物業(yè)管理-業(yè)主大會、居委會、物業(yè)公司201005

1、和諧社區(qū)發(fā)展中心8/21/20221定義業(yè)主大會居委會物業(yè)物業(yè)管理業(yè)主與居民8/21/20222業(yè)主大會物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)業(yè)主共同決定的重要形式常態(tài)：共同決定組成：全體業(yè)主自然組成成立：登記備案過程代表：業(yè)主委員會8/21/20223居委會自治組織：（自我管理、教育、 服務(wù)、監(jiān)督）法律依據(jù)：組織法北京市實(shí)施組織法辦法北京市居民委員會選舉辦法組織形式：選舉產(chǎn)生的常設(shè)機(jī)構(gòu)，對居民會議負(fù)責(zé)。任務(wù)：自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督一、宣傳憲法、法律、法規(guī)和國家的政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，開展多種形式的社會主義精神文明建設(shè)活動； 二、辦理本居住地區(qū)居民的公

2、共事務(wù)的公益事業(yè)； 三、調(diào)解民間糾紛； 四、協(xié)助維護(hù)社會治安； 五、協(xié)助人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計(jì)劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)、青少年教育等項(xiàng)工作； 六、向人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)反映居民的意見，要求和提出建議。 第四條 居民委員會應(yīng)當(dāng)開展便民利民的社區(qū)服務(wù)活動，可以興辦有關(guān)的服務(wù)事業(yè)。8/21/20224物業(yè)“物業(yè)” 由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。物業(yè)主要包括以下要素： 1.已建成并具有使用功能； 2.相

3、配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施； 3.建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交 通道路。 不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)8/21/20225物業(yè)管理是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為保障和發(fā)揮物業(yè)的價值而對物業(yè)實(shí)施的管理和維護(hù)活動業(yè)主對建筑物內(nèi)的專有部分以外的共有部分實(shí)施共同管理的行為主要包括： 1.設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理 2.設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理 3.設(shè)備設(shè)施維修服務(wù) 4.設(shè)備設(shè)施保全管理 5.設(shè)備設(shè)施使用秩序?qū)ο螅何?共有部分)8/21/20226業(yè)主與居民業(yè)主：物業(yè)所有人（權(quán)屬證書具名人）法定登記產(chǎn)生，

4、直接主張物業(yè)權(quán)利人類型：自然人、法人、社團(tuán)、國家。居民：社區(qū)居住者居住狀態(tài)決定，直接主張人身權(quán)利人類型：自然人8/21/20227居民權(quán)利人身權(quán)利不可代理、不可交易，不可剝奪，不可轉(zhuǎn)移，人人平等主要內(nèi)容：名譽(yù)、生存、政治、教育福利、安全、幸福、環(huán)境8/21/20228業(yè)主權(quán)利物業(yè)權(quán)利(財(cái)產(chǎn)權(quán))可代理性、可交易性，可轉(zhuǎn)移性，可滅失性，份額不等主要內(nèi)容：所有權(quán)(用益物權(quán)、管理權(quán))處分、支配、使用、收益8/21/20229業(yè)主物業(yè)區(qū)分所有專有部分（獨(dú)占獨(dú)享）共有部分（按份共有）按份（權(quán)利、義務(wù)）8/21/202210業(yè)主財(cái)產(chǎn)例：150平米，單價7000，總價：105萬配套情況：四梯八戶，12層。均套

5、：1000地價：1000元，余額：90萬公攤：25%（包括樓（電）梯間，外墻等），余額67.5萬電梯：120萬X4/(8X12)=5萬，余額：62.5萬道路、停車設(shè)施、綠地、化糞池、垃圾站、物業(yè)管理用房、圍墻、照明、門禁、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、未分?jǐn)偣灿薪ㄖ?、地面車位、景觀、給排水系統(tǒng)、水處理系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、供熱系統(tǒng)，公共照明系統(tǒng)、配套設(shè)施等。約2500萬。余額：60萬自有造價：112.5X2000=22.5萬，余額：37.5萬心理價值、稅收、實(shí)物地租、開發(fā)商利潤8/21/202211財(cái)產(chǎn)價值份額8/21/202212全物業(yè)加權(quán)價值8/21/202213物業(yè)管理價值組成8/21/202

6、2148/21/202215不同年限下的業(yè)主負(fù)擔(dān)8/21/202216居民的權(quán)利安全便利教育養(yǎng)老公民權(quán)等等8/21/202217物業(yè)管理的構(gòu)成物業(yè)管理（物業(yè)保全）市場行為公共產(chǎn)品（治安、行政等）非排他非競爭8/21/202218物業(yè)管理的相對人8/21/202219物業(yè)管理的特性群體利益和整體利益的區(qū)別群體利益：可分割、每個人都可以主張和放棄面積縮水等整體利益：不可分割，必須由機(jī)構(gòu)主張和放棄物業(yè)管理8/21/202220業(yè)主大會和業(yè)委會的意義物業(yè)管理中整體利益唯一的適格主體主張人和執(zhí)行人目前沒有獨(dú)立法律地位，不能接受委托主張群體利益業(yè)委會是業(yè)主大會的存在標(biāo)志按資產(chǎn)分額承擔(dān)有限責(zé)任8/21/20

7、2221物業(yè)管理公司的性質(zhì)以牟利為目標(biāo)的商業(yè)機(jī)構(gòu)受托人，受合同法約束主業(yè)：專業(yè)物業(yè)管理，權(quán)力來源：業(yè)主大會授權(quán)副業(yè)：兼管社區(qū)服務(wù)，權(quán)力來源：業(yè)主大會授權(quán)8/21/202222業(yè)委會的職責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理監(jiān)督履行公約召集業(yè)主表決監(jiān)管社區(qū)資料建立溝通渠道業(yè)主其它授權(quán)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。8/21/202223業(yè)委會如何監(jiān)督程序性監(jiān)督事務(wù)性監(jiān)督驗(yàn)證性監(jiān)督審查性監(jiān)督反饋性監(jiān)督8/21/202224程序性監(jiān)督程序文件的監(jiān)督

8、規(guī)章制度的監(jiān)督往來函件的監(jiān)督第三方合同的監(jiān)督8/21/202225事務(wù)性監(jiān)督項(xiàng)目開展情況監(jiān)督轉(zhuǎn)委托事務(wù)監(jiān)督市場考證考察參與第三方招標(biāo)（選聘）過程8/21/202226驗(yàn)證性監(jiān)督結(jié)果驗(yàn)證：保潔、保安、垃圾清運(yùn)、化糞池等效果驗(yàn)證：綠化、環(huán)境、裝修管理、公共物業(yè)秩序狀態(tài)驗(yàn)證：設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀態(tài)財(cái)務(wù)審計(jì)：需要專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)整體評估：需要專業(yè)評估機(jī)構(gòu)8/21/202227審查性監(jiān)督各種法律法規(guī)比對性審查各種物業(yè)管理制度審查各種權(quán)證制作審查各種后續(xù)資質(zhì)證書審查各種檔案資料審查各種任職資格審查8/21/202228反饋性監(jiān)督建立反饋制度建立信息搜集渠道依靠社區(qū)各類組織建立信息交流渠道8/21/202229物業(yè)費(fèi)

9、的構(gòu)成保安約占物業(yè)費(fèi)的30%左右保潔約占物業(yè)費(fèi)的10%左右綠化約占物業(yè)費(fèi)的5%左右維保約占物業(yè)費(fèi)的5%左右電梯約占物業(yè)費(fèi)的20%左右其他約占物業(yè)費(fèi)的5%左右管理約占物業(yè)費(fèi)的20%左右利潤約占物業(yè)費(fèi)的5%左右業(yè)主交費(fèi)約占物業(yè)費(fèi)的65%左右收益約占物業(yè)費(fèi)的5%左右停車約占物業(yè)費(fèi)的30%左右55%保安約占物業(yè)費(fèi)的30%左右保潔約占物業(yè)費(fèi)的10%左右綠化約占物業(yè)費(fèi)的5%左右維保約占物業(yè)費(fèi)的5%左右電梯約占物業(yè)費(fèi)的20%左右其他約占物業(yè)費(fèi)的5%左右管理約占物業(yè)費(fèi)的20%左右利潤約占物業(yè)費(fèi)的5%左右15%5%1%4%2%3%8/21/202230物業(yè)管理中的債權(quán)關(guān)系8/21/202231債權(quán)債務(wù)關(guān)系物業(yè)公

10、司：債權(quán)存在，義務(wù)就存在。不能以欠費(fèi)為借口單方面降低合同標(biāo)的。雙方商定的調(diào)整不免除個體債權(quán)。單個業(yè)主：權(quán)利存在，債務(wù)就存在。不因欠費(fèi)而喪失權(quán)利。單個業(yè)主導(dǎo)致的標(biāo)的調(diào)整由全體業(yè)主分擔(dān)。8/21/202232居委會與業(yè)主大會二者的區(qū)別（性質(zhì)、職能、人員組成、權(quán)利基礎(chǔ)、議事規(guī)則、管理邊界）將業(yè)主大會作為居委會的下設(shè)機(jī)構(gòu)，將會帶來的問題和矛盾從國外立法和我國實(shí)踐看，不宜將業(yè)主大會納入居委會管轄8/21/202233業(yè)主自治與居民自治的有效銜接物業(yè)管理區(qū)域與社區(qū)區(qū)域交叉的問題的解決 業(yè)主大會與居委會工作的聯(lián)系和交叉 建立和完善居委會與業(yè)委會工作的互通機(jī)制。 8/21/202234業(yè)主自治與居民自治業(yè)主“

11、自治”（management）財(cái)產(chǎn)管理，管理是主要內(nèi)容，排它性自給型特征：排它性內(nèi)部治理居民自治（govern）公共治理，治理是主要內(nèi)容，非排它性供給型特征：非排他性區(qū)域治理8/21/202235物業(yè)管理中的居委會居委會-社區(qū)自治組織物業(yè)管理包含有大量的公共服務(wù)內(nèi)容業(yè)主處分和侵害居民權(quán)利停車管理、保安居民干預(yù)物權(quán)處分過程居民組成的代表大會8/21/202236居委會的作用“法”定職責(zé)：指導(dǎo)、監(jiān)督維護(hù)切身利益：參與、建議溝通協(xié)調(diào)共建：幫助、溝通非責(zé)任作為群眾工作8/21/202237指導(dǎo)監(jiān)督行政協(xié)調(diào)法律準(zhǔn)備政策協(xié)調(diào)程序見證參與應(yīng)急預(yù)案的制定和實(shí)施無責(zé)作為，承上啟下8/21/202238參與建議作

12、為自治組織參與業(yè)主活動作為政策銜接機(jī)構(gòu)提出政策性建議作為優(yōu)先組織共享自治資源收集反饋意見，提出合理建議注意責(zé)權(quán)均等，非權(quán)力參與，不承擔(dān)后果8/21/202239幫助溝通溝通行政部門，共享行政資源溝通社區(qū)各種機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)觀點(diǎn)利用人民調(diào)解，緩和乃至解決物業(yè)沖突利用組織資源，幫助召集業(yè)主大會依托社區(qū)黨委（支部），貫徹黨的領(lǐng)導(dǎo)建立并組織協(xié)調(diào)機(jī)制，增強(qiáng)互信互諒協(xié)助業(yè)委會對物業(yè)管理實(shí)施監(jiān)督8/21/202240程序見證協(xié)助身份認(rèn)定見證組織程序比對規(guī)則實(shí)施情況協(xié)調(diào)有關(guān)部門，參與社區(qū)執(zhí)法8/21/202241居委會與業(yè)委會優(yōu)勢互補(bǔ)（群眾基礎(chǔ)與知識層面）互相提攜，體諒（妥協(xié)、互助、原則）互相尊重資源共享（物質(zhì)資源和智