許雪貞以未訂立買賣合同且房地產(chǎn)定購協(xié)議約定的房產(chǎn)本身不存在為由拒絕給付案

1、精品文檔就在這里-各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有-精品 文檔-廈門市龍城房地產(chǎn)營銷策劃代理有限公司訴委托人許雪貞給付居間服務費，許雪貞以未訂立買賣合同且房地產(chǎn)定購協(xié)議約定的房產(chǎn)本身不存在為由拒絕給付案【要點提示】本案確立的裁判規(guī)則是：居間人促成買賣雙方訂立房地產(chǎn)定購協(xié)議書,并約定買方在簽訂協(xié)議之日起向居間人支付服務費,盡管房地產(chǎn)定購協(xié)議書約定的房產(chǎn)面積與房產(chǎn)實際面積不符，且買方最后沒有實際購房，只要買方不能證明居間人故意提供虛假信息，就應當按照約定給付居間人服務費.買方對其所欲購買的房產(chǎn)負有了解、審查的義務，其未盡到謹慎注意的義務，對此所產(chǎn)生的后果應由其

2、自行承擔.【案情】原告(被上訴人）廈門市龍城房地產(chǎn)營銷策劃代理有限公司（下稱龍城公司）。被告（上訴人）許雪貞。廈門市思明區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：2005年2月23日,業(yè)主葉旗俊作為賣方(甲方）與作為買方的被告許雪貞（乙方）及作為中介方的原告龍城公司就甲方擁有的位于廈門市思明區(qū)禾祥東路21號3樓房產(chǎn)買賣簽訂一份房地產(chǎn)定購協(xié)議書，約定乙方在簽訂協(xié)議之日向甲方支付購房定金1萬元,向中介方支付中介服務費8500元；交易稅費及中介服務費由買方承擔；在該協(xié)議書上并附有葉旗俊收到許雪貞購買上述房產(chǎn)定金1萬元的收據(jù).2005年5月30日,案外人劉允枝、邱偉杰等二人購買位于廈門市思明區(qū)禾祥東路21號3樓房產(chǎn)，并辦

3、理了廈門市土地房屋權證。原告龍城公司訴稱，在原告介紹下，原、被告及業(yè)主葉旗俊于2005年2月23日簽訂一份房地產(chǎn)定購協(xié)議書，約定中介費8500元由被告支付，因被告拒絕支付該中介費，現(xiàn)訴請判令被告支付中介費8500元及利息（自2005年2月23日起至實際還款之日止,按每日萬分之二點一計算）。被告許雪貞辯稱,被告并未根據(jù)原告提供的房產(chǎn)信息與轉讓方簽訂房產(chǎn)買賣合同，也沒有實際購買到該房產(chǎn);原告提供虛假信息，損害委托人利益，被告無須支付中介費，故原告的訴訟請求,應予以駁回?！緦徟小扛＝ㄊB門市思明區(qū)人民法院經(jīng)審理認為,原、被告及房屋業(yè)主簽訂的房地產(chǎn)定購協(xié)議書，系各方當事人真實意思表示，內容并不違法,應

4、認定為有效合同.原告作為中介方,已促成買賣雙方合同的成立，被告也依協(xié)議約定支付購房定金，原、被告之間的行為符合居間合同的法律規(guī)定，被告應依照約定支付原告中介費。因被告未能如約付款，已構成違約，應承擔相應的違約責任.原告要求被告支付中介費8500元及利息，依法應予以支持。至于訟爭房產(chǎn)最后由誰購買,不影響本案居間合同的成立，被告提出原告提供虛假信息，存在明顯過錯等抗辯理由，證據(jù)不足,不予采信。依照 HYPERLINK ”javascript：SLC（5110,0)” 中華人民共和國民事訴訟法第 HYPERLINK javascript：SLC(5110,64)” 六十四條第一款、 HYPERLIN

5、K javascript：SLC（38083，0) 最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第 HYPERLINK javascript:SLC（38083，2） 二條、 HYPERLINK ”javascript：SLC（21651，0) 中華人民共和國合同法第 HYPERLINK javascript:SLC(21651,424)” 四百二十四條、第 HYPERLINK javascript：SLC(21651,426）” 四百二十六條第一款之規(guī)定，判決如下：被告許雪貞應于判決生效之日起十日內支付原告龍城公司中介費8500元及逾期付款利息(自2005年2月23日起至實際還款之日止，按每日萬分

6、之二點一計算）。案件受理費362元，由被告許雪貞負擔。一審宣判后，許雪貞不服，向福建省廈門市中級人民法院提起上訴。上訴人許雪貞上訴稱： (1）根據(jù)上訴人提供的證據(jù)和原審法院查明的事實可知，上訴人并沒有根據(jù)被上訴人提供的房產(chǎn)信息與轉讓方簽訂房產(chǎn)買賣合同，也沒有實際購買到該房產(chǎn).因此,被上訴人要求上訴人支付中介費沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)。（2）被上訴人作為房產(chǎn)中介機構，提供虛假信息，房地產(chǎn)定購協(xié)議書所指房產(chǎn)本身也不存在，居間服務合同也就不可能實際履行，據(jù)此被上訴人不得根據(jù)房地產(chǎn)定購協(xié)議書第八條約定要求上訴人支付中介費。根據(jù)廈門市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定第二十一條第二款規(guī)定：凡不能履行房地產(chǎn)中介服務合同

7、的，不得收取中介費. HYPERLINK javascript：SLC（21651,0) 中華人民共和國合同法第 HYPERLINK javascript：SLC（21651,425）” 四百二十五條規(guī)定：居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔賠償責任。綜上所述，被上訴人要求上訴人支付中介費的訴訟請求沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)，原審判決明顯錯誤,請求二審法院撤銷原判，改判駁回被上訴人在原審的全部訴訟請求。被上訴人龍城公司答辯稱，被上訴人已促成了房地產(chǎn)定購協(xié)議書的簽訂，該房地產(chǎn)定購協(xié)議書包含了中介合同和買賣合同。被上訴人沒有提

8、供虛假信息，作為買方的上訴人負有自己注意的義務，其沒有盡到注意的義務應由其自行承擔過錯的后果.上訴人的上訴理由不能成立，請求維持原判。除一審法院查明的事實外,福建省廈門市中級人民法院另查明，雙方當事人確認原審判決遺漏下列事實：(1）房地產(chǎn)定購協(xié)議書是由被上訴人提供的格式合同，是上訴人到被上訴人處簽訂的，房地產(chǎn)定購協(xié)議書約定的房產(chǎn)面積為98平方米,產(chǎn)權證體現(xiàn)的禾祥東路21號3樓房產(chǎn)面積為19568平方米，是商業(yè)用途房屋。本院對雙方確認的該項事實予以確認。（2）上訴人主張在簽訂房地產(chǎn)定購協(xié)議書時,被上訴人有口頭介紹禾祥東路21號3樓房產(chǎn)為住宅用途。被上訴人予以否認，并認為上訴人未提供相應證據(jù)，故法

9、院對上訴人的該項主張不予認定。福建省廈門市中級人民法院認為，涉訴的廈門市禾祥東路21號3樓房產(chǎn)是客觀存在的，在本案中，作為中介方的被上訴人已促成上訴人與出賣人簽訂房地產(chǎn)定購協(xié)議書,符合居間合同的法律規(guī)定,上訴人理應依約支付被上訴人中介費。至于房地產(chǎn)定購協(xié)議書對涉訴房產(chǎn)的面積、用途，與產(chǎn)權證不一致的問題，作為買方的上訴人，對其所欲購買的房產(chǎn)負有了解、審查的義務,其未盡到謹慎注意的義務，對此所產(chǎn)生的后果應由上訴人自行承擔。上訴人未能提供證據(jù)證明被上訴人提供虛假信息，其主張涉訴房產(chǎn)不存在，其也沒有實際購買到涉訴房產(chǎn)，因此被上訴人要求上訴人支付中介費的請求應予以駁回的上訴理由不能成立，其上訴請求應予駁

10、回.原審判決認定事實清楚,判決結果正確，應予維持。依照 HYPERLINK javascript：SLC（5110，0)” 中華人民共和國民事訴訟法第 HYPERLINK ”javascript:SLC(5110,153） 一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決駁回上訴人許雪貞的上訴,維持原判。二審案件受理費362元，由上訴人許雪貞負擔.【評析】本案縣一起典型的房屋買賣居間合同糾紛案件。所謂居間合同,是指居聞人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。在居間合同中，居間人僅應起到居間、中介的作用，只要居間人有提供居間服務的行為，而實際又促成合同成立，委托人即

11、應支付報酬。本案訟爭的房地產(chǎn)定購協(xié)議書,是買方、賣方及居間人三方的真實意思表示，內容并不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，房地產(chǎn)定購協(xié)議書合法有效是確定的.根據(jù)該房地產(chǎn)定購協(xié)議書的內容，包含有買賣合同和居間合同兩個法律關系。本案中，買、賣雙方對所購房產(chǎn)的地理位置、面積及價款等均作了明確約定，買方即被告也依約向賣方（業(yè)主）支付1萬元的購房定金，因此,該買賣合同應認定已經(jīng)成立。至于合同成立后是否能夠履行、委托方能否買到該房產(chǎn)，是買方與賣方之間的問題，不影響本案居間合同的成立和效力。根據(jù)民法原理，居間合同是由居間人提供居間服務的合同，是雙務、有償、諾成和不要式合同，而所謂的居間服務,就是向委托人報告訂立合

12、同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，在提供該服務以后，居間人的任務即告完成，委托人如何按照居間人提供的信息與第三人訂立合同，那屬于委托人與第三人之間的事情，居間人不是委托人與第三人之間的合同當事人。昕以，本案作為委托人的被告許雪貞雖然最后沒有買到該房產(chǎn)，但根據(jù)其與賣方及居間人所簽訂的房地產(chǎn)定購協(xié)議書約定，仍然應當支付居間費。被告許雪貞作為買方，對其所欲購買的房產(chǎn)負有了解、審查的義務，其未盡到謹慎注意的義務,對此所產(chǎn)牛的法律后果及不能履行買賣合同所造成的損失,除非其有證據(jù)證明居間人存在故意提供虛假情況、損害委托人利益的情形，否則還是應當由委托人自行承擔.委托人在支付居間費后,可通過其他途徑向第三

13、人即賣方主張權利,依據(jù)定購合同的約定請求第三人賠償其上述損失或者承擔違約責任.本案還需要補充的是,在審理中,被告（即居間委托方)雖然提供了第三人購買訟爭房產(chǎn)的房地產(chǎn)使用權證原件，間接證明其與賣房方最終未能成交,但是在庭審中面對法官的詢問，一味地以“屬于與賣方內部關系”為由，拒不說明其與出賣方履行協(xié)議情況，而且向法庭提交的是“第三人購買該房屋的產(chǎn)權證件原件。同時，被告也沒有提供證據(jù)證明居間人提供的房產(chǎn)信息,與其委托內容不符;而且當原告方代理人提供一份錄音證詞，證明被告丈夫承認已經(jīng)實際購買該房產(chǎn)的時候,也未作反駁。因此，客觀上讓法官產(chǎn)生不排除被告方以第三人名義購買該房產(chǎn)，以規(guī)避支付中介傭金義務的合

14、理懷疑的心證，從而在本案中作出支持原告訴訟請求的判決。這雖然屬于法官自由心證的范疇，但是客觀上也反映了現(xiàn)實生活中保護居間行業(yè)正常發(fā)展、維護交易秩序正常運行的必要性。這實際上也是法官基于生活而作出的本能反應.【編后補評】從本案當事人的訴辯主張來看,本案的爭議焦點和值得研究的問題有二：一是本案被告即房屋買方與賣方之間是否成立房屋買賣合同？根據(jù)我國 HYPERLINK javascript：SLC（21651,0)” 合同法第 HYPERLINK javascript：SLC（21651,426)” 四百二十六條規(guī)定，居間人促成合同成立是委托人支付報酬的前提，本案被告也以未根據(jù)原告提供的房產(chǎn)信息與轉

15、讓方簽訂房產(chǎn)買賣合同為由拒絕給付報酬。但從查明的事實來看，本案房屋買方、賣方與中介方三方簽訂了一份房地產(chǎn)定購協(xié)議書。而在實踐中,定購常常只表明買賣雙方的一種意向，并不一定是雙方達成的買賣合同.因此,需要根據(jù)該房地產(chǎn)定購協(xié)議書的內容判斷其是否意味著房屋買賣合同的成立。具體到本案來說，房屋買賣合同的成立起碼應當包含標的、買賣雙方、價款及支付方式等最為基本的條款.從一審法院查明的事實來看，房地產(chǎn)定購協(xié)議書明確了標的、買賣雙方，而根據(jù)同為承辦人的編寫人撰寫的評析來看，該協(xié)議書對價款也進行了明確約定，在這種情況下，應當認定房地產(chǎn)定購協(xié)議書具有房屋買賣合同的性質。需要指出的是,法院在查明的事實中應當明確房

16、地產(chǎn)定購協(xié)議書中能夠影響房屋買賣合同成立與否的所有內容，否則,無法讓人明白法院得出房地產(chǎn)定購協(xié)議書證明房屋買賣合同成立的結論的事實依據(jù)。二是龍城公司作為居間人,所提供的信息與實際情況不符,致使合同不能履行,其是否有權請求給付居間報酬？請求給付居間報酬是居間合同中居間人的主要權利。從 HYPERLINK ”javascript：SLC(21651,0) 合同法第 HYPERLINK javascript：SLC(21651,426） 四百二十六條等相關規(guī)定來看，只要居間人促成合同成立，委托人就應當按照約定支付報酬.本案中，雖然合同不能履行，但合同已經(jīng)成立，委托人理當支付居間報酬。然而,合同不能履

17、行是由于居間人提供的標的物信息與實際情況不符造成的。這是否影響居間人請求給付居間報酬的權利？對于該問題的回答需要綜合考慮以下因素：買方在買賣合同中對自己所購買的房產(chǎn)應當負有了解、審查的義務;居間人作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介服務機構的注意義務；居間合同對居間人在審查標的物方面的約定義務等等。從本案查明的事實來看,并沒有提及居間人在提供房地產(chǎn)信息方面所負的約定義務。從本案二審裁決理由來看，二審法院主要以買方對自己所購買的房產(chǎn)應當負有了解、審查的義務為由而認定買賣合同履行不能的責任應由買方自行承擔。但從編寫入在評析中所補充的事實來看，影響法官作出支持居間人請求給付居間報酬的判決的還有其他事實和證據(jù)。上述事實及相關證據(jù)在一二審判決書中沒有任何提及。根據(jù) HYPERLINK javascript：SLC(38083，0） 最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第 HYPERLINK ”javascript：SLC(38083,64） 六十四條規(guī)定，“審判人員應當依照法定程序,全面、客觀地審核證據(jù)，依據(jù)法律的規(guī)定，遵循法官職業(yè)道德，運