關(guān)于商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的思考

1、1.轉(zhuǎn)讓費(fèi)的由來轉(zhuǎn)讓費(fèi)，目前是社會(huì)上租鋪開店最常見的一種費(fèi)用，少則兩三萬，多則幾十萬甚至數(shù)百萬都有可能。可以想象得到轉(zhuǎn)讓費(fèi)最初的形式是，商戶A由于其他原因不再往下做，把店鋪轉(zhuǎn)租給下一家B，轉(zhuǎn)接過程中，由于店鋪裝修、設(shè)備和貨物的轉(zhuǎn)移等原因，向B收取費(fèi)用，這筆費(fèi)用即店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，同時(shí)A與房東的租賃合同結(jié)束，由B開始向房東支付租金；轉(zhuǎn)讓費(fèi)發(fā)展的第二個(gè)階段，就是商戶A生意蕭條，且店鋪內(nèi)一無裝修二無貨物，但占著店面垂死掙扎，遇到B急著開店謀生卻找不到合適的店面，這時(shí)A把店鋪轉(zhuǎn)讓給B并收取一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，之后由B向房東支付租金，這種做法相當(dāng)于A臨死之前拖了人家B一把，自己活過來了；轉(zhuǎn)讓費(fèi)發(fā)展的第三個(gè)階段，隨著商

2、戶之間轉(zhuǎn)讓費(fèi)現(xiàn)象的普遍，各個(gè)店鋪的房東覺得有利可圖，于是在租給第一家商戶的時(shí)候，就要求收取不菲的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，租金另算。此時(shí)的“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離最初轉(zhuǎn)讓費(fèi)的真正意義了，完全變成了黑心房東謀取暴利的一種手段，而風(fēng)險(xiǎn)完全由商戶來承擔(dān)。目前的商鋪?zhàn)赓U過程中，三中轉(zhuǎn)讓費(fèi)形式都存在。1.租賃商鋪的建議最開始做生意的朋友，由于經(jīng)驗(yàn)不足，租鋪開店時(shí)往往在轉(zhuǎn)讓費(fèi)上吃了虧?，F(xiàn)在將個(gè)人的一些經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來，主要從接租這個(gè)方面展開，供后來的有志創(chuàng)業(yè)的朋友參考：2.1從商戶A（非房東）那里接租主要注意如下幾個(gè)問題：A轉(zhuǎn)租給你是否經(jīng)過房東的同意？租賃法中規(guī)定，商戶A在合同期內(nèi)將房子轉(zhuǎn)租給B，A必須經(jīng)過房東的同意，若不同意

3、，則A與B所簽的合同無效?，F(xiàn)實(shí)中也存在A將店鋪轉(zhuǎn)租給B而沒有經(jīng)過房東的同意，而B并不知道轉(zhuǎn)租還需要房東的同意，以為只要跟A協(xié)商就可以了。這種情況下，若房東發(fā)現(xiàn)A轉(zhuǎn)租后要收回B的店鋪，B可以將A告上法庭，索要之前交的轉(zhuǎn)租費(fèi)用,并要求一定的經(jīng)濟(jì)賠償。A的合同是否快到期？經(jīng)過房東了同意，但如果A的合同快到期，比如只有3個(gè)月了，可能也會(huì)帶來很多麻煩。因?yàn)榧偃绶繓|比較黑心，會(huì)選擇收回房子而不跟你續(xù)租，這是房東所擁有的正當(dāng)?shù)臋?quán)利！期滿之后，他一腳把你踹走，像前面所講轉(zhuǎn)讓費(fèi)發(fā)展的第三個(gè)階段一樣，另外再租出去，收取下一個(gè)商戶B的高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)之后，還可以躺在床上瞇著眼睛收B的房租。那你實(shí)在想轉(zhuǎn)租，怎么辦呢？可行性

4、還是存在的，第一種方案：B在接A的轉(zhuǎn)租時(shí)，同時(shí)與房東簽訂合同，將合同有效時(shí)間延長(zhǎng)幾年，就是說，從A手中接鋪以后保證自己還能做幾年的生意。那B的轉(zhuǎn)讓費(fèi)該如何處理呢？最好與房東的合同中還須說明，B在接下來幾年的合同期內(nèi)自己有對(duì)店鋪的轉(zhuǎn)讓權(quán)，當(dāng)然這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程也必須經(jīng)過房東的同意。第二種方案：B要充分估計(jì)一下接下來的風(fēng)險(xiǎn)。在這3月內(nèi)能把投資收回來并有盈利？能盈利多少？不過能接受第二種方案的人一般都不是常人吧！還有一點(diǎn)就是，明明只有3個(gè)月的時(shí)間了，A在轉(zhuǎn)租給B的時(shí)候，房東也同意了，但A卻不告訴B只有3個(gè)月的期限了。期滿房東回收店鋪，此時(shí)B肯定欲哭無淚。遇到這種情況，可以B可以將A告上法庭，索要之前交的轉(zhuǎn)

5、租費(fèi)用，并要求一定的經(jīng)濟(jì)賠償。近期內(nèi)店鋪周圍是否有重大事件發(fā)生？這里的事件是指政府拆遷啊、商場(chǎng)裝修啊、搬遷啊等突發(fā)事件。如果A知道政府發(fā)了在近期內(nèi)拆遷的通知下還轉(zhuǎn)給不知情的B，那么B可以狀告A并追回相應(yīng)的財(cái)物。2.2直接從房東手中借租這種情況下，首先得知道這個(gè)房東要不要轉(zhuǎn)讓費(fèi)，如果不要轉(zhuǎn)讓費(fèi)更好，說明房東還是比較有良心的人，沒那么勢(shì)利。但是店鋪位置好、房東又不要轉(zhuǎn)讓費(fèi)的概率太小了吧?，F(xiàn)在就以房東以索要轉(zhuǎn)讓費(fèi)為前提才肯租房的情況為例，說明一下合同中哪些地方要注意：店鋪轉(zhuǎn)讓權(quán)的聲明這點(diǎn)很重要！沒人保證你的人生會(huì)那么順利，萬一你家里出了什么突發(fā)事故，或要改行了，或因利潤(rùn)太薄無法經(jīng)營(yíng)下去了，需要把店鋪

6、轉(zhuǎn)租給別人。所以一定要在合同中申明期內(nèi)擁有對(duì)店鋪的轉(zhuǎn)租權(quán)。還是要說明一點(diǎn)，轉(zhuǎn)租需要房東的同意。但是如果房東就討厭你，就看你不順眼，就不同意讓你轉(zhuǎn)租，該怎么辦？注意“房東的不同意”也必須在合理范圍內(nèi)的，如果沒有正當(dāng)理由就拒絕轉(zhuǎn)租，房東就屬于惡意拒絕轉(zhuǎn)租，可以根據(jù)法律中的公平誠(chéng)信原則，依法強(qiáng)制執(zhí)行轉(zhuǎn)租。簽約時(shí)間的考慮合同時(shí)間應(yīng)該稍微長(zhǎng)一些，比如你想做2年左右，最好簽個(gè)45年，然后在做了2年后，找其他的商家把店鋪轉(zhuǎn)讓出去，轉(zhuǎn)讓費(fèi)收回來了，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到下一家去了。但如果轉(zhuǎn)讓費(fèi)在每一個(gè)交接過程中越滾越大的話，越往后接租的商戶，風(fēng)險(xiǎn)就越大。優(yōu)先續(xù)租權(quán)的申明注意在租賃法上，沒有規(guī)定簽約的商戶在合同期滿后具有優(yōu)

7、先續(xù)租權(quán)！所以如果想擁有期滿后繼續(xù)租賃，必須在合同上注明“期滿后，在同等條件下，可以優(yōu)先續(xù)租”等類似的項(xiàng)。這樣的好處在哪兒？在于如果你的生意比較好，想繼續(xù)做下去而不想搬走，期滿時(shí)有其他商戶來租這個(gè)商鋪，你可以以相同的條件優(yōu)先租賃下來?；蛘吣愕哪阌修D(zhuǎn)讓權(quán)，但轉(zhuǎn)讓費(fèi)還沒有收到，你可以優(yōu)先續(xù)租下來之后，再轉(zhuǎn)租出去。不過問題來了。租賃法真是極品，個(gè)人感覺還有很多要改進(jìn)的地方。請(qǐng)注意“同等條件”的含義，就是說你原來租金是每個(gè)月2000元，后來所處地段變好，期滿后租金肯定不止每個(gè)月2000元，有的商戶愿意出4000元每一個(gè)月，你想續(xù)租嗎？好，同等條件嘛，你也每個(gè)月4000吧。這倒沒什么，正常的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。問

8、題在于，租金根本不值8000但房東又想抬高租金呢？他可能去大街上叫幾個(gè)混混過來說要租店鋪，給4000一個(gè)月，你有什么辦法呢？你想繼續(xù)做就得出4000一個(gè)月，不做，你收拾收拾走人吧。你可能問，這種現(xiàn)象會(huì)發(fā)生嗎？后面你會(huì)看到，由于轉(zhuǎn)讓費(fèi)的存在，這種事情會(huì)很常見的?？赡苌蟼€(gè)例子比較極端。如果有可能，在優(yōu)先續(xù)租權(quán)上，盡量寫明可以優(yōu)先續(xù)租幾年。為什么？因?yàn)槿绻銉H僅寫了具有優(yōu)先續(xù)租權(quán)的話，能續(xù)租多久呢？法律上可沒保障。如果房東追求新租戶的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，合同期滿后會(huì)千方百計(jì)趕你走，那續(xù)租時(shí)間優(yōu)勢(shì)房東可以鉆的空子之一。你前面的合同的沒有寫能續(xù)租多久是吧？房東又去大街上找?guī)讉€(gè)混混前來租房，價(jià)格倒是2000每個(gè)月，只

9、租10天。不過你有優(yōu)先續(xù)租權(quán)啊，好吧，和你再續(xù)租10天，咱們來簽新的租賃合同。這個(gè)時(shí)候，房東的租賃合同上絕對(duì)不會(huì)讓你有優(yōu)先租賃權(quán)了，10天后走人吧，房東再租給別人，收取高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)。2.最后的矛盾所謂道高一尺、魔高一丈。因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)上，商戶對(duì)自己的店鋪有沒有轉(zhuǎn)讓權(quán)，都是與房東在合同上約定的，比較狡猾的商鋪房東可能還會(huì)來這一招，看我想出來的案例：商戶A與房東簽了10年的租房合同，并向房東交納了“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”，合同中申明A在期內(nèi)對(duì)店鋪具有轉(zhuǎn)讓權(quán)，可以對(duì)下一任B收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。兩年后，但當(dāng)A真要轉(zhuǎn)讓時(shí)，房東卻對(duì)A說：你可以轉(zhuǎn)讓給別人，但是下一任來接租時(shí)，我會(huì)告訴他們，我不會(huì)跟他們簽轉(zhuǎn)讓權(quán)的。這種情況下，就沒人

10、敢來接租了，因?yàn)橄乱蝗蜝會(huì)發(fā)現(xiàn)接下來之后生意若做的不好，想轉(zhuǎn)租出去，由于沒有轉(zhuǎn)讓權(quán)根本就轉(zhuǎn)不出去的。沒有人敢接租，那A的店鋪轉(zhuǎn)讓權(quán)豈不成了空氣？那么A在與房東簽訂合同的時(shí)候，在店鋪轉(zhuǎn)讓權(quán)這點(diǎn)上，是不是要注明A的下一任B也必須具有在合同期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓權(quán)呢？我們假設(shè)房東同意了這條說明，這樣做A的轉(zhuǎn)讓權(quán)貌似得到保障了，A能在合同期內(nèi)能順利轉(zhuǎn)出去了。真的嗎？仔細(xì)想想，如果此時(shí)商戶B來準(zhǔn)備接A的租，房東又告訴B說“你可以把店鋪轉(zhuǎn)讓給別人，但你的下一任C，我不會(huì)讓他有轉(zhuǎn)讓權(quán)的”。聽了這樣的話，如果B也想以后收回自己的轉(zhuǎn)讓費(fèi)的話，也是不敢接租的。因?yàn)楸M管B可以轉(zhuǎn)讓，但如上一段所描述的一樣，沒人敢接B的租的，一旦

11、接受，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就無法拿回來。B不敢接租，A的轉(zhuǎn)讓權(quán)還是形同虛設(shè)！所以，這真是一個(gè)矛盾！上面所說的房東還不是最狡猾的，最狡猾的會(huì)這樣做：租給第一個(gè)商戶時(shí)，申明要交店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，同時(shí)房租另算，合同簽約時(shí)間永遠(yuǎn)不會(huì)給你簽得很長(zhǎng)，比如就12年的樣子。至于轉(zhuǎn)讓權(quán)和優(yōu)先續(xù)租權(quán)，其實(shí)房東給不給你都一樣。先說給轉(zhuǎn)讓權(quán)吧，12年的時(shí)間，投資都還沒收回來呢，合同期就快到了，趕快和房東續(xù)租吧，房東肯定不答應(yīng)。為什么，把你趕走了，好收下一家的轉(zhuǎn)讓費(fèi)??！不是有優(yōu)先續(xù)租權(quán)嗎？好吧，再跟你續(xù)租1天或一個(gè)月吧。其實(shí)是一樣的。所以最狡猾的房東會(huì)隔一個(gè)合同期換一個(gè)商戶，隔一個(gè)合同期換一個(gè)商戶，這樣每換一次，就能收取一次轉(zhuǎn)讓費(fèi)，房租另

12、外再算！這也解釋了上面“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”那一小節(jié)中的例子。沒辦法，人家鋪面好啊，地處繁華地段，人流量大！需要說明一下，不管是從商戶那里轉(zhuǎn)接過來的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，還是從房東那承接下來的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，隨著轉(zhuǎn)租的過程越滾越大，最后跑到哪里去了呢？肯定是最后接手的商戶因?yàn)闆]有轉(zhuǎn)讓權(quán)，或合同時(shí)間太短沒人敢前來接租，轉(zhuǎn)租不出去而眼眼睜睜地看著自己的轉(zhuǎn)讓費(fèi)成了泡沫。由此看來，在轉(zhuǎn)讓費(fèi)發(fā)展的三個(gè)階段中，商家與商家之間店鋪的轉(zhuǎn)讓過程收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)還說得過去，雖然聽起來也有違背“和諧”二字，但房東租給第一家就收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的做法最不道德，最讓人所不齒！雖然沒有違法，但是極其的不合理，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和活躍百害而無一利！我想很多自主創(chuàng)業(yè)謀生的人，都因?yàn)檫@個(gè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)而增添了不少煩惱吧！3.小結(jié)說了這么多，相信看過之后一定也有所收獲?？傊谶@個(gè)過程多留個(gè)心眼，不要留漏洞，任何與別人（不管房東還是上任商戶）產(chǎn)生的費(fèi)用，記得留有票據(jù)，萬一打起官司，就是及其重要的證據(jù)。目前商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)在法律上沒有明確受到保護(hù)，但在現(xiàn)實(shí)生活中又無處不在，也給很多人帶來了麻煩，有時(shí)高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)也許多想創(chuàng)業(yè)的青年望而卻步。當(dāng)然，關(guān)于轉(zhuǎn)讓費(fèi)在商戶和房東之間，房東永遠(yuǎn)是勝者，除非房東還不那么勢(shì)利，出租店鋪給商戶時(shí)，只收取應(yīng)得的租金。不過在國(guó)內(nèi)一線二線城市，這樣的商鋪房東還多不多？就無從知曉了。要想從法律上解決轉(zhuǎn)讓費(fèi)問題