飯店投資經(jīng)營管理

1、飯店投資回報與經(jīng)營治理 魏小安 由于體制上的緣故， 國有飯店業(yè)在投資建設(shè)上存在許多先天不足，由此也帶來飯店行業(yè)治理和企業(yè)經(jīng)營治理上的許多問題。最近，在面臨又一個飯店建設(shè)（改造）高峰時，業(yè)內(nèi)許多有識之士都認(rèn)為應(yīng)該提倡飯店投資建設(shè)理性化思路。魏小安先生作為業(yè)內(nèi)資深人士，對此進行了一番詳盡分析，以下是魏小安先生的一次演講。我所談的題目是兩個方面兼顧，一方面是飯店投資回報，一方面是經(jīng)營治理，更重要的是兩者之間的關(guān)系。因為業(yè)主和治理者的關(guān)系處理好了，投資回報也有了，經(jīng)營治理的水平也就上去了。假如兩者關(guān)系處理不行，就有可能造成兩敗俱傷的局面。因此，我更多的是用一些數(shù)字來講話，尤其是做投資分析必須要靠數(shù)字。

2、引言：飯店經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般看飯店，我首先需要問五個數(shù)，從下了汽車進飯店到進電梯，這五個數(shù)差不多上差不多問清晰了，之后，那個飯店的總體情況差不多也就把握住了。哪五個數(shù)？第一，建筑面積，第二，客房數(shù)，第三，總投資額，第四，平均出租率，第五，平均房價。多年以來，飯店業(yè)進展的產(chǎn)業(yè)規(guī)模差不多專門大，因此25年的過程走下來，積存了專門多經(jīng)營數(shù)據(jù)，就形成了一些參照系，有了參照系，對飯店的差不多推斷就有了。比如講我們所在的亞洲國際大酒店，建設(shè)面積11萬平方米，客房400多間，我昨天一聽就講不對，那個建筑一定有寫字樓?，F(xiàn)在的經(jīng)驗數(shù)據(jù)大體上確實是從五星飯店講起，總的建筑面積除了客房數(shù)，平均一間客房建筑面積100平方米

3、，四星飯店85-90平方米，三星飯店大體上在80平方米，依此類推，差不多上就形成了一套經(jīng)驗數(shù)據(jù)。投資額也是如此，一個建筑平米，五星級飯店平均10000塊鈔票，四星級飯店大體上在9000塊鈔票，三星級飯店在8000塊鈔票，也是依此類推。出租率，原來接觸飯店都明白， 65%的出租率是平均盈虧平衡點。后來因為飯店的經(jīng)營情況逐步不景氣，全行業(yè)的平均出租率逐步下降，因此國內(nèi)一些專家就把65%的盈虧平衡點，轉(zhuǎn)化成了58%-60%。這不是沒有道理，因為中國經(jīng)營飯店現(xiàn)在總體來講費用率還不算太高，因此，用國外65%那個盈虧平衡點的經(jīng)驗數(shù)據(jù)來套就不準(zhǔn)確。一般來講，飯店最佳的出租率是75%-80%，極限出租率是85

4、%。全年的平均出租率達到85%，就意味著旺季一定會超過100%，在一定意義上，超過85%的出租率，飯店確實是在破壞性經(jīng)營。不要認(rèn)為出租率越高越好，而且這是一個組合狀況，假如出租率過高，就反映了另一面，也可能是平均房價太低。因此，在出租率過高的情況之下，就要把房價提上去，盡可能保持在一個合理的出租率。我們現(xiàn)在的多數(shù)情況不是保持合理的出租率，而是爭取更高的出租率。平均房價也是如此。一般來講，最早都學(xué)到一個1定價法，確實是平均一間客房投資的1是飯店的合理房價。假如按那個數(shù)字來講，現(xiàn)在的平均房價普遍達不到那個標(biāo)準(zhǔn)。1定價法，實際上忽略了都市的經(jīng)營環(huán)境，忽略了地區(qū)的市場環(huán)境，因此，從投資回報那個角度來講

5、，1的定價可能合適，然而從經(jīng)營治理的角度來講，顯然是不合適的。我最近歸納了一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，一般來講，一個都市飯店的房價，相當(dāng)于本都市同等檔次房地產(chǎn)的平均價格的1/10。那個數(shù)據(jù)是我逐步感受到的。我有一次去長沙，問那個住宅賣多少鈔票？他們講是5000塊鈔票，我講長沙的五星級飯店平均房價可不能超過500塊鈔票。他們講你如何明白的？我講確實是從這兒推斷出來的。后來走了若干都市我都問那個數(shù)，差不多上是這么一個規(guī)律。比如講黃山，市區(qū)內(nèi)專門好的住宅賣2680元，我講黃山的五星飯店的房價超只是268元。后來查了一下數(shù)字，外國人在黃山平均住房的花費是18美元，連168元都到不了。它實際上反映了一個深層的規(guī)律，確

6、實是飯店市場和房地產(chǎn)市場的結(jié)合。那個房價合理不合理呢？不合理，然而也有合理的一面，這一面確實是在深層次上飯店市場的平均房價受到方方面面的制約，不是講想定多高價就能定多高價，自然而然也形成這么一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)。因此，到了一個飯店把這五個數(shù)問下來，那個飯店的差不多情況都清晰了，從投資到檔次，一直到目前的經(jīng)營情況，差不多上都清晰了，再看一眼那個飯店的實際狀況，大體上就有數(shù)了。這一系列經(jīng)驗數(shù)據(jù)的積存，能夠?qū)ｉT做一個課題來研究，把這些經(jīng)驗數(shù)據(jù)歸納總結(jié)出來，然后形成一個系統(tǒng)的參照系，每個飯店看了這些經(jīng)驗數(shù)據(jù)，和自己飯店的情況比一比，就明白自己處在一個什么程度上。比如投資合理不合理，目前的經(jīng)營情況是處在好的狀況

7、，依舊中等狀況，依舊差的狀況，差不多就有推斷了。我現(xiàn)在從投資回報和經(jīng)營治理那個關(guān)系的角度切入，一共談四個方面的問題。一、過程分析從中國飯店進展的過程來講，我們能夠從各個角度進行分類和劃分時期，從投資的角度來講，大體上是三個時期：1.積存時期那個時期要緊體現(xiàn)在20世紀(jì)80年代。那個時期實際上是兩步，第一步是早期示范。中國第一批為旅游服務(wù)的飯店是80年代初期建的。1979年中央在北戴河召開會議，決定每個省建一家旅游賓館，這批旅游賓館在那個時候在全行業(yè)發(fā)揮了示范作用，也起到了骨干的作用。這批飯店的設(shè)計格局差不多都一樣，比如哈爾濱的“天鵝”，吉林的“長白山”、沈陽的“鳳凰”、北京的“燕京”，一直到南昌

8、的“青山湖”，廣州的白云賓館等差不多上那一批，差不多上方方正正的一個火柴盒，這是國內(nèi)自己設(shè)計、自己投資、自己建筑的第一批賓館，在歷史上起到了專門大的作用，然而目前這批賓館總體來講經(jīng)營情況都不行，其中一個重要的緣故確實是當(dāng)時的設(shè)計不合理。按講有早期的積存過程，這批賓館的生活應(yīng)該是好過的，然而實際上沒有達到。另外一個方面的示范確實是第一批中外合資飯店，最早的應(yīng)該講是珠海的石景山度假中心和中山的溫泉賓館。然而在國家立項的是北京建國飯店和長城飯店，是通過外經(jīng)貿(mào)部批準(zhǔn)的最早的中外合資飯店，也是最早的一批中外合資企業(yè)。改革開放以來，第一批中外合資企業(yè)有三個，其中第一個是航空食品公司，第二個是建國飯店，第三

9、個是長城飯店。因此，當(dāng)時建國飯店的興建，是15個副總理、副委員長畫圈，才把項目辦下來。總體來講，應(yīng)該是以建國飯店1982年開業(yè)為標(biāo)志。中外合資酒店在早期起到了一個特不行的示范作用，不僅在于投資，而且在治理方面的示范作用特不之大。分析那個時期，總體是基礎(chǔ)差，進展快，和國際上相比較，我們錯失了一個良好的原始積存過程。一般來講，一個國家在旅游剛剛興起的時候，尤其是在具有奇妙感，資源吸引力特不強的情況之下，是一個典型的供不應(yīng)求的過程，在一定意義上確實是一個賣方市場的過程。專門多國家那個時候采納的方式專門簡單，確實是客人來了賣高價。比如在1994年，越南河內(nèi)大飯店，相當(dāng)于中國的二星級賓館，經(jīng)營治理者也是

10、北京去的一批人，飯店的客用品是杭州一家二星飯店的客用品，如此的一個飯店，標(biāo)準(zhǔn)間的房價是180美元，這在我們來講是不可思議的。他們專門簡單，因為現(xiàn)在沒有飯店，人來得多了，就必須漲價。因此，客觀比較，他們是利用那個時期形成全行業(yè)的原始積存。然而我們在80年代的進展過程之中，由于那時候依舊強調(diào)旅游是外事工作的組成部分，還只是“友誼為上，經(jīng)濟受益”的指導(dǎo)思想，使我們那時候能漲價但不敢漲價，價格治理也專門嚴(yán)，強調(diào)友誼，強調(diào)外事，造成的結(jié)果確實是其它國家能夠迅速形成原始積存，而我們卻錯失了良機。因此，那個時期產(chǎn)生了兩個結(jié)果，第一個結(jié)果是得到社會上的普遍認(rèn)同，覺得旅游飯店是一個好行業(yè)，因此，那個時候飯店行業(yè)

11、集中了素養(yǎng)專門高的一批職員；第二個結(jié)果是引發(fā)了一次飯店投資高峰，但錯失了一個原始積存的過程，假如講那個時候的第一批飯店在價格上能夠有比較大的自由裁量權(quán)，現(xiàn)在專門多飯店就不是如此的狀態(tài)。之因此現(xiàn)在國內(nèi)內(nèi)資的第一批飯店經(jīng)營情況普遍不行，然而中外合資的這一批飯店經(jīng)營情況普遍良好，最大的一個區(qū)不就在那個地點，確實是我們國內(nèi)的第一批飯店的價格給被壓的死死的，然而中外合資的飯店，相應(yīng)來講價格有一定的松動余地。2.變化時期進入90年代之后，最突出的一個特點確實是變化。因為1989年以后，飯店行業(yè)迅速跌入低谷，形成了一個起伏的過程，因此1990、1991這兩年是飯店行業(yè)生活專門不行過的兩年。盡管當(dāng)時在總體上依

12、舊供不應(yīng)求，然而在那個時期初期形成了一個急劇的供過于求的現(xiàn)象。最慘的時候，北京的中國大飯店677間客房只有7個客人，因此飯店行業(yè)一下子從高峰跌到了低谷。然而到了1992年開始恢復(fù)，從1992年到1998年這6年，能夠講是飯店行業(yè)進展的一個黃金時期，進入了一個起飛時期，然而在起飛時期也產(chǎn)生了下一步進展的隱憂。嚴(yán)格地講，從1996年開始，飯店行業(yè)就在走下坡路，一直到1998年形成了全行業(yè)虧損，這是一個專門嚴(yán)峻的局面。在1996年下半年，1997年上半年我們做經(jīng)濟分析的時候，當(dāng)時就向全行業(yè)提出了警告，飯店行業(yè)必須要警惕了，實際上正在走下坡路。然而那個時候從實際經(jīng)營狀況來講，普遍的感受依舊特不行的。1

13、996年飯店行業(yè)的平均出租率是68%，大體上達到了90年代的高峰，飯店的收入利潤率是12%。從1996年開始，出租率是一年兩個百分點往下跌。在那個過程中，飯店形成了第二個進展高峰，是1992年到1998年那個時期的投資高峰。假如講第一個高峰要緊是政府資金和中外合資企業(yè)的進入，第二個高峰要緊是各類資金的大量進入，其中最突出的是政府的各個部門，包括軍隊，差不多上一個單位就有一家賓館，包括以培訓(xùn)中心和大廈的名義全面進入，嚴(yán)格講差不多上財政資金，在形成投資高峰的同時，形成了一個失控的局面，同時，為行業(yè)的進展埋下了一系列的問題。在90年代，一個最大的誤區(qū)是錯失了市場的機遇。因為90年代是中國經(jīng)濟進展騰飛

14、的10年，從小平同志南巡之后騰飛的10年中，市場的機遇能夠講是方方面面的，然而由于飯店行業(yè)在短短的6年期間，迅速從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)化成一個供過于求的狀態(tài)，因此也使全行業(yè)在這短短的6年時刻從一個高峰跌入一個低谷。同時，市場在不斷培育、不斷進展，然而專門多市場的機遇我們并沒有把握到，這是90年代的一個差不多情況。兩個投資高峰都使飯店產(chǎn)業(yè)的規(guī)模迅速擴大，也產(chǎn)生了兩次比較大的失誤，這是從打算經(jīng)濟向市場轉(zhuǎn)軌變型的過程之中產(chǎn)生的必定現(xiàn)象，因此那個地點專門難講責(zé)任，然而需要分析緣故。1998年進行全行業(yè)統(tǒng)計，當(dāng)時飯店行業(yè)虧損32億。后來我們專門做了一次分析，形成了一個兩萬多字的分析報告。飯店行業(yè)為何全行業(yè)虧損？當(dāng)

15、時分析了15個緣故，其中經(jīng)濟性的因素不是要緊因素，要緊因素是行政性因素。當(dāng)時我們提了一些意見，從司里工作的角度，我們情愿把這些數(shù)字公開披露出來，因為假如不把這些信息披露出來，會使飯店投資的熱潮進一步加劇，也就意味著現(xiàn)有飯店的經(jīng)營會更加困難。飯店的這種狀況，不意味著旅游局的工作失誤，相反講明了旅游局的宏觀治理手段不足，我們正能夠借那個機會來爭取一些治理手段。但當(dāng)時專門多同志不贊成，覺得大伙兒都講飯店專門好，現(xiàn)在突然一下全行業(yè)虧損了，對旅游進展形象有點抹黑的意思。最后形成了這么一個意見，數(shù)字披露，然而不在報紙上大規(guī)模的披露，而是在統(tǒng)計年鑒里披露。也確實是講，有心人就能夠看到，社會上一般人看不到。到

16、了1999年，那個統(tǒng)計項目就取消了，實際上1999年全行業(yè)的虧損是54億，虧損進一步在加劇。同年，在最低谷的時候我做了一個預(yù)測，可能從2000年下半年開始，飯店形勢會有所恢復(fù)，事實也差不多是這么一個狀況。從1998年跌入低谷以來，平均每年的出租率按1.5個百分點在回升，到了2002年，飯店全行業(yè)的出租率達到了60.15%，那個過程實際上也給我們專門深的啟發(fā)，社會上有專門多盲動性，對這種盲動性假如不加以適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，確實是在破壞市場經(jīng)營環(huán)境，也使我們錯失了專門多市場機遇。3.擴充時期進入新世紀(jì)以來，飯店行業(yè)開始新的擴充，要緊體現(xiàn)在幾個方面。第一，飯店的總量還在上升，然而上升的速度有所降低。之因此速

17、度有所降低，其中一個重要的緣故是從1998年開始，政府機構(gòu)改革，國務(wù)院的各個部門，包括中央的各個部門實行政企脫鉤，這就使專門多政府部門投資飯店的沖動性下降，甚至喪失了差不多條件。然而還在接著增長，還有專門多投資商仍然看好那個領(lǐng)域，因此還在接著投資。第二，飯店經(jīng)營的多元化態(tài)勢比較突出。這種多元化態(tài)勢的突出，使飯店超越了原來簡單的靠一個建筑單體本身經(jīng)營的這種態(tài)勢，有些飯店開始進行其他方面的投資。然而從這幾年的情況看，其他方面的投資差不多上都不成功，但在總體形成了一個多元化經(jīng)營的態(tài)勢。第三，聯(lián)動化的擴充態(tài)勢。飯店市場和房地產(chǎn)市場、商務(wù)市場的聯(lián)系更加緊密，形成了一個聯(lián)動化的態(tài)勢。在那個過程之中，飯店的

18、經(jīng)濟本質(zhì)越來越突出。80年代、90年代專門多的飯店投資商不關(guān)注飯店的經(jīng)營，不關(guān)注飯店的回報，這實際上是一種非經(jīng)濟因素主導(dǎo)的結(jié)果。然而進入新世紀(jì)以來，應(yīng)該講這些方面的因素越來越少了，現(xiàn)在的專門多政府部門，包括專門多事業(yè)單位開辦的飯店也不能不考慮經(jīng)濟問題，也確實是講，進入21世紀(jì)以來，飯店的市場形勢實際上更加復(fù)雜，這就要求整個飯店行業(yè)要向深度進軍，要研究飯店行業(yè)的深度進展問題。然而現(xiàn)在普遍來看，大伙兒還只是滿足眼前的經(jīng)營、日常的經(jīng)營或者直接的經(jīng)營，如此就專門可能產(chǎn)生進展的第三個誤區(qū)，確實是錯失深度進展的機遇。4.三個獨特現(xiàn)象從上述三個時期來看，應(yīng)該講我們?nèi)〉昧藢ｉT大的成績，然而每一個時期我們都有特

19、不集中的誤區(qū)，緣故有專門多，總體來講有三個專門獨特的現(xiàn)象：第一，在飯店行業(yè)的進展過程之中，非旅游因素是主導(dǎo)性的，非經(jīng)濟因素是主流性的，這是中國飯店的進展和世界上其他各個國家進展的一個最大的不同之處。我們的多數(shù)飯店在進展過程中實際上沒有考慮旅游的因素，除了原來旅游局系統(tǒng)投資的一批飯店，這一批飯店因為主管部門是旅游局，因此考慮旅游進展的因素是最強的，其他差不多上沒有考慮旅游因素的，只只是確實是看著有需求而已。非經(jīng)濟因素也是如此，多數(shù)飯店的投資者，一開始并沒有把飯店作為一個企業(yè)來看待，投資的時候也沒有嚴(yán)格追求投資回報，在專門大程度上是把它當(dāng)作自己的一個接待基地，當(dāng)作自己的一個培訓(xùn)基地，甚至當(dāng)作自己的

20、一個公關(guān)基地，如此就使專門大一批飯店投資的時候不合理，設(shè)計的時候也不合理，這都為長遠的經(jīng)營埋下了隱患。現(xiàn)在轉(zhuǎn)型差不多上差不多完成了，多數(shù)飯店的業(yè)主不能不考慮投資回報，不能不考慮經(jīng)濟因素。正是在這種情況之下，這幾年飯店行業(yè)在產(chǎn)權(quán)的變更，經(jīng)濟形態(tài)的變化方面發(fā)生了專門劇烈的變動，這是遠遠不同于80年代和90年代的一個進展過程，然而由于歷史上非旅游因素和非經(jīng)濟因素所占據(jù)的主導(dǎo)地位，客觀來看一直阻礙到現(xiàn)在。全世界不能講沒有一個國家，但多數(shù)國家都沒有如此的現(xiàn)象。之因此我們的飯店這么長的時刻經(jīng)營不景氣還有大量的投資進入，用經(jīng)濟因素來分析就解釋不清晰，正是因為專門多投資者不需要考慮回報，因此就會產(chǎn)生盲目投資。

21、比如中央的一個部門在全國有80幾個培訓(xùn)中心，全然不需要考慮回報。專門多這種培訓(xùn)中心在立項的時候按教育項目立項，能夠享受專門多優(yōu)惠政策，經(jīng)營的時候仍然用教育項目來經(jīng)營，照樣享受專門多政策，如此就直接阻礙到整個市場的秩序。再比如，各個省市在北京都有辦事處，一開始還都叫大廈，現(xiàn)在有一批大廈直接更名叫飯店了，比如河南大廈差不多是四星級飯店。同時，現(xiàn)在幾乎每家大型企業(yè)，甚至每一個縣在北京都有辦事處，這種辦事處現(xiàn)象，專門難把它歸到飯店類型里，然而客觀來講是飯店市場的一個重要組成部分，因為它的功能和飯店的功能差不多是相同的。這種投資差不多上政府拿鈔票，政府的要求專門簡單，最好不虧本，假如虧本也沒方法。政府確

22、實是這種要求，談何投資回報？客觀上來講就加劇了北京市場的競爭，造成了北京飯店市場的混亂，因為誰也講不清北京到底有多少飯店，因此，這就使市場的狀況越來越復(fù)雜，盡管非經(jīng)濟因素的作用比往常差不多大大減少了，但到現(xiàn)在為止還在持續(xù)。第二是飯店倒閉不轉(zhuǎn)向。隨著市場競爭的加劇，有相當(dāng)一批飯店差不多維持不下去了，也有相當(dāng)一批飯店差不多倒閉了，然而產(chǎn)生了一個獨特現(xiàn)象是倒閉不轉(zhuǎn)向。1998年就有一批飯店老總講真應(yīng)該倒閉一批飯店，如此我們的生活就好過多了。然而做一下分析，實際上有相當(dāng)有一批飯店倒閉之后，只是轉(zhuǎn)了一下手，變更了一下業(yè)主，變更了一下投資商，然而飯店的功能沒有轉(zhuǎn)變，也不可能轉(zhuǎn)變，這是內(nèi)地飯店市場特不獨特的

23、現(xiàn)象。香港的專門多飯店一看市場形勢不大好，就把飯店改造成寫字樓，在市場上爭取查找出一條新路來。然而我們國內(nèi)恰恰相反，工業(yè)企業(yè)搞不行了能夠轉(zhuǎn)產(chǎn)，轉(zhuǎn)不成能夠搞“三產(chǎn)”，“三產(chǎn)”再搞不成就搞房地產(chǎn)，房地產(chǎn)再搞不成，就搞飯店，最后搞倒飯店，差不多上確實是產(chǎn)業(yè)鏈的末端，沒有回旋的余地?，F(xiàn)在市場上有一大批房地產(chǎn)項目虎視眈眈盯住飯店市場，只要有一點空立即就進來，因此就使飯店市場沒有方法往回走，這就造成了倒閉不轉(zhuǎn)向的獨特現(xiàn)象。盡管現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓在逐步發(fā)生，數(shù)量也在逐步增加，然而關(guān)于飯店的總量來講，不但沒有減少，還在持續(xù)增長，也就意味著總體的經(jīng)營環(huán)境并不樂觀。第三是“宏觀調(diào)而不控”，這也是我們的一個獨特

24、現(xiàn)象。從1984年開始，高檔飯店建設(shè)過多的呼聲就開始了，到現(xiàn)在將近20年的時刻，高檔飯店建設(shè)過多的呼聲持續(xù)了20年，始終在呼吁，然而始終在進展，形成了這么一個獨特的現(xiàn)象。“調(diào)而不控”也是如此，1988年中央進行經(jīng)濟治理整頓，當(dāng)時下發(fā)了一個“101號文件”，應(yīng)該講力度專門大，把旅游飯店列入高檔房地產(chǎn)類型進行嚴(yán)格操縱，然而實際上差不多沒起到作用。一方面是大伙兒呼吁飯店建的過多，包括高檔飯店建的過多；另外一方面大批的飯店投資還在接著進行，高檔飯店的投資也在接著進行，就形成了如此一個獨特的現(xiàn)象，叫做“宏觀調(diào)而不控”。調(diào)的意思有了，控的力度沒有，這也恰恰是地點割據(jù)和部門割據(jù)這種諸侯經(jīng)濟的一種典型體現(xiàn)。在

25、那個過程之中，高星級飯店一直到現(xiàn)在的經(jīng)營情況總體來講依舊比較好的，而要緊的決策者和要緊投資者的要緊活動場所都在高星級飯店，因此就給要緊的決策者和要緊投資者造成一個誤區(qū)，走到哪個飯店情況都不錯，因此堅決了領(lǐng)導(dǎo)者的信心，位置越高耳朵越聾，把握不到真正的情況。同時，專門多地點把高星級飯店看作一個地點投資環(huán)境的重要組成部分，也確實起到了那個作用，因此就必須進展。我們當(dāng)時就有一個目標(biāo)，國內(nèi)的要緊都市，尤其是省會都市必須有五星飯店，在沿海發(fā)達地區(qū)的地級市必須要有四星飯店，一般的都市必須要有三星飯店，這不是為旅游進展，這是對地點改革開放的一種總體促進。當(dāng)時安徽飯店上四星，他們就講了一句話，我們6300萬人口

26、的一個省份，連個四星飯店都沒有如何能行？是那個道理，因此一邊整改一邊審批，這不僅是支持飯店本身，要緊是支持安徽的改革開放，要為安徽的投資環(huán)境樹立一個好的形象。然而作為一個老的國有飯店，四星牌子拿到手了，經(jīng)營情況并沒有恢復(fù)。正是因為多方面的復(fù)雜狀況，因此才構(gòu)成了三個獨特的現(xiàn)象。這三個獨特的現(xiàn)象到現(xiàn)在為止，對飯店的總體進展和總體經(jīng)營環(huán)境應(yīng)該講還在起著重大的作用，決定性的作用依舊市場的作用，尤其是“入世”后，市場化的力量越來越突出，同時其他的因素也仍然在發(fā)揮作用，這就使中國飯店市場有不于世界各國的市場，用一般的常規(guī)性分析推導(dǎo)不出來。假如我們只滿足于常規(guī)性的分析，也就意味著對市場的推斷容易失誤。二、現(xiàn)

27、狀分析（一）總量與結(jié)構(gòu)1.總量分析目前中國星級飯店的總量是8880家，客房總數(shù)89.72萬間，固定資產(chǎn)原值2672億元，2002年的營業(yè)總收入914億元，平均客房出租率60.15%，比2001年上升了1.7個百分點。以上數(shù)字反映的行業(yè)總體情況中有不合理的因素，因為原來的統(tǒng)計口徑是旅游涉外飯店，后來統(tǒng)計口徑調(diào)整為旅游飯店，到2000年之后，統(tǒng)計口徑再次調(diào)整為星級飯店。假如從旅游飯店那個統(tǒng)計口徑來講，現(xiàn)在的總量應(yīng)該是12000家，但是2000年之后按照星級飯店口徑來統(tǒng)計，就專門難分析哪些是新增飯店，哪些是統(tǒng)計的工作性結(jié)果。因此從縱向進行歷史性的比較就專門難，只能進行橫向比較，從比較當(dāng)中至少能夠反映

28、出以下幾個問題。第一是現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)規(guī)模差不多專門大，即使在世界上也是飯店大國。第二是從資產(chǎn)的角度來講，行業(yè)的固定資產(chǎn)原值是2672億元，實際上那個數(shù)不能完全講明問題。現(xiàn)在反映出來的客觀狀況有兩個，一是資產(chǎn)殘值小，因為原值每天都在折舊，實際上反映出來的是殘值在逐年縮?。欢鞘兄荡?，假如按照市值，確實是按照重置價來評估，現(xiàn)在的2672億元固定資產(chǎn)原值，至少能夠達到5000億元人民幣。但是要按殘值來講，可能也確實是幾百億到一千億，因此我們不能簡單地看那個原值。第三是從飯店的客房出租率來看。出租率怎么講是在年年上升，講明了這幾年飯店經(jīng)營的總體狀況是在逐步恢復(fù)。2.結(jié)構(gòu)分析第一個結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟類型。目前我國的

29、國有飯店占飯店總數(shù)的二分之一，在客房的總數(shù)上大體也是占二分之一。中外合資企業(yè)，包括港澳投資企業(yè)和外商投資企業(yè)，占飯店總數(shù)的7.7%，占客房總數(shù)的15.1%。第二個結(jié)構(gòu)是單體規(guī)模及結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在客房數(shù)在500間以上的盡管專門少，然而在行業(yè)里起到專門大的作用。中小飯店在數(shù)量上占優(yōu)勢，比如講客房在99間以下的飯店，在8880家飯店里占了5633家，那個數(shù)字專門大，客房在200間以下的是2225家，二者相加占星級飯店總數(shù)的88%，但這只是一個客房數(shù)量比重，在市場上的阻礙力沒有達到應(yīng)有的程度。第三個結(jié)構(gòu)是經(jīng)營檔次。同樣如此，中低檔飯店所占的飯店總量專門大，然而在市場上的阻礙并不大，實際上在市場上占主導(dǎo)性阻礙

30、的依舊四五星級飯店。第四個結(jié)構(gòu)是飯店的類型。這些年來產(chǎn)生了一個新的變化，由于市場競爭逐步加劇，因此飯店在市場分工上，在飯店自身定位上都產(chǎn)生了層次區(qū)分?，F(xiàn)在高檔商務(wù)酒店占據(jù)了市場的高端市場，有少量的度假飯店正在悄然產(chǎn)生。現(xiàn)在經(jīng)營的類型也在逐步分工，只只是還不是特不突出。最尷尬的是那些不倫不類的賓館。所謂不倫不類確實是規(guī)模不大不小，二三百間客房；檔次不高不低，三星級左右。經(jīng)營類型確實是原來的旅游賓館，即房型以標(biāo)準(zhǔn)間為主，客源以旅游團隊為主，如此的飯店是現(xiàn)在經(jīng)營困難的飯店。因為這類飯店在市場上專門難有鮮亮的產(chǎn)品形象，專門難有明確的產(chǎn)品定位，也專門難有合理的產(chǎn)品分工，這批飯店現(xiàn)在依舊占了一定數(shù)量。3.

31、三高三低在競爭的過程中，從檔次結(jié)構(gòu)的角度來講，現(xiàn)在形成了兩個方面的熱點，這兩個方面的熱點差不多上經(jīng)營得比較好的，大體上歸納下來叫做“三高三低”。從“三高”來講，第一是中外合資企業(yè)。目前中外合資飯店總數(shù)686座，占總量的7.7%；客房總數(shù)13.55萬間，占總數(shù)的15.1%；營業(yè)總收入269億，占總量的29.5%。這些數(shù)據(jù)是值得回味的，確實是講7%的飯店總量和15%的客房總量，占據(jù)了全行業(yè)30%的營業(yè)收入總量，差不多上把高端市場都落入囊中。第二是規(guī)模比較大的飯店。包括客房在300間至499間的飯店和500間以上的飯店。這兩類飯店一共是400家，只占飯店總量的4.5%；客房總數(shù)16.9萬間，占總量的

32、18.1%；總收入是305億，占總量的33%。同樣是那個概念，4.5%的飯店量和18%的客房量，收入量占全行業(yè)的33%。第三是檔次高的飯店?，F(xiàn)在五星飯店175家，四星飯店635家，加在一起是810家，占飯店總量的9.1%；客房20.8萬間，占總量的24%；收入是420.7億，占總量的46%。也確實是講，9%的四五星飯店和24%的客房總量，然而接近50%的收入總量。因此，“三高”里有專門多是交叉的，也有專門多重復(fù)，總體來講是市場的半壁江山。從出租率來講也是如此，合資飯店的出租率是66%，500間以上客房的飯店出租率是68%，五星級飯店的出租率是66%，因此，在行業(yè)里形成一個專門突出的“三高”的現(xiàn)

33、象，也形成了現(xiàn)在的一個熱點。同時，那個熱點自然引導(dǎo)大伙兒去投資高星級飯店和規(guī)模大的飯店，因為市場上如此的飯店效益好。因此關(guān)于高星級飯店的投資市場來講，“調(diào)而不控”也好，其它因素也好，更要緊的是市場性因素在起作用。從“三低”來講，不是大飯店，也不是高星級飯店，有些甚至不在統(tǒng)計范圍之內(nèi)，但是在市場上同樣形成了熱點。第一是連鎖化經(jīng)營的經(jīng)濟型旅館。比較突出的是上海錦江集團的錦江之星，提出來“三個一”，一百塊鈔票房價，一個家庭，一個晚上?，F(xiàn)在錦江之星在全國差不多開到一百多家了，主體模式是既投資又治理，也有一部分是輸出治理，總體來講效益差不多上不錯的，超出了當(dāng)初投資的預(yù)想，這也是適應(yīng)市場深層次進展的一種需

34、求，這種符合市場需求的東西就應(yīng)該有生命力，在市場上顯現(xiàn)了專門好的效果。第二是功能單一，檔次并不高的飯店。比如首旅集團的如家客棧確實是比較典型的，既有連鎖性的經(jīng)營，同時又是比較單一的功能。如家客棧叫做一星的墻，二星的堂，三星的房，四星的床，你講它算幾星？假如按照星級標(biāo)準(zhǔn)來講，什么星都無法算。從外立面來講，是一星的感受，進了大堂是二星的感受，進了房間是三星的感受，上了床是四星的感受。經(jīng)營者的道理專門簡單，他們要緊對應(yīng)的是一般商務(wù)旅行者，確實是這些出公差的，包括外國人到中國出公差的，這些客人沒有其它要求，要緊確實是這張床，能睡個好覺，在當(dāng)?shù)剞k事效率就高。如此功能單一的酒店和原來的綜合性酒店的思路完全

35、不同，因為沒有餐廳和其它各個方面的設(shè)施，留下咖啡廳讓大伙兒能夠吃早餐，也能夠在那個地點會會客，因此投資量能夠壓縮到最小，用工量也能夠急劇縮小，正因為功能單一，因此才形成了經(jīng)營比較好的狀況。然而保留了一張四星的床，實際上對市場的適應(yīng)性也是專門強的，只只是這類單一功能的賓館現(xiàn)在碰到的一個困惑確實是無法評星。評一星，他們無法同意，評四星，治理部門無法同意，現(xiàn)在就處在那個局面。星級標(biāo)準(zhǔn)也要適應(yīng)這種新概念酒店的進展，也要促進它的進展。第三是品牌化進展的飯店，不在于飯店檔次的高低，而在于品牌在市場上的阻礙力是否能夠形成核心競爭力。因此，品牌化進展的飯店，在一定意義上也構(gòu)成了一個進展的熱點。（二）區(qū)域與分工

36、1.飯店的區(qū)域比較關(guān)于區(qū)域比較，要緊用資產(chǎn)和收入的比率數(shù)字來講明。2002年全國平均資產(chǎn)收入比率是34%。假如用同年星級飯店營業(yè)收入位居全國前十名的地區(qū)來比較，能夠看出有專門大的差異。廣東省資產(chǎn)量324億，收入總額142億，比率是44%，高于全國平均水平10個百分點。北京總資產(chǎn)388億，收入131億，比率是34%，正好是全國的平均水平。浙江196億資產(chǎn)，101億收入，比率是52%，在全國是最高的。上海229億資產(chǎn)，100億收入，比率是44%，和廣東一樣，也高于全國平均水平10個百分點。江蘇189億資產(chǎn)，71億收入，比率是37%。山東138億資產(chǎn)，39億的收入，比率是28%。遼寧142億資產(chǎn)，3

37、1億收入，比率是22%，這就特不低了。湖北77億資產(chǎn)，23億收入，比率是29%。河北68億資產(chǎn)，21億收入，比率是31%。四川83億資產(chǎn)，20億收入，比率是25%。這是星級飯店營業(yè)收入位居全國前十名的地區(qū)，前十名的地區(qū)里，比率最高和最低的相差了30個百分點。同樣是投資飯店，在不同的地區(qū)會有這么大的差異。同等道理，同樣是經(jīng)營飯店，在不同的地區(qū)也有這么大的差異，這就不能只在經(jīng)營治理方面找緣故。其緣故一是事實上專門多地點的飯店經(jīng)營實在是困難，然而投資差不多下去了，因此再困難也得咬著牙堅持，現(xiàn)在有些地點就形成了那個狀態(tài)。有些地點飯店的投資項目甚至變成了雞肋，食之無味棄之惋惜，而且想放棄實際上也放棄不動

38、，被套牢了。二是一個重要的技術(shù)緣故，確實是對飯店經(jīng)濟數(shù)字披露不夠，甚至是報喜不報憂。專門多飯店投資者確實是拍著腦袋投資，一看人家都挺好，覺得我也會好，但實際上未必好，是只看到人氣沒看到財氣。第三是缺乏深層次的分析，分析下來自然就感受到了。一些地點確實不能再投資飯店。這十個地區(qū)依舊營業(yè)收入最高的十個地區(qū)，剩下的21個省區(qū)市還沒有算在內(nèi)，但由此也能夠推斷出來。2.三大三小從區(qū)域情況來看，差不多情況是總體景氣上升，局部地區(qū)旺盛?，F(xiàn)在全國熱的地點是“三大三小”?！叭蟆笔潜本?、上海和浙江。這三個地點能夠講是現(xiàn)在飯店業(yè)最旺的地區(qū)。“三小”是溫州、泉州和東莞。“三大三小”的旺盛實際上反映的不完全是旅游需求

39、，從全然上來講是經(jīng)濟的進展需求。北京是政治中心，因此在飯店的需求上持續(xù)旺盛。這幾年北京有了進一步的變化，經(jīng)濟進展速度不斷加快，對外開放的步伐不斷加大，高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)等各種園區(qū)不斷進展，同時還構(gòu)建CBD等等，這些概念的提出，使北京都市轉(zhuǎn)型的力度專門大。尤其是奧運申辦成功，引發(fā)了新一輪的飯店建設(shè)熱潮?，F(xiàn)在，北京作為政治中心的地位始終存在，同時，一個金融中心，經(jīng)濟中心，科技中心的進展勢頭越來越猛，因此自然就吸引了大量的客商，這是北京市場旺盛的全然緣故。上?，F(xiàn)在作為亞洲金融中心的模式差不多初步成型，也就使上海酒店的建設(shè)和經(jīng)營治理處在全國的一個高端狀態(tài)?，F(xiàn)在有一句話，世界飯店看中東，中國飯店看浦東。浦東

40、能夠講集聚了世界上的各個知名品牌，因此，在浦東轉(zhuǎn)一圈就不用出國了，好的酒店就都看到了。同時，這幾年上海的會展旅游進展勢頭特不猛，現(xiàn)在上海差不多上差不多變成了一個國際性的會展都市，每年的國際會議有300多個，在一定意義上能夠和巴黎媲美了，因此上海的酒店價格現(xiàn)在也是全國最高的。那個地點邊的一個重要的客觀因素是這么多年來，上海市政府在飯店建設(shè)上始終是比較穩(wěn)妥的，應(yīng)該講一直是比較嚴(yán)格地操縱飯店的建設(shè)，而且操縱得比較有效。除了個不例外，上海的飯店始終維持在一個比較好的狀態(tài)?，F(xiàn)在市場需求大幅度的增長，就使上海飯店的經(jīng)營處在特不良好的狀態(tài)。北京的飯店房價總體來講有所失控，這造成了北京盡管市場需求專門旺盛，然

41、而飯店的經(jīng)營狀況總體來講要比上海低一個檔次的局面。比如講上海的五星級房價現(xiàn)在能夠賣到120美元，北京能賣到90美元也就不錯了。浙江的飯店熱要緊是因為民營經(jīng)濟的進展。關(guān)于浙江的飯店行業(yè)來講，內(nèi)需變成了一個主導(dǎo)性的力量，這也是特不有特點的，民營企業(yè)投資飯店，民營企業(yè)消費飯店，包括浙江的市民本身在消費飯店，形成了這么一個狀況。廣東本來也是一個熱點地區(qū)，然而這些年以來，廣東的熱度比不上“三大”?！叭　睆娜簧蟻碇v差不多上和民營經(jīng)濟緊密聯(lián)系在一起的。溫州、泉州也是如此，差不多上民營企業(yè)投資飯店，也是民營企業(yè)消費飯店，因此這兩個地點飯店的經(jīng)營特點是全年起伏小，一周有高低。從飯店行業(yè)來講，一般都存在淡季、

42、平季、旺季，但是在溫州、泉州就沒有那個現(xiàn)象，只是一周之內(nèi)周五、周六、周日這三天是高峰，周一跌下去，周二、周三勉牽強強，到周四開始恢復(fù)，每周之內(nèi)都有小起伏，形成了如此一個特點。東莞是另外一個情況，它實際上要緊是靠制造業(yè)來支撐飯店。東莞那個地級市，現(xiàn)在掛牌的五星飯店有7家，預(yù)備掛牌的3家，加起來是10家，四星飯店有39家。一個地級市聚攏了這么多高檔飯店，在全世界差不多上特很多見的，形成的背景是什么？是14000家制造業(yè)企業(yè)，平均下來1400個工廠托著一個五星飯店，自然就托起來了。東莞也有全年無起伏，一周有高低的特點。上述“三大三小”，形成了局部地區(qū)的旺盛，本質(zhì)上差不多上和經(jīng)濟進展及對外開放緊密聯(lián)系

43、在一起的。這也就促使我們進一步考慮飯店行業(yè)進展和改革開放的形勢以及地點經(jīng)濟進展形勢兩者之間的關(guān)系問題，這方面我們應(yīng)該研究得更深入一些。3.飯店的區(qū)域性分工現(xiàn)在東部沿海地區(qū)和中部、西部地區(qū)，在飯店領(lǐng)域大體上差不多形成了分工。沿海地區(qū)實行的是一種復(fù)合型的飯店進展模式，也確實是講沿海地區(qū)的商務(wù)飯店占據(jù)高端市場，一般都市的中檔賓館占據(jù)了中端市場，一些大眾性的飯店占據(jù)了大眾性的市場，那個復(fù)合型的進展模式是比較清晰的。中西部地區(qū)專門多地點實際上依舊單一的經(jīng)營模式，確實是以旅游團隊為主，以標(biāo)準(zhǔn)間為主的旅游賓館，因此，沿海地區(qū)和中西部地區(qū)形成了一個垂直分工的局面，高端市場差不多上集中在沿海地區(qū)，中低端市場集中

44、在西部地區(qū)。同時沿海地區(qū)內(nèi)部又形成了一個水平分工，包括在一個都市內(nèi)，實際上也形成了水平分工。比如日本客人在北京要緊住長富宮、新世紀(jì)、京倫這幾個飯店，歐美客人要緊是中國大飯店、凱賓斯基、建國這幾個飯店?？陀^來講，一個都市內(nèi)部同檔次的飯店實際上差不多形成了水平分工的體系。那個水平分工和垂直分工相結(jié)合的模式，應(yīng)該講是飯店行業(yè)進步的表現(xiàn)，但在整個行業(yè)逐步成熟的同時，也就意味著中西部地區(qū)的飯店進展?fàn)顩r更加困難。因此也有一些特例，中西部地區(qū)的一些中心都市現(xiàn)在的進展勢頭不錯，比如成都、重慶這些地點總體來講在持續(xù)上升。然而像西安、昆明這些地點就不足。西安多年是單一的觀光模式，盡管經(jīng)濟進展速度不慢，然而總體來講

45、依舊比不上東部，因此就使西安的高檔飯店數(shù)量許多，然而經(jīng)營狀況普遍不景氣。昆明進展勢頭專門猛，然而世博會產(chǎn)生了一個高潮，之后迅速下滑。那個高潮之后的低谷大伙兒不是沒想到，只只是在那個過程中也是多種因素在起作用，其中非旅游因素，非經(jīng)濟因素起了主導(dǎo)性的作用，才形成了現(xiàn)在如此一個局面。從全國來看，盡管現(xiàn)在叫做總體景氣上升，然而這種景氣的另一個表現(xiàn)確實是旺丁不旺財，這也是目前一個比較突出的特點?？闯鲎饴势毡樯仙?，然而平均房價并沒有上升，甚至還有所下降。因此看著專門喧鬧，人氣也專門旺，然而財氣不旺。從飯店投資回報的角度來講，實際上也是一個隱憂，這一點我們能夠看到，然而多數(shù)外行人看得出來嗎？一看飯店挺喧鬧，

46、覺得飯店一定專門好，光看這些表面東西行嗎？顯然不行，因此這種旺丁不旺財?shù)木置嬉残枰谏顚哟紊霞右耘まD(zhuǎn)。（三）投資與比較1.投資者結(jié)構(gòu)假如從總體上算個大帳，差不多上叫做“三三制”?，F(xiàn)在飯店2672億固定資產(chǎn)原值中，外資飯店大概占了1000億，其中既包括外商投資，也包括中方的相應(yīng)投資。國有的大體上也是1000億，其它類型的投資者大概占了700億。因此，總體上來講是“三三制”的結(jié)構(gòu)。從進展的角度來講，國有投資會逐步減少，一方面是新飯店的建設(shè)不同意國有獨資，這是公司法所規(guī)定的。另一方面，現(xiàn)在相當(dāng)一批國有飯店正在進行改制，因此有一部分國有資本也要退出飯店領(lǐng)域，然而絕對退出沒有必要，沒有意義，也不必要求絕

47、對退出?？傮w來講這是一個市場化進展的過程。從進展的過程來看，下一步國有資本會逐步減弱，其它類型的資本會逐步加強，外資大體上處在一個相對平衡的局面。進入新世紀(jì)以來，實際上外資投入飯店建設(shè)領(lǐng)域的量在縮小，進入飯店治理領(lǐng)域的量在增加，因此，給我們的感受是外資飯店在增加，實際上是外國治理公司的品牌在增加，不完全是外資在增加。2.行業(yè)投資比較行業(yè)的投資比較問題，換句話來講，確實是什么緣故要投資飯店。從歷史過程來看，飯店投資始終是一個熱點，這幾年尤其突出，這也會引發(fā)一些深層次的問題。投資飯店的目的專門多，其中非經(jīng)濟的因素是主導(dǎo)性的因素，目前情況不同了，經(jīng)濟性的因素逐步上升為主導(dǎo)性的因素。然而在飯店多年經(jīng)營

48、困難，現(xiàn)在只是總體景氣上升的情況之下，什么緣故還有這么多人來投資飯店？行業(yè)比較直接涉及到投資者的決策，需要做橫向的比較。首先從旅游行業(yè)內(nèi)部來比較，現(xiàn)在旅行社的投資和收入的比較大體上在0.2比1，假如投資旅行社，投兩毛鈔票就會有一元鈔票的收入。投資景區(qū)，投資量專門大，是一個長遠回報，然而投資景區(qū)有一個好處，景區(qū)有門票收入，門票收入總體來講是比較穩(wěn)定的，因此，投資量盡管比較大，然而有穩(wěn)定的收入，從長遠來講那個投資也是專門值的。再從跨行業(yè)比較來看，比如講投資工業(yè)情況如何，投資商業(yè)情況如何，投資科技、投資房地產(chǎn)情況如何。總體來看，工業(yè)差不多上叫做兩元鈔票的固定資產(chǎn)形成一元鈔票的銷售收入，是一個2比1的

49、關(guān)系；商業(yè)現(xiàn)在是0.3到0.5元的固定資產(chǎn)形成一塊鈔票的銷售收入，是0.3、0.5比1的關(guān)系；科技產(chǎn)業(yè)的投資不行比較，因為風(fēng)險太大；房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在差不多上的投資回報率在15%-20%，依舊一個高利行業(yè)。也確實是講投資者有專門多種選擇，這四類都能夠選擇，什么緣故還要投資飯店？從直接回報的角度來講，投資飯店是低的，效益也不突出，這是總體狀況。不管是跨行業(yè)比較，依舊行業(yè)內(nèi)的比較，從直接的表層的角度來看，差不多上不值的，什么緣故還要投，必有深層的道理。歷史上的因素要緊是非經(jīng)濟因素，這是連續(xù)下來形成的狀況，在新的形勢下，以經(jīng)濟性因素作為主導(dǎo)因素的時候什么緣故還要投資飯店，這就需要研究飯店進展的投資回報的特

50、色問題。3.投資飯店至少有幾個好處一是飯店投資的穩(wěn)定性比較強，相應(yīng)來講風(fēng)險也就不大。投資工業(yè)，項目成功了，回報特不迅速，然而投資不成功，可能確實是一錘子買賣。我曾經(jīng)看到國家計委的一個材料，分析了20個大型投資項目，最少的投資是20億，其中有的項目，建成之日確實是虧損之時。甚至有的項目到了這種程度，項目差不多建成了，假如不開工，每年要貼三個億，假如開工，每年賠一個億，如何辦？選擇來選擇去，最后只好開工，因為每年能夠少賠兩個億。因此，同工業(yè)比較，飯店的穩(wěn)定性專門強。二是成長性好。盡管飯店投資是資金密集型投資，然而總體來看成長性比較好，其中的基礎(chǔ)是級差地租效益。這也是專門多人投資飯店的一個重要緣故。

51、三是時期性效益顯著。假如飯店的投資地點比較好，時機比較好，會形成比較顯著的時期性效益。專門多飯店實際上差不多上起到那個示范作用。商界里有一個特點，好事傳千里，惡事不出門，因此，我們在商界里聽到專門多商業(yè)神話，實際上百分之一都到不了。有時候碰到一個老總，問他情況如何樣？他回答馬馬虎虎，就意味著他確信是虧損經(jīng)營。假如回答還好，就講明他可能是平手。假如他要能興高采烈的給你講兩個故事，就講明他盈利了。然而沒有一個人講我現(xiàn)在不行，正在虧本。因此這是商界里的一個規(guī)律性的現(xiàn)象，也造成了一種時期性的顯著效應(yīng)，在行業(yè)里立即傳成飯店投資回報經(jīng)營治理的一種神話，就會起到這種示范作用。四是品牌性效應(yīng)突出。專門多人投資

52、飯店看重的是品牌性的效應(yīng)，包括專門多私營企業(yè)。按道理來講，私營企業(yè)投資飯店產(chǎn)權(quán)最明晰，經(jīng)營情況應(yīng)該最好，然而從總體來看，私營飯店在飯店行業(yè)里的經(jīng)營狀況處于中下游，普遍虧損。因此緣故專門多，比如講規(guī)模過小，核心競爭力不夠，市場定位不準(zhǔn)確等等，這些緣故都有，然而在這種狀況之下，什么緣故大伙兒還要投呢？其中專門重要的一點確實是看到那個品牌效應(yīng)。五是現(xiàn)金流的作用。飯店的經(jīng)營會形成穩(wěn)定的、而且比較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營的角度來講，現(xiàn)金流比利潤還重要。正是那個現(xiàn)金流效應(yīng)，使專門多飯店的投資商即使虧損也要接著經(jīng)營。六是從長遠來看，和各個行業(yè)的總體回報大體平衡，或者叫總體均衡。這是經(jīng)濟進展的客觀規(guī)律，經(jīng)濟進

53、展到一定程度，要向平均利潤率那個角度轉(zhuǎn)化，只要那個市場是比較成熟的市場，相應(yīng)來講自由進入自由退出，最終會達到一個總體均衡的狀況。然而那個地點有專門多時期性的時機，因此需要通過行業(yè)比較來研究一下。（四）飯店市場與宏觀經(jīng)濟1.四個效應(yīng)這幾年飯店市場和宏觀經(jīng)濟的關(guān)系最突出地表現(xiàn)在“四個效應(yīng)”。這“四個效應(yīng)”都有積極拉動的一面，同時也有需要深層次進行分析的一面：一是假日效應(yīng)覆蓋了全國，假日效應(yīng)推動了全國旅游行業(yè)的總體上升，然而也產(chǎn)生了一個模糊的導(dǎo)向，產(chǎn)生了一個誤區(qū)，大伙兒認(rèn)為旅游市場現(xiàn)在好得專門，消費熱點、市場熱點自然就變成投資熱點。好的一方面確實是積極推動，誤區(qū)確實是使大伙兒籠統(tǒng)地形成一個市場感受，

54、然而這種感受未必準(zhǔn)確。二是入世效應(yīng)。加入世貿(mào)組織之后，大量的國際商務(wù)客人蜂擁而至，拉動了大量的國際旅游客人，同時帶動了國內(nèi)的商務(wù)客人和觀光客人，形成了兩個方面的拉動和兩個層次的帶動現(xiàn)象。在那個過程中，商務(wù)旅游的進展形成了龍頭，這種商務(wù)龍頭對飯店行業(yè)最大的一個導(dǎo)向確實是使專門多賓館迅速定位為商務(wù)賓館，然后迅速加以更新改造，按照商務(wù)的要求建設(shè)，現(xiàn)在差不多產(chǎn)生了一大批在國際上也屬于一流水平的商務(wù)賓館，要緊體現(xiàn)在一些中心都市。但也有一批飯店盲動，產(chǎn)生大而無當(dāng)，華而不實，費而不惠的情況，因而加大投資總量，提高經(jīng)營成本，形成長遠隱患。三是節(jié)事效應(yīng)。各地都紛紛在搞節(jié)搞會搞大活動，這種節(jié)事效應(yīng)形成了一個短期高

55、峰，然而在短期高峰形成的同時，也形成了隱憂，正是因為短期的高峰，因此造成了一種短期的繁榮，短期的需求膨脹，也刺激了專門多投資者，覺得那個領(lǐng)域依舊大有可為。然而這種短期的高峰不可能保持長久的進展。假如引發(fā)了大量投資，實際上關(guān)于整個行業(yè)的供求關(guān)系也會產(chǎn)生一個比較大的負(fù)面阻礙。四是西部效應(yīng)。通過中央西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，要緊體現(xiàn)出來的是投資拉動?，F(xiàn)在西部的幾個大項目，大投資引發(fā)了專門多其它的中小投資，也引發(fā)了旅游市場的熱點，然而如此的投資拉動所產(chǎn)生的西部效應(yīng)，造成的一個最大的問題確實是后勁不足。因此，這四個效應(yīng)的正面效應(yīng)專門突出，然而也都產(chǎn)生了一系列的問題或存在一系列的隱憂。2.飯店和房地產(chǎn)市場的關(guān)系飯店和房地產(chǎn)市場的關(guān)系是更重要的更具實質(zhì)性的關(guān)系。多年以來，飯店和房地產(chǎn)在某種意義上是一個市場，然而我們一開始對那個問題認(rèn)識得并不清晰。這也有個進展過程，一開始是飯店的進展，在80年代的時候，飯店的生意普遍都專門好，之后進入90年代，尤其是到90年代后半期，房地產(chǎn)市場迅速膨脹，因此對飯店的經(jīng)營產(chǎn)生了直接的阻礙。最重要的一個阻礙是公寓和