鄭州市某國際廣場項目商業(yè)市場調(diào)研及戰(zhàn)略定位策劃報告

1、.PAGE ：.；謹 呈： 首座國際廣場商業(yè)部分市場調(diào)查及定位報告 北京泰益德置業(yè)鄭州分公司 商 業(yè) 部 目 錄第一部分 城市經(jīng)濟與規(guī)劃分析 國民經(jīng)濟消費總值 工業(yè)和建筑業(yè)固定資產(chǎn)投資國內(nèi)貿(mào)易綜合分析第二部分 商業(yè)市場調(diào)查分析量販大賣場調(diào)查分析 百貨調(diào)研分析 步行街區(qū)調(diào)研分析 分析總結(jié) 第三部分 商業(yè)個案調(diào)查分析個案調(diào)查 調(diào)查分析總結(jié) 第四部分 工程定位 SWOT分析戰(zhàn)略定位主體定位運營定位客戶定位功能定位第五部分 本方案可行性及投資收益分析 第一部分 城市經(jīng)濟與規(guī)劃分析一國民經(jīng)濟消費總值市國民經(jīng)濟繼續(xù)安康快速開展。初步核算，全年完成消費總值.億元，比上年增長.；人均消費總值元，增長%。其中第

2、一產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.；第二產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.；第三產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造出現(xiàn)新的變化，由上年的.：.：.調(diào)整為.：.：.，二、三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高.個百分點。非公有制經(jīng)濟完成添加值.億元，增長.，占消費總值的.，比上年提高.個百分點。積極推進城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)化進程進一步加快，中心城市集聚功能和輻射作用加強，年末全市城鎮(zhèn)化程度到達.，比上年提高.個百分點城市經(jīng)濟目的：GDP進入快速增長通道，雖然在年增長速度略有緩和，但開展勢頭良好房地產(chǎn)開展與GDP增速之間的關(guān)系小于%大于%萎縮停滯穩(wěn)定開展高速開展圖 產(chǎn)業(yè)增長情況城市經(jīng)濟目的：第三產(chǎn)業(yè)比例不斷低于第二產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)開展尤其

3、是價錢的上升有一定制約作用房地產(chǎn)開展與第三產(chǎn)業(yè)比重之間的關(guān)系小于%大于%客戶構(gòu)造單調(diào)，市場平淡市場產(chǎn)品構(gòu)造不明晰，開展不確定客戶多元、買賣活潑、產(chǎn)品豐富市場價錢上漲較快。全年城鎮(zhèn)居民消費價錢比上年上漲.，其中食品價錢上漲.，家庭設(shè)備用品及效力價錢上漲.，煙酒及用品價錢上漲.，穿著價錢上漲.，文娛教育文化用品及效力價錢上漲.，居住價錢上漲.；醫(yī)療保健及個人用品價錢下降.，交通和通訊價錢下降.。居民消費價錢指數(shù)： 在居民人均收入一定的情況下，消費價錢指數(shù)增長過快，那么會影響居民投資。對于房地產(chǎn)尤其商業(yè)地產(chǎn)的開展產(chǎn)生一定的影響二工業(yè)和建筑業(yè) 全年全部工業(yè)完成添加值.億元，比上年增長.，其中全市建筑業(yè)

4、完成添加值.億元，比上年增長.。具有建筑業(yè)資質(zhì)的獨立核算建筑業(yè)企業(yè)共完成建安任務(wù)量.億元，增長.；實現(xiàn)利潤總額.億，增長.；實現(xiàn)稅金總額.億元，增長.。工業(yè)和建筑業(yè)增長：工業(yè)作為第一產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)的開展有著重要影響，而建筑業(yè)作為廣義房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對房地產(chǎn)有著直接作用！三、固定資產(chǎn)投資全年全社會固定資產(chǎn)投資完成.億元，比上年增長.，其中第一產(chǎn)業(yè)完成投資.億元，增長.；第二產(chǎn)業(yè)完成投資.億元，增長.；第三產(chǎn)業(yè)完成投資.億元，增長.。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成.億元，比上年增長.， 民間投資完成.億元，增長.。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資.億元，增長.。 全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資.億元，

5、比上年增長.，其中住宅投資.億元，增長.。商品房屋施工面積.萬平方米，比上年增長.，其中住宅施工.萬平方米，增長.。商品房新開工面積.萬平方米，增長.。商品房屋開工面積.萬平方米，增長.。商品房屋銷售面積.萬平方米，增長.；銷售金額.億元，增長.。全年經(jīng)濟適用房完成投資.億元，比上年增長.。經(jīng)濟適用房新開工面積.萬平方米；開工面積.萬平方米；銷售面積.萬平方米。固定投資： 各類固定投資繼續(xù)增長，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，無疑是利好音訊?？梢砸欢ǔ潭壬蠋觽€人購房投資四、國內(nèi)貿(mào)易全年完成社會消費品零售總額.億元，比上年增長.。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額.億元，增長.；縣及縣以下消費品零售額.億元，增長.

6、。分行業(yè)看，批零貿(mào)易業(yè)零售額.億元，增長.；住宿餐飲業(yè)零售額.億元，增長.；其他行業(yè)零售額.億元，增長.。年末全市共有批零貿(mào)易住宿餐飲業(yè)網(wǎng)點.萬個。全年批零貿(mào)易企業(yè)完成商品銷售總額.億元，比上年增長.，其中零售總額.億元，增長.。在限額以上零售和零售業(yè)零售額中，汽車類比上年增長.，石油及制品類增長.，通訊器材類增長.，電子出版物及音像制品類增長.，家用電器和音像器材類增長.，日用品類增長.，食品、飲料、煙酒類增長.，服裝類增長.，化裝品類增長.，金銀珠寶類增長.。國內(nèi)貿(mào)易： 各類商業(yè)消費繼續(xù)增長，并到達歷年最高增長點。在今后幾年里將繼續(xù)增長或堅持穩(wěn)健開展態(tài)勢！綜合分析：無論國民消費總值、各個產(chǎn)

7、業(yè)、各類投資都呈繼續(xù)增長態(tài)勢。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營都將產(chǎn)生有利影響。第三產(chǎn)業(yè)作為社會經(jīng)濟構(gòu)造的重要組成部分，在各個產(chǎn)業(yè)中的比重日益加大，商業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要支柱，在經(jīng)濟構(gòu)造所占的比重越來越大。隨著城市化進程的逐漸加快，商業(yè)必將得到長足開展。尤其從年下半年至今，股市震蕩，基金低迷，各類投資都不景氣的情況下。商業(yè)地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資必將再次引發(fā)關(guān)注。關(guān)鍵在于他們?nèi)绾我騽堇麑?dǎo)！ 第二部分 商業(yè)市場分析鄭州市商業(yè)高度集中，主要集中在二七商圈、碧沙崗商圈、紫荊山商圈等，各商業(yè)中心格局缺乏亮點，雷同性極強，未能針對細分市場建立起一些有特征的商業(yè)物業(yè)體，差別性不強導(dǎo)至市場間競爭猛烈，每家商業(yè)體均未能構(gòu)本

8、錢人的優(yōu)勢?；疖囌靖浇|集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品等大型零售市場；二七商圈集中了金博大、北京華聯(lián)、百盛、丹尼斯等中高檔百貨等，已構(gòu)成輻射鄭州市的第一商業(yè)中心；碧沙崗商圈構(gòu)成了以家電、百貨為主的二級商業(yè)中心，成為西區(qū)人民的購物首選；同時，如今以超市為帶動的商業(yè)繁華地段主要有：經(jīng)三路北段、碧波園周邊等等。 主力百貨步行街區(qū)大賣場家樂福沃爾瑪世紀聯(lián)華華潤萬家丹尼斯量販 主力百貨店大商新瑪特丹尼斯百貨北京華聯(lián)百盛百貨中原商貿(mào)城紫荊山百貨中環(huán)百貨大賣場大賣場步行街區(qū)量販大賣場分析沃 爾 瑪世紀聯(lián)華家樂福沃爾瑪華潤萬家易初蓮花量販大賣場沃爾瑪百貨由美國零售業(yè)的傳奇人物山

9、姆沃爾頓先生于年在阿肯色州成立。經(jīng)過四十余年的開展，沃爾瑪百貨曾經(jīng)成為美國最大的私人雇主和世界上最大的連鎖零售商。目前沃爾瑪在全球十六個國家開設(shè)了超越多家商場，員工總數(shù)多萬，分布在美國、墨西哥、波多黎各、加拿大、阿根廷、巴西、中國、韓國、德國和英國個國家。每周光臨沃爾瑪?shù)念櫩徒粌|四千萬人次。沃爾瑪在鄭州的旗艦店位于鄭州最繁華繁華的二七商圈太康路附近。工程涉及畝地內(nèi)的戶居民的拆遷。沃爾瑪旗艦店因拆遷問題，不斷進展不順，截至目前，仍有四五十戶居民回絕搬遷，工期只能一拖再拖，遠遠超出了預(yù)期時間。 同時，除首家旗艦店外，沃爾瑪在鄭州西郊規(guī)劃的一家社區(qū)店，同樣也由于涉及拆遷問題，工程至今擱淺。世紀聯(lián)華

10、經(jīng)三路店二七路店碧波園店汝河路店東風(fēng)路店金博大店 聯(lián)華超市股份于一九九一年起在上海開展業(yè)務(wù)，于十五余年間，以直接運營、加盟運營和并購方式開展成為一家具備全國網(wǎng)點規(guī)劃、業(yè)態(tài)最齊全的零售連鎖超市公司。于二零零五年十二月三十一日，聯(lián)華超市的總門店數(shù)目曾經(jīng)到達,家不包括本公司聯(lián)營公司運營的門店，遍及全國個省份及直轄市，繼續(xù)堅持中華人民共和國中國最大的零售連鎖超市公司的行業(yè)領(lǐng)先位置，延續(xù)九年成為以營業(yè)額計中國最大的零售連鎖超市。 河南世紀聯(lián)華超市成立于年月日，是上海世紀聯(lián)華和河南金博大強強協(xié)作的結(jié)果，其中聯(lián)華占%股份，金博大占%股份。目前共有五家門店，其中經(jīng)三店于年月日盛大開業(yè)，.萬平方米的面積及四萬多

11、種的商品在上海聯(lián)華全國的賣場中排名都是靠前的，加之金博大原有的兩個門店：二七店面積為多平方米，運營種類有.萬余種；碧波園面積為多平方米，運營種類有萬余種。三家門店都在穩(wěn)步運營，曾經(jīng)在鄭州的零售業(yè)中處于領(lǐng)先位置。 易初蓮花紫荊山路店，農(nóng)業(yè)路店等 位列于財富強的正大集團是易初蓮花的總公司。這個泰國商業(yè)集團曾經(jīng)在個國家建立了個公司，聘用了超越,名員工，是中國最大的外商投資的企業(yè)之一，且以亞洲領(lǐng)先的跨國企業(yè)籠統(tǒng)活潑在世界的前沿。 易初蓮花目前在鄭州市曾經(jīng)有兩家店投入運營，第一家店位于紫荊山路與商城路交叉口，第二家店位于農(nóng)業(yè)路與舊國道交叉口，正大世紀城市廣場工程由正大集團所屬的易初蓮花公司與河南廣元置業(yè)

12、結(jié)合投資興建，總投資億元人民幣，占地面積.萬平方米，由易初蓮花超市、主體商場和高層住宅等組成，建筑面積超越萬平方米。 華潤萬家航海西路店：鄭州市桐柏路號(桐柏路與航海路交叉口) 經(jīng)三路店： 鄭州經(jīng)三路與農(nóng)業(yè)路交口嵩山路店： 鄭州嵩山南路號南陽路店： 南陽路號南陽路與黃河路交口華潤萬家是華潤集團旗下優(yōu)秀的零售連鎖企業(yè)品牌。經(jīng)過年的開展，華潤萬家曾經(jīng)快速生長為中國最具規(guī)模的零售連鎖企業(yè)品牌之一，并與華潤蘇果一同成為華潤零售業(yè)務(wù)的主力軍。截止年底，華潤萬家在全國擁有門店家，員工人數(shù)超越萬人，年銷售額突破億元，蟬聯(lián)中國連鎖超市第一位。目前，華潤萬家的業(yè)務(wù)開展區(qū)域已遍及華東、華南、華北、西北、東北、中原

13、以及香港地域等個省市、多個縣級以上城市。 華潤萬家奉行“全國開展、區(qū)域領(lǐng)先、多業(yè)態(tài)協(xié)同的開展戰(zhàn)略，堅持“時髦、質(zhì)量、貼心、新穎、低價、便利的運營理念，主營大賣場、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài)；同時針對細分市場，華潤萬家開辟了以中高消費市場為定位的Ole超市，以及為滿足年輕消費者追求快捷、溫馨的時髦生活而精心打造的一種全新籠統(tǒng)便利店Vango。華潤萬家以繼續(xù)改善消費者生活質(zhì)量為己任，引領(lǐng)現(xiàn)代與安康的生活方式，多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢互補，為消費者提供高質(zhì)、超值、平安的商品與效力，最大限制的滿足消費者的各種購物需求。家世界大型綜合超市成立于年，以“低價、新穎、豐富的運營理念迅速占領(lǐng)中國北方市場。家世界大型綜合超

14、市是運營面積上萬平米的大型賣場，主要運營食品、飲料、日用百貨、服裝、電器等萬余種商品，在進入的每個城市都已成為當(dāng)?shù)鼐用裣矚g的購物場所。其目前在北方城市開設(shè)了家連鎖店。估計年底將超越家。 年，家世界超市在河南省的鄭州、洛陽、新鄉(xiāng)、安陽和三門峽等地陸續(xù)開家商店。 年月，華潤萬家全資收買家世界。百貨調(diào)研分析經(jīng)過商戰(zhàn)的優(yōu)勝劣汰過后，目前鄭州百貨市場主要集中了兩大陣營:一批是年代末、年代初開展起來的老牌國有百貨；一批是商戰(zhàn)過后，新興開展起來的民營企業(yè)。由于商戰(zhàn)過后，競爭壓力有所緩解，國有百貨還有一定的喘息時間，但隨著大量新興商業(yè)的涌進，它們的生存環(huán)境開場惡化。隨著鄭州商貿(mào)城市的迅速開展和政府的大力招商引

15、資，國內(nèi)外知名商業(yè)巨頭紛紛進入鄭州，不斷改寫鄭州的商業(yè)競爭格局。大商、丹尼斯、北京華聯(lián)是其中較有代表性的大型商場。大商以運營中高檔品牌為主，品牌種類豐富，消費群較年輕化；丹尼斯走“精品道路，定位于高檔品牌，國際性品牌居多；北京華聯(lián)根本定位是流行和時髦，展現(xiàn)流行趨勢，引導(dǎo)時髦消費。先進的體制，新穎的理念讓大商、北京華聯(lián)、丹尼斯等新興百貨充溢了活力，成為市場的亮點，也將是市場主導(dǎo)力量。營業(yè)中的百貨 丹尼斯百貨鄭州丹尼斯百貨是臺灣東裕集團下屬的集百貨、大賣場、便利店等業(yè)態(tài)于一體的零售集團，自年開業(yè)以來，銷售額累計達多億人民幣， 年人民路丹尼斯單店銷售額超越億元，居河南省零售企業(yè)銷售榜首。目前鄭州百貨

16、業(yè)能與之相匹敵的只需金博大等少數(shù)企業(yè)，但隨著市場的變化和鄭東新區(qū)的開發(fā)，將會有許多新的商業(yè)工程產(chǎn)生，同時也會引進眾多外資零售巨頭，丹尼斯百貨在今后的市場中要堅持一支獨秀的局面將面臨著更為猛烈的競爭。目前丹尼斯百貨在二七路、花園路布點圈地，加速連鎖擴張規(guī)模，正是為了在未來的競爭中占據(jù)更為有利的位置。商場稱號丹尼斯百貨位置鄭州市人民路號運營方式開放式與獨立店鋪相結(jié)合定位流行精品百貨規(guī)模營業(yè)樓層為地下一層，地上層，總建筑面積約平方米，其中營業(yè)面積平方米。租金保底扣點約-行業(yè)組合女裝%、男裝%、運動休閑、皮具、精品、家居用品、餐飲主要品牌負一樓運營運動休閑系列，主要品牌有耐克、阿迪達斯、NIKE、Ka

17、ppa、匡威、rapido、銳步、彪馬、美津濃、李寧、杰克瓊斯、ESPRIT、LEVIS、UCLA、RIVERSTONE、LEE、蘋果、WRANGLER、GSTAR、真維斯、佐丹奴、卡丹路、哥倫比亞、探路者等一樓運營化裝品、皮鞋、珠寶精品等，主要品牌有迪奧、資生堂、羽西、SK-II、紀梵希、百麗、Aee、千百度、天美意、真美詩湯普葛羅、卡地亞、豪雅表、歐米茄、艾美、勞力士、萬寶龍、梵姿珠寶、戴夢得珠寶、金伯利鉆石、金克拉鉆石、謝瑞麟、周大褔等。二樓運營時髦少女裝、飾品等，主要品牌有Cushow、 EUE、洛卡小鎮(zhèn)、花木馬、季候風(fēng)、耐克、VERO MODA、ONLY、艾格、a、Aznoa 、B、

18、巧帛、艾衣人、Take-IT 、G、La Pargay、COZZI 、BETU、MORGAN、箱子、艾格周末、VEEKO、史努比、播、淑女屋、馬克華菲JEANS、CASIO等。三樓運營成熟女裝等，主要品牌有慕詩、寶姿、貝爾尼尼、萊卡佛、Ein、LUXMAN、M.TSUBOM、伊芙心悅、OTT、恩曼琳、TOMOKO、例外、波妮爾、范怡文、黛安芬、迪可、柯羅芭、e+ 、米多米、B.R.Jinvogue、研色、XIM、龍笛、黛安芬、歐迪芬、安莉芳、曼妮芬等四樓運營女裝、童裝等，主要品牌有敦奴、路逸莎美、吉蒂拉、娜爾思、紅人、閣蘭秀、阿瑪施、柯瑪、雅瑩、蕾朵、貝兒尼尼、萊克思蔓、艾可兒、米奇妙、法米尼

19、、凱萊、伊蓮凡登、埃米雅文、依瑤、時髦小魚、BK、常春藤、巴布豆、貝蒂、夢特嬌、麗嬰房、芭比、慕托麗、安姬奧、吉帝拉、奧菲歐、菲姿、美雪、鄂爾多斯羊絨、暖倍兒、ELLE、埃米雅文、麗兒寶、櫻桃小丸子、雅迪斯、貝瑞、貝納菲爾等五樓主要運營男裝，主要品牌有莊子、CAMEL、美國馬球、VASTO、尼諾里拉、Jeep、威可多、華倫天奴、皮爾卡丹、沙馳、藍豹、喬頓 、薩巴蒂尼、梵思諾、圣大保羅、布萊恩、Lacoste 、法蘭詩頓、Selon、莊吉、:)爵度 、雅樂士、Cele、金利來、阿蘭德龍、老人頭等六樓運營家居用品、小電器等，主要品牌有松下 、寶祥、索尼、虎牌、飛利浦小家電、德國好運達、雙立人、成家

20、家居 、利快、夢潔 、SamSonite、馨亭、多樣屋、松下、佳能、東芝、三星、派克、德國博朗、伊萊克斯等停車位約多個營業(yè)情況年人民路百貨單店銷售額超越億元，位居鄭州百貨業(yè)績首位。銷售良好的品牌如歌力思等，每月營業(yè)額約為-萬。運營管理丹尼斯百貨可以鄭州的龍頭商業(yè)工程，這與其日常的運營管理有著親密的關(guān)系。臺商管理的百貨零售業(yè)在業(yè)界不斷備受矚目，從鄭州其他的商業(yè)工程可以看到，商場門前的廣場部分根本被用作停車和出租車所占用如金博大、北京華聯(lián)等，而丹尼斯百貨門前的廣場那么在進展商戶的推行促銷活動。由此可以看到，對廣場的利用不但可以聚集人氣，同時對場內(nèi)的品牌和商戶的籠統(tǒng)宣傳也能起到積極的作用。品牌組合從

21、丹尼斯的品牌組合上看，主要以服飾為主，在不同樓層中交叉一些休閑餐飲，從人性化、多元化角度思索，讓顧客在購物同時得到休閑享用。品牌提升在運營業(yè)績良好的情況下同時不斷地拓新運營范圍，拜特高檔精品超市應(yīng)運而生，成為鄭州首個精品超市，商品中由國外采購，主要面對鄭州高端消費群體。雖然拜特超市目前收益未到達理想效果，但是對丹尼斯品牌的提升起到良好的作用。市場定位丹尼斯百貨針對歲之間顧客，以公務(wù)員、白領(lǐng)及私營業(yè)主為主要消費群體；從產(chǎn)品定位來看，以中檔產(chǎn)品為主，中高檔為補充，產(chǎn)品的選擇相對廣泛，也成為眾多品牌商家進入鄭州市場的首選之地。硬件設(shè)備一組手扶電梯，四組垂直電梯，對于單層面積多平方米的商業(yè)來說，在交通

22、組織上存在一定的問題，但米寬的主通道、.米的次通道和亮堂的燈光在一定程度上彌補了硬件上的缺乏。結(jié)論：結(jié)合以上分析，本工程應(yīng)留意以下問題：首先，從工程的硬件設(shè)備來看，假設(shè)本工程定位為中高檔購物中心，建筑的層高、通道的寬度、燈光的設(shè)計、店面的設(shè)計、停車位、人流車流的交通組織等都要到達一定的要求，這些都是在前期謀劃過程中需求思索的要素。其次從產(chǎn)品的組合來看，作為購物中心需求多功能的業(yè)態(tài)來支撐。行業(yè)的組合、各業(yè)態(tài)的合理比例、功能區(qū)域的規(guī)劃、主力店確實定將根據(jù)市場的變化趨勢進展設(shè)計與規(guī)劃。最后從運營管理來看，由閱歷豐富的運營管理公司對整個商業(yè)工程進展運作對工程的勝利是至關(guān)重要的。不但能很好的互換購物中心

23、的品牌構(gòu)造，同時經(jīng)過各種宣傳活動和促銷手段讓工程繼續(xù)增值。北京華聯(lián)商廈北京華聯(lián)商廈地處二七商圈內(nèi)，區(qū)域內(nèi)人氣旺盛，有著濃重的商業(yè)氣氛。定位于家集購物、休閑、餐飲、文娛、文化為一體的大型綜合廣場，運營定位于流行化、時髦化、年輕化、文娛化的高中檔商品，主要消費群體鎖定在歲的年輕女性，在運營風(fēng)格上表達了對顧客群的目的定位。商場稱號北京華聯(lián)商廈位置鄭州市民主路號運營方式百貨定位時髦群眾百貨規(guī)模約平方米租金扣點方式，根據(jù)品牌不同，約%-%如在活動時,扣點數(shù)還要添加行業(yè)組合主題服飾百貨、休閑美食廣場、電動游戲中心主要品牌歐珀萊、玉蘭油、羽西、美寶蓮、美伊娜多、歐萊雅、戴安芬、安莉芳、曼妮芬、桑扶蘭、芬狄詩

24、、嘉娜寶、真維斯、班尼路、以純、美特斯邦威、YYT、互動地帶、鱷魚恤、梵蒂士等。營業(yè)情況目前運營情況良好，最高品牌月銷售額可達萬元以上從運營情況來看目前北京華聯(lián)目前運營情況良好，其次，如今北京華聯(lián)已開場進入品牌提升期，品牌選擇上也將更加注重時髦性、年輕化，同時進一步提升品牌的檔次和質(zhì)量。目前商場餐飲功能分別引了品奇餐廳、仙蹤林、呷哺火鍋等休閑美食，由此帶來較高的人氣。中原商貿(mào)城中原商貿(mào)城位于鄭州市西區(qū)的碧沙崗商業(yè)圈，商場總運營面積萬平方米，于年開業(yè)，是目前鄭州西區(qū)投資最多、運營面積最大的零售商場。由于中原商貿(mào)城地處碧沙崗商圈，但隨著碧沙崗商圈的衰退，商業(yè)氣氛上斷下降的情況下，作為碧沙崗商圈的領(lǐng)

25、頭軍中原商貿(mào)城也同樣面臨生存的危機，據(jù)了解，中原商貿(mào)城的月銷售額僅萬元左右，同時品牌商家開場逐漸流失，商場主要采用低廉的租金條件來吸引品牌商家的留駐，如“哥弟之類的品牌；商場稱號中原商貿(mào)城位置嵩山路與建立西路交匯口運營方式百貨定位中低檔規(guī)模平方米行業(yè)組合女裝：%，精品：%，男裝：%，其他：%主要品牌玉蘭油 歐珀萊 SK-II 清妃 羽西 鄭明明 高絲 蘭蔻 蝶妝 歐萊雅 蘭妮簡愛 子菡 江南布衣 天恩 狐仙 哥弟 李寧 安踏租金一樓約元/平方米，二樓元/平方米，三樓約元平方米營業(yè)情況月銷售額最高“哥弟可達萬元左右,約占商場總銷售額的/，其他品牌月銷售缺乏萬元據(jù)了解，中原商貿(mào)城的產(chǎn)權(quán)已全部出賣，

26、現(xiàn)主要采用返租的方式運營，但同時也有部分產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，自主開店運營，由此呵斥整體業(yè)態(tài)和功能混亂的局面；現(xiàn)租金情況，一樓約在-元/平方米左右，二樓約在元/平方米，三樓約元平方米左右。金博大大商新瑪特河南大商新瑪特金博大購物中心，位于鄭州市二七路，于年月日開業(yè),是鄭州市新崛起的一家民營現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)。公司主要運營有一家萬平方米的大型購物中心，公司運營種類涉及男女服裝、珠寶名表、皮具化裝、家電床品、食品百貨等十萬種商品，并引入了麥當(dāng)勞、必勝客等國際餐飲品牌。大商新瑪特金博大店已成為鄭州市及省內(nèi)消費者廣泛認可的最具現(xiàn)代氣味、最具吸引力、人氣最旺的購物、休閑場所。一樓精品百貨商場：主營：名表照材、黃金珠寶

27、、女士皮鞋、化裝品、職業(yè)女裝配套餐飲：麥當(dāng)勞餐廳、必勝客比薩餅、哈根達斯二樓女士服裝商場：主營：少女服飾、淑女服飾、女士內(nèi)衣、女士皮具、女士飾品、美發(fā)三樓男士服裝商場：主營：男士休閑、精品服飾、男士西服、男式皮鞋、男鞋皮具四樓時髦用品商場：主營：童裝玩具、運動服飾、休閑服飾、床上用品、羊絨毛衫、針織內(nèi)衣、健身器材、家電音響百盛購物中心百盛購物中心鄭州店是馬來西亞金獅集團在中國投資的大型百貨連鎖店。營業(yè)面積萬多平方米的大型商場，購物環(huán)境溫馨優(yōu)雅，目前擁有獨有品牌近百個，在時髦女裝、女士根本著裝方面與其他商場有所不同。 百盛鄭州店層共萬多平方米，是集中高檔流行百貨、餐飲、文娛為一體的休閑購物場所。

28、多個百貨品牌中，是鄭州市場前所未有的新面孔，餐飲文娛場所將占到整個商局面積的：每一層都會有餐廳或咖啡廳，不僅鄭州市場上生意火爆的中西餐廳會被請進來，還將從外地帶來部分新品牌。 樓層面積業(yè) 態(tài)租 金F家電、采用租金和聯(lián)營兩種方式，租金程度-元/平方米，聯(lián)營扣點%加保底 F男裝、運動裝、休閑F淑女裝、貴婦裝F少女裝、配飾F化裝品、黃金珠寶、男女皮鞋BF量販超市目前未開業(yè)新營業(yè)或籌建中的百貨.目前大商新瑪特進入鄭州后迅速擴張新店，建立路和桐柏路交叉口建立路店年月日試營業(yè)，該工程建筑面積平方米，其中群眾百貨平方米，生活超市平方米，電器賣場平方米將打造中原最大的電器賣場、大商新瑪特購物中心將在農(nóng)業(yè)路和花

29、園路交叉口國貿(mào)中心打造華北地域的旗艦店，面積平方米，定位于中高檔。將于近期開業(yè)、丹尼斯百貨花園路店十六層，建筑面積共平方米將于今年籌備開業(yè)。步行街區(qū)調(diào)研分析建業(yè)置地廣場河南建業(yè)置地廣場是河南省迄今最大的綜合性建筑工程之一，包括甲級寫字樓、大型商業(yè)、soho、酒店、酒店式公寓以及普通公寓?？傉嫉丶s.公頃，工程落成后總建筑面積到達.萬平米。建業(yè)置地廣場位于鄭州市兩大主干道中州大道和鄭汴路交匯處，整個工程分為三個部分，南側(cè)臨鄭汴路的四層商業(yè)文娛性建筑為建業(yè)置地商城；正對主干道交叉的高層寫字樓及其裙房建業(yè)置地廣場；臨中州大道向北依次排開的酒店、SOHO、公寓共四幢高層建筑及其裙房組成建業(yè)置地中心。 商

30、業(yè)總建筑面積約萬平方米，包括鄭汴路商業(yè)、中州大道商業(yè)、寫字樓底商三部分。商業(yè)部分整體定位為集精品購物、生活效力、餐飲、休閑、文娛為一體的一站式綜合性購物廣場 寶龍城市廣場鄭州寶龍城市廣場位于鄭州市鄭東新區(qū)，介于CBD中央商務(wù)區(qū)與龍湖商住區(qū)之間，為鄭東新區(qū)起步區(qū)平方公里范圍內(nèi)獨一大型商業(yè)開發(fā)工程。工程規(guī)劃總建筑面積約萬平方米，建成后的鄭州寶龍城市廣場將集購物、旅游、休閑、游樂、文娛、商務(wù)、文化、運動等于一體，小時車程，輻射范圍內(nèi)居住人口超越萬據(jù)投資方分析。 鄭州“寶龍城市廣場的商業(yè)形狀是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐館文娛業(yè)的店鋪，它可以涵蓋一切零售業(yè)和效力業(yè)

31、的內(nèi)容。 大上海城步行街 鄭州大上海城步行街事目前中原地域規(guī)模和影響力都為首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)工程，總投資億人民幣，總占地面積約畝，總建筑面積萬平方米。工程位于鄭州市最繁華的“二七商圈黃金腹地，由北二七路、東太康路、人民路這三大金街所圍合的“金三角的中心原點。 大上海城步行街工程東西跨度為米，南北跨度為米，包括上海商城、金街、銀街、展現(xiàn)中心、城市主題廣場等子工程，其以宏大的內(nèi)聚力和輻射力構(gòu)成了一個開放式、跨區(qū)域的商業(yè)群體，集購物、休閑、文娛、飲食、影視、會展、康體、旅游等多種功能于一身，是鄭州首席時髦生活中心島和市民休閑文娛場所。 鄭州國貿(mào)中心鄭州國貿(mào)中心位于花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處西南方向，是鄭州

32、市區(qū)的“黃金地帶。由河南新田置業(yè)開發(fā)，建筑規(guī)劃單位為珠海藝秦工程設(shè)計，承建單位為中建二局。 總建筑面積萬，由國貿(mào)街、酒店式公寓、寫字樓等組成的復(fù)合式建筑，包括棟酒店式公寓、棟寫字樓、棟住宅樓，均為層。酒店式公寓共.萬，對市場銷售；寫字樓建筑面積近萬，呈一排弧線陳列；南側(cè)的棟住宅樓共萬，用于安頓回遷居民； 層商場，位于農(nóng)業(yè)路和花園路交匯處，其中地下層為家樂福超市，已簽約；地下層為車庫； 工程中央設(shè)有近萬的大型下沉式廣場，周圍有條商業(yè)步行街分別和花園路、農(nóng)業(yè)路和豐產(chǎn)路相銜接，并設(shè)有空中連廊、步行梯、手扶電梯、觀光梯。步行街米寬、米長，上下萬； 工程共設(shè)個人行出入口北、南、西方向、個車行出入口東、西

33、、南方向； 宇通百年德化步行街 百年德化風(fēng)情購物公園自年月日正式公開以來，以其不可復(fù)制的商業(yè)地段，先進的規(guī)劃設(shè)計理念以及宇通企業(yè)集團的實力和品牌，一經(jīng)推出即遭到本地及江浙地域投資者的竭力追捧，銷售業(yè)績一路飄紅 百年德化工程定位為中原首座集購物、休閑、文娛、餐飲、商務(wù)、旅游等多功能于一體的綜合性休閑購物公園 。首期由多部現(xiàn)代化手扶電梯，“聚寶盆似的下沉式中央廣場，道圓弧內(nèi)街、道放射狀連同外界的主街等組成 商業(yè)市場總結(jié)分析現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場的分析 供應(yīng)量繼續(xù)添加,存在競爭壓力至今，鄭州市商用物業(yè)有繼續(xù)添加的趨勢，隨著市政建立的進一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進一步開發(fā)，將會有更多新的商業(yè)用地

34、，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，鄭州市的商用物業(yè)市場將面臨猛烈的競爭。傳統(tǒng)商業(yè)仍是商家熱點首選傳統(tǒng)的百貨商場、商業(yè)步行街、零售中心由于固有消費習(xí)慣的緣由，不斷是消費者休閑購物的熱點區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。假日經(jīng)濟的引發(fā)，經(jīng)濟情勢的好轉(zhuǎn)，消費力程度的上升，鬧市商鋪自然成為各路商家的首選。 商用物業(yè)市場的開展趨勢分析 隨著社會經(jīng)濟和商業(yè)流通的開展，房地產(chǎn)開發(fā)程度的提高，城市消費人口的增長，現(xiàn)代交通工具公交線路的擴張與私家車對居民活動才干和活動范圍的擴展，鄭州商用物業(yè)市場呈現(xiàn)了新的開展趨勢。市場競爭具有共贏性商業(yè)活動已在城區(qū)構(gòu)成多個區(qū)域性商圈，在一個商圈里面，假設(shè)沒有幾個大型工程將無法吸引足夠

35、的客流量，更缺乏以支撐整個商業(yè)區(qū)域的昌盛。 如前所述，城市的開展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成鄭州市區(qū)兩大主力商圈二七商圈、碧沙崗商圈，每個商圈都有幾個中大型商業(yè)工程在同場競爭，但各開展商和商業(yè)工程都注重發(fā)揚各自的優(yōu)勢，互為補充，在競爭中謀求開展，爭取到達共同做旺市場的共贏局面。物業(yè)市場開展規(guī)?；鶕?jù)中國參與WTO的協(xié)議，我國已承諾在五年內(nèi)逐漸放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)運營活動，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)那么市場，逐漸走向有序的規(guī)范市場，純商業(yè)工程與商住混合工程均向規(guī)?；I(yè)化方向開展。 開發(fā)規(guī)模化、運營專業(yè)化將成為未來商用物業(yè)的開展

36、趨勢，百年德化、大上海城、寶龍城市廣場等一批大型商業(yè)工程先后進入市場，備受投資者及商家留意。商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實問題 買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步降臨，鄭州房地產(chǎn)市場的開展和商用物業(yè)市場的變革，會培育出一大批成熟的消費者，他們將會向商用物業(yè)的開展商提出更高的開發(fā)要求。 從市場現(xiàn)狀來看，鄭州商用物業(yè)市場還面臨著以下的現(xiàn)實問題。商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆景象，商鋪那么多見于工程概念和對推行手法的克隆。商業(yè)工程缺乏可感性強的籠統(tǒng)定位很多人以為只需商鋪的地點好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)假設(shè)不注重塑造感性的工程籠統(tǒng)，工程缺乏詳細化、可感性強的籠統(tǒng)表

37、現(xiàn)，會減弱對目的客戶的吸引力。 有很多人明明知道有這個工程，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去描畫這是一個怎樣樣的工程，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視野范圍，相應(yīng)就會減少成交時機。營銷戰(zhàn)略單一目前商用物業(yè)的定位戰(zhàn)略單一，營銷戰(zhàn)略單一，遠不及住宅營銷戰(zhàn)略的多姿多彩。，或明或暗的返租是近期用得較多的手法。建筑設(shè)計不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求 在早期，開展商都不注重商鋪的間隔規(guī)劃能否合理，只注重經(jīng)過添加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。隨著市場的成熟，開展商就認識到要經(jīng)過提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔規(guī)劃和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段，來到達理想的價位和提高產(chǎn)品的競爭力。 建筑設(shè)計要思索

38、物業(yè)各種運營工程的特性，不同的運營種類，對物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留效力配套設(shè)備，如停車場、倉儲運輸、顧客休憩等區(qū)域。商業(yè)運營管理程度與工程開發(fā)程度不能同步開展在房地產(chǎn)興隆地域的物業(yè)管理程度曾經(jīng)開展到可與國外先進程度比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為工程優(yōu)勢的強勢地產(chǎn)品牌。 而商用物業(yè)的運營管理那么較為滯后，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性的、社會性的商業(yè)管理機構(gòu)在市場上較少，目前擔(dān)任商場運營管理的機構(gòu)，多為開發(fā)商公司內(nèi)的一個部門，只擔(dān)任本身開發(fā)工程的運營管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。 很多運營失敗的工程并不是由于地段欠佳，也不是開展商財力不濟，開業(yè)后運營管理不

39、善是重要緣由之一。 我工程運營可行性的分析 購物中心百貨商場鄭州目前百貨業(yè)除了丹尼斯、大商新瑪特金博大店運營很好。其他均不甚理想。百貨大樓、紫荊山百貨等為代表的傳統(tǒng)國營百貨只能勉強維持。雖然紫荊山百貨、正道百貨等都先后改制，引入?yún)f(xié)作同伴，共同運營，但在短期內(nèi)依然難脫沉疴。北京華聯(lián)、百盛等外來百貨進入鄭州閱歷了多年的市場培育，目前依然只能實現(xiàn)盈虧平衡！隨著城市的開展、社會消費程度的提高。鄭州的百貨業(yè)必將再次擴容和晉級。大商國貿(mào)店、丹尼斯花園店將是百貨行業(yè)晉級的前奏，百貨業(yè)的競爭在未來幾年里，必將空前猛烈。商業(yè)的市場定位，商業(yè)的運作管理程度等將是競爭的中心。鑒于以上分析，不建議我工程運營百貨。即使

40、丹尼斯、金博大依然閱歷了-年的市場培育期。而我工程的運營目的是在短期內(nèi)經(jīng)過運營運作快速實現(xiàn)物業(yè)的升值。而丹尼斯等勝利商業(yè)也都是閱歷一二十年的商業(yè)積淀才實現(xiàn)的。顯然我工程不具備這樣的條件和優(yōu)勢！超市量販鄭州市大型超市和量販目前普遍運營比較好！主要分布在各大商圈，或者是以量販本身作為主力店所構(gòu)成的社區(qū)型商圈。主要以滿足生活消費為主導(dǎo)的快速消費品和輕工商品為主。運營業(yè)種劃分較細，業(yè)態(tài)眾多，管理專業(yè)，多以連鎖方式全國開展！ 鑒于超市、量販運營的專業(yè)性，不建議我工程自營超市或者量販?？伤妓鲗⒆粤粑飿I(yè)長期租賃給大型超市或量販，將其作為主力店以營造人氣，帶開工程銷售和招商等任務(wù)。并借助主力店優(yōu)勢迅速帶開工程

41、商業(yè)氣氛迅速構(gòu)成，在盡量短期時間內(nèi)實現(xiàn)物業(yè)升值。步行街區(qū)街區(qū)和MALL是目前河南定位比較多的商業(yè)形狀。但真正意義上的MALL在河南目前尚屬空白，只是概念上的一種炒作。而街區(qū)那么是目前運營層面比較普遍的一種商業(yè)形狀。但目前在河南運營相對勝利的街區(qū)案例并不多，如德化步行街，漯河新天地步行街區(qū)等。大上海城、鄭州國貿(mào)等幾個大型街區(qū)新開業(yè)或尚在籌備中，運營態(tài)勢目前尚不能下定論。但從前期商鋪銷售和招商情況看，還是比較理想的。因此，相對來說開發(fā)式的街區(qū)比購物中心或者MALL的運營難度相對較小。建議我工程可作思索! 第二部分 工程所處商圈分析 縱觀河南乃至全國商業(yè)，莫不是以一家或多家主力店為中心構(gòu)成商圈，并依

42、托于商圈而存在?；蛘咭灾髁Φ隇橹行臉?gòu)建新的商圈。鄭州商業(yè)尤為明顯。 以鄭州目前商業(yè)格局，大致構(gòu)成了以二七商圈、碧沙崗商圈、紫金山商圈為代表的中心商業(yè)圈層；以世紀聯(lián)華為中心的碧波園商圈、以家樂福為中心的北環(huán)商圈，以世紀聯(lián)華為中心的經(jīng)三路北圈圈等為代表的區(qū)域性商業(yè)圈層；以華中食品城、萬客來為代表的食品商貿(mào)圈、以鄭汴路沿線中博、鳳凰名優(yōu)、東建材等為代表建材商貿(mào)物流圈構(gòu)成了商貿(mào)物流圈層。 碧沙崗二七商圈 紫金山碧波園北 環(huán)經(jīng)三路北萬客來鄭汴商圈華中食品 我工程位于商城路與未來大道的交匯處，處于鄭汴商圈的邊緣。任何一個商業(yè)工程必需依托于商圈而存在。接下來將根據(jù)市調(diào)情況對鄭汴路商圈略作分析。工程周邊路段商

43、業(yè)分布情況 鄭 汴 路 商 都 路未來大道商 城 路玉鳳路中州大道鳳 凰 路本案家電城燃氣具市場 家電市場中博家具中心鳳凰名優(yōu)建材東建材紅星美凱龍澳柯瑪物流園新家居五洲陶瓷城鄭州建材城鄭州板材市場集美家私城鋁材市場金三角陶瓷城等中博世 貿(mào)中博車城廣告資料市場中原博覽中 心工程所處商圈商業(yè)分布情況路 段代 表 商 業(yè)市場體量(萬)知 名 品 牌未來大道中博世貿(mào)家具廣場 .萬 浩大網(wǎng)絡(luò)永樂電器等家電市場 鄭州廚具市場 鄭州酒店用品市場鄭汴路-商都路中原國際博覽中心肯德基麥德龍國美電器等中博家具中心汽車貿(mào)易廣場 家電城中博傲龍等八大家具商場大批開展廳在建家具名店街集美家私城集美潔具城河南廣告資料油漆

44、建材市場鳳凰名優(yōu)建材城九大專業(yè)賣場四大零售市場精品一條街在建四期鄭州建材大世界東板材裝飾市場約萬金三角陶瓷城青年路鋁材市場好客隆家具城萬左右省建材精品市場萬左右五洲陶瓷精品城萬澳柯瑪物流園萬新家居中力廣告資料市場畝紅星美凱龍萬商城路商城路城東路聯(lián)華商場小食品服裝農(nóng)貿(mào)等萬左右沿街店鋪五金洗車餐飲效力等不詳思達超市玉鳳路廣告資料市場萬左右總結(jié)近萬分析 鄭汴路沿線二十多個建材、家具相關(guān)專業(yè)市場及周邊配套共同構(gòu)成了鄭汴商圈。在營或在建商業(yè)總體量超越萬，并且隨著建材市場的進一步細分及市場的進一步整合晉級，并將進一步擴容!工程所處商圈商業(yè)分析鳳凰名優(yōu)建材城 市場概略 鳳凰名優(yōu)建材城是由占地畝的不銹鋼裝飾資

45、料市場,占地畝的名優(yōu)建材市場和占地畝的鄭州商品大世界的根底上開展而來，.年，將原有的“商品大世界晉級改造為“鳳凰城建材物流科技園 。鳳凰名優(yōu)建材城作為中國華中建材家居商業(yè)暨物流中心，是華中地域首家現(xiàn)代化建材物流科技園，園區(qū)包括萬九大專業(yè)化賣場，萬四大專業(yè)化建材零售市場，萬多建材精品商業(yè)街。擁有超越的商務(wù)會所、的設(shè)計師圖書館，的促銷廣場、萬的商務(wù)公寓，個停車位等配套。另輔以金融、稅務(wù)、工商、保險、郵政、信息、物流等綜合效力。目前萬的商業(yè)期工程在建中。解釋將構(gòu)成華中地域集廠商辦公平臺、建材大賣場展現(xiàn)和買賣平臺，物流配送平臺，二級市場終端銷售平臺，電子商務(wù)等于一體的區(qū)域性建材總部經(jīng)濟圈。屆時將構(gòu)成總

46、體量萬平米以上、涵蓋建材相關(guān)一切業(yè)態(tài)業(yè)種及產(chǎn)品展現(xiàn)、物流配送、建材加工等配套產(chǎn)業(yè)的于一體華中地域最大的建材基地！市場根本數(shù)據(jù) 市場鋪位：多間 市場構(gòu)成：鳳凰名優(yōu)燈具廣場、鳳凰名優(yōu)櫥柜暖通廣場、鳳凰木地板門業(yè)廣場等九大專業(yè)賣場，鳳凰布藝家紡市場等四大零售市場及建材精品商業(yè)街等 鋪位構(gòu)造：上下聯(lián)體臨街門面 商場內(nèi)鋪 獨立式單層街鋪 鋪位面積：-不等 租金均價：元 管理費：.元/月/ 運營商：鑫山實業(yè)市場評析隨著年鑫山實業(yè)對于旗下幾大市場的整合以及商品大世界的晉級改造。區(qū)域性建材總部經(jīng)濟圈漸成雛形。期萬商業(yè)投入運用后，將構(gòu)成一個聚集建材相關(guān)一切業(yè)態(tài)的龐大商業(yè)集群。建材市場將更加細分，更加專業(yè)化。鳳凰

47、名優(yōu)建材城以其規(guī)模效應(yīng)，專業(yè)運作才干以及市場的深耕細作，必將具備更強的市場競爭力。河南中博家具中心市場概略【運營范圍】家具零售零售、裝飾資料、沙發(fā)資料、燈具、家電、 潔具等年起，隨著中博沙發(fā)資料市場的勝利，沿鄭汴路兩側(cè)相繼建成家具、家電、汽車、廚具與酒店配套用品等專業(yè)市場，建筑面積萬平方米，吸引入駐商家多戶，各類品牌專營店或授權(quán)代理商多家，直接進場人員上萬。輻射影響省內(nèi)各市地及山西、湖北、安徽等周邊省份。河南中博成為中西部起步最早、規(guī)模最大的家具、家電、廚具用品集散地和現(xiàn)代化物流配送中心，是鄭州乃至中原最昌盛的市場之一?！爸胁┘揖咧行氖冀ㄓ谀辏蓷澕揖哒逛N商場和兩個家具批開展廳組成，建筑面積近

48、萬平方米，聚集各類家具營銷機構(gòu)余家，聚集了目前國內(nèi)外各種知名品牌的家居套房、辦公家具、床上用品、家裝飾品、家具配件和電開工具產(chǎn)品。 中博家具中心是鄭州運營家具時間最早、運營規(guī)模最大、運營商戶最多、產(chǎn)品線最長、市場配套最全、市場最昌盛的大型家具市場群。 年月開業(yè)的中博世貿(mào)家具廣場，又將中博家具的運營提升到全新的、更高的層次，標志著中博豐富了高端家具業(yè)種。 場館面積.萬平方米，華美堂皇、設(shè)備齊全，是鄭州市目前規(guī)模大、檔次高、商品新潮的航母級家具商場之一。 中博國際家具名店街土建工程正順利進展，屆時，棟獨立的街邊店將矗立在鄭汴路商圈，據(jù)調(diào)研中博下一步要將零售和零售業(yè)務(wù)分別，在中州大道東的物流港建起一

49、個萬平方米的家具零售市場，而將現(xiàn)有的市場重新建立成為一個現(xiàn)代化的精品家具零售市場，這樣中博世貿(mào)、名店街、精品城串聯(lián)一同，扼守家具黃金大道，定會給中原家具帶來絕代芳華。根本數(shù)據(jù)：市場鋪位：多間市場格局：中博家具 中博傲龍等八大家具商場，中博兩大零售商場、中博電子城、中博世貿(mào)家具、中博汽車廣場等 鋪位構(gòu)造： 商場內(nèi)鋪 獨立式單層街鋪 鋪位面積：-不等 租金均價：元 管理費： 元/月/ 運營商： 中博股份 市場評析隨著中博家具名店街的完工投入運營，中博家具的總體量將到達萬以上，并將涵蓋家具一切運營業(yè)態(tài)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游一切相關(guān)產(chǎn)品，成為家具行業(yè)毋庸置疑的航空母艦!經(jīng)過市場的進一步整合晉級，隨著市場進一步

50、細分，中博也必將在業(yè)務(wù)領(lǐng)域由零售轉(zhuǎn)為零售為主導(dǎo)，在家具細分市場中，必將具備更強的市場影響力！鄭汴路家電市場市場概略鄭汴路家電城是鄭州最大的家電市場，聚集了鄭州市市場上幾乎一切的家電品牌。商戶家左右，面向全省，以家電零售為主，兼營零售。隨著未來大道的打通，家電市場被一分為二。未來路東的中博電子城，主要以白電、黑電、小家電為主、未來路西的家電城仍以AV類電器為主。 而原先位于鄭汴路北的廚具市場，那么搬到路南未來大道西側(cè)。仍以小家電及廚房電器為運營方向。市場評析國美、蘇寧、永樂、五星等各大家電巨頭的騰挪轉(zhuǎn)移，相互競合，搶灘鄭州，價錢和效力成為其競爭利器。家電市場的價錢優(yōu)勢不復(fù)存在，而隨著各地市家電行

51、業(yè)的迅猛開展和各大家電賣場深化地市深耕細作，傳統(tǒng)家電市場的渠道優(yōu)勢也被突破。家電市場向賣場、專賣開展的趨勢必將成為一種趨勢和必然選擇。因此鄭汴路家電市場的進一步晉級換代也是繼續(xù)開展的獨一選擇！鄭東建材城：市場概略鄭東建材家居城，總投資億元，首期開發(fā)畝，主要運營建材、五金機電、家居裝飾等，是以商品展現(xiàn)買賣為主線，集零售、零售、商務(wù)洽談、倉儲加工、物流配送、電子商務(wù)、為一體的多功能、現(xiàn)代化、多業(yè)態(tài)、復(fù)合型商貿(mào)物流中心，可輻射到山西、陜西、湖北、安徽等省，是中南最大的建材家居零售基地。根本數(shù)據(jù)總占地面積畝，一期占地畝，建筑面積萬平米采用單獨商鋪銷售情勢，每個鋪面層平米左右，售價為每平米-多元曾經(jīng)銷售

52、了多套商鋪，購買者有多商戶，其中大約有%的投資者東建材大世界：市場概略鄭州東建材大世界自一九九六年六月五日開業(yè)以來，以其規(guī)模大、檔次高、設(shè)計新、種類全，雄踞于全國裝飾建材市場之首，市場所建的余個攤位全部爆滿，北區(qū)鋁型材市場即是應(yīng)寬廣商戶要求所建的配套專業(yè)鋁材市場，進駐商戶多家， 根本數(shù)據(jù)正在進展晉級改造，將會改呵斥為四層建材購物廣場租金一層-元/月，二層-元/月 工程評析近年的開展鄭州東建材不斷是鄭州建材銷售的“二七商圈，占據(jù)了鄭州建材市場的大部分份額，西建材長期處于區(qū)域性補充的位置鄭州建材市場歷來有“東建材領(lǐng)舞，西北建材補充的說法廣義的東建材市場占據(jù)了鄭州市%的家具建材市場份額。狹義的東建材

53、僅指鄭汴路鄭州建材大世界，依然處于鄭州建材市場的指點位置!三恒物流園：總占地面積畝，方案做成環(huán)境溫馨的綜合性建材家具購物商場租金為每平米元/月左右銷售均價元/鄭州集美家私城鄭州集美家私城是鄭州家具市場中最大的家私商場之一，全場余平方米運營場地會聚了國內(nèi)外最新款民用及辦公中高檔家具品牌。鄭州集美家私城的運營理念是以人為本、以科技為導(dǎo)向、以效力為目的，集百家之美、樹立集美名店之品牌。集美家居連鎖企業(yè)之集美精品潔具城 集美精品潔具城是集美家居連鎖企業(yè)繼集美家私城之后開業(yè)的又一中原最大、專業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場。集美精品潔具城位于鄭汴路號老國道東米。集美精品潔具城緊鄰鄭汴路，位居鄭東新區(qū)鄭東建材家居城黃金

54、位置，是中原地域首家專業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場。商場營業(yè)面積多平方米，集名、優(yōu)、特、新產(chǎn)品于一體，主要以中、高檔衛(wèi)浴、潔具展現(xiàn)、銷售為主。 鄭州金三角建材城鄭州金三角建材城【原鄭州金三角陶瓷城】是年月由鄭州金三角陶瓷城物業(yè)管理與鄭州豫谷實業(yè)公司結(jié)合晉級改造的建材市場，位于鄭州市鄭汴路和泰山路交匯處，鄭東新區(qū)商住物流區(qū)的腹心地帶。西接?xùn)|建材、澳柯瑪國際物流園區(qū)，北臨鄭東建材家居市場，東連河南精品陶瓷市場，南達鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，位置優(yōu)越，交通方便。市場占地余畝，總建筑面積萬平方米，其中倉儲區(qū)占地畝，建筑面積萬平方米。市場有北、中、南三個超市化展廳、棟通透式倉庫和兩個廣場式停車場組成，是鄭州市檔次最高、

55、規(guī)模最大的專業(yè)市場之一。 鄭州金三角建材城集陶瓷、木地板、門業(yè)、衛(wèi)浴、潔具、五金、水暖于一體，專業(yè)區(qū)劃，精選品牌，超市化運營。鄭州五洲精品陶瓷城鄭州五洲精品陶瓷城是由鄭州五洲商貿(mào)投資開發(fā)的中原地域首家大型專業(yè)精品陶瓷市場,融零售與零售于一體。位于鄭東新區(qū)規(guī)劃的商業(yè)物流區(qū)，占據(jù)鄭州黃金建材物流要地商都路被譽為鄭州建材大道，東鄰太行路、板材市場和即將落生長途汽車客運東站，西擁老國道和澳柯瑪物流園區(qū)、北靠南方香江集團興建的鄭東建材家居城，南有市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境幽雅，位置優(yōu)越，交通便利。 五洲精品陶瓷城總占地百余畝，總建筑面積達，總投資余萬元。市場規(guī)劃個區(qū)，設(shè)有商鋪余間，全部展廳均采用先進的輕鋼構(gòu)

56、造建筑，穩(wěn)定、美觀、大氣、環(huán)保。港前有綠化帶及大型停車場，中間坐落有大型休閑廣場。市場南北縱深兩區(qū)，東西緊鄰主干道，個區(qū)間道路寬闊，戶戶臨街，方便車輛出入，堪稱中原陶瓷航母。綜合分析鄭汴商圈面臨市場整合晉級 隨著紅星美凱龍、新家居等連鎖巨頭先后開業(yè)，鄭東建材城、五洲陶瓷精品城等大型商業(yè)工程的開發(fā)，必將帶動整個行業(yè)的整合晉級。以面對更加嚴峻的市場競爭。 鄭汴商圈商業(yè)市場更加細分中博、鳳凰名優(yōu)建材城、東建材等不斷是鄭州建材家具銷售的“二七商圈，占據(jù)了鄭州建材家具市場的大部分份額，鄭州建材市場歷來有“東建材領(lǐng)舞，西北建材補充的說法，廣義的東建材市場占據(jù)了鄭州市%的家具建材市場份額 隨著國內(nèi)外家具、建

57、材零售巨頭紛紛進入河南，各類家具建材賣場的迅速擴張。鄭汴商圈必然面對市場的進一步細分。由綜合性市場走向更加專業(yè)細分的市場，譬如潔具市場、玻璃市場、板材市場等等；由粗放型的零售市場走向集約型的專業(yè)賣場。如中博家具城，鳳凰窗簾布藝城等。 市場更加終端化，市場鏈逐漸縮短 零售市場隨著市場競爭的猛烈以及市場網(wǎng)絡(luò)的逐漸完善，必將走向終端。由原先的“代理商-經(jīng)銷商-客戶到直接面對客戶的賣場或者專業(yè)超市！我工程運營可行性分析我工程處于鄭汴商圈，工程不能脫離商圈而存在。必需立足于商圈，依托于商圈，來合理定位。 但我工程不宜涉足家居、建材等行業(yè)：隨著鄭汴路建材大道的整合晉級，市場更加細分，隨著國內(nèi)外家居建材巨頭

58、的紛紛進入，各類專業(yè)市場的先后開業(yè)，競爭更加白熱化。家具、建材行業(yè)承租才干普遍較弱。而我工程運營目的是短期內(nèi)實現(xiàn)物業(yè)的迅速升值。鄭汴路各家具、建材市場及各大專業(yè)賣場，都是經(jīng)過多年的市場積淀。并且具備專業(yè)化的管理才干和市場運作才干!顯然這些是他們所不具備的！但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，鄭汴商圈各大市場、賣場，運營范圍主要在行業(yè)內(nèi)的業(yè)態(tài)細分及產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸拓展。但在市場相應(yīng)配套方面卻有所欠缺。沒有相應(yīng)的購物場所。買東西需求到市中心去買，極不方便！欠缺相應(yīng)餐飲配套，市場老板、員工吃飯都是將就著吃盒飯或者本人做，急需相應(yīng)配套的出現(xiàn)沒有相應(yīng)的休閑文娛場所。市場商戶老板在周邊找不到相應(yīng)的休閑文娛場所。沒有相應(yīng)場所

59、進展商務(wù)洽談，客戶交往等!周邊欠缺相應(yīng)生活配套，周邊市場商戶及周邊居民，一些日常生活用品在附近無法買到，需求到市中心去買，不方便。 鑒于以上，他們可思索效力于商圈的配套商業(yè)，以彌補現(xiàn)有商圈的缺乏,與商圈共生開展!主要以滿足商圈生活需求的商業(yè)形狀，以依托于商圈快速構(gòu)成市場！ 第三部分 個案調(diào)查分析 針對鄭州在售或在建商業(yè)做如下調(diào)查和分析，以為我工程自創(chuàng)。 工程稱號未來城位置未來路與商城路交叉口路西北開發(fā)商聲威置業(yè)投資商占地面積畝建筑面積平方 商業(yè)一期 建筑層數(shù)層 商業(yè)層商業(yè)形狀社區(qū)底商鋪位構(gòu)造-層聯(lián)體 三層獨立商鋪面積以上層高F .米面寬/進深 進深米 商業(yè)定位社區(qū)配套商業(yè)主力店無業(yè)態(tài)分布餐飲、

60、休閑、文娛銷售進度商業(yè)未售銷售均價價錢未定銷售戰(zhàn)略 無銷售方式銷售主張客戶構(gòu)成投資客戶 自營客戶 優(yōu)惠幅度銷售熱線管理公司招商熱線招商進度招商方式租賃政策 管理費用工商稅費運營方式租金 聯(lián)營租金均價/扣率租金優(yōu)惠租金交付方式招商方式內(nèi)部配套 電梯扶梯無貨梯無廣場廣場休閑設(shè)備熊兒河景觀帶廣告位臨街廣告位停車位個外部配套主要街道道路情況臨街長度人流情況未來路新打通道路米左右人流較少商城路沿河道路米左右人流普通地下通道或天橋無周邊配套廣場、風(fēng)光帶中博世貿(mào)家具廣場、熊兒河景觀帶周邊商業(yè)工程首座國際廣場區(qū)域商業(yè)氣氛毗鄰鄭汴商業(yè)圈工程推行廣告媒體電視報紙戶外車體/站牌其他 SP活動階段廣告主題工程資料單張