開(kāi)盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查記錄表

1、,編 號(hào)：,版 號(hào)：,生效日期：,開(kāi)盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查記錄表, 記錄編號(hào)：,檢查方法,專業(yè),類別,檢查內(nèi)容,常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn),關(guān)注重點(diǎn),現(xiàn)存問(wèn)題,整改要求,責(zé)任人,完成時(shí)間資料檢查,銷售管理,項(xiàng)目背景資料,商品房預(yù)售許可證（原件）,是否取得并現(xiàn)場(chǎng)公示,國(guó)有土地使用權(quán)證（復(fù)印件）,建設(shè)用地規(guī)劃證可證（復(fù)印件）,建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）,建筑工程施工許可證（復(fù)印件）,土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓合同,是否齊備，是否與現(xiàn)場(chǎng)一致,環(huán)境評(píng)估報(bào)告、立項(xiàng)報(bào)告,預(yù)售查丈報(bào)告,項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn),項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù),總規(guī)劃圖、詳規(guī)圖、各期總平圖,紅線外場(chǎng)地和設(shè)施,前期物業(yè)管理招投標(biāo)資料,銷售前期合同,銷售代理合同,是否齊備，是

2、否合理,設(shè)計(jì)合同,廣告發(fā)布合同,整合推廣代理合同,銷售宣傳資料,售樓書,發(fā)出的媒體廣告：廣告牌/報(bào)紙/電視/電臺(tái)內(nèi)容是否有錯(cuò)誤誘導(dǎo)成分；用于派發(fā)的售樓資料內(nèi)容準(zhǔn)確程度，有否不確實(shí)和夸大成分，有否敏感法律問(wèn)題，是否有做好聲明提示；廣告等宣傳資料是否有注明有效期；報(bào)刊廣告/單頁(yè)廣告、戶型手冊(cè)的提示語(yǔ)是否有、是否準(zhǔn)確、字體/位置是否醒目，如提示語(yǔ)：“本廣告為要約邀請(qǐng)，雙方權(quán)利義務(wù)以雙方簽署的買賣合同為準(zhǔn)?！薄八袌D則僅作示意用途，以當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門審定為準(zhǔn)。相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差別局部結(jié)構(gòu)、面積等可能不同，以合同附圖為準(zhǔn)?！睆V告中使用非實(shí)景圖片的應(yīng)注明“效果圖”或“非實(shí)景”；注意分期與整

3、體容積率、綠地率、停車率的各類指標(biāo)差異，容積率不要低于規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)定；綠地率不要高于規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)定；停車率不要高于規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)定；商業(yè)/公共/教育配套承諾和可實(shí)現(xiàn)性是否一致、確定；現(xiàn)場(chǎng)銷售承諾內(nèi)容及傳播方式規(guī)定；各戶型面積數(shù)據(jù)是否完成合法的丈量手續(xù)，和銷售資料戶型圖是否全部一一對(duì)應(yīng)到位和清晰準(zhǔn)確；交樓標(biāo)準(zhǔn)清單與交樓標(biāo)準(zhǔn)房?jī)?nèi)容核對(duì),宣傳冊(cè)/折頁(yè),戶型手冊(cè),戶外廣告/媒體廣告,圍板,現(xiàn)場(chǎng)包裝/展板,其他宣傳資料,價(jià)格條件：包括均價(jià)、起價(jià)、價(jià)格有效期、某套房屋的具體價(jià)格以及價(jià)格優(yōu)惠條件。,設(shè)備和材料：包括電梯、潔具、櫥柜、門窗、燃?xì)鉅t、暖氣片、插頭插座、燈具，這些東西的品牌、型號(hào)、性能。,樓盤或小區(qū)

4、的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：包括占地面積、建筑面積、容積率、總戶數(shù)等。,綠化指標(biāo)：包括綠地率、綠化率、綠地面積（總綠地面積、人均/戶均綠地面積）、水面面積等數(shù)據(jù)。,小區(qū)配套娛樂(lè)設(shè)施：主要是會(huì)所、游泳池、各類體育健身設(shè)施，這些設(shè)施的名稱、面積或數(shù)量、是否收費(fèi)、是否業(yè)主專用等。,小區(qū)配套教育設(shè)施：主要指學(xué)校、幼兒園、托兒所，有沒(méi)有、有多大、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、怎么收費(fèi)、入學(xué)資格、何時(shí)交付等。,小區(qū)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施：主要有商場(chǎng)、醫(yī)院、郵局、洗衣店、美容美發(fā)屋等。,小區(qū)配套醫(yī)療服務(wù)：主要指社康中心的位置、面積等。,停車場(chǎng)：車位的數(shù)量、車位配置比例、租售價(jià)格等。,銷售說(shuō)辭,銷售手冊(cè),商業(yè)/公共/教育配套承諾和可實(shí)現(xiàn)性是否一致、

5、確定；關(guān)注在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套教育、交通等條件變化后的版本更新。注意是否存在夸大成分，相關(guān)配套信息是否注明出處。,現(xiàn)場(chǎng)公示銷售文件/提示語(yǔ),認(rèn)購(gòu)須知,合同內(nèi)容是否欠缺關(guān)于雙方權(quán)利義務(wù)的主要條款，是否就合同正文的不合理內(nèi)容制定補(bǔ)充條款；是否就主合同未約定事項(xiàng)制作附件，附件是否明確；是否就房產(chǎn)證辦證期限有明確約定；管理用房、老人活動(dòng)中心等配套設(shè)施的面積是否一致；是否存在片面保護(hù)我方利益、顯失公平的“霸王條款”；語(yǔ)言表達(dá)是否存在歧義，可能得出對(duì)我方不利的結(jié)論；重要提示是否準(zhǔn)確、完備。,按揭須知,繳款指南,認(rèn)購(gòu)書,商品買賣合同及補(bǔ)充合同,合同附件,裝修標(biāo)準(zhǔn),收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),重要提示（紅

6、線外不利因素）,車位分布圖,銷售現(xiàn)場(chǎng)其他公示文件,項(xiàng)目節(jié)能指標(biāo)公示,節(jié)能指標(biāo)是否符合國(guó)家及廣州當(dāng)?shù)氐淖畹鸵?其他銷售資料（合同附圖）,房屋平面圖（一戶一圖）,重點(diǎn)復(fù)核如下戶型平面：1、首層2、頂層、3、轉(zhuǎn)交單元4、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層5、設(shè)備轉(zhuǎn)換層6、建筑立面與標(biāo)準(zhǔn)層有變化層的平面7、平立面有變更的戶型。合同附圖是否齊全，附圖是否與實(shí)際交付不符,項(xiàng)目用地紅線圖,銷售示意圖,現(xiàn)場(chǎng)組織及流程,現(xiàn)場(chǎng)流線圖,現(xiàn)場(chǎng)流程是否符合政府法律法規(guī)，是否合理，是否體現(xiàn)人性關(guān)懷,客戶接待流程安排計(jì)劃,認(rèn)購(gòu)流程/認(rèn)購(gòu)規(guī)則,銷售價(jià)格表,開(kāi)盤應(yīng)急預(yù)案,物業(yè)管理,物業(yè)公司的選聘,選聘方式及過(guò)程合法,物業(yè)公司資質(zhì)是否符合要求；是否實(shí)

7、行招投標(biāo)；是否在預(yù)售前進(jìn)行；選聘過(guò)程資料的保留及備案、選聘程序是否符合法規(guī)及主管部門要求。,前期物業(yè)服務(wù)合同,合法性/管理費(fèi)定價(jià)符合地方指導(dǎo)價(jià),招標(biāo)書內(nèi)容與合同內(nèi)容是否相符；簽訂時(shí)間、合同期限、合同雙方的權(quán)利義務(wù)是否存在風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)承諾是否可行；管理費(fèi)價(jià)格在前期服務(wù)合同中的明確；是否存在價(jià)格倒掛的安排。,前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議（或買賣合同附件-物業(yè)管理部份）,合法且無(wú)“霸王條款”,內(nèi)容的法律風(fēng)險(xiǎn)、是否侵犯買受人的合法權(quán)益,業(yè)主公約,合法/及符合公序良俗,內(nèi)容的法律風(fēng)險(xiǎn)、是否侵犯買受人的合法權(quán)益,銷售承諾,服務(wù)承諾,物業(yè)管理承諾是否存在夸大、虛假、無(wú)法兌現(xiàn)的情況,現(xiàn)場(chǎng)檢查,銷售管理,現(xiàn)場(chǎng)公示銷售文件/提示

8、語(yǔ),沙盤/模型提示及提示說(shuō)明,若有比例尺，比例尺是否準(zhǔn)確；建筑物的朝向、間距、綠地、景觀、后期規(guī)劃用地、周邊道路、環(huán)境、配套等標(biāo)識(shí)是否準(zhǔn)確；變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、煤氣/天燃調(diào)壓站/房位置，市政規(guī)則道路、市政規(guī)劃設(shè)施等位置是否在沙盤/模型中有明確標(biāo)識(shí)、標(biāo)識(shí)是否存在誤導(dǎo)；提示說(shuō)明內(nèi)容：1.本沙盤/模型僅作效果參考，因制作比例和材質(zhì)所限，與實(shí)景存在一定差異 2.本模型/沙盤以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總體規(guī)劃為依據(jù)繪制，只作總體效果參考。房屋及其環(huán)境的細(xì)節(jié)以買賣合同附圖為準(zhǔn)。每一期的具體規(guī)劃，以當(dāng)期報(bào)批的規(guī)劃方案為準(zhǔn)，不排除局部調(diào)整的可能性。敬請(qǐng)留意最新資料。,總平面圖及提示說(shuō)明,內(nèi)容：本小區(qū)總平面示意

9、圖以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總體規(guī)劃為依據(jù)繪制，只作總體效果參考。房屋及其環(huán)境的細(xì)節(jié)以買賣合同附圖為準(zhǔn)。每一期的具體規(guī)劃，以當(dāng)期報(bào)批的規(guī)劃方案為準(zhǔn)，不排除局部調(diào)整的可能性。敬請(qǐng)留意最新資料,效果圖提示說(shuō)明,應(yīng)注明為“效果圖”,項(xiàng)目用地紅線圖,是否準(zhǔn)確,組團(tuán)及戶型位置的示意,是否準(zhǔn)確,銷售現(xiàn)場(chǎng)提示語(yǔ),提示語(yǔ)是否有、是否準(zhǔn)確、字體/位置是否醒目。提示內(nèi)容：本公司要求工作人員熱情、詳盡地向客戶介紹樓盤信息，但由于口頭傳遞信息的不確定性，最終以本公司提供的正式文字資料為準(zhǔn)。,戶型圖的提示說(shuō)明,內(nèi)容：本戶型圖所標(biāo)尺寸僅供參考，交房尺寸以買賣合同約定為準(zhǔn)。相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差別，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能不

10、同，以合同附圖為準(zhǔn)。,現(xiàn)場(chǎng)展示的設(shè)備、設(shè)施、材料說(shuō)明,是否準(zhǔn)確,交樓標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明,是否與銷售說(shuō)辭和合同一致,銷售現(xiàn)場(chǎng)其他公示文件,商品房銷售管理辦法,是否按要求懸掛,城市商品房預(yù)售管理辦法,白蟻防治工程合同及驗(yàn)收證明,項(xiàng)目節(jié)能指標(biāo)公示,（銷售代理）授權(quán)委托書,樣板房展示,戶型圖的提示說(shuō)明,提示語(yǔ)內(nèi)容：本戶型圖所標(biāo)尺寸僅供參考，交房尺寸以買賣合同約定為準(zhǔn)。相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差別，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能不同。,樣板房的提示及提示說(shuō)明,樣板房單位是否清晰/準(zhǔn)確，改動(dòng)后是否有做好提示，參觀區(qū)敏感區(qū)域提示標(biāo)牌設(shè)置是否到位，內(nèi)容是否準(zhǔn)確；提示語(yǔ)如：本單位為裝修示范，非交樓標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)陳設(shè)除注明外均非

11、贈(zèng)品。,交樓標(biāo)準(zhǔn)提示說(shuō)明,現(xiàn)場(chǎng)展示的設(shè)備、設(shè)施、材料說(shuō)明,合同附圖提示說(shuō)明,規(guī)劃設(shè)計(jì),小區(qū)規(guī)劃,降噪隔音措施,小區(qū)臨高架路、高速公路、城市干道、鐵路等噪音源側(cè)的外窗是否考慮了降噪隔音措施,變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、煤氣/天燃?xì)庹{(diào)壓房等配套設(shè)施是否對(duì)住戶存在噪音影響，是否進(jìn)行了相應(yīng)的考慮,設(shè)計(jì)變更,規(guī)劃變更,設(shè)計(jì)變更圖,是否存在小區(qū)公共設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)所的調(diào)整與前期宣傳不一致,重點(diǎn)復(fù)核規(guī)劃變更調(diào)整是否通過(guò)政府變更許可。新的規(guī)劃是否與銷售總圖、模型、廣告以及合同附圖矛盾？,通過(guò)政府審批的規(guī)劃有無(wú)未滿足控規(guī)要點(diǎn)的設(shè)計(jì)？（備注：有的項(xiàng)目規(guī)劃方案雖然通過(guò)了政府方案報(bào)建，但是個(gè)別樓間距、日照等未滿足政府控

12、規(guī)要點(diǎn)的要求；日后有業(yè)主投訴的隱患）,規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃要點(diǎn),變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等配套設(shè)施的位置、可能的影響在銷售時(shí)是否明示,設(shè)計(jì)變更,做法變更等是否與銷售陳述一致,做法變更等是否與銷售陳述一致,規(guī)劃變更調(diào)整是否通過(guò)政府變更許可,規(guī)劃變更調(diào)整是否通過(guò)政府變更許可,工程管理,預(yù)售條件,是否達(dá)到國(guó)家與地方法律法規(guī)商品房的預(yù)售條件,1.施工許可證范圍是否與預(yù)售范圍一致； 質(zhì)監(jiān)安監(jiān)手續(xù)是否健全；2.工程形象進(jìn)度是否達(dá)到要求（按各地規(guī)定形象進(jìn)度要求）；3.施工進(jìn)度安排及竣工交付時(shí)間是否確定,工程變更,材料、部品、施工做法變更是否與銷售陳述一致；,材料、部品、施工做法變更是否與銷售陳述一致；,材料、部品、施工做法變更是否與銷售陳述一致；,現(xiàn)場(chǎng),銷售展示區(qū)與施工區(qū)之間的安全圍護(hù),1.銷售展示區(qū)與施工區(qū)之間的封隔是否封閉到位；2.銷售通道安全防護(hù)措施是否到位,重點(diǎn)復(fù)核工程做法與設(shè)計(jì)、國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文符合性（工法樣板間）,1.防護(hù)欄桿的高度/欄桿間距/安裝位置/固定方式；2.安全玻璃的設(shè)置、凈高等是否符合強(qiáng)條及設(shè)計(jì)要求；3.交樓樣板間的戶內(nèi)分隔、施工做法是否與設(shè)計(jì)相符；4.材料、部品、設(shè)備、工程做法是否與銷售陳述相符,防滲漏措施,樣板工程的屋頂、廚衛(wèi)、露臺(tái)、外墻,防水措施是否到位，樣