濱涯村片區(qū)和濱廉村片區(qū)舊城改造項目建議書

1、 濱涯村片區(qū)和濱廉村片區(qū)舊城改造工程建議書一、工程概況1 、工程名稱：濱涯村片區(qū)和濱廉村片區(qū)舊城改造旅游文化綜合體城市運營工程。 2 、承辦單位概況 3 、擬建地點：濱涯村包括濱涯村和南航西里和濱廉村兩大舊城改造片區(qū)城中村，東接海墾路，東臨海廉路，西臨海瑞后路，接丘海大道，南臨濱涯路和南海大道，北穿金嶺路，接海秀中路。濱涯村包括濱涯村和南航西里和濱廉村兩大舊城改造片區(qū)，是相連在一起，接通?？诔鞘兴拇罂v橫主干道，可合并一體，以“城市運營的總體運作模式來整體規(guī)劃和開發(fā)建設考慮。經(jīng)現(xiàn)場實地現(xiàn)狀調(diào)查考察，它是在?？诮ǔ蓞^(qū)的現(xiàn)有城中村及環(huán)境較差的街區(qū)需改造的近80片舊城區(qū)中，用地面積最大的，但又是拆遷建

2、筑面積和拆遷難度較小的片區(qū)。片區(qū)的村里民宅大都是2-3層磚混結(jié)構(gòu)，少量5-7層的民宅和單位房，有大片堆放材料和廢品的空置土地。濱廉濱涯村片區(qū)海口龍華區(qū)幾大舊城改造區(qū)的情況比擬一覽表舊城改造區(qū)土地面積拆遷面積和人口擬建建筑面積玉沙村40萬，980戶，1.2萬人海甸溪北岸1539畝50萬500萬大同路片區(qū)350畝45萬102萬濱涯村濱廉村萬，按2.0估算濱港、泰華片區(qū)畝104.51萬，5196戶，1.9448萬人。鹽灶片區(qū)4 、片區(qū)擬改造后的建設內(nèi)容與規(guī)模： 濱廉濱涯舊城改造工程總占地約4317.91畝，其中濱涯村片區(qū)。?？谧鳛橹袊畲筇貐^(qū)省會城市和最具特色的現(xiàn)代化濱海旅游城市，不僅是海南的政治經(jīng)

3、濟商貿(mào)文化教育中心，也是海南旅游的重要通道和交通樞紐，在海南旅游島的國際化建設中及旅游度假居住市場開展中仍起中心主導作用。其具備獨特而豐富的經(jīng)貿(mào)商務會展旅游、現(xiàn)代都市旅游、歷史地貌與深厚的歷史文化旅游及濱海江河景觀、熱帶生態(tài)休閑度假旅游等綜合旅游資源，針對島內(nèi)外的旅游深度開發(fā)其文化教育休閑娛樂、旅游商業(yè)和度假養(yǎng)老居住、健康養(yǎng)生療養(yǎng)居住異地旅游購房的市場潛力巨大。濱廉濱涯村舊城改造工程正處于?？诔鞘腥丝诿芗瘏^(qū)，被海秀中路、海墾路、丘海大道、南海大道環(huán)繞，處于交通樞紐,交通四通八達，于農(nóng)墾區(qū)、海秀區(qū)、國貿(mào)區(qū)及金盤區(qū)秀英區(qū)等城市人口密集區(qū)(周邊人口超過30萬人)包圍，是進入火山口旅游區(qū)、西海岸行政中

4、心區(qū)與旅游度假區(qū)的必經(jīng)通道，近鄰省際汽車總站和海南旅游輕軌?？诜终荆幵诔鞘兄行闹鞲傻篮统鞘新糜瓮ǖ赖慕粎R口，處在?？谲嚵魑锪骷奥糜谓煌ǖ臉屑~位置。工程借助其獨特的城市開展和旅游交通樞紐的中心區(qū)位優(yōu)勢和地位，充分發(fā)揮其周邊城市文化公園海秀公園、海瑞公園園景濱涯湖景水景等景觀優(yōu)勢及地勢高的風水優(yōu)勢，深度挖掘?？跇O其豐富的綜合旅游資源優(yōu)勢，尤其是深厚的歷史文化和現(xiàn)代都市商業(yè)旅游資源，并針對島內(nèi)外客源市場首度開發(fā)一個頗具?？谏詈駳v史文化氣氛文化教育健康醫(yī)療設施配套和海南熱帶生態(tài)環(huán)境特色，融文化主題樂園(歷史文化公園城市娛樂公園)、國際根底教育與國學素質(zhì)教育及休閑體驗式風情購物、休閑餐飲、特色美食、時

5、尚健身運動、高尚娛樂、健康療養(yǎng)康樂等功能于一體的大型主題風情景觀式城市休閑娛樂廣場和文化教育公園，及?？谧畲笠?guī)模的旅游文化居住綜合體城市運營工程，以旅游、文化教育、娛樂、商貿(mào)、健康、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)與居住互動為核心的社區(qū)綜合開發(fā)模式，推進都市中心區(qū)生態(tài)化城市運營，形成大社區(qū)內(nèi)功能豐富又相互支撐，具有高度自我調(diào)節(jié)能力的區(qū)域性社會生態(tài)系統(tǒng)。需要拆遷，舊城改造后擬建建筑，按容積率2.0計算，建筑面積約575.72萬。其中：安置原居民住房建筑面積，歷史文化公園和旅游娛樂景觀設施約50萬建筑面積約30萬，教育配套設施20萬，健康養(yǎng)生養(yǎng)老設施建筑面積約50萬，旅游商業(yè)街及品牌商業(yè)購物商場建筑面積約40萬，商務辦

6、公建筑面積約40萬，旅游酒店建筑面積約50萬，商務公寓及旅游度假養(yǎng)老養(yǎng)生居住區(qū)建筑面積約2萬。兩大舊城改造片區(qū)工程總體分為文化教育社區(qū)板塊文化娛樂社區(qū)鄰里與品牌商業(yè)廣場區(qū)旅游風情商貿(mào)市場街區(qū)健康養(yǎng)生療養(yǎng)酒店板塊等五大板塊及九公文化廣場及配套的文化度假社區(qū)、“天涯瓊瑤名人廣場及配套的文化度假社區(qū)、幼童國際根底教育區(qū)、國學文化藝術(shù)素質(zhì)教育區(qū)及配套的國際教育居住社區(qū)、“鄰里中心社區(qū)商業(yè)超市區(qū)、奧特萊斯水上樂園品牌購物商業(yè)廣場區(qū)、海底村莊水幕影視演藝廣場區(qū)、海上絲綢之路水上游樂園區(qū)、海上絲路國際主題社區(qū)、中高端農(nóng)墾商貿(mào)商務公寓區(qū)、火山景觀高科技娛樂谷、火山景觀旅游度假社區(qū)、濱涯國際商貿(mào)辦公樓、濱涯國際

7、中高端商務會展酒店，南洋文化風情專業(yè)批發(fā)市場和農(nóng)墾商貿(mào)購物街、海南華僑農(nóng)墾商貿(mào)酒店、熱帶風情旅游休閑購物街、熱帶風情度假居住社區(qū)、世界藝術(shù)風情休閑旅游街、世界藝術(shù)風情國際度假社區(qū)、海洋風情休閑旅游街、海洋風情的度假酒店公寓區(qū)、大型國際養(yǎng)生療養(yǎng)會館、大型國際養(yǎng)生療養(yǎng)度假公寓等功能分區(qū)。農(nóng)墾 區(qū)秀英區(qū)金盤區(qū)海秀區(qū)社區(qū)與品牌商業(yè)廣場板塊國 貿(mào) 區(qū)文化教育社區(qū)板塊旅游風情商貿(mào)街區(qū)板塊文化娛樂社區(qū)板塊健康養(yǎng)生療養(yǎng)酒店板塊塊5 、建設年限：10-12年，分4-5期投資建設。6 、初步投資概算： 工程總投資約萬元,其中:房屋拆遷及土地整理費萬元，前期費用及前期根底工程及各項規(guī)費等55570.17萬元，建安工

8、程本錢997498萬元。用地面積畝拆遷面積萬擬建建筑面積萬總投資額其中：土地費拆遷費建設本錢19合計1438221.98222372.37拆遷費：按現(xiàn)狀總建筑量的30%為框架結(jié)構(gòu)，60%為磚混結(jié)構(gòu)，10%為磚木結(jié)構(gòu)計算建筑本錢分別按1350元/、1026元/、810元/標準，裝修費按總建筑本錢的30%計算。土地費用按50萬元基準價計算，建筑綜合本錢見后?工程投資估算?。二、工程實施依據(jù)濱廉濱涯村1、符合?？诔鞘虚_展規(guī)劃2、符合國際旅游島的開展規(guī)劃和?？诼糜萎a(chǎn)業(yè)規(guī)劃1)、海南國際旅游島的建設目標 長期目標：實現(xiàn)旅游要素的全面國際化，實現(xiàn)海南旅游的轉(zhuǎn)型升級，以旅游業(yè)的開展帶動現(xiàn)代效勞業(yè)的開展，逐步

9、成為海南經(jīng)濟開展的主導產(chǎn)業(yè)，以支撐海南經(jīng)濟的長期可持續(xù)開展，提高海南城鄉(xiāng)人民生活水平。 總體目標：旅游國際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨特、社會文明祥和的世界一流的海島型國際旅游目的地。 2)、海南國際旅游島旅游區(qū)域空間布局：一海、兩市、三區(qū) 一海：中國南海世界明珠。兩市：?？谌齺嘄堯v鳳舞。?？谡w定位為椰島文化之城 開展常居型旅游：開展留鳥式度假、就業(yè)型度假、分時度假，推動多種形式的旅游房地產(chǎn); 和康養(yǎng)旅游：利用海南島良好的生態(tài)環(huán)境和多種類型的旅游資源，開展包括溫泉康樂、海島美食、富氧運動、時尚康療、傳統(tǒng)養(yǎng)生等內(nèi)容的康養(yǎng)旅游，使海南成為高檔游客健康養(yǎng)身基地。 3、?？诼糜萎a(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃：以

10、國內(nèi)外市場需求為導向，熱帶濱海中心城市的綜合資源為根底，塑造“陽光?？冢瑠蕵分悸糜涡蜗?，精心打造熱帶濱海旅游勝地和南國娛樂之都。把?？陂_展成為集觀光游覽、度假休閑、療養(yǎng)健身、商務會展、文化娛樂為一體的多功能、綜合型全國熱帶濱海旅游勝地，打造以戶外有氧運動、游艇經(jīng)濟和豐富的夜間文化娛樂生活為主要內(nèi)容的南中國“娛樂之都。與省會中心城市的性質(zhì)相適應，充分發(fā)揮根底設施優(yōu)勢和內(nèi)外部交通優(yōu)勢，更好地為全省政治、經(jīng)濟、文化和對外交往效勞；與?？跉v史文化名城相適應，更好地發(fā)揮城市傳統(tǒng)文化與時尚娛樂文化的優(yōu)勢；與?？趶秃闲偷穆糜钨Y源相適應，更好地整合旅游、文體、娛樂、餐飲、健康、商貿(mào)購物和會議展覽等多樣化產(chǎn)業(yè)

11、資源，促進現(xiàn)代效勞業(yè)的開展；3、遵照??？谑腥嗣裾P(guān)于加快國民經(jīng)濟和社會開展第十一個五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和城中村改造的決定?、??？谑姓f城改造安置拆遷補償指導性意見?的政策。政府主導、市場運作的原那么。市、區(qū)政府主要負責舊城改造的政策制定和拆遷補償安置，指導、監(jiān)督舊城改造工程的建設，多渠道、多模式吸引社會資金參與舊城改造。統(tǒng)籌規(guī)劃、功能配套的原那么。按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套、分期實施的總體要求，強化舊城區(qū)城中村根底設施和公共效勞設施的配套，改善居民居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。舊城區(qū)和城中村改造工程和建設用地可以凈地出讓、預出讓、捆綁出讓等形式通過公開招標、拍賣、掛牌確定受讓人。在

12、工程受讓人確定前，政府可通過公開招標或委托的方式委托工程前期實施單位負責完成工程前期實施工作，其實施費用從工程前期總本錢中列支。工程受讓人確定后，從工程土地使用權(quán)出讓金中撥付前期實施單位。舊城區(qū)和城中村改造的拆遷補償安置實行貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。在舊城區(qū)和城中村改造工作中實行政府零收益政策，切實讓利于民、讓利于投資者。舊城區(qū)和城中村改造優(yōu)惠政策：對成片舊城區(qū)及城中村改造工程，優(yōu)先進行調(diào)查論證，優(yōu)先實施工程儲藏，優(yōu)先辦理出讓和報建手續(xù)。市土地行政主管部門收取的舊城區(qū)和城中村改造建設工程地價中由本級財政支配局部應當作為舊城區(qū)及城中村改造市政根底設施的建設費用。舊城區(qū)和城中村改造工程，減免收取

13、由本級財政支配局部的城市設施建設配套費和其他地方行政事業(yè)性收費。舊城區(qū)及城中村改造工程建設單位可以按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定優(yōu)先收購停緩建工程工程，用于建設拆遷安置房。三、濱廉濱涯村舊城改造工程建設背景：1、國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近1年的市場萎縮而快速回暖：中國的房地產(chǎn)業(yè)到目前為止，主要經(jīng)歷了兩個階段，1998年2007年，房地產(chǎn)行業(yè)處于高速開展期，銷售量和房產(chǎn)價格齊頭并進，到2021年，受到國際金融危機的影響，外資熱線的投資明顯減弱加上資產(chǎn)價格縮水給國內(nèi)企業(yè)和居民帶來的財富縮水，大大降低了對于房地產(chǎn)的彈性需求，然而，有80后結(jié)婚生子頂峰、城市化形成的初次置業(yè)和城鎮(zhèn)人口改善住宅消費需求這三方面構(gòu)成的剛

14、性需求仍然很大，因此，在未來五年，我國房地產(chǎn)市場主要有剛性需求驅(qū)動，巨大的剛性需求將引領(lǐng)整個房地產(chǎn)市場長期向好。房地產(chǎn)剛性需求和改善性需求在經(jīng)過2021年三個季度的嚴重萎縮后正有效釋放，房產(chǎn)銷售在恢復性增長。第一季度，全國商品房銷售面積億，同比增長8.2%，銷售額 5059億元，同比增長23.1%，比上年同期提高個百分點。為2021年第二季度以來連續(xù)三個季度負增長后的首次正增長。房地產(chǎn)銷售的反彈，令房屋存量下降，同時也加速了開發(fā)商的資金回籠，進而刺激開發(fā)商增加投資。5月房地產(chǎn)投資同比增長已經(jīng)從2月的1%大幅上升至12%。根據(jù)宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)及調(diào)研結(jié)果，美林預期，未來幾個月，房地產(chǎn)投資的同比增幅將超

15、過25%。如果成交量保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場的庫存將穩(wěn)步減少，這將令開發(fā)商下半年開始投資新的建設工程。 5月下旬，房地產(chǎn)開發(fā)商工程資本金比例35%的“大限首次出現(xiàn)松動，降至20%，這將有助于增加房地產(chǎn)建設工程。隨著城市化進程的推進，要滿足人口日益增長的需求，中小城市需要進行大規(guī)模的根底設施升級。這將大大推動固定資產(chǎn)投資的增長。2021年上半年，房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，共計14505億元，相比去年同期增長9.9%，增速減少24個百分點；1至6月，單月房地產(chǎn)投資增速不斷遞增。其中：住宅投資10189億元，同比增加7.3%；辦公樓投資386.68億元，同比增加16.6%；商業(yè)用房投資1193.86億元同比增

16、加24%。(辦公商業(yè)數(shù)據(jù)截止5月份)。 2021年上半年資金來源中，國內(nèi)貸款5381億元，同比增長32.6%；利用外資243億元，同比下降29.7%；自籌資金8241億元，同比增長10.4%；其他資金9837億元，同比增長34.7%。從開竣工面積來看，上半年新開工面積為4.79 億m2，同比下降10.4%，降幅較1-5 月大幅縮小5.8 個百分點，其中6月單月的新開工面積為1.22 億m2，較上月增長54.4%，較去年同期增長11.4%，是今年以來首月新開工面積首次同比增長。1-6 月施工面積同比增長12.7%，增幅較上月提高1.0 個百分點，是今年以來累計施工面積同比增長率首次出現(xiàn)增長。20

17、21年上半年各地一手住宅成交呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。成交量持續(xù)數(shù)月大幅增長。在此刺激下，成交價格自二季度起，加速上漲。市場活潑表現(xiàn)，遠超預期，延續(xù)了2021 年底初露的回暖勢頭，在多項政策鼓勵住房消費的刺激下，今年春節(jié)后累積半年之久的剛性居住需求迅速釋放，成為房地產(chǎn)回暖的先鋒力量。隨后，信貸刺激及避險資金涌入，投資性需求接力，成為持續(xù)推高樓市的重要力量。各城市上半年的月均成交量均大幅超過2021年水平，與2007 年這一歷史高位相比，也普遍逼近甚至有城市已經(jīng)超越。住宅市場上半年快速反彈，不僅遠好于宏觀經(jīng)濟的整體狀況，也超出了之前的普遍預期。支撐市場活潑的各項因素，短期內(nèi)不會有根本性的改變。預計下半

18、年市場成交量雖將有所回落，但仍慣性維持高位。2、海南旅游業(yè)及海南國際旅游島的建設開展狀況海南建省辦特區(qū)以來，歷屆政府都十分重視開展旅游業(yè)，通過確立和實施“一省兩地的產(chǎn)業(yè)開展戰(zhàn)略，將旅游業(yè)作為海南優(yōu)先開展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，努力把旅游資源的潛在優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。經(jīng)過多年的培育和開展，海南省旅游行業(yè)已擁有國內(nèi)許多地方所不具備的資源、環(huán)境、政策和法律優(yōu)勢，形成了具有相當規(guī)模的“吃、住、行、游、購、娛六大要素功能齊全、協(xié)調(diào)配套的產(chǎn)業(yè)體系，以觀光為主，度假、會議為輔的海南旅游產(chǎn)業(yè)開展格局已初具規(guī)模。海南省以其獨具特色的海洋、海島風情和中國唯一的熱帶濱海風光，正開展成為國內(nèi)外最向往的旅游度假目的地。，

19、旅游總收入171.37億元，增長21.2%。截至2007年底，全省有155家旅行社，其中國際旅行社42家；旅游飯店423家，其中五星級14家，旅游飯店客房開房率到達57.31%，比2006年提高3.7個百分點。2021年海南旅游業(yè)受全球金融危機的迅速蔓延，旅游業(yè)受到一定影響，尤其是入境旅游市場影響較大。在克服全球金融危機及四川汶川特大地震、免簽證和落地簽證暫停等因素的影響，仍實現(xiàn)平穩(wěn)增長，全年接待旅游過夜人數(shù)2060萬人次，比上年增長10.0%。旅游總收入192.33億元，增長9.1%。今年前5月，海南共接待海內(nèi)外游客945萬人次，同比增長5.3%;實現(xiàn)旅游總收入91.53億元，同比增長5%。

20、在國際金融危機背景下，旅游業(yè)成為海南拉動內(nèi)需、刺激消費的重要產(chǎn)業(yè)。2007年，省委省政府出臺了?關(guān)于加快推進國際旅游島建設意見?和“國際旅游島建設行動方案，將實現(xiàn)海南旅游與國際旅游全面對接。2021年4月，胡錦濤總書記在視察海南時強調(diào)指出：海南作為我國最大的經(jīng)濟特區(qū)，也是唯一的省級經(jīng)濟特區(qū)，要更好地發(fā)揮改革開放的排頭兵作用。要“大力開展以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代效勞業(yè)，“尤其要加強旅游效勞根底設施建設，提高旅游業(yè)國際化程度，提升旅游業(yè)檔次和水平，標準旅游市場，努力使旅游業(yè)成為海南的支柱產(chǎn)業(yè)。 建設國際旅游島是海南省委、省政府認真貫徹胡錦濤總書記等中央領(lǐng)導對海南工作的重要指示，更好地發(fā)揮改革開放排頭兵

21、作用，推動新一輪改革開放取得重要突破的重大決策；是落實科學開展觀，轉(zhuǎn)變開展方式，建設好全國人民“大花園的必然選擇；是開展以旅游產(chǎn)業(yè)為主導的現(xiàn)代效勞業(yè)，推動旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，擴大需求，拉動消費，應對國際金融危機的重要舉措。海南建設國際旅游島，要對全省的旅游要素將實施全面國際化改造，使海南旅游與國際接軌，即旅游開展與管理的體制機制符合國際慣例，將進一步加大海南旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開放程度，實施免簽證、購物免稅、開放航權(quán)等為主要特點的旅游開放政策，實現(xiàn)國內(nèi)外游客進出便捷，購物方便優(yōu)惠，旅游管理、旅游營銷、旅游效勞全面與國際接軌，建設國際一流的旅游度假設施和旅游產(chǎn)品，實現(xiàn)海南旅游與國際旅游的全面對接，吸引

22、更多國家游客，讓更多的中國游客享受到國際化的優(yōu)質(zhì)效勞，將旅游業(yè)逐步培育成為海南社會經(jīng)濟開展的主導產(chǎn)業(yè)，最終把海南建成建設成為世界一流熱帶海島度假勝地。 海南建設國際旅游島，是我國旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高海南旅游國際競爭力的重要途徑。我國旅游業(yè)是改革開放以后開展起來的新興朝陽產(chǎn)業(yè)，也是具有明顯國際競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)之一。海島度假休閑旅游是國際度假旅游的熱點。海南熱帶島嶼旅游資源豐富獨特、品位高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；海南作為中國唯一熱帶海島省份，參與國際度假市場競爭具有比擬優(yōu)勢。建設海南國際旅游島，使中國旅游業(yè)更好參與國際旅游競爭，構(gòu)建通向國際度假休閑旅游市場的大平臺、大通道，實現(xiàn)我國旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級、走向世界。

23、海南是全國最大的經(jīng)濟特區(qū)，享受出入境免簽證政策，也是中國第一個試點開放第三、四、五航權(quán)的省份。海南地處南海，海上交通便利，地理單元相對獨立，國家對海南的政策開放一點，通過探索和實踐，完全可以為我國旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供一個先行先試的試驗田。 根據(jù)海南省政府的?建設海南國際旅游島行動方案?，到2021年，建成國際旅游島的雛形。旅游要素的國際化改良根本完成。入境游客占全省旅游接待人數(shù)的10%以上，旅游外匯收入占旅游總收入的20%以上。到2021年，根本建成國際旅游島。入境游客占全省旅游接待人數(shù)的20%以上，旅游外匯收入占旅游收入的30%以上。到2028年，建成世界一流的國際旅游島。入境游客占全省旅游接

24、待人數(shù)的30%以上，旅游外匯收入占旅游總收入的40%以上。海南國際旅游島的建設，必然給海南的房地產(chǎn)、旅游、娛樂和酒店等一系列產(chǎn)業(yè)的開展帶來推動力，首先是與國際旅游接軌的優(yōu)惠政策，帶來國內(nèi)外游客的迅速增長，尤其是國際游客的迅猛增長，市場客源規(guī)模的擴大，旅游及其相關(guān)行業(yè)消費的提高，投資相應的產(chǎn)業(yè)，預期可以取得豐厚的回報。3、海南旅游地產(chǎn)的開展前景：中國經(jīng)濟經(jīng)過改革開放近20年的迅猛開展，富人中產(chǎn)階層已經(jīng)迅速成長起來，這就為諸如旅游度假、高爾夫及游艇享受等一系列奢侈產(chǎn)業(yè)的快速開展提供了市場根底。 海南島擁有豐富的旅游資源，大海、沙灘、陽光以及河流、熱帶雨林等近乎完美的原生態(tài)旅游資源優(yōu)勢得天獨厚，是理

25、想的旅游度假目的地。這就為海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供了資源根底。隨著瓊州跨海通道工程進入實質(zhì)性運作階段、東環(huán)鐵路有序的推進、海口至洋浦一小時交通圈工程啟動、文昌航天發(fā)射中心的開工、博鰲機場開始選址咨詢、海南核電工程的推進海南根本設施的不斷完善，海南初步建立了全島快速的立體交通體系。同時由于地理位置及環(huán)境資源的優(yōu)勢，海南旅游地產(chǎn)還具備了熱帶養(yǎng)生特色元素。海南是全國人口普查平均壽命最長的省份，是公認的長壽之鄉(xiāng)，養(yǎng)生寶島，越來越多的老年人選擇到海南安度晚年。海口及三亞，旅游及養(yǎng)老度假人口已占到本地人口的3倍以上。從投資角度來看，當前經(jīng)濟全球化不斷加速，中國經(jīng)濟迅猛開展，中國的奢侈享受行業(yè)落后于富人階層的

26、開展速度，市場供給的增長遠跟不上急驟增長的需求開展。因此，在很長一段時間里，旅游房產(chǎn)投資的增值空間和抗風險性能力強，是當下全球金融危機下房地產(chǎn)市場遇冷情況下最優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)投資內(nèi)容。特有的熱帶風情，稀缺的養(yǎng)生環(huán)境，組合了商務、會務、文化、教育、居住、旅游、度假、養(yǎng)老、療養(yǎng)等多種形式在內(nèi)的全新的海南旅游度假綜合產(chǎn)業(yè)形態(tài)和旅游休閑教育等復合地產(chǎn)，已經(jīng)吸引了越來越多的大陸人士甚至國際人士來海南投資置業(yè)，已掀起了新一輪的產(chǎn)權(quán)投資和度假休閑雙重消費趨勢。近幾年，在海南購置旅游房產(chǎn)用于度假和投資已成為一種時尚，成為中產(chǎn)階層顯示身份和地位的標志。旅游度假產(chǎn)業(yè)的持續(xù)走強，海南地產(chǎn)島外龐大的消費市場已經(jīng)形成。嗅覺

27、靈敏的大財團及地產(chǎn)開發(fā)商開始重新審視這個曾經(jīng)是中國最大的地產(chǎn)泡沫形成地。現(xiàn)階段所有開發(fā)商的土地儲藏用地，如：海南東海岸的海棠灣、土福灣、清水灣、香水灣、神州半島、月亮灣、博鰲、高隆灣及樂東的龍沐灣、澄邁的盈濱半島、海口的西海岸、?？跒?、新埠島、司馬島與東海岸東寨港用地已被首開、天房集團控制等土地已皆被瓜分，已足已建設兩個海南島現(xiàn)在的城市縣。海南地產(chǎn)已迎來了新一輪的大開發(fā)熱潮。無疑，海南旅游地產(chǎn)正步入一個嶄新的開展階段。在不久的將來，隨著國際旅游島的逐步建設完善,海南將成為世界知名的旅游度假的目的地，海南旅游地產(chǎn)也將成為海南的重要支柱產(chǎn)業(yè)，海南旅游房產(chǎn)將有非常廣闊的開展空間。4、受旅游業(yè)和全國房

28、地產(chǎn)開展大背景的促動，海南增長迅速受旅游業(yè)的開展帶動和m2，商品房銷售年平均增幅在38.1%以上。面對國際金融危機，海南房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持熱產(chǎn)旺銷勢頭，今年上半年，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成114.77億元，同比增長37.2%。其中住宅累計完成投資103.86億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的90.5%，同比增長48.7%；全省商品住房累計銷售面積235.57萬平方米共24649套，同比分別增長3.29%和20.48%，m2，比去年同期增長23.5%。上半年全省商品住房銷售價格根本保持穩(wěn)定，銷售均價為6099元/平方米，同比增長2.48%，而在全國重點城市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷大起大落之時，我省主要城市房地產(chǎn)市

29、場走勢較為平穩(wěn)，呈現(xiàn)健康開展態(tài)勢。5、?？诼糜畏康禺a(chǎn)及商業(yè)市場開展背景。1、?？诮?jīng)濟產(chǎn)業(yè)總體開展狀況及城市功能定位自1992年以來，?？诳缛搿爸袊鞘芯C合環(huán)境實力50強、“中國城市投資硬環(huán)境40優(yōu)行列，被世界衛(wèi)生組織和國家衛(wèi)生部確定為全國唯一的世界健康城市試點，并榮獲首批“中國優(yōu)秀旅游城市、“全國城市環(huán)境綜合整治十佳城市、“全國衛(wèi)生先進城市、國家環(huán)境保護模范城市、“全國園林綠化先進城市、“全國造林綠化十佳城市 “中國人居環(huán)境獎等一系列榮譽稱號。未來海口城市建設的目標是，努力建成環(huán)北部灣的重要經(jīng)濟城市，華南地區(qū)的花園城市，國內(nèi)外理想的第二居住地，世界上著名的熱帶風光濱海特色的綠色國際性城市。?？?/p>

30、制定了“四地一中心和“突出沿海，開發(fā)沿江，提升中心、拓展兩翼，帶動腹地“中強、西拓、東優(yōu)、南控的開展戰(zhàn)略，在產(chǎn)業(yè)上將重點開展以效勞型、都市型、加工型為重點的熱帶高效農(nóng)業(yè)效勞全省、輻射全國；以汽車制造、生物制藥、食品飲料、化纖紡織、農(nóng)副產(chǎn)品深加工為重點的新型工業(yè)快速開展；以旅游業(yè)為龍頭，以現(xiàn)代物流、中介效勞、金融保險為重點的現(xiàn)代效勞業(yè)。通過實施工業(yè)化、現(xiàn)代物流、休閑娛樂和城市化“四輪驅(qū)動戰(zhàn)略，建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導向的新型工業(yè)基地、全國熱帶濱海旅游休閑勝地、全省都市型農(nóng)業(yè)基地、國家海島生物產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域交通樞紐和現(xiàn)代效勞中心。?？谠谌〉闹行膮^(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟龍頭地位日益突出，投資規(guī)模持續(xù)增長, 銷

31、售市場活潑，消費水平不斷提高。 2021年全年海口市億元(不含農(nóng)墾，下同)，比上年增長10.4%，已連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長，經(jīng)濟增長率比全國平均水平高個百分點,人均GDP達3573美元(按平均匯率)。?？跔幦√崆?0年到達全國2021年的奮斗目標2021年?？谌司竭_4000美元，2021年到達8000美元，到達興旺國家的中等水平。 2021年，全市財政總收入億元，增長21.2%。全市城市居民人均可支配收入14150元，比上年增長15.1%，城市居民人均消費性支出11138元，比上年增長9.2%。 2021年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資億元，比上年增長20.5%。其中：第三產(chǎn)業(yè)投資億元，增長

32、20.8%。房地產(chǎn)業(yè)投資增速平穩(wěn)，商品房銷售面積呈現(xiàn)趨緩。 ?？诘某鞘泄δ芏ㄎ唬罕扔诤Ｄ鲜〉钠渌鞘邪ㄈ齺喪械?，?？谑械南鄬?yōu)勢在于：相對集中人口、相對較強市場輻射依托的“側(cè)重于大中型規(guī)模的休閑度假類別商務會議經(jīng)濟；側(cè)重于大型旅游人文的節(jié)事活動經(jīng)濟；側(cè)重于海洋產(chǎn)業(yè)與生物能源科技、旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的會展經(jīng)濟；側(cè)重于濱江海岸旅游休閑的城市旅游休閑經(jīng)濟，這四個系列經(jīng)濟板塊，尤為適宜于?？谑薪?jīng)濟圈重點開展。這就是?？诮?jīng)濟圈的鮮明個性化城市功能定位所在。即“選準省會城市的定位、“凸顯省會城市的功能, 成為“生態(tài)休閑會都中國熱島椰城！表達六個方面的細分文化：1、城市娛樂文化；2、歷史口岸商貿(mào)文化；3、海洋開

33、放文化；4、熱帶濱海文化；5、火山地質(zhì)文化；6、歷史古跡人文等。實質(zhì)就是：生態(tài)休閑文化的綜合表達！ 2、?？谑新糜螛I(yè)開展狀況?？谑新糜螛I(yè)總體上保持較快開展態(tài)勢，尤其是商務、會展和旅游房地產(chǎn)業(yè)開展勢頭較好. 經(jīng)過20多年的開展，海口市旅游業(yè)已初具產(chǎn)業(yè)規(guī)模，成為全市國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的主導產(chǎn)業(yè)。?？谝延芯皡^(qū)(點)18處，其中較大規(guī)模的有雷瓊海口火山群世界地質(zhì)公園、海南熱帶野生動植物園、五公祠、海瑞墓、靈山寺、秀英古炮臺等；休閑娛樂場所64所。2021年，全市接待國內(nèi)外過夜旅游者637.9萬人次，比上年增長8.5%。旅游收入60.02億元，比上年增長8.4%。今年前五月接待國內(nèi)外過夜游客2

34、83.38萬人次，同比增長4.3%，旅游總收入27.04億元，同比增長8.9%。隨著海南旅游業(yè)的新開展、海南旅游市場的新變化和游客旅游需求日新月異的開展。近幾年來，?？谑新糜螡u漸被海南團隊旅游行程和度假散客“邊緣化。海口傳統(tǒng)的“老三點旅游景點已風光不再，而新開發(fā)的、有特色的“新三角旅游景點北部世紀大橋、萬綠園；西部?？诨疖囌尽罟珗@、西海岸假日海灘；南部火山口公園、熱帶野生動植物園遲遲未能融入海南旅游市場運行體系中。多年來，海南旅游產(chǎn)品環(huán)島觀光游的老化、單一、低端，導致削價競爭、零負團費盛行，導致海南旅游避開?？凇澳舷?、“東出，使海口旅游已走向純粹的旅游通道邊緣，這種旅游通道，隨著三亞國際旅

35、游城市的提升和三亞機場客運量的加大，日益被三亞的度假旅游取代。?？诂F(xiàn)有的旅游產(chǎn)品供給不適應市場的需求，海口的旅游產(chǎn)業(yè)鏈失衡不適應旅游綜合實力競爭的形勢?？谑新糜螛I(yè)急需轉(zhuǎn)型升級、轉(zhuǎn)變開展模式，從商務政務驅(qū)動型為主提升為商務政務與休閑娛樂健康療養(yǎng)綜合驅(qū)動型，全面打造雙輪驅(qū)動、強勁持久的產(chǎn)業(yè)開展動力。?？谑鞘鞘?，是政治、經(jīng)濟、商貿(mào)、文化的復合型中心城市和現(xiàn)代化都市，三亞那么以旅游經(jīng)濟為主導。?？诔挟斨鵀槿齺喫荒艿臑槿≌?、經(jīng)濟、文化和對外交流效勞的綜合性都市功能。與三亞市相比，?？谠跓釒I海資源方面存在明顯差距，在濱海度假產(chǎn)品開發(fā)上不占優(yōu)勢。但作為海南唯一的國家歷史文化名城和現(xiàn)代都市，海口在

36、商務政務文化環(huán)境、都市商業(yè)設施的配套、文化資源的悠久性、城市效勞的完善性和娛樂資源的豐富性及配套的健康運動醫(yī)療設施等具有明顯優(yōu)勢。因此，?？诼糜沃挥懈鶕?jù)自身的城市性質(zhì)、資源和客源特點，與三亞差異定位，才能揚長避短；只有充分發(fā)揮自身優(yōu)勢并充分借助周邊地區(qū)的特色資源，才能與三亞避同求異、形成特色，創(chuàng)造“海之門、天之涯的南北照應、互補開展、帶動全省共同開展的態(tài)勢。整合旅游與文化、體育、商貿(mào)、會展、醫(yī)療健康、房地產(chǎn)及現(xiàn)代都市商業(yè)、農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)等相關(guān)行業(yè)，完善旅游產(chǎn)業(yè)體系，提升旅游效勞質(zhì)量和效益，發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)的綜合功能，進一步提高旅游產(chǎn)業(yè)作為全市第三產(chǎn)業(yè)的主導產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的作用，把?？谑薪ǔ?/p>

37、全國熱帶濱海旅游休閑勝地和娛樂之都。3、海口房地產(chǎn)開展狀況?？谑型顿Y規(guī)模近幾年來持續(xù)增長, 2021年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資219.1億元，比上年增長20.5%。城市居民生活水平和消費水平的不斷提高，投資和旅游雙輪驅(qū)動了房地產(chǎn)業(yè)的日益繁榮，旅游房地產(chǎn)市場的異?；顫姾头績r的增長加快。受全球金融危機涉及中國樓市，房地產(chǎn)業(yè)受到一定影響，2021年下半年房地產(chǎn)業(yè)投資增速放緩，供求市場有一定的萎縮，銷售量徘徊乃至小幅下降，下降2.4%；商品房銷售額77.3億元，增長26.5%。今年開始逆勢中出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。；商品房成交總額1.17億元，較4月大幅提升1/3強。到了6月，海口商品房銷售更是熱度非

38、凡，樓市呈現(xiàn)環(huán)比價量同升的局面，提升了10.9%，同比去年同期海口商品房銷售均價提升17.46%。，是?？谏唐贩夸N售量在六月得以繼續(xù)保持攀升的根底，五月全國樓市的全線飄紅大環(huán)境的帶動下，?？诜慨a(chǎn)優(yōu)質(zhì)的資源環(huán)境、價格優(yōu)勢，加上五月海口商品房的熱銷形勢等因素綜合，加強了購房者的信心，使得之前還保持觀望態(tài)度的消費者出手購房，促成了6月?？谏唐贩康臒徜N形勢。海口房地產(chǎn)銷售市場主要是島外市場，隨所占比例越來越大，今年1-5月份，島外購置商品住房面積17.09萬，占商品住房銷售總面積的77.97%，島外購置商品住房5413套，占商品住房銷售總套數(shù)的76.90%。但海口總的市場規(guī)模較小，范圍還較窄，島外以至

39、境外大的房地產(chǎn)市場還未真正橇動。目前?？诜康禺a(chǎn)市場主要是由于良好的空氣、氣候及自然環(huán)境和旅游等優(yōu)勢帶動的，島外銷售市場雖占據(jù)了近80%，但市場規(guī)模較小，只相當于一個房地產(chǎn)企業(yè)巨頭一年的市場銷售規(guī)模。海口前幾年購房市場主要為北京為龍頭的北方市場、以上海為龍頭的珠江三角洲、以黑龍江為龍頭的“高寒地區(qū)等“兩區(qū)一都，山東、山西、陜西、重慶等市場還剛啟動，經(jīng)濟較興旺的華南、西南、華中市場及境外市場還有待開發(fā)，市場潛力巨大，還未針對不同目標客戶和不同地區(qū)市場開發(fā)不同特性的適銷對路的房產(chǎn)產(chǎn)品。?？谧鳛槿珖钫_的第二居住地，其旅游度假、休閑居住、健康康復、療養(yǎng)、養(yǎng)生及各個層次的養(yǎng)老等目標房地產(chǎn)市場都很大。4

40、、海口商業(yè)零售業(yè)市場開展狀況回憶?？诹闶凵虡I(yè)開展史，這十年多來,老三家銷聲匿跡，新三家風聲鶴唳，新新三家躊躇滿志，兩年前至今已呈現(xiàn)出外來零售巨頭與本地企業(yè)共存的競爭局面。上世紀80年代末，?？谝杂颜x商場、施達商場、國商免稅商場為代表的“老三家占盡先機，笑傲天涯；90年代開始，“新三家一百、樂普生、生生百貨粉墨登場，迅速顛覆了“老三家的地位；過了2000年，“新新三家東方廣場、明珠廣場、金世紀商城崛起，又打破了“新三家三足鼎力的格局。之后，本地超市萬福隆、大同貨倉、南國超市“又三家參加，加劇了?？诘纳虡I(yè)競爭。2007年國際零售大鱷家樂福和大潤發(fā)登陸?？?。作為全國三級市場，海口在這些大鱷眼里最初是

41、不起眼的，但挺進這個市場后，巨頭們才頓悟，他們低估了海口。確實，在外來零售企業(yè)巨頭的 “算盤中，?？谥皇且粋€小市場。在內(nèi)地市場布點差不多之后，作為省會城市的?？谧匀怀闪诉@些巨頭們的新目標。國際零售巨頭的到來，對?？诘膫鹘y(tǒng)零售業(yè)帶來前所未有的沖擊。不到一年，市場發(fā)生了微妙變化，喜佳超市倒閉，萬福隆龍珠店關(guān)門，大同貨艙、南國超市等其他超市銷售額直線下滑。隨著這些大型零售企業(yè)在海口安營扎寨，在為市民生活帶來許多便捷之余，也使同業(yè)間的競爭到達白熱化?！皣H零售巨頭的參加，?？谏虡I(yè)競爭跨入一個新的臺階，打破了傳統(tǒng)商業(yè)低層次競爭局面。此輪競爭是世界知名品牌之間的競爭。目前已形成了以國際兩大商業(yè)巨頭家樂福、

42、大潤發(fā)和國內(nèi)兩大家電連鎖國美、蘇寧為龍頭的數(shù)十家包括大賣場、超市、購物中心、專業(yè)商城、精品專賣城、家電連鎖、連鎖便利店“諸侯割據(jù)，分庭抗衡的競爭局面，?？谝研纬梢院Ｐ銝|路中心商業(yè)圈、新華解放路老商業(yè)圈、國貿(mào)新商業(yè)圈等三大商圈為主體及各大專業(yè)商業(yè)群服裝城、皮鞋城、日用品批發(fā)城、五金家電城、電腦城、電信城、家私城、建材城、汽車城、珠寶城同時并存的商業(yè)分布格局。但不難發(fā)現(xiàn)?？诋斍傲闶蹣I(yè)的市場存在以下問題：宏觀調(diào)控失度，傳統(tǒng)零售商業(yè)模式超量開展，外來大型超市和外鄉(xiāng)超市競爭空前劇烈。有數(shù)據(jù)說明，?？谌司虡I(yè)面積已接近，而國際通行的標準為人均1。零售商業(yè)面對的是消費者市場，在市場容量限制的條件下，大型零售

43、業(yè)的超量開展，形成“粥多僧少的局面，競爭必然會相當劇烈；創(chuàng)新意識不強，零售商業(yè)開展集中化、業(yè)態(tài)單一化。一是集中在城市繁華地帶，二是以超市、百貨業(yè)態(tài)為主。這種傳統(tǒng)、單一業(yè)態(tài)的零售效勞根本難以滿足消費者差異性的需求，尤其不能滿足現(xiàn)代家庭綜合購物和休閑娛樂功能的需求，而旅游休閑娛樂性體驗購物及奧特萊斯等創(chuàng)新業(yè)態(tài)恰恰是豐富了零售業(yè)態(tài)，對傳統(tǒng)模式進行有效填補，必能再一次激活?？诘牧闶凼袌?，帶動新一輪的市場競爭，其采取錯位經(jīng)營的方式，為零售業(yè)尤其是旅游商業(yè)另辟一條光明大道；市場分析不夠，目標市場不準。?？诂F(xiàn)在傳統(tǒng)的百貨商場、購物中心、超市可謂是泛濫成災、參差不齊，皆是針對100萬的海口城市居民市場，外鄉(xiāng)超

44、市處于“雞肋狀態(tài)，且局部在外來大型超市的沖擊下，不到一年已倒閉不少；就是沒人涉及海口極缺的主要針對島外七八百萬人游客的濱海海洋特色的都市高科技娛樂和旅游休閑購物市場。庫存積壓，資金回籠困難。庫存累積過多，不知該何去何從，久而久之，資金回籠甚為困難。庫存過大一直是傳統(tǒng)的零售業(yè)心頭的難題，?？诓簧偻忄l(xiāng)超市就是因為庫存積壓過大，資金回籠困難，無法向供貨商給付貨款而被迫關(guān)門的。旅游休閑娛樂商業(yè)及奧特萊斯的新業(yè)態(tài)將很快解決庫存積壓等問題，加快資金流動，真正意義上實現(xiàn)了商家、企業(yè)和消費者都滿意的“三贏。 四、舊城改造工程的建議必要性意義1、完善城市功能，促使城市國際化升級，改善城市人居環(huán)境，增強舊改區(qū)對周

45、邊的帶動輻射作用。1、城市化進程擴大城市規(guī)模中國自改革開放以來，城市化進程逐步加快，據(jù)統(tǒng)計，每年將有1000萬-1200萬農(nóng)民進城。預計2036到2040年，城鎮(zhèn)人口總量將由現(xiàn)在5億到達10億左右。城市化的快速開展，城市規(guī)模的擴大，帶動了房地產(chǎn)的旺盛需求。 2、舊城改造是城市升級的必要過程城市的升級開展，帶來城市如何提高土地利用效率的重大課題，舊城改造是解決城市升級開展的重要方式。舊城改造是隨著城市經(jīng)濟的開展，為適應已批準的城市詳細規(guī)劃的需求，實施的對與規(guī)劃開展不相符的舊有城市根底設施的拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房宅的拆遷與重建，綠地與公共文教娛樂場所的改擴增建設等。改善市政根底設施和居住

46、環(huán)境質(zhì)量將作為舊城改造的中心內(nèi)容。3、舊城改造是?？谑凶鳛樘貐^(qū)省會走向國際化旅游城市的必經(jīng)道路，建成全國最精最美的省會城市的重中之重工作。?？诮ǔ蓞^(qū)現(xiàn)有城中村及環(huán)境較差的街區(qū)近80片，建筑面積約1000萬平方米，涉及居民人口22.4萬人，平均每10個人就有2個住在舊城區(qū)。這些地方建筑密度大，人口密集，根底設施配套不齊全，防災減災能力差，環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，社會治安問題突出，直接損害了?？诘某鞘行蜗?，改造已是勢在必行。為加速推進和標準舊城改造工程的開發(fā)建設，市政府確定了“統(tǒng)一規(guī)劃、政府主導、市場運作、有序開發(fā)的模式，先后制定出臺了?海口市人民政府關(guān)于加快國民經(jīng)濟和社會開展第十一個五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和

47、城中村改造的決定?、?海口市政府舊城改造安置拆遷補償指導性意見?兩大舊城改造政策，提出了“政府主導、市場運作、企業(yè)參與、讓利平衡的舊城改造十六字方針，采取“一級土地整理開發(fā)與二級房產(chǎn)綜合開發(fā)別離的運作模式，在“零收益等系列優(yōu)惠政策的原那么下，逐步啟動局部舊城區(qū)的改造工程。 值得期待的是，省委提出要把海口建設成為全國最精最美的省會城市，?？谑形?、市政府也已表示要舉全市之力，力爭在5年內(nèi)完成?？谂f城改造任務。舊城改造將是?？谖磥砦迥瓿鞘薪ㄔO和房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重工作。新一屆?？谑形?、市政府為加快舊城改造工作步伐，借鑒沈陽、南京、成都、合肥等地的成功經(jīng)驗，徹底改變過去舊城改造單靠政府支持、企業(yè)運作的

48、模式為“政府主導，讓利于民模式，由市、區(qū)兩級政府主導動遷、補償、安置工作，防止由企業(yè)運作時發(fā)生與居民利益的博弈行為，更多地讓利于民。率先啟動了作為舊城改造最難啃的玉沙村改造工程。從2007年11月17日至2008年1月10日僅僅用了50余天時間，總面積超過約40萬平方米的舊民房根本拆遷完畢。高歌猛進的玉沙拆遷改造，不僅拉開了?？?年舊城改造的大幕，也為?？谂f城改造摸索出了一條已初步被證明為確實有效可行的新路子，積累了珍貴的經(jīng)驗。玉沙村改造的方向是?？谧钣刑厣?、最具人氣和繁華度的RBD休閑商務區(qū)，是當今國際中心城市推出的與其商務中心功能相照應的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)。接著?？谑谐鞘虚_展引進深圳鴻洲置業(yè)集團投

49、資19億元，完成廖海甸溪北岸東段522畝舊城改造工程。海甸溪北岸，位于海甸島最南端，與長堤路隔河相望，全長2840米，寬350余米。現(xiàn)有村落9個，住戶7000多戶，居住人口28000人。城市的快速擴張，使該區(qū)成為?？诘湫偷某侵写?，區(qū)域功能不健全、設施不配套、環(huán)境質(zhì)量差，直接影響到海甸島乃至海口市的整體形象。15年拆不動的玉沙村和海甸溪北岸等舊城改造成功，海口市委市政府堅決了實施舊城區(qū)改造、增強中心城區(qū)活力的信心，加快了舊城改造的步伐。龍華區(qū)共有34個舊城區(qū)城中村，其中，博義片區(qū)、大同里片區(qū)、南航西里片區(qū)等舊城區(qū)20個，丁村、秀英村、坡巷村、濱涯濱廉村等城中村14個。涉及土地面積約1萬畝，房產(chǎn)面

50、積600多萬，人口10萬人。龍華區(qū)成立了以區(qū)長為指揮長，區(qū)委常委、副區(qū)長為前線指揮長的區(qū)重點工程指揮部。對需要改造的34個舊城區(qū)城中村做了調(diào)查摸底和進行招商引資工作，引進一批實力強、信譽好、運作成熟的企業(yè)參與。濱廉濱涯村是龍華區(qū)用地面積最大的舊改工程，羅牛山作為本地的上市龍頭企業(yè)，有責任和實力承當其作為交通中心區(qū)域的舊城改造，完善旅游城市功能，改造城市中心人居環(huán)境的重要任務。2、舊城改造催生都市綜合體，對城市交通中心區(qū)的作用巨大。 1、舊城改造與都市綜合體的共性特征：地價、租金提升/交通高度興旺/城市功能聚集/城市更新升級 地價與租金提升：經(jīng)濟利益的再分配的驅(qū)使，舊城更新改造規(guī)劃時，對城市土地

51、進行評估和地價分級、并對城市土地增值、土地市場進行測算，實現(xiàn)價值最大化 。最高的交通可達性。城市功能聚集中心：規(guī)劃從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整，使舊城機能得以完善，強調(diào)區(qū)域的綜合功能 。城市更新升級：根據(jù)之前出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、交通壓力、市政設施、居住環(huán)境等問題進行調(diào)整，使得規(guī)劃更合理，區(qū)域功能和地位得以升級。2都市綜合體多應大規(guī)模的舊城改造而產(chǎn)生。國務院開展研究中心等機構(gòu)，對2003年以來的建成或在建的100個新建筑綜合體研究顯示：65%的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大根本功能。?？谧鳛闉I海旅游城市和中國最具魅力的第二居住地更應強化旅游度假和文化娛樂商業(yè)的配套功能。四

52、大核心功能，滿足多樣需求：根本包含商務辦公、商業(yè)零售、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。 商務辦公操縱著城市大局部信息流、資金流和物流方向，一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。都市綜合體應用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)和人群的商務需求。商業(yè)零售主要是提供日常生活用品、購物愉悅和豐富多彩的效勞，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)，能夠充分滿足各類階層的消費需求。酒店餐飲是綜合體中較穩(wěn)定的工程，它為流動的人口提供舒適的居住環(huán)境，為所有相關(guān)的活動人群提供美食、娛樂效勞，全天候地保持持久的繁榮并增加其活力。四是解決市中心居住問題，防止每天上下班長途跋涉造成交通擁

53、擠和能源浪費的有效方法，同時居住為城市街區(qū)提供平安的生活空間。都市綜合體的開發(fā)是為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應，滿足了城市不同階層人士的居住需求。城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標，創(chuàng)造城市活力之源的旅游文化綜合體和居住街區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時，在防止城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市24小時不夜城等方面起著重要作用。3、城市綜合體即HOPSCA地產(chǎn)模式對現(xiàn)代城市開展的必要意義和價值表達 長期以來，受傳統(tǒng)的功能分區(qū)規(guī)劃思想的影響，我國城市的土地利用通常是將不同的使用功能分開布置，如清一色的工業(yè)區(qū)，居

54、住區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)等、雖分區(qū)規(guī)劃思想有一定的合理性，但其最大的弊端是無視城市是一個聯(lián)系密切的有機整體。城市的每一個功能要素既有一定的獨立性，同時它們之間又是相互依存、相互補充的。例如，在一個居住區(qū)中清一色的住宅，既沒有相應的商業(yè)、文教、醫(yī)療、娛樂等配套設施，又缺乏便捷的道路交通系統(tǒng)。即使居住再好，也不會受到居民的青睞，因為生活極不方便，單一的住宅已不能滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰?。同樣，城市的中心商務區(qū)如果全部被商務寫字樓占據(jù)，沒有高檔酒店、餐飲、購物、公寓、政府辦事機構(gòu)等設施，那辦公環(huán)境將十分空洞無依靠。城市開展到今天，需要一個城市的精神引領(lǐng)、一個資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，將生活資源融入其中。

55、HOPSCA是城市開展的必然產(chǎn)物。由假設干關(guān)系十分密切、性質(zhì)不同的物業(yè)在一定地域范圍集聚而成的HOPSCA，絕不是人為臆造出來的，恰恰是當代城市社會經(jīng)濟相互交融、有機聯(lián)系的必然結(jié)果。城市本身就是一個巨大的、復雜的多功能綜合體。在其內(nèi)部，由于各類功能要素空間組合的差異，大型HOPSCA可視為城市大系統(tǒng)中的一個重要組成局部。HOPSCA與城市開展息息相關(guān) 首先“城市區(qū)域一體化、城市空間多中心化的開展趨勢增加了各個城市或區(qū)域中心對HOPSCA的市場需求。作為城市功能集中表達的HOPSCA，對區(qū)域經(jīng)濟具有推動性、對城市中心具有強化作用。其次，城市功能多樣化、城市形象特色化、城市環(huán)境生態(tài)化、城市資源集約

56、化決定了城市建設對HOPSCA的開發(fā)模式及規(guī)劃設計的新需求。HOPSCA具備的個性特征，能夠表達城市的特色，能夠代表城市的形象，在功能上具有多樣性，具有居住、工作、休閑、娛樂、購物等多重功能，實現(xiàn)城市土地集約經(jīng)營效益；同時在規(guī)劃設計上利用先進的高科技手段，到達生態(tài)、節(jié)能、平安，可以實現(xiàn)快捷信息交流。 HOPSCA將為城市帶來巨大的增值價值現(xiàn)代城市中心區(qū)通過綜合性的開發(fā)，結(jié)合社會經(jīng)濟開展目標和城市總體規(guī)劃要求，來獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。這種開發(fā)建設需要建設全過程的互相配合、協(xié)同開展。HOPSCA在這樣的城市開展背景下成為卓有成效的開發(fā)模式。一個成功的HOPSCA工程的開發(fā)及運營，

57、會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商帶來巨大的品牌價值，隨著城市的不斷開展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。無論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì)，HOPSCA對城市的影響不能單純地看作是個地產(chǎn)模式。HOPSCA是一個強大的磁場，融匯城市各種資源；她也是個開放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源；她更是個核心，影響甚至能帶動整個城市開展。這就是HOPSCA特有的城市精神“融匯、交流、影響。一個“資源共生、聚合增值的全新地產(chǎn)模式。HOPSCA代表了一種全新的生活方式HOPSCA六大業(yè)態(tài)集合了商務資源、辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑資源、居住資源，各個業(yè)態(tài)既相對獨立又相互影響互補。HOPSCA不僅能滿足人

58、們在生活上各方面的需求，而且業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動及依賴更表達出HOPSCA業(yè)態(tài)的科學性及聯(lián)動性。例如：住宅與商業(yè)之間所產(chǎn)生的生活配套互動，住宅與寫字樓、休閑娛樂場所之間的配套互動等，讓人們辦公、購物、娛樂、休閑就在家門口，享受繁華、便捷的都市生活。 3、舊城改造是城市運營的開展必要。經(jīng)營城市是我國近期城市開展和房地產(chǎn)業(yè)開展的主題。一方面，這是我國城市化開展的需要，另一方面，也是我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史使命。伴隨著大規(guī)模舊城改造的城市化開展離不開房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是推動城市化的重要產(chǎn)業(yè)。在現(xiàn)在階段，乃至以后，我國的房地產(chǎn)商的任務，不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)，更重要的是把房地產(chǎn)開發(fā)、舊城改造、城市建設和城市經(jīng)營

59、的大主題結(jié)合起來，主動跳出房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)，以城市運營這一思維模式來進行大規(guī)模的舊城改造，開展房地產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的跳躍式開展。 旅游城市應該進行旅游產(chǎn)業(yè)導向的城市經(jīng)營，把旅游產(chǎn)業(yè)與城市開展結(jié)合起來規(guī)劃和運作。第一，在滿足本地居民生活和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的同時，必須開展旅游交通、集散、接待效勞、游憩、旅游購物、夜間娛樂等旅游目的地綜合配套功能。第二，旅游城市的風貌，應追求本地的歷史文化特色和獨特性藝術(shù)景觀風貌，比方形本錢地歷史文化、民俗、民族特色，形本錢地化的、情趣化的、游樂化的、特色化的文化氣氛和景觀環(huán)境。第三，旅游城市的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，更應追求城市旅游本身吸引力的建設，開展綜合性旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架。 做成

60、功的城市運營商，就要以旅游、商業(yè)、文化、健康等產(chǎn)業(yè)、居住互動為核心的社區(qū)綜合開發(fā)模式，形成大社區(qū)內(nèi)功能豐富又互相支撐，具有高度自我調(diào)節(jié)能力的區(qū)域性社會生態(tài)系統(tǒng)，在“動態(tài)規(guī)劃、均衡開展、合理布局、功能互補、規(guī)劃先行、有序開發(fā)的開發(fā)準那么下，針對不同區(qū)域、不同社區(qū)定位要求，在有限的生態(tài)資源條件下合理規(guī)劃布局和開發(fā)，滿足社區(qū)居住、旅游、文化、健康等產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、交通、信息網(wǎng)絡、公用事業(yè)完善、文化教育、娛樂設施等生活功能要求。在完善城市功能、改善城市居住環(huán)境、保護歷史文化、自然生態(tài)等各類目標協(xié)同下，同時到達兩項效益追求：一是追求經(jīng)濟效益最大化，最大限度挖掘土地利用價值提升房地產(chǎn)附加值，使羅牛山錦地的物業(yè)