項目人防車位租售策劃方案分析

1、大溪地項目人防車位租售方案分析項目車位綜述本項目1#樓、3#樓、4#樓共有160個人防車位，地下車位(庫)屬于人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發(fā)商銷售。依照中華人民共和國人民防空法第五條和第十八條規(guī)定誰投資誰受益的原則，該車位屬于不可銷售部分，意味著，在以后處理過程中，這些車位只能依靠租金來獲得收益。同安的房地產(chǎn)是在這幾年才得到長足進展的，由于原先的道路規(guī)劃，小區(qū)建筑過程中，并不注重車輛的有序治理導致目前同安交通治理部門關于機動車輛的治理較為松散，造成較多車輛隨意無序停放，車主關于車輛的車位治理無意識，許多的車位處于空置狀態(tài)，對本項目的人防車位租售造成一定的阻礙。但由于車位在本項目規(guī)

2、劃中配比較少，屬于較稀缺產(chǎn)品，而且本項目定位高端，購房者多為事業(yè)單位或企業(yè)領導階層，有車比例大，對與車位的需求較高，因此，以后入住后以后沒有購買車位的業(yè)主為了安置私家車，必定會以租賃的方式來取得車位的使用權。車位租金計算依照前期的市場調(diào)查，目前同安房地產(chǎn)市場上并無出現(xiàn)將人防車位出租或變相出售的案例可供參考。在項目周邊差不多交房的項目中，中介掛牌蕓溪公園車位出租，租賃報價250元/個.月，古莊新城一期車位出租，租賃報價200元/個.月，綜合這兩個項目的優(yōu)劣點以及本項目車位較稀缺的特點后得出以后本項目的人防車位租金在280元/個.月。收益法計算租賃租金：收益法是運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象

3、房地產(chǎn)以后各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象的客觀、合理價格。計算公式為：（所選用公式的前提條件是：年凈收益a每年不變；綜合資本化率r每年不變且大于零；n為以后可獲收益年限）,具體測算如下：收益價格構成內(nèi)容價格備 注（元個）（一）年凈收益a1.年有效毛收入3192年潛在毛收入3360類似車位租金為280元月年有效租金收入率0.95（二）綜合資本化率r0.0714r121.安全利率0.0414選用2008年中國人民銀行公布的一年定期存款年利率4.14%為安全利率2.風險調(diào)整值0.03依照目前的經(jīng)濟現(xiàn)狀及以后預測確定為3.00%（三）以后可獲收益年限n47年可

4、能可收益年限47年（四）以后可獲收益價格VBL￥48,827.77收益價格（元/ 個）48828成本法計算人防車位成本人防車位投入成本包括8476平米建筑成本，故人防車位資產(chǎn)價值V=建安成本2200元/平方米（由于人防用地作為本項目用地不計入建筑面積，）每個人防車位占地面積53平方米每個人防車位投入成本為2200*53=116600元/個結論建議上兩種方法的評估人防車位資產(chǎn)價值所得的結果差距比較大，這與人防車位這種國家防設施收益性不強的特性有關。因此，通過對兩種評估方法結果的比較，由于兩種方法結果相差較遠，故本次評估選用成本法評估值權值30%，收益還原法評估值權值70%，確定最終的估價結果，即

5、：評估方法單位價格(元/m2)權值平均單價(元/m2)成本法11660030%69160收益法4882870%依照上述分析，我司建議關于項目人防車位采取無產(chǎn)權長期租賃的模式，一次性收取租金，建議人防車位租金為70000元/個。2、銷售方案建議銷售方案建議一：單獨進行人防車位使用權租賃銷售對象：已購1#、3#、4#的業(yè)主銷售價格：7萬元/位銷售方案建議二：買房送地產(chǎn)車位使用權凡購買1#、3#、4#的客戶，開發(fā)商免費贈送地下車位使用權，優(yōu)惠幅度依照客戶購買的產(chǎn)品不同而有差異。二房客戶贈送10年，相當于優(yōu)惠客戶2萬元三房客戶贈送20年，相當于優(yōu)惠客戶4萬元樓中樓客戶贈送40年，相當于優(yōu)惠客戶7萬元人

6、防車位使用權銷售合作范本詳見附件。鑒于目前銷售市場較為冷清，建議對前期已購客戶則實施“方案一”；對以后購買大溪地單元的業(yè)主推舉“方案二”，以促進項目的銷售。3、銷售措施由于車位的銷售對象要緊是業(yè)主，因此我們將車位銷售方案確定后，開始通知業(yè)主，具體通知方式，建議采納短信群發(fā)形式告知。其優(yōu)勢在于，快速直效，價格低廉。時刻工作內(nèi)容備注即日起至9.30短信+電話，通知業(yè)主信息傳達10.1起發(fā)售組織客戶團購無車位業(yè)主優(yōu)先購買“大溪地”項目組2008-9-18筼筜東區(qū)大溪地車位租賃合同范本甲方：廈門筼筜東區(qū)聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱甲方）地址：同安區(qū)環(huán)城西路983號 郵碼：361100乙方： （以下

7、簡稱乙方）地址： 郵碼：361000電話：依照“ ”商品房買賣合同補充協(xié)議第十一條：“獨立會所的產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有；架空層內(nèi)的健身房、乒乓球館、小超市、棋牌室的產(chǎn)權歸出賣人所有，7#樓北側(cè)的半地下停車位的使用權歸出賣人所有；地下室、地下車位等未計入公共部位與公共房屋分攤建筑面積的建筑物、具有使用功能的建筑空間以及兼做人防功能的地下停車位的所有權、使用權、收益權和處置權等都屬于出賣人所有”甲方與購房業(yè)主的約定，甲乙雙方就乙方租用甲方投資開發(fā)建設的“*”商品房項目車位事宜進行友好協(xié)商，并在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上達成如下合同條款共同信守：一、甲方同意將新筼筜東區(qū)大溪地第3、4號樓（*1-9號）

8、*號車位（以下簡稱該車位）租賃給乙方作停車位使用，租賃期限至本合同簽訂之日起至2027年12月31日止。 二、該車位建筑面積31.03 平方米，其中使用面積12.5平方米，公攤面積18.53平方米。該車位的租賃金按個計算，租賃金為一次性支付，其價格為人民幣壹拾貳萬元整。租賃期限滿后甲乙雙方再行續(xù)簽租賃合同。續(xù)簽租賃合同的最長租賃期限以國家法律、法規(guī)規(guī)定的期限為限。甲乙雙方再行簽合同時，乙方不再支付該車位的租賃費用，以后再到期的租賃合同，以此類推。若今后政府相關部門另有規(guī)定的從其規(guī)定。 三、該車位于2008年6月3日前交付使用。交付使用時甲方將以掛號郵件或特快專遞按乙方在合同中所填寫的地址寄出或

9、直接送達交房通知，自寄出之日起加上5天視同送達乙方之日（非甲方緣故造成的退件也視為已通知到位），乙方超過10天未能前來辦理移交手續(xù)的，視同該車位已交付給乙方，甲方不承擔保修以外的任何責任（即與該車位有關的包括但不限于物業(yè)治理費，公共維修基金、稅費及損壞、滅失等一切風險轉(zhuǎn)由乙方承擔）。四、該車位僅作停放車輛使用，不得改變用途。乙方在使用期間有權與其他權利人共同享用與該車位有關聯(lián)的公共部位和設施，并按占地和公共部位分攤面積承擔義務。五、在該車位保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，甲方應當履行保修義務，因不可抗力或者非甲方緣故造成的損壞，甲方不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由乙方承擔。六、該車位所交的租賃費不含以下費用：1、物業(yè)治理費、房屋公共維修金等物業(yè)治理相關的費用。2、公證費，如若乙方要求公證，則公證費全