物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)(第二版)第02章 物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置

1、第二章 物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置目 錄物業(yè)管理企業(yè)1業(yè)主委員會(huì) 2物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系3案例分析4第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常稱為物業(yè)管理公司，是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的。這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)行政部門所屬的房管所和各個(gè)自管房單位房管處的最本質(zhì)的區(qū)別 。第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊(cè)登記（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審批 1、資質(zhì)審批權(quán)限 （1）一級(jí)企業(yè)：國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部

2、門 （2）二級(jí)企業(yè)：省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)主管部門 （3）三級(jí)企業(yè)：各市政府房地產(chǎn)主管部門 2、 新設(shè)立的企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)應(yīng)提交的文件 3、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)核定應(yīng)提交的文件 4、資質(zhì)等級(jí)核定不予批準(zhǔn)的行為 （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)年檢管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度，各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)：5條標(biāo)準(zhǔn)資質(zhì)二級(jí)企業(yè)：5條標(biāo)準(zhǔn)資質(zhì)三級(jí)企業(yè)：5條標(biāo)準(zhǔn)四、各級(jí)資質(zhì)企業(yè)可以承擔(dān)的項(xiàng)目范圍一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)

3、三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的部門設(shè)置 （一）職能部門 辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、清潔綠化部、保安部、綜合經(jīng)營(yíng)部（二）管理處六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人才結(jié)構(gòu) 綜合管理的專業(yè)人才經(jīng)濟(jì)類專業(yè)人才機(jī)電設(shè)備專業(yè)人才物業(yè)管理財(cái)會(huì)人員 其他人員（文秘、檔案等專業(yè)人才）第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利1、根據(jù)規(guī)定制定物業(yè)管理制度2、依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)3、有權(quán)制止、糾正違反物業(yè)管理規(guī)約和制度的行為4、有權(quán)要求委托人或業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理5、有權(quán)選聘專業(yè)機(jī)構(gòu)

4、承擔(dān)各項(xiàng)專項(xiàng)服務(wù)，但不得將其物業(yè)管理人員業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三方6、法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)1、履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)2、接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督3、定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和代管資金收支賬目，接受質(zhì)詢和審計(jì)4、接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理5、合同終止時(shí)，向業(yè)主委員會(huì)移交資料和公共財(cái)產(chǎn)6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他業(yè)務(wù) 第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主 （一）業(yè)主的含義 1、業(yè)主是指擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人。對(duì)基于房屋買賣等民事法律行為，已合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為是業(yè)主。 2、 業(yè)主分為三個(gè)層次：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)

5、主、全體業(yè)主（業(yè)主大會(huì)）、業(yè)主委員會(huì)（二）業(yè)主的基本權(quán)利（10項(xiàng)）、義務(wù)（6項(xiàng)） （詳見教材第46-47頁(yè)）（三）非業(yè)主使用人及其權(quán)利、義務(wù)第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)二、業(yè)主大會(huì) （一）業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)與特點(diǎn)1、性質(zhì) 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的自治權(quán)利的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。2、特點(diǎn)業(yè)主大會(huì)是民主性的組織業(yè)主大會(huì)是自治性的組織業(yè)主大會(huì)是代表性的組織第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（二）業(yè)主大會(huì)可以決定的事項(xiàng)1、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、制定和修改管理規(guī)約；3、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；4、制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；5、選聘

6、和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)6、籌集和使用專項(xiàng)維修資金7、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；8、改變共有部分的用途； 9、利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；10、法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的主要內(nèi)容1、業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域2、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)3、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則4、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式5、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法6、業(yè)主代表的產(chǎn)生方式7、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序8、業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等9、業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等10、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理11、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員

7、會(huì)印章的使用和管理第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（四）關(guān)于業(yè)主投票權(quán)的規(guī)定1、業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定確定專有部分面積和建筑物總面積的方法確定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的方法2、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入專有部分面積3、業(yè)主無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)4、業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加。5、未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（五）業(yè)主大會(huì)的召開 1、 首次業(yè)主大會(huì) 2、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議 3、業(yè)主大會(huì)臨時(shí)特別會(huì)議（六）業(yè)主大

8、會(huì)的形式 1、集體討論 2、書面征求意見（七）業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則 無論采?。┲械哪姆N形式，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。決定某些重要事項(xiàng)，還必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過。（八）業(yè)主大會(huì)的其他規(guī)定第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)三、業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) 業(yè)主委員會(huì)，是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式，是辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)和公益事業(yè)的社會(huì)性自治組織。（二）業(yè)主委員會(huì)會(huì)員的相關(guān)規(guī)定1、業(yè)主委員會(huì)

9、的人數(shù)：5-11人單數(shù)組成 。2、業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件：6項(xiàng)3、業(yè)主委員會(huì)委員資格的終止：自行終止、授權(quán)決定。第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（三）業(yè)主委員會(huì)成立后的其他事項(xiàng) 1、主任與副主任的推選2、業(yè)主委員會(huì)的備案3、備案的變更4、業(yè)主委員會(huì)的印章（四）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 1、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議 2、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況 3、與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 4、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行 物業(yè)服務(wù)合同 5、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施 6、督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用 7、組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用 8、調(diào)解業(yè)主之間因物

10、業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛 9、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（五）業(yè)主委員會(huì)的平時(shí)會(huì)議（六）業(yè)主委員會(huì)的換屆與文件財(cái)產(chǎn)移交（七）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的情況和資料（八）業(yè)主委員會(huì)工作檔案的內(nèi)容（九）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)四、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)與監(jiān)督機(jī)構(gòu)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)五、業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系業(yè)主委員會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織。居民委員會(huì)是居民

11、自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，是一種半民間半政府的組織，由街道辦事處直接領(lǐng)導(dǎo)管理。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議。第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系一、與政府相關(guān)部門的關(guān)系（一）與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比負(fù)責(zé)評(píng)審物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)（二）與工商部門、稅務(wù)部門和物價(jià)部門的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須接受工商行政管理部門的監(jiān)督與指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依法向稅務(wù)部門納稅物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)接受物價(jià)管理部門的物價(jià)管理第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系（三）與其他相關(guān)行政管理部門的關(guān)系1.保安工作，應(yīng)接受當(dāng)?shù)毓簿趾团沙鏊谋O(jiān)督與指導(dǎo)；2.保潔工作，應(yīng)接受環(huán)衛(wèi)部門的監(jiān)督與指導(dǎo)；3.環(huán)保工作，應(yīng)接受環(huán)保部門的監(jiān)督與指導(dǎo)；4.綠化工作，應(yīng)接受園林局和