迎賓御花園營(yíng)銷策劃案

1、迎賓御花園營(yíng)銷策劃分析 呂倩倩市場(chǎng)分析通許縣雖然有十幾家房地產(chǎn)營(yíng)銷部門，但是通許縣的房地產(chǎn)仍處于初步發(fā)展階段，整體規(guī)劃和產(chǎn)品有待提升，而且房子沒有賣點(diǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，沒有自己的特色。如果房子沒有一個(gè)突出的利益點(diǎn)和差異化，房子就很難賣出。畢竟房子是高參與度的商品，在買房之前會(huì)經(jīng)過深思熟慮，貨比三家 根據(jù)調(diào)查，15%的人們選擇高層，18.3%選擇小高層，35%選擇多層，6.6%表示無(wú)所謂，由通許縣的整體發(fā)展趨勢(shì)向北向西發(fā)展，迎賓御花園多層花園式樓房會(huì)賣得很好，以下會(huì)詳細(xì)分析。消費(fèi)者分析 1.即將結(jié)婚的年輕男女，買房子做為婚房用 . 此部分人思想前衛(wèi)，容易接受新鮮事物，他們對(duì)自己的社會(huì)地位也很看重

2、，一般是讓父母先付首付，自己拿月供，他們喜歡城市的中心，選房時(shí)月供盡量低，年限盡量長(zhǎng)，具有隨性而置的購(gòu)房理念，他們看重的是房子的附加值，比如情調(diào)等。2.中年人購(gòu)房 此類人上有老下有小，并且他們的事業(yè)都以成功，他們選擇的一般都是大戶型，注重小區(qū)附近的環(huán)境，彰顯自己的身份，同時(shí)也是為了子女而購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析通許東：主要為工業(yè)區(qū)，雖然房?jī)r(jià)較低，但是噪音大，環(huán)境差，不利于健康，根據(jù)人們對(duì)生活質(zhì)量的要求，此不做主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。通許南：小區(qū)主要有：錦繡富匯城。南邊為老城，根據(jù)通許的發(fā)展政策，南邊不會(huì)再有發(fā)展，而且老城的治安和管理肯定是臟亂差，所以此也不做主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。通許北：小區(qū)主要有中央公園，中僑名都，匯

3、景等。北邊屬于行政區(qū)，治安好，目前發(fā)展不錯(cuò)，基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全。但是畢竟有行政區(qū)有住宅區(qū)，缺乏統(tǒng)一的管理，鄰里之間的關(guān)系淡薄，而且房?jī)r(jià)高。通許西：小區(qū)主要有迎賓御花園，瑞通家園，凱旋城，儷（御）景灣，水榭花都。根據(jù)通許的政策向西發(fā)展，此地段會(huì)越來(lái)越搶手，而且西邊屬于住宅區(qū)，管理統(tǒng)一，基礎(chǔ)設(shè)施正在建，會(huì)發(fā)展成為通許的中心。但是目前有點(diǎn)偏僻，基礎(chǔ)設(shè)施不齊全。 根據(jù)分析 迎賓御花園的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為中僑名都，御景灣，瑞通嘉園，水榭花都，凱旋城。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1.中僑名都優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越，依附北邊大廣場(chǎng)，和附近的學(xué)校，醫(yī)院，車站，發(fā)展成熟，目前發(fā)展不錯(cuò)。劣勢(shì)：房?jī)r(jià)高，缺少統(tǒng)一管理。2.御景灣優(yōu)勢(shì)：地理

4、位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，三面路一面水，離附近的酒店.廣場(chǎng)較近，集休閑娛樂為一體。劣勢(shì)：房?jī)r(jià)較貴，均價(jià)3100-3200元3.瑞通嘉園優(yōu)勢(shì)：房子成熟，通許資深房地產(chǎn)銷售中心，現(xiàn)在賣的是第五期，即將推出第六期，基礎(chǔ)設(shè)施完善，地理位置優(yōu)越。劣勢(shì)：第五期房子基本賣完，可選戶型較少，價(jià)格較高，均價(jià)2900元樓盤銷售人員穿衣隨便，服務(wù)態(tài)度差，讓人煩感。4.凱旋城優(yōu)勢(shì)：小區(qū)位置優(yōu)越，臨近楊坤學(xué)校、廣場(chǎng)和億通五星大酒店，小區(qū)內(nèi)有通許為數(shù)不多的車庫(kù)，小區(qū)為方正地，風(fēng)水好，綠化率很高，達(dá)到70%。劣勢(shì)：戶型少，都是電梯房，可供選擇性差，交房晚，房?jī)r(jià)高，均價(jià)為3200元。迎賓御花園自身swot分析s：1.處于通許未

5、來(lái)的商業(yè)中心2.大產(chǎn)權(quán)70年，一直到2083年3.環(huán)境優(yōu)美，綠化率較高，交通便利4.基礎(chǔ)設(shè)施齊全，有通許少有的天然氣供應(yīng)5.容積率低-1.86.多層花園式樓房，在通許較少。7.價(jià)格較低，均價(jià)少于2800元，是通許縣城房?jī)r(jià)最低的w：1.目前地勢(shì)較偏，附近為農(nóng)田，比較荒涼2.路沒有打通，交通稍不便3.基礎(chǔ)設(shè)施目前不完善，醫(yī)院、學(xué)校正在建設(shè)4.房產(chǎn)預(yù)售證沒有下發(fā)，給人一種不太信任的感覺。o：根據(jù)通許縣向西發(fā)展的發(fā)展形式來(lái)看，地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在西區(qū)，分布在惠賈渠兩側(cè)，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域認(rèn)識(shí)度越來(lái)越高。而迎賓御花園小區(qū)會(huì)成為未來(lái)的通許中心，集購(gòu)物休閑娛樂為一體的，由調(diào)查得出由35%的住戶愿意選擇多層房，呈現(xiàn)

6、上升趨勢(shì)，迎賓御花園小區(qū)會(huì)成為搶手小區(qū)。t：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，附近的御景灣就是其勁敵之一，地理環(huán)境較優(yōu)越，風(fēng)景優(yōu)美。市場(chǎng)定位： 多層花園歐式洋房，改善居住環(huán)境為己任，成為開封地產(chǎn)綜合性地產(chǎn)的領(lǐng)跑者。媒介分析開盤之前（近期）1.造勢(shì)：派發(fā)單頁(yè)，懸掛條幅，告知大家即將開盤，起到提醒的作用。2.車體廣告可以將小區(qū)海報(bào)貼于公交車、出租車、和三輪車上。它們流動(dòng)于通許的大街小巷，范圍廣。3.通過通許縣新聞聯(lián)播報(bào)道此快要開盤的消息。4.在通許房地產(chǎn)網(wǎng)投放廣告開盤之中1.新聞繼續(xù)報(bào)道告知，網(wǎng)絡(luò)和電視同時(shí)投放，廣告繼續(xù)投放。2.舉行一場(chǎng)以“通許矚目的未來(lái)商業(yè)中心”為主題的大型活動(dòng)，可以邀請(qǐng)著名節(jié)目主持人龐曉戈，小品演

7、員范軍。此二人對(duì)于河南人來(lái)說(shuō)知名度高，深受觀眾喜愛。介時(shí)邀請(qǐng)通許縣土地局、房產(chǎn)局的領(lǐng)導(dǎo)，開發(fā)商、代理商、業(yè)主蒞臨，活動(dòng)分為小品，相聲，歌舞和戲曲，可以把迎賓御花園插入式廣告。開盤之后1.新聞繼續(xù)報(bào)道開盤當(dāng)天舉行的活動(dòng)和規(guī)模，給那些不知道的或者是當(dāng)天沒有時(shí)間去現(xiàn)場(chǎng)的客戶觀看，以免漏掉目標(biāo)消費(fèi)者。2.條幅繼續(xù)懸掛3.如果是購(gòu)買婚房，無(wú)論首付還是一次付清都送婚戒一套。4.隨意選出觀眾，每個(gè)人說(shuō)出迎賓御花園的一條優(yōu)勢(shì)，送精品小禮物一個(gè)。以下是我為迎賓御花園寫的廣告語(yǔ)：1.迎賓御花園，通許矚目的未來(lái)商業(yè)中心2.迎賓御花園我有我的生活態(tài)度，我有我的生活高度，生活主流，上層之家。3.迎賓御花園我把陽(yáng)光搬回家

8、。4.迎賓御花園這一站，幸福站。5.迎賓御花園修身、齊家、得天下廣告軟文，可以投放到通許房地產(chǎn)網(wǎng) 這一站，幸福站 從小就對(duì)家有一種莫名的牽掛，無(wú)論走到哪里，我都會(huì)想家，長(zhǎng)大了，我以為自己會(huì)不那么想家，但是不然，對(duì)于家的思念，我只增無(wú)減。有人說(shuō)家是最溫馨的港灣，家是醞釀愛與幸福的酒坊，是盛滿溫馨和感動(dòng)等待品味的酒，我非常贊同，我想我已經(jīng)找到了這種感覺，并且很愛它迎賓御花園。 家是一種期盼， 當(dāng)我勞累了一天，我就會(huì)迫不及待的往家回，走到小區(qū)門口，看到迎賓御花園這幾個(gè)字時(shí)，仿佛我一身的疲憊都已經(jīng)被洗禮，頓時(shí)感到輕松和寧?kù)o。 家是一種歸宿，當(dāng)我走進(jìn)房間，看到家里陳設(shè)是這么的美，我會(huì)不由自主的開心起來(lái)，

9、隨后到一聲甜甜的“媽媽”，我的心會(huì)微微顫動(dòng)，我知道那是幸福的顫動(dòng)。 家是魂?duì)繅?mèng)繞的地方，是和愛人坐在沙發(fā)上聊，收藏他（她）的點(diǎn)滴哭和笑，是和他（她）一起慢慢變老的地方。 家是溫馨的，家是溫柔的，家是快樂的，家是豐富多彩的，家是一首寫不完的詩(shī)，是人類最本質(zhì)，最相互的一種情感我想我已經(jīng)找到了我的情感歸宿迎賓御花園，不知道你找到了沒有？ 銷講總結(jié) 主動(dòng)開門您好，歡迎參觀。請(qǐng)問是第一次來(lái)嗎？有沒有打過電話呢？下面由我來(lái)帶您領(lǐng)略一下咱小區(qū)的風(fēng)釆。 咱小區(qū)位于行政路與迎賓大道交叉口向南一百米路東，也就是行政路路南，西河的西邊。小區(qū)規(guī)模比較大，分為三期建設(shè)，這是第一期，除了9號(hào)樓和小高層以外，標(biāo)樓牌號(hào)的都已經(jīng)蓋好，今年農(nóng)歷6月底7月初就可以交房了。咱的小區(qū)是六層花園式洋房，一層帶院，院子達(dá)到八十多平方。買六層送閣樓，可以住人，很劃算。小區(qū)的樓間距2537米，采光好，風(fēng)景優(yōu)美，綠化率達(dá)到40%，10號(hào)樓與11號(hào)之間有一個(gè)小廣場(chǎng)，每棟樓前都有簡(jiǎn)單的健身器材，集休閑娛樂為一體。 小區(qū)的交通也很便利，三期建好共有三個(gè)門，東南西門，西門為主大門，除綠化外寬12米，西門前是一條將要加寬50多米的迎賓大道，建好后是一