鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的

1、 鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見（征求意見稿）為深入學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，認(rèn)真踐行習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想，根據(jù)國家、省關(guān)于開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的部署和要求，進(jìn)一步深化“放管服”改革，進(jìn)一步推進(jìn)鶴山市不動產(chǎn)登記工作，解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、不動產(chǎn)登記暫行條例、不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則、不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際情況，在依法登記的前提下，以維護(hù)人民群眾利益為核心，堅(jiān)持“尊重歷史、實(shí)事求是、便民利民、依法依規(guī)”的原則，現(xiàn)就我市不動產(chǎn)登記中遇到的歷史遺留問題提出如下處理意見：一、關(guān)于房屋已登

2、記土地未登記的問題涉及國有土地的，按照劃撥土地原則辦理。涉及集體土地的，應(yīng)先辦理集體土地征收后，再按劃撥土地辦理，不得為“小產(chǎn)權(quán)房”辦理不動產(chǎn)登記。按如下分類處理：（一）1987年1月1日土地管理法實(shí)行之前一直使用并領(lǐng)有房產(chǎn)證的土地，由所在地村集體（涉及村的）、政府出具證明并經(jīng)自然資源部門同意后，按確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定要求予以確權(quán)，經(jīng)市不動產(chǎn)登記中心在鶴山市不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺公告十五個工作日后無異議的，按劃撥性質(zhì)確權(quán)給實(shí)際土地使用者，并按相關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金。（二）1987年1月1日后一直使用并領(lǐng)有房產(chǎn)證的土地，可以憑建設(shè)用地許可證、建設(shè)用地批文，土地出讓金繳納憑證等資料確定土地

3、權(quán)屬的，經(jīng)市不動產(chǎn)登記中心在鶴山市不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺公告十五個工作后日無異議的，按實(shí)際情況確權(quán)給土地使用者，無土地權(quán)屬來源的，如有違法問題，必須先處理違法問題，然后由所在地村集體（涉及村的）、政府出具證明并經(jīng)自然資源部門會審后，經(jīng)市不動產(chǎn)登記中心在鶴山市不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺公告十五個工作日后無異議的，按劃撥性質(zhì)確權(quán)給實(shí)際土地使用者，并按相關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金。以上房屋在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時需簽訂出讓合同后補(bǔ)繳出讓金，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價辦法計(jì)算，一棟多戶的使用期限起始日期按第一戶補(bǔ)繳出讓金日期計(jì)算。市不動產(chǎn)登記部門登記時，土地用途按照現(xiàn)行規(guī)劃用途確定，房屋用途參照原登記用途確定

4、，若原登記用途不明確的則按照房屋實(shí)際用途予以登記。 二、關(guān)于土地已登記房屋未登記的問題對土地已登記、已竣工并通過驗(yàn)收的商品房，由于房屋開發(fā)單位已注銷或被吊銷，不能配合購房人辦理房屋登記的，按如下分類處理：（一）有繼承單位或者上級主管單位的，由繼承單位或上級主管單位對購房人情況予以確認(rèn)后，由繼承單位或上級主管單位代為申請首次登記并協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記。（二）無繼承單位或者上級主管單位的，可由購房人憑清晰的權(quán)屬來源證明材料（購房合同、發(fā)票等）、有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證等資料，單方申請轉(zhuǎn)移登記，市不動產(chǎn)登記中心在鶴山市不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺予以公告三十個工作日。公告期滿無異議、無查封等限制的，市不動產(chǎn)登記中心直接辦

5、理該房屋所有權(quán)的首次登記，然后辦理轉(zhuǎn)移登記。三、關(guān)于無土地登記無房屋登記的問題對于1987年前存在并一直在用的無土地登記無房屋登記的學(xué)校、醫(yī)院、公用基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施等，由所在地村集體（涉及村的）、鎮(zhèn)政府及相關(guān)上級主管部門出具證明并經(jīng)市自然資源部門會審?fù)ㄟ^后，經(jīng)市不動產(chǎn)登記中心在鶴山市不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺公告十五個工作日后無異議的，按劃撥性質(zhì)確權(quán)給實(shí)際土地使用者，土地用途按照現(xiàn)行規(guī)劃用途確定，房屋用途參照房屋實(shí)際用途予以登記。除此之外的需按照有關(guān)規(guī)定處理并完善相關(guān)手續(xù)后再進(jìn)行登記。 四、關(guān)于原房地登記信息不一致的問題 （一）房地權(quán)利人不一致對已分別辦理土地房屋登記手續(xù)，房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓并由買賣雙

6、方當(dāng)事人按規(guī)定申請辦理了轉(zhuǎn)移登記，但未及時申請辦理土地變更登記，造成房地權(quán)利人不一致，市不動產(chǎn)登記中心按有關(guān)規(guī)定收回原土地使用權(quán)證書，如因原權(quán)利人下落不明等原因確實(shí)無法提供原土地使用權(quán)證書的，由市不動產(chǎn)登記中心在鶴山市不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺公告原土地證作廢，然后辦理房地統(tǒng)一登記手續(xù)。對已分別辦理土地房屋登記手續(xù)，土地已發(fā)生轉(zhuǎn)移登記，房屋未及時辦理登記，造成房地權(quán)利人不一致的，市不動產(chǎn)登記中心按有關(guān)規(guī)定收回原房產(chǎn)證書，如因原權(quán)利人下落不明等原因確實(shí)無法提供原房產(chǎn)證書的，由市不動產(chǎn)登記中心在鶴山市不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺公告原房產(chǎn)證作廢，并發(fā)函咨詢市地稅局是否涉及補(bǔ)交稅費(fèi)，如果涉及補(bǔ)交稅費(fèi)，則由申請人補(bǔ)交稅

7、費(fèi)后再辦理房地統(tǒng)一登記手續(xù)。（二）房地用途、年限不一致不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房屋和土地均已登記但用途不一致的，按以下原則處理：1.對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前已分別辦有房產(chǎn)證和土地證且兩證記載的用途不一致的，辦理不動產(chǎn)登記時分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記。2.對于在原土地用途為機(jī)關(guān)團(tuán)體、公共服務(wù)、工業(yè)用地等用地上建的住宅樓（房改房、安置房等），根據(jù)房屋用途登記土地用途，需要補(bǔ)繳出讓金的，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價辦法計(jì)算，土地使用年限依據(jù)房屋用途確認(rèn)，暫無法改變土地用途的，可以分別按照原土地、房屋用途登記。3.國有土地上自建住宅的實(shí)際面積或建筑形狀等與原規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的內(nèi)容不一致的，在土

8、地使用權(quán)人就房屋現(xiàn)狀與原規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的內(nèi)容不一致的情況向市自然資源部門申請辦理規(guī)劃實(shí)施情況核定或修改圖紙，并經(jīng)市自然資源部門同意后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)憑市自然資源部門核定意見或同意修改的圖紙辦理登記。（是否保留該段？）4.已辦理登記的建筑物房屋用途為綜合用地的，根據(jù)建筑物實(shí)際登記用途確定土地登記用途和土地使用年限；建筑物未辦理房屋登記的（包括空地未建的情況），根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃用途確定土地登記用途和土地使用年限。土地出讓合同未約定使用年限或約定使用年限為50年的，按照住宅用地50年、商業(yè)用地40年、工業(yè)用地50年的最高年限進(jìn)行登記，使用年限自原土地出讓起始日期起計(jì)算，需要補(bǔ)繳土地出讓金的，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)

9、按申請時點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價辦法計(jì)算。5.原為“商住用地”或“商業(yè)、住宅用地”或“住宅”，但未分別約定商業(yè)、住宅等不同用途的使用年限的，按照住宅用地70年、商業(yè)用地40年的最高年限進(jìn)行登記，使用年限自原土地出讓起始日期計(jì)算。6.批準(zhǔn)土地用途登記為多種用途的空地，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃用途確定土地登記用途，涉及到登記用途的地價標(biāo)準(zhǔn)比原土地批準(zhǔn)用途的地價標(biāo)準(zhǔn)高的，需要補(bǔ)繳土地出讓金，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價辦法計(jì)算。五、關(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)問題導(dǎo)致土地使用年限或用途不一致的問題（一）擬登記建筑物占用的土地使用年限不一致的，以該建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地對應(yīng)的土地使用年限登記

10、。土地使用年限減少的，已繳納的土地出讓金不予退回。（二）在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一實(shí)施前已完成報建手續(xù)或已經(jīng)進(jìn)行房屋登記，并跨兩塊用途不一致的宗地的，按照規(guī)劃用途進(jìn)行登記，涉及到登記用途的地價標(biāo)準(zhǔn)比原土地批準(zhǔn)用途的地價標(biāo)準(zhǔn)高的，需要補(bǔ)繳土地出讓金，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價辦法計(jì)算。（三）為避免以后出現(xiàn)建筑物跨多個土地使用年限的宗地、建筑物跨不同用途宗地的問題出現(xiàn)，用地單位應(yīng)先補(bǔ)辦統(tǒng)一土地使用年限、用途手續(xù)后，再辦理規(guī)劃報建手續(xù)。未完成統(tǒng)一使用年限、統(tǒng)一用途并合并宗地手續(xù)的，市自然資源部門不應(yīng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。六、關(guān)于建筑物部分超出宗地紅線占用國有建設(shè)用地的問題建筑物已依法取得規(guī)劃、竣

11、工驗(yàn)收手續(xù)，由于地理信息數(shù)據(jù)升級、更新及其他歷史原因等造成建筑物部分超出原批準(zhǔn)宗地紅線，按照以下情形辦理：（一）建筑物基底未超出宗地紅線，但陽臺、飄窗等垂直投影超出宗地紅線范圍的，在不影響相鄰權(quán)利人的前提下，按照原批準(zhǔn)宗地紅線及房屋測繪報告進(jìn)行登記，宗地面積按照原批準(zhǔn)宗地紅線面積進(jìn)行登記，房屋面積按照房屋測繪報告書確定的建筑面積進(jìn)行登記。（二）對于建筑物基底超出宗地紅線范圍的情況，若建筑物基底占地面積不超出宗地面積的，保持宗地面積不變且不占用集體土地的前提下調(diào)整宗地界線范圍，經(jīng)公示，權(quán)屬無爭議給予辦理登記。（三）建筑物基底（不包含地下空間）超出用地紅線，且房屋尚未登記到權(quán)利人名下的，按照以下情

12、形分類辦理：1.單幢建筑物基底面積不大于100，且該建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物基地面積的1%，或者單幢建筑物基底面積大于100，且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地面積紅線部分占用的土地面積不大于4的，可不做違法用地處理，由權(quán)利人提出調(diào)整宗地界線，無法調(diào)整的由市不動產(chǎn)登記部門按照建筑物實(shí)際建筑面積和實(shí)際用地面積予以辦理登記。本條款適用于經(jīng)市自然資源部門批準(zhǔn)的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。2.建筑物為住宅用途（包括但不限于商品房、別墅、自建房、平房等），單幢建筑物基底面積不大于100，且超出批準(zhǔn)

13、用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的1%但不大于5%的，或者單幢建筑物基底面積大于100，且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于4但不大于15的，經(jīng)公示權(quán)屬無爭議后，對超出的宗地部分進(jìn)行違法用地處理，并簽訂出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金后給予辦理登記，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價辦法計(jì)算。3.除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商業(yè)、工業(yè)、醫(yī)療、教育等），單幢建筑物基底超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于4但不大于該幢建筑物基底面積的5%的，經(jīng)公示，權(quán)屬無爭議后，對超出的宗地部分進(jìn)行違法用地處理，并簽訂出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金后給予辦理登記，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請

14、時點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價辦法計(jì)算。該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的5%的，不予辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。（四）建筑物基底（不包括地下空間）超出用地紅線，且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，超出部分補(bǔ)繳出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以辦理，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價辦法計(jì)算。七、關(guān)于因民間借貸申請不動產(chǎn)抵押登記問題自然人、法人或其他組織之間因民間借貸申請不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的，按有關(guān)規(guī)定給予受理，依法登記。抵押權(quán)人為小額貸款公司、典當(dāng)行、抵押擔(dān)保公司等取得相關(guān)資質(zhì)的，可以辦理不動產(chǎn)（含房、地、林）相

15、關(guān)的抵押登記業(yè)務(wù)。八、關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)的抵押登記問題劃撥國有土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)不得單獨(dú)抵押，但權(quán)利人以依法取得的建（構(gòu)）筑物房屋所有權(quán)進(jìn)行抵押的，劃撥土地使用權(quán)可與建 (構(gòu)）筑物房屋所有權(quán)一并抵押。但要求抵押權(quán)人出具“該不動產(chǎn)的土地使用權(quán)為劃撥土地使用權(quán)，依法拍賣該不動產(chǎn)的，或通過其他方式依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)首先補(bǔ)繳土地出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”的知情函。 九、關(guān)于宅基地使用權(quán)上房屋登記的問題按照“一戶一宅、面積合規(guī)”的原則并參照宅基地房屋（以下統(tǒng)稱“房屋”）竣工時間段進(jìn)行分類處理，房屋建成時間參照集體建設(shè)土地使用證發(fā)證時間，或者以其他能夠證明房屋建成時間的資料為準(zhǔn)：（一）1987

16、年1月1日中華人民共和國土地管理法實(shí)施前建成且無拆建的房屋，權(quán)利人對房屋安全進(jìn)行承諾（整合到不動產(chǎn)登記申請書上簽名），屬地村委會對該房屋所有權(quán)人、建成時間等基本情況確認(rèn)，不動產(chǎn)登記部門公示且無異議后可按照房屋實(shí)際建筑面積辦理登記。（二）1987年1月1日中華人民共和國土地法實(shí)施后至1993年11月1日村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例實(shí)施前建成且具備合法用地文書或集體建設(shè)土地使用證的房屋，權(quán)利人對房屋安全進(jìn)行承諾（整合到不動產(chǎn)登記申請書上簽名），屬地村委會對該房屋所有權(quán)人、建成時間等基本情況確認(rèn)后，不動產(chǎn)登記部門可按照房屋實(shí)際建筑面積辦理登記。（三）1993年11月1日村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例實(shí)施后

17、至2019年12月31日鶴山市未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃前建成且具備合法用地文書或集體建設(shè)土地使用證，分以下兩種情況辦理：1.房屋層數(shù)、建筑面積符合有關(guān)規(guī)定的，權(quán)利人對房屋安全進(jìn)行承諾（整合到不動產(chǎn)登記申請書上簽名），屬地村委會對該房屋所有權(quán)人、建成時間等基本情況確認(rèn)后，不動產(chǎn)登記部門可按照房屋實(shí)際建筑面積辦理登記。2.房屋層數(shù)、建筑面積不符合有關(guān)規(guī)定的，權(quán)利人對房屋安全進(jìn)行承諾（整合到不動產(chǎn)登記申請書上簽名），屬地村委會對該房屋所有權(quán)人、建成時間等基本情況確認(rèn)后，不動產(chǎn)登記部門對未超建部分（以層為單位）給予辦理登記，超建部分予以備注但不登記。（四）根據(jù)廣東省自然資源廳關(guān)于加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的

18、指導(dǎo)意見（粵自然資源規(guī)字20185號）中“未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的地區(qū)，已依法取得宅基地使用權(quán)的地上房屋所有權(quán)登記，由縣級以上政府對未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的鄉(xiāng)村及時間界限作出統(tǒng)一認(rèn)定。當(dāng)事人申請房屋所有權(quán)登記，符合認(rèn)定范圍的，可不提供房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料。”結(jié)合鶴山市實(shí)際情況，鶴山市認(rèn)定未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的時間為2019年12月31日，凡是在2019年12月31日前辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)的，房屋層數(shù)面積符合相關(guān)要求的無需提供房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)資料，以上未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的時間可以延長到鶴山市政府組織的農(nóng)房一體確權(quán)登記結(jié)束。（五）1993年11月1日后建成房屋的規(guī)模，原則上層數(shù)不得超過4層（含3層加樓梯間），建筑面積不得超過360平方米，若各鎮(zhèn)政府（街道辦）另有文件要求，則按文件處理。（六）已發(fā)宅基地使用權(quán)證宗地紅線與房屋占地現(xiàn)狀不符的未拆建房屋，宗地面積不超過宅基地管理規(guī)定的120平方或不同時間段管理規(guī)定的，以房屋實(shí)際占用宗地紅線為準(zhǔn)，不再調(diào)整。已進(jìn)行拆舊建新、面積不超過宅基地管理規(guī)定的120平方且符合宅基地管理規(guī)定的本村村民（符合一