2022年住宅小區(qū)管理規(guī)定

1、第PAGE8頁共NUMPAGES8頁2022年住宅小區(qū)管理規(guī)定第一條第二條本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)(含居住小區(qū)、住宅組團(tuán)，以下簡稱住宅小區(qū))。本辦法所稱住宅小區(qū)管理(以下簡稱小區(qū)管理)，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。第三條房地產(chǎn)行政主管理部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作;市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。第四條

2、住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。第六條住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。第七條管委會的權(quán)利：(一)制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;(二)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;(三)審議物業(yè)

3、管理公司制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;(四)檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。管委會的義務(wù)：(一)根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;(二)協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作;(三)接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;(四)接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。第八條物業(yè)管理公司的權(quán)利：(一)物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法;(二)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理;(三)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用;(四)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為;

4、(五)有權(quán)要求管委會協(xié)助管理;(六)有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù);(七)可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。物業(yè)管理公司的義務(wù)：(一)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營;(二)接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督;(三)重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可;(四)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。第九條物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。第十條物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：(一)管理項目;(二)管理內(nèi)容;(三)管理費用;(四)雙方權(quán)利和義務(wù);(

5、五)合同期限;(六)違約責(zé)任;(七)其他。第十一條物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理售房手續(xù)時，應(yīng)在買賣合同中對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人與使用人分離時，應(yīng)在租賃合同中對使用人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。第十三條住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參與監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。第十四條房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失;(一)擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的;(二)擅自改變房屋

6、、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的;(三)私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的;(四)不照章交納各種費用的。第十五條物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴;管委會有權(quán)制止，并要求其限期改正;房地產(chǎn)行政主管部門可對其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：(一)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的;(二)管理制度不健全，管理混亂的;(三)擅自擴(kuò)大收費范圍，提高收費標(biāo)準(zhǔn)的;(四)私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的;(五)不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的。第

7、十六條本辦法生效前，未按本辦法實施管理的住宅小區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。第十七條各省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則。第十八條本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。第十九條本辦法自一九九四年_月_日起施行。2022年住宅小區(qū)管理規(guī)定（二）一、建筑工程概況1、建筑工程名稱：水東灣_城市花園四期(二)高層工程2、建筑地點：茂名市電白縣水東灣新城旦場片區(qū)3、建設(shè)單位：茂名市水東灣_房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4、設(shè)計單位：廣東博意建筑設(shè)計院有限公司5、監(jiān)理單位：廣東_建設(shè)監(jiān)理有限公司6、施工單位：廣東騰越建筑工程有限公司7、本項目組成、規(guī)模本工程項目為_棟小高層住宅(分別：20、21、25、26

8、#樓地上；22、23、24#樓地上18層)，_棟2層變配電房，_棟1層發(fā)電機房、_棟地下給水泵房。建筑面積約_萬，建筑工程結(jié)構(gòu)類型為框剪結(jié)構(gòu)。建筑工程投資造價約億元。8、建筑工程計劃工期：開工日期：年月日竣工日期：年月日二、編制依據(jù)1、中華人民共和國建筑法2、中華人民共和國工程安全管理條例3、國家現(xiàn)行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)程4、建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范5、監(jiān)理合同、監(jiān)理規(guī)劃、施工合同、工程設(shè)計文件三、建設(shè)工程施工現(xiàn)場安全監(jiān)理細(xì)則1、建設(shè)工程開工的基本條件1.1檢查施工單位是否制定了各項安全生產(chǎn)規(guī)章制度和保證施工安全的各項措施；1.2檢查施工組織設(shè)計和各專項安全施工組織設(shè)計(或安全技術(shù)措施方案)已按規(guī)定程

9、序進(jìn)行了審批；1.3檢查各關(guān)鍵崗位人員是否按規(guī)定要求配備，并具備執(zhí)業(yè)資格；1.4是否按中華人民共和國建筑法的規(guī)定為作業(yè)人員辦理了意外傷害保險；1.5是否已申報安全生產(chǎn)監(jiān)督，并已取得施工許可證。2、施工現(xiàn)場是否實行封閉管理并實行圍擋作業(yè)。3、施工現(xiàn)場是否按總平面設(shè)計布置和實施。4、施工現(xiàn)場各種臨時設(shè)施，應(yīng)符合總平面布置圖的布置要求，并符合消防安全規(guī)定保持生產(chǎn)與生活用房之間的安全距離。5、施工作業(yè)區(qū)和辦公、生活區(qū)是否明顯劃分，有隔離和安全防護(hù)措施。6、施工現(xiàn)場內(nèi)場地是否已平整，道路是否已硬化，且保持暢通并有良好排水措施。7、施工現(xiàn)場的工具、構(gòu)件、材料等的堆放，是否按照總平面布置圖規(guī)定的位置8、各種

10、材料、構(gòu)件是否按品種、規(guī)格對方整齊并設(shè)置標(biāo)志牌。9、在建工程不得在高、低壓電力線路部下方施工?；虼钤O(shè)作業(yè)棚、建造生活設(shè)施或堆放構(gòu)件、材料及其他雜物。10、檢查施工現(xiàn)場采取的各種安全防護(hù)，是否符合施工組織設(shè)計或?qū)ｍ棸踩?.2模板工程的安全生產(chǎn)操作規(guī)程；1.3模板及砼施工過程中主要施工機械、設(shè)備的技術(shù)性能及安全條件。2、審查施工單位的模板工程專項施工方案：2.1審核模板施工方案的編寫、審批；1)方案應(yīng)由施工單位專業(yè)工程技術(shù)人員編寫；2)方案應(yīng)由施工單位技術(shù)、質(zhì)量、安全等有關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合會審；3)方案應(yīng)由具有法人資格的施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；4)方案應(yīng)由施工單位報監(jiān)理單位，由總監(jiān)理工程師審批認(rèn)可；

11、5)方案變更或修改時，應(yīng)按原程序由原編制審批人員批準(zhǔn)。2.2審核模板工程施工方案是否符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)。1)模板結(jié)構(gòu)設(shè)計計算書的荷載取值是否符合工程實際，計算方法是否正確；2)模板及其支架的設(shè)計應(yīng)具有足夠的承載能力、剛度和穩(wěn)定性，能可靠地承受澆筑砼的重量、側(cè)壓力以及施工荷載，并附安全驗算結(jié)果；支撐模板的樓地面有足夠的承受荷載的強度等。3)模板設(shè)計圖包括結(jié)構(gòu)構(gòu)件大樣及支撐系統(tǒng)體系，連接件等的設(shè)計是否安全合理，圖紙是否齊全；(二)安全監(jiān)理工作的控制要點1、施工方案1.1模板工程施工前必須編制專項施工方案，并經(jīng)施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人審批簽字蓋章后報監(jiān)理審核。1.2監(jiān)理單位審查核驗施工單位提交的專項施工方案，并由項目總監(jiān)在技術(shù)文件上簽署意見；審查未通過的專項施工方案不得實施。1.3施工方案內(nèi)容包括模板的制作、安裝及拆除等施工工序、方法及根據(jù)砼輸送方法制定針對性的安全措施。