工程部工作手冊(cè)

1、第三層次文件編 號(hào)TS/WY/工/2009 /001工程部工作手冊(cè)頁(yè) 次第 PAGE - 109 - 頁(yè) 共 NUMPAGES 110頁(yè)版本號(hào)A修改次數(shù)PAGE PAGE - 109 -工程部工作手冊(cè)成都同森物業(yè)管理有限公司目 錄序號(hào)規(guī)程名稱頁(yè)碼目 錄001工程管理部職能002工程前期介入038物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)程042配合相關(guān)部門(mén)做好物業(yè)整改工作流程054房屋裝飾裝修管理規(guī)程057房屋維修管理規(guī)程060供配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程087給排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程094柴油發(fā)電機(jī)工作規(guī)程102中央空調(diào)操作保養(yǎng)規(guī)范106電梯管理工作規(guī)程113相關(guān)文件和記錄120工程部管理職能目的通過(guò)明確工程部管理職能

2、，做到責(zé)權(quán)明確，使管理制度化、工作標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)優(yōu)質(zhì)化。范圍適用于物業(yè)公司工程部。職責(zé)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)制定本部門(mén)工作人員崗位職責(zé)，并做好溝通協(xié)調(diào)工作。維修人員負(fù)責(zé)執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，并定期向部門(mén)主管匯報(bào)工作。相關(guān)部門(mén)予以相應(yīng)支持和配合。工作程序工程部管理職能物業(yè)工程部是保證所管轄項(xiàng)目正常運(yùn)行的專業(yè)技能部門(mén)，負(fù)責(zé)對(duì)所在范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備管理，包括：物業(yè)項(xiàng)目工程前期介入、物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)程、配合相關(guān)部門(mén)做好物業(yè)整改、裝飾裝修管理、房屋維修管理、設(shè)施設(shè)備管理等。工程部組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 工程部經(jīng)理（1名）印象維修領(lǐng)班（1名）灣畔維修領(lǐng)班（1名）工程師（1名）印象維修員（3名）灣畔維修員（3名）工程工作應(yīng)達(dá)到的指

3、標(biāo)根據(jù)GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000質(zhì)量管理體系 要求建立、實(shí)施和持續(xù)改進(jìn)公司工程管理工作，并確保公司在2010年內(nèi)至少一個(gè)管理項(xiàng)目通過(guò)成都市優(yōu)秀管理小區(qū)。按照國(guó)家建設(shè)部建住房物2000008號(hào)關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（物業(yè)區(qū)域內(nèi)、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知及全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則和公司“創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃”實(shí)施對(duì)公司工程管理工作進(jìn)行自查自改工作。并確保公司在創(chuàng)優(yōu)工作中，本部門(mén)工作符合標(biāo)準(zhǔn)要求。征求客戶意見(jiàn)時(shí)，對(duì)本部門(mén)工作評(píng)議滿意率95%。本部門(mén)管理人員持證上崗率100%。本部門(mén)員工崗前培訓(xùn)率達(dá)100%。本部門(mén)特殊工種員工

4、持證上崗率100%。房屋完好率95%。設(shè)施設(shè)備有效運(yùn)行率95%。維修預(yù)約及時(shí)率98%。維修合格率98%。對(duì)涉及本部門(mén)的客戶投訴處理及時(shí)率達(dá)到100%。以上工程管理應(yīng)達(dá)到的工作指標(biāo)及在日常工作確認(rèn)的其他各項(xiàng)指標(biāo)，由部門(mén)負(fù)責(zé)人組織相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行月度、季度、年度統(tǒng)計(jì)，并將統(tǒng)計(jì)情況記錄在指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)表內(nèi)，并按要求進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)未能完成規(guī)定指標(biāo)的情況，要及時(shí)采取糾正預(yù)防措施，以體現(xiàn)指標(biāo)的可測(cè)量性、可操作性、可實(shí)現(xiàn)性和持續(xù)改進(jìn)。工作的時(shí)間工程部工作時(shí)間根據(jù)承擔(dān)工作崗位的性質(zhì)、強(qiáng)度、標(biāo)準(zhǔn)不同，采用與之配備的工作時(shí)間編排。主要有以下幾種方式：行政班工作制部門(mén)經(jīng)理和工程師實(shí)行行政部工作制:周一至周五：9：00

5、17：30（夏季9：0018：00），周六：9：0012：00，星期天休息。二班輪班工作制 早班：9：0017：30（夏季9：0018：00）， 晚班：17：30次日9：00（夏季18：00次日9：00）， 每周休息一天。其它工作制 根據(jù)客戶需求，在某一特定時(shí)間或某一段時(shí)間工作。工程部負(fù)責(zé)人根據(jù)公司員工手冊(cè)“考勤管理制度”的規(guī)定要求，結(jié)合本部門(mén)工作實(shí)際情況，確認(rèn)本部門(mén)工作時(shí)間，并提前5天編制每月值班安排表報(bào)物業(yè)公司審核、批準(zhǔn)后組織實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程中，如需對(duì)崗位或員工工作時(shí)間進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)提前重新編制值班安排表按規(guī)定程序?qū)徟?。如個(gè)別員工因事需要調(diào)整班次的（如換班、換休、病事婚喪等），需填報(bào)請(qǐng)假申請(qǐng)

6、單按公司員工手冊(cè)“考勤管理制度”規(guī)定的批假權(quán)限實(shí)施。所有員工均應(yīng)按公司員工手冊(cè)“考勤管理制度”的規(guī)定要求實(shí)行每天上班前、下班后兩次打卡制。如因特殊情況需調(diào)整打卡方式的，應(yīng)獲得公司行政管理部的書(shū)面批準(zhǔn)。工程部代號(hào)崗位代號(hào)部門(mén)經(jīng)理：G-03-01機(jī)電主管：G-04-02維修主管：G-04-03采購(gòu)專員：G-05-04電 工 ：G-06-05班次代號(hào)：白班：白；夜班：夜；休息：休。物業(yè)設(shè)備管理要求確保能源的供給及有效地控制能耗應(yīng)盡量保證水、電、氣（或油）的正常供應(yīng)。因此，一般要求在物業(yè)主要部份要有雙電源供電。生活水泵要有備用泵。用柴油的要有4小時(shí)以上的儲(chǔ)備量，柴油的用量應(yīng)每月詳細(xì)、如實(shí)的記錄在節(jié)能降

7、耗統(tǒng)計(jì)表內(nèi)，并定期做出統(tǒng)計(jì)分析。對(duì)能耗要嚴(yán)格控制，要明確景觀能耗的啟止時(shí)間（詳見(jiàn)各項(xiàng)目制定的景觀啟動(dòng)管理辦法），教育員工樹(shù)立節(jié)能就是增加純利的思想。要盡量選用節(jié)能設(shè)備和采取節(jié)能措施。要加強(qiáng)能耗的記錄、統(tǒng)計(jì)和分析。對(duì)設(shè)備進(jìn)行選擇和評(píng)估工程部在選擇設(shè)備要綜合考慮性能優(yōu)良、技術(shù)指標(biāo)先進(jìn)、價(jià)格合適、利用率高、適應(yīng)性強(qiáng)和運(yùn)行費(fèi)用省等多方面因素，并形成工程部鑒定與評(píng)估意見(jiàn)書(shū)。建立制度建立設(shè)備的分類、驗(yàn)收、登記、建檔、保管、封存、搬移、調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢等一整套臺(tái)賬和技術(shù)資料及審批制度。在建立設(shè)備設(shè)施臺(tái)賬的同時(shí)，需在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備設(shè)施卡或噴刷相應(yīng)的編號(hào)，以便賬、卡、物相對(duì)應(yīng)。進(jìn)行設(shè)備登記，建立“設(shè)備檔案”

8、，包括：設(shè)備出廠合格證及檢驗(yàn)單。產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)。設(shè)備安裝施工圖紙。設(shè)備安裝質(zhì)量檢驗(yàn)單及試車記錄。設(shè)備的性能記錄。設(shè)備的事故報(bào)告及事故修理記錄。設(shè)備的保養(yǎng)維修內(nèi)容記錄。設(shè)備檢查記錄表。設(shè)備改進(jìn)及改造記錄。設(shè)備使用操作規(guī)程。設(shè)備零件明細(xì)表及備件清單。設(shè)備特殊零件加工圖。購(gòu)置一定量的備品備件，對(duì)關(guān)鍵設(shè)備的易損件必須購(gòu)置備品備件，低值易耗的材料也應(yīng)有一定量的儲(chǔ)備，以便設(shè)備發(fā)生故障能及時(shí)更換，縮短停機(jī)時(shí)間。建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細(xì)記錄。設(shè)備管理（使用）部門(mén)應(yīng)以計(jì)劃性的保養(yǎng)、維修為主，保持設(shè)備始終處于良好狀態(tài)，而不是等到設(shè)備壞了，或不能使用時(shí)再去應(yīng)急搶修。因此，設(shè)備管理（使用）部門(mén)應(yīng)當(dāng)做出

9、年度、季度、月度的設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃，并將檢修內(nèi)容和設(shè)備狀況登記在設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃表上，作為設(shè)備檔案保存。建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，確保維修合格率98%。各類設(shè)備的大、中、小修理工程由設(shè)備部門(mén)填寫(xiě)維修/服務(wù)單，必要時(shí)可另附設(shè)備維修報(bào)告書(shū)，報(bào)工程部主管審議、經(jīng)理審核、公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后按計(jì)劃進(jìn)行。工程結(jié)束后，設(shè)備管理部門(mén)應(yīng)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行全面的檢查，并簽署驗(yàn)收意見(jiàn)。維修/服務(wù)單及設(shè)備維修報(bào)告書(shū)、驗(yàn)收意見(jiàn)及施工項(xiàng)目?jī)?nèi)容、圖紙資料等歸檔保存。有計(jì)劃地做好設(shè)備的改進(jìn)和更新所有設(shè)備都有一定的使用壽命，經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的使用后，會(huì)因?yàn)樽匀粨p耗和人為因素的影響，不能發(fā)揮其正常的使用功能，需要進(jìn)行改

10、造或更新。設(shè)備部門(mén)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況提出改造或更新意見(jiàn)，并填寫(xiě)設(shè)備停用（封存、報(bào)廢、改進(jìn)、更新）審批表，報(bào)批通過(guò)后，負(fù)責(zé)具體實(shí)施工作。每年對(duì)設(shè)備進(jìn)行清查、核對(duì)和使用鑒定每年一次的檢查要保證設(shè)備的賬、卡、物相符。在清查核對(duì)的基礎(chǔ)上對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定，從而為新一年的設(shè)備運(yùn)行、維修和更新編制預(yù)算方案。設(shè)備設(shè)施管理制度計(jì)劃維修保養(yǎng)制度為防止意外損壞而事先編制設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃，并按照計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)和管理的組織措施、技術(shù)措施，形成計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。實(shí)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的目的，是保證樓宇與小區(qū)的設(shè)備能經(jīng)常保持正常的工作狀態(tài)避免設(shè)備遭受不應(yīng)有的損壞，充分發(fā)揮設(shè)備潛力，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備

11、運(yùn)轉(zhuǎn)效率。實(shí)行計(jì)劃維修保養(yǎng)制度，可以延長(zhǎng)設(shè)備修理間隔期、降低修理成本和提高維修質(zhì)量。進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特征、規(guī)格與使用條件來(lái)決定的。措施確定設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)、檢查工作的類別及內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容、季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容；設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求；開(kāi)展計(jì)劃維修保養(yǎng)工作的實(shí)施與監(jiān)督。各項(xiàng)目設(shè)備部門(mén)每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，編制設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃，并分期分項(xiàng)下達(dá)給維修人員、使用人員實(shí)施，并監(jiān)督與檢查。值班制度設(shè)備值班人員必須忠于職守，不得擅自離崗。如因工作需要，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時(shí)間及去向。根據(jù)操

12、作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運(yùn)行情況，按規(guī)定做好有關(guān)值班記錄，按時(shí)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患。如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)及時(shí)報(bào)告給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。值班人員在接到報(bào)修通知時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。所有值班崗位必須在規(guī)定值班時(shí)間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須經(jīng)主管人員同意，原則上班組長(zhǎng)同班組長(zhǎng)、值班人員同值班人員對(duì)調(diào)。交接班制度值班人員應(yīng)按照統(tǒng)一的安排的班次值班，不得遲到、早退、無(wú)故缺勤。嚴(yán)禁私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)，才能請(qǐng)假。交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記

13、錄：介紹運(yùn)行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更情況：清點(diǎn)儀表、工具；檢查設(shè)備狀況等等。領(lǐng)班應(yīng)每日檢查交接班記錄并在值班記錄表上簽字。值班人員應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，并做好巡視記錄表。值班人員在交班前應(yīng)做好機(jī)房的環(huán)境衛(wèi)生工作。接班人員必須提前15分鐘上崗接班，對(duì)上班的情況應(yīng)了解清楚，并辦理好交接班手續(xù)。接班人員若因故遲到，值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待接班人員到達(dá)后，辦完交接班手續(xù)方可下班。除值班人員外，無(wú)關(guān)人員一律不得進(jìn)入機(jī)房。在下列情況下不得交接班：在事故處理未完或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)；交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時(shí)；領(lǐng)班或由主管指定替代領(lǐng)班的人未到時(shí)；接班人員有

14、酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時(shí)。報(bào)告制度 公司實(shí)行服務(wù)過(guò)程報(bào)告制度，常用的報(bào)告形式有：日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)、年工作目標(biāo)計(jì)劃、內(nèi)審報(bào)告、管理評(píng)審報(bào)告等。下列情況報(bào)告領(lǐng)班：主要設(shè)備非正常操作的開(kāi)停、調(diào)整及其他異常情況。設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修。零部件更換及修理。維修人員的工作去向，客戶維修材料的領(lǐng)用。運(yùn)行人員暫時(shí)離崗。對(duì)外班組及上級(jí)聯(lián)系。下列情況必須報(bào)告主管（工程師）：重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況。采用新的運(yùn)行方式。重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修。系統(tǒng)故障及檢修。重要零部件更換及修理加工及改造。工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用。員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假。下列情況必須報(bào)告工程部部經(jīng)理

15、：重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理。影響樓宇與小區(qū)運(yùn)行的設(shè)備故障或施工。系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變，主要設(shè)備的技術(shù)改造。重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換、修理外委加工，設(shè)備的增改或向外委托加工。系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造。系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外委施工。技術(shù)骨干、領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。員工一天以上的請(qǐng)假，領(lǐng)班以上員工的補(bǔ)休、換班。工具管理制度領(lǐng)用工具時(shí)應(yīng)填寫(xiě)工具領(lǐng)用登記表，實(shí)行工具報(bào)損制度。領(lǐng)用者應(yīng)愛(ài)護(hù)工具，對(duì)損壞的工具經(jīng)工程部主管確認(rèn)后方可以舊換新。對(duì)大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格的報(bào)損制度，并按照公司相關(guān)制度、程序進(jìn)行報(bào)損。對(duì)工具實(shí)行個(gè)人負(fù)責(zé)制，誰(shuí)丟失誰(shuí)負(fù)責(zé)賠償。對(duì)于公用工具及大件工具應(yīng)由內(nèi)勤負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一

16、管理。對(duì)在工作中損壞的工具應(yīng)向工程部主管匯報(bào)（同時(shí)將損壞的工具交回管理部集中處理）方可領(lǐng)取。對(duì)于損壞的工具由管理部定期進(jìn)行統(tǒng)一銷毀（應(yīng)有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字）。對(duì)于專用工具應(yīng)由專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應(yīng)填寫(xiě)損壞原因，如屬人為損壞則需進(jìn)行適當(dāng)賠償，如屬自然損壞（需有相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人出具損壞憑據(jù)）則按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度辦理，如有關(guān)人員需借用專用工具，應(yīng)填寫(xiě)工具借用登記表。相關(guān)監(jiān)視和測(cè)量工具定期送檢。房屋維護(hù)制度工程部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，確保新建工程交付質(zhì)量。工程部依據(jù)定期檢查項(xiàng)目一覽表對(duì)物業(yè)進(jìn)行巡視檢查，填寫(xiě)巡視記錄表，及時(shí)處理發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，避免問(wèn)題擴(kuò)大，搞好房屋零星修繕工作。定期對(duì)房屋進(jìn)

17、行養(yǎng)護(hù)修繕，并及時(shí)在房屋公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)修繕登記表中做好養(yǎng)護(hù)修繕記錄，以避免因失修造成房屋損壞，養(yǎng)護(hù)修繕內(nèi)容包括維護(hù)、中修、大修、改造。加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。建立健全房屋檔案，定期對(duì)房屋完好狀況進(jìn)行分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)。加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理，杜絕違章搭建和裝修影響房屋結(jié)構(gòu)和功能?？罩梅繖z查制度工程部每月對(duì)空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視檢查，填寫(xiě)空房（托管、空置）動(dòng)態(tài)管理登記表。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分類，衛(wèi)生問(wèn)題轉(zhuǎn)環(huán)境部（保潔隊(duì)）處理，安全問(wèn)題轉(zhuǎn)保安部（保安隊(duì)）處理，工程質(zhì)量問(wèn)題由開(kāi)發(fā)商通知施工單位處理。要求對(duì)處理結(jié)果形成書(shū)面記錄。特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見(jiàn)和

18、完成時(shí)間。設(shè)備潤(rùn)滑管理制度潤(rùn)滑工作的方式根據(jù)設(shè)備管理及運(yùn)行特點(diǎn)，采用由操作工及維修工共同負(fù)責(zé)制。潤(rùn)滑劑的選用由主管根據(jù)所管設(shè)備的運(yùn)行特點(diǎn)和出廠使用說(shuō)明書(shū)來(lái)選擇潤(rùn)滑劑，報(bào)請(qǐng)經(jīng)理批準(zhǔn)后，交庫(kù)房統(tǒng)一采購(gòu)。當(dāng)出廠使用說(shuō)明書(shū)的油種規(guī)格不清楚時(shí)，要根據(jù)設(shè)備的各種工作條件（轉(zhuǎn)數(shù)、軸徑轉(zhuǎn)速、載荷、形式和溫度等）來(lái)確定恰當(dāng)?shù)臐?rùn)滑劑。從技術(shù)管理、資源管理出發(fā)，盡可能用同一潤(rùn)滑劑。潤(rùn)滑劑的管理潤(rùn)滑劑的管理包括采購(gòu)、運(yùn)輸、貯存幾部分。潤(rùn)滑劑在貯存中，對(duì)各種油（脂）的存放，必須分品種、牌號(hào)貯存、嚴(yán)禁混雜，更要保證清潔，防止塵砂、鐵屑、水分等異物混入。潤(rùn)滑劑的使用部門(mén)要把潤(rùn)滑劑的消耗量在節(jié)能降耗統(tǒng)計(jì)表中做好記錄，并取得月

19、消耗量的數(shù)據(jù)，根據(jù)記錄和每月的工作計(jì)劃做好潤(rùn)滑消耗預(yù)算，并報(bào)庫(kù)房由公司采購(gòu)。設(shè)備潤(rùn)滑“五定”工作定點(diǎn)：現(xiàn)代機(jī)械設(shè)備中需要潤(rùn)滑的部位都設(shè)有潤(rùn)滑點(diǎn)，并配置油孔、油標(biāo)、油池等供油裝置。每個(gè)操作工和維修工都必須熟悉這些供油部位。定質(zhì)：為確保潤(rùn)滑劑在使用過(guò)程中的質(zhì)量，必須按設(shè)備說(shuō)明書(shū)上的品種、牌號(hào)使用。設(shè)備上的潤(rùn)滑裝置要保持清潔。定量：在保證設(shè)備潤(rùn)滑良好基礎(chǔ)上，執(zhí)行定額用油。如發(fā)現(xiàn)超過(guò)限額時(shí)，要查明原因，及時(shí)改正。定期：定期添油和清洗換油，是搞好設(shè)備潤(rùn)滑的重要環(huán)節(jié)。因此在進(jìn)行潤(rùn)滑操作中，必須嚴(yán)格按照說(shuō)明書(shū)規(guī)定，分別按班、日、月給各潤(rùn)滑點(diǎn)加油（脂），按計(jì)劃清洗換油（脂）。定人：設(shè)備上的各潤(rùn)滑部位，應(yīng)由操作

20、工和維修工分工負(fù)責(zé)。凡需要每班（每天或每周）加油一次的潤(rùn)滑點(diǎn)由操作者負(fù)責(zé)加油，凡需要拆卸后才能添油（脂）或換油（脂）的部位，由修理工定期清洗換油（脂）。所有電器部件由維修電工負(fù)責(zé)添油（脂）或換油（脂）。新增設(shè)備管理制度公司各部門(mén)需增置的設(shè)備經(jīng)批準(zhǔn)購(gòu)買后，報(bào)工程部備案。經(jīng)工程部進(jìn)行可行性方面的技術(shù)咨詢后，才可確定裝修項(xiàng)目或增置電器及機(jī)械設(shè)備。各部門(mén)應(yīng)設(shè)一名兼職設(shè)備管理員，協(xié)助工程部對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理，指導(dǎo)本部門(mén)設(shè)備使用者正確操作。設(shè)備項(xiàng)目確定或設(shè)備購(gòu)進(jìn)后，工程部負(fù)責(zé)組織施工安裝，并負(fù)責(zé)施工安裝的質(zhì)量。由工程部及使用部門(mén)負(fù)責(zé)人驗(yàn)收合格后填寫(xiě)采購(gòu)設(shè)備驗(yàn)收表方可使用。缺陷設(shè)備運(yùn)行規(guī)程工程部在每日的例行巡查

21、中，將有缺陷的設(shè)備設(shè)施記錄于缺陷設(shè)備設(shè)施登記表中。對(duì)一般的輕微的影響不大的缺陷應(yīng)立即更換，以免造成更大的損失，并立即發(fā)出通知，報(bào)批工程主管。對(duì)一般輕微的影響面寬的缺陷應(yīng)盡量將維修時(shí)間安排在下班后或客戶休息后進(jìn)行，在此之前應(yīng)將需更換材料全部準(zhǔn)備好，將維修時(shí)間通告所有商家/客戶，而且以書(shū)面形式上報(bào)工程主管。對(duì)缺陷已很嚴(yán)重的設(shè)備設(shè)施應(yīng)立即口頭通知工程主管和所有商家/客戶，同時(shí)立即著手進(jìn)行維修，并請(qǐng)客戶服務(wù)中心以書(shū)面形式將通知張貼于通告欄，維修完畢后立即書(shū)面形式上報(bào)工程主管。對(duì)暫時(shí)無(wú)法維修而缺陷已很嚴(yán)重的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)立即上報(bào)公司，同時(shí)請(qǐng)客戶服務(wù)中心將停止使用的原因及恢復(fù)使用時(shí)間公告于告示欄，并在限期內(nèi)

22、維修完畢。對(duì)需進(jìn)行外委修理的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)上報(bào)公司，并限期維修完畢。設(shè)備事故處理制度設(shè)備一旦發(fā)生事故，影響到客戶的正常生活和活動(dòng)時(shí)，必須馬上啟用備用應(yīng)急設(shè)備，采用應(yīng)急措施挽回?fù)p失和影響，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員要立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查、分析、記錄，及時(shí)做出處理。事故發(fā)生后，有關(guān)人員要將事故處理情況填寫(xiě)在投訴、建議、電話、通知、通啟、報(bào)告、報(bào)警記錄薄并送交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示后，由工程部和有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)解決。對(duì)于事故責(zé)任者，公司要查明原因，根據(jù)規(guī)定，視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰和行政處分。如果已觸犯法律，則按國(guó)家法律程序處理。事故的事后處理要做到四不放過(guò)：事故原因不查清不放過(guò)。缺乏切實(shí)有效的防范措施不放過(guò)。缺

23、乏長(zhǎng)備不懈的應(yīng)急彌補(bǔ)措施不放過(guò)。事故責(zé)任人和員工未受到教育不放過(guò)。電氣機(jī)械設(shè)備操作制度電氣機(jī)械設(shè)備使用前，設(shè)備管理人員要與工程部配合，組織使用人接受操作培訓(xùn)，工程部負(fù)責(zé)安排技術(shù)人員傳授專業(yè)知識(shí)。使用人員要學(xué)會(huì)操作，掌握日常保養(yǎng)知識(shí)和安全操作知識(shí)，熟悉設(shè)備性能。使用人要嚴(yán)格按操作規(guī)程工作，認(rèn)真遵守交接班制度，準(zhǔn)確填寫(xiě)值班記錄。工程部要指派人員與各部門(mén)負(fù)責(zé)人經(jīng)常檢查設(shè)備情況，并列入員工工作考核內(nèi)容。使用各種電氣機(jī)械設(shè)備要注意安全。改裝、移裝設(shè)備操作制度設(shè)備的跨部門(mén)移裝、改裝前要填寫(xiě)維修/服務(wù)單并報(bào)工程部審批。工程部進(jìn)行技術(shù)可行性咨詢，派員改裝、移裝。將設(shè)備改裝、移裝的情況填寫(xiě)在維修/服務(wù)單備注欄內(nèi)

24、并存檔。公司各部門(mén)未經(jīng)呈報(bào)工程部主管審批同意，任何人不得改、移裝設(shè)備。轉(zhuǎn)讓和報(bào)廢設(shè)備管理制度設(shè)備年久陳舊不適應(yīng)工作需要或無(wú)再使用價(jià)值，使用部門(mén)申請(qǐng)報(bào)損、報(bào)廢之前，工程部要進(jìn)行技術(shù)鑒定和咨詢。工程部指派專人對(duì)設(shè)備損壞情況、影響工作情況、使用年限、殘值情況、更換新設(shè)備的價(jià)值及貨源情況等進(jìn)行鑒定與評(píng)估，形成意見(jiàn)書(shū)交使用部門(mén)。使用部門(mén)將設(shè)備停用（封存、報(bào)廢、改進(jìn)、更新）審批表附工程部鑒定與評(píng)估意見(jiàn)書(shū)一并上報(bào)，按程序?qū)徟?。申?qǐng)批準(zhǔn)后，交付采購(gòu)部辦理，新設(shè)備到位后，舊設(shè)備方可轉(zhuǎn)讓或報(bào)廢。報(bào)廢報(bào)損舊設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)按規(guī)定處理。監(jiān)視和測(cè)量裝置控制監(jiān)測(cè)裝置范圍序號(hào)裝置名稱使用地點(diǎn)萬(wàn)用表維修用檢測(cè)儀器兆歐表維修用

25、檢測(cè)儀器鉗形電流表維修用檢測(cè)儀器高壓驗(yàn)電器維修用檢測(cè)儀器絕緣工具(絕緣棒、絕緣靴、絕緣手套等)維修用防護(hù)工具監(jiān)測(cè)裝置的購(gòu)置行政部在指定合格供方中購(gòu)買各部門(mén)所需的監(jiān)測(cè)裝置，購(gòu)回的監(jiān)測(cè)裝置應(yīng)交工程部送檢定機(jī)構(gòu)檢定合格后方可使用，工程部負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)測(cè)裝置的使用人員進(jìn)行使用及維護(hù)指導(dǎo)。監(jiān)測(cè)裝置的管理工程部主管指定專人建立測(cè)量、計(jì)量器具臺(tái)賬，明確記錄各裝置的檢定日期及檢定周期，并在規(guī)定周期內(nèi)將檢測(cè)裝置送相關(guān)檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢定或校準(zhǔn)，保證其精度符合技術(shù)要求，經(jīng)檢定或校準(zhǔn)合格的監(jiān)視和測(cè)量裝置方可使用，工程部應(yīng)做好監(jiān)測(cè)裝置的檢校記錄。工程部主管負(fù)責(zé)組織人員對(duì)監(jiān)測(cè)裝置進(jìn)行巡檢，保證監(jiān)測(cè)裝置正常使用。各管理部應(yīng)指定專人

26、負(fù)責(zé)監(jiān)測(cè)裝置的日常使用維護(hù)，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過(guò)檢定周期或已失效或損壞的監(jiān)測(cè)裝置應(yīng)及時(shí)送工程部交相關(guān)法定檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修、檢定、校準(zhǔn)。各使用部門(mén)應(yīng)妥善保護(hù)監(jiān)測(cè)裝置的檢定合格標(biāo)識(shí)。緊急事件處理制度緊急事件包括：洪災(zāi)、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷等重大設(shè)施設(shè)備事故。緊急事件采用電話或?qū)χv機(jī)方式聯(lián)系，但必須互報(bào)姓名，并將情況報(bào)告清楚。緊急事件報(bào)告后，應(yīng)立即匯報(bào)上級(jí)，并由現(xiàn)場(chǎng)職位最高的負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報(bào)，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任。人為拖沓，致使影響擴(kuò)大的，追究受派人責(zé)任。處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報(bào)告，由上級(jí)統(tǒng)籌安排處理。以上事件處理完畢后應(yīng)由工程部主管填寫(xiě)投訴、建議、電話、

27、通知、通啟、報(bào)告、報(bào)警記錄薄。 4.8共用設(shè)施巡視檢修制度 1.0 目的規(guī)范樓宇巡查工作，保障小區(qū)正常的工作和生活秩序。 2.0 適用范圍適用于工程部部的樓宇巡查工作。 3.0 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)樓宇巡查的組織、管理工作。3.2 工程部部維修員負(fù)責(zé)依照本規(guī)定實(shí)施樓宇巡查工作。 4.0 程序要點(diǎn)工程部主管應(yīng)于每月月底制定下月的巡樓宇工作方案，內(nèi)容應(yīng)包括責(zé)任區(qū)域的巡查安排及巡查的內(nèi)容等。4.2 樓宇巡查的內(nèi)容治安隱患的巡查。公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡查。清潔衛(wèi)生狀況的巡查。園林綠化維護(hù)狀況的巡查。裝修違章的巡查。消防違章的巡查。利用巡查機(jī)會(huì)與住戶溝通。 樓宇巡查機(jī)會(huì)與住戶溝通。“看”：通

28、過(guò)觀察來(lái)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)中存在的問(wèn)題?！奥?tīng)”：從設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)的聲音判斷是否有故障?！懊保和ㄟ^(guò)用手觸摸感覺(jué)設(shè)施設(shè)備的使用狀況?！罢{(diào)查了解”：向住戶或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。房屋本體巡查的工作要領(lǐng)檢查水電表。檢查水電是否處于正常狀態(tài)，記錄損壞的水電表情況。當(dāng)水表在無(wú)人居住的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)關(guān)上單位法門(mén)，預(yù)防水浸事故，并在該單位門(mén)口貼上相關(guān)告示；當(dāng)發(fā)現(xiàn)電表異常運(yùn)轉(zhuǎn)（如倒轉(zhuǎn)、有盜電嫌疑）時(shí)，應(yīng)在巡查登記表中予以記錄并及時(shí)報(bào)告工程部主管。巡查樓梯間：檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門(mén)、窗是否處于完好狀態(tài)；檢查梯間墻身、天花批蕩是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面瓷片是否完整無(wú)損；檢查消防栓是否標(biāo)識(shí)完

29、好、配件齊全；滅火器是否有漏氣或過(guò)期、失效現(xiàn)象；防火門(mén)是否關(guān)閉；消防安全疏散指示燈是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盜預(yù)警設(shè)施及消防報(bào)警設(shè)施是否完好；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查逃生天臺(tái)：檢查逃生天臺(tái)是否能隨手打開(kāi)（嚴(yán)禁上瑣）；檢查天臺(tái)護(hù)欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好；檢查有無(wú)違章占用逃生天臺(tái)現(xiàn)象；檢查雨水管是否通暢；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查電梯：檢查電梯運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，是否有異常響動(dòng)；檢查安全標(biāo)識(shí)是否完好，電梯按鈕等配件是否完好；檢查照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施是否完好；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查大堂、門(mén)廳、走廊：檢查各類安全標(biāo)識(shí)是否完好；檢查公共設(shè)施和照明燈及垃圾箱是否完好；檢查衛(wèi)生狀

30、況是否良好。巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫石油氣味、焦味時(shí)應(yīng)立即對(duì)相關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)原因不明時(shí)應(yīng)立即告知保安部進(jìn)行檢查。公共設(shè)施設(shè)備巡查的工作要領(lǐng)巡查水、電、氣、通訊設(shè)施：檢查室外設(shè)施有無(wú)破損現(xiàn)象，各種管線有無(wú)滲、漏、滴、冒現(xiàn)象；檢查室外設(shè)施有無(wú)生銹、脫漆現(xiàn)象，標(biāo)識(shí)是否完好；檢查室外消防設(shè)施是否備件齊全、標(biāo)識(shí)完好。巡查公共文體設(shè)施：檢查雕塑小品是否完好，是否有安全隱患；檢查兒童游樂(lè)設(shè)施是否完好，有無(wú)安全隱患；檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)象，長(zhǎng)勢(shì)是否良好。巡查道路、廣場(chǎng)、公共集散地：檢查設(shè)施設(shè)備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象；檢查標(biāo)識(shí)、路牌、警示牌是否完好；檢查各類雨、污水井

31、蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全；檢查衛(wèi)生狀況是否完好。巡查停車庫(kù)、停車場(chǎng)、單車棚、摩托車場(chǎng)：檢查防盜設(shè)施是否完好；檢查停放的車輛是否有損傷現(xiàn)象；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查周邊環(huán)境檢查小區(qū)內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽家畜等現(xiàn)象。檢查衛(wèi)生狀況是否良好。巡查違章裝修：詳見(jiàn)裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。巡查空置房：詳見(jiàn)空置房管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理要領(lǐng)維修人員巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)有上述問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，如本人能進(jìn)行規(guī)勸、阻止、處理的，應(yīng)予以立即解決；否則及時(shí)將問(wèn)題記錄在巡查記錄表中，巡查回來(lái)后報(bào)告工程部主管解決。工程部主

32、管視情況按下列情況處理：屬公共設(shè)施設(shè)備破損丟失的，按報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處理；屬管理處其他部門(mén)員工工作不力造成的，應(yīng)通知其他相關(guān)部門(mén)主管前往處理。巡查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題一般情況下應(yīng)在一周內(nèi)解決；特殊情況需經(jīng)工程部經(jīng)理同意后可適當(dāng)延長(zhǎng)；屬住戶違章造成的問(wèn)題，應(yīng)按住戶違章處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處理。對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問(wèn)題，工程部主管應(yīng)及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)，由管理處經(jīng)理處理。巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題處理完畢后工程部維修人員應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證，處理的過(guò)程和驗(yàn)證的結(jié)果均應(yīng)有完整的記錄，并經(jīng)相關(guān)人員簽字認(rèn)可。巡查記錄表、巡查問(wèn)題處理表每月底匯總由工程部歸檔保存，保存期兩年。本規(guī)程執(zhí)行情況作為相關(guān)員工績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。工程部主管應(yīng)每周

33、不少于三次全域巡視檢查。并將巡視區(qū)域劃分到巡視責(zé)任人，責(zé)任人每天應(yīng)至少兩次巡視責(zé)任區(qū)域，并在巡視記錄表中做好記錄。巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)立即處理，不得人為拖延。管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應(yīng)自覺(jué)參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)報(bào)告工程主管，由工程主管安排處理。對(duì)影響小區(qū)日間管理的維修，應(yīng)調(diào)整時(shí)間，安排在夜間施工。對(duì)一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項(xiàng)目，工程主管應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備對(duì)外委托維修申請(qǐng)單，報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行，工程主管負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控。維修結(jié)束，機(jī)電人員需對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)合格方予以驗(yàn)收。定期檢查項(xiàng)目一覽表周期序號(hào)檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(

34、馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門(mén)窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺(tái)扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺(tái)、連廊2通風(fēng)口35%消火栓的開(kāi)箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報(bào)箱3上、下雨污水管4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)5消火栓半月1公用電器每周1電子對(duì)講門(mén)八年1馬賽克外墻面，清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補(bǔ)粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺(tái)鐵欄、避雷帶、公共

35、防盜網(wǎng)油漆一次2電子對(duì)講門(mén)刷漆一次3木門(mén)、窗油漆一次一年1木門(mén)、鐵門(mén)、防火門(mén)、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報(bào)箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標(biāo)識(shí)(棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào))每年重噴寫(xiě)一次4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標(biāo)識(shí)牌2車棚、車架每天兒童游樂(lè)設(shè)施隨時(shí)檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺(tái)階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護(hù)欄4其他備注：檢查結(jié)果填入巡視記錄表，此表按

36、不同的檢查周期分別填寫(xiě)，平時(shí)如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題也應(yīng)及時(shí)維修。工前期介入目的 在工程設(shè)計(jì)和施工階段，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改存在的問(wèn)題，減少不合理設(shè)計(jì)和施工給物業(yè)今后運(yùn)行管理帶來(lái)的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。范圍適用于公司接管的所有項(xiàng)目。職責(zé)工程部負(fù)責(zé)實(shí)施工程前期介入目標(biāo)、方案、人員配置，并督促檢查。工作程序工程前期介入的主要工作檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資 公司憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)應(yīng)委派有經(jīng)驗(yàn)工程人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過(guò)定期參加前期項(xiàng)目工程例會(huì)，研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖(包括土建和各類機(jī)電設(shè)備)、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和

37、規(guī)范、確定項(xiàng)目檔次和客戶需求，對(duì)項(xiàng)目環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見(jiàn)和建議，如： 制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目預(yù)售創(chuàng)造條件。針對(duì)智能化采用程度和深度進(jìn)行探討，即可以促進(jìn)銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展需求，以及盡量減少投資成本。同時(shí)考慮到管理中通過(guò)有效的人與技結(jié)合，減少今后的管理成本。 根據(jù)項(xiàng)目情況提出物業(yè)改良及增減工程項(xiàng)目建議，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益。 根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，編制保養(yǎng)合同及招標(biāo)文件規(guī)格，并利用公司服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠價(jià)格尋找提供服務(wù)的承接商。從管理者角度，改善設(shè)計(jì)缺陷 在以往，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計(jì)單位確定功能及配套設(shè)施，事實(shí)上，沒(méi)有哪

38、一家設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目日后運(yùn)行及管理能夠比有經(jīng)驗(yàn)物管公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小客戶和物管公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計(jì)缺陷，以致物管公司難以運(yùn)作，客戶怨聲載道。為改變這一狀況，公司將對(duì)項(xiàng)目及設(shè)施進(jìn)行審視，盡可能將設(shè)計(jì)中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如： 能設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面、停車場(chǎng)、銀行、商店）是否滿足物業(yè)管理需求。小區(qū)人車分流和車輛就近沿樓臨時(shí)辦事停放和固定停放車位的布局。圍墻和大門(mén)設(shè)置。公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置及半開(kāi)、全開(kāi)和長(zhǎng)明形式開(kāi)閉。建立合適的管理用房（位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局）。設(shè)備機(jī)房環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求，公共機(jī)房和管道井門(mén)鎖鑰匙統(tǒng)一。物業(yè)周邊

39、圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)立、位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類、收集措施。設(shè)置必要的公共洗手間。信報(bào)箱、牛奶箱設(shè)立方便使用和管理。配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。對(duì)客戶室外空調(diào)位置、預(yù)留穿墻孔和冷凝水的排放等問(wèn)題。居家生活私密及安全防護(hù)設(shè)施。建筑給排水的節(jié)能環(huán)保。后期經(jīng)營(yíng)管理中存在不足處的調(diào)整和改進(jìn)方案。對(duì)總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議。水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)和發(fā)展需要。創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)的硬件完善。愛(ài)心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置?？刂埔蛟O(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來(lái)隱患。設(shè)備型號(hào)、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求。安裝方案應(yīng)有

40、利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。跟進(jìn)施工過(guò)程，保證順利交接為了保證日后管理工作順利開(kāi)展，必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解，如果公司在項(xiàng)目交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況了如指掌。在項(xiàng)目交付前期，公司將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見(jiàn)和建議，如：檢討施工進(jìn)度。協(xié)助檢查施工質(zhì)量。發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。在交付前先作驗(yàn)收，并向發(fā)展商匯報(bào)一切承接商在安裝工程上所未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求事項(xiàng)。對(duì)今后不便養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)記錄。參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。提供成品保護(hù)措施。指導(dǎo)物業(yè)驗(yàn)收工作。

41、智能系統(tǒng)顧問(wèn) 考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程要求，對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，提出增加智能化功能建議。 根據(jù)發(fā)展商最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用、選材和布局合理。 協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對(duì)智能化設(shè)備選型提出建議。工程前期介入的實(shí)施由物業(yè)中心和工程部成立前期介入小組，策劃前期介入目標(biāo)及方案。 人員及資源配置。參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審，形成會(huì)審紀(jì)要。對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位調(diào)整、改進(jìn)。參與

42、設(shè)備選型及安裝方案審定。使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求。參與工程現(xiàn)場(chǎng)檢查監(jiān)理，工程施工中按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因，會(huì)同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過(guò)程記錄。參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄。現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)、線路絕緣測(cè)試、衛(wèi)生間閉水實(shí)驗(yàn)等。雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時(shí)將意見(jiàn)反饋給開(kāi)發(fā)商整改。設(shè)專人跟進(jìn)總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄。參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收。盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個(gè)部分，為日后管理作充分的準(zhǔn)備。物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)程目的規(guī)

43、范新物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)質(zhì)量合格。范圍適用于物業(yè)公司對(duì)新接物業(yè)接管驗(yàn)收工作。職責(zé)工程部在物業(yè)公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，作為物業(yè)接管驗(yàn)收小組成員，具體負(fù)責(zé)物業(yè)的工程接管驗(yàn)收手續(xù)。負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。程序接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、客戶入住前，工程部應(yīng)及時(shí)參與物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足客戶的質(zhì)量要求。在接到物業(yè)公司的接管驗(yàn)收指令后，工程部立即按照經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接工程部應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度

44、、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格，包括：物業(yè)整體移交驗(yàn)收表、房屋及公用設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交、竣工和接管驗(yàn)收交接表、物業(yè)移交明細(xì)表、物業(yè)接管鑰匙移交明細(xì)表、接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題清單、接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題清單。接管驗(yàn)收的工作程序總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令驗(yàn)收是否合格進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收是否合格記錄歸檔作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備進(jìn)行資料驗(yàn)收移交組建接管驗(yàn)收小組要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料否否要求發(fā)展商限時(shí)整改 資料的接管驗(yàn)收發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交包括但不限于相關(guān)資料：物業(yè)產(chǎn)

45、權(quán)資料包括：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告、規(guī)劃許可證、投資許可證、土地使用合同、建筑開(kāi)工許可證、用地紅線圖。拆遷資料。 房屋分產(chǎn)權(quán)清冊(cè)。綜合竣工驗(yàn)收資料包括：竣工圈（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電氣等設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖的全套圖紙）、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)、建設(shè)消防驗(yàn)收合格證、公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)、供水合同、供電協(xié)議書(shū)、許可證、供氣協(xié)議書(shū)、許可證、有線電視臺(tái)合格證、通信設(shè)施合格證、電梯準(zhǔn)用證、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)、水電氣視訊衛(wèi)生潔具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿，混凝土試塊試壓報(bào)告、供水、供暖、煤氣管道的

46、試壓報(bào)告。施工設(shè)計(jì)資料包括：地質(zhì)勘察報(bào)告書(shū)、全套設(shè)計(jì)圖紙、圖紙會(huì)審記錄、設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)、重要的施工會(huì)議紀(jì)要、隱蔽工程驗(yàn)收記錄和簽證、沉降觀測(cè)記錄、其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。機(jī)電設(shè)備資料包括：機(jī)電設(shè)備出廠合格證、機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求中文）、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。客戶資料包括：已購(gòu)房的客戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等、已購(gòu)房客戶的付款情況或付款方式。物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合客戶要求。而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是

47、物業(yè)公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被客戶廣泛投訴而采取的一種替客戶提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部（91）年ZBP30001-90房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及客戶生活的合理要求。驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法?？偲矫娴木唧w驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)道路路面不應(yīng)有積水，空鼓和斷裂現(xiàn)象。 明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象。 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窨井設(shè)置，管道坡度，管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。施工單位工程的臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用

48、房拆除清理完畢，達(dá)到工完、料凈、場(chǎng)地清的要求。 綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草。綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。信報(bào)箱安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。雕塑、小品牢固，完好，安全。招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。房屋主體結(jié)構(gòu)具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

49、設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。 鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。房屋建筑部分具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑。砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。墻體，梯踏步：陽(yáng)角完好無(wú)損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角順直，無(wú)缺棱掉角。 門(mén)、窗：門(mén)開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形。門(mén)鎖、窗銷連接牢固，開(kāi)啟靈活。玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷。油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。電子防盜門(mén)通知清晰，完

50、好，無(wú)銹跡。不銹鋼房盜門(mén)表面光亮，無(wú)刮花、變形。高檔裝飾門(mén)裝飾完整。門(mén)鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。樓地面：面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬。塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角。面層無(wú)裂紋、損傷，色澤一致。對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。頂棚：抹灰面平整，面層涂料均勻，高差在國(guó)家規(guī)范允許范圍內(nèi)。油漆，刷漿應(yīng)色澤一致，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮，無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡。砂抹平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡

51、等缺陷。 凡與水接觸的平面：區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無(wú)積水，不允許有滲漏現(xiàn)象。在有臨時(shí)積水區(qū)域（如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間|必須做24小時(shí)閉水試驗(yàn)）。 出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。其它：木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。外墻立面不得漏水。 煙道、通風(fēng)道暢通無(wú)阻塞物。 電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮、銹跡，無(wú)裂紋、折損。房屋水、電、氣、視、訊部分具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)絡(luò)：提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備，并能使用。中心應(yīng)能輸出信息到戶內(nèi)

52、點(diǎn)位。所有綜合布線符合安裝規(guī)范要求。戶內(nèi)信息點(diǎn)位插口完好。CATV電視系統(tǒng)：提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備，并完好能使用。光纖線路應(yīng)符合專項(xiàng)要求。提供放大器件應(yīng)能滿足放大信號(hào)要求。戶內(nèi)信息點(diǎn)位插接口完好。戶內(nèi)都能收到本地電視節(jié)目及有線電視和衛(wèi)星電視節(jié)目。電話：電話線路自戶內(nèi)無(wú)短路、斷路、更條線與端子盒。戶內(nèi)電話盒信息點(diǎn)位應(yīng)完好正常?？梢晫?duì)講：提供完好并能使用經(jīng)檢驗(yàn)合格系統(tǒng)設(shè)備。綜合布線，從設(shè)備中心到戶內(nèi)應(yīng)保證其信號(hào)無(wú)干擾，無(wú)電壓降，線無(wú)斷路、短路，報(bào)警信號(hào)及對(duì)講功能，符合系統(tǒng)要求。樓宇主機(jī)及與戶內(nèi)主機(jī)都能清晰看見(jiàn)對(duì)方，所有增設(shè)功都完好，并能使用。智能抄表：綜合布線符合安裝規(guī)范要求。提供經(jīng)檢驗(yàn)合格產(chǎn)品設(shè)備

53、，并完好能使用。每個(gè)點(diǎn)的數(shù)據(jù)采集與設(shè)備顯示數(shù)據(jù)應(yīng)吻合。戶內(nèi)提供的數(shù)據(jù)采集表及點(diǎn)位應(yīng)能與系統(tǒng)設(shè)備以及數(shù)據(jù)采集板相匹配。給排水、煤氣管道：安裝牢固，接口嚴(yán)密，無(wú)滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力?？刂撇考㈤]靈活、無(wú)滴漏，并進(jìn)行水（氣）壓試驗(yàn)，提交試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告。灌水試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生間工程施工驗(yàn)收規(guī)范要求。 地漏、排水管道：安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。其它：衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝平正牢固，部件齊全，制動(dòng)靈活。 照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，牢固可靠。配電線路符合設(shè)計(jì)要求，滿足負(fù)荷需要，絕

54、緣良好，接地可靠。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣不得小于1M/KV，并提供測(cè)試記錄及報(bào)告。 配電裝置標(biāo)識(shí)正確清晰，開(kāi)關(guān)靈活，漏電保護(hù)動(dòng)作靈敏。各種避雷裝置的所有接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。 煤氣表、熱水器布置位置合理，安裝牢固，通風(fēng)良好。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。給水系統(tǒng)部分具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)給水系統(tǒng)上下水管網(wǎng)試壓，沖洗完畢，附屬設(shè)備安裝齊全。生活水池清潔、衛(wèi)生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過(guò)主管單位取樣檢查并頒發(fā)許可證。水泵前后閥門(mén)開(kāi)啟靈活，水泵電機(jī)絕緣合格。空載運(yùn)行水泵時(shí)，電機(jī)溫升、中軸偏差、機(jī)械響聲及潤(rùn)滑情況良好。啟動(dòng)給水泵、給水箱，

55、灌注水，注意水壓，電機(jī)溫升是否正常，水泵邊緣有無(wú)滴漏，機(jī)械響聲有無(wú)異常。開(kāi)啟水箱出水管總閥，逐步開(kāi)啟各層總閥，觀察水咀、出水、水質(zhì)情況，應(yīng)符合要求。給水閥門(mén)水表的接法是否正確，器具是否齊全，有無(wú)缺件缺損，排水管、地漏是否暢通。排水系統(tǒng)部分具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)各排水管道已做通水、通球試驗(yàn)，并有試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告。.各排水管道附件齊全，無(wú)遺失。各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢。抽水馬桶接口，排水暢通，余水量正常。各層地漏口、排水口排水暢通。管道接口及管道粘接良好，無(wú)滴漏。循環(huán)水泵部分具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)水泵設(shè)備安裝平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。管網(wǎng)試壓沖洗，水處理裝置安裝合格，并已可投入正常運(yùn)行。循環(huán)泵、加壓泵、空

56、載運(yùn)行正常。系統(tǒng)上各類閥門(mén)工作狀態(tài)正常、開(kāi)閉靈活，系統(tǒng)管網(wǎng)保溫情況好。啟動(dòng)水處理裝置，循環(huán)泵、加壓泵，做管網(wǎng)保壓測(cè)試。系統(tǒng)末端出水管需達(dá)到設(shè)計(jì)要求，滿足使用條件。供電系統(tǒng)部分具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)配電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備安裝基座牢固，檢修方便，試運(yùn)行良好，產(chǎn)品資料齊備。 按照施工資料，仔細(xì)檢查各類主干電纜，母線槽的進(jìn)出編號(hào)、各箱柜編號(hào)、控制對(duì)象正確。各類標(biāo)志齊全，系統(tǒng)已可正常投入運(yùn)行。各類電纜、母線槽、各相對(duì)地、相間絕緣電阻值合格，重復(fù)接地、保護(hù)接地、工作接地不得混淆不清，接地電阻值合格。關(guān)閉各終端控制箱、柜進(jìn)線開(kāi)關(guān)、及各層用電總開(kāi)關(guān)，使主回路線獨(dú)立。關(guān)閉配電室各出線回路總開(kāi)關(guān)。合上高壓總開(kāi)關(guān)，送上低壓配電柜

57、電源。逐步合上各分路回路總開(kāi)關(guān)，觀察其電壓、電流值。分別合上各分路回路總開(kāi)關(guān)，觀察其電壓、電流值。啟動(dòng)重負(fù)荷，觀察功率因素裝置是否自動(dòng)切換。檢查各配電箱柜的使用功能是否達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定范圍要求。電氣系統(tǒng)投入試運(yùn)行后，每隔一到二個(gè)小時(shí)分別記錄好，電流、電壓、功率因數(shù)。室溫濕度、變壓器溫升等相關(guān)數(shù)據(jù)。測(cè)試記錄好防雷接地線的接地電阻值，如果是高層建筑，則各層均壓帶接地電阻值。室內(nèi)全面檢查。檢查時(shí)應(yīng)注意：電氣方面，電氣的三相電，接法正確與否，室內(nèi)插座的相線，和零線接法正確與否，插座是否有電，應(yīng)拿專用工具每個(gè)檢查。消防系統(tǒng)部分具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，系統(tǒng)

58、模擬試驗(yàn)檢測(cè)記錄、聯(lián)動(dòng)控制、火災(zāi)報(bào)警必須滿足消防要求，并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格證。 室外消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好。消防設(shè)施配件齊全。消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水，水壓充足?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：依照施工資料，核實(shí)好工程、安裝質(zhì)量、探測(cè)器安裝部位等實(shí)際情況。開(kāi)主機(jī)空載運(yùn)行，檢查主機(jī)各項(xiàng)功能及控制數(shù)據(jù)。逐步接上各個(gè)回路、探測(cè)器、觀察其運(yùn)行情況。編好各探測(cè)器的地址碼、部位碼在主機(jī)上，使主機(jī)碼正常運(yùn)行。填寫(xiě)好調(diào)試記錄，并對(duì)每個(gè)探測(cè)器做現(xiàn)場(chǎng)吹煙試驗(yàn)。檢查其報(bào)警靈敏度、實(shí)際位置的準(zhǔn)確度。做好調(diào)試報(bào)告，在試運(yùn)行期間填寫(xiě)好日常運(yùn)行記錄。聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)：依照施工資料，核實(shí)好聯(lián)動(dòng)設(shè)備接線情況、及整個(gè)工程安裝質(zhì)

59、量。開(kāi)啟聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，測(cè)試聯(lián)動(dòng)主機(jī)在空載下的聯(lián)動(dòng)狀況是否正常。逐步接上各個(gè)聯(lián)動(dòng)設(shè)備、及控制設(shè)備、并測(cè)試各點(diǎn)電壓、電流值。在控制室設(shè)置好各種聯(lián)動(dòng)邏輯關(guān)系、檢測(cè)各聯(lián)動(dòng)設(shè)備受控結(jié)果、回授運(yùn)行結(jié)果。在控制室檢測(cè)聯(lián)動(dòng)設(shè)備在自動(dòng)狀況下，是否按設(shè)計(jì)的邏輯關(guān)系進(jìn)行聯(lián)動(dòng)、動(dòng)作的結(jié)果是否符合規(guī)范要求。做好調(diào)試結(jié)果，并在設(shè)備試運(yùn)行期間，填寫(xiě)好運(yùn)行情況。噴淋系統(tǒng)：管網(wǎng)已試壓，沖洗完畢。整個(gè)管網(wǎng)屬設(shè)備安裝完畢。噴淋泵，空載運(yùn)行合格。穩(wěn)壓裝置啟動(dòng)正常。關(guān)閉各層安全信號(hào)閥。啟動(dòng)泵給予主管網(wǎng)灌裝水，檢查泵運(yùn)行情況，電機(jī)溫升，自動(dòng)排氣閥門(mén)工作情況。逐步開(kāi)啟各屋安全信號(hào)閥，未端試水裝置對(duì)每屋平面管網(wǎng)灌水。各類報(bào)警信號(hào)的顯示。調(diào)試壓力

60、開(kāi)關(guān)，水力警鈴。分別在各屋做放水試驗(yàn)、檢測(cè)各類信號(hào)、啟泵的邏輯關(guān)系。檢測(cè)泵接合器的進(jìn)水情況。做好調(diào)試記錄，記錄好系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況。普消系統(tǒng)：管網(wǎng)已試壓、沖洗完畢。各類附屬設(shè)備已安裝。穩(wěn)壓裝置啟動(dòng)正常。泵電源到位，空載運(yùn)行合格。打開(kāi)試驗(yàn)拴，啟動(dòng)泵觀察、泵運(yùn)行情況、電機(jī)溫升、機(jī)械潤(rùn)滑、試驗(yàn)口水壓數(shù)、水拄噴射距等。檢查泵接合器進(jìn)水情況、室外消火栓出水情況、消火栓按鈕啟泵情況及報(bào)警情況。做好調(diào)試運(yùn)行記錄。安全防衛(wèi)具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)提供經(jīng)檢驗(yàn)合格，并能完好使用設(shè)備，設(shè)備應(yīng)自動(dòng)防干擾。綜合布線符合規(guī)范要求，從設(shè)備中心到小區(qū)輸出，信號(hào)應(yīng)準(zhǔn)確無(wú)誤。紅外報(bào)警線路布置應(yīng)與小區(qū)綜合布線一致，遇到紅外線受干擾應(yīng)能報(bào)警。保安