qq上市文件中文翻譯稿簡體字27附錄四物業(yè)

1、IV-1附錄四物業(yè)估值以下為董事接獲獨(dú)立估值師評(píng)值就本物業(yè)權(quán)益于二零零四年三月三十一日的估值而編撰的函件、估值概要及估值敬啟者：，以載入本售股章程。吾等根據(jù)騰訊（貴公司）及其附屬公司（以下統(tǒng)稱為貴）的指示，對(duì)貴成員公司在中民（中國）所持的全部物業(yè)權(quán)益進(jìn)行估值。吾等確認(rèn)曾進(jìn)行實(shí)地視察、作出有關(guān)查詢，以及取得吾等認(rèn)為必需的其它數(shù)據(jù)，以就該等物業(yè)權(quán)益于二零零四年三月三十一日（估值日期）的價(jià)值向閣下提供吾等的意見。估值基準(zhǔn)吾等對(duì)物業(yè)權(quán)益的估值乃指公開市值。所謂公開市值，就吾等所下定義而言，乃指物業(yè)權(quán)益于估值當(dāng)日在下列假定情況下無條件完成出售而可取得的最高現(xiàn)金代價(jià)：有自愿賣方；在估值日期前有合理時(shí)間（視

2、乎物業(yè)性質(zhì)及市況而定）適當(dāng)推銷有關(guān)權(quán)益、協(xié)議價(jià)格與條款及完成銷售；任何較早假定交換合約日期的市況、市價(jià)水平及其它情況與估值日期相同；IV-2附錄四物業(yè)估值iv) 不考慮有特殊買方的任何追加出價(jià)；及v) 雙方均在知情及自愿的情況下審慎交易。估值方法根據(jù)上述公開市值計(jì)算法，由于不得于公開市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓或租約及或租賃協(xié)議訂明不得分租及或轉(zhuǎn)讓或缺乏可觀收入，故此吾等認(rèn)為貴所租用及占用的物業(yè)權(quán)益并無假設(shè)。吾等的估值乃假設(shè)業(yè)主在公開市場(chǎng)出售物業(yè)權(quán)益而無憑借遞延條款合約、售后租回、合資經(jīng)營、管理協(xié)議或任何類似安排以抬高物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。此外，吾等的估值假設(shè)并無的強(qiáng)制出售情況。除另有注明者外，吾等亦假設(shè)該等物業(yè)權(quán)益可

3、于所獲授的整個(gè)未屆滿年期內(nèi)在公開市場(chǎng)出售及轉(zhuǎn)讓而承擔(dān)任何費(fèi)用或開支。吾等的估值并無考慮物業(yè)權(quán)益的任何抵押、按揭或欠款，亦無考慮在出售成交時(shí)可能承擔(dān)的任何開支或稅項(xiàng)。除另有說明外，吾等假設(shè)全部物業(yè)權(quán)益概無涉及任何可影響價(jià)值的繁重負(fù)擔(dān)、限制及支銷。吾等假設(shè)有關(guān)機(jī)關(guān)已就已落成或在建中樓宇及建筑物授出所有同意書、批文及特許權(quán)。此外，除另有注明者外，吾等假設(shè)建于該地盤的所有樓宇及建筑物由業(yè)主持有或容許業(yè)主占用。吾等假設(shè)除非已于估值內(nèi)、界定及考慮不合標(biāo)準(zhǔn)的事宜，否則所有適用的分區(qū)、土地使用及其它限制一直采用。此外，吾等亦假設(shè)土地使用及改善工程均于所述物業(yè)權(quán)益的范圍內(nèi)進(jìn)行，且除估值況。另有注明外，亦無出現(xiàn)據(jù)

4、用或的情所及租賃權(quán)益吾等曾獲有關(guān)物業(yè)權(quán)益的所及貴所訂立的所有租賃協(xié)議的文件摘要。然而，吾等并無查閱文件，以核實(shí)擁或是否存在任何未載于吾等所獲副本的任何修訂。吾等頗大程度倚賴貴所提供的數(shù)據(jù)。IV-3附錄四物業(yè)估值本函件所披露的所有法律文件及估值參考。吾等對(duì)任何有關(guān)本函件及估值所述物業(yè)權(quán)益的合法所的法律事宜概不承擔(dān)任何責(zé)任。對(duì)于貴所持物業(yè)權(quán)益的合法所所提供的法律意見。及租賃權(quán)益的，吾等倚賴限制條件吾等在頗大程度上倚賴貴所提供的資料，并接納貴給予吾等有關(guān)法定通告、地役權(quán)、年期、占用情況、地盤與樓面面積及一切其它相關(guān)資料。估值及面積乃根據(jù)吾等所獲文件的資料計(jì)算，且僅為約數(shù)。所列的尺寸吾等并無理由懷疑貴

5、供資料并無遺漏任何吾等已視察隨附估值所提供數(shù)據(jù)的真實(shí)性及準(zhǔn)確性。貴亦向吾等表示所提事實(shí)。吾等認(rèn)為已獲充份資料，以達(dá)致知情的觀點(diǎn)。所載物業(yè)權(quán)益的外貌，并在情況下視察其。然而，吾等并無進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)測(cè)量，故此無法呈報(bào)有關(guān)物業(yè)權(quán)益是否確無、蟲蛀或任何其他結(jié)構(gòu)損壞。吾等并無對(duì)任何設(shè)施進(jìn)壞。試，惟吾等在視察過程中亦無發(fā)現(xiàn)任何嚴(yán)重?fù)p吾等并無進(jìn)行實(shí)地，以核實(shí)土地狀況及設(shè)施是否適合建議發(fā)展項(xiàng)目，亦無進(jìn)行地質(zhì)、生態(tài)或環(huán)境測(cè)量。吾等編撰估值不會(huì)產(chǎn)生任何非經(jīng)常開支或延誤。乃假設(shè)該等狀況均符合要求，且于建筑期間IV-4附錄四物業(yè)估值備注于估值時(shí)，吾等已遵從測(cè)量師公會(huì)頒布的物業(yè)資產(chǎn)估值應(yīng)用指引所載的規(guī)定。隨函奉附吾等的估

6、值概要及估值此致中國市高新科技園南區(qū)高新南一道飛亞達(dá)高科技5 至 10 樓。（騰訊518057）列位董事 臺(tái)照代表評(píng)值助理副MRICS, MHKIS, RPS (GP)謹(jǐn)啟二零零四年六月七日附注：為特許估值測(cè)量師及專業(yè)測(cè)量師，于及中國物業(yè)估值方面具有逾十年豐富經(jīng)驗(yàn)。IV-5附錄四物業(yè)估值估值概要貴二零零四年 三月三十一日租用及占有的物業(yè)權(quán)益物業(yè)現(xiàn)況下的公開市值1. 中國無市福田區(qū)賽格科技園23 層2. 中國無市福田區(qū)賽格科技園 2 棟3 層 B3. 中國無市福田區(qū)賽格科技園 2 棟4 樓中國無市福田區(qū) 華強(qiáng)北路賽格科技園 2 棟5 樓 A505 及 B505 房中國無市福田區(qū) 華強(qiáng)北路賽格科技

7、園 2 棟5 樓 A503 及 B503 房中國無市福田區(qū)華強(qiáng)北路賽格科技園 2 5 樓 B506 室7. 中國無市翼福田區(qū)賽格科技園 2翼6 樓 619、620 及 622 室8. 中國無市福田區(qū) 華強(qiáng)北路賽格科技園 2 棟西3 樓 303 室IV-6附錄四物業(yè)估值估值概要二零零四年 三月三十一日物業(yè)現(xiàn)況下的公開市值9. 中國無市福田區(qū)振興路賽格科技園 2 5 樓 2C511 房10. 中國無市南山區(qū)高新科技園南區(qū)高新南一道飛亞達(dá)高科技5 至 10 樓中國無市浦東新區(qū)世紀(jì)大道 211 號(hào)信息大樓38 層 9-12 單元中國無市浦東新區(qū)世紀(jì)大道 211 號(hào)信息大樓39 樓西側(cè)13. 中國無市南

8、禮士路 66 號(hào)翼建威5 樓 515 至 518 室中國無市南禮士路 66 號(hào)建威5 樓 519 室中國無市南禮士路 66 號(hào)建威6 樓 614 至 616 室IV-7附錄四物業(yè)估值估值概要二零零四年 三月三十一日物業(yè)現(xiàn)況下的公開市值中國無河北省中山東路 石家莊東方第 19 層 1906 房中國無省市解放大道 686 號(hào)世界貿(mào)易32 樓 3708 室中國無省鄭州市東明路 218 號(hào)10 層 1003 房中國無湖南省長沙市五一路錦21 樓 16 及 17 室中國無省廣州市東山區(qū)水蔭路 2 號(hào)華信東座17 樓 11 室21. 中國無市福田區(qū) 華強(qiáng)北路賽格科技園2 楝西3 樓 305 室22. 中國

9、無廣西省南寧市民族大道 85 號(hào)南豐第 10 層 B3 室IV-8附錄四物業(yè)估值估值概要二零零四年 三月三十一日物業(yè)現(xiàn)況下的公開市值23. 中國無重慶市高新區(qū)科園一路 2 號(hào)國際16 層 11 號(hào)房24. 中國無云南省市 人民中路陽光 A 版21 樓 D3 號(hào)房25. 中國無江西省南昌市桃苑大街 8 號(hào)第 8 層 810 室26. 中國無黑龍江省哈爾濱市中山路 172 號(hào)哈高新區(qū)富陽創(chuàng)業(yè)中心（暨常青）第 14 層 1409 號(hào)房27. 中國無市福田區(qū)益田路信息樞紐裙樓8 層 4-6 軸 A-C 軸區(qū)域28. 中國無浙江省杭州市環(huán)城北路 305 號(hào)耀江3 樓 C 室29. 中國無山東省濟(jì)南市經(jīng)七

10、路 88 號(hào)房地產(chǎn)第 18 層 1802 房IV-9附錄四物業(yè)估值估值概要二零零四年 三月三十一日物業(yè)現(xiàn)況下的公開市值中國無陜西省西安市碑林區(qū)環(huán)城南路西段 22 號(hào)海廈一個(gè)中國無省廣州市東山區(qū)水蔭路 2 號(hào)華信東座第 17 樓 07 室中國無江蘇省江蘇科技第 26 層 2606 室中國無省合肥市宿州路 76 號(hào)宏圖間數(shù) 2115中國無江蘇省市五臺(tái)山 1 號(hào)豐.25 樓 2501 室中國無省市人民南路 4 段19 號(hào)17 樓 H 單元36. 中國無遼寧省沈陽市皇姑區(qū)北陵大街 20 號(hào)甲的鴻陽第 12 層 1205 房間IV-10附錄四物業(yè)估值估值概要二零零四年 三月三十一日物業(yè)現(xiàn)況下的公開市值3

11、7. 中國無山西省太原市雙塔西街 162 號(hào)安業(yè)商務(wù)寫字樓 A 樓 419 號(hào)IV-11附錄四物業(yè)估值1. 中國市 福田區(qū)賽格科技園23 層2. 中國市 福田區(qū)賽格科技園2 棟 3 層 B3. 中國市 福田區(qū)賽格科技園2 棟 4 樓該物業(yè)為約于成的多層年落內(nèi)一個(gè)車間。該物業(yè)的總建筑面積約為1,958.89 平，自二零零三年八月一日至二零零五年十二月三十一用， 月租元。該物業(yè)為約于成的多層租109,697.84年落內(nèi)一個(gè)車間。該物業(yè)的總建筑面積約為818.27 平，自二零零三年八月一日至二零零五年十二月三十一月租租用，45,823.12 元。該物業(yè)為約于成的多層年落內(nèi)一個(gè)車間。該物業(yè)的總建筑面積

12、約為3,562.16 平，自二零零三年八月一日至二零零五年十二月三十一用， 月租元。該物業(yè)目前租199,480.96由貴占用作車間用途。該物業(yè)目前由貴占用作車間用途。該物業(yè)目前由貴占用作車間用途。無無 無 估值貴二零零四年三月三十一日現(xiàn)況下租用及占用的物業(yè)權(quán)益物業(yè)概況及年期占用詳情的公開市值IV-12附錄四物業(yè)估值估值二零零四年 三月三十一日現(xiàn)況下物業(yè)概況及年期占用詳情的公開市值該物業(yè)為約于成的多層年落內(nèi)兩個(gè)車間。該物業(yè)的總建筑面積約為271.91 平，自二零零三年五月十日至二零零四年五月九租用，月租人民幣 10,034.56 元。該物業(yè)為約于年落成的多層內(nèi)兩個(gè)車間。該物業(yè)的總建筑面積約為27

13、5.60 平，自二零零三年五月二十七日至二零零四年五月二十六用， 月租元。4. 中國市 福田區(qū) 華強(qiáng)北路賽格科技園 2 棟5 樓 A505 及B505 房租14,331.205. 中國市 福田區(qū) 華強(qiáng)北路賽格科技園 2 棟 5 樓 A503 及 B503 房該物業(yè)目前由貴占用作車間用途。該物業(yè)目前由貴占用作車間用途。無無IV-13附錄四物業(yè)估值估值二零零四年 三月三十一日現(xiàn)況下物業(yè)概況及年期占用詳情的公開市值無無該物業(yè)目前由貴占用作車間用途。該物業(yè)目前由貴占用作車間用途。該物業(yè)為約于成的多層年落內(nèi)一個(gè)車間。該物業(yè)的總建筑面積約為137.8 平，自二零零三年十一月二十二日至二零零四年十一月二十一

14、租用， 月租元。該物業(yè)為約于成的多層7,165.60年落內(nèi)三個(gè)車間。該物業(yè)的總建筑面積約為 598平，自二零零三年十二月十一日至二零零四年五月十租用，月租人民幣 25,415 元。6. 中國市 福田區(qū) 華強(qiáng)北路賽格科技區(qū) 2 棟東翼5 樓 B506 室7. 中國市 福田區(qū)賽格科技園2翼6 樓 619、620 及622 室IV-14附錄四物業(yè)估值估值二零零四年 三月三十一日現(xiàn)況下物業(yè)概況及年期占用詳情的公開市值8. 中國市 福田區(qū) 華強(qiáng)北路賽格科技區(qū)2 棟西3 樓 303 室9. 中國市 福田區(qū)振興路賽格科技園2翼5 樓 2C511 房該物業(yè)為約于成之多層年落內(nèi)一個(gè)車間。該物業(yè)的總建筑面積約為

15、300平，自二零零四年三月一日至二零零五年十二月三十一租用，月租16,800 元。該物業(yè)為約于年落成的多層位。內(nèi)一個(gè)住宅單該物業(yè)的總建筑面積約為59.79 平，自二零零三年十二月十六日至二零零四年十二月十五用，月租租3,109.08 元。貴表示有關(guān)租賃已于本日期終止。該物業(yè)目前由貴占用作車間用途。該物業(yè)目前 并非由貴占用。無無IV-15附錄四物業(yè)估值估值二零零四年 三月三十一日現(xiàn)況下物業(yè)概況及年期占用詳情的公開市值10. 中國市 南山區(qū)高新科技園南區(qū)高新南一道飛亞達(dá)高科技5 至 10 樓11. 中國市 浦東新區(qū)世紀(jì)大道 211 號(hào)信息大樓38 層 9-12 單元該物業(yè)為約于二零零三年落成的多層

16、內(nèi)六層辦公室。該物業(yè)的總建筑面積約為20,935 平，自二零零四年一月一日至二零零六年十二月三十一月租租用，963,010 元。該物業(yè)為約于二零零一年落成的多層。內(nèi)三個(gè)該物業(yè)之總建筑面積約為770.48 平，自二零零三年八月二十一日至二零零五年八月二十月租該物業(yè)目前租用，126,083.80 元。由貴作途。占用用該物業(yè)目前由貴作 途。無無占用用IV-16附錄四物業(yè)估值估值二零零四年 三月三十一日現(xiàn)況下物業(yè)概況及年期占用詳情的公開市值12. 中國市 浦東新區(qū)世紀(jì)大道 211 號(hào)信息大樓39 樓西側(cè)13. 中國市南禮士路 66 號(hào)建威5 樓 515 至 518 室該物業(yè)為約于二零零一年落成的多層內(nèi)

17、一個(gè)貨倉。該物業(yè)的總建筑面積約為 17平，自二零零三年十月一日至二零零四年三月三十一租用，月租人民幣 800 元。貴表示現(xiàn)正就續(xù)租進(jìn)行磋商。該物業(yè)為約于一九九六年落成之多層內(nèi)之四個(gè)辦公室。該物業(yè)之總建筑面積約為474.85 平，自二零零三年八月一日至二零零四年七月三十一租用，月租 6,885.33。該物業(yè)目前由貴占用作貨倉用途。該物業(yè)目前 由貴占 用，作用途。無無IV-17附錄四物業(yè)估值估值二零零四年 三月三十一日現(xiàn)況下物業(yè)概況及年期占用詳情的公開市值中國市南禮士路 66 號(hào)建威5 樓 519 室中國市南禮士路 66 號(hào)建威6 樓 614 至 616 室該物業(yè)為約于一九九六年落成的多層內(nèi)一個(gè)。

18、該物業(yè)的總建筑面積約為188.61 平，自二零零三年十月八日至二零零四年十月七2,451.93租用， 月租。該物業(yè)為約于一九九六年落成的多層。內(nèi)三個(gè)該物業(yè)的總建筑面積約為406.06 平，自二零零三年九月二十二日至二零零五年九月二十一用，月租 5,278.78該物業(yè)目前租。由貴作途。占用用該物業(yè)目前由貴作 途。無無占用用IV-18附錄四物業(yè)估值估值二零零四年 三月三十一日現(xiàn)況下物業(yè)概況及年期占用詳情的公開市值16. 中國河北省 中山東路石家莊東方第 19 層 1906 房17. 中國省市解放大道 686 號(hào)世界貿(mào)易32 樓 3708 室該物業(yè)為約于一九九六年落成的多層。內(nèi)一個(gè)該物業(yè)的總建筑面積

19、約為 46平，自二零零四年二月二十日至二零零六年二月十九租用，年租人民幣 23,338.10 元。該物業(yè)為約于一九九八年落成的多層。內(nèi)一個(gè)該物業(yè)的總建筑面積約為 129平，自二零零四年四月一日至二零零五年三月三十一租用，月租人民幣 4,773 元。該物業(yè)目前由貴作途。占用用該物業(yè)目前由貴作 途。無無占用用IV-19附錄四物業(yè)估值估值二零零四年 三月三十一日現(xiàn)況下物業(yè)概況及年期占用詳情的公開市值18. 中國省 鄭州市東明路 218 號(hào)10 層 1003 房19. 中國湖南省長沙市五一路錦21 樓 16 及 17 室該物業(yè)為約于一九九九年落成的多層。內(nèi)一個(gè)該物業(yè)的總建筑面積約為 56.6平，自二零

20、零三年三月一日至二零零四年三月三十一租用，并由二零零四年三月一日續(xù)期至二零零五年二月二十八日，年32,020 元。租該物業(yè)為約于二零零二年落成的多層內(nèi)兩個(gè)房間。該物業(yè)的總建筑面積約為110.08 平，自二零零四年三月一日至二零零五年三月一租用，月租人民幣 3,963 元。該物業(yè)目前由貴作途。占用用該物業(yè)目前由貴作 途。無無占用用IV-20附錄四物業(yè)估值估值二零零四年 三月三十一日現(xiàn)況下物業(yè)概況及年期占用詳情的公開市值20. 中國省 廣州市東山區(qū)水蔭路 2 號(hào)華信東座17 樓 11 室21. 中國市 福田區(qū) 華強(qiáng)北路賽格科技園2 楝西3 樓 305 室該物業(yè)為約于一九九七年落成的多層。內(nèi)一個(gè)該物

21、業(yè)的總建筑面積約為85.71 平，自二零零三年七月五日至二零零四年七月四租用，月租及6,171 元。年落內(nèi)一個(gè)為該物業(yè)為約于成的多層。該物業(yè)的總建筑面積約為 43.1平，自二零零四年四月一日至二零零五年十二月三十一租用，月租16,800 元。該物業(yè)目前由貴作 途。占用用該物業(yè)目前由貴作 途。無無占用用IV-21附錄四物業(yè)估值估值二零零四年 三月三十一日現(xiàn)況下物業(yè)概況及年期占用詳情的公開市值22. 中國廣西省南寧市民族大道 85 號(hào)南豐第 10 層 B3 室23. 中國重慶市 高新區(qū) 科園一路 2 號(hào)國際16 層 11 號(hào)房該物業(yè)為約于一九九八年落成的多層。內(nèi)一個(gè)該物業(yè)的總建筑面積約為 50平，

22、自二零零三年十二月八日至二零零四年十二月九租用，月租人民幣 2,000 元。該物業(yè)為約于一九九六年落成的多層。內(nèi)一個(gè)該物業(yè)的總建筑面積約為40.66 平，自二零零三年十二月十五日至二零零四年十二月十四用，月租 該物業(yè)目前租1,626.40 元。由貴作 途。占用用該物業(yè)目前由貴作 途。無無占用用IV-22附錄四物業(yè)估值24. 中國云南省市人民中路陽光 A 版21 樓 D3 號(hào)房25. 中國江西省南昌市桃苑大街 8 號(hào)第 8 層 810 室該物業(yè)為約于二零零三年落成的多層位。內(nèi)一個(gè)單該物業(yè)的總建筑面積約為 87.5平，自二零零三年十二月一日至二零零四年十二月一日由貴租用， 年租19,200 元。該

23、物業(yè)為約于一九九九年落成的多層位。內(nèi)一個(gè)單該物業(yè)的總建筑面積約為 30 平，自二零零三年十月二十六日至二零零四年十月二十五租用，月租及管理費(fèi)為貴1,500 元。表示有關(guān)租賃已于本報(bào)告日期終止。該物業(yè)目前由貴作途。占用用該物業(yè)目前并非由貴 占用。無 無 估值二零零四年 三月三十一日現(xiàn)況下物業(yè)概況及年期占用詳情的公開市值IV-23附錄四物業(yè)估值估值二零零四年 三月三十一日現(xiàn)況下物業(yè)概況及年期占用詳情的公開市值26. 黑龍江省哈爾濱市中山路 172 號(hào)哈高新區(qū)富陽創(chuàng)業(yè)中心（暨常青）第 14 層 1409 號(hào)房27. 中國市 福田區(qū) 益田路 信息樞紐裙樓8 層 4-6 軸 A-C 軸區(qū)域28. 中國浙

24、江省杭州市環(huán)城北路 305 號(hào)耀江3 樓 C 室該物業(yè)為約于一九九九年落成的多層。內(nèi)一個(gè)該物業(yè)的總建筑面積約為 28平，自二零零三年十月二十七日至二零零四年十月二十六租及元。租用，年22,400為該物業(yè)為約于二零零一年落成的多層。內(nèi)一個(gè)該物業(yè)的總建筑面積約為 267平，自二零零三年十二月一日至二零零六年十二月三十租用，月租42,720 元。該物業(yè)為約于二零零零年落成的多層。內(nèi)一個(gè)該物業(yè)的總建筑面積約為 110平，自二零零三年十二月十九日至二零零四年十二月十八租租用，月8,000 元。該物業(yè)目前由貴作 途。占用用該物業(yè)目前由貴作途。占用用該物業(yè)目前由貴作 途。無 無無占用用IV-24附錄四物業(yè)估

25、值估值二零零四年 三月三十一日現(xiàn)況下物業(yè)概況及年期占用詳情的公開市值中國山東省濟(jì)南市經(jīng)七路 88 號(hào)房地產(chǎn)第 18 層 1802 房中國陜西省西安市碑林區(qū)環(huán)城南路西段22 號(hào)海廈一個(gè)31. 中國省 廣州市東山區(qū)水蔭路 2 號(hào)華信東座第 17 樓 07 室該物業(yè)為約于二零零二年落成的多層。內(nèi)一個(gè)該物業(yè)的總建筑面積約為30.67 平，自二零零三年十二月一日至二零零四年十一月三十年租租用，33,583.65 元。該物業(yè)為約于二零零零年落成的多層。內(nèi)一個(gè)該物業(yè)的總建筑面積約為119.18 平，自二零零三年八月一日至二零零四年七月三十一租租用，季5,000 元。該物業(yè)為約于一九九七年落成的多層。內(nèi)一個(gè)該物業(yè)的總建筑面積約為45.11 平，自二零零四年二月五日至二零零五年二月四租用，月租人民幣 1,804 元。該物業(yè)目前由貴作 途。占用用該物業(yè)目前由貴作途。占用用該物業(yè)