城市進入及地塊可行性研究課件1

1、中南四川仁壽市城市進入及地塊可行性研究上海中原項目一部顧問事業(yè)部 ShangHai.05.20132本報告僅供客戶內(nèi)部使用。報告框架城市屬性+城市概況城市經(jīng)濟城市規(guī)劃房產(chǎn)市場土地市場住宅市場商業(yè)市場酒店市場+項目屬性區(qū)域交通區(qū)域規(guī)劃地塊屬性區(qū)域環(huán)境區(qū)域市場+客戶調(diào)研區(qū)域認知度區(qū)域發(fā)展前景認知項目置業(yè)意愿=取地策略取地策略建議拿地價格建議土地發(fā)展建議3本報告僅供客戶內(nèi)部使用。Part1城市屬性城市概況城市經(jīng)濟城市規(guī)劃4本報告僅供客戶內(nèi)部使用。區(qū)域地位城市規(guī)模交通條件人口總量歷史人化城市概況5本報告僅供客戶內(nèi)部使用。城市區(qū)位仁壽縣位于成都市南部中心區(qū)域，為成都南翼發(fā)展的經(jīng)濟強縣之一與重要的交通樞紐

2、，是成都的南大門與橋頭堡，區(qū)位優(yōu)勢明顯仁壽區(qū)位仁壽隸屬于眉山市，位于眉山市東側(cè)，成都市正南方向，東連資陽，南接樂山、自貢、內(nèi)江三市。仁壽縣城北距成都市區(qū)60公里，西距眉山市區(qū)38公里，南距樂山市區(qū)70公里，東距資陽市區(qū)70公里。距成都雙流機場60公里。仁壽縣成都市眉山市樂山市資陽市重慶市內(nèi)江市自貢市遂寧市隨著成都天府新區(qū)的規(guī)劃建設，使仁壽成為成都以南最為重要的交通節(jié)點，是天府新區(qū)的南大門和橋頭堡，進一步加快了全縣融入成都全域發(fā)展的步伐，迎來全域天府新區(qū)新時代。6本報告僅供客戶內(nèi)部使用。行政區(qū)劃說明24個鎮(zhèn)文林鎮(zhèn)、大化鎮(zhèn)、文宮鎮(zhèn)、富加鎮(zhèn)等（縣人民政府駐文林鎮(zhèn)）36個鄉(xiāng)虞丞鄉(xiāng)、寶馬鄉(xiāng)、青崗鄉(xiāng)、珠嘉

3、鄉(xiāng)等568個村紅兵村、忠實村、平頂村、冒水村等46個社區(qū)/仁壽縣幅員2606平方公里，規(guī)劃中心城區(qū)總面積50平方公里，規(guī)劃人口50萬，其中建成區(qū)面積為23平方公里，人口26萬城市規(guī)模與行政區(qū)劃目標區(qū)域7本報告僅供客戶內(nèi)部使用。成都雙流國際機場成都市眉山市資陽市仁壽縣1小時1小時半小時1小時交通條件仁壽作為成都城市發(fā)展的延伸區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接基地，打造能融入成都“半小時經(jīng)濟圈”的城市交通，使區(qū)位優(yōu)勢更加凸現(xiàn)【高速公路】：通往成都的高速公路有成赤高速仁壽段（已通車、45分鐘車程）、國道213（1.5小時車程）、天府大道仁壽段（預計2015年建成，半小時車程），通往其他城市的有遂資眉高速（預計201

4、6年建成）?！竞娇铡浚汉娇辗矫嬷饕劳谐啥茧p流國際機場（1個小時車程）仁壽通往成都的各條交通線路8本報告僅供客戶內(nèi)部使用。2012年，仁壽縣市戶籍人口160萬，常住人口為123.8萬，屬于勞動力遷出型城市。仁壽縣人口占眉山市的45%，人口基數(shù)較大，是四川第一人口大縣仁壽全域各鄉(xiāng)鎮(zhèn)平均人口為1-2萬，縣城人口為26萬，集中度較高仁壽縣常住人口為123.8萬，戶籍人口為160萬，屬于勞動力遷出型城市，是四川第一，全國第三的人口大縣；龐大的人口基數(shù)為城市化進程與房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅實的基礎人口總量2012年仁壽及周邊城市人口情況（萬人） 縣城文林鎮(zhèn)仁壽人口分布圖 9本報告僅供客戶內(nèi)部使用。仁壽大佛黑龍

5、灘風景區(qū)奎星閣仁壽天梯雙堡雙石牌坊仁壽素有“成都后花園”的美譽，旅游資源獨具特色旅游資源黑龍灘旅游風景區(qū)奎星閣仁壽大佛仁壽天梯雙堡雙石牌坊10本報告僅供客戶內(nèi)部使用。歷史人文仁壽文化底蘊深厚，隋開皇18年（公元598年）定名仁壽。歷代人才輩出，教育興旺發(fā)達，曾誕生了被毛澤東譽為“偉哉虞公，千古一人”的南宋抗金名相虞允文、五代“花間派”詞人孫光憲、北宋末年中書侍郎何栗；近現(xiàn)代有愛國將領潘文華、“東方梵高”石魯?shù)瓤菇鹈嘤菰饰膶O光憲作品北夢瑣言中書侍郎何栗愛國將領潘文華“東方梵高”石魯?shù)刭|(zhì)泰斗黃汲清11本報告僅供客戶內(nèi)部使用。城市概況小結(jié)城市區(qū)位1仁壽縣位于成都市南部中心區(qū)域，為成都南翼發(fā)展的經(jīng)濟

6、強縣之一與重要的交通樞紐，是成都的南大門與橋頭堡，區(qū)位優(yōu)勢明顯。城市交通2仁壽作為成都城市發(fā)展的延伸區(qū)，打造能融入成都“半小時經(jīng)濟圈”的城市交通，已擁有并在建多條交通體系快速連接成都，使區(qū)位優(yōu)勢更加凸現(xiàn)。城市規(guī)模3仁壽縣幅員2606平方公里，總?cè)丝?60萬人，規(guī)劃中心城區(qū)總面積50平方公里，規(guī)劃人口50萬，其中建成區(qū)面積為23平方公里，人口26萬，現(xiàn)發(fā)展空間巨大。歷史人文4仁壽文化底蘊深受，曾誕生較多名人名士；旅游資源獨特，擁有成都后花園之稱，是成都郊縣的旅游休閑之地，吸引大量的周邊游客來此。12本報告僅供客戶內(nèi)部使用。城市GDP人均GDP收支水平消費水平產(chǎn)業(yè)結(jié)構城市經(jīng)濟目錄13本報告僅供客戶

7、內(nèi)部使用。2008-2012年仁壽縣GDP走勢4% 4%-5% 5%-8% 大于8% GDP增幅和房地產(chǎn)發(fā)展關系 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 2012年，仁壽縣GDP總量為259億元，連續(xù)三年保持14%以上快速增長，整體經(jīng)濟處于高速發(fā)展階段。與仁壽縣gdp總量占眉山市的三成，排名第二，落后東坡區(qū)8億元；但相比成都雙流區(qū)，經(jīng)濟水平仍較為落后，隨著天府新區(qū)的規(guī)劃，未來仁壽將有更大的發(fā)展?jié)摿?012年仁壽周邊市縣GDP情況（億元） 近年來仁壽GDP保持較高增速，增速排名四川省前十，加之天府新區(qū)的規(guī)劃落實，未來與成都交通、產(chǎn)業(yè)的銜接更加緊密，必將推動仁壽經(jīng)濟更快增長；仁壽房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段城

8、市GDP14本報告僅供客戶內(nèi)部使用。產(chǎn)業(yè)結(jié)構2010-2012年仁壽縣三產(chǎn)結(jié)構走勢2012年仁壽周邊市縣三產(chǎn)結(jié)構情況不同類型國家第三產(chǎn)業(yè)占比項目類型第三產(chǎn)業(yè)占比從業(yè)人員占比發(fā)達國家67.368.6中等發(fā)達國家50.051.2發(fā)展中國家30.730.4仁壽主要由食品工業(yè)等輕工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)推動城市發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，但與周邊市縣相差不大，其他產(chǎn)業(yè)結(jié)構有待進一步優(yōu)化，提升第三產(chǎn)業(yè)占比2012年，仁壽縣三產(chǎn)結(jié)構比重為22.9%:53.4%:23.7%。可以看出近年來，仁壽縣正大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，城市以紡織、食品、建材、輕化、能源為主導經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。與周邊市縣相比，仁壽縣的三產(chǎn)結(jié)構仍以第二產(chǎn)業(yè)為主導，

9、第三產(chǎn)業(yè)比重較低，整體結(jié)構較為原始，未來有較大的發(fā)展空間與潛力。15本報告僅供客戶內(nèi)部使用。城市支柱產(chǎn)業(yè)仁壽原以紡織、食品、建材、輕化、能源等勞動低素質(zhì)產(chǎn)業(yè)為主導，在天府新區(qū)視高經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的背景下，大力發(fā)展高端制造業(yè)，屆時將更快、更高的提升產(chǎn)業(yè)能級現(xiàn)有主導產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展產(chǎn)業(yè)已初步形成紡織、食品、建材、輕化、能源等五大工業(yè)主導產(chǎn)業(yè)在全縣工業(yè)總產(chǎn)值中，食品工業(yè)占50%；紡織工業(yè)占15%；建材工業(yè)占11%；輕化工業(yè)占15%；能源工業(yè)占7%農(nóng)副產(chǎn)品深加工、機械制造電子信息包括發(fā)電設備、環(huán)保設備、汽車及配件設備、數(shù)字家電、集成電路、軟件、農(nóng)副產(chǎn)品深加工16本報告僅供客戶內(nèi)部使用。2008-2012年仁壽縣

10、固定資產(chǎn)投資總額走勢2012年仁壽周邊市縣固定資產(chǎn)投資總額（億元） 固定資產(chǎn)投資2012年，仁壽縣固定投資158.5億元，同比2011年增長33.9%。近年來，仁壽固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，增速加快，城市處于高速發(fā)展時期。仁壽縣的固定投資約占眉山的1/4，市排名第一，超越東坡區(qū)3億元，說明城市發(fā)展力度不斷加大。但相較于雙流縣，固定資產(chǎn)投資總額仍處于落后階段。仁壽固定資產(chǎn)投資呈高速增長態(tài)勢，已成為市重點投資區(qū)域，城市正處于高速發(fā)展時期17本報告僅供客戶內(nèi)部使用。政府財政收入2009-2012年仁壽縣財政預算收入走勢2012年，仁壽縣財政預算收入達10.6億元，同比增長57.6%，近幾年地方財政一般預

11、算增幅基本在50%左右，保持高增長速度，實現(xiàn)兩年翻一番的佳績。仁壽縣財政預算收入連續(xù)多年保持高速增長，均實現(xiàn)兩年翻一番的佳績，仁壽正處于大力城市建設時期18本報告僅供客戶內(nèi)部使用。人民經(jīng)濟水平2008-2012年仁壽縣人均收入走勢2012年仁壽周邊市縣人均收入情況（元） 2012年，仁壽縣人均可支配收入為19314元，比上年同期增長16%，高于GDP增速的14%，人民生活水平不斷提高。與周邊市縣相比，仁壽縣人均收入仍處于較低水平，尚不足四川省平均收入的22000元，整體經(jīng)濟水平較為落后。仁壽人民經(jīng)濟水平不斷提高，但與周邊市縣乃至四川平均水平相比仍有不小差距；隨著近幾年的快速發(fā)展與未來天府新區(qū)的

12、建設，人民經(jīng)濟水平將會有較大提高19本報告僅供客戶內(nèi)部使用。社會消費品零售總額2008-2012年仁壽縣社會消費品零售總額走勢2012年仁壽周邊市縣社會消費品零售總額（億元） 2012年，仁壽縣社會消費品零售總額為88.1億元，比上年同期增長16.3%，近五年整體增幅在18%左右，人民消費能力不斷上升。仁壽縣社會消費品零售總額占眉山市的1/3，落后于東坡區(qū)的95億元，相較于仁壽龐大的人口基數(shù)下，說明仁壽人均消費能力處于較低水平。仁壽縣社會消費品零售總額持續(xù)增加，城市消費能力得到較大提升，但人均消費能力較低，未來整體消費水平還有較大的增長空間20本報告僅供客戶內(nèi)部使用。城市經(jīng)濟小結(jié)城市經(jīng)濟1仁壽

13、縣的總體經(jīng)濟水平與周邊市縣相比處于較低水平，但發(fā)展速度較快，成為四川增速前十，并隨著天府新區(qū)視高鎮(zhèn)的建設，未來發(fā)展?jié)摿薮?。產(chǎn)業(yè)特征2仁壽縣是以食品加工、紡織、輕化等第二產(chǎn)業(yè)為主導的工業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構占比超過50%，第三產(chǎn)業(yè)比重較低，房地產(chǎn)投資比例也較低，未來有一定的發(fā)展空間；隨著視高高端產(chǎn)業(yè)的導入，未來將更快更高的提升產(chǎn)業(yè)能級。固定投資3仁壽縣固定投資與財政收入連年保持高速增長，城市建設處于高速發(fā)展時期。人民經(jīng)濟水平4仁壽人民經(jīng)濟水平不斷提高，但與周邊市縣相比仍處于較低水平，人均消費能力也相對較低；但近幾年隨著視高、縣城新區(qū)的發(fā)展建設，人民經(jīng)濟在未來將有較大的提升空間21本報告僅供客戶內(nèi)部使

14、用。城市總體規(guī)劃城市交通規(guī)劃城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃城市重點規(guī)劃城市規(guī)劃目錄22本報告僅供客戶內(nèi)部使用。規(guī)劃范圍：成都市的高新區(qū)南區(qū)、龍泉驛區(qū)、雙流縣、新津縣，眉山市的彭山縣、仁壽縣，資陽市的簡陽市，共3市、7縣（市、區(qū)）、37個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。規(guī)劃面積：1578平方千米，建設用地約650平方千米。規(guī)劃人口：到2030年天府新區(qū)城鎮(zhèn)人口控制在580630萬人。成都規(guī)劃把天府新區(qū)建設成以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務業(yè)集聚，宜業(yè)、宜商、宜居的國際化現(xiàn)代新城區(qū)。其中仁壽視高鎮(zhèn)全域劃入新區(qū)規(guī)劃中，將帶動仁壽全縣發(fā)展總體規(guī)劃總體定位以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務業(yè)集聚、宜業(yè)宜商宜居的國際化現(xiàn)代新城區(qū)。定位內(nèi)涵為：構建西部科學發(fā)展

15、的先導區(qū)、西部內(nèi)陸開放的重要門戶、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展示范區(qū)、具有國際競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)高地、國家科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)化基地以及國際化現(xiàn)代新城區(qū)。規(guī)劃期限近期：2010年2015年遠期：2016年2020年遠期：2021年2030年天府新區(qū)規(guī)劃23本報告僅供客戶內(nèi)部使用。天府新區(qū)將形成“一帶兩翼”的產(chǎn)業(yè)空間布局，規(guī)劃布局八大產(chǎn)業(yè)核心為高技術產(chǎn)業(yè)基地和高端制造業(yè)基地前者以電子信息為龍頭產(chǎn)業(yè)，做大做強新能源裝備制造、新材料、生物技術等高技術產(chǎn)業(yè)；后者以汽車研發(fā)制造為重點，發(fā)展航空航天、工程機械以及節(jié)能環(huán)保設備等高端制造產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃空間布局天府新區(qū)規(guī)劃空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：以新能源產(chǎn)業(yè)為主導，重點發(fā)展光伏、風電與核電裝

16、備；雙流信息產(chǎn)業(yè)區(qū)：以電子信息與科技研發(fā)為主導，重點發(fā)展集成電路、軟件服務于物聯(lián)網(wǎng)；新川創(chuàng)新科技園：以科技研發(fā)為主導，大力發(fā)展信息服務、服務外包和總部辦公；成眉戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)區(qū)：主要從事新材料、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)及科技研發(fā)；成都經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)：以汽車研發(fā)與制造、航空航天裝備、工程機械制造為主導；東山科技產(chǎn)業(yè)區(qū)：以科技研發(fā)為主導，創(chuàng)新發(fā)展信息服務、中試孵化、總部辦公等；南部現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)：以農(nóng)副產(chǎn)品深加工、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技研發(fā)、生物技術為主導；視高經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：以農(nóng)副產(chǎn)品深加工、機械、電子制造為主導。視高經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為仁壽承接天府新區(qū)的支點，利用自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與規(guī)劃，拉近仁壽與成都的距離，從而帶動仁壽

17、縣整體更快發(fā)展24本報告僅供客戶內(nèi)部使用。核心增長極：以縣城和文林工業(yè)園區(qū)為中心，規(guī)劃建設50萬人，50平方公里的“量化互動、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)”的大城市?？h城建城區(qū)23平方公里，人口26萬。商貿(mào)繁榮，配套完善，兩個五星級酒店投入使用。北部增長極：以視高為支撐，規(guī)劃建設20萬人，50平方公里的產(chǎn)業(yè)新城。視高鎮(zhèn)距成都新政務中心35公里、雙流機場38公里多條高速和快速通道延伸此處，地鐵一號線直達此處。東部增長極：以富加鎮(zhèn)和富加化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)為支撐，規(guī)劃建設15萬人、15平方公里的縣域副中心。南部增長極：以煤化工、耐材和機械制造為主導產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城。西部增長極：以黑龍灘為支撐，以新材料、現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)、高端商貿(mào)為

18、主導產(chǎn)業(yè)。隨著天府新區(qū)發(fā)展的機遇，仁壽縣實施 “一心四區(qū)”的縣域經(jīng)濟增長極發(fā)展規(guī)劃；目前重點發(fā)展縣城所在的核心增長極與視高的北部增長極城市發(fā)展規(guī)劃仁壽新城視高經(jīng)濟開發(fā)區(qū)25本報告僅供客戶內(nèi)部使用。仁壽縣城新區(qū)位于縣城區(qū)東部，通過國道213線與縣城建成區(qū)緊密相連，是城市往東發(fā)展的重要區(qū)域。仁壽縣新城規(guī)劃面積為30平方公里，規(guī)劃總?cè)丝谶_30萬。已建成或在建項目有城北公園、仁壽新一中、體育館、文化中心，嘉斯曼五星級酒店、中央國際廣場（歐尚超市）、中鐵仁禾廣場。交通條件有仁壽大道延伸線、迎賓大道、城北大道、陵州路與中心城區(qū)相聯(lián)系。對外交通有成仁大道、成自瀘高速、天府大道、國道213等?？h城新區(qū)規(guī)劃嘉斯

19、曼五星級酒店城北公園仁壽新一中中鐵仁禾廣場仁壽規(guī)劃將新增縣城用地30平方公里，新增人口30萬人；綜合定位為以住宅社區(qū)、商業(yè)綜合體物業(yè)為主的“生活品質(zhì)城，區(qū)域性商貿(mào)休閑之都”；目前已開發(fā)5平方公里，未來開發(fā)潛力巨大26本報告僅供客戶內(nèi)部使用。城市規(guī)劃小結(jié)天府新區(qū)規(guī)劃1成都規(guī)劃把天府新區(qū)建設成以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務業(yè)集聚，宜業(yè)、宜商、宜居的國際化現(xiàn)代新城區(qū)；視高鎮(zhèn)作為仁壽承接天府新區(qū)的支點，將帶動仁壽向更高能級的產(chǎn)業(yè)、更快發(fā)展。仁壽城市規(guī)劃定位2未來仁壽將形成“一心四區(qū)”的城市空間發(fā)展結(jié)構，將重點發(fā)展縣城新區(qū)與視高經(jīng)濟區(qū)。城市整體定位為承接成都發(fā)展的“衛(wèi)星城”，整體發(fā)展方向?qū)⑾虮卑l(fā)展。仁壽縣城

20、新區(qū)規(guī)劃3仁壽規(guī)劃將新增縣城用地30平方公里，新增人口30萬人；綜合定位為以住宅社區(qū)、商業(yè)綜合體物業(yè)為主的“生活品質(zhì)城，區(qū)域性商貿(mào)休閑之都”；目前已開發(fā)5平方公里，未來開發(fā)潛力巨大。27本報告僅供客戶內(nèi)部使用。城市概況仁壽地理位置優(yōu)越，交通高速發(fā)展，歷史文化、旅游資源豐富，縣城發(fā)展空間巨大。城市規(guī)劃仁壽城市整體規(guī)劃定位為承接成都發(fā)展的“衛(wèi)星城”，發(fā)展方向以中心向北為主，向成都市靠攏。與成都雙流共發(fā)展。縣城綜合定位為以住宅社區(qū)、商業(yè)綜合體物業(yè)為主的“生活品質(zhì)城，區(qū)域性商貿(mào)休閑之都”；目前只開發(fā)5平方公里，未來開發(fā)空間大。城市經(jīng)濟仁壽整體經(jīng)濟水平較低，工業(yè)經(jīng)濟占比較重，第三產(chǎn)業(yè)占比較低。但近年來隨

21、著縣城、視高的城市建設，產(chǎn)業(yè)導入，發(fā)展增速較快，可以看出未來仁壽的經(jīng)濟實力將會有很大的提升，城市發(fā)展?jié)摿艽?。城市研判：仁壽區(qū)位優(yōu)越，交通高速發(fā)展，城市整體正處于高速發(fā)展期，未來發(fā)展?jié)摿^大。從城市背景及發(fā)展來看，仁壽城市值得進入。城市研判28本報告僅供客戶內(nèi)部使用。Part2房產(chǎn)市場土地市場商品房市場住宅市場商業(yè)市場酒店市場目錄29本報告僅供客戶內(nèi)部使用。整體土地市場區(qū)域土地市場土地成交分布小結(jié)土地市場研究30本報告僅供客戶內(nèi)部使用。2011年-至今仁壽縣土地市場成交情況2012年仁壽縣成交經(jīng)營性土地（去除工業(yè)、公建等）面積131.2萬方，較2011年增長223%；13年至今成交土地29.6

22、萬方。從成交走勢上看，2012年整體市場呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長態(tài)勢，土地市場火熱，開發(fā)商對城市發(fā)展看好。2013年至今，持續(xù)保持較高的拿地熱情。從成交物業(yè)類型來看，仁壽經(jīng)營性土地市場以商品住宅用地為主，約占76%。2012年仁壽縣土地市場受城市建設高速發(fā)展的影響下，開發(fā)商拿地熱情較高，并隨著縣城新區(qū)以及視高的發(fā)展進程，預計土地市場仍將持續(xù)火熱整體土地市場2011年-至今仁壽縣土地市場成交物業(yè)類型情況31本報告僅供客戶內(nèi)部使用。區(qū)域土地市場2011年至今，文林鎮(zhèn)成交土地32宗，85.7萬平方米；視高鎮(zhèn)成交4宗，面積18萬平方米；黑龍灘成交21宗，面積33.8萬平方米；其他區(qū)域成交35宗，64.3萬平方

23、米。從各區(qū)域成交來看，文林鎮(zhèn)（即縣城）成交宗數(shù)與成交面積均為最多；視高鎮(zhèn)主要成交工業(yè)用地，經(jīng)營性用地成交宗數(shù)較少，但單幅面積較大；黑龍灘作為旅游勝地，土地市場良好，主要成交商服用地。仁壽縣主要成交區(qū)域為文林鎮(zhèn)、視高鎮(zhèn)與黑龍灘，三者成交面積占總成交面積的7成；其中文林鎮(zhèn)受縣城新區(qū)開發(fā)的利好條件下，受眾多開發(fā)商追捧，該區(qū)域土地市場活躍2011年-至今仁壽縣土地市場重點成交區(qū)域情況重點成交區(qū)域成交宗數(shù)(宗)成交面積(萬方) 文林鎮(zhèn)(縣城) 3285.7視高鎮(zhèn)418黑龍灘2133.8其他3564.3視高鎮(zhèn)黑龍灘文林鎮(zhèn)32本報告僅供客戶內(nèi)部使用。土地成交分布土地座落用地性質(zhì)土地面積(萬）容積率成交價(萬

24、元) 土地單價（萬/畝）樓板價（元/平米）受讓方成交日期 城北中央商務大道旁商業(yè)2.26219006571643仁壽縣資產(chǎn)經(jīng)營有限公司2012-7-27城北新城中央商務區(qū)與仁壽大道交叉口商住5.3413000162609四川宇曦置業(yè)有限公司2012-5-22文林鎮(zhèn)仁壽大道延伸線住宅4.93.5220183001286四川仁壽錦繡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-1-10仁壽大道旁新一中校正對面住宅3.73.5164702961270四川眾志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-5-22迎賓大道旁（華興中學斜對面）住宅2.75136203381013仁壽縣資產(chǎn)經(jīng)營有限公司2012-7-27文林鎮(zhèn)迎賓大道旁住宅1

25、.3351002631317仁壽縣景圣景房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司2012-11-12仁壽縣新體育館對面，仁壽大道延伸線旁住宅5.73.5256703001286成都市君雁實業(yè)有限公司2012-12-17仁壽大道便民中心旁住宅2.33.5104003061312彭玉清等32人2013-1-14仁壽縣城北新城，陵洲大道中段旁住宅7.62.8220501941041四川成渝高速公路股份有限公司2013-2-16仁壽縣城北新城，中央商務大道旁住宅8.64.436050281958四川成渝高速公路股份有限公司2013-2-16仁壽縣城北新城，中央商務大道旁住宅8.24.233916275983四川成渝高速

26、公路股份有限公司2013-2-16仁壽大道中央商務大道城北新城2012年至今，仁壽縣城出讓地塊以住宅物業(yè)為主，整體容積率較高，均高于3，土地單價在300萬元/畝左右。從區(qū)域上看，縣城成交地塊主要分布在城北新城中的仁壽大道與中央商務大道兩側(cè)，只有一個項目地塊在老城區(qū)。2012年-至今仁壽縣城土地市場成交個案詳情仁壽縣城土地市場成交區(qū)域分布圖仁壽縣城土地成交特征明顯，集中在城北新城，容積率較高，土地單價在300萬元/畝左右；可以預見未來1-2年內(nèi)仁壽縣城的潛在供應量為200萬方33本報告僅供客戶內(nèi)部使用。整體土地市場12012年仁壽縣土地市場受城市建設高速發(fā)展的影響下，開發(fā)商拿地熱情較高，并隨著縣

27、城新區(qū)以及視高的發(fā)展進程，預計土地市場仍將持續(xù)火熱。區(qū)域土地市場2仁壽縣主要成交區(qū)域為文林鎮(zhèn)、視高鎮(zhèn)與黑龍灘，三者成交面積占總成交面積的7成；其中文林鎮(zhèn)受縣城新區(qū)開發(fā)的利好條件下，受眾多開發(fā)商追捧，該區(qū)域土地市場活躍?？h城土地特征3仁壽縣城土地成交特征明顯，集中在城北新城，容積率較高，土地單價在300萬元/畝左右；可以預見未來1-2年內(nèi)仁壽縣城的潛在供應量為200萬方。土地市場小結(jié)34本報告僅供客戶內(nèi)部使用。房地產(chǎn)開發(fā)投資情況供求情況板塊劃分板塊特征存量分析小結(jié)商品住宅市場35本報告僅供客戶內(nèi)部使用。仁壽房地產(chǎn)新開工面積（萬平米）2011-2012年仁壽城市投資情況2012年，仁壽縣房地產(chǎn)投資

28、19.8億元，同比上漲90%，占固定資產(chǎn)投資總額的12.5%，較2011年上漲3.8個百分點，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升。從仁壽縣新開工面積來看，近兩年來呈現(xiàn)出較快增長，城市正處于高速發(fā)展建設期。仁壽房地產(chǎn)投資呈高速增長態(tài)勢，投資占比穩(wěn)步上升，城市房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展時期房地產(chǎn)開發(fā)投資情況36本報告僅供客戶內(nèi)部使用。2011年-2013年（第一季度） 仁壽縣商品住宅供求走勢仁壽縣商品住宅供求2012年仁壽縣商品住宅供應42.5萬平米，同比下降36.4%；成交20.7萬平米，同比下降55.9%；成交均價為3547元/平米，同比上漲26.8%，整體走勢呈現(xiàn)出“量跌價升”的態(tài)勢。2013年第一季度以來，成交

29、量已達到12.6萬平米，成交情況良好，按此去化速度，預計全年成交50萬平米；成交價格則攀升到4057元/平米，預計后市仍有一定的上漲空間。仁壽2012年商品住宅市場呈現(xiàn)出“量跌價升”的態(tài)勢，價格穩(wěn)步攀升，隨著市場回暖，12年底13年初成交復蘇，近年來年均成交在40萬平米左右37本報告僅供客戶內(nèi)部使用。2012年-2013年第一季度縣城區(qū)商品住宅同比成交走勢2013年第一季度縣城區(qū)與全縣成交情況2013年第一季度，仁壽縣城商品住宅成交10.3萬平米，同比上漲734%；成交均價為4476元/平米，同比上漲17.8%?？h城區(qū)作為仁壽主要的商品住宅成交區(qū)域，占成交總量的81.9%，成交價格高于縣均價4

30、19元/平米?？h城區(qū)區(qū)域市場仁壽縣城區(qū)作為仁壽主要商品住宅市場區(qū)域，成交量占總量的8成，成交價格也高于全縣成交均價10%左右，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢明顯38本報告僅供客戶內(nèi)部使用。老城區(qū)板塊城南新區(qū)板塊城北新區(qū)板塊成自瀘高速國道213仁壽縣城的住宅市場可分為三大板塊：開發(fā)時間較早的老城區(qū)板塊、目前正在大力建設的城北新區(qū)與城南新區(qū)板塊從仁壽房地產(chǎn)發(fā)展的階段和所在區(qū)位不同，整個仁壽住宅市場可以分三個板塊：老城區(qū)板塊、城北新區(qū)板塊、城南新區(qū)板塊、老城區(qū)板塊：老城區(qū)板塊利用縣政府所在地以及周邊較繁榮的商業(yè)配套做支撐來發(fā)展房地產(chǎn)，是發(fā)展最早，基礎配套設施最成熟的房地產(chǎn)板塊。城北新區(qū)板塊：仁壽縣城自2011年

31、以來規(guī)劃發(fā)展城北新區(qū)，以此作為縣城新的發(fā)展重點區(qū)域，并以住宅、商業(yè)物業(yè)為主，打造宜居新城，規(guī)劃30平方公里，規(guī)劃人口30萬人，是仁壽未來最核心的發(fā)展板塊。城南新區(qū)板塊：城南新區(qū)是仁壽重點規(guī)劃的新型工業(yè)區(qū)，以此開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)主要為了滿足工業(yè)園區(qū)的配套設施，同時由于與老城區(qū)接壤，也承擔著老城區(qū)居民的購房需求?？h城區(qū)板塊劃分39本報告僅供客戶內(nèi)部使用。板塊定位：依托仁壽縣城的城市功能與配套，是仁壽縣的政治、教育、文化中心，具備城市銘牌、政務服務、旅游休閑、生活購物等多種城市功能。板塊特征：板塊主要是由仁壽城市核心區(qū)構成，配套設施完善，主要以國道213以西，省道106以南為界。城市發(fā)展較早，城市開發(fā)較

32、為成熟。但可供出讓用地稀少，只能拆建老城區(qū)發(fā)展，開發(fā)成本較高，未來發(fā)展空間不足。未來整個城市主要向東北部發(fā)展，將形成老城區(qū)與城北新區(qū)的有效銜接?？腿禾卣鳎阂援?shù)乜蛻襞c周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，輔以少量返鄉(xiāng)客戶。配套特征：板塊以城市生活配套為主，商業(yè)配套完善，形式以沿街商鋪為主，大型商業(yè)中心較少。城區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)健全，能較快連接縣內(nèi)外區(qū)域，交通便捷度高。板塊主要依托老城區(qū)完善的配套與功能定位，已打造成熟度較高的房地產(chǎn)市場，未來發(fā)展將有所減緩；客群以縣城當?shù)嘏c周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主老城區(qū)板塊仁壽縣政府國道213城市發(fā)展方向40本報告僅供客戶內(nèi)部使用。仁壽縣政府代表案例占地面積（萬平米）容積率建筑面積（萬平米）開盤

33、時間主力產(chǎn)品銷售價格去化情況中城國際10.53.5502012-10別墅200-300平米多層120-160平米高層80-125平米別墅15000元/平米多層6000元/平米高層4800元/平米總套數(shù) 2800套；已推出700余套，已售400余套；去化速度：50套/月世紀春天二期2.8310.242010-0471-186平米4700元/平米共900套，已售700套；去化速度：18套/月半山華府二期1.34.26.82013-0153-125平米4600元/平米共712套，已售100余套；去化速度：20套/月世紀春天中城國際半山華府目前板塊內(nèi)在售項目相對較多，規(guī)模不一，主要以高層和小高層公寓，

34、戶型面積多樣，多為當?shù)亻_發(fā)企業(yè)。二居面積在70-80平米，三居面積在80-125平米之間，四居面積在140平米以上，偷面積情況較為普遍。高層公寓銷售價格主要集中在4600-4800元/平米之間，別墅價格在15000元/平米左右。老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊發(fā)展較為成熟，以戶型面積多樣，偷面積現(xiàn)象較為普遍；銷售均價在4700元/平米左右，整體去化速度一般，在125套/月左右；板塊現(xiàn)有存量較少41本報告僅供客戶內(nèi)部使用。板塊定位：城北新區(qū)規(guī)劃定位為以住宅社區(qū)、商業(yè)綜合體物業(yè)為主的“生活品質(zhì)城，區(qū)域性商貿(mào)休閑之都”，加快周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化進程的同時，滿足居民生活、休閑、購物的需求。板塊特征：板塊與老城區(qū)路之隔，

35、位于國道213的東面，無縫銜接老城區(qū)。板塊規(guī)劃用地面積30平方公里，規(guī)劃人口30萬人。主要依托新建的仁壽一中、體育館、文化中心、五星級酒店、濕地公園、大型商業(yè)中心等配套。目前板塊開發(fā)升溫，以有知名企業(yè)進入，目前已開發(fā)約5平方公里，未來發(fā)展空間巨大。客群特征：以縣城本地客戶與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，輔以少量返鄉(xiāng)客戶。配套特征：板塊目前交通配套基本建成，能快速連接老城區(qū)與成都；公建設施（如仁壽一中、體育館等）也基本建成，但大型配套商業(yè)仍處于空白階段，目前已有中央國際廣場在售，建成時間預計在2-3年。板塊主要依托城市新建設施，打造區(qū)域性商貿(mào)休閑宜居新城，目前配套設施尚未完善，但未來發(fā)展前景無限；客群以縣城

36、本地與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主城北新區(qū)板塊仁壽大道天府大道（在建）中央商務大道仁壽新一中文化中心體育館嘉斯曼五星級酒店42本報告僅供客戶內(nèi)部使用。城北新區(qū)板塊代表案例占地面積（萬平米）容積率建筑面積（萬平米）開盤時間主力產(chǎn)品銷售價格去化情況中鐵仁禾廣場7.83.7641.92013-0178-108平米4600元/平米總套數(shù) 2371套；已推出800余套，已售600余套；去化速度：120套/月中央公園2.673.582013-0560-180平米6000元/平米共600余套，已售0套路易大地13.33.4930.882012-0873-162平米4900元/平米總套數(shù)：2060套；推出700余套，已售

37、320套；去化速度：32套/月卡地亞城邦2.73.511.62012-0582-118平米4700元/平米總套數(shù)：894套；已推出600套，已售400余套；去化速度：34套/月仁壽新一中文化中心體育館嘉斯曼五星級酒店中鐵仁禾廣場中央公園路易大地卡地亞城邦目前板塊內(nèi)在售項目相對較少，只有4個項目，主要以高層公寓為主，戶型面積較為集中且類似，同質(zhì)化產(chǎn)品較多，開發(fā)企業(yè)實力強于其他版塊，中鐵已經(jīng)進入該區(qū)域。二居面積在60-80平米，三居面積在80-120平米之間，四居面積在140平米以上，偷面積情況較為普遍。銷售價格主要集中在4600-4900元/平米之間。城北新區(qū)板塊發(fā)展較快，同質(zhì)化競爭激烈，銷售均

38、價在4750元/平米左右，整體去化速度較快，在160套/月左右；板塊現(xiàn)有存量較大，潛在供應量也較多43本報告僅供客戶內(nèi)部使用。板塊定位：依托仁壽縣城南工業(yè)園區(qū)，同時銜接老城區(qū)居民外擴需求，打造具有園區(qū)商務、休閑生活、商業(yè)配套的城市功能新區(qū)。板塊特征：板塊位于老城區(qū)金馬路以南，國道213以西區(qū)域，離老城區(qū)較近。規(guī)劃以新型工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導的工業(yè)園區(qū)，輔以部分的居住、商務配套。目前工業(yè)產(chǎn)業(yè)尚未完全導入，而由于老城區(qū)外擴需求旺盛，新區(qū)與老城區(qū)接壤區(qū)域已有大量的住宅、商業(yè)開發(fā)，但主要以當?shù)仄髽I(yè)為主，產(chǎn)品品質(zhì)不一?？腿禾卣鳎阂钥h城本地客戶與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，輔以少量返鄉(xiāng)客戶。配套特征：板塊與老城區(qū)接壤區(qū)域整

39、體配套較為成熟，交通配套完善，且有一定體量的商業(yè)配套，未來還將建設大量配套滿足居民以及園區(qū)內(nèi)人員的需求。板塊主要依托城南工業(yè)園區(qū)與老城區(qū)外擴需求，適時打造具有園區(qū)商務、休閑生活、商業(yè)配套的城市功能新區(qū)；客群以縣城當?shù)嘏c周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主城南新區(qū)板塊仁壽縣政府44本報告僅供客戶內(nèi)部使用。城南新區(qū)板塊仁壽縣政府代表案例占地面積（萬平米）容積率建筑面積（萬平米）開盤時間主力產(chǎn)品銷售價格去化情況錦繡.愛瑪公館1.67242013-0181-117平米4700元/平米總套數(shù) 256套，已售226余套；去化速度：45套/月時代茗城3.14.516.8未開盤60-126平米4400元/平米共1120套，已售0

40、套（認籌400余套）嘉南國際3.33310.462011-0542-159平米4350元/平米共978套，已售700余套；去化速度：28套/月時代茗城嘉南國際錦繡.愛瑪公館目前板塊內(nèi)在售項目相對較多，且規(guī)模較小，主要以高層公寓為主，戶型面積較為集中，整體品質(zhì)感較差，多為當?shù)亻_發(fā)企業(yè)。二居面積在60-80平米，三居面積在80-125平米之間，四居面積在130平米以上，偷面積情況較為普遍。銷售價格主要集中在4400元/平米左右。城南新區(qū)板塊發(fā)展較城北更早，區(qū)域項目品質(zhì)感較差；銷售均價在4400元/平米左右，整體去化速度較快，在30套/月左右；板塊現(xiàn)有存量較大，但潛在供應量較少45本報告僅供客戶內(nèi)部

41、使用。成熟市場板塊新區(qū)市場板塊城市發(fā)展方向老城區(qū)板塊城南新區(qū)板塊城北新區(qū)板塊項目地塊區(qū)域城市重點發(fā)展方向板塊劃分板塊名稱開發(fā)成熟度（包含配套）未來發(fā)展空間成熟板塊老城區(qū)板塊較高土地供應不足，發(fā)展空間收窄，發(fā)展速度降低新區(qū)板塊城北新區(qū)板塊、城南新區(qū)板塊較低發(fā)展起步較晚，發(fā)展空間大，發(fā)展速度快城市發(fā)展方向仁壽老城區(qū)板塊市場趨于飽和，發(fā)展速度減緩；城市由老城區(qū)向南北擴散發(fā)展，尤其以城北新區(qū)作為重點發(fā)展區(qū)域，新區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?6本報告僅供客戶內(nèi)部使用。各板塊在產(chǎn)品、價格、客群、去化速度上相似度較高，差異不大。城北新區(qū)將作為未來供應的重點區(qū)域，預計將有200萬平米的供應量，競爭壓力較大板塊城市依托城市配

42、套開發(fā)企業(yè)項目規(guī)模產(chǎn)品特征價格特征客群特征去化速度存量潛在供應量老城區(qū)板塊原有的城市功能與配套配套齊全當?shù)亻_發(fā)商為主；項目較多，規(guī)模不一以高層公寓為主，產(chǎn)品戶型豐富，偷面積現(xiàn)象普遍公寓：4700元/平米別墅：15000元/平米以縣城本地與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，輔以少量返鄉(xiāng)客戶。板塊去化速度125套/月，去化速度一般板塊在售項目存量約為45萬平米約為15萬平米城北新區(qū)板塊城市規(guī)劃與新建設施尚未成熟知名開發(fā)企業(yè)；項目較少，規(guī)模較大以高層公寓為主，產(chǎn)品戶型單一，偷面積現(xiàn)象普遍4750元/平米以縣城本地與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，輔以少量返鄉(xiāng)客戶。板塊去化速度160套/月，去化速度較快板塊在售項目存量約為60萬平

43、米約為140萬平米城南新區(qū)板塊城南工業(yè)園區(qū)、老城擴張需求尚未成熟當?shù)亻_發(fā)商為主；項目較多規(guī)模較小以高層公寓為主，產(chǎn)品戶型單一，偷面積現(xiàn)象普遍4400元/平米以縣城本地與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，輔以少量返鄉(xiāng)客戶。板塊去化速度180套/月，去化速度較快板塊在售項目存量約為24萬平米約為5萬平米各板塊對比分析產(chǎn)品特征：產(chǎn)品類型與戶型單一，同質(zhì)化競爭激烈價格特征：板塊間價格差距不大，在300元/平米以內(nèi)客群特征：客群來源與組成極為雷同，客戶市場較為封閉與單一去化速度：整體去化速度較快，現(xiàn)月均去化約450套，3.4萬平米板塊相似性47本報告僅供客戶內(nèi)部使用。整體市場1仁壽的房地產(chǎn)市場正處于高速度發(fā)展，整體開發(fā)

44、水平較低，已有品牌開發(fā)商進入。2012年末起，整體市場成交火爆，價格穩(wěn)步上升。仁壽縣城作為主要的房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域。開發(fā)水平2仁壽房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，老城區(qū)目前配套產(chǎn)品較為齊全，但開發(fā)商開發(fā)水平較低，品質(zhì)感較差。城北新區(qū)隨著品牌開發(fā)商的進入，整體水平有較大提升。產(chǎn)品市場3仁壽產(chǎn)品較為單一，以高層公寓為主，主力戶型為兩房、三房居多，戶型面積在80-120平米之間，同質(zhì)化競爭激烈。由于政府及房地產(chǎn)規(guī)范實施不嚴，偷面積現(xiàn)象普遍。客戶特征4仁壽整體市場客群較為封閉，外市客戶比例稀少；主要以縣城本地客與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶為主，輔以少量的返鄉(xiāng)客戶。住宅市場總結(jié)未來發(fā)展5仁壽市場存量為130萬平米，按近年年均去化

45、速度，預計去化周期為3年左右。老城區(qū)受土地供應不足的影響，發(fā)展速度減緩；未來主要以城北新區(qū)為核心發(fā)展，未來供應量較大，但隨著城市化進程和政府的大力發(fā)展下，城北新區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?8本報告僅供客戶內(nèi)部使用。商圈劃分各商圈特征商圈規(guī)劃商業(yè)市場發(fā)展趨勢小結(jié)商業(yè)市場研究49本報告僅供客戶內(nèi)部使用。老城區(qū)商圈城北新區(qū)商圈商圈劃分老城區(qū)商圈：是仁壽最早建設的城區(qū)，是仁壽城區(qū)人口最為集中的區(qū)域，人口20萬左右。整個商圈城市比較老舊，主要以沿街商鋪為主，大型商業(yè)缺乏，商圈內(nèi)擁有兩條步行街和一個街心廣場，構成老城區(qū)主要的商業(yè)街區(qū)，是目前仁壽主要的商業(yè)消費地。城北新區(qū)商圈：是仁壽新興的商業(yè)集中區(qū)，也是仁壽城市發(fā)展方

46、向的核心商圈，未來將會有30萬人左右，目前的商業(yè)主要還是沿街商鋪為主，但是未來將會有很多大型集中型商業(yè)市。仁壽縣整個商業(yè)市場可劃分為老城區(qū)商圈和城北新區(qū)商圈。老城區(qū)商業(yè)沿街商鋪為主，檔次較低；城北新區(qū)是未來的城市核心，未來是大型商業(yè)集中區(qū)50本報告僅供客戶內(nèi)部使用。老城區(qū)商圈核心商業(yè)街區(qū)構成：老城區(qū)商圈主要由以街心廣場為中心與仁壽大道、電信街、紡織街、廣場街、建設路以及步行街構成。次要街道由仁和街、書院路、陵州構成?，F(xiàn)狀：街區(qū)較為老舊，商業(yè)檔次很低，目前還沒有大型購物中心等大型生活配套，主要以沿街商鋪為主，是目前仁壽整個城區(qū)居民消費的主要商圈，但消費層次很低。業(yè)態(tài)：目前整個商圈的業(yè)態(tài)比較雜亂，

47、沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，主要以餐飲、服裝、銀行、小超市、雜貨鋪為主，休閑娛樂設施較為缺乏。老城區(qū)商圈主要由街心廣場及周邊街道構成，是目前仁壽居民的主要消費商圈，業(yè)態(tài)雜亂，主要以餐飲、服裝、銀行、小超市、雜貨鋪構成，消費層次很低51本報告僅供客戶內(nèi)部使用。老城區(qū)商圈老城區(qū)商圈商業(yè)銷售價格差異較大，集中在1-3萬元/平米，租金集中在50-100元/平米/月，主要以城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主售價：1.5-3萬/平米租金：70-100元/平米/月售價：0.6-1萬/平米租金：30-50元/平米/月售價：1-2萬/平米租金：50-80元/平米/月銷售價格：老城區(qū)商圈商鋪銷售價格差異較大，從1-3萬/平米不等。其中以

48、街心廣場較高，陽光步行街及周邊銷售價格主要集中在1.5-3萬元/平米，仁壽大道及紡織街周邊價格次之，集中在1-2萬元/平米之間，以書院路和陵州路周邊價格最低，主要集中0.6-1萬元/平米。租金范圍：租金以50-100元/平米/月不等。陽光精品步行街租金主要集中在70-100元/平米/月，仁壽大道及紡織街周邊租金主要在50-80元/平米/月,書院路和陵州路周邊租金主要集中在30-50元/平米/月。租售客群：購買客戶主要是以城區(qū)居民為主；租賃客戶以城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主。52本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在售或即將上市項目總建筑面積規(guī)劃業(yè)態(tài)銷售價格銷售模式歐洲街1.5萬平米左右尚購物、主題餐飲、娛樂（招

49、租中）帶租約銷售金馬河商業(yè)街5萬平米左右超市、休閑娛樂、餐飲、購物、（未銷售）超市持有、沿街商鋪銷售老城區(qū)商圈歐洲街金馬河商業(yè)街目前老城區(qū)商圈僅“歐洲街”和中城國際的“金馬河商業(yè)街”2個項目在開發(fā)或者即將上市，總面積為7.5萬平米。 “歐洲街”目前處于招商階段，未來主要還是以銷售為主，業(yè)態(tài)主要以尚購物、主題餐飲、娛樂為主。 “金馬河商業(yè)街”處于開出中，預計兩年內(nèi)上市，業(yè)態(tài)主要以超市、休閑娛樂、餐飲、購物為主。未來超市部份將持有，商業(yè)街將銷售，持有面積在10000平米左右。老城區(qū)商圈未來2年僅有2個項目上市，總建筑面積為7.5萬平米；以銷售為主，業(yè)態(tài)主要以購物、餐飲、休閑娛樂為主，將在一定程度上

50、提升老城區(qū)的商業(yè)配套53本報告僅供客戶內(nèi)部使用。城北新區(qū)商圈仁壽大道延伸線區(qū)域新車站區(qū)域核心商業(yè)街區(qū)構成：以國道213位分界段，形成城北新區(qū)和老城區(qū)商圈，城北新區(qū)商圈主要由新車站區(qū)域和仁壽大道延伸線區(qū)域構成。現(xiàn)狀：新車站區(qū)域的商業(yè)檔次很低，基本上是沿街商鋪，；仁壽大道延伸段目前正處于高速開發(fā)階段，目前還有在運營的商業(yè)項目，但是未來將會有大量綜合型商業(yè)項目上市。業(yè)態(tài)：目前新車站區(qū)域主要以小超市、餐飲為主。仁壽大道延伸段區(qū)域?qū)碇饕源笮统?、餐飲、娛樂、購物等于一體的現(xiàn)代化綜合性商業(yè)街區(qū)。城北新區(qū)商圈目前處于高速開發(fā)階段，且上市商業(yè)項目較少，未來大型綜合型商業(yè)將主要集中在仁壽大道延伸段區(qū)域，是仁

51、壽新興商業(yè)集中區(qū)54本報告僅供客戶內(nèi)部使用。城北新區(qū)商圈路易大地中央國際廣場中鐵仁禾廣場中央公園卡地亞城邦景觀貴都項目名稱總建筑面積（平米）開盤時間物業(yè)形態(tài)銷售價格(元/平米)中鐵.仁禾廣場80000未開盤大型購物中心、商業(yè)街預計2.5萬左右中央公園5000未開盤低商裙樓待定卡地亞城邦6000未開盤低商裙樓一層2萬，2層0.8萬路易大地20000未開盤低商裙樓預計2萬以上中央國際廣場210000預計2013年6月份開盤大型購物中心、毆尚超市、商業(yè)街預計2萬以上景觀貴都3000未開盤低商裙樓待定目前整個城北新區(qū)商圈商業(yè)待售項目較多，目前由于基本上以銷售住宅為主，商業(yè)處于培育階段，所有商業(yè)項目基本

52、上沒有上市。目前整個城北商圈有6個商業(yè)項目未上市，總建筑面積達到32.4萬平米。其中中央國際廣場為商業(yè)綜合體項目，總建筑面積達到21萬平米，項目成功引入20000平米的毆尚超市。中鐵仁禾廣場仿萬達廣場打造了80000平米的綜合體項目，其中商業(yè)街銷售，購物中心持有?？梢钥闯龀潜毙聟^(qū)商業(yè)配套將逐漸完善，但同時未來2-3年商業(yè)項目將面臨較大的競爭壓力。城北新區(qū)商圈待售項目較多，待售面積達32.4萬平米，未來2-3年整個城北新區(qū)商圈將面臨較大的競爭壓力55本報告僅供客戶內(nèi)部使用。商業(yè)發(fā)展趨勢研判商業(yè)發(fā)展主要方向核心商圈變化：老城區(qū)向城北新城區(qū)轉(zhuǎn)移商業(yè)形態(tài)變化：沿街商鋪向大型購物中心轉(zhuǎn)變商業(yè)功能變化：滿

53、足基本生活需求向休閑娛樂、購物轉(zhuǎn)變城北新區(qū)仁壽縣未來新的核心商圈未來城北新區(qū)將成為仁壽新的核心商圈，整個仁壽縣的商業(yè)形態(tài)將向購物中心轉(zhuǎn)變，功能將開始向休閑娛樂、購物轉(zhuǎn)變56本報告僅供客戶內(nèi)部使用。小潔商業(yè)劃分1整個仁壽縣的商圈可劃分為老城區(qū)商圈和城北新區(qū)商圈。商圈特征2老城區(qū)商圈主要以沿街商鋪為主，銷售價格1-3萬元/平米，租金在50-100元/平米/月，未來上市面積為7.5萬平米，未來潛在供應量較少。城北新區(qū)商圈目前處于開發(fā)階段，未來2-3年上市商業(yè)面積達32.4萬平米，競爭壓力較大，主要以大型商業(yè)中心和商業(yè)裙樓為主。商業(yè)發(fā)展趨勢3未來城北新區(qū)將成為仁壽新的核心商圈，整個仁壽縣的商業(yè)形態(tài)將向

54、購物中心轉(zhuǎn)變，功能將開始向休閑娛樂、購物轉(zhuǎn)變。57本報告僅供客戶內(nèi)部使用。整體酒店市場現(xiàn)狀高星級酒店現(xiàn)狀高星級酒店發(fā)展趨勢酒店市場總結(jié)酒店市場研究58本報告僅供客戶內(nèi)部使用。旅游市場2011年仁壽縣接待旅游人數(shù)達到255萬人次，增長30.3%，旅游收入達到14.5億元，增長35.1%。旅游業(yè)保持快速增長，在一定程度上推動著仁壽縣酒店視市場的發(fā)展。整體酒店市場現(xiàn)狀酒店市場整個仁壽縣酒店數(shù)量為105家，主要集中在縣城區(qū)，為97家，其次是黑龍灘風景區(qū)6家，主要以當?shù)匦【频隇橹?，品牌酒店很少，高星級酒店?shù)量較少，價格主要在150元以下，入住率情況一般，主要集中在60-65%之間，客群以散客和旅游客群為

55、主。酒店數(shù)量：97家以經(jīng)濟型和低星級為主酒店數(shù)量：6家以低星級酒店和帶有居住功能的酒樓為主仁壽縣整體酒店市場發(fā)展緩慢，主要以低星級酒店為主，旅游業(yè)雖發(fā)展較快，但難以支撐其星級酒店的發(fā)展59本報告僅供客戶內(nèi)部使用。高星級市場現(xiàn)狀仁壽縣目前高星級酒店缺乏，房價較低，入住率一般，客戶主要以商務客群和散客為主，高星級酒店市場比較落后仁壽陽光大酒店 黑龍灘賓館 仁壽華生賓館嘉斯曼錦江國際酒店酒店名稱星級標準房間數(shù)量入住價格入住率客群分析嘉斯曼錦江國際酒店準五星26025043%商務仁壽陽光大酒店 準四星11020068%商務、散客黑龍灘賓館 準三星12016055%游客、商務仁壽華生賓館三星641506

56、2%商務、散客目前仁壽縣在運營的高星級酒店僅僅4家，主要位于老城區(qū)（3家）和黑龍灘風景區(qū)（1家），其中以2013年1月上市的嘉斯曼錦江國際酒店檔次最高，為準五星，其次陽光大酒店較新，且為準四星級；黑龍灘賓館和華生賓館酒店較老，設施較為陳舊。整個仁壽的酒店市場價格較低，從主要集中在150-250元之間，整體入住率不高，平均入住率為57%，客群較為單一，主要是商務和散客為主。60本報告僅供客戶內(nèi)部使用。高星級酒店發(fā)展趨勢未來將會四家高星級酒店上市，一家五星級，三家準四、五星級；可以看出，未來仁壽的酒店將向高星級、品牌化方向發(fā)展，同時市場競爭將變得激烈長島洲際酒店中鐵.仁禾酒店項目中央國際廣場酒店項

57、目中城國際酒店項目整個仁壽縣近期還會有4家高星級酒店上市，其中縣城區(qū)3家準四、五星，黑龍灘風景區(qū)1家五星級。長島洲際酒店有新會展投資建設，位于黑龍灘風景區(qū)最北面，酒店擁有429間客房，引入洲際酒店品牌，預計2013年6月份試營業(yè)，將會是仁壽未來幾年內(nèi)最為高端的酒店。中鐵.仁禾、中城國際和中央國際廣場項目目前酒店品牌還未確定，主要是是以項目配套為主，酒店規(guī)模較小。61本報告僅供客戶內(nèi)部使用。整體市場1整個仁壽縣的酒店市場發(fā)展緩慢，以當?shù)匦【频隇橹?，品牌酒店缺乏，整體市場入住率一般。同時旅游業(yè)不足以支撐星級酒店的發(fā)展。高星級酒店市場現(xiàn)狀2目前在運營的高星級酒店較少，僅4家，以嘉斯曼錦江國際最好，為

58、準五星級；高星級酒店價格較低，實際入住價格集中在150-250元之間，平均入住率為57%，運營狀況較差；客群主要以商務和散客為主。高星級酒店發(fā)展趨勢3未來仁壽縣將會有4高星級酒店上市，主要集中在縣城區(qū)和黑龍灘風景區(qū)，其中黑龍灘風景區(qū)將引進洲際酒店，可以看出未來仁壽的酒店開始向高星級、品牌化發(fā)展，將推動高星級酒店市場的激烈競爭。酒店發(fā)展趨勢62本報告僅供客戶內(nèi)部使用。住宅市場仁壽的住宅市場正處于一個開發(fā)的高峰期，價格穩(wěn)步上升，市場去化速度較快，存量為129萬平米，按近三年的年均40.8萬方的去化速度，存量去化周期為3年左右，可以看出整個住宅市場發(fā)展較為良好。酒店市場仁壽的酒店市場發(fā)展較為緩慢，主

59、要是商務客群和旅游散客較多。近年來高星級酒店逐漸增加，目前整個仁壽市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有 2 家四、五星級酒店，未來還將會有4家以上的品牌高星級酒店進入，市場競爭將更加激烈。商業(yè)市場受城市規(guī)模和人口的限制，仁壽的商業(yè)發(fā)展較為緩慢。商業(yè)項目主要以生活配套為主，檔次較低，大型商業(yè)綜合體項目較少，未來大型商業(yè)項目主要集中在城北新區(qū)，檔次以中高檔為主。受成都天府新區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和城市發(fā)展的帶動，仁壽近幾年的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，2012年末市場回暖，品牌開發(fā)商開始進入仁壽縣（中鐵已進入）。從城市規(guī)劃和成交狀況可以看出，未來房地產(chǎn)主要向北發(fā)展，主要是城北新區(qū)。仁壽的整個房地產(chǎn)市場屬于封閉型市場，外來的投資者

60、很少，基本上以縣城本地與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶為主，以及少部分的返鄉(xiāng)客戶。房地產(chǎn)市場總結(jié)63本報告僅供客戶內(nèi)部使用。Part3客戶調(diào)研區(qū)域認知度發(fā)展前景認知項目置業(yè)意愿目錄64本報告僅供客戶內(nèi)部使用。調(diào)研目的及設計調(diào)研目的：本次調(diào)研主要是針對仁壽城北新區(qū)地塊的客戶調(diào)研，主要解決以下三個問題：1.客戶對城北新區(qū)的人認知度，2.認為城北新區(qū)的發(fā)展前景如何，3.是否愿意去城北新區(qū)置業(yè)。調(diào)研設計調(diào)研地點共計4個訪問點，其中城北2個訪問點，老城區(qū)1個，城南1個。問卷數(shù)量共計300份有效問卷，其中有效問卷城北180份，老城區(qū)70份，城南50份。訪問方式街頭攔截訪問訪問人員共計3人訪問時間共計2天本次訪問共計訪問