住宅剛性需求缺口為結(jié)構(gòu)失衡所致

1、住宅剛性需求缺口為結(jié)構(gòu)失衡所致華生住房問(wèn)題從來(lái)沒(méi)有象今天這樣成為社會(huì)的焦點(diǎn)。一方面，一線及熱點(diǎn)城市房 價(jià)高漲，普通工薪族望房興嘆。另一方面，有人說(shuō)房?jī)r(jià)以后肯定還要漲，一般人 只能去住保障房。房?jī)r(jià)上漲的原因更是眾說(shuō)紛紜：從投機(jī)炒作，城市化剛性需求， 住房供給不足到地方土地財(cái)政。從現(xiàn)實(shí)情況看，土地亂象，房?jī)r(jià)高懸，住宅占有 嚴(yán)重不均，既得利益盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，確已積重難返。而我們所處的城市化加速時(shí)代剛 剛開(kāi)始，高門(mén)檻已使農(nóng)民幾無(wú)可能進(jìn)城安居?？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，現(xiàn)在的樓市問(wèn) 題已經(jīng)是關(guān)乎民生穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)公平、城市化道路乃至政府執(zhí)政能力的 綜合考驗(yàn)。因此，需要跳出簡(jiǎn)單或一時(shí)的樓市調(diào)控眼界，厘清思路，明確

2、城市化 進(jìn)程中住房問(wèn)題的戰(zhàn)略定位，建立樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定的整體制度框架。中國(guó)房?jī)r(jià)的國(guó)際比較本世紀(jì)以來(lái)，相對(duì)于股市大幅跌宕起伏，10年累計(jì)漲幅不足50%，中國(guó) 樓市則一路走牛，普遍漲了 6-10倍。這么高的房?jī)r(jià)還是否正常，是否已經(jīng)泡沫 化，國(guó)內(nèi)外都有頗多評(píng)論?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)仍然有財(cái)經(jīng)地產(chǎn)界的名流堅(jiān)持認(rèn)為北京、上 海的房?jī)r(jià)并不算貴，因?yàn)橹袊?guó)一線城市與世界發(fā)達(dá)國(guó)家的大都市相比，還有相當(dāng) 的差距，所以房?jī)r(jià)還是要漲。政府為低收入的人蓋好保障房就行了，不必干預(yù)房 地產(chǎn)市場(chǎng)。不過(guò)，現(xiàn)在大家出國(guó)的共同感受是，盡管我們?nèi)司鶉?guó)民收入大體只是 發(fā)達(dá)國(guó)家的十分之一，中國(guó)一線城市的絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)直逼發(fā)達(dá)國(guó)家的大都市上班 族居住區(qū)的水

3、平。更不用說(shuō)如果匯率再改革上浮，我們就要直接以發(fā)展中國(guó)家的 低收入去住最發(fā)達(dá)國(guó)家的高價(jià)房了。事實(shí)上，在中國(guó)歸屬的世界中低收入國(guó)家中， 除被貧民窟包圍的印度孟買(mǎi)市中心以外，中國(guó)的北京、上海中心區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)絕 對(duì)遙遙領(lǐng)先，即使與中高收入國(guó)家首都比，除富豪集聚的莫斯科之外，北京、上 海也是價(jià)高一頭（見(jiàn)表一）。國(guó)際上通常是用房?jī)r(jià)收入比、租售比來(lái)衡量房?jī)r(jià)的合理區(qū)間。因?yàn)榉孔硬?比股票，只能由生活在當(dāng)?shù)氐娜讼M(fèi)。用這個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià) 收入比在全球包括發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)絕對(duì)領(lǐng)先（見(jiàn)表二）。同樣按Global Property Guide的數(shù)字，中國(guó)北京、上海的年人均可支配收入只能買(mǎi)不到1.5平方米

4、的住 宅，而世界各主要大都市則都在3平米到10平米之間。用房子的租售比即房?jī)r(jià) 與月租金或租金回報(bào)率來(lái)衡量也是一樣，別人的租售比一般在200倍左右，我們 則一般到了 400倍以上。從這些指標(biāo)看，可以說(shuō)中國(guó)一線和熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng) 存在較大的泡沫。有人說(shuō)，一線城市的房?jī)r(jià)就應(yīng)當(dāng)特別貴，否則人都跑到大城市來(lái)了。這個(gè) 斷言其實(shí)并不符合那些正在或已經(jīng)實(shí)現(xiàn)城市化國(guó)家的事實(shí)。大城市的房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì) 比中小城市高，但其實(shí)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中都有一個(gè)合理的差距。如果差距過(guò)大只是反 映了資源過(guò)分向大城市的畸形集中。在實(shí)行大都市化發(fā)展的許多國(guó)家大中小城市 的房?jī)r(jià)一般存在著合理階梯，大都市里平均房?jī)r(jià)比中小城市一般貴不了 2-3倍。

5、其實(shí)，僅僅比較大城市中心區(qū)的房?jī)r(jià)還多少有點(diǎn)誤導(dǎo)。因?yàn)閷?duì)廣大工薪階 層來(lái)說(shuō)最重要的并不是大都市中心標(biāo)志樓盤(pán)的價(jià)格而是上班族居住區(qū)的房?jī)r(jià)。以 土地緊缺、人口高度密集的日本東京為例，目前東京典型的3室2廳、不算大陽(yáng) 臺(tái)的使用面積76平米、實(shí)木地板、精裝修帶免費(fèi)車庫(kù)、24小時(shí)熱水供應(yīng)即至少 相當(dāng)于我們國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)約105-110平米建筑面積的高檔公寓房，步行到輕軌站在 510分鐘，坐輕軌地鐵在30分鐘內(nèi)可抵達(dá)市中心各主要商業(yè)區(qū)和政府辦公區(qū)， 價(jià)格為2300 萬(wàn)2600萬(wàn)日元，相當(dāng)于165185萬(wàn)元人民幣，每建筑平米約1.65 萬(wàn)元人民幣，房?jī)r(jià)為日本家庭平均600萬(wàn)日元年收入的4倍左右。因此，如果僅 僅說(shuō)日

6、本東京銀座的商業(yè)地產(chǎn)可達(dá)幾十萬(wàn)元人民幣一平米，來(lái)論證中國(guó)北京、上 海老百姓的房?jī)r(jià)必漲就會(huì)有極大的誤導(dǎo)性。東京的土地資源顯然比我們更緊缺， 但上班族居住區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)收入?yún)s是如此之低。這樣一個(gè)再普通不過(guò)的真實(shí)例 子，可能比任何枯燥的數(shù)據(jù)更能直觀地揭示相對(duì)于居民收入，中國(guó)一線及熱點(diǎn)城 市的房?jī)r(jià)之昂貴。另一種流傳很廣的觀點(diǎn)認(rèn)為隨著城市化發(fā)展，房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期中必然上漲，因 此在任何時(shí)候先買(mǎi)房子總是對(duì)的。這個(gè)說(shuō)法混淆了由于收入水平的提高和通脹的 存在，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)與投資能否獲利這兩個(gè)不同的問(wèn)題。這就如同資源產(chǎn)品和 股指一樣，歷史顯示長(zhǎng)期必然成倍上漲，但這并沒(méi)有避免投資大宗商品或股市的 人仍然經(jīng)常賠錢(qián)。從世界

7、各國(guó)歷史來(lái)看，樓市也是一個(gè)長(zhǎng)期會(huì)上漲但有著起落周 期的市場(chǎng)?，F(xiàn)在世界上不少國(guó)家仍在經(jīng)歷樓市下跌周期的煎熬。有人說(shuō)中國(guó)要守 18億畝耕地紅線，所以城市房?jī)r(jià)地價(jià)只升不跌。其實(shí)城市化是農(nóng)民轉(zhuǎn)市民，農(nóng) 民進(jìn)城占地比他原先占的宅基地要小得多，不存在土地供應(yīng)不足的問(wèn)題。因此， 中國(guó)過(guò)去這些年的房?jī)r(jià)飆升，只是在特定經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境下的產(chǎn)物，并不可能創(chuàng) 造打破規(guī)律、只漲不跌的神話。特別是近年來(lái)房?jī)r(jià)多次成倍上漲的累積暴利效應(yīng)， 已經(jīng)吸引了各路社會(huì)資金蜂擁而全的情況下，如不加以有效遏制，泡沫必然繼續(xù) 吹大。而國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)這個(gè)泡沫破滅時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)都要付出慘重的代 價(jià)。因此，中國(guó)房?jī)r(jià)的國(guó)際比較表明，盡管國(guó)內(nèi)至

8、今還有人為高房?jī)r(jià)聲辯和尋 找依據(jù)，海外卻在中國(guó)政府這輪最新的調(diào)控之前，普遍都在議論中國(guó)房地產(chǎn)泡沫 的危險(xiǎn)，這不是偶然的。其實(shí)，就象當(dāng)年中國(guó)股市似乎擋不住的熱度一樣，高處 不勝寒的中國(guó)房?jī)r(jià)的回歸也勢(shì)在必然。房?jī)r(jià)飆升溯源首先，房?jī)r(jià)飆升當(dāng)然與利息偏低、貨幣過(guò)多有關(guān)，但貨幣政策恐怕更多的 要服從總體的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，況且從房改10多年來(lái)房?jī)r(jià)就一直在上升通道中， 這就不能僅由階段性的貨幣政策來(lái)解釋。其次，房地產(chǎn)商無(wú)疑是樓市上升的重要 推手。不過(guò)，在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)還算相對(duì)充分的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商如果能單方面推升房?jī)r(jià)， 不可能是因?yàn)樗麄兲貏e聰明或特別貪婪，一定還是利用了我們制度上的漏洞。全 于眾口一詞的城市化，恐怕多少也

9、是房?jī)r(jià)上漲的替罪羊。因?yàn)檫M(jìn)城的1.5億農(nóng)民 工能夠買(mǎi)商品房的實(shí)在鳳毛麟角，買(mǎi)房的還只是本地或外來(lái)的城鎮(zhèn)人口，而這僅 占總?cè)丝?30%多的城鎮(zhèn)戶籍人口，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)還只是城市化加速發(fā)展的起點(diǎn)。 因此，中國(guó)的問(wèn)題恰恰在于，城市化剛要起跑，已被高房?jī)r(jià)攔住了去路。這樣，很多人就把問(wèn)題追到了地方政府和土地財(cái)政。地方政府的土地財(cái)政 成為眾矢之的當(dāng)然事出有因，但目前對(duì)土地財(cái)政的批評(píng)其實(shí)并不準(zhǔn)確。一些開(kāi)發(fā) 商一直抨擊土地財(cái)政，說(shuō)人們都盯住了開(kāi)發(fā)商賺的錢(qián)，其實(shí)更多的錢(qián)被政府房地 產(chǎn)稅收和土地拍賣(mài)拿走，斷言房?jī)r(jià)高是因?yàn)榈貎r(jià)高和稅收高。但這兩個(gè)指責(zé)恐怕 都有問(wèn)題。首先，政府從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得到的稅費(fèi)是比開(kāi)發(fā)商要高很多，但

10、這是兩 種完全不同性質(zhì)的錢(qián)。開(kāi)發(fā)商賺的錢(qián)是自己可以裝進(jìn)口袋的凈利，而地方政府拿 到的錢(qián)是公共財(cái)政收入，除去土地補(bǔ)償、安置人員以外，還要用于修橋筑路、科 教文衛(wèi)等所有城市基本和配套建設(shè)，公開(kāi)自然地用一己之私利去和政府的公共財(cái) 政收入相比嫌其之少，不能不說(shuō)開(kāi)發(fā)商的胃口已經(jīng)多年來(lái)被寵得實(shí)在太大了。其 次，地價(jià)和稅收固然是房?jī)r(jià)的重要因素，但在一個(gè)盈利豐厚行業(yè)中的價(jià)格從來(lái)不 是由成本決定的。房地產(chǎn)商比誰(shuí)都更清楚，同樣成本的地塊，后幾期開(kāi)發(fā)的房子 賣(mài)出往往比首期貴幾成到幾倍的價(jià)格，當(dāng)然不是因?yàn)槌杀咀兏吡?，而是因?yàn)楹髞?lái) 市場(chǎng)行情上漲。如果開(kāi)發(fā)商從來(lái)都是根據(jù)市場(chǎng)行情定價(jià)，而根本不管他們多年前 取得土地價(jià)格是多

11、么低，人們沒(méi)有理由相信，即使政府并不從土地獲益，開(kāi)發(fā)商 就會(huì)慷慨地讓利給客戶。正如世界上的鐵礦石等大宗原料供應(yīng)商，從來(lái)不和你談 成本，只要市場(chǎng)需求旺盛，他們的價(jià)格就不斷翻番。當(dāng)然市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中成本決定價(jià)格的情況也是有的，就是當(dāng)需求極度萎縮，供 應(yīng)商要么退出要么只能勉強(qiáng)保本維持。我們?cè)谠S多競(jìng)爭(zhēng)激烈、利潤(rùn)微薄的行業(yè)都 會(huì)周期性地看到這種現(xiàn)象。但毫無(wú)疑問(wèn)，這絕對(duì)不是賺得盆滿缽滿乃至全社會(huì)各 行各業(yè)包括反應(yīng)本來(lái)挺慢的國(guó)企都想擠入來(lái)分一杯羹的房地產(chǎn)業(yè)。地方的土地財(cái) 政肯定是助推房?jī)r(jià)的重要因素。只是其作用機(jī)理并不象人們想的那么簡(jiǎn)單。比如 說(shuō)，房地產(chǎn)的稅收，在西方也往往是地方政府的主要收入來(lái)源，征收又是按照房

12、地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的。這種房地產(chǎn)財(cái)政并不意味著西方的地方政府都想或都有 能力去推高房地產(chǎn)價(jià)格。即使在中國(guó)情況下，如果單純從收益去推斷，土地財(cái)政 可能使政府出售更少的土地從而更高的價(jià)格，也可能推動(dòng)政府賣(mài)出更多的土地以 籌集更多的建設(shè)資金，而任期制的約束可能使當(dāng)政者更有動(dòng)力當(dāng)下賣(mài)出更多的土 地而不是留給后任?？梢?jiàn)土地財(cái)政本身還不能說(shuō)明土地供應(yīng)一定是多了還是少 了。至于說(shuō)分稅制后事權(quán)與財(cái)權(quán)不對(duì)稱，地方財(cái)源不足逼出了土地財(cái)政，就更是 離開(kāi)了問(wèn)題的主線。因?yàn)槲覀兛吹讲⒉皇窃礁F的地方越靠賣(mài)地為生。賣(mài)地收入最 多的城市往往是地方政府收入相對(duì)豐厚、建設(shè)規(guī)模搞得特別大的地方。錢(qián)越多、 雄心和攤子越大、錢(qián)越不夠用

13、，好象是更普遍的現(xiàn)象。政府職能不改，錢(qián)再多恐 怕也不行。其實(shí)房子和任何商品一樣，價(jià)格上升一定源于供需失衡，因?yàn)閮r(jià)格不過(guò)是 反映供求關(guān)系的信號(hào)。商品房?jī)r(jià)格上漲反映的必然是商品房供給與需求的失衡。事實(shí)上，在中國(guó)歸屬的世界中低收入國(guó)家中，除被貧民窟包圍的印度孟買(mǎi) 市中心以外，中國(guó)的北京、上海中心區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遙遙領(lǐng)先，即使與中高收入國(guó) 家首都比，除富豪集聚的莫斯科之外，北京、上海也是價(jià)高一頭。住宅供求嚴(yán)重失衡的重要原因是因?yàn)槠骄刻酌娣e過(guò)大，而每套住戶的人 口又很少的情況下，即便總面積供給能滿足正常需求，但總的供給套數(shù)與缺房戶 需求就產(chǎn)生了差距。每年500多萬(wàn)套新增商品房，除去改善性需要，只能有300

14、 多萬(wàn)套解決不足1000萬(wàn)人住新房的需要，顯著低于城鎮(zhèn)年均新增約1500萬(wàn)以上 戶籍人口的需要，從而產(chǎn)生所謂“剛性需求”缺口。供求失衡的癥結(jié)商品房市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺，到底是供給不足還是需求過(guò)旺造成供求失衡，從而推 動(dòng)房?jī)r(jià)上升的呢？很多人包括我自己都曾受到地產(chǎn)界主流聲音的影響，順理成章 地推斷主要是政府壟斷土地造成供給不足。但實(shí)際上這個(gè)推論能否成立，最終還 是要用數(shù)據(jù)來(lái)回答。首先，沒(méi)有交通和水電氣的窮鄉(xiāng)僻壤的土地再多，也解決不了城市人的住 房問(wèn)題。因此，土地供應(yīng)的大概念是城鎮(zhèn)建成區(qū)面積的增加情況。這個(gè)面積從 1990年約1.28萬(wàn)平方公里到2008年3.63萬(wàn)平方公里，增加了 180%以上，同期 城鎮(zhèn)

15、戶籍人口從3億增到4.5億，僅增加了 50%，包括農(nóng)民工在內(nèi)的常住人口從 3億增加到6億，即增加了 100%，城區(qū)面積擴(kuò)張大大超過(guò)人口增加，這應(yīng)該說(shuō) 是和生活在各城鎮(zhèn)人們的感覺(jué)是一致的。從城區(qū)中的住宅用地來(lái)看，按照國(guó)土資源部公布的數(shù)字，全國(guó)的城鎮(zhèn)住宅 用地供應(yīng)多年來(lái)大致為土地供應(yīng)總量的2125%之間，2006年到2008年間每 年約5萬(wàn)多公頃，2009年上升至7.6萬(wàn)公頃，2010年計(jì)劃升到18萬(wàn)公頃。2006 年至2009年4年間平均實(shí)際供住宅用地5.75萬(wàn)公頃，年均供地增長(zhǎng)20.07% （見(jiàn) 表三）。年均5.75萬(wàn)公頃的住宅用地，按一般平均1.5倍的容積率，大體可以蓋出 8.6億平方米的住

16、宅，扣除開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和囤地的因素，和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、住房與 城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的城鎮(zhèn)年新建住宅建筑面積從2003年的5.5億平方米到2008年 的7.6億平方米是吻合一致的。以2008年新增的7.6億建筑平米為例，若全部用 于解決新增城市化人口，按該年全國(guó)城鎮(zhèn)人均28平米計(jì)，可解決2714萬(wàn)新增城 鎮(zhèn)人口，即2%以上的總?cè)丝?，超過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的本世紀(jì)以來(lái)城市化率從 2001年的37.6%到2009年46.56%，即年均城市化率提高1%的兩倍多。按照國(guó) 家統(tǒng)計(jì)局公布的新增住宅部分用于城鎮(zhèn)人口的住宅面積擴(kuò)大改善，使城鎮(zhèn)人均建 筑面積本世紀(jì)以來(lái)年均增加約0.95平方米。扣除這個(gè)改善性住房的需要，并假 定新

17、增城鎮(zhèn)人口當(dāng)年全部一步到位的達(dá)到原城鎮(zhèn)人均住宅面積水平，近幾年來(lái)每 年能安居的新增城鎮(zhèn)人口也在1650萬(wàn)人以上，即超過(guò)了年均城市化率提高1% 即大約1300萬(wàn)人口的水平。顯然，就全國(guó)而言，在住房不斷改善的同時(shí)，每年新增住宅面積能安居的 人口滿足了年城市化增加的全部人口（包括農(nóng)民工）還有余的時(shí)候，我們還不能 簡(jiǎn)單地說(shuō)住宅的供給不足。由于相對(duì)于住宅，其用地的供給更加寬松。僅到2009年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 單位手中持有的未開(kāi)發(fā)土地約12億多平米，按照近年完成的開(kāi)發(fā)量，可供開(kāi)發(fā) 4.5年。而數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商每年新購(gòu)買(mǎi)的土地近幾年來(lái)大致都是其當(dāng)年完成開(kāi) 發(fā)量的1.5倍左右。同時(shí)，近年來(lái)房屋開(kāi)發(fā)的年竣工面積僅

18、占施工面積的不足四 分之一，即現(xiàn)有施工面積全部完工又可供給3-4年。這就是說(shuō)，即使沒(méi)有新增供地，現(xiàn)有用地即可供開(kāi)發(fā)、施工78年。因 此，全國(guó)的數(shù)據(jù)證實(shí)了人們對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地的猜想和判斷。由于2009年住宅土地 實(shí)際供給又比上年增加了近40%，達(dá)7.6萬(wàn)多公頃，可建住宅11.4億平米，可 供4000多萬(wàn)人即3%的人口安居，因此，這新一輪房?jī)r(jià)上漲無(wú)論有多少原因， 但恐怕沒(méi)法歸結(jié)為土地供給不足。就全國(guó)而言，由于土地供給量寬松，開(kāi)發(fā)商的 巨額囤地尚沒(méi)有造成整體的住宅供給嚴(yán)重不足。同時(shí)，數(shù)據(jù)也顯示，在北京、上海、廣州等一線城市，每年新增住宅面積 同樣既可以滿足城市戶籍人口增加和改善的需要，也可滿足常住人口增

19、加（包括 農(nóng)民工和其它外來(lái)城鎮(zhèn)人口）的需要。因此，房?jī)r(jià)飆升的一線城市也不是因?yàn)橄?對(duì)于正常需求，住宅供給面積的絕對(duì)不足。如果供給方至少在表面上看不出多大問(wèn)題，我們接下來(lái)考察需求，并結(jié)合 供求兩方面尋找和揭示其中潛藏的矛盾。首先當(dāng)然是人們熱議的投機(jī)需求。中國(guó)歷來(lái)不乏各種炒房團(tuán)活動(dòng)的蹤跡。 海南國(guó)際旅游島的規(guī)劃一批，全國(guó)蜂擁而全的炒客立即將房?jī)r(jià)炒高數(shù)倍，只是最 近的典型一例。其實(shí)這只反映了一個(gè)簡(jiǎn)單的現(xiàn)實(shí)，即盡管過(guò)去一些地方房地產(chǎn)泡 沫的教訓(xùn)已經(jīng)慘痛，但我們對(duì)炒房獲利始終還沒(méi)有設(shè)防。其次是投資需求。很多從事房地產(chǎn)銷售的人員估計(jì)，投資需求在許多房?jī)r(jià) 快速上升的城市占交易量30%-50%的比重。城市里晚

20、上不開(kāi)燈的閑置小區(qū)和閑 置房也比比皆是，但人們很難有確切的數(shù)字。只是大家都知道，對(duì)城里家境不錯(cuò) 的市民來(lái)說(shuō)，擁有幾套住宅已經(jīng)非常普遍。即使對(duì)于城中村或城郊的農(nóng)民來(lái)說(shuō)， 因搬遷而補(bǔ)償三、五套住宅也早已不是新聞。盡管如此，最近山西一個(gè)不起眼縣 城里落馬的科級(jí)局長(zhǎng)兼煤老板，被曝出在北京、海南購(gòu)買(mǎi)了 38套住宅（其中北 京33套），還是讓人們開(kāi)了眼界。這不僅證實(shí)了山西等地煤老板在北京瘋狂買(mǎi)房 投資的傳聞，也側(cè)面揭示了投資性購(gòu)房在一線和熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)需求中扮演的巨 大分量。其三是一般稱之為改善性需求，這在當(dāng)下被認(rèn)為是應(yīng)當(dāng)被充分保護(hù)和扶持 的正當(dāng)需求。但數(shù)據(jù)顯示，分配嚴(yán)重不均的超前改善性需求也是導(dǎo)致需求擴(kuò)

21、張的 一個(gè)重要的因素。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，到2008年，我國(guó)按城鎮(zhèn)戶籍人口的 人均住房已達(dá)到28平米，已趕上人均國(guó)民收入為我們510倍的近鄰韓國(guó)和日 本。即使加上基本上無(wú)房、只住集體宿舍或工棚的1.5億進(jìn)城農(nóng)民工，常住人口 人均住房也超過(guò)了 21平米（見(jiàn)表四）。這樣，從1978年的城市人均6.7平方米到2008年的人均28平方米，年人 均提高0.7個(gè)平方米，新世紀(jì)以來(lái)，人均住房改善加快到年增近1平米。這個(gè)速 度和這個(gè)消費(fèi)水平，無(wú)論是縱比還是橫比，都已經(jīng)是相當(dāng)驚人了。我國(guó)真正宜居 的面積和可耕地并不寬裕。其實(shí)不用說(shuō)日韓，就是對(duì)照發(fā)展了幾百年的老牌歐洲 發(fā)達(dá)國(guó)家，我們這樣一個(gè)人均收入還很低國(guó)家的

22、住房改善速度已經(jīng)極為可觀（見(jiàn) 表五）。因此，無(wú)論是從中國(guó)目前所處的發(fā)展階段，從每年新增的城鎮(zhèn)化人口的 壓力，還是從建設(shè)資源節(jié)約和環(huán)境友好的社會(huì)目標(biāo)來(lái)看，這樣的人均住房水平大 幅增長(zhǎng)的可持續(xù)性，顯然需要反思。除需求以外，數(shù)據(jù)的實(shí)證分析還顯露了若干與供給也密切相關(guān)的供需失衡 的重要缺口。第一,大戶型化結(jié)構(gòu)造成供求失衡的剛性缺口。根據(jù)2009年的中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2003年到2008年我國(guó)商品房（包含經(jīng) 濟(jì)適用房）的每套平均面積約在110平方米左右。我國(guó)城鎮(zhèn)戶均人口在2008年 已經(jīng)只有2.91人，而購(gòu)買(mǎi)新建商品房絕大部分是年輕的夫婦，這樣他們一起步 就遠(yuǎn)超人均住宅水平，使供求天平失衡。這也回答了除了投

23、資投機(jī)需求的因素， 為什么在每年新建的住宅總面積尚能滿足城鎮(zhèn)改善性和新增人口住房的情況下， 眾多熱點(diǎn)城市的住宅供求仍然嚴(yán)重失衡，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。其重要原因就是因 為平均每套面積過(guò)大，而每套住戶的人口又很少的情況下，即便總面積供給能滿 足正常需求，但總的供給套數(shù)與缺房戶需求就產(chǎn)生了差距。每年500多萬(wàn)套新增 商品房，除去改善性需要，只能有300多萬(wàn)套解決不足1000萬(wàn)人住新房的需要， 顯著低于城鎮(zhèn)年均新增約1500萬(wàn)以上戶籍人口的需要，從而產(chǎn)生所謂“剛性需 求”缺口。可見(jiàn)，從這個(gè)角度看，我國(guó)住宅供求失衡問(wèn)題，除投機(jī)投資因素以外，很 大程度上是供求結(jié)構(gòu)問(wèn)題，是高過(guò)人均住宅面積的超前需求與供給大戶

24、型化相結(jié) 合的產(chǎn)物。日益增多的小家庭對(duì)應(yīng)有限大套商品房的剛性缺口成為房?jī)r(jià)周期性飆 升的重要推手?；叵霂啄昵罢m然提出的7090平米住宅的要求，但由于缺 乏配套相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)杠桿去調(diào)節(jié)引導(dǎo)需求，又被開(kāi)發(fā)商譏為行政干預(yù)而受到普遍抵 制，從而使大戶型成為開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)和社會(huì)風(fēng)尚。普遍流行的超前大戶型既助推短缺 和房?jī)r(jià)，又迫使兩家兩代人為小兩口置房背上重負(fù)，并將更多的一般工薪階層驅(qū) 趕出購(gòu)買(mǎi)者隊(duì)伍，再加上幾乎沒(méi)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的租房房源，這自然引起了日益增大 的社會(huì)恐慌與不滿。與此同時(shí)，被卷入了工業(yè)化潮流的約1.5億外出農(nóng)民工長(zhǎng)期被排斥在城市 的基本服務(wù)之外，群居在集體宿舍、工棚和城郊農(nóng)民的出租房?jī)?nèi)。經(jīng)濟(jì)適用房建

25、設(shè)被歪曲變味，平均每套面積竟然也近百平米，而其占一般商品房銷售面積的比 例還直線下降，從上世紀(jì)末的20%左右降至近年來(lái)5%-6%的水平。不用說(shuō)，這 樣有限的大戶型經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)然不可能滿足人數(shù)眾多的中低收入階層對(duì)保障房 的需求。第二，商品房需求與住宅供給分流的缺口。我國(guó)每年相對(duì)充裕的竣工住宅并未全部進(jìn)入商品房市場(chǎng)。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的 數(shù)字，由房地產(chǎn)企業(yè)提供商品性住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用房）約占年全部竣工住宅的 72%左右。由于前些年真正意義上的保障房即廉租房、公租房建設(shè)的很少，這其余 28%的住宅供應(yīng)基本上是各單位的自建房，包括員工或?qū)W生的集體宿舍和各單位 自建的福利房。集體宿舍主要是為農(nóng)民工、學(xué)生和企業(yè)上班周轉(zhuǎn)服務(wù)，因而完全 不能替代商品房需求。而單位福利房固然替代了部分商品房需求，但也因其福利 低價(jià)性質(zhì)放大了需求并帶來(lái)一系列社會(huì)不公平問(wèn)題。因此，由于商品房的實(shí)際供 給增加比社會(huì)住宅面積供應(yīng)增量要小得多，而每年新增城鎮(zhèn)人口幾乎全部是戶籍 人口（見(jiàn)表三、表四），其需求主要壓向商品套房，這也在一定程度上加