xx市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

1、市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法第一總則第一條為加強(qiáng)住宅區(qū)的物業(yè)管理，維護(hù)住宅區(qū)共秩序，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益， 提高居民的生活質(zhì)量和物業(yè)管理水平， 創(chuàng)造和保持整潔明安全方便的良好居住環(huán)境， 根據(jù)建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法和 xx 省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法等規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。第二條本辦法適用于市各建制鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。第三條本辦法所稱住宅區(qū)，是指以住宅為主，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，并有相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施配套，用設(shè)施比較齊全，形成一定規(guī)模的居民生活區(qū)。本辦法所稱物業(yè)， 是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及配套用設(shè)施附屬設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。本辦法所稱業(yè)主， 是指住宅區(qū)內(nèi)房產(chǎn)的所有權(quán)人； 非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主

2、委托，享有權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)。本辦法所稱物業(yè)管理， 是指業(yè)主非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)修繕和整治， 同時(shí)對(duì)住宅區(qū)的安全環(huán)境衛(wèi)生綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指經(jīng)物業(yè)主管部門資質(zhì)審查合格，向登記機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記的， 對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行專業(yè)化管理和有償服務(wù)的企業(yè)。第四條桐鄉(xiāng)市建設(shè)局為全市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門 (以下簡(jiǎn)稱物業(yè)主管部門 )。市房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)管理工作。各行政主管部門按照各自的職責(zé)分工， 配合物業(yè)主管部門做好住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。住宅區(qū)所在地的街道辦事處居民委員會(huì)應(yīng)積極支持住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管

3、理，協(xié)助有關(guān)管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督檢查， 并可根據(jù)物業(yè)管理關(guān)系，對(duì)物業(yè)中產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)。第二業(yè)主委員會(huì)第五條業(yè)主委員會(huì)是住宅區(qū)全體業(yè)主的代表組織，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，其委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。第六條實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達(dá)到 %以上的，物業(yè)主管部門應(yīng)會(huì)同住宅區(qū)所在地街道辦事處住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位等有關(guān)部門，組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)具有廣泛代表性。業(yè)主大會(huì)由住宅區(qū)的全體業(yè)主組成； 當(dāng)住宅區(qū)規(guī)模較大時(shí)， 可由每幢 (單元 )房屋業(yè)主按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。第七條業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)； (

4、一)選舉罷免業(yè)主委員會(huì)委員； (二)審議通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì)程和業(yè)主約； (三 )審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告； (四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)； (五)監(jiān)督房屋維修基金的使用； (六)審議通過(guò)住宅區(qū)物業(yè)管理計(jì)劃和實(shí)施方案； (七)決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大措施和事項(xiàng)。第八條業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)每年召開一次；經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或%以上業(yè)主和非業(yè)主使用人提議， 也可臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。涉及全體業(yè)主和非業(yè)主使用人權(quán)益的重大問(wèn)題， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)隨時(shí)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論決定。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決議，以組成人員的半數(shù)通過(guò)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的召開應(yīng)當(dāng)有住宅區(qū)所在地街道辦事處和居民

5、會(huì)列席參加。第九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)： (一)召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；(二)起草業(yè)主委員會(huì)程和業(yè)主約， 提交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)，并報(bào)物業(yè)主管部門備案； (三)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，簽訂變更終止物業(yè)管理委托合同；(四)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃財(cái)務(wù)預(yù)算和決算， 監(jiān)察檢查物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況；(五)檢查業(yè)主約的執(zhí)行情況，聽取業(yè)主或非業(yè)主使用的意見和建議； (六)受理業(yè)主或非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理關(guān)系，監(jiān)督和協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)的工作； (七)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其它職責(zé)。第十條業(yè)主

6、委員會(huì)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由至人組成， 設(shè)主任人，副主任至人，在委員會(huì)中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)可邀請(qǐng)有關(guān)人士參與顧問(wèn)。業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)的決議，以組成人員的過(guò)半數(shù)通過(guò)。尚未設(shè)立居民委員會(huì)的住宅區(qū)， 業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)一名書長(zhǎng)負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)。已設(shè)立居民委員會(huì)的住宅區(qū)， 業(yè)主委員會(huì)可將日常管理事務(wù)委托居民委員會(huì)承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合住宅區(qū)所在地街道辦事處工作。第十一條實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)制定業(yè)主約， 業(yè)主約應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制定。對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第三物業(yè)管理企業(yè)第十二條物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)主管部門資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊(cè)登

7、記， 取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可承擔(dān)住宅區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。第十三條實(shí)施物業(yè)管理遙住宅區(qū)， 受聘的物業(yè)管理企業(yè)以合同形式接受業(yè)主委員會(huì)委托，在簽訂物業(yè)管理委托合同 (以下簡(jiǎn)稱委托合同)并辦理經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)許可證后，依照合同約定對(duì)住宅區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起日內(nèi)， 將委托合同報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或自行組建參照本辦法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行前期物業(yè)管理， 并報(bào)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)產(chǎn)生后， 由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘和改聘。第十五條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托合同提供下列服務(wù)； (一)房屋共用部隊(duì)共用設(shè)施設(shè)備住宅區(qū)用設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)； (二 )住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生；

8、 (三)綠化花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理； (四)車輛進(jìn)出及停放的管理； (五)配合安部門，維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的共秩序，做好安全防范工作；(六)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民會(huì)做好社區(qū)管理社區(qū)服務(wù)工作， 并接受住宅區(qū)所在地街道辦事處監(jiān)督。第十六條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利： (一)根據(jù)委托合同和法律法規(guī)規(guī)以及國(guó)家其它有關(guān)規(guī)定，制定住宅區(qū)物業(yè)管理辦法規(guī)制度及實(shí)施細(xì)則； (二)制定住宅區(qū)物業(yè)管理計(jì)劃實(shí)施方案和發(fā)展規(guī)劃； (三)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，依據(jù)委托合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)； (四)有權(quán)制止損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為； (五)可以按照委托合同約定的條開展各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以

9、補(bǔ)充住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)； (六)可以按照委托合同約定的條和方式，選擇專業(yè)司承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù)。第四物業(yè)的使用與維修第十七條住宅區(qū)竣工后， 開發(fā)建設(shè)單位必須提供具備物業(yè)管理的設(shè)施條等證向有關(guān)部門申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后， 依照合同方可移交給業(yè)主委員會(huì)， 同時(shí)必須向業(yè)主委員會(huì)提供下列資料： (一)住宅區(qū)使用規(guī)劃圖竣工總平面圖；(二)住宅區(qū)單體建設(shè)結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖； (三)住宅區(qū)地下管風(fēng)竣工圖；(四)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；(五)業(yè)主居住資料； (六)住宅區(qū)綜合驗(yàn)收資料；(七)其它必要資料。第十八條住宅區(qū)交付使用后， 由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任或者由其委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。第十

10、九條住宅區(qū)房屋的自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主或非業(yè)主使用人或者由其委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。第二十條住宅區(qū)的供水供電通訊市政園林環(huán)衛(wèi)消防等用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)專業(yè)部門負(fù)責(zé)或者由其委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。第二十一條上述第十八條第十九條第二十條委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的，應(yīng)簽訂相關(guān)合同，有關(guān)費(fèi)用由委托方承擔(dān)。已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，合同報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案。第二十二條業(yè)主非業(yè)主使用人有保護(hù)和美化住宅區(qū)的權(quán)利和義務(wù)。任何單位和個(gè)人不得在住宅區(qū)從事下列行為： (一)擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)外貌和用途； (二)對(duì)房屋的內(nèi)外墻梁柱板陽(yáng)臺(tái)平臺(tái)天臺(tái)通道等部位進(jìn)行違鑿拆搭占； (三)堆放危及共安全及有損房屋的危

11、險(xiǎn)物品；(四)擅自占用共部位，損壞用設(shè)施設(shè)備； (五)侵占或損壞綠地花草樹木園林藝術(shù)雕塑和構(gòu)筑小品； (六)亂設(shè)攤位亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng)，亂堆 (扔)垃圾雜物； (七)隨意停放車輛和鳴喇叭； (八)排放有毒有害物質(zhì)和聚眾喧鬧或發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音； (九)擅自懸掛或張貼標(biāo)語(yǔ)廣告和啟事，在房屋和用設(shè)施設(shè)備上亂涂寫亂刻劃； (十)妨礙搗亂他人合法使用用設(shè)施設(shè)備及共場(chǎng)所 (地)；(十一 )法律法規(guī)規(guī)禁止的其它行為。第二十三條業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋， 應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項(xiàng)告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。住宅房屋裝修應(yīng)當(dāng)遵守桐鄉(xiāng)市城鎮(zhèn)住宅房屋裝修管理辦法。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)

12、在裝修過(guò)程中有違反裝修有關(guān)規(guī)定的行為， 應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并限期改正。對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)裝修主管部門依法處理。第五物業(yè)管理用房和經(jīng)費(fèi)第二十四條實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)維修基金)。專項(xiàng)用于物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修養(yǎng)護(hù)。第二十五條物業(yè)維修基金由所在地物業(yè)主管部門以業(yè)主委員會(huì)名義財(cái)政專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)管理。其收支情況應(yīng)當(dāng)開，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)維修基金不得出借， 不得用于房地產(chǎn)投資， 不得用于經(jīng)營(yíng)股票期貨或其他具有風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)， 不得為單位或個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。物業(yè)維修基金的具體收取管理和使用辦法， 物業(yè)

13、主管部門會(huì)同市財(cái)政物價(jià)主管部門另行制訂。第二十六條開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)中， 應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)總建筑面積 的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位無(wú)償提供， 其中 作為物業(yè)管理辦用房， 作為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有， 交由業(yè)主委員會(huì)管理， 由所聘的物業(yè)管理企業(yè)使用。第二十七條物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主非業(yè)主使用人提供物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)共衛(wèi)生清潔綠化交通保安等具有共性的服務(wù)而收取共性服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)， 實(shí)行政府定價(jià)， 根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的管理服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量，分級(jí)定級(jí)收費(fèi)； 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主非業(yè)主使用人提供的其他便民服務(wù)或特約性服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)

14、和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合，由市物業(yè)主管部門會(huì)同物價(jià)主管部門制定。必要時(shí)召開價(jià)格聽證會(huì)。業(yè)主委員會(huì)已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)。除法律法規(guī)規(guī)另有規(guī)定外， ，其他部門不得重復(fù)收取。第二十八條共性服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年布一次，接受業(yè)主非業(yè)主使用人的監(jiān)督。第六法律責(zé)任第二十九條對(duì)未經(jīng)市房地產(chǎn)管理部門資質(zhì)審查擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)， 由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期改正。按照浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法，可處于元以上元以下的罰款。第三十條住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期提供。第三十一條違反本辦法第十二條第十八條第

15、二十條第二十二條第二十五條第二十七條規(guī)定的，由有關(guān)主管部門依法查處。造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第三十二條委托合同中任何一方不履行合同的或采合同未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，另一方有權(quán)要求其限期履行或采取補(bǔ)救措施， 并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雙方爭(zhēng)議不能協(xié)商解決的， 可向物業(yè)主管部門申請(qǐng)調(diào)解， 也可根據(jù)合同規(guī)定的仲裁條款或事后達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，或者直接向人民法院起訴。第三十三條業(yè)主非業(yè)主使用人違反業(yè)主約， 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托合同有關(guān)條款采取相應(yīng)措施，并應(yīng)由行為人依法承擔(dān)民事責(zé)任。第三十四條罰款的收繳和實(shí)施行政處罰的程序， 按有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。第三十五條當(dāng)事人對(duì)具體行政為不服的， 可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。第三十六條物業(yè)主管部門和物業(yè)管理企業(yè)的工作人員在物業(yè)管理服務(wù)工作中玩忽職守徇私舞弊或者貪污截留挪用物業(yè)維修基金等其它違法行為， 尚未構(gòu)成犯罪的， 由有關(guān)部門和主管部門責(zé)令其限期改正，并給予行政處分； 觸犯刑律的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。第七附則第三十七條本辦法施行后新建的住宅區(qū)統(tǒng) (本權(quán)屬之音所有，更多請(qǐng)登陸查看 )一按照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。本辦法施行前已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定進(jìn)一步規(guī)范業(yè)管理。本辦法施行前已交付使用但未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)， 應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條逐步實(shí)行物業(yè)管理。第三