業(yè)主管理服務協(xié)議 (律師核定版)

1、 光興大廈入住文件PAGE PAGE 8 光興大廈物業(yè)管理委托協(xié)議甲方： 遼寧金禾實業(yè)有限公司 租賃方/產(chǎn)權方乙方： 沈陽京基物業(yè)管理有限公司 物業(yè)公司根據(jù)中華人民共和國合同法、物業(yè)管理條例以及物業(yè)管理相關的法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就甲方委托乙方對 光興大廈(以下簡稱大廈)實施專業(yè)化物業(yè)管理服務，特訂立本合同。於本合同中：物業(yè)管理是指業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設備設施進行維修、養(yǎng)護和管理，并維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動；業(yè)主是指依法取得建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權的人，或者雖未依法登記取得所有權，但基于買

2、賣、贈與等旨在移轉所有權的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人。物業(yè)使用人指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。有償特約服務指常規(guī)性服務之外，物業(yè)服務公司為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個別需求而提供的個性化服務，相應費用由相關業(yè)主、物業(yè)使用人另行支付。專有部分指在建筑物中依法取得獨立使用并具有排他性的獨立空間或區(qū)域，包括上述空間或區(qū)域內的門窗、專用的計量設施和管線接駁端以內的相關設施設備。共用部位指法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定的業(yè)主共有的部位。具體包括：樓蓋、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、公共門廳、電梯前室、設備機房等。共用設施設備指法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定的業(yè)主共有的附屬

3、設施設備。具體包括：供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、共用照明、消防系統(tǒng)、電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、智能通信弱電系統(tǒng)、發(fā)電機組、空調制冷系統(tǒng)等設備。房屋交付使用指業(yè)主按商品房買賣合同約定辦理完結開發(fā)商指定的相應手續(xù)；業(yè)主在約定期限內不辦理相應手續(xù)的，視為房屋已交付使用。第一條： 物業(yè)基本情況：物業(yè)名稱光興大廈座落位置沈陽市鐵西區(qū)北二中路6-1號物業(yè)類型寫字樓/商業(yè)購房單元號/ 房號801 房屋建筑面積（平方米）214 房屋買賣合同編號/第二條：委托管理事項一、公共秩序維護服務（履行法定的一般注意義務，不包括對甲方(業(yè)主業(yè)主)的人身及財產(chǎn)的保管、保險責任）：1.維持物業(yè)服務范圍內公共秩序，發(fā)生治安事件及時向公安機關

4、上報。2.公共區(qū)域消防安全管理，包括制定火災應急處理預案、發(fā)生火災及時上報消防部門，并協(xié)助消防部門處理火災現(xiàn)場。3、停車場車輛管理。二、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修、養(yǎng)護服務1房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理。具體包括：樓蓋、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、公共門廳、電梯前室、設備機房等。2共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行。具體包括：供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、共用照明、消防系統(tǒng)、電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、智能通信弱電系統(tǒng)、發(fā)電機組、空調制冷系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)等設備。3本物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的市政公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理。具體包括：樓前廣場、周圍道路、化糞池、各類

5、井渠、公共垃圾排放地等。三、清潔綠化服務1共用部位環(huán)境衛(wèi)生清潔及垃圾清運。包括大堂、電梯、電梯前室、公共通道、屋面、公共衛(wèi)生間、外墻面、停車場等所有公共部位。2公共部位綠化、養(yǎng)護管理。四、大廈交付使用后的裝修管理，包括與業(yè)主簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修中應當注意的事項，對業(yè)主違反國家相關裝修管理規(guī)定及雙方約定的違章行為進行勸阻、警告、上報相關行政主管部門。五、綜合客戶服務1受理業(yè)主報修服務。2處理業(yè)主投訴。3收集管理甲方移交的與物業(yè)管理有關的本大廈工程圖紙資料、竣工驗收資料、產(chǎn)權資料；建立業(yè)主、物業(yè)使用人檔案。4發(fā)布與業(yè)主相關的物業(yè)管理事項的通知、提示。5收取物業(yè)管理費等相關費用，代相關部門

6、收取水、電費等。 六、提供中央空調制冷服務，具體事項雙方另行簽訂協(xié)議。七、法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)服務公司管理的其他事項。八、甲方房屋自用部位、自用設施設備的清潔、維修養(yǎng)護，即甲方戶門以內部位和設備，包括但不限于水、電、空調、戶內門、窗等戶門以內的管線等設施不在本合同的服務范圍內。如甲方(業(yè)主)另有需求，雙方可另行簽訂協(xié)議。第三條：雙方權利義務一、乙方權利義務1、根據(jù)有關法律、法規(guī)及本合同的約定，擬定物業(yè)管理制度，自主開展各項管理活動。2、提供約定的物業(yè)管理服務，維護甲方的合法權益。3、對甲方違反法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理制度的行為，有權制止并提請甲方有關部門處理。4、對甲方違反業(yè)主管理規(guī)約的行為采取勸

7、阻、警告、上報相關部門、提起訴訟等方式進行處理。5、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項物業(yè)管理服務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方。6、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修、養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)甲方共同議定后由甲方承擔費用，委托乙方組織實施。7、對本物業(yè)的共用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關部門批準方可實施。8、不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身及財產(chǎn)的保管、保險義務。9、負責處理非甲方原因產(chǎn)生的與乙方有關的各種糾紛。10、接受物業(yè)行政主管部門及有關政府部門的監(jiān)督、指導，并接受甲方的監(jiān)督檢查；二、甲方的權利

8、義務1、協(xié)助乙方制定業(yè)主管理規(guī)約并監(jiān)督甲方人員遵守規(guī)約；2、遵守物業(yè)管理制度；3、按合同約定按期向乙方交納物業(yè)管理費等相關費用；4、承擔自用部分的政府性各項行政費用；6、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；7、不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經(jīng)營活動；8、負責處理非乙方原因而產(chǎn)生的與甲方有關的各種糾紛；9、甲方自用部分的電費、水費單獨計量，由甲方自行承擔，乙方根據(jù)每月相關部門實際收取的費用向業(yè)主代收。10、法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。第四條：物業(yè)管理服務費用不包括房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用由甲方按下述標準向乙方交納。收費標準：1、物業(yè)管理

9、費：按建筑面積每年每平方米 144 元。2、制冷采暖費：按建筑面積每年每平方米 81 元（制冷期6月1日9月30日，采暖期11月1日3月31日）3、物業(yè)服務費：按建筑面積每年每平方米 275元。4、上述費用標準不含稅。二、交費時間及方式：1、首次辦理入住手續(xù)時，甲方需向乙方預交半年的物業(yè)費用53500元（包括物業(yè)管理費和制冷費），期滿后物業(yè)管理費每半年交納一次。2、甲方應于上期費用到期日的前30日內將應付物業(yè)管理費交至乙方。逾期不交費，從逾期之日起，甲方按應交費用的日3向乙方支付滯納金。3、甲方應于本物業(yè)交付之日起交納物業(yè)服務費用，交納時間以準住通知單時間為準。物業(yè)承租人/買受人在約定期限內不

10、領取房屋或不辦理相應手續(xù)的，視為房屋已交付，物業(yè)服務費用由物業(yè)承租人/買受人交納。4、根據(jù)有關法律、法規(guī)的約定和本合同的約定，在向業(yè)主及物業(yè)使用人收取物業(yè)服務費用時，乙方對于拖欠物業(yè)服務費的行為可以通過將欠繳費用的業(yè)主名單在物業(yè)服務區(qū)域內予以公布等合法手段進行催收、催繳。乙方也可以采用郵寄掛號信的方式對拖欠物業(yè)費的業(yè)主進行催收、催繳，郵寄地址為業(yè)主辦理入住登記時登記地址為送達地址。未交納服務費超過3個月的，乙方可依法向人民法院起訴。三、物業(yè)管理費中未涵蓋政府對大廈進行的各種單項收費，對此項費用甲方應按所占大廈的建筑面積比例分攤。第五條：物業(yè)的經(jīng)營與管理一、本物業(yè)管理區(qū)域內的車位所有權屬，依照法

11、定或甲方與開發(fā)商簽訂的合同約定為準。停車場收費分別采取以下方式：1.地下車位使用權由甲方（業(yè)主）購置的，車位使用人按 元/平方米.月向乙方交納管理服務費，服務費按年度交納，甲方應于服務費到期日前15日內向乙方交納當期車位的管理費，拖欠及逾期的處理方式同第四條第二款2項。2.地下車位租賃使用的，車位按 6000 元/年向乙方交納停車服務費，服務費按年度交納，甲方應于服務費到期日前15日內向乙方交納當期車位的使用費，拖欠及逾期的處理方式同第四條第二款2項。3.地下臨時停車收費標準在大廈地下車場出入口處進行公示，臨時車輛進入地下車場即視為接受此標準。4.乙方與車位使用人另行簽訂書面的車位使用服務協(xié)議

12、(地下臨時停車及地上露天停車除外)，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。第六條：專項維修資金一、專項維修資金的繳存按沈陽市政府相關文件由業(yè)主在入住前一次性交納并存入政府指定的專用帳戶。專項維修資金的使用和分攤：專項維修資金按照國家和沈陽當?shù)胤ㄒ?guī)和政策規(guī)定的方式進行使用和分攤。當?shù)胤ㄒ?guī)或政策無規(guī)定的，按照以下約定使用和分攤：1、專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造。2、使用維修資金，需由擁有或涉及相關權益的2/3以上業(yè)主通過，使用完后，由擁有或涉及部分權益的業(yè)主分攤。3、突發(fā)情況需要即時處理的，由乙方?jīng)Q定使用，由擁有或涉及此

13、部分權益的業(yè)主確認和分攤。相關業(yè)主不批準乙方所編制的專項維修資金使用方案，或資金不夠所引致的經(jīng)濟損失及法律責任，由相關業(yè)主承擔。專項維修資金的續(xù)籌：專項維修資金賬面余額不足首次繳集總額30%時，依據(jù)沈陽市物業(yè)共用部位共用設施設備專項維修資金補建續(xù)籌及使用規(guī)定的相關條款，按房屋所有權人所擁有的房屋建筑面積向房屋所有權人續(xù)籌。第七條雙方約定因為下列事由所導致之損害，不論其為直接或間接，均構成對乙方的免責事由，即乙方均不負賠償之責：1、天災、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規(guī)變動等所致之損害。2、在本物業(yè)內發(fā)生治安或刑事案件包括但不限于暴動、搶劫、破壞、爆炸

14、、火災等事由所致之損害，但因乙方故意或過失所致，不在此限。3、因本物業(yè)內設備或相關設施，本身固有瑕疵所致的一切相關損害。4、因甲方或第三者之故意或過失所致，或業(yè)主、使用人違反本合同、業(yè)主管理規(guī)約和其它物業(yè)管理規(guī)定所致的一切相關損害。5、業(yè)主專有及約定專用部分之火災、盜竊等治安、刑事案件等因第三方侵害所致之損害。6、乙方書面建議改善自用、共用及約定共用部分設施或改進管理措施，而甲方未采納所致之損害。7、自業(yè)主遲延給付服務費用至清償日期間（含票據(jù)未兌現(xiàn)部分）產(chǎn)生之任何損害。8、因本物業(yè)區(qū)域內車輛被竊、被破壞或車內財物被竊而產(chǎn)生的相關損失，但因乙方重大過錯而導致以上事故的，乙方承擔相應補償責任。9、

15、甲方或業(yè)主、物業(yè)使用人未經(jīng)乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務所致之任何損害。10、除上述各款外，其它不可歸責于乙方之事由者。第八條：違約責任一、甲方或業(yè)主違反本合同的約定，使乙方未完成規(guī)定管理標準，乙方有權要求甲方在一定期限（1個月）內解決，逾期未解決的部分，乙方有權單方面降低服務標準同時免除乙方該部分的違約責任，如甲方持續(xù)違約，乙方有權解除合同，給乙方造成損失的，由甲方或相關業(yè)主給予經(jīng)濟賠償。二、乙方違反本合同約定，未能達到約定的管理標準，并給甲方造成重大損失的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方經(jīng)業(yè)主大會依法定程序審議通過，有權解除合同。三、因違約而需解除本合同的，提出解除合

16、同的一方應至少提前30日通知對方，如有異議，可請求人民法院確認解除合同的效力。四、 任何一方無正當理由提前解除合同的，應向對方支付違約金 10萬元；由于解除合同造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應給予賠償。五、 為維護公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等情況，乙方因采取緊急避險措施造成財產(chǎn)損失的，當事雙方按有關法律規(guī)定處理。六、乙方違反本合同第四條的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退款，造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。第九條 其他事項一、乙方在該大廈內指定的地點設有宣傳板。宣傳板上張貼正式生效的服務規(guī)定及所有其他根據(jù)本合同和其它相關的規(guī)定所形成的各項通知。任何根據(jù)本合同及其它相關規(guī)定的通知在宣傳板連續(xù)張貼3日后，即分別構成對甲方及物業(yè)使用人的足夠及有效通知。甲方同意自行、及時留意該宣傳板所公示內容，否則因此產(chǎn)生的風險，甲方自行承擔。二、甲方為非房屋使用人時，甲方應與實際使用人，就物業(yè)合同內容（包括但不限于物業(yè)收費標準）進行書面約定，并且甲方與實際使用人承擔連帶付費等責任。甲方與實際使用人的書面約定，應提供乙方一份備案。三、業(yè)主負有對其所屬房屋的繳納物業(yè)服務費等相關義務，但甲方轉讓房屋時，如未告知并協(xié)助新的產(chǎn)權人到乙方處辦理相關入住手續(xù)