灣田新增用地論證報告2015.02gg

1、長沙市望城區(qū)丁字鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃局部優(yōu)化（丁宇東接線與臘樹塘路交叉口東南角地塊）論證報告長沙市望城區(qū)規(guī)劃信息服務(wù)中心2014年 11 月 TOC o 1-5 h z 一、項目基本情況 3（一）項目由來及歷史情況 3（二）區(qū)域位置及規(guī)劃修改范圍 4（三）擬修改范圍及周邊區(qū)域權(quán)屬、建設(shè)情況 4（四）擬修改范圍用地現(xiàn)狀 5二、相關(guān)規(guī)劃要求 5（一）長沙市望城區(qū)丁字鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（ 2011-2030 ）（2012 年） 5長沙市城市總體規(guī)劃（ 2003-2020 ） （ 2014 年） 7丁字鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020 年） 8長沙市望城區(qū)丁字灣街道丁字東接線與灣田路交叉口西北角地塊規(guī)劃修

2、改論證報告（ 2013 年） 8三、修改要求、理由及依據(jù) 11（一）修改要求 11（二）修改理由 12（三）修改依據(jù) 15四、修改論證 16（一）主要控制指標(biāo)論證 16（二）常住居住人口論證 16（三）公共服務(wù)設(shè)施影響論證 17（四）道路交通影響論證 17（五）生態(tài)環(huán)境影響論證 20（六）歷史文化保護(hù)影響論證 21（七）空間景觀影響論證 22（八）市政設(shè)施影響論證 22五、論證結(jié)論 26附圖：1、區(qū)位圖2、現(xiàn)狀圖3、周邊遙感影像示意圖4、周邊規(guī)劃示意圖5、國土規(guī)劃情況示意圖6、規(guī)劃修改前圖則7、規(guī)劃修改后圖則8、管線綜合情況示意圖9、遠(yuǎn)期規(guī)劃協(xié)調(diào)圖附件：1、關(guān)于項目用地性質(zhì)調(diào)整的申請報告（長沙

3、港灣置業(yè)有限公司2014.04 ）2、中南石材建材產(chǎn)業(yè)園項目商務(wù)協(xié)議（湘望府招商字2009032 號）關(guān)于丁字鎮(zhèn)臘樹塘路與向東路交叉口東南角地塊規(guī)劃條件 （望規(guī)條件201120號）4、長沙市望城區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃局請示報告單（ 2013年 4 月）5、關(guān)于灣田 502 畝地塊明渠改暗渠工程的意見（望規(guī)報201453 號）6、灣田地塊明渠改暗渠工程方案一（2014.09 ）7、長沙市望城區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)管理會議紀(jì)要（望規(guī)紀(jì)201438 號）8、關(guān)于本次論證報告的修改情況說明9、相關(guān)單位提供模擬方案一、項目基本情況（一）項目由來及歷史情況長沙市望城區(qū)人民政府與湖南灣田集團(tuán)于 2009 年 11 月 3

4、0 日簽訂的商務(wù)協(xié)議（湘望府招商字2009032 號）中明確：原丁字雙橋片區(qū)現(xiàn)丁字灣街道桃園路東接線以南1492 畝用地作為中南石材建材城項目建設(shè)用地 （現(xiàn)更名為灣田中南國際商貿(mào)物流園項目， 下文統(tǒng)稱商貿(mào)物流園項目），其中位于灣田路與臘樹塘路東南角，用地面積約925 畝的地塊為商貿(mào)物流園一期用地，現(xiàn)已具備一定建設(shè)規(guī)模，而位于一期用地北側(cè)、 灣田路與丁字東接線交叉口西北角剩余約 567 畝的商貿(mào)物流園二期用地， 有待進(jìn)一步完善規(guī)劃行政審批及土地出讓程序，為商貿(mào)物流園二期項目建設(shè)奠定基礎(chǔ)。 2013 年 3 月根據(jù)丁字灣街道辦事處申請及商貿(mào)物流園項目的建設(shè)需要， 已將屬于商貿(mào)物流園項目二期建設(shè)用地

5、范圍內(nèi) （位于丁字灣街道丁字東接線與灣田路交叉口西北角），總用地面積約 13.03 公頃（約 195.52 畝）的部分非建設(shè)用地修改為商業(yè)金融業(yè)用地 （涉及該次規(guī)劃修改的論證報告及方案已通過相關(guān)部門審查），本次根據(jù)相關(guān)單位的申請，擬將商貿(mào)物流園項目建設(shè)用地范圍內(nèi)剩余的 11.33 公頃（約 169.95 畝）居住用地修改為商業(yè)用地， 以及為滿足項目整體發(fā)展需求， 同時將位于物流園項目范圍北側(cè)，丁字東接線與臘樹塘路交叉口東南角約 14.55 公頃（約218.26 畝）的部分居住用地及非建設(shè)用地修改為商業(yè)用地。因此涉及本次規(guī)劃修改的總用地面積約 25.88 公頃（約 388.21 畝）。（二）區(qū)域

6、位置及規(guī)劃修改范圍本次規(guī)劃修改范圍位于長沙市望城區(qū)丁字灣街道丁字東接線與 臘樹塘路交叉口東南角，屬于長沙市望城區(qū)丁字鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃 （2011-2030）（2012年）編制范圍（以下簡稱原建設(shè)發(fā)展規(guī)劃）， 根據(jù)該規(guī)劃中的規(guī)劃道路及用地情況確定本次規(guī)劃修改的四至范圍。 本次規(guī)劃修改范圍總用地面積約 258809 ttf ,凈用地面積約218759 m2。 由于本次規(guī)劃修改后臘樹塘路線型將根據(jù)最新施工圖進(jìn)行修正，因此修改后的總凈用地面積數(shù)據(jù)將跟修改前有一定差別。區(qū)位及規(guī)劃修改范圍示意圖（三）擬修改范圍及周邊區(qū)域權(quán)屬、建設(shè)情況本次規(guī)劃修改范圍內(nèi)暫無用地權(quán)屬，主要以當(dāng)?shù)鼐用褡越ǚ繛橹?擬修改范圍南側(cè)（

7、灣田路以南）為灣田中南商貿(mào)物流園項目一期用地 （即原中南石材建材城項目），目前已有一定建設(shè)規(guī)模；北側(cè)有旺春 建材項目用地及丁字灣加油站用地。（四）擬修改范圍用地現(xiàn)狀擬修改范圍內(nèi)用地現(xiàn)狀以村鎮(zhèn)建設(shè)用地、耕地及水域為主，其中村鎮(zhèn)建設(shè)用地多為當(dāng)?shù)鼐用褡越ǚ浚?項目開展建設(shè)后，當(dāng)?shù)鼐用駥?照長沙市人民政府令第103號文相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一安置；水域為現(xiàn)狀 劉板沖撇洪渠的一部分，現(xiàn)狀水量較??；修改范圍東北側(cè)有一條現(xiàn)狀 35KV高壓線穿過，在原建設(shè)發(fā)展規(guī)劃中該線路將取消，不會對項目 建設(shè)造成影響；周邊已建成現(xiàn)狀道路為修改范圍內(nèi)部的謝家灣路及北 側(cè)的丁字東接線。遙感影像示意圖、相關(guān)規(guī)劃要求（一）長沙市望城區(qū)丁

8、字鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（2011-2030） （2012年）1、用地性質(zhì)要求本次規(guī)劃修改的主要依據(jù)為長沙市望城區(qū)丁字鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（2011-2030）（2012年），部分用地規(guī)劃根據(jù)相關(guān)規(guī)劃修改內(nèi)容進(jìn)行修正。本次規(guī)劃修改范圍總用地面積約258809 itf,該范圍內(nèi)規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地（R2）、水域（E1）及耕地（E2）,涉及的地塊暫 編號為A-01、A-02、A-03及A-04。擬修改范圍內(nèi)的水域為劉板沖 撇洪渠的一部分。原建設(shè)發(fā)展規(guī)劃對各地塊無控制指標(biāo)要求。表2-1規(guī)劃修改前擬修改范圍內(nèi)用地規(guī)劃情況一覽表地塊編號用地名稱用地 代碼總用地面積 （itf）凈用地面積 （itf）備注A-01二

9、類居住用地R2148908119722A-02二類居住用地R210180592041A-03水域E127942751A-04耕地E253024244修改前規(guī)劃修改范圍及周邊地區(qū)用地規(guī)劃圖2、規(guī)劃道路要求擬修改范圍及周邊區(qū)域規(guī)劃城市道路主要為丁字東接線（規(guī)劃紅 線寬度46米）、臘樹塘路（規(guī)劃紅線寬度 26米）及謝家灣路（規(guī)劃 紅線寬度12米）。3、居住用地平均容積率測算原發(fā)展建設(shè)規(guī)劃并未對規(guī)劃用地制定控制指標(biāo)，由于本次規(guī)劃修 改論證的需要，將根據(jù)原發(fā)展建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的規(guī)劃人口規(guī)模， 居住 用地規(guī)模，結(jié)合長沙市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)指南（修改） 的 人口計算參數(shù)（長沙市外圍城區(qū)125 m2/戶，2

10、.8人/戶）測算原發(fā)展 建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)居住用地的平均容積率：原發(fā)展建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)至2030年城鎮(zhèn)人口規(guī)模約32.5萬人，規(guī) 劃居住用地面積約1290.87公頃，結(jié)合相關(guān)參數(shù)計算可得居住用地平 均容積率約為1.12。（二）長沙市城市總體規(guī)劃（2003-2020）（2014年）根據(jù)長沙市城市總體規(guī)劃（2003-2020）（2014年）可知，本次規(guī)劃修改范圍內(nèi)用地規(guī)劃結(jié)構(gòu)與原建設(shè)發(fā)展規(guī)劃一致，大部分用地為二類居住用地（R2）,已經(jīng)納入城市建設(shè)用地范疇；小部分規(guī)劃為 水域（E1）及耕地（E2）,在總規(guī)遠(yuǎn)景用地規(guī)劃中，該部分非建設(shè)用 地已經(jīng)納入遠(yuǎn)景建設(shè)用地范疇?？傄?guī)規(guī)劃路網(wǎng)與原建設(shè)發(fā)展規(guī)劃路網(wǎng) 基本一致

11、，但未體現(xiàn)謝家灣路長沙市總規(guī)都市區(qū)用地規(guī)劃協(xié)調(diào)圖（三）丁字鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）最新版丁字鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃正在完善調(diào)整程序，根據(jù)最新版 丁字鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃調(diào)整方案，本次規(guī)劃修改范圍已納入允許建 設(shè)區(qū)，但該版國土規(guī)劃中的桃園路與目前城市規(guī)劃中的丁字東接線線 型存在較大差異，建議下階段進(jìn)一步強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī) 劃的銜接，從而保證后續(xù)土地出讓程序及項目建設(shè)的順利進(jìn)行。土地利用總體規(guī)劃情況示意圖（四）長沙市望城區(qū)丁字灣街道丁字東接線與灣田路交叉口西北角地塊規(guī)劃修改論證報告（2013年）由長沙市望城區(qū)規(guī)劃信息服務(wù)中心編制的長沙市望城區(qū)丁字灣 街道丁字東接線與灣田路交叉

12、口西北角地塊規(guī)劃修改論證報告（2013年）已通過望城區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃局的審查（以下簡稱2013年版論證報告），鑒于該報告中涉及的地塊與本次規(guī)劃修改的用地存在一定關(guān)聯(lián)性，因此該報告中的相關(guān)內(nèi)容及結(jié)論將作為本次規(guī)劃修改論證的 重要參考。1、關(guān)聯(lián)用地控制指標(biāo)要求由于2013年版論證報告涉及的用地以及本次規(guī)劃修改范圍內(nèi)用 地均屬于湘望府招商字2009032號商務(wù)協(xié)議中確定的中南石材建材 城項目（商貿(mào)物流園項目）建設(shè)用地，根據(jù)該項目整體規(guī)劃建設(shè)的需 求，2013年版論證報告中對擬修改地塊提出的建議指標(biāo)將作為本次 規(guī)劃修改后商業(yè)用地部分建議指標(biāo)的重要設(shè)定依據(jù)。2013年版論證報告對擬修改地塊提出的建議指標(biāo)為：用

13、地性質(zhì) 為商業(yè)金融業(yè)用地（C2）,容積率w 2.0 ,建筑密度w 45%綠地率A 20%建筑FM高為45米。丁字灣街道丁字東接線與灣田路交兄口西北危地坡規(guī)劃修改法證I修改后，1.4iriR-tKM|A4l4.IB HMItjlMd I H Ri t | j- ttl才4咽 看!JI* fill KS：d-M*-I府H.M-T11HCH1 ijia4RiAfti. R Q INt. I工c I *! p .JS 11-4 K4U i Mat 2013年版論證報告修改后圖則2、關(guān)于劉板沖撇洪渠的調(diào)整2013年版論證報告中對劉板沖撇洪渠提出了修改方案，取消了撇洪渠的南側(cè)水渠，將北側(cè)水渠保留，并規(guī)劃為

14、暗渠。同時該方案已 經(jīng)獲得水利部門的認(rèn)可，本次規(guī)劃修改將依據(jù)該方案落實。但暗渠的 具體線型修改和規(guī)劃實施方案須以相關(guān)單位的論證結(jié)論以及水利部 門的審批意見為準(zhǔn)，且暗渠兩側(cè)的安全退讓需滿足相關(guān)規(guī)范的要求。3、遠(yuǎn)期協(xié)調(diào)規(guī)劃要求在2013年版論證報告的遠(yuǎn)期規(guī)劃協(xié)調(diào)圖中已將本次規(guī)劃修改范圍內(nèi)用地納入統(tǒng)籌考慮，提出了遠(yuǎn)期整體協(xié)調(diào)方案：(1)商貿(mào)物流園項目范圍內(nèi)用地整體調(diào)整為商業(yè)金融業(yè)用地(C2);商貿(mào)物流園項目范圍北側(cè)，丁字東接線與臘樹塘路交叉口東 南角用地性質(zhì)保持為二類居住用地(R2);(2)謝家灣路不在用地規(guī)劃方案中體現(xiàn)，具體線型修改在下階段結(jié)合地塊修建性詳細(xì)規(guī)劃整體考慮；(3)劉板沖撇洪渠南側(cè)水渠

15、取消，北側(cè)水渠規(guī)劃為暗渠。2013年論證報告遠(yuǎn)期規(guī)劃協(xié)調(diào)圖三、修改要求、理由及依據(jù)（一）修改要求1、用地性質(zhì)修改將本次規(guī)劃修改范圍內(nèi)用地由二類居住用地（R2）、水域（E1） 及耕地（E2）整體修改為商業(yè)金融業(yè)用地（C2）。2、道路優(yōu)化協(xié)調(diào)臘樹塘路（規(guī)劃紅線寬度26米）根據(jù)最新施工圖修正；謝家灣路 （原規(guī)劃紅線寬度12米，調(diào)整后建議拓寬至20米）結(jié)合修改后用地方 案統(tǒng)籌考慮，本次規(guī)劃修改僅提出建議線型及線位（規(guī)劃修改后圖則 中以虛線表示），具體線型修改建議在下階段結(jié)合地塊修建性詳細(xì)規(guī) 劃整體考慮。3、建議控制指標(biāo)規(guī)劃修改后，商業(yè)金融業(yè)用地（C2）編號為A-01,建議控制指標(biāo)： 總用地面積2570

16、61 ttf,凈用地面積228285m2,容積率W 2.0,建筑密 度W45%綠地率A 20% 建筑限高為45米。表3-1規(guī)劃修改后地塊建議控制指標(biāo)一覽表地塊編 號用地性質(zhì)用地 代碼容積率建筑密度（%綠地率（為建筑限高（m）出入口A-01商業(yè)金融業(yè)用地C22.00452045EWN建議控制指標(biāo)作為下階段控規(guī)編制、 規(guī)劃條件制定及項目建設(shè)的參考依據(jù)。4、綠地及廣場預(yù)留在臘樹塘路與丁字東接線交叉口東南角預(yù)留不小于 1000 m2的廣場綠地；地塊西南角原耕地及水域用地（凈用地面積 6995m,）保留其開敞空間功能，在規(guī)劃修改中結(jié)合地塊模擬方案及劉板沖撇洪渠明改 暗調(diào)整方案，可優(yōu)化用地形態(tài)，但需控制預(yù)

17、留不小于7000m2的廣場綠 地。5、劉板沖撇洪渠本次規(guī)劃修改將按照2013年版論證報告關(guān)于劉板沖撇洪渠的修 改方案落實，但暗渠的具體線型修改和規(guī)劃實施方案須以相關(guān)單位的 工程設(shè)計方案以及水利部門的審批意見為準(zhǔn)。根據(jù)望城區(qū)規(guī)劃建筑勘測設(shè)計院提供的明渠改暗渠設(shè)計方案， 以 及長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局望城區(qū)分局、長沙市望城區(qū)水務(wù)局關(guān)于灣田 502 畝地塊明渠改暗渠工程的意見（望規(guī)報201453號），本次規(guī)劃修改 后劉板沖撇洪渠的修改方案依據(jù)明渠改暗渠設(shè)計方案一落實。（二）修改理由1、符合土地利用總體規(guī)劃的要求;根據(jù)最新版丁字鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（ 2006-2020 年），本次規(guī)劃修改范圍內(nèi)用地大部分屬于允

18、許建設(shè)區(qū)， 響應(yīng)城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃充分銜接的政策精神， 本次規(guī)劃修改是在充分銜接國土部門土地利用總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)行優(yōu)化修改。2、優(yōu)化大型專業(yè)市場在長沙市域范圍的布局，落實長沙市專業(yè)市場布局規(guī)劃 （2013-2020） （ 2014 年）相關(guān)要求的需要；2014 年 2 月 21 日，由市商務(wù)局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局共同組織編制的長沙市專業(yè)市場布局規(guī)劃 （2013-2020） 正式進(jìn)入批前公示。該規(guī)劃旨在引導(dǎo)市場布局更加科學(xué)合理， 結(jié)合未來長沙市城市發(fā)展空間格局，提出在繞城線周邊及外圍地區(qū)規(guī)劃包括丁字市場群在內(nèi)的 11 個專業(yè)市場群。隨著城市的發(fā)展，市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大，主城區(qū)內(nèi)不少專業(yè)批發(fā)市

19、場面臨著交易場地狹小、功能不完善、市場建設(shè)滯后、周邊道路交通擁堵等突出問題， 很多專業(yè)市場有在中心城區(qū)外圍發(fā)展建設(shè)的意向和需求。綜上所述，本次規(guī)劃修改，是優(yōu)化大型專業(yè)市場在長沙市域范圍的布局， 落實 長沙市專業(yè)市場布局規(guī)劃 （2013-2020） （ 2014 年）相關(guān)要求的需要。3、望城區(qū)丁字分區(qū)大力發(fā)展商業(yè)市場，提升商業(yè)配套品質(zhì)，擴(kuò)大招商引資規(guī)模并帶動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；長沙市望城區(qū)人民政府與湖南灣田集團(tuán)于 2009 年 11 月 30 日簽訂的商務(wù)協(xié)議（湘望府招商字2009032 號）中明確：原丁字雙橋片區(qū)現(xiàn)丁字灣街道桃園路東接線以南1492 畝用地作為商貿(mào)物流園項目建設(shè)用地（現(xiàn)更名為灣

20、田中南國際商貿(mào)物流園項目）。灣田中南國際商貿(mào)物流園項目作為目前丁字分區(qū)最大規(guī)模的高品質(zhì)商業(yè)市場項目，把握長沙市相關(guān)規(guī)劃及政策有意將專業(yè)市場群向中心城區(qū)外圍遷移 這一重大契機(jī)， 勢必吸引大量的商業(yè)資產(chǎn)以及流動人口進(jìn)駐， 將強(qiáng)勢帶動丁字分區(qū)乃至整個望城區(qū)的商業(yè)及其他相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的跟進(jìn)發(fā)展， 是望城區(qū)后續(xù)擴(kuò)大招商引資規(guī)模， 提升商業(yè)配套品質(zhì)的重要基礎(chǔ)。本次規(guī)劃修改有利于灣田中南國際商貿(mào)物流園項目的加速建設(shè)， 是望城區(qū)丁字分區(qū)大力發(fā)展高品質(zhì)商業(yè)市場， 擴(kuò)大招商引資規(guī)模并帶動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。4、順應(yīng)丁字分區(qū)新時期發(fā)展趨勢長遠(yuǎn)規(guī)劃，保證商貿(mào)物流園項目后續(xù)發(fā)展的需要。隨著望城撤縣改區(qū)、 長沙湘江綜合樞紐

21、工程的建設(shè)、 濱水新城的整體規(guī)劃以及霞凝新港的開發(fā)，將吸引大量由長沙中心城區(qū)、湘陰、寧鄉(xiāng)、 益陽市赫山區(qū)等地的遷出人口在丁字分區(qū)聚集， 人口的集聚勢必帶來更大規(guī)模商業(yè)設(shè)施的配套需求。 丁字分區(qū)的規(guī)劃必須具有前瞻性， 充分考慮未來人口的大規(guī)模積聚及其相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套。 本次將商貿(mào)物流園項目用地北側(cè)的居住用地一并修改為商業(yè)用地， 并統(tǒng)一設(shè)定合理的控制指標(biāo)， 不僅為灣田中南國際商貿(mào)物流園項目的后續(xù)發(fā)展提供保證， 更是迎合了丁字大規(guī)模人口聚集及商業(yè)飛速發(fā)展這一趨勢， 有效承載丁字分區(qū)未來商業(yè)設(shè)施配套服務(wù)的需求， 同時有利于為目前處在城市化進(jìn)程初級階段的丁字分區(qū)創(chuàng)造良好的城市建筑景觀，完善整體城市風(fēng)貌

22、奠定基礎(chǔ)。（三）修改依據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 （ 2008 年） ；長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（修訂） （2009年） ；3、長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 （修訂） 補(bǔ)充規(guī)定 （2011 年） ；長沙市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)指南（修改）（ 2013 年） ；長沙市控制性詳細(xì)規(guī)劃局部修改論證報告成果規(guī)定 （試行） （2010 年） ；長沙市城市總體規(guī)劃（2003-2020）（2014 年） ；7、長沙市望城區(qū)丁字鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（2011-2030）（2012年） ；8、 長沙市望城區(qū)丁字分區(qū)規(guī)劃大綱（ 2012 年） ；9、長沙市望城區(qū)丁字鎮(zhèn)給水排水控制性詳細(xì)規(guī)劃 （2010年） ；長沙市望城

23、區(qū)中小學(xué)布局優(yōu)化及公辦幼兒園規(guī)劃（ 2012-2020） ；11、長沙市專業(yè)市場布局規(guī)劃（2013-2020） （ 2014 年）；丁字鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020 年） ；長沙市望城區(qū)丁字灣街道丁字東接線與灣田路交叉口西北角地塊規(guī)劃修改論證報告（ 2013 年）；14、有關(guān)部門批示、批文及文件；15、國家及地方其他相關(guān)法律、規(guī)范、規(guī)程；16、相關(guān)單位提供地形圖及道路施工圖。四、修改論證（一）主要控制指標(biāo)論證由于2013年版論證報告涉及的用地以及本次規(guī)劃修改范圍內(nèi)用地均屬于湘望府招商字2009032號商務(wù)協(xié)議中確定的中南石材建材 城項目（商貿(mào)物流園項目）建設(shè)用地，根據(jù)該項目整體規(guī)劃建

24、設(shè)的需 求，2013年版論證報告中對擬修改地塊提出的建議指標(biāo)將作為本次 規(guī)劃修改后商業(yè)用地部分建議指標(biāo)的重要設(shè)定依據(jù)。2013年版論證報告對擬修改地塊提出的建議指標(biāo)為：用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地（C2）,容積率w 2.0 ,建筑密度w 45%綠地率A 20%建筑FM高為45米。同時依據(jù)商貿(mào)物流園項目一期部分用地規(guī)劃條件（望規(guī)條件 201120號）中的綜合控制指標(biāo)：“容積率W 2.0,建筑密度W 45% 綠地率A 20% ”根據(jù)上述內(nèi)容確定本次規(guī)劃修改后商業(yè)用地（A-01）建議控制指標(biāo)：容積率W 2.0 ,建筑密度W 45%綠地率A 20%建筑限高為45米。表4-1-2規(guī)劃修改后地塊建議控制指標(biāo)一

25、覽表地塊編 號用地性質(zhì)用地 代碼容積率建筑密度（%綠地率（為建筑限高（m）出入口A-01商業(yè)金融業(yè)用地C22.00452045EWN（二）常住居住人口論證1、常住居住人口計算本次規(guī)劃修改范圍內(nèi)常住居住人口計算將依據(jù) 長沙市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)指南（修改）相關(guān)規(guī)定，長沙市外圍城區(qū)采用125M/戶，2.8人/戶的參數(shù)進(jìn)行計算，同時修改前居住用地容積率采用上文中理論測算的平均值 1.12。規(guī)劃修改前后常住居住人口變化情況詳見下表：表4-2-1規(guī)劃修改前后常住居住人口數(shù)對比表狀態(tài)用地性質(zhì)凈用地面積 (itf)容積率建筑面積 (itf)計算參數(shù)戶數(shù)人口 數(shù)修改前二類居住 用地2117631.12237

26、175125 itf/戶2.8人/戶(僅居住 用地)18975313修改后商業(yè)用地2282852.0045657000變化情 況修改后人口減少 5313人，戶數(shù)減少1897戶依據(jù)表4-2-1可知，規(guī)劃修改后常住居住人口減少 5313人，戶數(shù)減少1897戶。2、村民安置擬修改范圍內(nèi)分布有一定量的村民自建房， 后續(xù)進(jìn)行商業(yè)項目開 發(fā)將涉及到村民生產(chǎn)生活安置的問題，原建設(shè)發(fā)展規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容闡明： 根據(jù)長沙市人民政府令，第103號文，丁字鎮(zhèn)被征地的農(nóng)戶，采用貨 幣安置的形式，安置人員的入城就業(yè)服務(wù)和社會保障體系。 安置人員 的住房問題統(tǒng)一納入城鎮(zhèn)商品住房體系，不再另外劃出農(nóng)民安置地。(三)公共服務(wù)設(shè)施影

27、響論證本次不涉及中小學(xué)幼托設(shè)施及醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地的修改，且常住 居住人口大幅減少，因此不會影響原控規(guī)范圍內(nèi)的相關(guān)公共服務(wù)設(shè)施 配套。(四)道路交通影響論證1、周邊道路優(yōu)化協(xié)調(diào)(1)臘樹塘路臘樹塘路依據(jù)最新施工圖細(xì)微修正線型，規(guī)劃紅線寬度仍為 26米，對周邊規(guī)劃格局影響較小。（ 2）謝家灣路現(xiàn)狀謝家灣路寬度為 7 米， 作為村民自建房區(qū)域與周邊道路進(jìn)行交通聯(lián)系的生活性支路， 遠(yuǎn)期作為市政道路的交通通行及分流能力較弱，且周邊路網(wǎng)規(guī)劃較為完善，待周邊規(guī)劃道路實際建成后，謝家灣路無法體現(xiàn)其交通分流的價值， 且原規(guī)劃已將謝家灣路周邊區(qū)域規(guī)劃為二類居住用地， 地塊后續(xù)勢必將進(jìn)行整體出讓作為房地產(chǎn)項目開發(fā)，

28、但該處村民搬遷后， 目前的謝家灣路反而破壞了原規(guī)劃城市建設(shè)用地的完整性。本次規(guī)劃修改后，謝家灣路周邊的居住用地將修改為商業(yè)用地，作為商貿(mào)物流園二期用地整體開發(fā)， 建議將謝家灣路納入該地塊下階段修建性詳細(xì)規(guī)劃整體統(tǒng)籌考慮， 本次規(guī)劃修改僅提出建議線型及線位（規(guī)劃修改后圖則中以虛線表示， 規(guī)劃紅線寬度建議不小于 20米） ，這樣不僅能滿足擬修改范圍及周邊區(qū)域的交通組織需求， 同時可以保證該處商業(yè)用地完整性， 為下階段修建性詳細(xì)規(guī)劃提供更大的施展空間，提升項目開發(fā)品質(zhì)。3、交通量分析根據(jù) 建設(shè)項目交通影響評價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（GJJ/T141-2010） 及長沙市建設(shè)項目交通影響評價技術(shù)導(dǎo)則（試行） （ 2

29、013 年） ，規(guī)劃修改前后的交通出行量將依據(jù)下列參數(shù)進(jìn)行計算：表4-4-1交通出行量計算標(biāo)準(zhǔn)一覽表類別出行率單位高峰小時出行率參考值本次取值城市中心區(qū)其他地區(qū)住宅人次/戶1.0-1.20.8-1.01.0商業(yè)人次/100 itf建 筑面積16-1812-1616依據(jù)上述參數(shù)進(jìn)行計算，規(guī)劃修改前后，本次擬規(guī)劃修改范圍內(nèi)交通出行量變化情況詳見下表：表4-4-2規(guī)劃修改前后交通出行量對比表狀態(tài)類別建筑面積（itf）戶數(shù)計算參數(shù)出彳里（人）修改前住宅23717518971人次/戶1897修改后商業(yè)45657016 人次/100 m2 建筑面積73051變化情況增加71154根據(jù)表4-4-2可知規(guī)劃修

30、改后擬修改地塊的總出行量為 73051人 次，相比修改前增加71154人次，據(jù)長沙市城市交通規(guī)劃專題報告， 取小汽車出行占總出行的26%小汽車載客系數(shù)1.6人/車計算，則 規(guī)劃修改后對周邊道路產(chǎn)生的總高峰小時小汽車交通量為 （73051*26%） /1.6=11871pcu/h ,相比修改前增加交通量為 （71154*26% /1.6=11563pcu/h 。地塊周邊主要道路有丁字東接線（紅線42米，主干道，雙向6車 道），臘樹塘路（紅線26米，雙向4車道），謝家灣路（調(diào)整后紅線 20米，雙向4車道，雖納入修規(guī)統(tǒng)籌考慮，但若保持對外開放，仍 能承擔(dān)一定交通分流的功能）根據(jù)交通工程學(xué)系列公式，按

31、單條 車道可能通行能力1690 pcu/h計算，擬修改范圍周邊路網(wǎng)對外交通 通行能力為23660pcu/h ,規(guī)劃修改后該地塊產(chǎn)生的小汽車高峰小時 交通量占周邊道路總通行能力的 48.87%。綜合考慮2013年版論證報告中涉及地塊產(chǎn)生的交通量，本次規(guī)劃修改后已經(jīng)對周邊道路產(chǎn)生了較大的交通壓力，由于擬修改地塊周邊其他用地指標(biāo)及項目建設(shè)情況不明確，無法綜合評估整體的交通通行量，僅該地塊修改后的交通量增加數(shù)據(jù)， 在不考慮周邊地塊進(jìn)駐其 他商住項目的情況下，目前規(guī)劃道路能夠滿足地塊規(guī)劃修改后的交通 需求。若周邊亦有其他商住項目進(jìn)駐，建議針對擬修改地塊周邊規(guī)劃 路網(wǎng)進(jìn)行專門的交通影響評價分析報告。4、機(jī)

32、動車停車位配建根據(jù)長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 長沙市n類地區(qū)中建設(shè)項 目配建停車設(shè)施計算指標(biāo)如下：商業(yè)建筑0.8車位/100 nf建筑面積。 規(guī)劃修改后，修改范圍內(nèi)需配建的停車位數(shù)詳見下表：表4-4-3修改后地塊停車位計算一覽表地塊編號用地性質(zhì)建筑類型建筑面積（itf）計算參數(shù)車位數(shù)（個）A-01商業(yè)金融業(yè) 用地（C2）商業(yè)建筑456570商業(yè)建筑：0.8 車位/100 m23653合計3653依據(jù)表4-4-3可知，規(guī)劃修改后A-01地塊需配建停車位3653個,建議下階段根據(jù)該地塊修建性詳細(xì)規(guī)劃方案參照相應(yīng)規(guī)范參數(shù)計算 實際需配建的機(jī)動車停車位，本次論證的理論數(shù)據(jù)僅供參考。（五）生態(tài)環(huán)境影響論

33、證根據(jù)原建設(shè)發(fā)展規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容，丁字分區(qū)公共綠地面積共183.61公頃，規(guī)劃人口規(guī)模約32.5萬人，則人均公共綠地面積5.65 M/人（國標(biāo)7 m2/人）；本次規(guī)劃修改不涉及公共綠地的調(diào)整，因此 公共綠地面積維持不變，修改后人口規(guī)模約 32.0萬人，則人均公共 綠地面積為5.74 itf/人，整體變化較小。根據(jù)上述數(shù)據(jù)可知，丁字分區(qū)范圍內(nèi)無論修改前后人均公共綠地面積均低于國家標(biāo)準(zhǔn)， 但丁字分區(qū)由于涵蓋了麻潭山森林公園及歐 陽詢文化園，整體規(guī)劃為生態(tài)用地（山林地） ，且規(guī)模較大，約為1094.75 公頃，由于生態(tài)用地不占用公共綠地指標(biāo)，從而造成人均公共綠地面積偏小。 但就整個丁字分區(qū)的生態(tài)格局及生

34、態(tài)用地規(guī)模而言，本次規(guī)劃修改對丁字分區(qū)的生態(tài)環(huán)境影響不大。本次規(guī)劃修改涉及將少量耕地及水域修改為城市建設(shè)用地，該部分耕地在國土規(guī)劃中并未納入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，且現(xiàn)狀多已荒廢；水域原本為劉板沖撇洪渠的一部分，但在2013 年版論證報告中已調(diào)整為暗渠， 因此建議將本次規(guī)劃修改范圍內(nèi)涉及的少量耕地及水域統(tǒng)一納入城市建設(shè)用地范疇，整體規(guī)劃。在臘樹塘路與丁字東接線交叉口東南角預(yù)留不小于1000 m2的廣場綠地；地塊西南角原耕地及水域用地（凈用地面積6995m2）保留其開敞空間功能， 在規(guī)劃修改中結(jié)合地塊模擬方案及劉板沖撇洪渠明改暗調(diào)整方案，可優(yōu)化用地形態(tài)，但需控制預(yù)留不小于7000m2的廣場綠 地。（六）

35、歷史文化保護(hù)影響論證根據(jù)相關(guān)歷史文化及文物遺址保護(hù)規(guī)劃可知， 本次規(guī)劃修改范圍內(nèi)的用地未納入周邊的文物保護(hù)區(qū)及建設(shè)控制地帶， 不會對周邊的歷史文化設(shè)施及文物遺址等產(chǎn)生影響。(七)空間景觀影響論證規(guī)劃修改后對周邊空間景觀環(huán)境無較大影響，并有利于城市景觀 的塑造。修改范圍內(nèi)用地性質(zhì)修改為商業(yè)金融業(yè)用地后，通過建設(shè)緊湊型城市和打造自然與人文有機(jī)結(jié)合的高品質(zhì)商業(yè)市場項目，有利于為目前處在城市化進(jìn)程初級階段的丁字分區(qū)創(chuàng)造良好的城市建筑景 觀，完善整體城市風(fēng)貌奠定基礎(chǔ)。(八)市政設(shè)施影響論證1、給水設(shè)施根據(jù)相關(guān)專項規(guī)劃，擬修改范圍及周邊區(qū)域可選擇新建丁字水廠 供水，由湘江大道規(guī)劃給水管輸入。新建丁字水廠供

36、水規(guī)模為24萬m3/d ,遠(yuǎn)期規(guī)劃供水規(guī)模為40萬m3/d。本次規(guī)劃修改前后的綜合最高日用水量將采用單位用地用水量 指標(biāo)進(jìn)行計算。根據(jù)城市給水工程規(guī)劃規(guī)范( GB 50282-98)，單 位居住用地用水量指標(biāo)取值 2.0萬m3/(km2 d),單位商業(yè)金融業(yè)用 地用水量取值0.8萬m3 /(km2 , d),日變化系數(shù)取值1.4。規(guī)劃修改前后，最高日用水量數(shù)據(jù)變化詳見下表：表4-8-1規(guī)劃修改前后最高日用水量計算一覽表狀態(tài)用地性質(zhì)凈用地面積 (itf)計算參數(shù)用水量(m3/d )修改前居住用地2117632.0 萬 m3 (km2 d)4235修改后商業(yè)用地2282850.8 萬 m3 (km

37、2 d)1826變化情況減少2409依據(jù)表4-8-1可知，規(guī)劃修改后，擬修改范圍最高日用水量減少2409m3/d,日變化系數(shù)取值 1.4 ,則修改后平均日用水量減少1721m3/d。由于原丁字分區(qū)內(nèi)歷次規(guī)劃修改累計增加的用水量相比水廠遠(yuǎn)期規(guī)劃供水量仍有較大的余量， 而本次規(guī)劃修改后用水量減少， 因此 可以滿足修改后的用水需求。2、排水設(shè)施根據(jù) 長沙市望城區(qū)丁字鎮(zhèn)給水排水控制性詳細(xì)規(guī)劃 （2010 年） ， 擬修改范圍產(chǎn)生雨水可由規(guī)劃雨水管就近排入原劉板沖撇洪渠 （現(xiàn)規(guī) 劃為暗渠）及沙河；污水向南排入在建的新港污水處理廠，該污水處理廠近期處理規(guī)模約 10 萬 m3/d ，遠(yuǎn)期規(guī)模約 20 萬 m

38、3/d 。參考相關(guān)規(guī)范指標(biāo)，污水量按日用水量的80%計算，則規(guī)劃協(xié)調(diào)范圍減少的最高日污水量為 1927m3/d ， 日變化系數(shù)取值1.4 ， 可得減少平均日污水量為 1376m3/d 。由于新港污水處理廠遠(yuǎn)期規(guī)劃規(guī)模相比其在丁字分區(qū)吸納的污水量以及歷次規(guī)劃修改增加的污水量仍有較大余量， 且本次規(guī)劃修改后污水量減少， 因此可以滿足污水排放的需求。 但新港污水處理廠除了處理丁字分區(qū)納污范圍內(nèi)的污水外， 還需吸納丁字分區(qū)以外片區(qū)的污水， 在遠(yuǎn)期需結(jié)合規(guī)劃及項目建設(shè)情況合理分配各片區(qū)的納污上限值，以滿足各片區(qū)的項目建設(shè)要求。3、電力設(shè)施本次規(guī)劃修改范圍內(nèi)東北側(cè)有一條現(xiàn)狀35KV高壓線穿過，在原建設(shè)發(fā)展

39、規(guī)劃中該線路將取消，不會對項目建設(shè)造成影響。擬修改范圍及周邊區(qū)域供電電源可由 220KV威靈變提供，威靈變 現(xiàn)狀容量1*272MVA遠(yuǎn)期擴(kuò)建為2*272MVA功率因數(shù)取值0.9 ,則 威靈變遠(yuǎn)期實際供電容量約為 48.96 萬 KW。參考城市電力規(guī)劃規(guī)范（GB50293-1999，本次規(guī)劃修改前后的用電負(fù)荷根據(jù)以下參數(shù)進(jìn)行計算：單位居住建筑用電負(fù)荷指標(biāo)取值12WM,需用系數(shù)按0.5計算；單位商業(yè)建筑用電負(fù)荷指標(biāo)取值 16W/ itf,需用系數(shù)按0.55計算。規(guī)劃修改前后，用電負(fù)荷變化情況詳見下表：表4-8-2規(guī)劃修改前后用電負(fù)荷計算一覽表狀態(tài)建筑性質(zhì)建筑面積（itf）計算參數(shù) （W/itf）需

40、用系數(shù)用電量（KW/修改前居住建筑237175120.51423修改后商業(yè)建筑456570160.554018變化情況增加2595依據(jù)表4-8-2可知，規(guī)劃修改后，擬修改范圍用電負(fù)荷增加約為 2595KW累計歷次規(guī)劃修改增加的用電負(fù)荷 8564KW綜合容載比取 值1.8 ,則規(guī)劃修改后威靈變需提供約 2.01萬KW的供電余量，相比 威靈變的供電總?cè)萘?，增加的用電?fù)荷較小，且遠(yuǎn)期周邊變電站建成 后可總體協(xié)調(diào)供電，供電能力進(jìn)一步提升，基本可以滿足用電需求。4、電信設(shè)施及燃?xì)庠O(shè)施本次規(guī)劃修改后整體用地規(guī)劃格局及規(guī)模變化不大，對周邊電信及燃?xì)庖?guī)劃影響較小，擬修改范圍內(nèi)的電信設(shè)施及燃?xì)夤┙o需求建議 在修

41、建性詳細(xì)規(guī)劃階段根據(jù)實際需求配套，同時原丁字建設(shè)發(fā)展規(guī)劃中的電信及燃?xì)庠O(shè)施規(guī)劃內(nèi)容不完善，難以參考有效的基礎(chǔ)資料進(jìn)行 量化論證，因此建議下階段編制相關(guān)專項規(guī)劃統(tǒng)籌考慮規(guī)劃修改后的 實際影響。表4-9規(guī)劃修改前后情況一覽表論證內(nèi)容規(guī)劃修改前后情況論證依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)論證結(jié)論控制指標(biāo)規(guī)劃修改前：規(guī)劃修改范圍內(nèi)規(guī)劃 用地性質(zhì)為二類居住用地 （R2）、水域（E1）及耕 地（E2）,原建設(shè)發(fā)展規(guī) 劃對各地塊無控制指標(biāo)要 求。規(guī)劃修改后：將本次規(guī)劃修改范圍 內(nèi)用地由二類居住用地 （R2）、水域（E1）及耕 地（E2）整體修改為商業(yè) 金融業(yè)用地（C2）。修改 后地塊建議控制指標(biāo)詳見 規(guī)劃修改后圖則。長沙市望城區(qū)丁字鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（2011-2030 ）（2012 年）長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2009）用地性質(zhì)及指標(biāo)修改符 合相關(guān)規(guī)定。人口規(guī)模修改前：5313人修改后：0人長沙市望城區(qū)丁字鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（2011-2030 ）（2012 年）修改后減少5313人中小學(xué)幼 兒園設(shè)施無變化小學(xué)生按70生/千人計 算，初中生按35生/千人 計算，幼兒按40人/千人 計算。無影響醫(yī)療衛(wèi)生無變化長沙市望城區(qū)濱水新城 核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2012）無影響道路交通規(guī)劃修改后高峰小時 將對周邊路網(wǎng)