培訓(xùn)資料-物權(quán)法

1、物權(quán)法2010年7月13日1我們需要一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境！請(qǐng)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)請(qǐng)保持一個(gè)安靜的環(huán)境請(qǐng)將手機(jī)等通訊設(shè)備調(diào)為震動(dòng)或關(guān)閉如需要接聽(tīng)或撥打電話請(qǐng)到室外請(qǐng)不要任意更改計(jì)算機(jī)設(shè)備的軟、硬件設(shè)置請(qǐng)勿提前離開(kāi)2物權(quán)法: 調(diào)整財(cái)產(chǎn)支配關(guān)系的法律,是對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的基本準(zhǔn)則，屬于民法的重要組成部分。概念3物權(quán)理論解釋：物權(quán)就是自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。通俗地說(shuō)，一頭牛屬于你，你可以用它來(lái)耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以殺掉賣牛肉。這種支配的權(quán)利是排他的，任何人都不能干涉你。4所有權(quán)所有權(quán)理論解釋：所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán) 利，所有權(quán)

2、是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對(duì)權(quán)利。通俗解釋：你擁有一棟房屋，你可以自己使用；可以出 租給別人，收取房租；也可以轉(zhuǎn)手賣給他人。這就是你 對(duì)這棟房屋的所有權(quán)。 5用益物權(quán)用益物權(quán)-是利用他人財(cái)產(chǎn)的“使用價(jià)值”理論解釋：用益物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用、收益的權(quán)利。通俗解釋：麥當(dāng)勞租用別人的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，它依法享有對(duì)租用房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，但是它沒(méi)有處分房屋的權(quán)利。也就是說(shuō)麥當(dāng)勞擁有的是房屋的用益物權(quán)。6擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)-是利用他人財(cái)產(chǎn)的“交換價(jià)值”理論解釋 債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或者第三人提供的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)或者債權(quán)人合法占有的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，享有優(yōu)先受償

3、的權(quán)利 .通俗解釋：甲向乙借款萬(wàn)元，以其價(jià)值萬(wàn)元的房屋、萬(wàn)元的汽車作為抵押擔(dān)保，以萬(wàn)元的音響設(shè)備作質(zhì)押擔(dān)保，同時(shí)還由丙為其提供保證擔(dān)保。其間汽車遇車禍損毀，獲保險(xiǎn)賠償金萬(wàn)元。如果上述擔(dān)保均有效，丙應(yīng)對(duì)借款本金在萬(wàn)元數(shù)額內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。丙承擔(dān)的是物的擔(dān)保以外的擔(dān)保責(zé)任。7 物權(quán)法要闡明的三個(gè)問(wèn)題一、物屬于誰(shuí)，誰(shuí)是物的主人。二、權(quán)利人對(duì)物享有那些權(quán)利，他人負(fù)有怎樣的義務(wù)。三、怎樣保護(hù)物權(quán)，侵害物權(quán)要承擔(dān)哪些民事責(zé)任。內(nèi)容8物權(quán)權(quán)屬確認(rèn) 記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)證明的除外。法律規(guī)定不經(jīng)登記即可取得物權(quán)的，依照其規(guī)定。 物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)

4、遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。9業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。 車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。 共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。10任何單位和個(gè)人負(fù)有不妨礙權(quán)利人行使物權(quán)的義務(wù)。 權(quán)利人享有的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵害。 物權(quán)人權(quán)利背 景11相鄰權(quán) 不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則處理相鄰關(guān)系。 例：張三有一塊土地，他完全有權(quán)禁止其他人進(jìn)

5、入自己的土地，但是李四若不經(jīng)過(guò)張三的土地就不能到達(dá)自己的土地，張三就應(yīng)該給李四提供必要的便利。當(dāng)然，李四應(yīng)當(dāng)盡量避免給相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人張三造成損害，如造成損害，應(yīng)當(dāng)給予賠償。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人張三以及租用張三土地的其他人。相鄰權(quán)12物權(quán)保護(hù) 物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解等途徑解決，也可以依法向人民法院提起訴訟。 侵害物權(quán)人，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。13占有 占有，包括有權(quán)占有和無(wú)權(quán)占有，無(wú)權(quán)占有包括善意占有和惡意占有。 例：趙某孤身一人，因外出打工，將一祖?zhèn)鞴哦挥舌従渝X某保管。錢某因結(jié)婚用錢，情急之下謊

6、稱該古董為自己所有，賣給了古董收藏商孫某，得款萬(wàn)元。孫某因資金周轉(zhuǎn)需要，向李某借款萬(wàn)元，雙方約定將該古董押給李某，如孫某到期不回贖，古董歸李某所有。因?yàn)楹贤男Яξ炊?，錢某的行為屬無(wú)權(quán)處分行為，無(wú)權(quán)處分行為產(chǎn)生的合同效力未定。所以，錢某屬于無(wú)權(quán)占有。孫某能取得古董所有權(quán)，因?yàn)閷O某的行為符合善意取得的條件，孫某因善意取得而取得所有權(quán)。孫某的行為就屬于善意占有。趙某有要求占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵權(quán)發(fā)生之日起一年以內(nèi)沒(méi)有行使，該請(qǐng)求權(quán)消滅。本案中，趙某只能要求錢某返還古董，而不能要求孫某返還，因?yàn)閷O某是善意占有。占有14關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記 物權(quán)法規(guī)定了物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以“登記生效”為原則

7、，以“登記對(duì)抗”為例外，可見(jiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度非常重要。如果沒(méi)有一個(gè)完整、科學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，物權(quán)法即便公布了，也很難發(fā)揮作用。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則、制度要規(guī)定在物權(quán)法上，在物權(quán)法之外還應(yīng)單獨(dú)制定一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記法或者不動(dòng)產(chǎn)登記條例。作為附屬于物權(quán)法的，也是物權(quán)法的附屬法。不動(dòng)產(chǎn)登記15物權(quán)法與物業(yè)管理16物業(yè)管理的問(wèn)題紛繁復(fù)雜 1、小區(qū)的綠地、道路、物業(yè)管理用房、會(huì)所、車 庫(kù)屬于誰(shuí)？2、業(yè)主能不能解聘物業(yè)公司？3、住宅改商用是否需要全體業(yè)主同意？4、住房的土地使用權(quán)是70年，70年后怎么辦？5、建造房屋能不能妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照？危及相鄰建筑物的安全？6、城鎮(zhèn)居民能不能在農(nóng)村購(gòu)

8、房？7、拆遷、征地補(bǔ)償不到位的問(wèn)題怎么解決？違法拆遷、征地要不要負(fù)刑事責(zé)任？8、城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記是否可以在一個(gè)機(jī)構(gòu)辦理？怎么收費(fèi)？ -？ 17 物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)管理的定位是很清晰的。物業(yè)管理就是一種以合同為前提的管理和服務(wù)工作。但是，近些年，物業(yè)管理承擔(dān)了很多自身不該承擔(dān)和無(wú)力承擔(dān)的工作和責(zé)任。有的開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)房屋銷售，有的物業(yè)管理企業(yè)為了得到項(xiàng)目管理權(quán)，把物業(yè)管理說(shuō)成“包打天下”、“包治百病”，造成社會(huì)各界和業(yè)主把一些應(yīng)由政府承擔(dān)的社會(huì)治安職能、應(yīng)由社區(qū)承擔(dān)的社會(huì)保障職能、應(yīng)由水、電、氣以及公交等公用事業(yè)企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)管理職能、應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任，都誤認(rèn)為是

9、物業(yè)管理的事情。一旦出了問(wèn)題，板子都打在物業(yè)管理身上不說(shuō)，也影響了問(wèn)題的解決。 18物權(quán)法時(shí)代物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的八大問(wèn)題 一、物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)體系的全面整合與完善 物權(quán)法作為民法典的一個(gè)重要部分，規(guī)制的重點(diǎn)是權(quán)利歸屬及其保護(hù)，側(cè)重于對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的保護(hù)。首先，將物業(yè)管理活動(dòng)的基本概念，以法律形式予以確認(rèn)，使得物業(yè)管理立法層次得以上升到法律高度；其次，還將物業(yè)管理?xiàng)l例確立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、專項(xiàng)維修資金等基本制度，上升到法律層面，提高了適用范圍及效力等級(jí)。再次，在解決物業(yè)管理中單個(gè)業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性問(wèn)題上，物權(quán)法 明確規(guī)定“少數(shù)服從多數(shù)”的原則。19二 、物業(yè)管

10、理商品觀念的明確確立與強(qiáng)化 物業(yè)管理是商品，物業(yè)管理買賣是市場(chǎng)交換行為，有市場(chǎng)必然存在競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。20三、物業(yè)管理基本概念、核心理論的全新詮釋與構(gòu)建 “業(yè)主”、“業(yè)主大會(huì)”、“業(yè)主委員會(huì)”以及“物業(yè)管理”等均是物業(yè)管理中最基本的概念，物業(yè)管理人大都是耳熟能詳。但隨著物權(quán)法的出臺(tái)，則有必要重新認(rèn)識(shí)和定義。 例如，物業(yè)管理的概念按照物業(yè)管理?xiàng)l例第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩

11、序的活動(dòng)。”條例所指的物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)是當(dāng)然的參與者。21四、物業(yè)管理主體關(guān)系的切實(shí)研究與定位 物業(yè)管理是涉及多方主體的較為復(fù)雜的法律關(guān)系，既包括政府主管部門(mén)、物業(yè)管理交換雙方，也包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、公共事業(yè)單位以及社會(huì)專業(yè)公司等多個(gè)主體。 其中，物業(yè)管理商品交換雙方是核心，政府主管部門(mén)是指導(dǎo)、監(jiān)督和管理方，建設(shè)單位、專業(yè)公司和公共事業(yè)單位間是重要的參與者。22五、業(yè)主團(tuán)體法律地位、決策機(jī)制的重新調(diào)整與規(guī)制物權(quán)法 賦予了業(yè)主大會(huì)及業(yè)主個(gè)人以訴訟地位，擴(kuò)大了訴訟主體的范圍。 同時(shí)規(guī)定，物業(yè)管理的一般事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。籌集和使用

12、建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，修繕、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。將住宅改變?yōu)椴惋?、娛?lè)等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。這一規(guī)定從立法上明確了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位，是立法中的一個(gè)突破。也使業(yè)主團(tuán)體的決策機(jī)制發(fā)生了變化，在一定程度上保護(hù)了弱勢(shì)者的利益，使立法充滿了人文關(guān)懷。23六 、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)范圍的科學(xué)界定與明晰24七、物業(yè)管理模式的積極創(chuàng)新與突破 物權(quán)法第八十一條規(guī)定業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。物權(quán)法時(shí)代物業(yè)管理的模式已由物業(yè)管理

13、條例中規(guī)定的單一的物業(yè)管理企業(yè)管理模式，變?yōu)闃I(yè)主自行管理、委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理與委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)管理三種模式并存的局面。但我們必須看到，這一變化勢(shì)必帶來(lái)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)依據(jù)、范圍和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的變化，沖擊現(xiàn)有物業(yè)管理價(jià)格體系和相關(guān)管理制度25八 、物業(yè)管理糾紛、法律訴訟的不斷增加與變化 物權(quán)法的出臺(tái)必將使物業(yè)管理各主體之間以及業(yè)主內(nèi)部等，通過(guò)法律途徑依法維權(quán)的幾率大大增加，從而增大了物業(yè)管理訴訟主體的范圍，增加物業(yè)管理訴訟總量，也使物業(yè)管理的糾紛類型更加復(fù)雜。26從物業(yè)管理角度看物權(quán)法 對(duì)業(yè)主行使所有權(quán)的限制物權(quán)法第七十一條規(guī)定：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得危

14、及建筑物的安全，不得損害其它業(yè)主的合法權(quán)益”。這就是限制不合理行使所有權(quán)，保障他人權(quán)益的法律依據(jù)。依據(jù)這一條款，就可以理直氣壯地阻止某些不自覺(jué)、不講公德的行為。第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。27從這里可以看到幾個(gè)效用：首先，業(yè)主會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)，可以用自己的名義直接起訴無(wú)公德業(yè)主，這就避免了有些業(yè)主怕得罪人