居住區(qū)可行性研究研究

1、某居住區(qū)可行性研究一、項目概況隨著某市都市化進程的加快、都市社會經(jīng)濟的進展和產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化，都市用地功能需作進一步調(diào)整。為此，首都規(guī)劃建設委員會辦公室于1996年1月30日召開第四次聯(lián)席會議，原則上同意將某市市某廠改造為“某廠居住區(qū)”。該項目擬由某市某集團房地產(chǎn)開發(fā)部負責開發(fā)建設。項目財務評價的目的是通過市場供需研究和財務經(jīng)濟分析，確定項目的規(guī)劃功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場營銷對象，并對項目的經(jīng)濟可行性做出評價，為托付方投資決策及開發(fā)項目融資提供依據(jù)。1項目位置及占地面積擬建“某廠居住區(qū)”位于某區(qū)東八里莊，包括現(xiàn)狀某廠廠區(qū)和某公司的用地。地塊北臨六里屯路，南至某北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的

2、石佛營東路。本項目總占地面積53.23公頃，其中：規(guī)劃用地面積45.63公頃，市政代征地7.6公頃。本項目規(guī)劃建設用地面積中，目前屬某市市第某筑工程公司使用的有7.652公頃，詳見表1所示。表1 項目用地面積及其分布用地單位規(guī)劃用地面積(m2)可開發(fā)用地面積(m2)保留建筑占地面積(m2)某37980033203747763某76520712005320合計456320403237530832項目現(xiàn)狀特點項目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑要緊是廠房、倉庫和住宅，今后都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)，北部為第二期開發(fā)，中間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)

3、。規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近某北路的住宅樓為某廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬某廠和某公司，目前保留，待今后有條件時再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于以后小區(qū)供熱。保留建筑占地面積和建筑面積情況如下表2所示。表2 項目用地范圍內(nèi)保留建筑占地面積和建筑面積土地使用者用途某某占地面積(m2)建筑面積(m2)占地面積(m2)建筑面積(m2)住宅43488100000532030000地區(qū)公建0.42752209200合計47763122092532030000項目規(guī)劃范圍以北是石佛營住宅小區(qū)，西側(cè)是東八

4、里莊住宅小區(qū)，南側(cè)也已建成居住區(qū)，東側(cè)隔鐵路專用線為倉儲區(qū)。鐵路專用線以西，本項目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。3項目擬建規(guī)模按照初步規(guī)劃方案，某廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（詳見表3）。建設用地面積456300平方米，總建筑面積912600平方米，總?cè)莘e率為2.00。表3 項目擬建規(guī)模和建筑面積分配類型建筑面積(m2)建筑面積所占比例 (%) 保留建筑152092-新建建筑高層住宅43790857.6多層住宅13760018.1地區(qū)商服8500011.2配套公建10000013.1小計760508100.

5、0合計912600-4項目服務對象居住區(qū)將規(guī)劃建設一處地區(qū)級公建中心和一所醫(yī)院，為附近地區(qū)和小區(qū)內(nèi)居民提供服務，其余建筑為多層、高層住宅和配套公建。其中，部分新建住宅為某集團其它開發(fā)項目提供拆遷安置房，部分住宅為公開銷售商品房，所占比例分不為30%和70%。5市政工程和基礎設施據(jù)測算，某廠居住區(qū)建成后，對熱力、電力、電訊和煤氣的需求預測如下：(1) 供熱小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房，負責整個小區(qū)的供熱。(2) 供電依照某市某廠住宅區(qū)供電可行性咨詢報告，某廠住宅區(qū)的能源供應方式采納鍋爐房（或熱力網(wǎng)）供熱，煤氣或天然氣炊事，集中與分散空調(diào)相結合方案，新建住宅和新建公建用電定額分不按25瓦/平方米和50瓦/平

6、方米計算，則該小區(qū)用電總計約20000千瓦。同時使用系數(shù)為0.8，則最大負荷約16000千瓦，需安裝24000千伏安變壓器。依照測算，新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分不需400萬元和480萬元，需交納的供電貼費為2880萬元，以上三項共計3760萬元。另外，居住區(qū)還應承擔地點電力建設基金4000萬元，此項費用可分期交納。(3) 煤氣據(jù)某市市煤氣公司測算，按小區(qū)內(nèi)住宅7736戶、其它建筑15.86萬平方米計，日用煤氣量為2.1萬立方米，高峰用氣量為3500立方米。(4) 電訊據(jù)某市市電信治理局測算，按居住人口2萬多、住戶7736戶計，某廠居住區(qū)至少需電話9000部（包括公建），初期至

7、少需安裝程控交換機1萬門。 二、市場研究（一）某市市當前房地產(chǎn)市場概況（略）（二）某市市一般住宅市場分析（三）市場供需關系分析（略）通過對某市市的投資環(huán)境和市場供求關系分析，我們提出如下建議：本項目所處位置緊鄰某市市房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一東四環(huán)路，建議市場定位如下：(1) 功能分配。小區(qū)內(nèi)以一般住宅為主，配以適當?shù)膶懽謽?、商業(yè)及公建用房。一般住宅占70%，其中多層與高層并重，為提高項目的建筑面積，適當增加高層的比例。(2) 銷售對象。一般住宅銷售對象以企事業(yè)單位、集團購買和某集團內(nèi)部其它項目的拆遷用房為主，外地駐京機構為輔，兼顧散戶。(3) 戶型與功能?？紤]到銷售對象，一般住宅戶型以三室一廳

8、、三室二廳、二室二廳為主，約占70%；四室二廳為輔，占10%，其余為二室或一室。面積約60-120平方米。在節(jié)約成本的前提下，應盡量使功能達到中檔水平，如設計冰箱、洗衣機、空調(diào)的預留位置。（三）某市市寫字樓市場分析（略）（四）某市市商業(yè)用房市場分析（略）三、項目規(guī)劃建設方案和建設條件（一）項目用地功能布局小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅要緊分布在廠區(qū)西北角和南端。規(guī)劃住宅要緊集中在小區(qū)中央，部分布置于靠近鐵路的東北角，在高度操縱方面，本著中間高、兩邊低的原則，越靠近鐵路高度越低，以減少鐵路噪音對居民的干擾。某廠周圍居住區(qū)建成較早，配套設施不完善，缺乏集中的、有規(guī)模的地區(qū)級公建中心。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（某

9、北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀某廠的西南角建設一處地區(qū)級的公建中心。由于周圍地區(qū)缺少有規(guī)模的醫(yī)院，因此在園星路以北，靠星火路一側(cè)規(guī)劃一家醫(yī)院。星火路是通過居住區(qū)的一條要緊生活性道路，規(guī)劃公建區(qū)多沿星火路布置。在現(xiàn)狀綜合樓以南安排一處農(nóng)貿(mào)市場，以解決星火路沿線的馬路市場問題。在某北路與園星路之間的星火路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū)。為滿足服務半徑要求，方便小區(qū)東北部居民，在六里屯路南，規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地。居住區(qū)東部目前是倉儲區(qū)，有一組電氣化鐵路從居住區(qū)邊通過。規(guī)劃中將鍋爐房、公交首末站和其它市政場站布置在鐵路沿線，另外將中小學用地也靠近鐵路布置，但要采取降低噪音阻礙的物理措施。規(guī)劃在石佛營

10、東路西側(cè)布置一條2030米寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪音干擾。其余綠地集中在現(xiàn)狀綜合樓以東的一塊占地0. 88公頃的用地內(nèi)。另外，居住區(qū)還將配備30班中學一所，24班小學兩所，9班幼兒園兩所，4班、6班托兒所各一所。（二）項目規(guī)劃操縱指標綜合考慮該項目所處的區(qū)位及有關規(guī)劃要求，對該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強度提出的操縱指標如下：1. 用地情況總占地面積532320平方米其中代征地面積76000平方米規(guī)劃建設用地面積456320平方米其中地區(qū)公建用地52900平方米住宅用地163400平方米配套公建用地124000平方米道路用地56000平方米綠化用地60000平方米2. 用地性質(zhì)使用性質(zhì)：住宅

11、及配套、非配套公建3. 用地強度總?cè)莘e率：2.00其中：保留建筑：2.865新建住宅：2.06配套公建：0.806地區(qū)商服：3.834. 建筑設計指標總建筑面積：912600平方米其中：保留建筑面積：152092平方米新建住宅建筑面積：575508平方米地區(qū)公建建筑面積：85000平方米配套公建建筑面積：100000平方米建筑高度：=60米其中：多層住宅：=18米高層住宅：4560米地區(qū)商服：=60米配套公建：=24米中、小學：=12米建筑層數(shù)：板式612層，塔式18層（三）市政建設條件1. 道路交通系統(tǒng)在某廠居住區(qū)四周道路中，星火路已修好，六里屯路和某北路都定過線，只有石佛營東路有待定線。規(guī)

12、劃中將東八里莊小區(qū)北側(cè)的園星路東延，橫穿居住區(qū)與石佛營東路相交，此路段將居住區(qū)分成南北兩個小區(qū)，亦有待定線。為加強小區(qū)間的聯(lián)系，居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng)：即由星火路向東，再向南，穿過園星路，再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字型路。2. 市政設施現(xiàn)狀某市某廠原有較完善的市政設施。為解決某市市熱力公司在東郊地區(qū)建設供熱廠的用電需要，某市市供電局提出結合供熱廠投產(chǎn)，建設一座110千伏變電站（星火變電站）。站址擬選在京包鐵路西側(cè)，姚家園路北側(cè)，建成后將由該變電站向某廠住宅區(qū)供電。隨著周圍地區(qū)的開發(fā)建設，該地段的市政設施、地下管線將得到進一步改善，為本項目建成后的使用提供理想的市

13、政條件。其中：(1) 上水：某廠原有上水條件滿足供應。(2) 雨水：沿區(qū)內(nèi)管線通入市政干線。(3) 合流污水：沿區(qū)內(nèi)管線送入市政干線。(4) 煤氣：用地西側(cè)的星火路、南側(cè)的某北路有新建的Dg300中壓煤氣管線；在用地西側(cè)偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座；小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣。居住區(qū)需建設煤氣中低壓調(diào)壓站兩座，每座建筑面積70平方米左右。(5) 供熱：基地內(nèi)可滿足供應。規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，設一處占地2.02公頃的鍋爐房，負責整個小區(qū)的供熱。(6) 供電：某廠現(xiàn)狀用電由國棉110千伏變電站以10千伏架空線（石佛營路）供電，由于該變電站已滿載，某廠居住區(qū)擬由規(guī)劃

14、建設的星火110千伏變電站供電。某廠用電負荷較大，應安排一座占地500平方米的10千伏開閉站，由此分不引出雙路10千伏電纜向住宅和公建供電。(7) 電訊：現(xiàn)狀某廠有遠離此地的呼家樓電話局提供服務，該局容量已滿，無力為新建住宅區(qū)提供通信服務。按電信進展總體規(guī)劃方案要求，石佛營地區(qū)應由開發(fā)單位無償提供土地，新建一個4萬門電話局所，占地面積5000平方米，建筑面積6000平方米，初裝容量1萬門。四、建設方式及進度安排（一）建設方式本項目的設計應采納總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設計。施工采納監(jiān)理制，采納公開招標的形式選擇工程承包商，以使項目的工期、成本、質(zhì)量得以確保。工程應達到優(yōu)良工程水準。（二）建設

15、進度安排由于該項目規(guī)模較大，因此應考慮采納滾動開發(fā)、分期建設的方式，如此既能夠使項目迅速啟動，又能夠按照市場需求變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風險。從項目本身的規(guī)模和所處的市場條件來看，本項目的開發(fā)建設分三期為宜，可能用6年時刻可全部建成投入使用。各期開發(fā)的土地面積和建筑面積如表4所示。表4 項目建設分期安排 單位：平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合計總占地面積183000179320170000532320代征地面積26000250002500076000規(guī)劃建設用地面積157000154320145000456320保留建筑占地面積234984275253105308

16、3拆遷土地面積159502175045144690479237可開發(fā)占地面積133502150045119690403237可開發(fā)建筑面積229000262000269508760508注：第二期可開發(fā)土地面積中，有71200平方米占地為當前某用地，相應分攤的代征地面積為11860平方米。工程建設進度，直接阻礙著項目的經(jīng)濟效益。嚴密的工程進度安排和高質(zhì)量的施工組織設計，是保證項目實施的關鍵，為了確保資金滾動使用，于1997年1月初開始一期工程拆遷及整個項目規(guī)劃設計和前期預備工作，1997年3月底進行規(guī)劃設計方案比選，1997年10月初開始第一期基礎工程，1997年4月起就可進行市場推廣和銷售。

17、第二期工程于1999年4月初開始啟動，第三期工程從2001年4月啟動。整個住宅小區(qū)的開發(fā)建設于2003年3月完成，2003年9月底銷售完畢五、投資估算與資金籌措（一）項目總投資估算1. 項目投資概況據(jù)估算, 本項目包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、治理費、財務費用、開發(fā)期稅費等總投資為293745.36萬元人民幣，可銷售面積的單方造價為3877.5元/平方米。更詳細的投資規(guī)劃可能隨設計的深入而調(diào)整。2. 估算依據(jù)(1) 業(yè)主提供的“某廠居住區(qū)操縱性詳細規(guī)劃講明”；(2) 某市市煤氣公司“某市市某廠居住區(qū)煤氣供應咨詢意見”；(3) 某市市電信治理局“某市市某廠居住區(qū)電信配套建設方案”；(4)

18、 整個項目按中、低擋建筑水平計算；(5) 估算中的有關稅金和費用按某市市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算；(6) 假定該項目在5年內(nèi)分3期全部建設完成;(7) 假定該項目在第一年開始預售，至項目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢;(8) 項目總投資中自有資金比率按10%計算；(9) 貸款的年利率按12%計??；(10) 整個項目的投資費用是在專業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用。3估算范圍上述估算投資按某市市目前通常的取費標準計取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項稅費。4估算結果投資估算的結果匯總?cè)绫?所示。表-5 某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項目成本估算表序號項目或費用名稱投資金額（萬元）單方造

19、價（元/平方米）一土地費用107342.761417.01出讓金13145.092都市建設配套費19717.633拆遷安置補償費72893.704手續(xù)費及稅金1586.35二前期工程費5099.0467.31規(guī)劃設計3187.362項目可行性研究382.483地質(zhì)勘探測繪637.474三通一平費891.73三房屋開發(fā)費127494.501683.0(一)建筑安裝工程費111837.281476.31商品住宅A多層30724.97B高層22434.112拆遷房A多層13655.54B高層6827.773地區(qū)公建A商場14021.32B寫字樓13460.464可銷售配套公建5462.225不可銷售

20、配套公建5250.88(三 )附屬工程費5591.8673.8(三)室外工程費8946.98118.1(四)其它費用1118.3714.8四治理費5998.4179.2五財務費用28792.36380.1六開發(fā)期稅費10462.60138.11電貼費2880.002用電權費4000.003其它稅費3582.60七不可預見費8555.69112.9總計293745.363877.5注：計算單方造價時，其面積的基礎是可銷售面積（不含不可銷售配套公建之建筑面積）。（二）投資分年度使用打算按照項目建設進度打算安排，本項目資金投入打算詳見表6“投資打算與資金籌措表”。表6 投資打算與資金籌措表 單位：萬

21、元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1997199819992000200120021開發(fā)總投資1.1土地費用107342.7623853.9511926.9723853.9511926.9717890.4617890.461.2前期工程費5099.041699.68453.251019.81453.251019.81453.251.3房屋開發(fā)費127494.5025498.9019124.1719124.1719124.1719124.1725498.901.4治理費5998.411199.68959.75959.75959.75959.75959.751.5其它費用1.6開發(fā)期稅費10462.6023

22、25.021162.512325.021162.512325.021162.511.7不可預見費8555.691425.951425.951425.951425.951425.951425.95小計264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.812資金籌措2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.002.2銷售收入220121.2311171.4135052.6048708.6535052.6042745.1647390.812.3貸款18336.4718336.470.000.000.0

23、00.000.002.4其它0.000.000.000.000.000.000.00小計264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81（三）資金籌措打算本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分。其中自有資金投入26495.30萬元人民幣，銷售收入投入220121.23萬元人民幣，需向金融機構貸款18336.47萬元人民幣詳見表6。在估算中，考慮到當年投資是隨工程的進度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實現(xiàn)的，故假定當年銷售收入（扣除銷售稅費）全部用于當年投資，如有盈余，結轉(zhuǎn)下年。六、投資分析基礎數(shù)據(jù)的預測和選定本

24、報告對項目經(jīng)濟效益進行分析過程中，所使用的基礎數(shù)據(jù)和差不多條件是依照某市市同類開發(fā)項目的實際狀況，在分析某市市相關類型物業(yè)市場前景的基礎上，結合本項目的具體情況而預測和選定的。（一）銷售收入的測算依照市場研究的結果，并考慮本項目的具體情況，確定一般住宅售價：高層為5000元/平方米，多層為5200元/平方米；拆遷房售價：高層為4500元/平方米，多層為4800元/平方米；商業(yè)用房售價：6500元/平方米；辦公用房售價：6000元/平方米；可售配套公建售價：4000元/平方米。可銷售面積的平均價格為5073.50元/平方米。本項目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計為757558平方米

25、，分年度的總銷售收入見表7“某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項目銷售收入?yún)R總表”。 表7 某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項目銷售收入?yún)R總表序號期間1997199819992000200120022003總計1商品住宅銷售收入9495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.672拆遷樓銷售收入4645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.413地區(qū)公建銷售收入0.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.32701

26、06.59銷售收入總計14140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79384346.67注: 可銷售面積平均價格5073.50元/平方米，銷售收入具體估算過程略。(二)成本及稅金1. 投資成本測算本項目固定資產(chǎn)投資總額為26493.0萬元人民幣，融資費用為28792.36萬元人民幣，本項目的投資成本為293745.36萬元人民幣。2. 銷售費用測算依照某市市同類項目和國家有關部門資料，銷售費用取總銷售收入的2%。銷售費用 384346.67萬元2% 7686.93萬元3. 稅金房地產(chǎn)開發(fā)項目的要緊稅金為經(jīng)營稅費和所得稅。依照國家有

27、關規(guī)定，經(jīng)營稅費的稅率為5.45%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤為基數(shù)征收。某市市現(xiàn)已開征土地增值稅。該稅按開發(fā)項目銷售利潤水平以累進稅率征收，對20%以內(nèi)的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。依照測算，本項目不需繳納土地增值稅（三）利潤分配開發(fā)項目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費用和有關稅金?？赡鼙卷椖康目偠惡罄麧櫈?8685.58萬元人民幣。詳見表8“項目損益表”。表8 項目損益表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031項目收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.077864

28、4.7652291.791.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1.1商品住宅211010.679495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.391.1.2拆遷樓、可售配套公建103229.414645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.091.1.3地區(qū)公建70106.590.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.981402

29、1.321.2出租收入000000002經(jīng)營成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.842.1銷售成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.843經(jīng)營稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1銷售稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1.1營業(yè)稅及附加21139.

30、07777.742574.223651.143573.453361.004325.462876.053.1.2交易治理費及印花稅4035.64148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064銷售費用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.845財務費用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.316土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.007開發(fā)利潤57739.672124.357031.299

31、972.799760.609180.3011814.657855.708所得額2124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.709所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.3810稅后利潤38685.581423.314710.966681.776539.606150.807915.825263.3210.1應付利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.3210.2歸還墊支利潤及凈投資回收42871.530.000.000.00

32、0.000.006823.6936047.8410.3未分配利潤24941.471423.314710.966681.776539.605585.820.000.00注：投資回收要緊用于后續(xù)投資和償還貸款本息，稅后利潤部分用于后續(xù)開發(fā)投資和歸還貸款本息的，在投資回收不再用于后續(xù)投資和還本付息時歸還。七、項目經(jīng)濟效益評價（一）現(xiàn)金流量分析本報告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，要緊評價指標如下：1. 全部資金評價指標（詳見表9，項目全部資金現(xiàn)金流量表）財務內(nèi)部收益率：24.80 %財務凈現(xiàn)值(IC=18%)：10938.09萬元人民幣靜態(tài)投資回收期：4.84年動態(tài)投資回收期(IC=18

33、%)：6.35年表9 項目全部資金現(xiàn)金流量表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)總投資264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4銷售

34、費用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5經(jīng)營稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.6土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小計316868.7357913.2541374.6757675.5343828.6950999.4858013.777063.333凈現(xiàn)金流量-43772.

35、45429.408708.8121143.1510109.5820630.9845228.464累計凈現(xiàn)金流量-43772.4-38343.05-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94現(xiàn)值系數(shù)1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155凈現(xiàn)值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累計凈現(xiàn)值-43772.4-39171.2-32916.73-20048.36-14833.95-5815.9610938.09計算

36、指標IRR24.80%NPV10938.09萬元靜態(tài)投資回收期4.84年動態(tài)投資回收期6.35年2. 自有資金評價指標（詳見表10 ，項目自有資金現(xiàn)金流量表）財務內(nèi)部收益率：292.33%財務凈現(xiàn)值(IC=18%)：155464.96萬元人民幣靜態(tài)投資回收期：1.37年動態(tài)投資回收期(IC=18%)：1.44年表10 項目自有資金現(xiàn)金流量表 單位: 萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.614140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計38434

37、6.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.002.2經(jīng)營稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.3銷售費用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.4土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.5所得稅19054.09701.032320

38、.323291.023221.003029.503898.842592.382.6貸款本金償還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.002.7貸款利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.00小計105312.728405.378245.2612702.6725052.0413221.1010622.967063.333凈現(xiàn)金流量-14264.5738558.8153681.6639919.8047887.9768021.7945228.464累計凈現(xiàn)金流量-14264.5724294.24

39、77975.90117895.70165783.67233805.46279033.93現(xiàn)值系數(shù)1.00000000.84745760.71818440.60863080.51578880.43710920.370431545凈現(xiàn)值-14264.5732676.9638553.3324296.4224700.0829732.9519769.786累計凈現(xiàn)值-14264.5718412.3956965.7281262.14105962.22135695.18155464.96計算指標IRR292.33%NPV155464.96萬元靜態(tài)投資回收期1.37年動態(tài)投資回收期1.44年(二)財務平衡表與

40、貸款償還分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)。分析結果表明, 本項目具有差不多的資金平衡能力。詳見表11，資金來源與運用表。表11 資金來源與運用表 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031資金來源1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.4自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.001.5貸款18336.4718336.470.000.000.000.000

41、.000.00小計429178.4458972.5746804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792資金運用2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)成本264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4經(jīng)營治理費用2.5銷售費用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.6財務費用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.312.7

42、經(jīng)營稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.8土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.9所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.10應付利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.322.11各期還本付息26901.710.001923.193735.7916275.954966.780.000.003歸還墊支利潤及凈投資回收42871.530.000.

43、000.000.000.006823.6936047.84小計386306.9058972.5746804.0766384.3364971.8461109.0771821.0616243.95從表12“貸款還本付息估算表”中能夠看出，本項目假如操作得當，在正常情況下，項目開發(fā)建設完成時，能夠從銷售收入中還清全部貸款本息，并有差不多的利潤貸款還本付息估算表 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計0.0019436.6619845.8718491.584434.620.000.001.1.1本金0.001833

44、6.4718336.4716982.182925.230.000.001.1.2利息0.001100.191509.401509.401509.401509.401509.401.2本期貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.001.3本期應計利息8565.241100.192332.402381.502218.99532.150.000.001.4本期本金歸還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.001.5本期利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000

45、.001.6期末貸款本息累計19436.6619845.8718491.584434.620.000.00本年年利率12%12%12%12%12%12%12%2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收9736.350.000.000.009736.350.000.000.002.2未分配利潤17165.360.001923.193735.796539.604966.780.000.002.3其它八、風險分析本項目的風險要緊來自：建筑成本、售價、銷售進度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中要緊取決于租售價格的變化和銷售進度的快慢。而這些風險因素，又受政治、經(jīng)濟、社會條件的阻礙。另外自有資金占總投資的比例

46、盡管對整個項目全部資金投資的經(jīng)濟效益沒有阻礙，然而由于貸款的杠桿作用會阻礙自有資金的經(jīng)濟評價指標，因此需要項目的主辦者進行認真考慮。（一）盈虧平衡分析本項目的盈虧平衡點為76.42%，即銷售面積/收入達到可銷售面積/收入的76.42%時, 項目能保持盈虧平衡。利潤為零時的初始平均價格和平均成本分不如圖1和圖2所示。 HYPERLINK 7/jpkc/jsjjx/uploadfile/200571522526610.gif o 點擊圖片看全圖 t _blank （二）敏感性分析阻礙本項目財務效益的要緊風險因素為總投資（建筑成本）、售價。針對全部資金和自有資金的評價指標，分不算出當上述因素變化15

47、%、10%、5%時，對要緊經(jīng)濟評價指標的阻礙分析如表13和表14所示。其中兩種最不利的情況如下所示：1.當投資增加15%時，全部資金的評價指標為：財務內(nèi)部收益率：18.10%財務凈現(xiàn)值(IC=18%)：170.42萬元人民幣靜態(tài)投資回收期：5.62年動態(tài)投資回收期(IC=18%)：6.99年2.當租售價格降低15%時，全部資金的評價指標為：財務內(nèi)部收益率：12.59%財務凈現(xiàn)值(IC=18%)：-8691.2萬元人民幣靜態(tài)投資回收期：6.16年動態(tài)投資回收期(IC=18%)：7.00年表13 全部投資敏感性分析表項目內(nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬元)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)差不多方案24.80%10938.094.846.35租15%37.07%30570.813.704.99售10%32.96%24026.273.905.44價5%28.87%17482.024.255.98格-5%20.73%4394.545.316.73變-10%16.66%-2148.585.817.00化-15%12.59%-8691.26.167.0015%18.10%170.425.626.99投10%20.21%3759.655.376.78資5%22.44%7348.875.146.56變-5%27.30%14527.314.456.13化-10%29.95%