780.0623可行性研究費(fèi) 水文地質(zhì)勘探費(fèi)總投資*1.5%建安工程費(fèi)*0.5%761.56130.014

29、籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)*2.5%650.055三通一平費(fèi)60元/平方米840合計(jì)3161.68經(jīng)測算本項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為 26002萬元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，見表7-2。表7-2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量/公頃項(xiàng)目計(jì)價(jià)/力兀道路工程42.13萬元/公頃0.468119.72綠化工程5.4力兀/公頃0.35011.89供水工程15萬元/公頃5.242678.64供電工程65萬元/公頃5.2426340其他工程建安工程費(fèi)*2%26002/力兀520.04合計(jì)960.29開發(fā)期間的稅費(fèi)，見表7-3。表7-3開發(fā)期間的稅費(fèi)表1|配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)基建投資額*12%115.232|建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)建安工程費(fèi)*0

30、.4%104.01督費(fèi)3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：0.3t/ 人，60022.28類別計(jì)算依據(jù)交納稅額/萬元供電用電負(fù)荷費(fèi)口 序號(hào)元/t?。?kVA/戶，480 元/KVA基建投資額*2%58.37其他19.20合計(jì)319.18經(jīng)測算，本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)為 2261萬元。經(jīng)測算本項(xiàng)目的維修基金為 1070萬元。開發(fā)費(fèi)用的估算3%,管理費(fèi)用=(2142+3161.68+10093.16+26002+960.29*3%=1270.77 萬元2O銷售費(fèi)用，見表7-4。表7-4 銷售費(fèi)用估算表項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)/萬元合計(jì)/萬元廣告宣傳及市場推廣銷售收入*2%1270.363175.92費(fèi)銷售代理費(fèi)銷售收入

31、*2%1270.36其他銷售費(fèi)用銷售收入*1%635.18經(jīng)測算，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為110萬元?？偝杀举M(fèi)用匯總?？偝杀举M(fèi)用匯總，見表7-5。表7-5 總成本費(fèi)用匯總表項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)/萬元1.開發(fā)成本(1) 土地使用權(quán)出讓金(1)(8)之和|46214.312142(2) 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)10093.16(3)前期工程費(fèi)3161.68(4)建安工程費(fèi)26002(5)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)960.29(6)開發(fā)期間稅費(fèi)319.18(7)不可預(yù)見費(fèi)2261(8)項(xiàng)目維修基金12752.開發(fā)費(fèi)用(1)管理費(fèi)用(2)銷售費(fèi)用(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì)|(1)(3)之和4556.691270.773175.92110507

32、71項(xiàng)目銷售收入的測算住宅銷售單價(jià)的確定(采用市場比較法確定)可比實(shí)例的狀況，見表7-6。表7-6 可比實(shí)例狀況表可比所屬 建占地 容積綠化交通狀況建筑實(shí)例 區(qū)域筑 面積 率率結(jié)構(gòu)面(平(溝積 方(平 米)方米)配套設(shè)施銷售均價(jià) (元 )余山松江10867000.1670地鐵九號(hào)線和多磚混銀湖區(qū)00000條干道別墅中小學(xué)：松江中學(xué)，松5163江大學(xué)城幼兒園：社區(qū)幼兒園綜合商場：超市郵局：社區(qū)郵局 銀行：工行醫(yī)院：社區(qū)救護(hù)中心，區(qū)中心醫(yī)院其他：假日酒店，余山國家旅游區(qū)，圖爾夫球 場三大會(huì)所各具特性，從 高品質(zhì)餐廳到標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)游泳池、情趣室外泳馨莊 閔行 15090001.6745公交：756區(qū)間板

33、式池，均屬貴賓級(jí)享受；各種先進(jìn)的健身、養(yǎng)生器材小區(qū)內(nèi)部配套：會(huì)所，4500明珠0000路、704b 線、513廣場花園，咖啡小館，路、753 路、91路淀浦河，健身房教育：莘光學(xué)校、莘莊鎮(zhèn)小學(xué)、閔行區(qū)花園學(xué)校、閔行區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、 博聞?dòng)變簣@、閔行區(qū)佳 佳新天地幼兒園 購物：家得利超市、海星商場郵局：中國郵政莘莊郵 政支局金融：工商銀行、建設(shè) 銀行、招商銀行醫(yī)療：閔行區(qū)精神衛(wèi)生 中心其他：永康水產(chǎn)市場、 銀七星室內(nèi)滑雪場、閔威尼 吳中 25075000.3368%公交：308路、504 板式幼兒園：碧波幼兒園斯花長橋 000路、551 路、103中小學(xué)：碧波小學(xué)、蘇園街道路、66路苑中學(xué)地鐵：輕軌

34、2號(hào)大學(xué)：吳中電大線|商場：東吳商場、華潤超市醫(yī)院：吳中開發(fā)區(qū)醫(yī)院郵局：碧波郵局行游泳館、自由港量販?zhǔn)終TV（莘莊店）16100經(jīng)運(yùn)用市場比較法測得本項(xiàng)目住宅銷售單價(jià)為4812元/平方米，詳見本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表7-7。銷售單價(jià)=（4824+4330+5282） /3=4812 元/ 平方米 3表7-7本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)交易時(shí)區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情號(hào)價(jià)（元/平方 米）間修正交通配套環(huán)小計(jì)裝修實(shí) 用 率小計(jì)況修正宅相對(duì)售 價(jià)（元/平 方米）1余山銀湖別墅5163100/98+2+ 1+2100/105+3+1100/104100/10048242

35、馨莊明珠4500100/97+ 1+2+1100/104+2+1100/103100/10043303威尼斯花園6100100/99+3+2+3100/108+5+3100/108100/1005282銷售收入分期安比例測算銷售收入分期安比例測算，見表 7-8o表7-8銷售收入測算表200120022003200420052006（萬元）一期工程20%10%19055.5二期工程6%24%19055.5三期工程35%5%25407.4合計(jì)20%16%24%35%5%63518.4住宅的銷售總收入總收入=單價(jià)*住宅建筑面積=4812元/平方米元第8章項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)損益表及靜態(tài)盈利分析銷售稅金銷售

36、稅金及附加=銷售收入*5.565%元土地增值稅土地增值稅，見表8-1表8-1 土地增值稅計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（力兀）1銷售收入見6.163518.402扣除項(xiàng)目金額以下四項(xiàng)之和61237.952.1開發(fā)成本46214.312.2開發(fā)費(fèi)用4556.692.3營業(yè)稅金及附加3534.802.4其他扣除項(xiàng)目取2.1項(xiàng)的15%6932.153增值額-2280.454增值率(3) / (2)3.7%5增值稅率(4)=50%取30%6數(shù)算扣除率(4)=50%取07土地增值稅(3) * (5) - (2) *684.14(6)損益表，見表8-2表8-2 損益表（萬元）項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)1銷售收入6351

37、8.402總成本費(fèi)用507713銷售稅金及附加3534.804土地增值稅684.145利潤總額(1) - (2) - (3) - (4)8528.466所得稅(5) *33%2814.397稅后利潤(5) - (6)5714.078盈余公積金 *10%571.419-(8)5142.66靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投資的投資利潤率全部投資的投資利潤率=利潤總額/總投資額*100%=8528.46/50771*100%=16.80%4全部投資的投資利稅率全部投資的投資利稅率=利稅總額/總投資額*100%二（8528.46+3534.8+684.19/50771*100%=25.11%自有資金的投資利潤率自由

38、資金的投資利潤率=利潤總額/自有資金總額*100%=8528.46/10000*100%=85.28%本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析全部投資的現(xiàn)金流量表（1=9%） o全部投資的現(xiàn)金流量表（1=9%）,見表8-3。表8-3 全部投資的現(xiàn)金流量表單位（萬元）項(xiàng)目名稱01建設(shè)經(jīng)營期06020304051現(xiàn)金流入12703.10162.15244.22231.3175.96894424421.1銷售收入12703.10162.15244.22231.3175.96894424422現(xiàn)金流出27291319616574.14722.767

39、32909.3999999322.1建設(shè)投資27291319614465126137673962.2銷售稅金及附加1060.41060.41413.94422.3土地增值稅205.24205.24273.652262.4所得稅844.31844.311125.73凈現(xiàn)金流量(1)-(2)-2729-492.3-6412.521.4214558.266.58205914484折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-2729-451.6-5396.402.6410313.173.27790567756(1)建設(shè)投資見該項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書。(2)銷售稅金及附加銷售稅金及附加二銷售稅金及附加總額*每年銷售收入所占的百分比。(3

40、) 土地增值稅土地增值稅=土地增值稅總額*每年銷售收入所占的百分比。所得稅所得稅=所得稅總額*每年銷售收入所占的百分比。(5)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量=年的凈現(xiàn)金流量/現(xiàn)值系數(shù)。動(dòng)態(tài)盈利能力分析凈現(xiàn)值是指項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量的差額。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值，所有的現(xiàn)值之和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn) 值。5(1)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是項(xiàng)目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時(shí)，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)所采用的利率。基準(zhǔn)貼現(xiàn)率等于銀行 長期貸款利率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率， 2001年銀行的長期貸款利率為 6.21%,取風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 2.79%,則基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為9%。(2)凈現(xiàn)值(萬元)凈現(xiàn)值=-2

41、729-451.67-5396.90+402.64+10313.56+173.27=2311.90(3)盈利評(píng)價(jià)凈現(xiàn)值的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是零，凈上面計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為 2311.90萬元，大于零，說明 該項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益， 有經(jīng)濟(jì)效 果，項(xiàng)目可行。動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，用項(xiàng)目每年的凈收益去回收全部投資額所需的時(shí)間。(1)累計(jì)凈現(xiàn)金流量的計(jì)算。表8-4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量表（萬元）年份010203040506凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)值-2729-451.67-5396.90402.6410313.56173.27累計(jì)凈現(xiàn)金-2729-318

42、0.67-8577.57-8174.932138.632311.90流量現(xiàn)值（2）動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算T=t-1 +第（t-l）年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/第t年的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值=5-1+8174.93/10313.56=4.79 年內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，即項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。（1）累計(jì)凈現(xiàn)金流量（1=20%）。累計(jì)凈現(xiàn)金流量（1=20%）,見表8-5。表8-5 累計(jì)凈現(xiàn)金流量表單位（萬元）年份010203040506凈現(xiàn)金流量-2729-492.32-6412.059521.42114558.44266.588凈現(xiàn)金流量-2729-4

43、10.27-4452.82301.757020.85107.14現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)金-2729-3139.27-7592.09-7290.34-269.49-162.35流量現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)金流量（1=18%）。累計(jì)凈現(xiàn)金流量（1=18%）,見表8-6表8-6 累計(jì)凈現(xiàn)金流量表（萬元）010203040506年份凈現(xiàn)金流量-2729-492.32-6412.059521.42114558.44266.588凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)值-2729-417.22-4605.04317.357509.08116.53累計(jì)凈現(xiàn)金 流量現(xiàn)值-2729-3146.22-7751.26-7433.9175.17191.7(3)內(nèi)

44、部收益率(IRR)IRR=18%+(20%-18%)*191.7/(191.7+162.35)=19.08%內(nèi)部收益率是項(xiàng)目貼現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為19.08%,大于同期貸款的利率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，反映項(xiàng)目盈利達(dá)到同行業(yè)的收益水平，說明項(xiàng)目可行。項(xiàng)目償債能力的分析。項(xiàng)目償債能力的分析，見表8-7。表8-7 資金來源與運(yùn)用分析表單位(萬元)號(hào)0104050602031資金來源300024703.6810162.9415244.4222231.443175.921.1銷售收入12703.6810162.9415244.4222231.443175.921.2自有資金200080001.3銀

45、行貸款100040002資金的運(yùn)用27291319616574.99914722.9976738019.39322.1建設(shè)投資27291319614465126137673962.2借款還本付息51102.3銷售稅金及附1060.441060.441413.9加22.4土地增值稅205.242205.242273.6562.5所得稅844.317844.3171125.7563盈余資金27111507.68-6412.059521.42114558.44-4843.(1)-(2)4124累計(jì)盈余資金27111778.685366.6215888.04220446.4815603.207根據(jù)上表

46、，本項(xiàng)目每年的累計(jì)盈余資金均大于零， 故從償債能力分析角度來看，該項(xiàng) 目是可行的。第9章項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)9.1 敏感性分析敏感性分析是指從眾多不確定的因素中找到對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析的方法。6影響因素的確定該項(xiàng)目主要的影響因素為投資額，銷售收入，銷售稅金及附加7。分析指標(biāo)的確定該項(xiàng)目的分析指標(biāo)為凈利潤。敏感性分析計(jì)算0投資額的的敏感性分析，見表9-1。表9-1 投資額的的敏感性分析（萬元）jil投資額的變化百分比-10%-5%5%10%銷售收入63518.463518.463518

47、.463518.4總成本費(fèi)用45693.948232.4553309.5555848.1銷售稅金及附加3534.803534.803534.803534.80土地增值稅684.14684.14684.14684.14所得稅2814.392814.392814.392814.39凈利潤10791.178252.623175.52636.97銷售收入的敏感性分析，見表9-2。表9-2 銷售收入的敏感性分析（萬元）5m銷售收入變化的百分比-10%-5%5%10%銷售收入57166.5660342.4866694.3269870.24總成本費(fèi)用50771507715077150771銷售稅金及附加35

48、34.803534.803534.803534.80土地增值稅684.14684.14684.14684.14所得稅2814.392814.392814.392814.39凈利潤-637.772538.158889.9912065.910銷售稅金及附加的敏感性分析,見表9-3。表9-3 銷售稅金及附加的敏感性分析（萬元）項(xiàng)目-10%-5%5%10%銷售收入63518.463518.463518.463518.4總成本費(fèi)用50771507715077150771銷售稅金及附加2731.323358.063711.543888.28土地增值稅684.14684.14684.14684.14所得稅2

49、814.392814.392814.392814.39凈利潤6517.555890.815537.335360.59經(jīng)上面的敏感性分析，影響項(xiàng)目盈利能力的主要因素是總投資和項(xiàng)目的銷售收入第10章項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)論上海市是作為我國最發(fā)達(dá)的沿海城市，宏觀經(jīng)濟(jì)好，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)。因此本項(xiàng) 目具有很好的升值潛力。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)測算本項(xiàng)目的銷售收入為 63518.4萬元，凈利潤5714.07萬元，凈現(xiàn)值 為2311.90萬元，動(dòng)態(tài)回收期為4.79年，內(nèi)部收益率為19.08%,因此項(xiàng)目具有良好的盈 利能力。通過上述分析項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)展?jié)摿ν瑫r(shí)還具有良好的社會(huì)效益，因此項(xiàng)目的實(shí)施是可行的。參考文獻(xiàn)1建設(shè)部.

50、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法M.北京：中國計(jì)劃出版社，2000,102王偉宇，李淑同.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)M.北京：地震出版社，20013趙小虹，趙財(cái)福.房地產(chǎn)估算M.上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，2009,014謝達(dá)理，李峰.財(cái)務(wù)管理M.大連：大連理工大學(xué)出版社，2011,055馮為民，付曉靈.工程經(jīng)濟(jì)學(xué)M.北京：北京大學(xué)出版社，2006,016周小平，熊志剛.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營M.北京：清華大學(xué)出版社,2010,047 Paul Stanford Kupakuwana.Risk Analysis of the International Construction ProjectJ .

51、CostEngineering,2009, Volume 51在四年的大學(xué)生活即將結(jié)束之時(shí)，在畢業(yè)設(shè)計(jì)即將完成之際，我要向我的指導(dǎo)教師沈 玲老師表以深深的謝意。從課題的選擇到設(shè)計(jì)的最終完成，沈老師都始終給予我細(xì)心的指 導(dǎo)和不懈的支持。兩個(gè)多月來，沈老師在我設(shè)計(jì)的寫作過程中給于我精心指導(dǎo)，幫助我解決了很多難題。在此，謹(jǐn)向沈老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意，您辛苦了。感謝我的母校四方學(xué)院，感謝四年來對(duì)我進(jìn)行教育培養(yǎng)的各位老師， 感謝你們細(xì)心的 教育讓我的知識(shí)水平又提高了 一層。我還要感謝在一起愉快的度過大學(xué)四年生活的各位同 窗，正是由于你們的幫助和支持，我才能克服一個(gè)一個(gè)的困難和難題， 直至本文的順

52、利完 成。感謝我的父母，讓我有機(jī)會(huì)走入大學(xué)的殿堂。最后，我要感謝四年的大學(xué)生活，感謝工程管理教研室的老師，感謝永遠(yuǎn)支持我的朋 友，四年的師生感情及同學(xué)友情，將是我人生永遠(yuǎn)的財(cái)富。AbstractThis analysis used a case study methodology to analysis the issues surrounding the partial collapse of the roof of a building housing the headquartersof the Standards Association of Zimbabwe (SAZ). In pa

53、rticular, it examined the prior roles played by the team of construction professionals. The analysis revealed that the SAZ s traditional construction project was generally characterized by high risk. There was a clear indication of the failure of a contractor and architects in preventing and/or miti

54、gating potential construction problems as alleged by the plaintiff. It was reasonable to conclude that between them the defects should have been detected earlier and rectified in good time before the partial roof failure. It appearedjustified for the plaintiff to have brought a negligence claim agai

55、nst both the contractor and the architects. The risk analysis facilitated, through its multi-dimensional approach to a critical examination of a construction problem, the identification of an effective risk management strategy for future construction projects. It further served to emphasize the poin

56、t that clients are becoming more demanding, more discerning, and less willing to accept risk without recompense. Clients do not want surprise, and are more likely to engage in litigation when things go wrong.Key word: Arbitration claims construction contracts litigation project and riskThe structura

57、l design of the reinforced concrete elements was done by consulting engineers Knight Piesold (KP). Quantity surveying services were provided by Hawkins, Leshnick & Bath (HLB). The contract was awarded to Central African Building Corporation (CABCO) who was also responsible for the provision of a spe

58、cialist roof structure using patented “gang nail roof trusses. The building construction proceeded to completion and was handed over to the owners on Sept. 12, 1991. The SAZ took effective occupation of the headquarters building without a certificate of occupation. Also, the defects liability period

59、 was only three months .The roof structure was in place 10 years before partial failure in December 1999. The building insurance coverage did not cover enough, the City of Harare, a government municipality, issued the certificate of occupation 10 years after occupation, and after partial collapse of

60、 the roof .At first the SAZ decided to go to arbitration, but this failed to yield an immediate solution. The SAZ then decided to proceed to litigate in court and to bring a negligence claim against CABCO. The preparation for arbitration was reused for litigation. The SAZ s quantifistood at approxim