土地購(gòu)置持續(xù)下降資金來(lái)源增幅擴(kuò)大

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250007 1.銷售全線復(fù)蘇，土地購(gòu)臵不升反降 5 HYPERLINK l _TOC_250006 2.行業(yè) 2020 年 1-9 月投資情況 5 HYPERLINK l _TOC_250005 房地產(chǎn)投資累計(jì)同比上升 5.60% 5 HYPERLINK l _TOC_250004 房屋施工面積累計(jì)同比增長(zhǎng) 3.0% 6 HYPERLINK l _TOC_250003 房地產(chǎn)累計(jì)銷售面積同比下滑 1.8% 7 HYPERLINK l _TOC_250002 1-9 月房地產(chǎn)資金來(lái)源總量累計(jì)同比上漲 4.45% 9 HYPERLINK l _TOC_25

2、0001 投資建議 11 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險(xiǎn)提示 11圖目錄圖 1全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成情況 6圖 2全國(guó)住宅開發(fā)投資累計(jì)完成情況 6圖 3全國(guó)土地購(gòu)臵面積累計(jì)情況 6圖 4全國(guó)土地購(gòu)臵面積當(dāng)月情況 6圖 5房屋新開工累計(jì)情況 7圖 6房屋當(dāng)月新開工情況 7圖 7房屋竣工面積累計(jì)情況 7圖 8房屋竣工面積當(dāng)月情況 7圖 9全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)情況 7圖 10全國(guó)商品房銷售面積當(dāng)月情況 7圖 11全國(guó)商品房銷售額累計(jì)情況 8圖 12全國(guó)商品房銷售額當(dāng)月情況 8圖 139 月商品住宅銷售面積分線當(dāng)月同比（%） 8圖 141-9 月商品住宅銷售面積分線累計(jì)同比

3、（%） 8圖 159 月商品住宅銷售金額分線當(dāng)月同比（%） 9圖 161-9 月商品住宅銷售金額分線累計(jì)同比（%） 9圖 17全國(guó)商品房銷竣比情況 9圖 18全國(guó)商品房待售面積情況 9圖 19全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源累計(jì)情況 9圖 20全國(guó)房地產(chǎn)單月開發(fā)資金情況 9圖 21全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金累計(jì)構(gòu)成 10圖 229 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成 10圖 23房地產(chǎn)開發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)情況 10圖 24房地產(chǎn)開發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款當(dāng)月情況 10圖 25房地產(chǎn)開發(fā)資金中利用外資累計(jì)情況 10圖 26房地產(chǎn)開發(fā)資金中利用外資當(dāng)月情況 10表目錄表 1 行業(yè)數(shù)據(jù)情況 5銷售全線復(fù)蘇，土地購(gòu)臵不升反降我們將 2

4、020 年 1-9 月數(shù)據(jù)與 2019 年 1-9 月和 2018 年 1-9 月對(duì)比發(fā)現(xiàn)，2020 年1-9 月行業(yè)商品房銷售額數(shù)據(jù)較 2019 年同期上升 3.7%，較 2018 年同期上升 11.1%；土地購(gòu)臵面積較 2019 年同期下降 2.9%，較 2018 年同期下降 22.5%；新開工面積較 2019年同期下降 3.4%，較 2018 年同期上升 4.9%。9 月數(shù)據(jù)關(guān)注點(diǎn)：9 月單月商品房銷售面積 18.59 億平米，同比上升 7.25%；商品房銷售金額 18704 億元，同比上升 16.04%。從 9 月分線商品住宅銷售面積和銷售金額情況來(lái)看，一線城市同比增幅收窄，二線城市同

5、比由正轉(zhuǎn)負(fù)，三四線城市同比增幅收窄，但增加幅度最大。從 9 月和 10 月假期銷售情況看，三四線城市促銷取得較好成果。我們認(rèn)為不同類型開發(fā)商去杠桿要求存在差異，造成市場(chǎng)價(jià)格體系波動(dòng)較大。以上因素使得市場(chǎng)表現(xiàn)分化，還未出現(xiàn)我們此前提到的輪動(dòng)。不過我們對(duì)全年銷售繼續(xù)表示樂觀。9 月單月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng) 12.01% ，單月新開工面積同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比下降 1.95%，土地購(gòu)臵面積同比下降 4.78%，房企開發(fā)到位資金當(dāng)月同比上漲 14.47%。9 月投資、房企到位資金的復(fù)蘇加快，但土地購(gòu)臵仍然保持負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。近期融資收緊政策出臺(tái)，房企拿地資金收縮，使得土地購(gòu)臵的熱度主要集中在熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)

6、地段，并未在三四線城市出現(xiàn)過熱的跡象，對(duì)全年土地購(gòu)臵繼續(xù)謹(jǐn)慎。新開工增速下行的原因更多在于杠桿約束下，開發(fā)商加大存貨/現(xiàn)貨去化而非土地轉(zhuǎn)為預(yù)售。9 月房屋竣工面積同比下滑 17.66%，跌幅較 8 月擴(kuò)大 7.84 個(gè)百分點(diǎn)。5 月竣工面積由跌轉(zhuǎn)正，6 月出現(xiàn)下滑，7 月下滑幅度擴(kuò)大，8 月下滑幅度收窄，9 月下滑幅度再次擴(kuò)大。我們維持判斷，4Q 結(jié)算加大后竣工下滑幅度會(huì)收窄。表 1 行業(yè)數(shù)據(jù)情況指標(biāo)單位開發(fā)投資完成額億元商品房銷售額億元土地購(gòu)臵面積萬(wàn)平方米開發(fā)資金來(lái)源億元新開工面積萬(wàn)平米2020 年 1-9 月累計(jì)值103484115647150111363761600902019 年 1-

7、9 月累計(jì)值98008111491154541305711657072018 年 1-9 月累計(jì)值88665104132193661218821525832020 年 1-9 月較 2019 年 1-9 月5.6%3.7%-2.9%4.4%-3.4%2020 年 1-9 月較 2018 年 1-9 月16.7%11.1%-22.5%11.9%4.9%資料來(lái)源：wind，海通證券研究所行業(yè) 2020 年 1-9 月投資情況房地產(chǎn)投資累計(jì)同比上升 5.60%2020 年 1-9 月全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資為 103484 億元，同比上升 5.60%，增幅較2020 年 1-8 月擴(kuò)大 1.00 個(gè)百

8、分點(diǎn)。1-9 月商品住宅投資 76562 億元，同比上升 6.10%，增幅較 2020 年 1-8 月擴(kuò)大 0.80 個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為 74.0%，比重與 2020 年 1-8 月維持不變。2020 年 9 月單月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資為 15029 億元，同比增長(zhǎng) 12.01%，單月投資漲幅持續(xù)擴(kuò)大；住宅開發(fā)投資 11108 億元，同比增長(zhǎng) 11.54%，漲幅較 8 月小幅縮小 0.52個(gè)百分點(diǎn)?？紤]目前施工增速穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年投資增速可以達(dá)標(biāo)。圖1 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所圖2 全國(guó)住宅開發(fā)投資累計(jì)完成情況資料來(lái)源：wind，海

9、通證券研究所1-9 月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)臵面積 15011 萬(wàn)平方米，累計(jì)同比減少 2.90%，跌幅相較 2020 年 1-8 月的-2.40%擴(kuò)大 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。9 月單月土地購(gòu)臵面積 3064 萬(wàn)平米，同比下降 4.78%，跌幅相較 2020 年 1-8 月的-7.57%收窄 2.8 個(gè)百分點(diǎn)。 圖3 全國(guó)土地購(gòu)臵面積累計(jì)情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所圖4 全國(guó)土地購(gòu)臵面積當(dāng)月情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所房屋施工面積累計(jì)同比增長(zhǎng) 3.0%1-9 月，房屋施工面積 85.98 億平方米，同比增長(zhǎng) 3.1%，增速與 2020 年的 1-8 月相比下降 0.20 個(gè)

10、百分點(diǎn)。1-9 月房屋新開工面積 16.01 億平方米，同比下滑 3.40%，累計(jì)同比跌幅與 2020 年的 1-8 月相比收窄 0.20 個(gè)百分點(diǎn)。1-9 月房屋竣工面積 4.13 億平方米，同比下滑 11.60%，累計(jì)同比跌幅與 2020 年的 1-8 月相比收窄 0.80 個(gè)百分點(diǎn)。9 月單月新開工面積 2.02 億平米，同比下降 1.95%，漲幅較 8 月收窄 4.36 個(gè)百分點(diǎn)；9 月單月竣工面積 4231 萬(wàn)平米，同比下滑 17.66%，跌幅較 8 月擴(kuò)大 7.84 個(gè)百分點(diǎn)。圖5 房屋新開工累計(jì)情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所圖7 房屋竣工面積累計(jì)情況圖6 房屋當(dāng)月新開工情

11、況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所圖8 房屋竣工面積當(dāng)月情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所資料來(lái)源：wind，海通證券研究所房地產(chǎn)累計(jì)銷售面積同比下滑 1.8%2020 年 1-9 月商品房銷售面積 11.71 億平方米，同比下滑 1.8%，跌幅較 2020 年1-8 月收窄 1.5 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額為 11.56 萬(wàn)億元，同比上升 3.7%，漲幅較 2020年 1-8 月擴(kuò)大 2.1 個(gè)百分點(diǎn)。1-9 月住宅銷售額同比上升 6.20%，上升幅度較 2020 年1-8 月擴(kuò)大 2.1 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓銷售額同比下降 15.7%，跌幅較 2020 年 1-8 月收窄個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)

12、用房銷售額同比下降 17.1%，跌幅比 2020 年 1-8 月收窄 2.8 個(gè)百分點(diǎn)。9 月單月商品房銷售面積 18.59 億平米，同比上升 7.25%，增幅較 2020 年 8 月收窄 6.44 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售金額 18704 億元，同比上升 16.04%，增幅較 2020 年 8月收窄 11.06 個(gè)百分點(diǎn)。 圖9 全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所圖10 全國(guó)商品房銷售面積當(dāng)月情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所圖11 全國(guó)商品房銷售額累計(jì)情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所圖12 全國(guó)商品房銷售額當(dāng)月情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所從住宅口徑

13、的分線數(shù)據(jù)1來(lái)看，2020 年 1-9 月一線城市商品住宅銷售面積 2278 萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下滑 11.4%；二線城市商品住宅銷售面積 18839 萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下滑 9.0%；三四線城市商品住宅銷售面積 82497 萬(wàn)平米，累計(jì)同比上升 1.4%。9 月單月一線城市商品住宅銷售面積 288 萬(wàn)平米，同比上漲 8.5%，增幅較 8 月收窄 28.0 個(gè)百分點(diǎn)；二線城市銷售面積 2407 萬(wàn)平米，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比下跌 3.9%；三四線城市銷售面積 13719 萬(wàn)平米，同比上漲 10.0%，增幅較 8 月擴(kuò)大 6.1 個(gè)百分點(diǎn)。三四線城市同比增加幅度最大。 圖13 9 月商品住宅銷售面積

14、分線當(dāng)月同比（%）資料來(lái)源：CREIS，海通證券研究所圖14 1-9 月商品住宅銷售面積分線累計(jì)同比（%）資料來(lái)源：CREIS，海通證券研究所2020 年 1-9 月一線城市商品住宅銷售額 8911 億元，累計(jì)同比下滑 1.4%；二線城市商品住宅銷售額 27269 億元，累計(jì)同比下滑 1.3%；三四線城市商品住宅銷售額 67316億元，累計(jì)同比上漲 10.6%。一線城市與三四線城市同比情況均較 2020 年 1-8 月有所好轉(zhuǎn)，一線城市同比跌幅收窄 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比增幅擴(kuò)大 3.1 個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比跌幅擴(kuò)大 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。9 月單月一線城市商品住宅銷售額 1023 億

15、元，同比上漲 0.6%，漲幅收窄 47.3 個(gè)百分點(diǎn)；二線銷售額 3331 億元，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比下跌 2.0%；三四線銷售額 12374億元，同比上漲 26.7%，漲幅收窄 4.9 個(gè)百分點(diǎn)。1 此處分線數(shù)據(jù)來(lái)源于中指數(shù)據(jù)庫(kù)。一線城市：北京 上海 深圳 廣州二線城市：天津 重慶 杭州 杭州(含蕭山余杭) 南京 武漢 成都 蘇州 大連 廈門 西安 長(zhǎng)沙 寧波 無(wú)錫 福州 沈陽(yáng) 青島 濟(jì)南 南昌合肥 鄭州 太原 石家莊 長(zhǎng)春 哈爾濱 呼和浩特 ?？?南寧 蘭州 昆明 貴陽(yáng) 西寧 銀川 烏魯木齊 溫州 北海 三亞 成都(大成都) 蘇州(含吳江)。其中標(biāo)紅色為無(wú)數(shù)據(jù) or 數(shù)據(jù)有缺的城市。三四線城

16、市：統(tǒng)計(jì)局口徑減去一線城市、二線城市之外的全部歸為三四線城市。圖15 9 月商品住宅銷售金額分線當(dāng)月同比（%）資料來(lái)源：CREIS，海通證券研究所圖16 1-9 月商品住宅銷售金額分線累計(jì)同比（%）資料來(lái)源：CREIS，海通證券研究所從銷竣比情況來(lái)看，2020 年 1-9 月銷竣比數(shù)據(jù)為 2.83，與 2020 年 1-8 月相比上升了 0.18。從待售面積來(lái)看，截至 2020 年 9 月末全國(guó)商品房待售面積為 4.96 億平米，較2020 年 8 月末減少 471 萬(wàn)平米，去化周期（按照 12 個(gè)月移動(dòng)平均計(jì)算）為 3.22 個(gè)月，較 2020 年 8 月減少 0.05 個(gè)月。 圖17 全國(guó)

17、商品房銷竣比情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所圖18 全國(guó)商品房待售面積情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所1-9 月房地產(chǎn)資金來(lái)源總量累計(jì)同比上漲 4.45%2020 年 1-9 月全國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源總量達(dá)到 13.64 萬(wàn)億元，累計(jì)同比上漲 4.45%，累計(jì)同比漲幅較 2020 年 1-8 月擴(kuò)大 1.48 個(gè)百分點(diǎn)。9 月單月資金來(lái)源總量達(dá)到 1.93 萬(wàn)億元，同比上漲 14.47%，同比增幅較 8 月收窄 3.80 個(gè)百分點(diǎn)。 圖19 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源累計(jì)情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所圖20 全國(guó)房地產(chǎn)單月開發(fā)資金情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所從 1-9 月

18、總資金來(lái)源構(gòu)成情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的 15.02%，利用外資占比 0.07%，自籌資金占比 32.62%，其他資金占比 52.29%。逐個(gè)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款 1-9 月達(dá)到 20484 億元，累計(jì)同比上升 4.0%，增幅較 1-8 月維持不變。1-9 月自籌資金達(dá)到 44485 億元，累計(jì)同比上升 5.9%，增幅相較 1-8 月擴(kuò)大2.3 個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人按揭貸款屬于其他資金范疇，1-9 月個(gè)人按揭貸款達(dá)到 21783 億元，累計(jì)同比上升 9.5%，增幅相較 1-8 月擴(kuò)大 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。 圖21 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金累計(jì)構(gòu)成資料來(lái)源：wind，海通證券研究所圖22 9 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成資料來(lái)源：wind，海通證券研究所 圖23 房地產(chǎn)開發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所圖24 房地產(chǎn)開發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款當(dāng)月情況資料來(lái)源：wind，海通證券研究所2020 年 1-9 月房地產(chǎn)資金來(lái)源中利用外資為 94 億元，累計(jì)同比下降 9.2%，累計(jì)同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，增幅較 2020 年 1