城市更新項目交易中的法律風險和規(guī)避專題培訓課件

1、城市更新項目交易中的法律風險和規(guī)避目錄城市更新特點城市更新項目交易方式城市更新項目交易風險點城市更新項目交易盡職調查一、城市更新概要城市更新概要城市更新流程深圳市城市更新的特點城市更新城市更新特點城市更新，是指由符合本辦法規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內具有城市更新辦法規(guī)定所列情形之一的區(qū)域，根據城市規(guī)劃和城市更新辦法規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。特定主體特定城市建成區(qū)城市規(guī)劃三種類型關鍵詞特定主體 申報主體 （一）權利主體自行申報。其中城市更新單元內用地屬城中村、舊屋村或者原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外

2、形成的建成區(qū)域的，可由所在原農村集體經濟組織繼受單位申報。 （二）權利主體委托單一市場主體申報。 （三）市、區(qū)政府相關部門申報。 以舊住宅區(qū)為主的城市更新單元，應由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作，由區(qū)城市更新職能部門申報。特定主體實施主體（拆除重建類）1、權利主體自行實施：項目拆除重建區(qū)域內的單一權利主體自行實施，或多個權利主體將房地產權益轉移到其中一個權利主體后由其實施；2、市場主體單獨實施：項目拆除重建區(qū)域內的權利主體將房地產權益轉移到非原權利主體的單一市場主體后由其實施；3、合作實施：城中村改造項目中，原農村集體經濟組織繼受單位可以與單一市場主體通過

3、簽訂改造合作協(xié)議合作實施。4、政府組織實施：政府通過公開方式確定項目實施主體，或者由政府城市更新實施機構直接實施城市更新辦法規(guī)定的主體的特點決定了城市更新項目交易的特點：投資主體的多樣化：1、主要是有開發(fā)經驗的房地產開發(fā)商；2、有一定資金實力或融資能力的投資公司；3、沒有資金實力或融資能力但有一定政府資源的公司；4、部分投資散客。交易方式的多樣化：收購股權、收購物業(yè)、合作、簽訂搬遷安置補償協(xié)議 城市更新基本流程（拆除重建類）城市更新流程關鍵節(jié)點（拆除重建）城市更新Text in here城市更新單元規(guī)劃實施主體城市更新單元計劃難點:更新意愿征集難點:土地及建筑物信息核查難點:單一主體的形成深圳

4、市城市更新的特點鼓勵舊工業(yè)區(qū)的更新。積極推進舊商業(yè)區(qū)更新。穩(wěn)固推進舊住宅區(qū)更新。實施動態(tài)清理3項目實施率低 深圳市城市更新辦法出臺已近5年。然而，據統(tǒng)計，深圳目前已完成土地出讓手續(xù)并進入實施階段的項目用地面積僅占已列入計劃項目用地面積的9，城市更新項目的實施已經遠遠落后于計劃和規(guī)劃的審批工作.1立項難2深圳市城市更新的特點因此，在拓展項目過程中，應盡可能找到好項目，具備可實施是好項目最主要素質之一。備胎屌絲高富帥合格項目的必要條件拆除范圍的用地面積不小于10000平方米。不得違反基本生態(tài)控制線、一線水源保護區(qū)、重大危險設施管理控制區(qū)（橙線）、城市基礎設施管理控制區(qū)（黃線）、歷史文化遺留保護區(qū)（

5、紫線）等城市控制區(qū)域管制要求。城市更新單元內可供無償移交給政府，用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目等的獨立用地不小于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%。不屬于全市土地整備規(guī)劃和年度整備計劃確定的政府土地整備區(qū)。五類合法用地占地面積不低于項目拆除重建面積的60%；政府社團用地、特殊用地、不單獨劃定為城市更新單元；未建設用地不劃入城市更新單元。福田區(qū)、羅湖區(qū)、鹽田區(qū)、南山區(qū)的原農村集體經濟組織地域范圍應當整村劃定城市更新單元。好項目的加分項以商住為主。貢獻率小，滿足政府最低要求。權利主體單一或少，拆遷不確定性小。城中村或征返用地，補繳地價少。具備一定的體量。二、城市

6、更新項目交易方式城市更新項目交易方式收購合作回遷補償收購股權收購物業(yè)組建項目公司,新主體簽訂合作協(xié)議一方為主簽訂搬遷補償安置協(xié)議交易方式支付條款人員重組股權結構、合作模式收購、合作交易關注風險點城市更新項目審批狀況城市更新項目土地及地上建筑物權屬狀態(tài)城市更新項目進展程度三、城市更新項目交易法律風險點作價入股風險點股東之間合作協(xié)議股權比例的設計確定公司章程內容的設計股東會決議表決權設計房產權益評估股東分紅收益如何體現(xiàn)合作協(xié)議生效條件、時間房產證注銷后，原權利義務的承擔作價入股成立公司搬遷補償協(xié)議風險點按照約定登記，沒有約定的，雙方協(xié)商補償方式補償金額和支付期限回遷房面積、地點回遷房登記價搬遷期限

7、過渡方式、期限協(xié)議生效條件、時間房產證注銷后，原權利義務的承擔搬遷補償協(xié)議的內容沒有約定的，由搬遷人承擔方式1：貨幣補償方式2：回遷物業(yè)補償方式3：貨幣與物業(yè)相結合的補償搬遷補償協(xié)議應報區(qū)城市更新職能部門備案收購股權方式介入或退出城市更新項目風險點 被收購方公司資產、負債情況部分收購，股權比例的設計確定項目本身進展情況，盡職調查收購過程稅務籌劃交易條件的設計分紅收益如何體現(xiàn)協(xié)議生效條件、時間房產證注銷后，原權利義務的承擔收購股權方式介入或退出四、城市更新項目交易盡職調查1、盡職調查是設計交易關鍵節(jié)點和交易流程的前提條件；2、盡職調查是交易雙方討價還價的依據。3、盡職調查是決定要不要交易、交易何

8、時生效、交易如何交割、交易價格等的基礎環(huán)節(jié)。盡職調查關注點1、一般的收購所關注的所有事項2、城市更新項目特點決定的特殊關注事項盡職調查基本程序第一步 前期準備第二步 調查清單第三步 搜集資料第四步 制作報告前期準備前期準備交易雙方達成盡職調查共識調查對象調查時間配合義務保密義務排他約定簽訂專項法律顧問合同調查清單調查清單共性：主體資格、股權結構、歷史沿革、債權債務、人事勞動、訴訟仲裁個性：公司類型：國企、外企、民營清單應用首發(fā)清單補發(fā)清單備忘文件收集資料相對方提供誰提供、誰負責第三方查找工商局規(guī)劃國土局城市更新辦街道辦住所地法院常用網站：規(guī)劃國土網 全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng) 中國裁判文書網更新單元計劃成果文件五類用地城中村舊屋村征返用地國有已出讓土地 是指我市城市化過程中依照有關規(guī)定由原農村集體組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地的地域范圍內的建成區(qū)域。文件：非農建設用地批復 是指市政府關于發(fā)布的通知實施前已經形成且現(xiàn)狀仍為原農村舊（祖）屋的集中居住區(qū)域。文件：舊屋村范圍認定政府征收原農村集體所有的土地后，返還給原農村集體經濟組織的建設用地。文件：征地補償協(xié)議“兩規(guī)”處理用地按照深圳經濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定、深圳經濟特區(qū)處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規(guī)定處理后的土地。文件：房地產證主要是通過招拍掛等方式獲得，并與