有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)及納稅申報(bào)

1、有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)及納稅申報(bào)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的治理，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)操縱各項(xiàng)費(fèi)用支出。 要核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 1土地開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 2 .房屋開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 3. 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大

2、配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4代建工程開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意托付單位的托付，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 以上四類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目： 1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采納批租方式取得土地的批租地價(jià)。 2前期工程費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平坦等費(fèi)用。 3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊

3、、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 4建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 5.配套設(shè)施費(fèi)指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)覺(jué)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)治理機(jī)構(gòu)人職員資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)愛(ài)護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 從上能夠看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本

4、。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部）行政治理部門(mén)為組織和治理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分差不多上經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支，與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分緊密，假如將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特不是在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工

5、作量，也不利于正確考核企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成本水平和成本治理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，也確實(shí)是講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。 自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算(一） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，能夠采納自營(yíng)方式，也可采納發(fā)包方式進(jìn)行。 采納自營(yíng)方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，假如工程規(guī)模不大，在施工過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)用，可直接計(jì)人有關(guān)開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象，記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本XX

6、X 貸：銀行存款XXX 庫(kù)存材料XXX 應(yīng)付工資XXX 假如工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可依照需要設(shè)置“工程施工”賬戶，用來(lái)核算和歸集自營(yíng)工程費(fèi)用，并按工程施工成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類核算。 一、自營(yíng)工程成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目 由于開(kāi)發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點(diǎn)，每一工程幾乎都有它的獨(dú)特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨(dú)的設(shè)計(jì)圖紙，在建設(shè)它時(shí)，要采納不同的施工方法和施工組織。即使采納相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，也由于必須在指定的地點(diǎn)建筑，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會(huì)條件不同，在建筑時(shí)，往往也需要對(duì)設(shè)

7、計(jì)圖紙以及施工方法、施工組織等作適當(dāng)改變。工程的這些特點(diǎn)，使工程施工具有個(gè)體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對(duì)工程組織成本核算時(shí)，必須采納定單成本核算法，即按照各項(xiàng)工程進(jìn)行分不核算成本的方法。凡是能夠直接記入各項(xiàng)工程的生產(chǎn)費(fèi)用，應(yīng)直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本；凡是不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費(fèi)用，要先按照發(fā)生地點(diǎn)先行歸集，然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計(jì)入有關(guān)工程成本。 按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計(jì)算的對(duì)象。工程成本核算的對(duì)象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因?yàn)閱挝还こ淌蔷幹乒こ填A(yù)算、工程進(jìn)度打算的對(duì)象。依照單位工程來(lái)組織工程成本核算，便于

8、反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成本超降的緣故，及時(shí)反映施工活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益。為了簡(jiǎn)化工程成本核算手續(xù)，關(guān)于：（l）在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類型、開(kāi)竣工時(shí)刻 相接近的各個(gè)單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個(gè)預(yù)算造價(jià)專門(mén)小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價(jià)的比例，算得各該單位工程的實(shí)際成本。 為了便于核算各項(xiàng)工程成本和分清工程成本超降的緣故，必須對(duì)生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照它的經(jīng)濟(jì)用途，一般應(yīng)分為下列成本項(xiàng)目： 1材料費(fèi)指在施工過(guò)程中所耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的材料、結(jié)構(gòu)件的實(shí)際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費(fèi)用。 2人工費(fèi)指直接從事工程施工工人（包

9、括施工現(xiàn)場(chǎng)制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場(chǎng)水平、垂直運(yùn)輸?shù)容o助工人，但不包括機(jī)械施工人員）的工資、獎(jiǎng)金、津貼和職工福利費(fèi)。 3機(jī)械使用費(fèi)指在施工過(guò)程中使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的費(fèi)用，包括機(jī)上操作人職員資，職工福利費(fèi)，燃料動(dòng)力費(fèi)，機(jī)械折舊、修理費(fèi)，替換工具及部件費(fèi)，潤(rùn)滑及擦拭材料費(fèi)，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)，牌照稅，使用外單位施工機(jī)械的租賃費(fèi)，以及按照規(guī)定支付的施工機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)。 4其他直接費(fèi)指現(xiàn)場(chǎng)施工用水、電、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工增加費(fèi)，夜間施工增加費(fèi)，土方運(yùn)輸費(fèi)，材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)，工程點(diǎn)交費(fèi)，場(chǎng)地清理費(fèi)等。 5施工間接費(fèi)措施工單位為組織和治理工程施工所發(fā)生的全部支出

10、，包括施工單位治理人職員資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、行政治理用固定資產(chǎn)折舊修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)愛(ài)護(hù)費(fèi)、民工治理費(fèi)等。如搭建有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時(shí)設(shè)施，還應(yīng)包括臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)。 上述材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)，由于直接耗用于工程的施工過(guò)程，叫做直接費(fèi)，能夠直接記入“工程施工”賬戶和各項(xiàng)工程成本。施工間接費(fèi)由于屬于組織和治理工程施工所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程戍本，叫做間接費(fèi)，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。 二、材料費(fèi)的核算 各項(xiàng)工程耗用的要緊材料和

11、結(jié)構(gòu)件，通常通過(guò)“領(lǐng)料單”、“退料單”?！耙杨I(lǐng)來(lái)用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計(jì)算?！耙杨I(lǐng)未用材料清單”是對(duì)下月需要接著使用的月末施工現(xiàn)場(chǎng)存料，在月末由各施工隊(duì)組按各項(xiàng)工程用料分不盤(pán)點(diǎn)后填制，應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計(jì)算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個(gè)單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，專門(mén)難在領(lǐng)用時(shí)逐一加以點(diǎn)數(shù)，往往采納“算兩頭、軋中間”的方法，來(lái)定期計(jì)算事實(shí)上際用量。即對(duì)進(jìn)場(chǎng)的大準(zhǔn)材料進(jìn)行點(diǎn)數(shù)后，日常領(lǐng)用時(shí)不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計(jì)算定額耗用量。 本月定額耗用量（本月完成工程量材料消耗定額） 再通過(guò)盤(pán)點(diǎn)求得實(shí)際耗用量，差異數(shù)

12、量和差異分配率： 本月實(shí)際耗用量月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤(pán)點(diǎn)數(shù)量 差異數(shù)量本月實(shí)際耗用量一本月定額耗用量 差異分配率差異數(shù)量本月定額耗用量100% 然后求得各項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量和打算價(jià)格成本： 某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量該工程定額耗用量（1差異分配率） 某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料的打算價(jià)格成本該工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量打算單價(jià) 施工隊(duì)組在施工過(guò)程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時(shí)填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項(xiàng)工程成本。于工程完工時(shí)，再填制“退料單”將實(shí)際盤(pán)存數(shù)沖減工程成本。對(duì)租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費(fèi)可依照租賃費(fèi)用賬單記入各項(xiàng)工程成本。 三、人工費(fèi)的核

13、算 工程成本中的人工費(fèi)，對(duì)計(jì)件工人的工資，可直接依照“工程任務(wù)單”中工資總額匯總計(jì)入各項(xiàng)工程的成本，職工福利費(fèi)可按工資的比例（目前為14）計(jì)入各項(xiàng)工程的成本。 “工程任務(wù)單”是施工員依照施工作業(yè)打算于施工前下達(dá)給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實(shí)際完成工程數(shù)量、計(jì)算獎(jiǎng)金或計(jì)件工資的憑證。通常于施工前由施工員會(huì)同定額員依照施工作業(yè)打算和勞動(dòng)定額，參照施工圖紙，分不工人班組簽發(fā)。任務(wù)單中工程完工后，施工員應(yīng)依照工程任務(wù)單中規(guī)定的各項(xiàng)條件進(jìn)行檢查，并會(huì)同質(zhì)量檢查員進(jìn)行驗(yàn)收，評(píng)定質(zhì)量等級(jí)。實(shí)際驗(yàn)收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時(shí)，應(yīng)查明緣故并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進(jìn)行

14、結(jié)算。如某些工程尚未全部完工，立即其完工部分按可能數(shù)進(jìn)行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)打算中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來(lái)的班組，使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎(jiǎng)金于當(dāng)月結(jié)算。 對(duì)計(jì)時(shí)工人的工資和職工福利費(fèi)，可依照按工程不匯總的工時(shí)匯總表中各項(xiàng)工程耗用的作業(yè)工時(shí)總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計(jì)算。所謂施工單位平均工資率，確實(shí)是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額所得的商數(shù)，它的計(jì)算公式如下： 某施工單位平均工資率（元/時(shí)）月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和 職工福利費(fèi)總額（元）月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和（時(shí)） 用施工單位平均工資率乘務(wù)項(xiàng)工

15、程耗用的工時(shí)，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費(fèi)： 項(xiàng)工程分配的人工資該項(xiàng)工程耗用工時(shí)施工單位平均工資率 四、機(jī)械使用費(fèi)的核算 施工單位因采納機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)另行組織核算。因?yàn)槭褂檬┕C(jī)械而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，是單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的。 機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一般包括： 1人工費(fèi)指機(jī)上操作人員的工資和職工福利費(fèi)。 2燃料、動(dòng)力費(fèi)指施工機(jī)械耗用的燃料、動(dòng)力費(fèi)。 3材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤(rùn)滑材料和擦拭材料等費(fèi)用。 4折舊、修理費(fèi)指對(duì)施工機(jī)械計(jì)提的折舊費(fèi)、應(yīng)計(jì)的修理費(fèi)和租人機(jī)械的租賃費(fèi)。 5替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動(dòng)皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓

16、器、開(kāi)關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費(fèi)和維修費(fèi)。 6運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)、運(yùn)離施工現(xiàn)場(chǎng)和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運(yùn)輸、安裝、拆卸及試車等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施工現(xiàn)場(chǎng)，運(yùn)出費(fèi)用由其他施工現(xiàn)場(chǎng)的工程成本負(fù)擔(dān)。 7.輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械建筑、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺(tái)、行走軌道等費(fèi)用。施工機(jī)械的輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費(fèi)用”賬戶，然后按照現(xiàn)場(chǎng)施工期限分次從“待攤費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工機(jī)械使用費(fèi)”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?8.養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和牌照稅。 9間接費(fèi)指機(jī)械施工隊(duì)組織機(jī)械施工、治理機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停機(jī)棚的折舊、修理費(fèi)。 至于

17、施工機(jī)械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材料費(fèi)”項(xiàng)目；為施工機(jī)械擔(dān)任運(yùn)料、配料和搬運(yùn)成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的“人工費(fèi)”項(xiàng)目；土建施工隊(duì)因組織機(jī)械施工而發(fā)生的有關(guān)治理費(fèi)，一般應(yīng)記入“施工間接費(fèi)用”的有關(guān)項(xiàng)目，不列作施工機(jī)械使用費(fèi)。 機(jī)械使用費(fèi)的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工機(jī)械使用費(fèi)”賬戶進(jìn)行。施工單位發(fā)生的各項(xiàng)機(jī)械使用費(fèi)，都要自“庫(kù)存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“累計(jì)折舊”、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：工程施工機(jī)械使用費(fèi)用9 000 貸：庫(kù)

18、存材料 11 00 低值易耗品150 材料成本差異25 應(yīng)付工資 4 000 應(yīng)付福利費(fèi)560 銀行存款 2 165 累計(jì)折舊 8 000 待攤費(fèi)用 3 000 機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類核算，對(duì)大型機(jī)械可按各機(jī)械分不進(jìn)行；對(duì)中型機(jī)械一般可按機(jī)械類不進(jìn)行。至于那些沒(méi)有專人使用的小型施工機(jī)械，如打夯機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī)械等的使用費(fèi)，可合并計(jì)算它們的折舊、修理費(fèi)。 機(jī)械使用費(fèi)的分配，一般都以施工機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)（或工作臺(tái)班或完成工作量）為標(biāo)準(zhǔn)。各施工機(jī)械對(duì)各項(xiàng)工程施工的工作臺(tái)時(shí)，能夠依照各種機(jī)械的使用記錄，在“機(jī)械使用月報(bào)”中加以匯總。 自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算（二） 依照機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬記錄

19、的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)和機(jī)械使用月報(bào)中各項(xiàng)工程的工作臺(tái)時(shí)，就可通過(guò)下列算式將機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行分配。 某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)該項(xiàng)工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)機(jī)械使用 費(fèi)合計(jì)機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì) 關(guān)于各種中型機(jī)械的機(jī)械使用費(fèi)的核算，也可不分機(jī)械種類進(jìn)行。在這種情況下，關(guān)于各項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)，可在月終充依照機(jī)械使用月報(bào)中各種機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)合計(jì)分不乘該種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù)，求得當(dāng)月按各種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)，然后與當(dāng)月實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)比較，求得機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù)的百分比，再將各項(xiàng)工程控臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。 某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)（該工程使用機(jī)械的

20、工作臺(tái)時(shí)機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù)）實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)（機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)該機(jī)械臺(tái)是費(fèi)打算數(shù)） 現(xiàn)舉例講明它的分配計(jì)算方法如下： （一）先確定各種施工機(jī)械每個(gè)臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù) 施工機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù)的計(jì)算，可參照以往核算資料確定，也可依照施工機(jī)械原值、折舊率，隨機(jī)駕駛?cè)寺殕T資、可能年工作臺(tái)時(shí)等資料加以計(jì)算。設(shè)例中：0.5立方米履帶挖土機(jī)的臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù)為20元，0.4立方米混凝土攪拌機(jī)的臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù)為 8元。 （二）求出各種施工機(jī)械技臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì) 設(shè)例中: 0.5立方米履帶挖土機(jī) 290臺(tái)時(shí)臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù) 20元 5 800元 0.4立方米混凝土攪拌機(jī) 300臺(tái)時(shí)臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù) 8元 2 400

21、元 其他施工機(jī)械 11 800元 按臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì) 20 000元 （三）依照機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬匯總計(jì)算實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，設(shè)例中計(jì) 19 000元 （四）計(jì)算機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù)計(jì)算的百分比，設(shè)例中為 19000元/20000元10095 （五）將各項(xiàng)工程按臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)按實(shí)際數(shù)加以調(diào)整 如 101商品房建筑工程按各機(jī)械工作臺(tái)時(shí)和按臺(tái)時(shí)費(fèi)打算數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)為9 000元，則應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)為： 9000元958550元 關(guān)于分配于各項(xiàng)工程成本的機(jī)械使用費(fèi)，應(yīng)自“工程施工機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程

22、成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目： 借：工程施工 19 000 貸：工程施工機(jī)械使用費(fèi) 19 000 關(guān)于小型施工機(jī)械的折舊、修理費(fèi)，可于月末按各項(xiàng)工程的工料費(fèi)或工作量的比例，分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目。 五、其他直接資的核算 工程成本中的“其他直接貿(mào)”，是指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接發(fā)生但不能記入“材料費(fèi)”、“人工費(fèi)”和“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的其他直接發(fā)生的費(fèi)用，要緊包括： 1施工過(guò)程中耗用的水、電、風(fēng)、汽費(fèi)； 2.冬、雨季施工費(fèi)包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項(xiàng)設(shè)施費(fèi)用； 3因場(chǎng)地狹小等緣故而發(fā)生的材料H次搬運(yùn)費(fèi)； 4土方運(yùn)輸費(fèi)。 此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、檢驗(yàn)試

23、驗(yàn)費(fèi)、工程定位復(fù)測(cè)資、工程點(diǎn)交費(fèi)、場(chǎng)地清理費(fèi)等。 施工單位在現(xiàn)場(chǎng)耗用的水、電、風(fēng)、汽和運(yùn)輸?shù)葎趧?wù)，可按實(shí)際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬戶的借方和有關(guān)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。如用銀行存款為某項(xiàng)工程支付土方運(yùn)輸費(fèi)2 000元，應(yīng)作： 借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000 關(guān)于不能直接記入各項(xiàng)工程成本的水、電、風(fēng)、汽等勞務(wù)費(fèi)用，可在月終依照各項(xiàng)工程的實(shí)際耗用量，將各項(xiàng)勞務(wù)費(fèi)用分配于各有關(guān)工程成本。 依照水、電、風(fēng)、汽、運(yùn)輸費(fèi)用分配表，就可將各項(xiàng)工程分配的水、電、風(fēng)、汽和材料二次搬運(yùn)費(fèi)等計(jì)入各項(xiàng)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。 關(guān)于施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)、工程

24、點(diǎn)交費(fèi)、場(chǎng)地清理兼、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等其他直接費(fèi)，凡能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)直接計(jì)入；不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)先行匯總登記，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)將它分配計(jì)入有關(guān)工程成本。 六、施工間接費(fèi)用的核算 工程成本中除了上文所講的各項(xiàng)直接貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、治理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用，雖為組織施工、治理所必需，然而不能確定其為某項(xiàng)工程成本所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后將它分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。 施工間接費(fèi)用的內(nèi)容，一般包括： 1治理人職員資措施工單位治理人員的工資、工資性津貼、補(bǔ)貼等。 2職工福利費(fèi)指按照施工單位治理人職

25、員資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費(fèi)。 3折舊費(fèi)措施工單位施工治理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費(fèi)。 4修理費(fèi)指施工單位施工治理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費(fèi)和大修理費(fèi)。 5.工具用具使用費(fèi)措施工單位施工治理部門(mén)使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗(yàn)、試驗(yàn)、消防用具等的購(gòu)置，攤銷和修理費(fèi)。 6.辦公費(fèi)措施工單位治理部門(mén)辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費(fèi)用。 7差旅交通費(fèi)指施工單位職工因公出差、調(diào)動(dòng)工作的差旅費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤餐補(bǔ)助費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼、職工探親路費(fèi)、職工離退休退職一次性路費(fèi)、工傷人員就

26、醫(yī)路費(fèi)，以及施工單位治理部門(mén)使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費(fèi)、牌照費(fèi)等。 8.勞動(dòng)愛(ài)護(hù)費(fèi)指用于施工單位職工的勞動(dòng)愛(ài)護(hù)用品和技術(shù)安全設(shè)施的購(gòu)置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用的解毒劑、營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費(fèi)等。 9.其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用。 施工單位發(fā)生的間接費(fèi)用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。發(fā)生的各項(xiàng)施工間接費(fèi)用，都要自“庫(kù)存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、“累計(jì)折；日”、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費(fèi)用”賬戶的借方。 借：施工間

27、接費(fèi)用 20 538 貸：庫(kù)存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應(yīng)付工資 8 500 應(yīng)付福利費(fèi) 1190 銀行存款 2 900 現(xiàn)金 298 累計(jì)折舊 4 600 待攤費(fèi)用 1500 如施工單位搭建有為進(jìn)行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時(shí)宿舍、倉(cāng)庫(kù)、辦公室等臨時(shí)設(shè)施，應(yīng)將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費(fèi)用”賬戶。 施工間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的施工間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。 每月終了，應(yīng)對(duì)施工間接費(fèi)用進(jìn)行分配。為了便于將施工間接費(fèi)的實(shí)際水平與定額比較，以考核施工間接費(fèi)用的節(jié)約或超支情況，施工

28、間接費(fèi)用在各項(xiàng)建筑安裝工程之間的分配，可按照各項(xiàng)工程的施工間接費(fèi)用定額（即為直接費(fèi)或人工費(fèi)的百分比，建筑工程一般按直接費(fèi)的百分比，水電安裝工程、設(shè)備安裝工程按人工費(fèi)的百分比）所計(jì)算的施工間接費(fèi)的比例進(jìn)行分配。 某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額 在實(shí)際核算工作中，關(guān)于施工間接費(fèi)用的分配，往往先計(jì)算本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用對(duì)接施工間接費(fèi)用定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用的百分比，再將各項(xiàng)工程按定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，立即上列算式改為：

29、 某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）該項(xiàng)工程本期該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額本期實(shí)際實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額 如某施工單位在 1998年 7月份計(jì)發(fā)生施工間接費(fèi)用 20 538元，各項(xiàng)工程在7月份內(nèi)發(fā)生的直接費(fèi)和它們的施工間接費(fèi)用定額如下： 101商品房建筑工程直接費(fèi) 141 000元 施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6% 102商品房建筑工程直接費(fèi) 126 000元 施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6 151出租房建筑工程直接費(fèi) 59 000元 施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6 則各項(xiàng)工程在7月份應(yīng)分

30、配的施工間接費(fèi)用如下： 101商品房建筑工程： 141000元6%20538元141000元6%+126000元6%+59000元6% 8460元20538元/19560元 8460元1058883元 102商品房建筑工程： 126000元6%20538元19560元7560元105%7938元 151出租房建筑工程： 590006%20538元19560元3540元105%3717元 關(guān)于分配于各項(xiàng)工程成本的施工間接費(fèi)用，應(yīng)自“施工間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“施工間接費(fèi)”項(xiàng)目： 借：工程施20 538 貸：施工間接費(fèi)用 20 538 七、自營(yíng)工程成本

31、核算程序小結(jié) 為了核算各項(xiàng)自營(yíng)工程的實(shí)際成本，會(huì)計(jì)部門(mén)在接到施工部門(mén)的開(kāi)工報(bào)告后，即要依照前述有關(guān)成本核算對(duì)象的講明，為各該單位工程或同類工程開(kāi)設(shè)有如圖表5七所示的“工程施工成本明細(xì)分類賬”，用以記錄各項(xiàng)工程的成本。同時(shí)不論工程施工期限的長(zhǎng)短，都須等到工程完工記入各項(xiàng)應(yīng)計(jì)成本以后，工程成本明細(xì)分類賬的記錄方為完整。 工程施工成本明細(xì)分類賬中各成本項(xiàng)目的實(shí)際成本，依照上述耗用材料分配表、人工費(fèi)分配表、機(jī)械使用費(fèi)分配表、水電風(fēng)汽運(yùn)輸費(fèi)用分配表、施工間接費(fèi)用分配表等記入。關(guān)于月份內(nèi)各項(xiàng)工程發(fā)生的實(shí)際成本，應(yīng)在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方: 借：開(kāi)發(fā)成本XXX 貸：工程施

32、工XXX 依照上文所述，現(xiàn)將自營(yíng)工程成本核算程序歸納如下： 1依照開(kāi)工報(bào)告，確定工程成本核算對(duì)象，開(kāi)設(shè)工程施工成本明細(xì)分類賬； 2按工程成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目匯總分配材料、人工、折舊等費(fèi)用； 3分配機(jī)械使用費(fèi)、其他直接貿(mào)和施工間接費(fèi)； 4計(jì)算各月施工工程實(shí)際成本； 5依照完工報(bào)告，結(jié)算工程施工成本明細(xì)分類賬中的實(shí)際總成本，并與預(yù)算成本對(duì)比分析。 發(fā)包開(kāi)發(fā)工程及其價(jià)款結(jié)算的核算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采納自營(yíng)方式，能夠采納發(fā)包方式。 對(duì)發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采納招標(biāo)、議標(biāo)方式，通過(guò)工程公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)施工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價(jià)進(jìn)行結(jié)算

33、。開(kāi)發(fā)企業(yè)要依照工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開(kāi)發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，依照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具備以下要緊內(nèi)容：（l）工程名稱和地點(diǎn)；（2）工程范圍和內(nèi)容；（3）開(kāi)、竣工日期；（4）工程質(zhì)量、保修期及保修條件；（5）工程造價(jià)；（6）工程價(jià)款的支付、結(jié)算及交工驗(yàn)收方法；（7）設(shè)計(jì)文件和技術(shù)資料提供日期；（8）材料、設(shè)備的供應(yīng)和進(jìn)場(chǎng)期限；（9）雙方相互協(xié)作事項(xiàng)和違約責(zé)任等。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開(kāi)戶銀行作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。 一、工程價(jià)款結(jié)算的方法 開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工

34、程承包合同中規(guī)定的工程價(jià)款的結(jié)算，應(yīng)依照國(guó)家有關(guān)工程價(jià)款結(jié)算方法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個(gè)地區(qū)所采納的工程價(jià)款結(jié)算方法來(lái)看，歸納起來(lái)，要緊有如下三種。 1按月結(jié)算確實(shí)是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算。因?yàn)榻ㄖ惭b工程等雖具有個(gè)體性的特點(diǎn)，但不同的工程，差不多上由一定的分部分項(xiàng)工程構(gòu)成的。每一個(gè)分部分項(xiàng)工程，都有一定的施工內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的計(jì)量單位，并在短期內(nèi)能夠完成。國(guó)家為了治理工程造價(jià)而制訂的工程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價(jià)，差不多上以分部分項(xiàng)工程為基礎(chǔ)的。因此，依照經(jīng)驗(yàn)收合格的各月份的已完分部分項(xiàng)工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價(jià)等計(jì)算的工程造價(jià)，確實(shí)是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程

35、款。假如招標(biāo)出包工程，工程標(biāo)價(jià)與工程造價(jià)不同時(shí)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)占工程預(yù)算造價(jià)的百分比進(jìn)行調(diào)整計(jì)算。在具體做法上，各個(gè)地區(qū)也不盡相同，目前一般都實(shí)行月中預(yù)付、月終結(jié)算，即在月中按照當(dāng)月施工打算所列的工作量一半預(yù)付，月末（實(shí)際為下月初）按照各工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量（即預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)）扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。 2分段結(jié)算確實(shí)是將一個(gè)單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個(gè)時(shí)期（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成時(shí)期，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價(jià)款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施工打算工作量預(yù)付，于工程時(shí)期完成驗(yàn)收后按分段工程預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)扣除預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。 3

36、竣工一次結(jié)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程施工工期在12個(gè)月以內(nèi)，或者工程承包合同價(jià)值較小的，能夠?qū)嵭泄こ虄r(jià)款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開(kāi)工后，每月按當(dāng)月施工打算所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價(jià)值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。 不論采納何種結(jié)算方法，施工期間結(jié)算的工程價(jià)款一般都不得超過(guò)承包工程合同價(jià)值的95。結(jié)算雙方能夠在5的幅度內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入銀行，候工程竣工驗(yàn)收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開(kāi)發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，能夠不留工程尾款。 又由承包施工企業(yè)儲(chǔ)備工程施工所需要緊建筑材料、結(jié)構(gòu)件時(shí)，發(fā)包開(kāi)發(fā)企業(yè)可依照承包施工企業(yè)的

37、要求，在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后期以抵充工程價(jià)款的形式陸續(xù)扣回。 在實(shí)際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回方法，在各個(gè)地區(qū)并不完全相同，當(dāng)材料儲(chǔ)備天數(shù)為4個(gè)月、材料費(fèi)比重占工程造價(jià)75的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價(jià)值的25。在累計(jì)已完工程價(jià)值達(dá)到當(dāng)年發(fā)包工程價(jià)值的50時(shí)，就可將超過(guò)發(fā)包工程價(jià)值50部分的工程價(jià)款的50，抵作預(yù)付備料款扣 回。如此，到工程完工，扣回相當(dāng)于發(fā)包工程價(jià)值25（50X50）的全部預(yù)付備料款。只是隨著生產(chǎn)資料的開(kāi)放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件，一般均可從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)隨時(shí)采購(gòu)，今后也就沒(méi)有必要再預(yù)付備料款了。 二、應(yīng)付工

38、程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算 開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”兩個(gè)賬戶進(jìn)行。開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”賬戶的貸方，“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。支付工程款時(shí)，記入

39、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 如上述某開(kāi)發(fā)企業(yè)某項(xiàng)發(fā)包工程年度合同總值為 600 000元，按照合同規(guī)定開(kāi)工前應(yīng)付預(yù)付備料款 150 000元，則在用銀行存款支付時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 150 000 貸；銀行存款 150 000 9月份依照施工企業(yè)當(dāng)月施工打算所列工作量的二分之一即35 000元，用銀行存款預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 35 000 貸：銀行存款 35 000 10月初依照施工企業(yè)提出9月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的已完工程價(jià)值為 75 000元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款 18 000元。月中預(yù)付工程款 3

40、5 000元，尚應(yīng)支付工程款 22 000元（75 000元一18 000無(wú)一35 000元），應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本 75 000 貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 53 000 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 22 000 用銀行存款支付應(yīng)付工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算 一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)覺(jué)場(chǎng)組織治理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“

41、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 為了組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的緣故，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開(kāi)支，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算： l工資指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)治理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。 2.福利費(fèi)指按上項(xiàng)人職員資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費(fèi)。 3折舊費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。 4修理費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。 5辦公費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各治理部門(mén)辦公用的文具、紙

42、張、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。 6水電費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各治理部門(mén)耗用的水電費(fèi)。 7勞動(dòng)愛(ài)護(hù)費(fèi)指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)愛(ài)護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 8.周轉(zhuǎn)房攤銷指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。 9利息支出指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。 10其他費(fèi)用指上

43、列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出。 從上述開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，能夠看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等變動(dòng)費(fèi)用不同，它屬于相對(duì)固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)講，則隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)，即完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。因此，超額完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，就可降低開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)

44、折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 41 600 貸：應(yīng)付工資 8 000 應(yīng)付福利費(fèi) 1120 累計(jì)折舊 10 000 遞延資產(chǎn) 3 500 銀行存款 8 480 周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷 10 500 必須指出，假如開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)治理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)覺(jué)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的治理費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。

45、 二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配 每月終了，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可依照開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定。不論上地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的 配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。也確實(shí)是講，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可僅對(duì)有關(guān)開(kāi)發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際 發(fā)生的直接成

46、本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即： 某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)月份內(nèi)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本本月實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額 如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 41 600元，應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 201大配套設(shè)施商店 80 000 301商品性土地125000 合

47、計(jì) 520 000 依照上列公式，即可為各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)： 101商品房：50000元41600元520000元 50 000元8%4 000元 102商品房：120 000元8%9 600元 151出租房： 75 000元86 000元 181周轉(zhuǎn)房：70 000元85 600元 201大配套設(shè)施： 80 000元86 400元 301商品性土地； 125 000元810 000元 依照上面計(jì)算，就可編制有如圖表510所示的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表： 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表 2000年5月單位：元 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編號(hào)名稱直接成本分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 101商品房50 0004 000 102

48、商品房120 0009 600 151出租房75 0006 000 181周轉(zhuǎn)房70 0005 600 201大配套設(shè)施80 0006 400 301商品性土地125 00010000 合計(jì)520 00041 600 依照開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)記入各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，并將它記入“開(kāi)發(fā)成本”各二級(jí)賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本 25 200 開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 6 400 開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 10 000 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 41 600 土地開(kāi)發(fā)成本的核算 一、土地開(kāi)發(fā)

49、支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開(kāi)發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開(kāi)發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本，在“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成

50、本”科目進(jìn)行核算。假如企業(yè)開(kāi)發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。假如企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開(kāi)發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開(kāi)發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開(kāi)發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本，從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”漲戶，計(jì)入商品房、

51、出租房等房屋的開(kāi)發(fā)成本。 二、土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 （一）土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定 為了既有利于土地開(kāi)發(fā)支出的歸集，又有利于土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象： 1對(duì)開(kāi)發(fā)面積不大、開(kāi)發(fā)工期較短的土地，能夠每一塊獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象； 2對(duì)開(kāi)發(fā)面積較大、開(kāi)發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開(kāi)發(fā)的土地，能夠一定區(qū)域作為土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。 成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 （二）土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置 企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開(kāi)發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)

52、地的清理平坦，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平坦；有的除了場(chǎng)地平坦外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)講，它的開(kāi)發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要依照所開(kāi)發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。關(guān)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒(méi)有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。依照土地開(kāi)發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照都市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所

53、發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開(kāi)發(fā)土地如通過(guò)批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平坦費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。 三、土地開(kāi)發(fā)成本的核算 企

54、業(yè)在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的自用土地開(kāi)發(fā)支出在“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開(kāi)發(fā)支出均應(yīng)通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開(kāi)發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開(kāi)發(fā)成本，對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)按土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類不，分不設(shè)置“商品性土地開(kāi)發(fā)成本”和“自用土地開(kāi)發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開(kāi)發(fā)支出，可直接記入各土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬，并記入“開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款應(yīng)

55、付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。 現(xiàn)舉例講明土地開(kāi)發(fā)成本的核算如下； 如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開(kāi)發(fā)支出： 301 351 商品性土地自用土地 支付征地拆遷費(fèi) 78 000元 72 000元 支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 20 000元 18 000元 應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款 25 000元 18 000元 分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 10 000元 合計(jì) 133

56、000元 108 000元 則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 借；開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 78 000 開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本 72 000 貸；銀行存款 150 000 用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 20 000 開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本 18 000 貸：銀行存款 38 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 25 000 開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本 18 000 貸；應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 43 000 分配應(yīng)記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 10

57、 000 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 10 000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)支出分不記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本、自用土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬。 四、已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)依照已完成開(kāi)發(fā)土地的用途，采納不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。 為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，在開(kāi)發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將事實(shí)上際成本自“開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶的借方。假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收，加上往常月份開(kāi)發(fā)支出共1002 000元，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地 1002 000 貸：開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 1002 000 為本企業(yè)房屋開(kāi)發(fā)用的土地，應(yīng)于開(kāi)發(fā)

58、完成把土地投入使用時(shí)，將土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開(kāi)發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出，可采納分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分不平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”項(xiàng)目；對(duì)其他土地開(kāi)發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等， 則合并

59、轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開(kāi)發(fā)支出，應(yīng)將它自“開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方。 假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)自用土地在開(kāi)發(fā)完成后，加上往常月份開(kāi)發(fā)車出 540 000元共 648 000元。這塊土地用于建筑 151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中 151出租房用地1500平方米， 181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開(kāi)發(fā)成本為 240元（648000元1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為360 000元（240元1500），結(jié)轉(zhuǎn) 181周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為 288 000元（240元12

60、00），在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本 648 000 貸：開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本 648 000 假如自用土地開(kāi)發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再?gòu)摹伴_(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的貸方將其開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算(一） 一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施，能夠分為如下兩類：一類是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的都市規(guī)劃