飯店投資經(jīng)營(yíng)管理

1、飯店投資回報(bào)與經(jīng)營(yíng)治理 魏小安 由于體制上的緣故， 國(guó)有飯店業(yè)在投資建設(shè)上存在許多先天不足，由此也帶來(lái)飯店行業(yè)治理和企業(yè)經(jīng)營(yíng)治理上的許多問(wèn)題。最近，在面臨又一個(gè)飯店建設(shè)（改造）高峰時(shí)，業(yè)內(nèi)許多有識(shí)之士都認(rèn)為應(yīng)該提倡飯店投資建設(shè)理性化思路。魏小安先生作為業(yè)內(nèi)資深人士，對(duì)此進(jìn)行了一番詳盡分析，以下是魏小安先生的一次演講。我所談的題目是兩個(gè)方面兼顧，一方面是飯店投資回報(bào)，一方面是經(jīng)營(yíng)治理，更重要的是兩者之間的關(guān)系。因?yàn)闃I(yè)主和治理者的關(guān)系處理好了，投資回報(bào)也有了，經(jīng)營(yíng)治理的水平也就上去了。假如兩者關(guān)系處理不行，就有可能造成兩敗俱傷的局面。因此，我更多的是用一些數(shù)字來(lái)講話，尤其是做投資分析必須要靠數(shù)字。

2、引言：飯店經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般看飯店，我首先需要問(wèn)五個(gè)數(shù)，從下了汽車進(jìn)飯店到進(jìn)電梯，這五個(gè)數(shù)差不多上差不多問(wèn)清晰了，之后，那個(gè)飯店的總體情況差不多也就把握住了。哪五個(gè)數(shù)？第一，建筑面積，第二，客房數(shù)，第三，總投資額，第四，平均出租率，第五，平均房?jī)r(jià)。多年以來(lái)，飯店業(yè)進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)規(guī)模差不多專門大，因此25年的過(guò)程走下來(lái)，積存了專門多經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，就形成了一些參照系，有了參照系，對(duì)飯店的差不多推斷就有了。比如講我們所在的亞洲國(guó)際大酒店，建設(shè)面積11萬(wàn)平方米，客房400多間，我昨天一聽(tīng)就講不對(duì)，那個(gè)建筑一定有寫(xiě)字樓?，F(xiàn)在的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)大體上確實(shí)是從五星飯店講起，總的建筑面積除了客房數(shù)，平均一間客房建筑面積100平方米

3、，四星飯店85-90平方米，三星飯店大體上在80平方米，依此類推，差不多上就形成了一套經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。投資額也是如此，一個(gè)建筑平米，五星級(jí)飯店平均10000塊鈔票，四星級(jí)飯店大體上在9000塊鈔票，三星級(jí)飯店在8000塊鈔票，也是依此類推。出租率，原來(lái)接觸飯店都明白， 65%的出租率是平均盈虧平衡點(diǎn)。后來(lái)因?yàn)轱埖甑慕?jīng)營(yíng)情況逐步不景氣，全行業(yè)的平均出租率逐步下降，因此國(guó)內(nèi)一些專家就把65%的盈虧平衡點(diǎn)，轉(zhuǎn)化成了58%-60%。這不是沒(méi)有道理，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)營(yíng)飯店現(xiàn)在總體來(lái)講費(fèi)用率還不算太高，因此，用國(guó)外65%那個(gè)盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)套就不準(zhǔn)確。一般來(lái)講，飯店最佳的出租率是75%-80%，極限出租率是85

4、%。全年的平均出租率達(dá)到85%，就意味著旺季一定會(huì)超過(guò)100%，在一定意義上，超過(guò)85%的出租率，飯店確實(shí)是在破壞性經(jīng)營(yíng)。不要認(rèn)為出租率越高越好，而且這是一個(gè)組合狀況，假如出租率過(guò)高，就反映了另一面，也可能是平均房?jī)r(jià)太低。因此，在出租率過(guò)高的情況之下，就要把房?jī)r(jià)提上去，盡可能保持在一個(gè)合理的出租率。我們現(xiàn)在的多數(shù)情況不是保持合理的出租率，而是爭(zhēng)取更高的出租率。平均房?jī)r(jià)也是如此。一般來(lái)講，最早都學(xué)到一個(gè)1定價(jià)法，確實(shí)是平均一間客房投資的1是飯店的合理房?jī)r(jià)。假如按那個(gè)數(shù)字來(lái)講，現(xiàn)在的平均房?jī)r(jià)普遍達(dá)不到那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。1定價(jià)法，實(shí)際上忽略了都市的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，忽略了地區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境，因此，從投資回報(bào)那個(gè)角度來(lái)講

5、，1的定價(jià)可能合適，然而從經(jīng)營(yíng)治理的角度來(lái)講，顯然是不合適的。我最近歸納了一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，一般來(lái)講，一個(gè)都市飯店的房?jī)r(jià)，相當(dāng)于本都市同等檔次房地產(chǎn)的平均價(jià)格的1/10。那個(gè)數(shù)據(jù)是我逐步感受到的。我有一次去長(zhǎng)沙，問(wèn)那個(gè)住宅賣多少鈔票？他們講是5000塊鈔票，我講長(zhǎng)沙的五星級(jí)飯店平均房?jī)r(jià)可不能超過(guò)500塊鈔票。他們講你如何明白的？我講確實(shí)是從這兒推斷出來(lái)的。后來(lái)走了若干都市我都問(wèn)那個(gè)數(shù)，差不多上是這么一個(gè)規(guī)律。比如講黃山，市區(qū)內(nèi)專門好的住宅賣2680元，我講黃山的五星飯店的房?jī)r(jià)超只是268元。后來(lái)查了一下數(shù)字，外國(guó)人在黃山平均住房的花費(fèi)是18美元，連168元都到不了。它實(shí)際上反映了一個(gè)深層的規(guī)律，確

6、實(shí)是飯店市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)合。那個(gè)房?jī)r(jià)合理不合理呢？不合理，然而也有合理的一面，這一面確實(shí)是在深層次上飯店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)受到方方面面的制約，不是講想定多高價(jià)就能定多高價(jià)，自然而然也形成這么一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。因此，到了一個(gè)飯店把這五個(gè)數(shù)問(wèn)下來(lái)，那個(gè)飯店的差不多情況都清晰了，從投資到檔次，一直到目前的經(jīng)營(yíng)情況，差不多上都清晰了，再看一眼那個(gè)飯店的實(shí)際狀況，大體上就有數(shù)了。這一系列經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的積存，能夠?qū)ｉT做一個(gè)課題來(lái)研究，把這些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)歸納總結(jié)出來(lái)，然后形成一個(gè)系統(tǒng)的參照系，每個(gè)飯店看了這些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，和自己飯店的情況比一比，就明白自己處在一個(gè)什么程度上。比如投資合理不合理，目前的經(jīng)營(yíng)情況是處在好的狀況

7、，依舊中等狀況，依舊差的狀況，差不多就有推斷了。我現(xiàn)在從投資回報(bào)和經(jīng)營(yíng)治理那個(gè)關(guān)系的角度切入，一共談四個(gè)方面的問(wèn)題。一、過(guò)程分析從中國(guó)飯店進(jìn)展的過(guò)程來(lái)講，我們能夠從各個(gè)角度進(jìn)行分類和劃分時(shí)期，從投資的角度來(lái)講，大體上是三個(gè)時(shí)期：1.積存時(shí)期那個(gè)時(shí)期要緊體現(xiàn)在20世紀(jì)80年代。那個(gè)時(shí)期實(shí)際上是兩步，第一步是早期示范。中國(guó)第一批為旅游服務(wù)的飯店是80年代初期建的。1979年中央在北戴河召開(kāi)會(huì)議，決定每個(gè)省建一家旅游賓館，這批旅游賓館在那個(gè)時(shí)候在全行業(yè)發(fā)揮了示范作用，也起到了骨干的作用。這批飯店的設(shè)計(jì)格局差不多都一樣，比如哈爾濱的“天鵝”，吉林的“長(zhǎng)白山”、沈陽(yáng)的“鳳凰”、北京的“燕京”，一直到南昌

8、的“青山湖”，廣州的白云賓館等差不多上那一批，差不多上方方正正的一個(gè)火柴盒，這是國(guó)內(nèi)自己設(shè)計(jì)、自己投資、自己建筑的第一批賓館，在歷史上起到了專門大的作用，然而目前這批賓館總體來(lái)講經(jīng)營(yíng)情況都不行，其中一個(gè)重要的緣故確實(shí)是當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)不合理。按講有早期的積存過(guò)程，這批賓館的生活應(yīng)該是好過(guò)的，然而實(shí)際上沒(méi)有達(dá)到。另外一個(gè)方面的示范確實(shí)是第一批中外合資飯店，最早的應(yīng)該講是珠海的石景山度假中心和中山的溫泉賓館。然而在國(guó)家立項(xiàng)的是北京建國(guó)飯店和長(zhǎng)城飯店，是通過(guò)外經(jīng)貿(mào)部批準(zhǔn)的最早的中外合資飯店，也是最早的一批中外合資企業(yè)。改革開(kāi)放以來(lái)，第一批中外合資企業(yè)有三個(gè)，其中第一個(gè)是航空食品公司，第二個(gè)是建國(guó)飯店，第三

9、個(gè)是長(zhǎng)城飯店。因此，當(dāng)時(shí)建國(guó)飯店的興建，是15個(gè)副總理、副委員長(zhǎng)畫(huà)圈，才把項(xiàng)目辦下來(lái)。總體來(lái)講，應(yīng)該是以建國(guó)飯店1982年開(kāi)業(yè)為標(biāo)志。中外合資酒店在早期起到了一個(gè)特不行的示范作用，不僅在于投資，而且在治理方面的示范作用特不之大。分析那個(gè)時(shí)期，總體是基礎(chǔ)差，進(jìn)展快，和國(guó)際上相比較，我們錯(cuò)失了一個(gè)良好的原始積存過(guò)程。一般來(lái)講，一個(gè)國(guó)家在旅游剛剛興起的時(shí)候，尤其是在具有奇妙感，資源吸引力特不強(qiáng)的情況之下，是一個(gè)典型的供不應(yīng)求的過(guò)程，在一定意義上確實(shí)是一個(gè)賣方市場(chǎng)的過(guò)程。專門多國(guó)家那個(gè)時(shí)候采納的方式專門簡(jiǎn)單，確實(shí)是客人來(lái)了賣高價(jià)。比如在1994年，越南河內(nèi)大飯店，相當(dāng)于中國(guó)的二星級(jí)賓館，經(jīng)營(yíng)治理者也是

10、北京去的一批人，飯店的客用品是杭州一家二星飯店的客用品，如此的一個(gè)飯店，標(biāo)準(zhǔn)間的房?jī)r(jià)是180美元，這在我們來(lái)講是不可思議的。他們專門簡(jiǎn)單，因?yàn)楝F(xiàn)在沒(méi)有飯店，人來(lái)得多了，就必須漲價(jià)。因此，客觀比較，他們是利用那個(gè)時(shí)期形成全行業(yè)的原始積存。然而我們?cè)?0年代的進(jìn)展過(guò)程之中，由于那時(shí)候依舊強(qiáng)調(diào)旅游是外事工作的組成部分，還只是“友誼為上，經(jīng)濟(jì)受益”的指導(dǎo)思想，使我們那時(shí)候能漲價(jià)但不敢漲價(jià)，價(jià)格治理也專門嚴(yán)，強(qiáng)調(diào)友誼，強(qiáng)調(diào)外事，造成的結(jié)果確實(shí)是其它國(guó)家能夠迅速形成原始積存，而我們卻錯(cuò)失了良機(jī)。因此，那個(gè)時(shí)期產(chǎn)生了兩個(gè)結(jié)果，第一個(gè)結(jié)果是得到社會(huì)上的普遍認(rèn)同，覺(jué)得旅游飯店是一個(gè)好行業(yè)，因此，那個(gè)時(shí)候飯店行業(yè)

11、集中了素養(yǎng)專門高的一批職員；第二個(gè)結(jié)果是引發(fā)了一次飯店投資高峰，但錯(cuò)失了一個(gè)原始積存的過(guò)程，假如講那個(gè)時(shí)候的第一批飯店在價(jià)格上能夠有比較大的自由裁量權(quán)，現(xiàn)在專門多飯店就不是如此的狀態(tài)。之因此現(xiàn)在國(guó)內(nèi)內(nèi)資的第一批飯店經(jīng)營(yíng)情況普遍不行，然而中外合資的這一批飯店經(jīng)營(yíng)情況普遍良好，最大的一個(gè)區(qū)不就在那個(gè)地點(diǎn)，確實(shí)是我們國(guó)內(nèi)的第一批飯店的價(jià)格給被壓的死死的，然而中外合資的飯店，相應(yīng)來(lái)講價(jià)格有一定的松動(dòng)余地。2.變化時(shí)期進(jìn)入90年代之后，最突出的一個(gè)特點(diǎn)確實(shí)是變化。因?yàn)?989年以后，飯店行業(yè)迅速跌入低谷，形成了一個(gè)起伏的過(guò)程，因此1990、1991這兩年是飯店行業(yè)生活專門不行過(guò)的兩年。盡管當(dāng)時(shí)在總體上依

12、舊供不應(yīng)求，然而在那個(gè)時(shí)期初期形成了一個(gè)急劇的供過(guò)于求的現(xiàn)象。最慘的時(shí)候，北京的中國(guó)大飯店677間客房只有7個(gè)客人，因此飯店行業(yè)一下子從高峰跌到了低谷。然而到了1992年開(kāi)始恢復(fù)，從1992年到1998年這6年，能夠講是飯店行業(yè)進(jìn)展的一個(gè)黃金時(shí)期，進(jìn)入了一個(gè)起飛時(shí)期，然而在起飛時(shí)期也產(chǎn)生了下一步進(jìn)展的隱憂。嚴(yán)格地講，從1996年開(kāi)始，飯店行業(yè)就在走下坡路，一直到1998年形成了全行業(yè)虧損，這是一個(gè)專門嚴(yán)峻的局面。在1996年下半年，1997年上半年我們做經(jīng)濟(jì)分析的時(shí)候，當(dāng)時(shí)就向全行業(yè)提出了警告，飯店行業(yè)必須要警惕了，實(shí)際上正在走下坡路。然而那個(gè)時(shí)候從實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)講，普遍的感受依舊特不行的。1

13、996年飯店行業(yè)的平均出租率是68%，大體上達(dá)到了90年代的高峰，飯店的收入利潤(rùn)率是12%。從1996年開(kāi)始，出租率是一年兩個(gè)百分點(diǎn)往下跌。在那個(gè)過(guò)程中，飯店形成了第二個(gè)進(jìn)展高峰，是1992年到1998年那個(gè)時(shí)期的投資高峰。假如講第一個(gè)高峰要緊是政府資金和中外合資企業(yè)的進(jìn)入，第二個(gè)高峰要緊是各類資金的大量進(jìn)入，其中最突出的是政府的各個(gè)部門，包括軍隊(duì)，差不多上一個(gè)單位就有一家賓館，包括以培訓(xùn)中心和大廈的名義全面進(jìn)入，嚴(yán)格講差不多上財(cái)政資金，在形成投資高峰的同時(shí)，形成了一個(gè)失控的局面，同時(shí)，為行業(yè)的進(jìn)展埋下了一系列的問(wèn)題。在90年代，一個(gè)最大的誤區(qū)是錯(cuò)失了市場(chǎng)的機(jī)遇。因?yàn)?0年代是中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展騰飛

14、的10年，從小平同志南巡之后騰飛的10年中，市場(chǎng)的機(jī)遇能夠講是方方面面的，然而由于飯店行業(yè)在短短的6年期間，迅速?gòu)墓┎粦?yīng)求轉(zhuǎn)化成一個(gè)供過(guò)于求的狀態(tài)，因此也使全行業(yè)在這短短的6年時(shí)刻從一個(gè)高峰跌入一個(gè)低谷。同時(shí)，市場(chǎng)在不斷培育、不斷進(jìn)展，然而專門多市場(chǎng)的機(jī)遇我們并沒(méi)有把握到，這是90年代的一個(gè)差不多情況。兩個(gè)投資高峰都使飯店產(chǎn)業(yè)的規(guī)模迅速擴(kuò)大，也產(chǎn)生了兩次比較大的失誤，這是從打算經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)轉(zhuǎn)軌變型的過(guò)程之中產(chǎn)生的必定現(xiàn)象，因此那個(gè)地點(diǎn)專門難講責(zé)任，然而需要分析緣故。1998年進(jìn)行全行業(yè)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)飯店行業(yè)虧損32億。后來(lái)我們專門做了一次分析，形成了一個(gè)兩萬(wàn)多字的分析報(bào)告。飯店行業(yè)為何全行業(yè)虧損？當(dāng)

15、時(shí)分析了15個(gè)緣故，其中經(jīng)濟(jì)性的因素不是要緊因素，要緊因素是行政性因素。當(dāng)時(shí)我們提了一些意見(jiàn)，從司里工作的角度，我們情愿把這些數(shù)字公開(kāi)披露出來(lái)，因?yàn)榧偃绮话堰@些信息披露出來(lái)，會(huì)使飯店投資的熱潮進(jìn)一步加劇，也就意味著現(xiàn)有飯店的經(jīng)營(yíng)會(huì)更加困難。飯店的這種狀況，不意味著旅游局的工作失誤，相反講明了旅游局的宏觀治理手段不足，我們正能夠借那個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)爭(zhēng)取一些治理手段。但當(dāng)時(shí)專門多同志不贊成，覺(jué)得大伙兒都講飯店專門好，現(xiàn)在突然一下全行業(yè)虧損了，對(duì)旅游進(jìn)展形象有點(diǎn)抹黑的意思。最后形成了這么一個(gè)意見(jiàn)，數(shù)字披露，然而不在報(bào)紙上大規(guī)模的披露，而是在統(tǒng)計(jì)年鑒里披露。也確實(shí)是講，有心人就能夠看到，社會(huì)上一般人看不到。到

16、了1999年，那個(gè)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目就取消了，實(shí)際上1999年全行業(yè)的虧損是54億，虧損進(jìn)一步在加劇。同年，在最低谷的時(shí)候我做了一個(gè)預(yù)測(cè)，可能從2000年下半年開(kāi)始，飯店形勢(shì)會(huì)有所恢復(fù)，事實(shí)也差不多是這么一個(gè)狀況。從1998年跌入低谷以來(lái)，平均每年的出租率按1.5個(gè)百分點(diǎn)在回升，到了2002年，飯店全行業(yè)的出租率達(dá)到了60.15%，那個(gè)過(guò)程實(shí)際上也給我們專門深的啟發(fā)，社會(huì)上有專門多盲動(dòng)性，對(duì)這種盲動(dòng)性假如不加以適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，確實(shí)是在破壞市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，也使我們錯(cuò)失了專門多市場(chǎng)機(jī)遇。3.擴(kuò)充時(shí)期進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，飯店行業(yè)開(kāi)始新的擴(kuò)充，要緊體現(xiàn)在幾個(gè)方面。第一，飯店的總量還在上升，然而上升的速度有所降低。之因此速

17、度有所降低，其中一個(gè)重要的緣故是從1998年開(kāi)始，政府機(jī)構(gòu)改革，國(guó)務(wù)院的各個(gè)部門，包括中央的各個(gè)部門實(shí)行政企脫鉤，這就使專門多政府部門投資飯店的沖動(dòng)性下降，甚至喪失了差不多條件。然而還在接著增長(zhǎng)，還有專門多投資商仍然看好那個(gè)領(lǐng)域，因此還在接著投資。第二，飯店經(jīng)營(yíng)的多元化態(tài)勢(shì)比較突出。這種多元化態(tài)勢(shì)的突出，使飯店超越了原來(lái)簡(jiǎn)單的靠一個(gè)建筑單體本身經(jīng)營(yíng)的這種態(tài)勢(shì)，有些飯店開(kāi)始進(jìn)行其他方面的投資。然而從這幾年的情況看，其他方面的投資差不多上都不成功，但在總體形成了一個(gè)多元化經(jīng)營(yíng)的態(tài)勢(shì)。第三，聯(lián)動(dòng)化的擴(kuò)充態(tài)勢(shì)。飯店市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)、商務(wù)市場(chǎng)的聯(lián)系更加緊密，形成了一個(gè)聯(lián)動(dòng)化的態(tài)勢(shì)。在那個(gè)過(guò)程之中，飯店的

18、經(jīng)濟(jì)本質(zhì)越來(lái)越突出。80年代、90年代專門多的飯店投資商不關(guān)注飯店的經(jīng)營(yíng)，不關(guān)注飯店的回報(bào)，這實(shí)際上是一種非經(jīng)濟(jì)因素主導(dǎo)的結(jié)果。然而進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，應(yīng)該講這些方面的因素越來(lái)越少了，現(xiàn)在的專門多政府部門，包括專門多事業(yè)單位開(kāi)辦的飯店也不能不考慮經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也確實(shí)是講，進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，飯店的市場(chǎng)形勢(shì)實(shí)際上更加復(fù)雜，這就要求整個(gè)飯店行業(yè)要向深度進(jìn)軍，要研究飯店行業(yè)的深度進(jìn)展問(wèn)題。然而現(xiàn)在普遍來(lái)看，大伙兒還只是滿足眼前的經(jīng)營(yíng)、日常的經(jīng)營(yíng)或者直接的經(jīng)營(yíng)，如此就專門可能產(chǎn)生進(jìn)展的第三個(gè)誤區(qū)，確實(shí)是錯(cuò)失深度進(jìn)展的機(jī)遇。4.三個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象從上述三個(gè)時(shí)期來(lái)看，應(yīng)該講我們?nèi)〉昧藢ｉT大的成績(jī)，然而每一個(gè)時(shí)期我們都有特

19、不集中的誤區(qū)，緣故有專門多，總體來(lái)講有三個(gè)專門獨(dú)特的現(xiàn)象：第一，在飯店行業(yè)的進(jìn)展過(guò)程之中，非旅游因素是主導(dǎo)性的，非經(jīng)濟(jì)因素是主流性的，這是中國(guó)飯店的進(jìn)展和世界上其他各個(gè)國(guó)家進(jìn)展的一個(gè)最大的不同之處。我們的多數(shù)飯店在進(jìn)展過(guò)程中實(shí)際上沒(méi)有考慮旅游的因素，除了原來(lái)旅游局系統(tǒng)投資的一批飯店，這一批飯店因?yàn)橹鞴懿块T是旅游局，因此考慮旅游進(jìn)展的因素是最強(qiáng)的，其他差不多上沒(méi)有考慮旅游因素的，只只是確實(shí)是看著有需求而已。非經(jīng)濟(jì)因素也是如此，多數(shù)飯店的投資者，一開(kāi)始并沒(méi)有把飯店作為一個(gè)企業(yè)來(lái)看待，投資的時(shí)候也沒(méi)有嚴(yán)格追求投資回報(bào)，在專門大程度上是把它當(dāng)作自己的一個(gè)接待基地，當(dāng)作自己的一個(gè)培訓(xùn)基地，甚至當(dāng)作自己的

20、一個(gè)公關(guān)基地，如此就使專門大一批飯店投資的時(shí)候不合理，設(shè)計(jì)的時(shí)候也不合理，這都為長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)埋下了隱患。現(xiàn)在轉(zhuǎn)型差不多上差不多完成了，多數(shù)飯店的業(yè)主不能不考慮投資回報(bào)，不能不考慮經(jīng)濟(jì)因素。正是在這種情況之下，這幾年飯店行業(yè)在產(chǎn)權(quán)的變更，經(jīng)濟(jì)形態(tài)的變化方面發(fā)生了專門劇烈的變動(dòng)，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同于80年代和90年代的一個(gè)進(jìn)展過(guò)程，然而由于歷史上非旅游因素和非經(jīng)濟(jì)因素所占據(jù)的主導(dǎo)地位，客觀來(lái)看一直阻礙到現(xiàn)在。全世界不能講沒(méi)有一個(gè)國(guó)家，但多數(shù)國(guó)家都沒(méi)有如此的現(xiàn)象。之因此我們的飯店這么長(zhǎng)的時(shí)刻經(jīng)營(yíng)不景氣還有大量的投資進(jìn)入，用經(jīng)濟(jì)因素來(lái)分析就解釋不清晰，正是因?yàn)閷ｉT多投資者不需要考慮回報(bào)，因此就會(huì)產(chǎn)生盲目投資。

21、比如中央的一個(gè)部門在全國(guó)有80幾個(gè)培訓(xùn)中心，全然不需要考慮回報(bào)。專門多這種培訓(xùn)中心在立項(xiàng)的時(shí)候按教育項(xiàng)目立項(xiàng)，能夠享受專門多優(yōu)惠政策，經(jīng)營(yíng)的時(shí)候仍然用教育項(xiàng)目來(lái)經(jīng)營(yíng)，照樣享受專門多政策，如此就直接阻礙到整個(gè)市場(chǎng)的秩序。再比如，各個(gè)省市在北京都有辦事處，一開(kāi)始還都叫大廈，現(xiàn)在有一批大廈直接更名叫飯店了，比如河南大廈差不多是四星級(jí)飯店。同時(shí)，現(xiàn)在幾乎每家大型企業(yè)，甚至每一個(gè)縣在北京都有辦事處，這種辦事處現(xiàn)象，專門難把它歸到飯店類型里，然而客觀來(lái)講是飯店市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，因?yàn)樗墓δ芎惋埖甑墓δ懿畈欢嗍窍嗤?。這種投資差不多上政府拿鈔票，政府的要求專門簡(jiǎn)單，最好不虧本，假如虧本也沒(méi)方法。政府確

22、實(shí)是這種要求，談何投資回報(bào)？客觀上來(lái)講就加劇了北京市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，造成了北京飯店市場(chǎng)的混亂，因?yàn)檎l(shuí)也講不清北京到底有多少飯店，因此，這就使市場(chǎng)的狀況越來(lái)越復(fù)雜，盡管非經(jīng)濟(jì)因素的作用比往常差不多大大減少了，但到現(xiàn)在為止還在持續(xù)。第二是飯店倒閉不轉(zhuǎn)向。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，有相當(dāng)一批飯店差不多維持不下去了，也有相當(dāng)一批飯店差不多倒閉了，然而產(chǎn)生了一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象是倒閉不轉(zhuǎn)向。1998年就有一批飯店老總講真應(yīng)該倒閉一批飯店，如此我們的生活就好過(guò)多了。然而做一下分析，實(shí)際上有相當(dāng)有一批飯店倒閉之后，只是轉(zhuǎn)了一下手，變更了一下業(yè)主，變更了一下投資商，然而飯店的功能沒(méi)有轉(zhuǎn)變，也不可能轉(zhuǎn)變，這是內(nèi)地飯店市場(chǎng)特不獨(dú)特的

23、現(xiàn)象。香港的專門多飯店一看市場(chǎng)形勢(shì)不大好，就把飯店改造成寫(xiě)字樓，在市場(chǎng)上爭(zhēng)取查找出一條新路來(lái)。然而我們國(guó)內(nèi)恰恰相反，工業(yè)企業(yè)搞不行了能夠轉(zhuǎn)產(chǎn)，轉(zhuǎn)不成能夠搞“三產(chǎn)”，“三產(chǎn)”再搞不成就搞房地產(chǎn)，房地產(chǎn)再搞不成，就搞飯店，最后搞倒飯店，差不多上確實(shí)是產(chǎn)業(yè)鏈的末端，沒(méi)有回旋的余地?，F(xiàn)在市場(chǎng)上有一大批房地產(chǎn)項(xiàng)目虎視眈眈盯住飯店市場(chǎng)，只要有一點(diǎn)空立即就進(jìn)來(lái)，因此就使飯店市場(chǎng)沒(méi)有方法往回走，這就造成了倒閉不轉(zhuǎn)向的獨(dú)特現(xiàn)象。盡管現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓在逐步發(fā)生，數(shù)量也在逐步增加，然而關(guān)于飯店的總量來(lái)講，不但沒(méi)有減少，還在持續(xù)增長(zhǎng)，也就意味著總體的經(jīng)營(yíng)環(huán)境并不樂(lè)觀。第三是“宏觀調(diào)而不控”，這也是我們的一個(gè)獨(dú)特

24、現(xiàn)象。從1984年開(kāi)始，高檔飯店建設(shè)過(guò)多的呼聲就開(kāi)始了，到現(xiàn)在將近20年的時(shí)刻，高檔飯店建設(shè)過(guò)多的呼聲持續(xù)了20年，始終在呼吁，然而始終在進(jìn)展，形成了這么一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象?！罢{(diào)而不控”也是如此，1988年中央進(jìn)行經(jīng)濟(jì)治理整頓，當(dāng)時(shí)下發(fā)了一個(gè)“101號(hào)文件”，應(yīng)該講力度專門大，把旅游飯店列入高檔房地產(chǎn)類型進(jìn)行嚴(yán)格操縱，然而實(shí)際上差不多沒(méi)起到作用。一方面是大伙兒呼吁飯店建的過(guò)多，包括高檔飯店建的過(guò)多；另外一方面大批的飯店投資還在接著進(jìn)行，高檔飯店的投資也在接著進(jìn)行，就形成了如此一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象，叫做“宏觀調(diào)而不控”。調(diào)的意思有了，控的力度沒(méi)有，這也恰恰是地點(diǎn)割據(jù)和部門割據(jù)這種諸侯經(jīng)濟(jì)的一種典型體現(xiàn)。在

25、那個(gè)過(guò)程之中，高星級(jí)飯店一直到現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)情況總體來(lái)講依舊比較好的，而要緊的決策者和要緊投資者的要緊活動(dòng)場(chǎng)所都在高星級(jí)飯店，因此就給要緊的決策者和要緊投資者造成一個(gè)誤區(qū)，走到哪個(gè)飯店情況都不錯(cuò)，因此堅(jiān)決了領(lǐng)導(dǎo)者的信心，位置越高耳朵越聾，把握不到真正的情況。同時(shí)，專門多地點(diǎn)把高星級(jí)飯店看作一個(gè)地點(diǎn)投資環(huán)境的重要組成部分，也確實(shí)起到了那個(gè)作用，因此就必須進(jìn)展。我們當(dāng)時(shí)就有一個(gè)目標(biāo)，國(guó)內(nèi)的要緊都市，尤其是省會(huì)都市必須有五星飯店，在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的地級(jí)市必須要有四星飯店，一般的都市必須要有三星飯店，這不是為旅游進(jìn)展，這是對(duì)地點(diǎn)改革開(kāi)放的一種總體促進(jìn)。當(dāng)時(shí)安徽飯店上四星，他們就講了一句話，我們6300萬(wàn)人口

26、的一個(gè)省份，連個(gè)四星飯店都沒(méi)有如何能行？是那個(gè)道理，因此一邊整改一邊審批，這不僅是支持飯店本身，要緊是支持安徽的改革開(kāi)放，要為安徽的投資環(huán)境樹(shù)立一個(gè)好的形象。然而作為一個(gè)老的國(guó)有飯店，四星牌子拿到手了，經(jīng)營(yíng)情況并沒(méi)有恢復(fù)。正是因?yàn)槎喾矫娴膹?fù)雜狀況，因此才構(gòu)成了三個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象。這三個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象到現(xiàn)在為止，對(duì)飯店的總體進(jìn)展和總體經(jīng)營(yíng)環(huán)境應(yīng)該講還在起著重大的作用，決定性的作用依舊市場(chǎng)的作用，尤其是“入世”后，市場(chǎng)化的力量越來(lái)越突出，同時(shí)其他的因素也仍然在發(fā)揮作用，這就使中國(guó)飯店市場(chǎng)有不于世界各國(guó)的市場(chǎng)，用一般的常規(guī)性分析推導(dǎo)不出來(lái)。假如我們只滿足于常規(guī)性的分析，也就意味著對(duì)市場(chǎng)的推斷容易失誤。二、現(xiàn)

27、狀分析（一）總量與結(jié)構(gòu)1.總量分析目前中國(guó)星級(jí)飯店的總量是8880家，客房總數(shù)89.72萬(wàn)間，固定資產(chǎn)原值2672億元，2002年的營(yíng)業(yè)總收入914億元，平均客房出租率60.15%，比2001年上升了1.7個(gè)百分點(diǎn)。以上數(shù)字反映的行業(yè)總體情況中有不合理的因素，因?yàn)樵瓉?lái)的統(tǒng)計(jì)口徑是旅游涉外飯店，后來(lái)統(tǒng)計(jì)口徑調(diào)整為旅游飯店，到2000年之后，統(tǒng)計(jì)口徑再次調(diào)整為星級(jí)飯店。假如從旅游飯店那個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)講，現(xiàn)在的總量應(yīng)該是12000家，但是2000年之后按照星級(jí)飯店口徑來(lái)統(tǒng)計(jì)，就專門難分析哪些是新增飯店，哪些是統(tǒng)計(jì)的工作性結(jié)果。因此從縱向進(jìn)行歷史性的比較就專門難，只能進(jìn)行橫向比較，從比較當(dāng)中至少能夠反映

28、出以下幾個(gè)問(wèn)題。第一是現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)規(guī)模差不多專門大，即使在世界上也是飯店大國(guó)。第二是從資產(chǎn)的角度來(lái)講，行業(yè)的固定資產(chǎn)原值是2672億元，實(shí)際上那個(gè)數(shù)不能完全講明問(wèn)題?，F(xiàn)在反映出來(lái)的客觀狀況有兩個(gè)，一是資產(chǎn)殘值小，因?yàn)樵得刻於荚谡叟f，實(shí)際上反映出來(lái)的是殘值在逐年縮??；二是市值大，假如按照市值，確實(shí)是按照重置價(jià)來(lái)評(píng)估，現(xiàn)在的2672億元固定資產(chǎn)原值，至少能夠達(dá)到5000億元人民幣。但是要按殘值來(lái)講，可能也確實(shí)是幾百億到一千億，因此我們不能簡(jiǎn)單地看那個(gè)原值。第三是從飯店的客房出租率來(lái)看。出租率怎么講是在年年上升，講明了這幾年飯店經(jīng)營(yíng)的總體狀況是在逐步恢復(fù)。2.結(jié)構(gòu)分析第一個(gè)結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟(jì)類型。目前我國(guó)的

29、國(guó)有飯店占飯店總數(shù)的二分之一，在客房的總數(shù)上大體也是占二分之一。中外合資企業(yè)，包括港澳投資企業(yè)和外商投資企業(yè)，占飯店總數(shù)的7.7%，占客房總數(shù)的15.1%。第二個(gè)結(jié)構(gòu)是單體規(guī)模及結(jié)構(gòu)。現(xiàn)在客房數(shù)在500間以上的盡管專門少，然而在行業(yè)里起到專門大的作用。中小飯店在數(shù)量上占優(yōu)勢(shì)，比如講客房在99間以下的飯店，在8880家飯店里占了5633家，那個(gè)數(shù)字專門大，客房在200間以下的是2225家，二者相加占星級(jí)飯店總數(shù)的88%，但這只是一個(gè)客房數(shù)量比重，在市場(chǎng)上的阻礙力沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有的程度。第三個(gè)結(jié)構(gòu)是經(jīng)營(yíng)檔次。同樣如此，中低檔飯店所占的飯店總量專門大，然而在市場(chǎng)上的阻礙并不大，實(shí)際上在市場(chǎng)上占主導(dǎo)性阻礙

30、的依舊四五星級(jí)飯店。第四個(gè)結(jié)構(gòu)是飯店的類型。這些年來(lái)產(chǎn)生了一個(gè)新的變化，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步加劇，因此飯店在市場(chǎng)分工上，在飯店自身定位上都產(chǎn)生了層次區(qū)分?，F(xiàn)在高檔商務(wù)酒店占據(jù)了市場(chǎng)的高端市場(chǎng)，有少量的度假飯店正在悄然產(chǎn)生?，F(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的類型也在逐步分工，只只是還不是特不突出。最尷尬的是那些不倫不類的賓館。所謂不倫不類確實(shí)是規(guī)模不大不小，二三百間客房；檔次不高不低，三星級(jí)左右。經(jīng)營(yíng)類型確實(shí)是原來(lái)的旅游賓館，即房型以標(biāo)準(zhǔn)間為主，客源以旅游團(tuán)隊(duì)為主，如此的飯店是現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)困難的飯店。因?yàn)檫@類飯店在市場(chǎng)上專門難有鮮亮的產(chǎn)品形象，專門難有明確的產(chǎn)品定位，也專門難有合理的產(chǎn)品分工，這批飯店現(xiàn)在依舊占了一定數(shù)量。3.

31、三高三低在競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中，從檔次結(jié)構(gòu)的角度來(lái)講，現(xiàn)在形成了兩個(gè)方面的熱點(diǎn)，這兩個(gè)方面的熱點(diǎn)差不多上經(jīng)營(yíng)得比較好的，大體上歸納下來(lái)叫做“三高三低”。從“三高”來(lái)講，第一是中外合資企業(yè)。目前中外合資飯店總數(shù)686座，占總量的7.7%；客房總數(shù)13.55萬(wàn)間，占總數(shù)的15.1%；營(yíng)業(yè)總收入269億，占總量的29.5%。這些數(shù)據(jù)是值得回味的，確實(shí)是講7%的飯店總量和15%的客房總量，占據(jù)了全行業(yè)30%的營(yíng)業(yè)收入總量，差不多上把高端市場(chǎng)都落入囊中。第二是規(guī)模比較大的飯店。包括客房在300間至499間的飯店和500間以上的飯店。這兩類飯店一共是400家，只占飯店總量的4.5%；客房總數(shù)16.9萬(wàn)間，占總量的

32、18.1%；總收入是305億，占總量的33%。同樣是那個(gè)概念，4.5%的飯店量和18%的客房量，收入量占全行業(yè)的33%。第三是檔次高的飯店?，F(xiàn)在五星飯店175家，四星飯店635家，加在一起是810家，占飯店總量的9.1%；客房20.8萬(wàn)間，占總量的24%；收入是420.7億，占總量的46%。也確實(shí)是講，9%的四五星飯店和24%的客房總量，然而接近50%的收入總量。因此，“三高”里有專門多是交叉的，也有專門多重復(fù)，總體來(lái)講是市場(chǎng)的半壁江山。從出租率來(lái)講也是如此，合資飯店的出租率是66%，500間以上客房的飯店出租率是68%，五星級(jí)飯店的出租率是66%，因此，在行業(yè)里形成一個(gè)專門突出的“三高”的現(xiàn)

33、象，也形成了現(xiàn)在的一個(gè)熱點(diǎn)。同時(shí)，那個(gè)熱點(diǎn)自然引導(dǎo)大伙兒去投資高星級(jí)飯店和規(guī)模大的飯店，因?yàn)槭袌?chǎng)上如此的飯店效益好。因此關(guān)于高星級(jí)飯店的投資市場(chǎng)來(lái)講，“調(diào)而不控”也好，其它因素也好，更要緊的是市場(chǎng)性因素在起作用。從“三低”來(lái)講，不是大飯店，也不是高星級(jí)飯店，有些甚至不在統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)，但是在市場(chǎng)上同樣形成了熱點(diǎn)。第一是連鎖化經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)型旅館。比較突出的是上海錦江集團(tuán)的錦江之星，提出來(lái)“三個(gè)一”，一百塊鈔票房?jī)r(jià)，一個(gè)家庭，一個(gè)晚上?，F(xiàn)在錦江之星在全國(guó)差不多開(kāi)到一百多家了，主體模式是既投資又治理，也有一部分是輸出治理，總體來(lái)講效益差不多上不錯(cuò)的，超出了當(dāng)初投資的預(yù)想，這也是適應(yīng)市場(chǎng)深層次進(jìn)展的一種需

34、求，這種符合市場(chǎng)需求的東西就應(yīng)該有生命力，在市場(chǎng)上顯現(xiàn)了專門好的效果。第二是功能單一，檔次并不高的飯店。比如首旅集團(tuán)的如家客棧確實(shí)是比較典型的，既有連鎖性的經(jīng)營(yíng)，同時(shí)又是比較單一的功能。如家客棧叫做一星的墻，二星的堂，三星的房，四星的床，你講它算幾星？假如按照星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)講，什么星都無(wú)法算。從外立面來(lái)講，是一星的感受，進(jìn)了大堂是二星的感受，進(jìn)了房間是三星的感受，上了床是四星的感受。經(jīng)營(yíng)者的道理專門簡(jiǎn)單，他們要緊對(duì)應(yīng)的是一般商務(wù)旅行者，確實(shí)是這些出公差的，包括外國(guó)人到中國(guó)出公差的，這些客人沒(méi)有其它要求，要緊確實(shí)是這張床，能睡個(gè)好覺(jué)，在當(dāng)?shù)剞k事效率就高。如此功能單一的酒店和原來(lái)的綜合性酒店的思路完全

35、不同，因?yàn)闆](méi)有餐廳和其它各個(gè)方面的設(shè)施，留下咖啡廳讓大伙兒能夠吃早餐，也能夠在那個(gè)地點(diǎn)會(huì)會(huì)客，因此投資量能夠壓縮到最小，用工量也能夠急劇縮小，正因?yàn)楣δ軉我唬虼瞬判纬闪私?jīng)營(yíng)比較好的狀況。然而保留了一張四星的床，實(shí)際上對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性也是專門強(qiáng)的，只只是這類單一功能的賓館現(xiàn)在碰到的一個(gè)困惑確實(shí)是無(wú)法評(píng)星。評(píng)一星，他們無(wú)法同意，評(píng)四星，治理部門無(wú)法同意，現(xiàn)在就處在那個(gè)局面。星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)也要適應(yīng)這種新概念酒店的進(jìn)展，也要促進(jìn)它的進(jìn)展。第三是品牌化進(jìn)展的飯店，不在于飯店檔次的高低，而在于品牌在市場(chǎng)上的阻礙力是否能夠形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，品牌化進(jìn)展的飯店，在一定意義上也構(gòu)成了一個(gè)進(jìn)展的熱點(diǎn)。（二）區(qū)域與分工

36、1.飯店的區(qū)域比較關(guān)于區(qū)域比較，要緊用資產(chǎn)和收入的比率數(shù)字來(lái)講明。2002年全國(guó)平均資產(chǎn)收入比率是34%。假如用同年星級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入位居全國(guó)前十名的地區(qū)來(lái)比較，能夠看出有專門大的差異。廣東省資產(chǎn)量324億，收入總額142億，比率是44%，高于全國(guó)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)。北京總資產(chǎn)388億，收入131億，比率是34%，正好是全國(guó)的平均水平。浙江196億資產(chǎn)，101億收入，比率是52%，在全國(guó)是最高的。上海229億資產(chǎn)，100億收入，比率是44%，和廣東一樣，也高于全國(guó)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)。江蘇189億資產(chǎn)，71億收入，比率是37%。山東138億資產(chǎn)，39億的收入，比率是28%。遼寧142億資產(chǎn)，3

37、1億收入，比率是22%，這就特不低了。湖北77億資產(chǎn)，23億收入，比率是29%。河北68億資產(chǎn)，21億收入，比率是31%。四川83億資產(chǎn)，20億收入，比率是25%。這是星級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入位居全國(guó)前十名的地區(qū)，前十名的地區(qū)里，比率最高和最低的相差了30個(gè)百分點(diǎn)。同樣是投資飯店，在不同的地區(qū)會(huì)有這么大的差異。同等道理，同樣是經(jīng)營(yíng)飯店，在不同的地區(qū)也有這么大的差異，這就不能只在經(jīng)營(yíng)治理方面找緣故。其緣故一是事實(shí)上專門多地點(diǎn)的飯店經(jīng)營(yíng)實(shí)在是困難，然而投資差不多下去了，因此再困難也得咬著牙堅(jiān)持，現(xiàn)在有些地點(diǎn)就形成了那個(gè)狀態(tài)。有些地點(diǎn)飯店的投資項(xiàng)目甚至變成了雞肋，食之無(wú)味棄之惋惜，而且想放棄實(shí)際上也放棄不動(dòng)

38、，被套牢了。二是一個(gè)重要的技術(shù)緣故，確實(shí)是對(duì)飯店經(jīng)濟(jì)數(shù)字披露不夠，甚至是報(bào)喜不報(bào)憂。專門多飯店投資者確實(shí)是拍著腦袋投資，一看人家都挺好，覺(jué)得我也會(huì)好，但實(shí)際上未必好，是只看到人氣沒(méi)看到財(cái)氣。第三是缺乏深層次的分析，分析下來(lái)自然就感受到了。一些地點(diǎn)確實(shí)不能再投資飯店。這十個(gè)地區(qū)依舊營(yíng)業(yè)收入最高的十個(gè)地區(qū)，剩下的21個(gè)省區(qū)市還沒(méi)有算在內(nèi)，但由此也能夠推斷出來(lái)。2.三大三小從區(qū)域情況來(lái)看，差不多情況是總體景氣上升，局部地區(qū)旺盛。現(xiàn)在全國(guó)熱的地點(diǎn)是“三大三小”?！叭蟆笔潜本?、上海和浙江。這三個(gè)地點(diǎn)能夠講是現(xiàn)在飯店業(yè)最旺的地區(qū)。“三小”是溫州、泉州和東莞?！叭笕　钡耐?shí)際上反映的不完全是旅游需求

39、，從全然上來(lái)講是經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展需求。北京是政治中心，因此在飯店的需求上持續(xù)旺盛。這幾年北京有了進(jìn)一步的變化，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度不斷加快，對(duì)外開(kāi)放的步伐不斷加大，高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)等各種園區(qū)不斷進(jìn)展，同時(shí)還構(gòu)建CBD等等，這些概念的提出，使北京都市轉(zhuǎn)型的力度專門大。尤其是奧運(yùn)申辦成功，引發(fā)了新一輪的飯店建設(shè)熱潮?，F(xiàn)在，北京作為政治中心的地位始終存在，同時(shí)，一個(gè)金融中心，經(jīng)濟(jì)中心，科技中心的進(jìn)展勢(shì)頭越來(lái)越猛，因此自然就吸引了大量的客商，這是北京市場(chǎng)旺盛的全然緣故。上?，F(xiàn)在作為亞洲金融中心的模式差不多初步成型，也就使上海酒店的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)治理處在全國(guó)的一個(gè)高端狀態(tài)。現(xiàn)在有一句話，世界飯店看中東，中國(guó)飯店看浦東。浦東

40、能夠講集聚了世界上的各個(gè)知名品牌，因此，在浦東轉(zhuǎn)一圈就不用出國(guó)了，好的酒店就都看到了。同時(shí)，這幾年上海的會(huì)展旅游進(jìn)展勢(shì)頭特不猛，現(xiàn)在上海差不多上差不多變成了一個(gè)國(guó)際性的會(huì)展都市，每年的國(guó)際會(huì)議有300多個(gè)，在一定意義上能夠和巴黎媲美了，因此上海的酒店價(jià)格現(xiàn)在也是全國(guó)最高的。那個(gè)地點(diǎn)邊的一個(gè)重要的客觀因素是這么多年來(lái)，上海市政府在飯店建設(shè)上始終是比較穩(wěn)妥的，應(yīng)該講一直是比較嚴(yán)格地操縱飯店的建設(shè)，而且操縱得比較有效。除了個(gè)不例外，上海的飯店始終維持在一個(gè)比較好的狀態(tài)。現(xiàn)在市場(chǎng)需求大幅度的增長(zhǎng)，就使上海飯店的經(jīng)營(yíng)處在特不良好的狀態(tài)。北京的飯店房?jī)r(jià)總體來(lái)講有所失控，這造成了北京盡管市場(chǎng)需求專門旺盛，然

41、而飯店的經(jīng)營(yíng)狀況總體來(lái)講要比上海低一個(gè)檔次的局面。比如講上海的五星級(jí)房?jī)r(jià)現(xiàn)在能夠賣到120美元，北京能賣到90美元也就不錯(cuò)了。浙江的飯店熱要緊是因?yàn)槊駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。關(guān)于浙江的飯店行業(yè)來(lái)講，內(nèi)需變成了一個(gè)主導(dǎo)性的力量，這也是特不有特點(diǎn)的，民營(yíng)企業(yè)投資飯店，民營(yíng)企業(yè)消費(fèi)飯店，包括浙江的市民本身在消費(fèi)飯店，形成了這么一個(gè)狀況。廣東本來(lái)也是一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)，然而這些年以來(lái)，廣東的熱度比不上“三大”?！叭　睆娜簧蟻?lái)講差不多上和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起的。溫州、泉州也是如此，差不多上民營(yíng)企業(yè)投資飯店，也是民營(yíng)企業(yè)消費(fèi)飯店，因此這兩個(gè)地點(diǎn)飯店的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)是全年起伏小，一周有高低。從飯店行業(yè)來(lái)講，一般都存在淡季、

42、平季、旺季，但是在溫州、泉州就沒(méi)有那個(gè)現(xiàn)象，只是一周之內(nèi)周五、周六、周日這三天是高峰，周一跌下去，周二、周三勉牽強(qiáng)強(qiáng)，到周四開(kāi)始恢復(fù)，每周之內(nèi)都有小起伏，形成了如此一個(gè)特點(diǎn)。東莞是另外一個(gè)情況，它實(shí)際上要緊是靠制造業(yè)來(lái)支撐飯店。東莞那個(gè)地級(jí)市，現(xiàn)在掛牌的五星飯店有7家，預(yù)備掛牌的3家，加起來(lái)是10家，四星飯店有39家。一個(gè)地級(jí)市聚攏了這么多高檔飯店，在全世界差不多上特很多見(jiàn)的，形成的背景是什么？是14000家制造業(yè)企業(yè)，平均下來(lái)1400個(gè)工廠托著一個(gè)五星飯店，自然就托起來(lái)了。東莞也有全年無(wú)起伏，一周有高低的特點(diǎn)。上述“三大三小”，形成了局部地區(qū)的旺盛，本質(zhì)上差不多上和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展及對(duì)外開(kāi)放緊密聯(lián)系

43、在一起的。這也就促使我們進(jìn)一步考慮飯店行業(yè)進(jìn)展和改革開(kāi)放的形勢(shì)以及地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展形勢(shì)兩者之間的關(guān)系問(wèn)題，這方面我們應(yīng)該研究得更深入一些。3.飯店的區(qū)域性分工現(xiàn)在東部沿海地區(qū)和中部、西部地區(qū)，在飯店領(lǐng)域大體上差不多形成了分工。沿海地區(qū)實(shí)行的是一種復(fù)合型的飯店進(jìn)展模式，也確實(shí)是講沿海地區(qū)的商務(wù)飯店占據(jù)高端市場(chǎng)，一般都市的中檔賓館占據(jù)了中端市場(chǎng)，一些大眾性的飯店占據(jù)了大眾性的市場(chǎng)，那個(gè)復(fù)合型的進(jìn)展模式是比較清晰的。中西部地區(qū)專門多地點(diǎn)實(shí)際上依舊單一的經(jīng)營(yíng)模式，確實(shí)是以旅游團(tuán)隊(duì)為主，以標(biāo)準(zhǔn)間為主的旅游賓館，因此，沿海地區(qū)和中西部地區(qū)形成了一個(gè)垂直分工的局面，高端市場(chǎng)差不多上集中在沿海地區(qū)，中低端市場(chǎng)集中

44、在西部地區(qū)。同時(shí)沿海地區(qū)內(nèi)部又形成了一個(gè)水平分工，包括在一個(gè)都市內(nèi)，實(shí)際上也形成了水平分工。比如日本客人在北京要緊住長(zhǎng)富宮、新世紀(jì)、京倫這幾個(gè)飯店，歐美客人要緊是中國(guó)大飯店、凱賓斯基、建國(guó)這幾個(gè)飯店。客觀來(lái)講，一個(gè)都市內(nèi)部同檔次的飯店實(shí)際上差不多形成了水平分工的體系。那個(gè)水平分工和垂直分工相結(jié)合的模式，應(yīng)該講是飯店行業(yè)進(jìn)步的表現(xiàn)，但在整個(gè)行業(yè)逐步成熟的同時(shí)，也就意味著中西部地區(qū)的飯店進(jìn)展?fàn)顩r更加困難。因此也有一些特例，中西部地區(qū)的一些中心都市現(xiàn)在的進(jìn)展勢(shì)頭不錯(cuò)，比如成都、重慶這些地點(diǎn)總體來(lái)講在持續(xù)上升。然而像西安、昆明這些地點(diǎn)就不足。西安多年是單一的觀光模式，盡管經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度不慢，然而總體來(lái)講

45、依舊比不上東部，因此就使西安的高檔飯店數(shù)量許多，然而經(jīng)營(yíng)狀況普遍不景氣。昆明進(jìn)展勢(shì)頭專門猛，然而世博會(huì)產(chǎn)生了一個(gè)高潮，之后迅速下滑。那個(gè)高潮之后的低谷大伙兒不是沒(méi)想到，只只是在那個(gè)過(guò)程中也是多種因素在起作用，其中非旅游因素，非經(jīng)濟(jì)因素起了主導(dǎo)性的作用，才形成了現(xiàn)在如此一個(gè)局面。從全國(guó)來(lái)看，盡管現(xiàn)在叫做總體景氣上升，然而這種景氣的另一個(gè)表現(xiàn)確實(shí)是旺丁不旺財(cái)，這也是目前一個(gè)比較突出的特點(diǎn)?？闯鲎饴势毡樯仙?，然而平均房?jī)r(jià)并沒(méi)有上升，甚至還有所下降。因此看著專門喧鬧，人氣也專門旺，然而財(cái)氣不旺。從飯店投資回報(bào)的角度來(lái)講，實(shí)際上也是一個(gè)隱憂，這一點(diǎn)我們能夠看到，然而多數(shù)外行人看得出來(lái)嗎？一看飯店挺喧鬧，

46、覺(jué)得飯店一定專門好，光看這些表面東西行嗎？顯然不行，因此這種旺丁不旺財(cái)?shù)木置嬉残枰谏顚哟紊霞右耘まD(zhuǎn)。（三）投資與比較1.投資者結(jié)構(gòu)假如從總體上算個(gè)大帳，差不多上叫做“三三制”?，F(xiàn)在飯店2672億固定資產(chǎn)原值中，外資飯店大概占了1000億，其中既包括外商投資，也包括中方的相應(yīng)投資。國(guó)有的大體上也是1000億，其它類型的投資者大概占了700億。因此，總體上來(lái)講是“三三制”的結(jié)構(gòu)。從進(jìn)展的角度來(lái)講，國(guó)有投資會(huì)逐步減少，一方面是新飯店的建設(shè)不同意國(guó)有獨(dú)資，這是公司法所規(guī)定的。另一方面，現(xiàn)在相當(dāng)一批國(guó)有飯店正在進(jìn)行改制，因此有一部分國(guó)有資本也要退出飯店領(lǐng)域，然而絕對(duì)退出沒(méi)有必要，沒(méi)有意義，也不必要求絕

47、對(duì)退出?？傮w來(lái)講這是一個(gè)市場(chǎng)化進(jìn)展的過(guò)程。從進(jìn)展的過(guò)程來(lái)看，下一步國(guó)有資本會(huì)逐步減弱，其它類型的資本會(huì)逐步加強(qiáng)，外資大體上處在一個(gè)相對(duì)平衡的局面。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，實(shí)際上外資投入飯店建設(shè)領(lǐng)域的量在縮小，進(jìn)入飯店治理領(lǐng)域的量在增加，因此，給我們的感受是外資飯店在增加，實(shí)際上是外國(guó)治理公司的品牌在增加，不完全是外資在增加。2.行業(yè)投資比較行業(yè)的投資比較問(wèn)題，換句話來(lái)講，確實(shí)是什么緣故要投資飯店。從歷史過(guò)程來(lái)看，飯店投資始終是一個(gè)熱點(diǎn)，這幾年尤其突出，這也會(huì)引發(fā)一些深層次的問(wèn)題。投資飯店的目的專門多，其中非經(jīng)濟(jì)的因素是主導(dǎo)性的因素，目前情況不同了，經(jīng)濟(jì)性的因素逐步上升為主導(dǎo)性的因素。然而在飯店多年經(jīng)營(yíng)

48、困難，現(xiàn)在只是總體景氣上升的情況之下，什么緣故還有這么多人來(lái)投資飯店？行業(yè)比較直接涉及到投資者的決策，需要做橫向的比較。首先從旅游行業(yè)內(nèi)部來(lái)比較，現(xiàn)在旅行社的投資和收入的比較大體上在0.2比1，假如投資旅行社，投兩毛鈔票就會(huì)有一元鈔票的收入。投資景區(qū)，投資量專門大，是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)，然而投資景區(qū)有一個(gè)好處，景區(qū)有門票收入，門票收入總體來(lái)講是比較穩(wěn)定的，因此，投資量盡管比較大，然而有穩(wěn)定的收入，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講那個(gè)投資也是專門值的。再?gòu)目缧袠I(yè)比較來(lái)看，比如講投資工業(yè)情況如何，投資商業(yè)情況如何，投資科技、投資房地產(chǎn)情況如何?？傮w來(lái)看，工業(yè)差不多上叫做兩元鈔票的固定資產(chǎn)形成一元鈔票的銷售收入，是一個(gè)2比1的

49、關(guān)系；商業(yè)現(xiàn)在是0.3到0.5元的固定資產(chǎn)形成一塊鈔票的銷售收入，是0.3、0.5比1的關(guān)系；科技產(chǎn)業(yè)的投資不行比較，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太大；房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在差不多上的投資回報(bào)率在15%-20%，依舊一個(gè)高利行業(yè)。也確實(shí)是講投資者有專門多種選擇，這四類都能夠選擇，什么緣故還要投資飯店？從直接回報(bào)的角度來(lái)講，投資飯店是低的，效益也不突出，這是總體狀況。不管是跨行業(yè)比較，依舊行業(yè)內(nèi)的比較，從直接的表層的角度來(lái)看，差不多上不值的，什么緣故還要投，必有深層的道理。歷史上的因素要緊是非經(jīng)濟(jì)因素，這是連續(xù)下來(lái)形成的狀況，在新的形勢(shì)下，以經(jīng)濟(jì)性因素作為主導(dǎo)因素的時(shí)候什么緣故還要投資飯店，這就需要研究飯店進(jìn)展的投資回報(bào)的特

50、色問(wèn)題。3.投資飯店至少有幾個(gè)好處一是飯店投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相應(yīng)來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)也就不大。投資工業(yè)，項(xiàng)目成功了，回報(bào)特不迅速，然而投資不成功，可能確實(shí)是一錘子買賣。我曾經(jīng)看到國(guó)家計(jì)委的一個(gè)材料，分析了20個(gè)大型投資項(xiàng)目，最少的投資是20億，其中有的項(xiàng)目，建成之日確實(shí)是虧損之時(shí)。甚至有的項(xiàng)目到了這種程度，項(xiàng)目差不多建成了，假如不開(kāi)工，每年要貼三個(gè)億，假如開(kāi)工，每年賠一個(gè)億，如何辦？選擇來(lái)選擇去，最后只好開(kāi)工，因?yàn)槊磕昴軌蛏儋r兩個(gè)億。因此，同工業(yè)比較，飯店的穩(wěn)定性專門強(qiáng)。二是成長(zhǎng)性好。盡管飯店投資是資金密集型投資，然而總體來(lái)看成長(zhǎng)性比較好，其中的基礎(chǔ)是級(jí)差地租效益。這也是專門多人投資飯店的一個(gè)重要緣故。

51、三是時(shí)期性效益顯著。假如飯店的投資地點(diǎn)比較好，時(shí)機(jī)比較好，會(huì)形成比較顯著的時(shí)期性效益。專門多飯店實(shí)際上差不多上起到那個(gè)示范作用。商界里有一個(gè)特點(diǎn)，好事傳千里，惡事不出門，因此，我們?cè)谏探缋锫?tīng)到專門多商業(yè)神話，實(shí)際上百分之一都到不了。有時(shí)候碰到一個(gè)老總，問(wèn)他情況如何樣？他回答馬馬虎虎，就意味著他確信是虧損經(jīng)營(yíng)。假如回答還好，就講明他可能是平手。假如他要能興高采烈的給你講兩個(gè)故事，就講明他盈利了。然而沒(méi)有一個(gè)人講我現(xiàn)在不行，正在虧本。因此這是商界里的一個(gè)規(guī)律性的現(xiàn)象，也造成了一種時(shí)期性的顯著效應(yīng)，在行業(yè)里立即傳成飯店投資回報(bào)經(jīng)營(yíng)治理的一種神話，就會(huì)起到這種示范作用。四是品牌性效應(yīng)突出。專門多人投資

52、飯店看重的是品牌性的效應(yīng)，包括專門多私營(yíng)企業(yè)。按道理來(lái)講，私營(yíng)企業(yè)投資飯店產(chǎn)權(quán)最明晰，經(jīng)營(yíng)情況應(yīng)該最好，然而從總體來(lái)看，私營(yíng)飯店在飯店行業(yè)里的經(jīng)營(yíng)狀況處于中下游，普遍虧損。因此緣故專門多，比如講規(guī)模過(guò)小，核心競(jìng)爭(zhēng)力不夠，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確等等，這些緣故都有，然而在這種狀況之下，什么緣故大伙兒還要投呢？其中專門重要的一點(diǎn)確實(shí)是看到那個(gè)品牌效應(yīng)。五是現(xiàn)金流的作用。飯店的經(jīng)營(yíng)會(huì)形成穩(wěn)定的、而且比較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)講，現(xiàn)金流比利潤(rùn)還重要。正是那個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng)，使專門多飯店的投資商即使虧損也要接著經(jīng)營(yíng)。六是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，和各個(gè)行業(yè)的總體回報(bào)大體平衡，或者叫總體均衡。這是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的客觀規(guī)律，經(jīng)濟(jì)進(jìn)

53、展到一定程度，要向平均利潤(rùn)率那個(gè)角度轉(zhuǎn)化，只要那個(gè)市場(chǎng)是比較成熟的市場(chǎng)，相應(yīng)來(lái)講自由進(jìn)入自由退出，最終會(huì)達(dá)到一個(gè)總體均衡的狀況。然而那個(gè)地點(diǎn)有專門多時(shí)期性的時(shí)機(jī)，因此需要通過(guò)行業(yè)比較來(lái)研究一下。（四）飯店市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)1.四個(gè)效應(yīng)這幾年飯店市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系最突出地表現(xiàn)在“四個(gè)效應(yīng)”。這“四個(gè)效應(yīng)”都有積極拉動(dòng)的一面，同時(shí)也有需要深層次進(jìn)行分析的一面：一是假日效應(yīng)覆蓋了全國(guó)，假日效應(yīng)推動(dòng)了全國(guó)旅游行業(yè)的總體上升，然而也產(chǎn)生了一個(gè)模糊的導(dǎo)向，產(chǎn)生了一個(gè)誤區(qū)，大伙兒認(rèn)為旅游市場(chǎng)現(xiàn)在好得專門，消費(fèi)熱點(diǎn)、市場(chǎng)熱點(diǎn)自然就變成投資熱點(diǎn)。好的一方面確實(shí)是積極推動(dòng)，誤區(qū)確實(shí)是使大伙兒籠統(tǒng)地形成一個(gè)市場(chǎng)感受，

54、然而這種感受未必準(zhǔn)確。二是入世效應(yīng)。加入世貿(mào)組織之后，大量的國(guó)際商務(wù)客人蜂擁而至，拉動(dòng)了大量的國(guó)際旅游客人，同時(shí)帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)的商務(wù)客人和觀光客人，形成了兩個(gè)方面的拉動(dòng)和兩個(gè)層次的帶動(dòng)現(xiàn)象。在那個(gè)過(guò)程中，商務(wù)旅游的進(jìn)展形成了龍頭，這種商務(wù)龍頭對(duì)飯店行業(yè)最大的一個(gè)導(dǎo)向確實(shí)是使專門多賓館迅速定位為商務(wù)賓館，然后迅速加以更新改造，按照商務(wù)的要求建設(shè)，現(xiàn)在差不多產(chǎn)生了一大批在國(guó)際上也屬于一流水平的商務(wù)賓館，要緊體現(xiàn)在一些中心都市。但也有一批飯店盲動(dòng)，產(chǎn)生大而無(wú)當(dāng)，華而不實(shí)，費(fèi)而不惠的情況，因而加大投資總量，提高經(jīng)營(yíng)成本，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)隱患。三是節(jié)事效應(yīng)。各地都紛紛在搞節(jié)搞會(huì)搞大活動(dòng)，這種節(jié)事效應(yīng)形成了一個(gè)短期高

55、峰，然而在短期高峰形成的同時(shí)，也形成了隱憂，正是因?yàn)槎唐诘母叻?，因此造成了一種短期的繁榮，短期的需求膨脹，也刺激了專門多投資者，覺(jué)得那個(gè)領(lǐng)域依舊大有可為。然而這種短期的高峰不可能保持長(zhǎng)久的進(jìn)展。假如引發(fā)了大量投資，實(shí)際上關(guān)于整個(gè)行業(yè)的供求關(guān)系也會(huì)產(chǎn)生一個(gè)比較大的負(fù)面阻礙。四是西部效應(yīng)。通過(guò)中央西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略，要緊體現(xiàn)出來(lái)的是投資拉動(dòng)。現(xiàn)在西部的幾個(gè)大項(xiàng)目，大投資引發(fā)了專門多其它的中小投資，也引發(fā)了旅游市場(chǎng)的熱點(diǎn)，然而如此的投資拉動(dòng)所產(chǎn)生的西部效應(yīng)，造成的一個(gè)最大的問(wèn)題確實(shí)是后勁不足。因此，這四個(gè)效應(yīng)的正面效應(yīng)專門突出，然而也都產(chǎn)生了一系列的問(wèn)題或存在一系列的隱憂。2.飯店和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系飯店和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系是更重要的更具實(shí)質(zhì)性的關(guān)系。多年以來(lái)，飯店和房地產(chǎn)在某種意義上是一個(gè)市場(chǎng)，然而我們一開(kāi)始對(duì)那個(gè)問(wèn)題認(rèn)識(shí)得并不清晰。這也有個(gè)進(jìn)展過(guò)程，一開(kāi)始是飯店的進(jìn)展，在80年代的時(shí)候，飯店的生意普遍都專門好，之后進(jìn)入90年代，尤其是到90年代后半期，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速膨脹，因此對(duì)飯店的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了直接的阻礙。最重要的一個(gè)阻礙是公寓和