上海寫字樓市場報告

1、上Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告海寫字樓市場報告上海明仁行房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部2003年5月目序言壹、三大城市寫字樓市場概述貳、上海寫字樓區(qū)域市場概述一、上海寫字樓市場概況二、上海市寫字樓板塊分布情況三、重點(diǎn)板塊描述叁、上海甲級樓銷售市場一、2002年上海銷售甲級寫字樓二、2003年上海在售寫字樓區(qū)域分布情況1Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告三、2003年上海在售寫字樓一覽表四、上海在售甲級寫字樓價格情況五、市場銷售情況肆、虹橋CBD地區(qū)寫字樓概況一、虹橋地區(qū)概況二、虹橋?qū)懽謽鞘袌龈艣r錄三、虹橋CBD地區(qū)寫字樓

2、租金情況四、區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況五、代表性物業(yè)配套伍、上海寫字樓前景展望一、一級區(qū)域行情看漲二級區(qū)域?qū)⒂兴芈涠⒓尤隬T0的利好短期內(nèi)無法體現(xiàn)三、市場處于活躍狀態(tài)，甲級寫字樓仍有上升空間陸、寫字樓增值潛力的因素柒、什么是寫字樓捌、寫字樓物業(yè)的開發(fā)方向玖、項目立地條件分析拾、本案SWOT分析附、國際甲級寫字樓主要標(biāo)準(zhǔn)：2Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告序言何謂甲級寫字樓?在我國現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范里無法找到這個名詞，仔細(xì)探討會發(fā)現(xiàn)，逐它是在以港臺商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，步引進(jìn)并流行起來的詞匯，標(biāo)明寫字樓具有涉外功能、高檔的設(shè)備

3、設(shè)施以及齊備的配套服務(wù)功能等。我們認(rèn)為甲級寫字樓內(nèi)涵的界定，主要包括這些因素：位于內(nèi)；高水平的中央空調(diào)，數(shù)量及布局合理的電梯系統(tǒng)；專業(yè)的物業(yè)管理；樓層分布及開間合理;空間可自由分隔，樓層凈高在米左右；單層建筑面積大于平方米；足夠、方便的停車位等等。3Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告壹、三大城市寫字樓市場現(xiàn)狀概述隨著中國加入入WTO，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展：雖然世界經(jīng)濟(jì)還未從“911”事件的陰影中走出，但是國內(nèi)CBD區(qū)的建設(shè)卻如火如荼，因而寫字樓市場的發(fā)展又再次成為業(yè)界談?wù)摰臒狳c(diǎn)話題。本報告選取上海、北京、廣州三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心的CBD地區(qū)寫字樓現(xiàn)狀做一個簡要的

4、敘述。一、上海:向低迷道別受東南亞金融風(fēng)暴的影響，上海甲級寫字樓處于低迷狀態(tài)。去年以來，上海寫字樓市場開始復(fù)蘇，雖然有“9.11”事件的影響，但人們普遍對上海寫字樓市場表示樂觀。隨著我國加入WT0所帶來的發(fā)展空間進(jìn)一步加大，使上海保持了利用外資的良好勢頭?！?11”所帶來的負(fù)面影響著時間的推移正逐漸消除，相當(dāng)一部分跨國企業(yè)和大型國企又在考慮擴(kuò)租，特別是一些早已在上海生根的跨國企業(yè)，對寫字樓的需求顯得尤為強(qiáng)烈。二、北京：弱勢依舊盡管“入世”效應(yīng)不斷深化，北京甲級寫字樓市場經(jīng)過了去年“911”事件之后似乎正在逐漸轉(zhuǎn)暖，但市場在今年上半年還是延續(xù)了去年的下跌趨勢，具體表現(xiàn)為租金持續(xù)下跌，出租率也末出

5、現(xiàn)明顯的改善。其具體表現(xiàn)位1、總供應(yīng)量繼續(xù)增加；2、市場存在大量的空置房租賃市場仍顯壓力過大，租金下調(diào)。三、廣州：甲級寫字樓走紅市場4Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告由于過度開發(fā)和建設(shè)，前幾年廣州寫字樓的租金從高峰時期的150200元平方米跌到了60元80元平方米，空置率增高達(dá)40，整體市場長期處于低迷狀態(tài)。但由于融整個經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，這種情況在去年下半年發(fā)生了變化，至今年更是達(dá)到了一個新的市場高潮。其具體表現(xiàn)位1、甲級寫字樓有效供給不足2、空置率大幅下降3、乙級寫字樓市場依舊低迷貳、上海寫字樓市場重點(diǎn)區(qū)域市場概述一、上海寫字樓市場概況2002年2003

6、年各跨國機(jī)構(gòu)與大小民營企業(yè)的紛紛入駐上海，為上海寫字樓市場帶來了強(qiáng)勁的需求。寫字樓空置率一降再降，達(dá)六年來最低。同時各大金融機(jī)構(gòu)的寫字樓投資項目在浦江東西兩岸頻頻破土。預(yù)計，2003年將會迎來滬上寫字樓租售的高峰期。據(jù)調(diào)查表明，2002年，上海市寫字樓空置率已降至六年來的最低點(diǎn)14.9%。從目前待建寫字樓項目審批情況來看，未來寫字樓供應(yīng)量仍舊集中分布在南京西路、陸家嘴、徐家匯、淮海路、人民廣場區(qū)域。同時，值得注意的是部分城區(qū)副中心，如長寧區(qū)中山公園、浦東竹園商務(wù)區(qū)也將會出現(xiàn)一些高檔寫字樓。未來三到五年中，甲級寫字樓供應(yīng)量約為90萬平方米左右，各級寫字樓整體供應(yīng)量則將達(dá)到120萬平方米。甲級寫字

7、樓租賃興旺、乙級寫字樓銷售順暢。與以往有很大的不同，今年上海甲級寫字樓租金普遍超過0.45美元/每天每平方米，在售寫字樓則屢屢沖破萬元/每平方米。發(fā)展商在“皇帝的女兒不愁嫁”的心態(tài)下，開始對求租企業(yè)的資質(zhì)作嚴(yán)格把關(guān)，強(qiáng)調(diào)大廈自身的整體形象。目前，逐漸形成上海寫字樓群中行業(yè)特征鮮明、客戶層次均衡的現(xiàn)象。5Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告從租賃情況來看，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，目前全市甲級寫字樓的入駐率基本在8成以上，租金總體穩(wěn)定在0.450.75美元/平方米/天的范圍內(nèi)。以陸家嘴為例，盡管一些甲級寫字樓日租金每平方米已超過1.00美元，上門求租者仍絡(luò)繹不絕，平均入

8、駐率已達(dá)到85，滿租現(xiàn)象也屢見不鮮。目前上海甲級寫字樓面積約為288萬平方米，幾乎只有香港的一半，比北京還略低一些，良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢以及中國加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴(kuò)大上海寫字樓的需求量。今年，在寫字樓租金持續(xù)增長、絕大多數(shù)寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到1萬平方米的面積都有成交，跨幅驚人。一旦平穩(wěn)度過市場適應(yīng)期，價格還將繼續(xù)向上攀升。上海寫字樓的微觀區(qū)域市場主要分為：南京西路、淮海路沿線、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場等六個區(qū)域。本報告按區(qū)域主要將其劃分為虹橋、陸家嘴、靜安、徐匯、淮海路沿線五大板塊。二、上海市寫字樓板塊分布情況6Wisdom

9、-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告說明：就寫字樓數(shù)量來看主要聚集區(qū)分別是陸家嘴地區(qū)及虹橋地區(qū)。這兩個區(qū)域之所以成為辦公聚集區(qū)，政策的影響不言而喻；傳統(tǒng)上海中心城區(qū)的寫字樓市場在總量中仍占有舉足輕重的地位。憑借其優(yōu)良的地理位置和文化氛圍在銷售市場及租賃市場中均占有較大的比重；徐家匯地區(qū)作為商業(yè)中心，在寫字樓市場上表現(xiàn)一般，有待發(fā)展；其它二、三級區(qū)域所占比重份額不大，且多為甲級以下的低檔寫字樓。三、重點(diǎn)板塊描述1）、陸家嘴地區(qū)作為上海CBD中心區(qū)域的陸家嘴地區(qū)，其甲級寫字樓開始成為海內(nèi)外知名企業(yè)選擇的焦點(diǎn)。據(jù)調(diào)查，該地區(qū)寫字樓租金一直保持在較高水平且穩(wěn)步上揚(yáng)，平均入住率達(dá)

10、到85以上，一些高檔寫字樓日租金每平方米(建筑面積)達(dá)1美元以上的高價，上門求租者仍絡(luò)繹7Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告不絕。據(jù)浦東新區(qū)有關(guān)部門統(tǒng)計，陸家嘴辦公樓的銷售和租賃，比上季度分別上揚(yáng)了44.22點(diǎn)和37.44點(diǎn)。目前，平均租金達(dá)到每平方米0.60.8美元，出租率近90，其中證券大廈、匯豐大廈、招商局大廈等著名寫字樓租金報價高達(dá)1.5美元。今年一季度，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)共計消化各類樓宇83.8平方米，平均每天消化9416平方米，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。業(yè)界人士稱：“陸家嘴CBD正進(jìn)入歷史上的最佳發(fā)展階段?！蹦壳耙延薪偌抑型饨鹑跈C(jī)構(gòu)入駐陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，

11、其中外資銀行48家、外資保險公司9家、外資財務(wù)公司1家。業(yè)界人士預(yù)測，到“十五”末期，陸家嘴金融區(qū)將吸引中外資銀行100家，中外資證券、投資基金公司150家，跨國公司總部90家。今年3月，陸家嘴CBD啟動了新一輪開發(fā)建設(shè)，一批停工項目紛紛復(fù)工，一些新項目進(jìn)入籌建階段。如此多的項目上馬，將會使陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的配套更加成熟，寫字樓市場也會因之更加繁榮。根據(jù)目前土地批租成交記錄，在未來三至四年內(nèi)小陸家嘴的甲級寫字樓新供應(yīng)量將十分有限，預(yù)計這一地區(qū)甲級寫字樓租金仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢。環(huán)境：浦東作為上海最大的開發(fā)區(qū)，近幾年來迅速崛起，隨著黨中央提出的浦東建議“三港”（信息港，深水港，航空港）以及

12、一系列的配套設(shè)施的完善，現(xiàn)在該區(qū)域已經(jīng)越來越成熟了，無疑是投資開發(fā)的寶地。8Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告價格：類型價格代表項目詳情2000-2500湯臣金融中心售價2000美元/M2售價美元/M20.9-1.8上海金茂大廈美元/M2/天中銀大廈租金0.9-1.5美元/M2/天，3-50F，物管4.5美元/M2/月租金0.9-1.0美元/M2/天，53F，全裝修最高物管3.7美元/M2/月,最小面積140M2森茂大廈租金1.5-1.8美元/M2/天，3-45F，全裝修物管4.2美元/M2/月租金0.4-0.8上海招商局大廈租金0.7美元/M2/天，39

13、F，直線電話美元/M2/天物管3.33美元/M2/月,面積500M2湯臣金融中心租金0.4美元/M2/天，物管10元/M2/月,平均面積200M2船舶大廈租金0.4美元/M2/天,25F,物管3美元/M2/月,面積202-299,1900M2較低0.250.35一百集團(tuán)大廈租金+物管2元/M2/天，25F，標(biāo)準(zhǔn)裝修9Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告美元/M2/天樂凱大廈租金0.25-0.3美元/M2/天，28F，全裝修物管18.68美元/M2/月國際航運(yùn)大廈租金0.3-0.35美元/M2/天，50F，全裝修物管3.4美元/M2/月區(qū)域特征：極品樓優(yōu)勢突出

14、，租金隨入住率快速上揚(yáng)。該區(qū)域自開發(fā)以后，不斷有新的辦公樓推出，一眼望去，一片樓海。周邊的環(huán)境，道路十分理想。基于這些原因一些高品質(zhì)，物業(yè)管理優(yōu)秀的極品辦公樓的競爭優(yōu)勢十分突出，并且牢牢抓住了一部分高標(biāo)準(zhǔn)客源。如：森茂大廈租金1.8美元/平方米/天，租售率90；上海金茂大廈租金0.9美元/平方米/天，租售率95。除此之外，一些品質(zhì)一般的辦公樓，要想抓住客源就必須通過調(diào)低租金。如國際航運(yùn)大廈租金0.3美元/平方米/天，租售率70。2）、淮海路沿線環(huán)境：淮海路一直被視為上海的高檔地段，尤其是淮海路經(jīng)過改造后，現(xiàn)在已成為一條精品商店及高檔辦公樓為一體的商業(yè)街。而且在該區(qū)域開發(fā)辦公樓的發(fā)展商大都是國內(nèi)

15、外知名大公司，有一定的實(shí)力。價格:類型價格代表項目詳情10Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告售價2000-2600美元/M2最高0.81.0美元/M2/天租金平均0.4-0.7美元/M2/天金鐘廣場上海廣場新華聯(lián)大廈瑞安廣場中環(huán)廣場金鐘廣場力寶廣場香港廣場售價2500美元/M2售價2300美元/M2,租金0.7美元/M2/天,38F,物管3.3美元/M2/月,標(biāo)準(zhǔn)裝修售價2400美元/M2,租金0.5美元/M2/天,24F,物管3.0美元/M2/月,面積:80-1200M2租金1.0美元/M2/天，26F，全裝修,物管3.5美元/M2/月租金1.0美元/M

16、2/天，38F，全裝修，物管30元/M2/月,面積247-350M2租金0.45美元/M2/天，46F，最小面積118M2物管25元/M2/月租金0.6美元/M2/天，39F,物管2.9美元/M2/月,標(biāo)準(zhǔn)裝修租金0.7美元/M2/天，38F,直線電話,物管32元/M2/月,面積300-1253M2,最低0.3美元/M2/天恒積大廈租金0.3美元/M2/天，24F,面積2000M2物管0.08美元/M2/月區(qū)域特征：品質(zhì)平均，相對租金較低的辦公樓，入住情況較好?；春Ｂ费鼐€大多都是新建的辦公樓（品質(zhì)相差不多），淮海路又是貫穿徐匯區(qū)和盧灣區(qū)，該地區(qū)的客源選擇范圍就更大了，分流情況嚴(yán)重。為此淮海辦公

17、樓之間的競爭主要就靠打價格戰(zhàn)。品質(zhì)同等的前提下，中低租金的辦公樓優(yōu)勢就大，故以低租金吸引客源，待入住情況好轉(zhuǎn)后再調(diào)高租金。11Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告如：上海廣場的租售率達(dá)到90后，租金由0.36美元/平方米/天調(diào)到0.7美元/平方米/天。中環(huán)廣場的租售率達(dá)到90后，租金由0.38美元/平方米/天調(diào)到1.0美元/平方米/天。12Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告3）、虹橋地區(qū)虹橋作為上海改革開放的前沿陣地，其辦公樓曾占據(jù)上海市場的半壁江山。1997年以后，隨著浦東陸家嘴、淮海路以及南京路一大批新興甲級辦公樓相

18、繼建成，虹橋優(yōu)勢有所下降。辦公樓入住率從過去的90左右下降至62，租金由頂峰時期的2美元降至0.4美元，辦公樓建設(shè)因此也出現(xiàn)“斷層”。隨著上海經(jīng)濟(jì)拓展步伐加快，新增經(jīng)濟(jì)力量開始傾向于選擇成熟的中心商務(wù)區(qū)。作為上海最早的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，虹橋長期形成的整體優(yōu)勢得到進(jìn)一步凸現(xiàn)，帶動了虹橋開發(fā)區(qū)辦公樓市場的回暖。一批跨國公司和國內(nèi)大、中型企業(yè)紛紛進(jìn)駐虹橋地區(qū)，市場租金升至052美元，入住率回升至82。2002年13.3萬平方米的上海萬都中心的出現(xiàn)，刷新了虹橋地區(qū)辦公樓市場最高紀(jì)錄，而且躋身上海目前最好的甲級辦公樓之行列。這座集現(xiàn)代通信和優(yōu)秀建筑規(guī)劃于一體的綜合型“甲級智慧型”辦公樓，可望給虹橋市場帶來

19、新的競爭力價格：類型價格代表項目上海國際貿(mào)易詳情租金1.0美元/M2/天，35F，標(biāo)準(zhǔn)裝修,最高0.6-1.0美元/M2/天中心協(xié)泰中心遠(yuǎn)東國際廣場物管1.5美元/M2/月,直線電話,車位費(fèi)用128美元/月(地下)、50美元/月(地上)租金0.6美元/M2/天，29F，面積：57-954M2車位150美元/月，直線電話租金0.55美元/M2/天，31F，標(biāo)準(zhǔn)裝修平均0.40.55租金面積:44-1280M2,物管2.8美元/M2/月，入住客戶可免費(fèi)通過DDN專線上網(wǎng)。萬寶國際商務(wù)租金0.45美元/M2/天，5F，標(biāo)準(zhǔn)裝修美元/M2/天中心面積:20-1000M2,物管3.0美元/M2/月東方國

20、際大廈租金0.55元/M2/天，26F，標(biāo)準(zhǔn)裝修,面積:82-1050M2，物管3.0美元/M2/月，直線電話13Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告安泰大廈租金0.4美元/M2/天，22F，標(biāo)準(zhǔn)裝修,面積:105-1350M2,物管3.5美元/M2/月區(qū)域特征：老樓盡力留住客戶，甲級寫字樓租賃異常火爆。該區(qū)域主要是以90年代的寫字樓主，設(shè)施已較為陳舊。而1999年后投入使用的物業(yè)數(shù)量由明顯不足，這一系列原因的存在使得虹橋的老客源出逃嚴(yán)重，新客源又不多。較舊物業(yè)的租金下調(diào)也不能阻止客源的不斷流失，新開品質(zhì)較高的多家物業(yè)出租率都在90以上，部分還出現(xiàn)滿租現(xiàn)象。

21、14Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告4）、徐家匯地區(qū)環(huán)境：在上海，徐匯區(qū)也是一個商業(yè)繁榮，文化氛圍濃郁的旺區(qū)。尤其是徐家匯，經(jīng)過不斷的開發(fā)、改造，現(xiàn)在已是上海著名的商業(yè)文化中心，也被市民視為高檔區(qū)域。同時也帶動了徐匯辦公樓的買氣。價格：類型租金最高價格0.6-0.9美元/M2/天代表項目美羅大廈詳情租金0.65美元/M2/天，26F，標(biāo)準(zhǔn)裝修，面積:107-1600M2,物管3.35美元/M2/月15Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告上海實(shí)業(yè)大廈租金0.4美元/M2/天，40F，高檔裝修，直線電話，面積:122-14

22、00M2,物管22元/M2/月平均0.40.5坤陽國際商務(wù)美元/M2/天廣場青松城租金0.4美元/M2/天，22F，標(biāo)準(zhǔn)裝修，最小面積:130M2,物管1.2美元/M2/月，獨(dú)立空調(diào)，直線電話租金0.4美元/M2/天，20F，直線+分機(jī)電話物管3.0美元/M2/月較低0.25-0.35美元/M2/天金軒大廈租金2.5元/M2/天，28F，高檔裝修,直線電話,物管18元/M2/月區(qū)域特征：缺少新樓供應(yīng)，高檔辦公樓租售趨于飽和本區(qū)域缺少新樓、高檔辦公樓的供應(yīng)，目前徐匯的高檔樓盤，如：美羅大廈租金0.65美元/M2/天，租售率高達(dá)90。而稍低一檔的辦公樓需求量也較大。均瑤國際廣場的面市在一定程度上緩

23、解了區(qū)域甲級寫字樓市場供應(yīng)緊張的狀況。5）、靜安地區(qū)環(huán)境：靜安區(qū)最早以涉外酒店群開始，然后在上海商場建成后形成了辦公涉外酒店一體化的辦公區(qū)。靜安辦公樓主要沿南京西路和延安西路分布，周邊商業(yè)氛圍濃烈，道路狀況情況很好，交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅。價格：16Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告租金類型價格代表項目中信泰富恒隆廣場最高0.8-1.0美元/M2/天上海商城嘉里中心華僑大廈中欣大廈平均0.5-0.75美元/M2/天梅龍鎮(zhèn)廣場貴都紳士汽車商城較低0.25-0.35美元/M2/天環(huán)球世界詳情租金0.8-0.9美元/M2/天，45F，面積:2000M2/F,物管3.

24、8美元/M2/月租金0.9-1.0美元/M2/天，66F，全裝修物管3.8美元/M2/月租金$0.95/天/平米，管理費(fèi)$3.9/月/平米，有裝修租金$0.8/天/平方米，物業(yè)管理費(fèi)$3.8/月/平方米。租金0.5美元/M2/天，24F，面積156M2/間物管0.6美元/M2/月,房屋使用率，租金$0.55-0.65/天/平米，物管$3.8/月/平米，有裝修租金$0.65-0.75/天/平米，管理費(fèi)$3.5/月/平米，有裝修租金0.65美元/M2/天，26F，面積:100M2左右,物管2.8美元/M2/月租金+物管3元/M2/天，23F，全裝修,直線電話,面積:124-200M2租金0.35美

25、元/M2/天，32F，面積:320M2/戶,物管0.1美元/M2/月區(qū)域特征：辦公樓市場起步較早，市場接受度高。靜安位于上海市的市中心區(qū)域，辦公樓市場起步較早，是傳統(tǒng)的高檔辦公區(qū)域，市場認(rèn)可度較高。只要有較好的辦公樓推出就會形成市場的熱點(diǎn)，2000年推出的中信泰富以及2001年推出的恒隆廣場俱是當(dāng)年的風(fēng)云個案，不僅本身熱租，而且其所帶來的連鎖反映，帶動了整個辦公樓租賃市場。17Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告靜安區(qū)的辦公樓的租金以南京西路沿線上海商城、恒隆廣場、中信泰富為最高，依次向外輻射遞減。18Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫

26、字樓市場研究報告叁、上海甲級樓銷售市場一、2002年上海銷售甲級寫字樓案名銀城數(shù)碼大廈京銀大廈區(qū)域黃浦浦東價格2500美金/平方米2400美金/1）、京銀大廈簡介位置：浦東南路308號概況京銀大廈座落于上海陸家嘴國際金融中心，居十萬平方米中央綠地東北側(cè)的浦東大道及浦東南路交匯處，緊靠中國人民銀行，與著名的東方明珠電視塔遙相輝映，其周圍道路環(huán)繞，配套合理，是理想的全智能化高檔辦公大廈。京銀大廈占地8，600平方米，總建筑面積70，912平方米，地下兩層，地上裙樓三層及36層標(biāo)準(zhǔn)辦公大樓。京銀大廈整體規(guī)劃、質(zhì)量均由名師設(shè)計，為進(jìn)駐的國際企業(yè)提供一個最有利、高效率和自動化的辦公環(huán)境。銷售周期：自開盤

27、至完成銷售共10個月2）、銀城數(shù)碼大廈位置：黃浦區(qū)CBD地區(qū)概況該物業(yè)地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，屬于傳統(tǒng)中心城區(qū)。項目配套設(shè)施齊全檔次19Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告較高，物業(yè)服務(wù)項目齊全，電梯、空調(diào)等設(shè)施品質(zhì)較高銷售周期：自面市至完成銷售共11個月二、2003年上海在售寫字樓區(qū)域分布情況徐匯虹口盧灣靜安浦東1112200.511.522.5說明浦東、靜安2003年寫字樓在售個案分別占總量的28.6；浦東2002年上市甲級寫字樓1個，2002年前3個月就已有2個物業(yè)面市，傳統(tǒng)辦公樓聚集區(qū)域虹橋甲級寫字樓市場依舊維持只租不售的市場現(xiàn)狀，場供應(yīng)量不

28、足；均瑤國際廣場的發(fā)售較大程度的緩解了徐家匯區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓供應(yīng)較為緊張的局面。三、2003年上海在售寫字樓一覽表案名勝康廖氏大廈上海國際商城均瑤國際廣場靜安新時代大廈區(qū)域浦東浦東徐匯靜安級別甲級甲級甲級甲級20Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告富麗大廈國科大廈致遠(yuǎn)大廈靜安虹口盧灣乙級乙級乙級四、上海在售甲級寫字樓價格情況說明在售物業(yè)最高售價均在20000元/平方米；均價主力范圍集中在1500019000元/平方米；在上海寫字樓市場整體回升的情況下，隨著中心城區(qū)土地批租量發(fā)的逐漸減少，大量企業(yè)不斷入駐上海，產(chǎn)品的供應(yīng)量逐漸的減少，本報告認(rèn)為價格會維持在目前

29、的水平的情況下將穩(wěn)步上升。五、市場銷售情況21Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告案名勝康廖氏大廈上海國際商城均瑤國際廣場新時代大廈銷售率99909580銷售周期6個月7個月6個月3個月說明市場的火熱程度可見一斑，預(yù)計在售個案在610個月內(nèi)均能完成銷售；肆、虹橋CBD地區(qū)寫字樓市場概況因本項目位于虹橋地區(qū)，所以本報告將虹橋地區(qū)作為重點(diǎn)，對其做一個較為詳細(xì)的描述。一、虹橋地區(qū)概況虹橋開發(fā)區(qū)地處上海的西部，位于內(nèi)外環(huán)之間，東臨貫穿東西直抵市中心的延安路高架，西接虹橋國際機(jī)場，交通十分便捷。由于地理位置的得天獨(dú)厚，先后經(jīng)上海市人民政府和國務(wù)院批準(zhǔn)為中國國家級經(jīng)濟(jì)技

30、術(shù)開發(fā)區(qū)。上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)乃中國最早成立的國家重點(diǎn)開發(fā)區(qū)之一，成立至今已十年，面積雖然僅0.6平方公里，卻是上海市內(nèi)規(guī)劃最好、發(fā)展最成熟、配套設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美的理想辦公及住宅區(qū)域。區(qū)內(nèi)萬商云集，包括數(shù)十家銀行、國際級酒店、政府辦公大樓、展覽中心等，加上國際學(xué)校、大型商場及高級住宅環(huán)布四周，一切起居所需不假外求，堪稱上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的明星。開發(fā)區(qū)以涉外經(jīng)貿(mào)為特色，集展覽展示、洽談交易、辦公居住、餐飲娛樂為一體的上海22Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告對外活動的一個中心和窗口。區(qū)內(nèi)國際展覽展銷終年不斷，如一年一度的“華東地區(qū)進(jìn)口商品交易會”就在這里舉行；

31、蜚聲中外的國賓館西郊賓館虹橋迎賓館及龍柏飯店、陽光大酒店、運(yùn)峰賓館等十多家高級賓館連成一片，形成虹橋路賓館一條街，為中外客商貿(mào)易、辦公、居住、游憩提供了理想的場所；美、日等多國也紛紛在區(qū)內(nèi)置地建領(lǐng)事館；上海市外經(jīng)委、市外資委及貿(mào)易促進(jìn)會也在區(qū)內(nèi)辦公。二、虹橋?qū)懽謽鞘袌龈艣r虹橋作為上海改革開放的前沿陣地，1995年前辦公樓之興旺占據(jù)整個上海市場的半壁江山。1997年以后，隨著浦東陸家嘴、淮海路以及南京路一大批新興甲級辦公樓相繼建成，虹橋優(yōu)勢有所下降。辦公樓入住率從過去的90以上降至62，且租金由頂峰時期的2美元降至0.3美元，而且辦公樓建設(shè)也出現(xiàn)“斷層”。2001年后上海經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，各國企業(yè)相

32、繼入駐上海，這一情況有明顯改變，特別是近兩年，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場一片火熱。租金、出租率均有大幅度上升。當(dāng)前，上海寫字樓市場供應(yīng)量不足，商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓入住率基本達(dá)到以上。短期內(nèi)進(jìn)入上海的外資企業(yè)只能向二級辦公地區(qū)的甲級寫字樓進(jìn)駐。預(yù)計在今年年底會出現(xiàn)大批進(jìn)駐上海的現(xiàn)象。23Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告三、虹橋CBD地區(qū)寫字樓租金情況租金情況示意圖（單位：USD/平方米*天）24Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告世貿(mào)商城協(xié)泰中心遠(yuǎn)東國際東方國際（含物業(yè)）東方世紀(jì)大廈新虹橋中心安泰大樓虹橋上海城萬都中心0.550.6

33、0.750.550.530.550.450.450.5500.10.20.30.40.50.60.70.8說明：價格分布情況較為均勻，0.45USD/平方米*天0.75USD/平方米*天；主力租賃價格集中在0.55USD/平方米*天預(yù)計價格隨上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢上移，主力價格將集中在0.6USD/平方米*天0.7USD/平方米*天。但突破0.8USD/平方米*天短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)的阻力較大；周邊90年代開發(fā)的寫字樓目前設(shè)施已逐漸陳舊，租金會逐漸下滑。價格將在0.35USD/平方米*天0.4USD/平方米*天左右徘徊；以萬都中心為例，其總建筑面積約13萬平方米，商鋪面積和地下車庫等配套設(shè)施面積約4萬平方米

34、。辦公9萬平方米，以低于其目前出租率的85計算車位出租，其租金收入為1262250USD/月，車位共400個，每個150USD/月，按60租出計算，每月收益36000USD/月。其投資收益不言而寓。25Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告四、區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況世貿(mào)商城協(xié)泰中心遠(yuǎn)東國際東方國際（含物業(yè)）東方世紀(jì)大廈新虹橋中心安泰大樓虹橋上海城萬都中心84%90%95%100%90%90%90%100%100%90%86%88%90%92%94%96%98%100%102%說明：在上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的環(huán)境下，各類公司不斷搶駐上海。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎赓U市場也異?；?/p>

35、爆。出租率都高于90；從地理位置來看。仙霞路、遵義路交界處憑借其有力的交通優(yōu)勢及產(chǎn)品自身優(yōu)勢（配套、物業(yè)等），周邊項目的出租率要略高于區(qū)域內(nèi)其它物業(yè)；遠(yuǎn)東國際硬件設(shè)施配套齊全，建筑風(fēng)格獨(dú)特。在出租市場也有不俗的業(yè)績。上海世貿(mào)商城租戶中不乏英特爾、沃爾瑪?shù)让惺澜?00強(qiáng)企業(yè)，在租賃市場火爆的情況下，將用做健身會館的30樓改造推出?？傮w租賃情況良好。區(qū)域市場的高出租率為本案奠定了良好的市場基礎(chǔ)。26Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告五、代表性物業(yè)配套由于時間關(guān)系，本報告選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的高檔物業(yè)“上海萬都中心”對其配套及做一個較詳細(xì)的闡述。上海萬都中心位

36、于虹橋開發(fā)區(qū)中心，道路網(wǎng)絡(luò)異常發(fā)達(dá)，利用高架公路往市中心只需15分鐘車程，加上鄰近計劃興建的地鐵2號線虹橋站出口，交通便利，四通八達(dá)。上海萬都中心占地12,761平方米，三面臨街，總建筑面積約132,800平方米。分別提供共四組每層由1,600至2,000平方米不同面積，合共90,000平方米的辦公室空間，另有附屬商場四層，面積約20,000平方米，及地下停車場兩層。全幢樓高55層，是虹橋最高的建筑物。上海萬都中心引進(jìn)多項最先進(jìn)設(shè)備，是區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施較為先進(jìn)的寫字樓之一，具體設(shè)施如下：中空雙層玻璃幕墻，保持室內(nèi)溫度于最佳狀態(tài)。18部高速客用電梯及兩部服務(wù)電梯，出入便捷。使用光纖綜合布線系統(tǒng)提供

37、智能通訊，并可連接信息高速公路。設(shè)有本地及衛(wèi)星天線，隨時接收各地訊息及衛(wèi)星電視節(jié)目。四管制中央空調(diào)系統(tǒng)，能同時獨(dú)立使用冷/暖氣，且具獨(dú)立控制功能。提供超過6,000條獨(dú)立電話線。電腦化大樓管理系統(tǒng)及自動消防系統(tǒng)，提供完善大廈管理服務(wù)。設(shè)有直升機(jī)升降臺。雙回路式電力供應(yīng)系統(tǒng)，更備有1,600kVA后備發(fā)電機(jī)組，確保電力供應(yīng)正常。27Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告24小時完善保安系統(tǒng)，確保安全。附設(shè)商務(wù)中心，提供一般辦公后勤服務(wù)。兩層停車場提供約400個泊車位。由經(jīng)驗(yàn)豐富之國際著名物業(yè)管理公司戴得梁行提供專業(yè)管理。伍、上海寫字樓前景展望租售穩(wěn)步上漲，重大利

38、好因素短期內(nèi)無法體現(xiàn)一、一級區(qū)域行情看漲二級區(qū)域?qū)⒂兴芈渥?999年起上海高檔寫字樓需求量大幅增長，甲級寫字樓租金穩(wěn)步上升，眾多發(fā)展商逐此利好紛紛上馬新項目。截止2001年末，有近十座商用樓新落成啟用，甲級寫字樓新增供應(yīng)量約60萬平方米，居近5年最高，這將給上海高檔寫字樓租售市場帶來較大壓力。供應(yīng)量大幅增加對不同區(qū)域的影響是不同的，應(yīng)區(qū)別分析。新增供應(yīng)量主要集中浦西地區(qū)，對浦東陸家地區(qū)的影響不會很明顯，而且隨著CBD功能的逐漸加強(qiáng)，因此作為寫字樓市場一級區(qū)域的陸家嘴地區(qū)甲級寫字樓租金可能還會有所增長。而受供應(yīng)量猛增影響最大的將是二級區(qū)域，其寫字樓空置率可能會有所上升，租金將有所調(diào)整。從整體來

39、看，浦西寫字樓受到的影響會比浦東明顯。二、加入WT0的利好短期內(nèi)無法體現(xiàn)中國加入WT0這一重大利好由于“911”事件對全球經(jīng)濟(jì)的影響以及市場對政策影響28Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告的滯后性，在短期內(nèi)將無法體現(xiàn)出來。從2001年第四季度起，受“911”事件和和我國股市影響，上海高檔寫字樓平均租金己出現(xiàn)下調(diào)之勢。第四季度上海甲級寫字樓凈吸納量比上個季度下降了44.3(不包括預(yù)租面積)，平均租金比上季度下降了1.6，浦東地區(qū)租金出現(xiàn)6個月第一次下跌?！?11”事件后，美日經(jīng)濟(jì)實(shí)際已進(jìn)入衰退期，而上海高檔寫字樓的相當(dāng)一部客戶是由美日公司支撐的。由于在各自國

40、內(nèi)贏利開始降低，這些公司開始減少資本性支出，一些公司取消了擴(kuò)租計劃，尤其是一些新興行業(yè)對寫字樓的需求減弱。由于上海高檔寫字樓長期以來租金持續(xù)上升，去年第四季度，國內(nèi)公司對高檔寫字樓的吸納量也開始減弱。去年股市低迷不振，對券商沖擊較大，當(dāng)股市跌去13后，曾經(jīng)是市場需求主力的證券、金融行業(yè)無力再擴(kuò)租高檔辦公樓。從今年1月份看，租金等指標(biāo)變化幅度不是很大，中國入世對房地產(chǎn)的利好因素年內(nèi)尚不會明顯表現(xiàn)出來。從長期來講，中國加入WT0對上海高檔寫字樓會帶來長期穩(wěn)定的積極影響，但此利好會滯后1到2年，短期內(nèi)不會產(chǎn)生立竿見影的效果。三、市場處于活躍狀態(tài)，甲級寫字樓仍有上升空間90年代中期，上海的一些甲級寫字

41、樓曾出現(xiàn)日租金34美元平方米的天價，之所以有這種情況出現(xiàn)，是由于當(dāng)時市場供求關(guān)系極不平衡：現(xiàn)在，上海的一些高檔寫字樓日租金大多穩(wěn)定在0.60.8美元平方米，市場上不斷有新的高品質(zhì)物業(yè)供應(yīng)，租金只能是隨著整個市場形勢而浮動。中國加入WT0所帶來的發(fā)展空間進(jìn)一步加大，使上海保持了利用外資的良好勢頭。相當(dāng)一部分跨國企業(yè)和大型國企仍在考慮擴(kuò)租搬遷。特別是一些早已在上海生根，又不斷需要擴(kuò)張的跨國企業(yè)，在寫字樓擴(kuò)租方面的需求顯得尤為強(qiáng)烈。從近期成交案例來看，大型租賃案例頻頻出現(xiàn)，有的甚至租1萬平方米。市場消化速度驚人，樓盤推出半年內(nèi)入住率便可29Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓

42、市場研究報告達(dá)到50以上，租金也可在半年內(nèi)翻一番。以上半年新交付使用的海洋大廈、中欣大廈、仙樂斯廣場、外灘中心4幢甲級寫字樓為例，海洋大廈1月開盤，半年來出租率就已達(dá)到90以上，租金從日0.2美元平方米提升到日0.5美元平米：中欣大廈1月開盤，目前出租率70，租金從日0.4美元平方米上漲到日0.6美元平方米；仙樂斯廣已經(jīng)吸納了羅氏、匯豐銀行等著名跨國公司入駐，租金提升至日0.5美元平方米；外灘中心低、中區(qū)已接近滿租，租金從日0.3美元平方米提升到日0.6美元/平方米。寫字樓市場有無上升動力，關(guān)鍵在于是否有新的業(yè)出現(xiàn)，并且市場的焦點(diǎn)往往落在這些高品質(zhì)、高標(biāo)的新物業(yè)上。因?yàn)樾碌奈飿I(yè)上市代表市場有新

43、的可供租賃面積補(bǔ)充，各公司才有機(jī)會搬遷，一旦形成流動，易頻繁，市場就會活躍。例如2000年上海代表性寫字樓是中信泰富廣場，2001年是恒隆廣場，兩者在當(dāng)年都取得了不俗的租賃成績。并一度成為上海的標(biāo)志性建筑。由于下半年僅有淮海中路的香港新世界大廈一個項目上市，對租賃市場的波動不會太大。新一波市場高潮預(yù)計將出現(xiàn)在明年。從去年開始，上海甲級寫字樓市場一直出現(xiàn)租金持續(xù)增長的局面，大多數(shù)甲級寫字樓都已提升過租價，目前市場正處于適應(yīng)期，只要這一價格被接受，價格上漲趨勢還會繼續(xù)。經(jīng)過半年時間的調(diào)整，待市場適應(yīng)后，明年可能出現(xiàn)新的租金上漲高潮。但上漲的幅度不會很大，因?yàn)榧覹TO的顯著影響不可能在一、兩年內(nèi)出現(xiàn)

44、，所以市場走勢將會是一個慢熱的過程。陸、寫字樓增值潛力的因素寫字樓的增值因素主要取決于下面幾個因素。30Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告首先是區(qū)域的成長性。任何區(qū)位的增長都有它的先決條件，這取決于這個地區(qū)資源的配制，地區(qū)政府對它的幫助和這個地區(qū)將來邊緣集團(tuán)對它的影響。其次，品質(zhì)實(shí)際上決定了價值的穩(wěn)定性。高品質(zhì)的物業(yè)價值是最穩(wěn)定的.一個低檔、中檔、高檔的物業(yè)，在若干年后，最后增長的曲線是不一樣的。這里面低檔的下滑得比較快。中檔的會在一定階段上維持，然后在一定階段之后開始逐漸地下降。但高檔的寫字樓開始可能是趨于平緩，但是持續(xù)的時間比較長。再一個就是物業(yè)管理。

45、物業(yè)管理是維護(hù)品質(zhì)的重要保障。31Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告柒、什么是寫字樓寫字樓市場目前流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級寫字樓，一是寫字樓。所謂甲級寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檎l也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級評定的方法。那么，寫字樓具體有哪些標(biāo)準(zhǔn)呢？第一要素：黃金區(qū)位房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這對于酒店可能并非個個是真理，但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一

46、要素。第二要素：超大規(guī)模這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強(qiáng)大的綜合配套，經(jīng)營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達(dá)的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上五星級的。第三要素：建筑文化32Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告所謂建筑文化，對酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這樣的歷史，但對于寫字樓而言，與其說是世貿(mào)中心、

47、國貿(mào)中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化。無論西方還是東方，無論發(fā)達(dá)還是落后，一談到寫字樓，都有明顯的摩天大樓的情結(jié)。盡管美國世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對摩天大樓的追求，但估計這是暫時的。因?yàn)閺牡览砩现v，低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。第四要素：硬件設(shè)施就像星級酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。這好比比爾蓋茨的科技豪宅與常規(guī)豪宅的區(qū)別，當(dāng)然，科技豪宅也同樣擁有奢華，只是強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。除此之外，其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進(jìn)。但就寫字樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是

48、創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計和建筑功能的創(chuàng)新上。第五要素：軟件服務(wù)相對酒店的五星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓服務(wù)有了明顯的變化，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。比如，將洗衣送餐這些酒店式服務(wù)改寫為衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務(wù)。又如，一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等方面下功夫。33Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告捌、寫字樓物業(yè)的開發(fā)方向一、價值取向明朗化面對復(fù)雜的供求關(guān)系，每一個發(fā)展商都不會掉以輕心，用市場來說話是避免盲目開發(fā)的唯一出路。以怎樣的市場定位才能獲得市場的

49、首肯，順利回籠資金呢?寫字樓面對的是企事業(yè)單位，是經(jīng)濟(jì)體，住宅市場面對的是個人和家庭。市場的性質(zhì)是截然不同的，簡單地將市場劃分出幾類來做目標(biāo)是不現(xiàn)實(shí)的。34Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告如果某寫字樓將目標(biāo)群體定位為一個或幾個行業(yè)，最終結(jié)果可能是該行業(yè)的配套企業(yè)、相關(guān)企業(yè)等走到了一起，使行業(yè)分界變得模糊，不同的企業(yè)一定有他自己的價值取向，通過價值取向來進(jìn)行定位無疑是較為有效的。比如對區(qū)位的價值取向，甲企業(yè)喜歡在環(huán)境好的區(qū)域，乙企業(yè)就覺得CBD更適合自己。區(qū)位優(yōu)勢資源突出恰恰是大多數(shù)城市寫字樓的特點(diǎn)?！暗囟?，地段，還是地段”，從各大城市的熱點(diǎn)區(qū)域綜合來看，

50、出租率最高的地區(qū)，往往是城市商業(yè)配套完善以及金融機(jī)構(gòu)集中的地區(qū)。但是，這些地區(qū)要么已無可供開發(fā)的地塊，要么市政規(guī)劃中已無立項，因此未來的寫字樓開發(fā)要根據(jù)目標(biāo)客戶的定位來選擇地塊。但無論何種選擇，都要注意不要選擇市政規(guī)劃中的死角。二、產(chǎn)品本身必須具備新世紀(jì)條件下寫字樓的特質(zhì)在新經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)以人為本，人的智力資源上升為知本、知富、信息資源則成為價值的誘因，寫字樓的功能性訴求將從這個角度被充分激發(fā)，這也正是新經(jīng)濟(jì)條件下寫字樓應(yīng)該表現(xiàn)出的特質(zhì)。寫字樓首先是作為生產(chǎn)資料來投入的，過去人們直忽略寫字樓作為生產(chǎn)資料的重要性，寫字樓的硬件不足或過早出現(xiàn)老化，如電梯慢、停車位不夠等，與之相配套的軟件服務(wù)也一

51、直難上檔次。寫字樓發(fā)展到被稱為“第三代”的今天，不但要求具有一定的前瞻性，而且還要求在功能上有自己的個性特征。寫字樓作為生產(chǎn)資料有哪些不同于競爭對手的功能將成為區(qū)分寫字樓的重要標(biāo)志。比如地王，作為標(biāo)志性建筑，它最突出的功能就是展示身份，入駐地王已經(jīng)成為一種身份的象征。寫字樓作為一種固定資產(chǎn)的投入，一定要能夠最大限度地提高工作效率，提高生產(chǎn)力，寫字樓作為生產(chǎn)資料的功能最終將體現(xiàn)在帶動生產(chǎn)力增長，也就是產(chǎn)值的增加。當(dāng)然，不可能每一座寫字樓都能成為地王，但是從硬件配置上以及軟件建設(shè)上都要有前35Wisdom-sh上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場研究部上海寫字樓市場研究報告瞻性國際化視野。1、環(huán)境氛圍的營造

52、環(huán)境氛圍包括交通環(huán)境，辦公環(huán)境，商業(yè)環(huán)境與文化環(huán)境，它是體現(xiàn)國際化水準(zhǔn)寫字樓既有便捷的交通和優(yōu)良的商力條件，又要有一個良好的辦公環(huán)境，達(dá)到鬧中取靜的理想狀態(tài)。國際化企業(yè)辦公需集酒店、公寓、寫字樓和商場于一體的大型全功能商務(wù)社區(qū)，形成自身既獨(dú)立又開放的綜合的環(huán)境，以其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢吸引各大公司、集團(tuán)入駐，公司和企業(yè)發(fā)展也能在這里得到進(jìn)一步的延伸，為公司創(chuàng)造更多的商業(yè)機(jī)會。而物業(yè)的建筑形象、優(yōu)秀的建筑品質(zhì)，也是吸引眾多國際性商家的重要條件。2、配套設(shè)施的建設(shè)公寓、商務(wù)中心、會議廳、商場、停車場、會所、俱樂部等配套設(shè)施，是國際化高檔涉外寫字樓的重要標(biāo)志。相對獨(dú)立功能的休閑會所和充足量的車庫；酒店式服務(wù)，滿足國內(nèi)外專家經(jīng)理人短期居住需求：不同的休閑康樂會所；大規(guī)模采用自動化管理車位配套；物業(yè)配套廣場，這些均是衡量高檔寫字樓物業(yè)品質(zhì)的重要方面。此外，隨著市場的發(fā)展，客戶：對寫字樓也提出越來越高的要求，高標(biāo)準(zhǔn)的5A智能化辦公已成為高檔寫字樓的必