鄭州市廣場(chǎng)商業(yè)部分市場(chǎng)調(diào)查及定位分析報(bào)告

1、謹(jǐn) 呈: 首座國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)部分市場(chǎng)調(diào)查及定位報(bào)告 北京泰益德置業(yè)有限公司鄭州分公司 商 業(yè) 部 二零零八年五月廿五日 目 錄第一部分 都市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃分析 02國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值02工業(yè)和建筑業(yè)06固定資產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)貿(mào)易08綜合分析0第二部分 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析10量販大賣場(chǎng)調(diào)查分析 1百貨調(diào)研分析 16步行街區(qū)調(diào)研分析 25分析總結(jié) 29第三部分 商業(yè)個(gè)案調(diào)查分析3個(gè)案調(diào)查調(diào)查分析總結(jié) 78第四部分 項(xiàng)目定位8 T分析82戰(zhàn)略定位84主體定位85經(jīng)營(yíng)定位8客戶定位91功能定位6第五部分 本方案可行性及投資收益分析99 第一部分 都市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃分析一.國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速進(jìn)展。初步核

2、算,全年完成生產(chǎn)總值22.2億元,比上年增長(zhǎng)5.6%;人均生產(chǎn)總值316元，增長(zhǎng)14%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值8.4億元,增長(zhǎng)4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1308.7億元，增長(zhǎng)18.9;第三產(chǎn)業(yè)增加值124.億元,增長(zhǎng)12.%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新的變化，由上年的.8：53.:42調(diào)整為36:5.:42.3,二、三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高.2個(gè)百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)完成增加值1404.3億元,增長(zhǎng)2.6%，占生產(chǎn)總值的5.0%,比上年提高.個(gè)百分點(diǎn)。積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，中心都市集聚功能和輻射作用增強(qiáng),年末全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)到61.3%,比上年提高1.個(gè)百分點(diǎn)都市經(jīng)濟(jì)指標(biāo):GD進(jìn)入快速增長(zhǎng)通道,盡

3、管在207年增長(zhǎng)速度略有緩和,但進(jìn)展勢(shì)頭良好房地產(chǎn)進(jìn)展與GDP增速之間的關(guān)系小于%45%8%大于%萎縮停滯穩(wěn)定進(jìn)展高速進(jìn)展圖2 產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)狀況都市經(jīng)濟(jì)指標(biāo):第三產(chǎn)業(yè)比例一直低于第二產(chǎn)業(yè),對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)展尤其是價(jià)格的上升有一定制約作用房地產(chǎn)進(jìn)展與第三產(chǎn)業(yè)比重之間的關(guān)系小于3%3050%大于5%客戶結(jié)構(gòu)單調(diào),市場(chǎng)平淡市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不清晰,進(jìn)展不確定客戶多元、交易活躍、產(chǎn)品豐富市場(chǎng)價(jià)格上漲較快。全年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲.6%,其中食品價(jià)格上漲14.1，家庭設(shè)備用品及服務(wù)價(jià)格上漲3.4，煙酒及用品價(jià)格上漲.2%，衣著價(jià)格上漲.%,娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)價(jià)格上漲1.2%，居住價(jià)格上漲2%;醫(yī)療保健及個(gè)人用

4、品價(jià)格下降2.4，交通和通信價(jià)格下降2.。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù):在居民人均收入一定的情況下,消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)過(guò)快，則會(huì)阻礙居民投資。關(guān)于房地產(chǎn)尤其商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展產(chǎn)生一定的阻礙二工業(yè)和建筑業(yè) 全年全部工業(yè)完成增加值16.9億元，比上年增長(zhǎng)0.8%,其中全市建筑業(yè)完成增加值1418億元,比上年增長(zhǎng)10.。具有建筑業(yè)資質(zhì)的獨(dú)立核算建筑業(yè)企業(yè)共完成建安工作量528億元，增長(zhǎng)3.8%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3.1億，增長(zhǎng)81.9;實(shí)現(xiàn)稅金總額1.3億元，增長(zhǎng)38.4。工業(yè)和建筑業(yè)增長(zhǎng):工業(yè)作為第一產(chǎn)業(yè),國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)房地產(chǎn)的進(jìn)展有著重要阻礙，而建筑業(yè)作為廣義房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,對(duì)房地產(chǎn)有著直接作用!三、固

5、定資產(chǎn)投資全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成137.3億元,比上年增長(zhǎng)325,其中第一產(chǎn)業(yè)完成投資39億元，增長(zhǎng)311；第二產(chǎn)業(yè)完成投資615.7億元,增長(zhǎng)49.8%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資1億元,增長(zhǎng)26%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成1135.8億元,比上年增長(zhǎng)35.2，民間投資完成4.億元，增長(zhǎng)58.4。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資298.8億元，增長(zhǎng)300%。 全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資29.8億元,比上年增長(zhǎng)30.，其中住宅投資225.億元，增長(zhǎng)2.1%。商品房屋施工面積3684.4萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)3.%，其中住宅施工281.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)63%。商品房新開工面積1399萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)19.。商品房屋竣工面積66

6、5.4萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)6.7%。商品房屋銷售面積1079萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.1；銷售金額92.3億元，增長(zhǎng)69.6%。全年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資17.億元,比上年增長(zhǎng)530。經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積53.9萬(wàn)平方米;竣工面積45.4萬(wàn)平方米；銷售面積5.4萬(wàn)平方米。固定投資： 各類固定投資持續(xù)增長(zhǎng),關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),無(wú)疑是利好消息。能夠一定程度上帶動(dòng)個(gè)人購(gòu)房投資四、國(guó)內(nèi)貿(mào)易全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額978.7億元，比上年增長(zhǎng)90。分城鄉(xiāng)看,都市消費(fèi)品零售額0.1億元,增長(zhǎng)19.；縣及縣以下消費(fèi)品零售額288.6億元,增長(zhǎng)176。分行業(yè)看,批零貿(mào)易業(yè)零售額7967億元,增長(zhǎng)17.6;住宿餐飲業(yè)零售額1646

7、億元，增長(zhǎng)64；其他行業(yè)零售額.4億元,增長(zhǎng)18.4。年末全市共有批零貿(mào)易住宿餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn).3萬(wàn)個(gè)。全年批零貿(mào)易企業(yè)完成商品銷售總額1567.億元，比上年增長(zhǎng)13.7,其中批發(fā)總額109.1億元，增長(zhǎng)10.。在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中,汽車類比上年增長(zhǎng)4.0%,石油及制品類增長(zhǎng)82,通訊器材類增長(zhǎng)306%，電子出版物及音像制品類增長(zhǎng)5.0，家用電器和音像器材類增長(zhǎng)44.8%,日用品類增長(zhǎng)30.9%，食品、飲料、煙酒類增長(zhǎng)3.3%,服裝類增長(zhǎng)2.8%，化妝品類增長(zhǎng)29.7，金銀珠寶類增長(zhǎng)3.%。國(guó)內(nèi)貿(mào)易: 各類商業(yè)消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng),并達(dá)到歷年最高增長(zhǎng)點(diǎn)。在今后幾年里將持續(xù)增長(zhǎng)或保持穩(wěn)健進(jìn)展態(tài)勢(shì)!綜

8、合分析：不管國(guó)民生產(chǎn)總值、各個(gè)產(chǎn)業(yè)、各類投資都呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)都將產(chǎn)生有利阻礙。第三產(chǎn)業(yè)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要組成部分，在各個(gè)產(chǎn)業(yè)中的比重日益加大，商業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要支柱,在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所占的比重越來(lái)越大。隨著都市化進(jìn)程的逐步加快,商業(yè)必將得到長(zhǎng)足進(jìn)展。尤其從00年下半年至今，股市震蕩，基金低迷,各類投資都不景氣的情況下。商業(yè)地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資必將再次引發(fā)關(guān)注。關(guān)鍵在于我們?nèi)绾我騽?shì)利導(dǎo)！ 第二部分 商業(yè)市場(chǎng)分析鄭州市商業(yè)高度集中，要緊集中在二七商圈、碧沙崗商圈、紫荊山商圈等,各商業(yè)中心格局缺乏亮點(diǎn)，雷同性極強(qiáng)，未能針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)建立起一些有特色的商業(yè)物業(yè)體，差異性不強(qiáng)導(dǎo)至

9、市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)激烈,每家商業(yè)體均未能形成自己的優(yōu)勢(shì)?；疖囌靖浇|集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品等大型批發(fā)市場(chǎng)；二七商圈集中了金博大、北京華聯(lián)、百盛、丹尼斯等中高檔百貨等,已形成輻射鄭州市的第一商業(yè)中心；碧沙崗商圈形成了以家電、百貨為主的二級(jí)商業(yè)中心,成為西區(qū)人民的購(gòu)物首選;同時(shí)，現(xiàn)在以超市為帶動(dòng)的商業(yè)繁華地段要緊有：經(jīng)三路北段、碧波園周邊等等。主力百貨步行街區(qū)大賣場(chǎng)家樂(lè)福沃爾瑪世紀(jì)聯(lián)華華潤(rùn)萬(wàn)家丹尼斯量販 主力百貨店大商新瑪特丹尼斯百貨北京華聯(lián)百盛百貨中原商貿(mào)城紫荊山百貨中環(huán)百貨大賣場(chǎng)大賣場(chǎng)步行街區(qū)量販大賣場(chǎng)分析沃 爾 瑪世紀(jì)聯(lián)華家樂(lè)福沃爾瑪華潤(rùn)萬(wàn)家易初蓮花量販大賣場(chǎng)

10、沃爾瑪百貨有限公司由美國(guó)零售業(yè)的傳奇人物山姆沃爾頓先生于162年在阿肯色州成立。通過(guò)四十余年的進(jìn)展,沃爾瑪百貨有限公司差不多成為美國(guó)最大的私人雇主和世界上最大的連鎖零售商。目前沃爾瑪在全球十六個(gè)國(guó)家開設(shè)了超過(guò)6500多家商場(chǎng),職員總數(shù)60多萬(wàn),分布在美國(guó)、墨西哥、波多黎各、加拿大、阿根廷、巴西、中國(guó)、韓國(guó)、德國(guó)和英國(guó)16個(gè)國(guó)家。每周光臨沃爾瑪?shù)念櫩徒粌|四千萬(wàn)人次。沃爾瑪在鄭州的旗艦店位于鄭州最繁華喧鬧的二七商圈太康路附近。項(xiàng)目涉及340畝地內(nèi)的55戶居民的拆遷。沃爾瑪旗艦店因拆遷問(wèn)題,一直進(jìn)展不順，截至目前,仍有四五十戶居民拒絕搬遷,工期只能一拖再拖，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期時(shí)刻。 同時(shí),除首家旗艦店

11、外，沃爾瑪在鄭州西郊規(guī)劃的一家社區(qū)店,同樣也因?yàn)樯婕安疬w問(wèn)題，工程至今擱淺。世紀(jì)聯(lián)華經(jīng)三路店二七路店碧波園店汝河路店?yáng)|風(fēng)路店金博大店 聯(lián)華超市股份有限公司于一九九一年起在上海開展業(yè)務(wù)，于十五余年間,以直接經(jīng)營(yíng)、加盟經(jīng)營(yíng)和并購(gòu)方式進(jìn)展成為一家具備全國(guó)網(wǎng)點(diǎn)布局、業(yè)態(tài)最齊全的零售連鎖超市公司。于二零零五年十二月三十一日，聯(lián)華超市的總門店數(shù)目差不多達(dá)到3，69家（不包括本公司聯(lián)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)的門店)，遍布全國(guó)21個(gè)省份及直轄市，接著保持中華人民共和國(guó)(中國(guó))最大的零售連鎖超市公司的行業(yè)領(lǐng)先地位，連續(xù)九年成為以營(yíng)業(yè)額計(jì)中國(guó)最大的零售連鎖超市。 河南世紀(jì)聯(lián)華超市有限公司成立于22年10月16日,是上海世紀(jì)聯(lián)華

12、和河南金博大強(qiáng)強(qiáng)合作的結(jié)果,其中聯(lián)華占51%股份,金博大占9股份。目前共有五家門店,其中經(jīng)三店于200年2月18日盛大開業(yè)，1.6萬(wàn)平方米的面積及四萬(wàn)多種的商品在上海聯(lián)華全國(guó)的賣場(chǎng)中排名差不多上靠前的,加之金博大原有的兩個(gè)門店:二七店面積為000多平方米,經(jīng)營(yíng)品種有3.5萬(wàn)余種;碧波園面積為00多平方米,經(jīng)營(yíng)品種有3萬(wàn)余種。三家門店都在穩(wěn)步經(jīng)營(yíng),差不多在鄭州的零售業(yè)中處于領(lǐng)先地位。易初蓮花紫荊山路店，農(nóng)業(yè)路店等 位列于財(cái)寶500強(qiáng)的正大集團(tuán)是易初蓮花的總公司。那個(gè)泰國(guó)商業(yè)集團(tuán)差不多在20個(gè)國(guó)家建立了250個(gè)公司，聘用了超過(guò)100,000名職員，是中國(guó)最大的外商投資的企業(yè)之一，且以亞洲領(lǐng)先的跨國(guó)

13、企業(yè)形象活躍在世界的前沿。 易初蓮花目前在鄭州市差不多有兩家店投入運(yùn)營(yíng)，第一家店位于紫荊山路與商城路交叉口，第二家店位于農(nóng)業(yè)路與舊107國(guó)道交叉口，正大世紀(jì)都市廣場(chǎng)項(xiàng)目由正大集團(tuán)所屬的易初蓮花公司與河南廣元置業(yè)有限公司聯(lián)合投資興建，總投資3億元人民幣，占地面積3.5萬(wàn)平方米，由易初蓮花超市、主體商場(chǎng)和高層住宅等組成，建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米。 華潤(rùn)萬(wàn)家航海西路店：鄭州市桐柏路98號(hào)(桐柏路與航海路交叉口) 經(jīng)三路店： 鄭州經(jīng)三路與農(nóng)業(yè)路交口嵩山路店： 鄭州嵩山南路19號(hào)南陽(yáng)路店： 南陽(yáng)路300號(hào)（南陽(yáng)路與黃河路交口）華潤(rùn)萬(wàn)家是華潤(rùn)集團(tuán)旗下優(yōu)秀的零售連鎖企業(yè)品牌。通過(guò)24年的進(jìn)展,華潤(rùn)萬(wàn)家差不多

14、快速成長(zhǎng)為中國(guó)最具規(guī)模的零售連鎖企業(yè)品牌之一，并與華潤(rùn)蘇果一起成為華潤(rùn)零售業(yè)務(wù)的主力軍。截止20年底,華潤(rùn)萬(wàn)家在全國(guó)擁有門店2450家,職員人數(shù)超過(guò)1萬(wàn)人,2007年銷售額突破500億元,蟬聯(lián)中國(guó)連鎖超市第一位。目前,華潤(rùn)萬(wàn)家的業(yè)務(wù)進(jìn)展區(qū)域已遍布華東、華南、華北、西北、東北、中原以及香港地區(qū)等個(gè)省市、80多個(gè)縣級(jí)以上都市。 華潤(rùn)萬(wàn)家奉行“全國(guó)進(jìn)展、區(qū)域領(lǐng)先、多業(yè)態(tài)協(xié)同”的進(jìn)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持“時(shí)尚、品質(zhì)、貼心、新奇、低價(jià)、便利”的經(jīng)營(yíng)理念,主營(yíng)大賣場(chǎng)、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài);同時(shí)針對(duì)細(xì)分市場(chǎng),華潤(rùn)萬(wàn)家開拓了以中高消費(fèi)市場(chǎng)為定位的l超市,以及為滿足年輕消費(fèi)者追求快捷、舒適的時(shí)尚生活而精心打造的一種

15、全新形象便利店Vgo。華潤(rùn)萬(wàn)家以持續(xù)改善消費(fèi)者生活品質(zhì)為己任，引領(lǐng)現(xiàn)代與健康的生活方式,多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為消費(fèi)者提供高質(zhì)、超值、安全的商品與服務(wù)，最大限度的滿足消費(fèi)者的各種購(gòu)物需求。家世界大型綜合超市成立于997年，以“低價(jià)、新奇、豐富”的經(jīng)營(yíng)理念迅速占據(jù)中國(guó)北方市場(chǎng)。家世界大型綜合超市是經(jīng)營(yíng)面積上萬(wàn)平米的大型賣場(chǎng)，要緊經(jīng)營(yíng)食品、飲料、日用百貨、服裝、電器等2萬(wàn)余種商品,在進(jìn)入的每個(gè)都市都已成為當(dāng)?shù)鼐用裣矏鄣馁?gòu)物場(chǎng)所。其目前在北方都市開設(shè)了58家連鎖店?？赡?06年底將超過(guò)7家。 206年,家世界超市在河南省的鄭州、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、安陽(yáng)和三門峽等地陸續(xù)開6家商店。 207年3月，華潤(rùn)萬(wàn)家全資收購(gòu)

16、家世界。百貨調(diào)研分析通過(guò)商戰(zhàn)的優(yōu)勝劣汰過(guò)后,目前鄭州百貨市場(chǎng)要緊集中了兩大陣營(yíng):一批是80年代末、90年代初進(jìn)展起來(lái)的老牌國(guó)有百貨；一批是商戰(zhàn)過(guò)后，新興進(jìn)展起來(lái)的民營(yíng)企業(yè)。由于商戰(zhàn)過(guò)后,競(jìng)爭(zhēng)壓力有所緩解，國(guó)有百貨還有一定的喘息時(shí)刻，但隨著大量新興商業(yè)的涌進(jìn),它們的生存環(huán)境開始惡化。隨著鄭州商貿(mào)都市的迅速進(jìn)展和政府的大力招商引資，國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)入鄭州,不斷改寫鄭州的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。大商、丹尼斯、北京華聯(lián)是其中較有代表性的大型商場(chǎng)。大商以經(jīng)營(yíng)中高檔品牌為主,品牌種類豐富，消費(fèi)群較年輕化；丹尼斯走“精品”路線,定位于高檔品牌，國(guó)際性品牌居多；北京華聯(lián)差不多定位是流行和時(shí)尚,展示流行趨勢(shì),引導(dǎo)

17、時(shí)尚消費(fèi)。先進(jìn)的體制，新穎的理念讓大商、北京華聯(lián)、丹尼斯等新興百貨充滿了生機(jī),成為市場(chǎng)的亮點(diǎn)，也將是市場(chǎng)主導(dǎo)力量。營(yíng)業(yè)中的百貨 丹尼斯百貨鄭州丹尼斯百貨是臺(tái)灣東裕集團(tuán)下屬的集百貨、大賣場(chǎng)、便利店等業(yè)態(tài)于一體的零售集團(tuán)，自197年開業(yè)以來(lái),銷售額累計(jì)達(dá)60多億人民幣, 2006年人民路丹尼斯單店銷售額超過(guò)億元，居河南省零售企業(yè)銷售榜首。目前鄭州百貨業(yè)能與之相匹敵的只有金博大等少數(shù)企業(yè),但隨著市場(chǎng)的變化和鄭東新區(qū)的開發(fā)，將會(huì)有許多新的商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生,同時(shí)也會(huì)引進(jìn)眾多外資零售巨頭，丹尼斯百貨在今后的市場(chǎng)中要保持一支獨(dú)秀的局面將面臨著更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。目前丹尼斯百貨在二七路、花園路布點(diǎn)圈地,加速連鎖擴(kuò)張規(guī)

18、模，正是為了在以后的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更為有利的地位。商場(chǎng)名稱丹尼斯百貨位置鄭州市人民路2號(hào)經(jīng)營(yíng)模式開放式與獨(dú)立店鋪相結(jié)合定位流行精品百貨規(guī)模營(yíng)業(yè)樓層為地下一層，地上6層,總建筑面積約5平方米，其中營(yíng)業(yè)面積35平方米。租金保底+扣點(diǎn)約28%行業(yè)組合女裝40%、男裝8%、運(yùn)動(dòng)休閑14%、皮具、精品14、家居用品11、餐飲3%要緊品牌負(fù)一樓經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)休閑系列，要緊品牌有耐克、阿迪達(dá)斯、NIKE30、Kappa、匡威、raido、銳步、彪馬、美津濃、李寧、杰克瓊斯、SPT、LIS、UCL、IVERSTONE、LEE、蘋果、WRALE、GSAR、真維斯、佐丹奴、卡丹路、哥倫比亞、探路者等一樓經(jīng)營(yíng)化妝品、皮鞋、珠

19、寶精品等，要緊品牌有迪奧、資生堂、羽西、SK-II、紀(jì)梵希、百麗、Ae、千百度、天美意、真美詩(shī)湯普葛羅、卡地亞、豪雅表、歐米茄、艾美、勞力士、萬(wàn)寶龍、梵姿珠寶、戴夢(mèng)得珠寶、金伯利鉆石、金克拉鉆石、謝瑞麟、周大褔等。二樓經(jīng)營(yíng)時(shí)尚女孩裝、飾品等，要緊品牌有Csow、 EUE、洛卡小鎮(zhèn)、花木馬、季候風(fēng)、耐克、VERMOA、ONY、艾格、a、Azno 、2、巧帛、艾衣人、TkeIT 、G200、 Pargay、COZZI 、BEU、MORAN、箱子、艾格周末、VEE、史努比、播、淑女屋、馬克華菲JEANS、CIO等。三樓經(jīng)營(yíng)成熟女裝等,要緊品牌有慕詩(shī)、寶姿、貝爾尼尼、萊卡佛、in、UXMA、MBM、伊

20、芙心悅、T、恩曼琳、OMOKO、例外、波妮爾、范怡文、黛安芬、迪可、柯羅芭、e、米多米、BR.Jinvogue、研色、XM、龍笛、黛安芬、歐迪芬、安莉芳、曼妮芬等四樓經(jīng)營(yíng)女裝、童裝等,要緊品牌有敦奴、路逸莎美、吉蒂拉、娜爾思、紅人、閣蘭秀、阿瑪施、柯瑪、雅瑩、蕾朵、貝兒尼尼、萊克思蔓、艾可兒、米奇異、法米尼、凱萊、伊蓮凡登、埃米雅文、依瑤、時(shí)尚小魚、BK、常春藤、巴布豆、貝蒂、夢(mèng)特嬌、麗嬰房、芭比、慕托麗、安姬奧、吉帝拉、奧菲歐、菲姿、美雪、鄂爾多斯羊絨、暖倍兒、LLE、埃米雅文、麗兒寶、櫻桃小丸子、雅迪斯、貝瑞、貝納菲爾等五樓要緊經(jīng)營(yíng)男裝,要緊品牌有莊子、CAM、美國(guó)馬球、VASTO、尼諾里

21、拉、Jep、威可多、華倫天奴、皮爾卡丹、沙馳、藍(lán)豹、喬頓 、薩巴蒂尼、梵思諾、圣大保羅、布萊恩、Lacoste、法蘭詩(shī)頓、elon、莊吉、:)爵度 、雅樂(lè)士、Cel、金利來(lái)、阿蘭德龍、老人頭等六樓經(jīng)營(yíng)家居用品、小電器等,要緊品牌有松下 、寶祥、索尼、虎牌、飛利浦小家電、德國(guó)好運(yùn)達(dá)、雙立人、成家家居 、利快、夢(mèng)潔 、SmSoit、馨亭、多樣屋、松下、佳能、東芝、三星、派克、德國(guó)博朗、伊萊克斯等停車位約300多個(gè)營(yíng)業(yè)狀況200年人民路百貨單店銷售額超過(guò)10億元，位居鄭州百貨業(yè)績(jī)首位。銷售良好的品牌如歌力思等，每月營(yíng)業(yè)額約為5-6萬(wàn)。經(jīng)營(yíng)治理丹尼斯百貨能夠鄭州的龍頭商業(yè)項(xiàng)目,這與其日常的經(jīng)營(yíng)治理有著

22、緊密的關(guān)系。臺(tái)商治理的百貨零售業(yè)在業(yè)界一直備受矚目,從鄭州其他的商業(yè)項(xiàng)目能夠看到，商場(chǎng)門前的廣場(chǎng)部分差不多被用作停車和出租車所占用（如金博大、北京華聯(lián)等）,而丹尼斯百貨門前的廣場(chǎng)則在進(jìn)行商戶的推廣促銷活動(dòng)。由此能夠看到，對(duì)廣場(chǎng)的利用不但能夠聚攏人氣，同時(shí)對(duì)場(chǎng)內(nèi)的品牌和商戶的形象宣傳也能起到積極的作用。品牌組合從丹尼斯的品牌組合上看,要緊以服飾為主，在不同樓層中穿插一些休閑餐飲，從人性化、多元化角度考慮，讓顧客在購(gòu)物同時(shí)得到休閑享受。品牌提升在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好的狀況下同時(shí)不斷地拓新經(jīng)營(yíng)范圍,拜特高檔精品超市應(yīng)運(yùn)而生，成為鄭州首個(gè)精品超市，商品中530%由國(guó)外采購(gòu),要緊面對(duì)鄭州高端消費(fèi)群體。盡管拜特超

23、市目前收益未達(dá)到理想效果,然而對(duì)丹尼斯品牌的提升起到良好的作用。市場(chǎng)定位丹尼斯百貨針對(duì)25-歲之間顧客,以公務(wù)員、白領(lǐng)及私營(yíng)業(yè)主為要緊消費(fèi)群體;從產(chǎn)品定位來(lái)看,以中檔產(chǎn)品為主，中高檔為補(bǔ)充,產(chǎn)品的選擇相對(duì)廣泛,也成為眾多品牌商家進(jìn)入鄭州市場(chǎng)的首選之地。硬件設(shè)施一組手扶電梯,四組垂直電梯,關(guān)于單層面積6000多平方米的商業(yè)來(lái)講,在交通組織上存在一定的問(wèn)題，但米寬的主通道、.5米的次通道和明亮的燈光在一定程度上彌補(bǔ)了硬件上的不足。結(jié)論:結(jié)合以上分析，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下問(wèn)題:首先,從項(xiàng)目的硬件設(shè)施來(lái)看，假如本項(xiàng)目定位為中高檔購(gòu)物中心,建筑的層高、通道的寬度、燈光的設(shè)計(jì)、店面的設(shè)計(jì)、停車位、人流車流的交

24、通組織等都要達(dá)到一定的要求,這些差不多上在前期策劃過(guò)程中需要考慮的因素。其次從產(chǎn)品的組合來(lái)看,作為購(gòu)物中心需要多功能的業(yè)態(tài)來(lái)支撐。行業(yè)的組合、各業(yè)態(tài)的合理比例、功能區(qū)域的規(guī)劃、主力店的確定將依照市場(chǎng)的變化趨勢(shì)進(jìn)行設(shè)計(jì)與規(guī)劃。最后從經(jīng)營(yíng)治理來(lái)看，由經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營(yíng)治理公司對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作對(duì)項(xiàng)目的成功是至關(guān)重要的。不但能專門好的調(diào)換購(gòu)物中心的品牌結(jié)構(gòu),同時(shí)通過(guò)各種宣傳活動(dòng)和促銷手段讓項(xiàng)目持續(xù)增值。北京華聯(lián)商廈北京華聯(lián)商廈地處二七商圈內(nèi)，區(qū)域內(nèi)人氣旺盛，有著濃厚的商業(yè)氛圍。定位于家集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化為一體的大型綜合廣場(chǎng),經(jīng)營(yíng)定位于流行化、時(shí)尚化、年輕化、娛樂(lè)化的高中檔商品，要緊消費(fèi)群

25、體鎖定在1845歲的年輕女性,在經(jīng)營(yíng)風(fēng)格上體現(xiàn)了對(duì)顧客群的目標(biāo)定位。商場(chǎng)名稱北京華聯(lián)商廈位置鄭州市民主路號(hào)經(jīng)營(yíng)模式百貨定位時(shí)尚大眾百貨規(guī)模約5000平方米租金扣點(diǎn)形式，依照品牌不同，約2%-30%如在活動(dòng)時(shí)，扣點(diǎn)數(shù)還要增加行業(yè)組合主題服飾百貨、休閑美食廣場(chǎng)、電動(dòng)游戲中心要緊品牌歐珀萊、玉蘭油、羽西、美寶蓮、美伊娜多、歐萊雅、戴安芬、安莉芳、曼妮芬、桑扶蘭、芬狄詩(shī)、嘉娜寶、真維斯、班尼路、以純、美特斯邦威、YYT、互動(dòng)地帶、鱷魚恤、梵蒂士等。營(yíng)業(yè)狀況目前經(jīng)營(yíng)情況良好，最高品牌月銷售額可達(dá)2萬(wàn)元以上從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看目前北京華聯(lián)目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，其次,現(xiàn)在北京華聯(lián)已開始進(jìn)入品牌提升期,品牌選擇上也將更

26、加注重時(shí)尚性、年輕化,同時(shí)進(jìn)一步提升品牌的檔次和質(zhì)量。目前商場(chǎng)餐飲功能分不引了品奇餐廳、仙蹤林、呷哺火鍋等休閑美食,由此帶來(lái)較高的人氣。中原商貿(mào)城中原商貿(mào)城位于鄭州市西區(qū)的碧沙崗商業(yè)圈，商場(chǎng)總經(jīng)營(yíng)面積5萬(wàn)平方米，于2003年開業(yè)，是目前鄭州西區(qū)投資最多、經(jīng)營(yíng)面積最大的零售商場(chǎng)。由于中原商貿(mào)城地處碧沙崗商圈，但隨著碧沙崗商圈的衰退,商業(yè)氛圍上斷下降的情況下,作為碧沙崗商圈的領(lǐng)頭軍中原商貿(mào)城也同樣面臨生存的危機(jī),據(jù)了解,中原商貿(mào)城的月銷售額僅100萬(wàn)元左右，同時(shí)品牌商家開始逐步流失，商場(chǎng)要緊采納低廉的租金條件來(lái)吸引品牌商家的留駐，如“哥弟”之類的品牌；商場(chǎng)名稱中原商貿(mào)城位置嵩山路與建設(shè)西路交匯口經(jīng)

27、營(yíng)模式百貨定位中低檔規(guī)模800平方米行業(yè)組合女裝:30%,精品：%,男裝:5%,其他:47要緊品牌玉蘭油 歐珀萊 S-I 清妃 羽西 鄭明明 高絲 蘭蔻 蝶妝 歐萊雅 蘭妮簡(jiǎn)愛 子菡江南布衣 天恩 狐仙 哥弟 李寧 安踏租金一樓約250元平方米,二樓170元/平方米,三樓約0元平方米營(yíng)業(yè)狀況月銷售額最高“哥弟”可達(dá)20萬(wàn)元左右,約占商場(chǎng)總銷售額的1/，其余品牌月銷售不足5萬(wàn)元據(jù)了解，中原商貿(mào)城的產(chǎn)權(quán)已全部出售，現(xiàn)要緊采納返租的形式經(jīng)營(yíng)，但同時(shí)也有部分產(chǎn)權(quán)的業(yè)主,自主開店經(jīng)營(yíng),由此造成整體業(yè)態(tài)和功能混亂的局面;現(xiàn)租金情況,一樓約在200250元/平方米左右，二樓約在17元/平方米,三樓約0元平方

28、米左右。金博大大商新瑪特河南大商新瑪特金博大購(gòu)物中心有限公司,位于鄭州市二七路，于1997年9月2日開業(yè)，是鄭州市新崛起的一家民營(yíng)現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)。公司要緊經(jīng)營(yíng)有一家5萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心，公司經(jīng)營(yíng)品種涉及男女服裝、珠寶名表、皮具化妝、家電床品、食品百貨等十萬(wàn)種商品,并引入了麥當(dāng)勞、必勝客等國(guó)際餐飲品牌。大商新瑪特金博大店已成為鄭州市及省內(nèi)消費(fèi)者廣泛認(rèn)可的最具現(xiàn)代氣息、最具吸引力、人氣最旺的購(gòu)物、休閑場(chǎng)所。一樓精品百貨商場(chǎng)：主營(yíng)：名表照材、黃金珠寶、女士皮鞋、化妝品、職業(yè)女裝配套餐飲：麥當(dāng)勞餐廳、必勝客比薩餅、哈根達(dá)斯二樓女士服裝商場(chǎng)：主營(yíng)：女孩服飾、淑女服飾、女士?jī)?nèi)衣、女士皮具、女士飾品、美

29、發(fā)三樓男士服裝商場(chǎng):主營(yíng)：男士休閑、精品服飾、男士西服、男式皮鞋、男鞋皮具四樓時(shí)尚用品商場(chǎng)：主營(yíng)：童裝玩具、運(yùn)動(dòng)服飾、休閑服飾、床上用品、羊絨毛衫、針織內(nèi)衣、健身器材、家電音響百盛購(gòu)物中心百盛購(gòu)物中心鄭州店是馬來(lái)西亞金獅集團(tuán)在中國(guó)投資的大型百貨連鎖店。營(yíng)業(yè)面積5萬(wàn)多平方米的大型商場(chǎng),購(gòu)物環(huán)境舒適優(yōu)雅，目前擁有獨(dú)有品牌近百個(gè)，在時(shí)尚女裝、女士差不多著裝方面與其他商場(chǎng)有所不同。 百盛鄭州店5層共5萬(wàn)多平方米,是集中高檔流行百貨、餐飲、娛樂(lè)為一體的休閑購(gòu)物場(chǎng)所。400多個(gè)百貨品牌中，1/3是鄭州市場(chǎng)前所未有的新面孔,餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所將占到整個(gè)商場(chǎng)面積的/0：每一層都會(huì)有餐廳或咖啡廳，不僅鄭州市場(chǎng)上生意火

30、爆的中西餐廳會(huì)被請(qǐng)進(jìn)來(lái),還將從外地帶來(lái)部分新品牌。 樓層面積業(yè) 態(tài)租 金5F1000家電、采納租金和聯(lián)營(yíng)兩種形式，租金水平00-40元/平方米,聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)23%加保底 40000男裝、運(yùn)動(dòng)裝、休閑3F100淑女裝、貴婦裝2F000女孩裝、配飾F1000化妝品、黃金珠寶、男女皮鞋F(xiàn)00量販超市（目前未開業(yè))新營(yíng)業(yè)或籌建中的百貨1.目前大商新瑪特進(jìn)入鄭州后迅速擴(kuò)張新店,建設(shè)路和桐柏路交叉口建設(shè)路店07年1月1日試營(yíng)業(yè)，該項(xiàng)目建筑面積2600平方米，其中大眾百貨6000平方米，生活超市1300平方米,電器賣場(chǎng)70平方米(將打造中原最大的電器賣場(chǎng))2、大商新瑪特購(gòu)物中心將在農(nóng)業(yè)路和花園路交叉口國(guó)貿(mào)中心打

31、造華北地區(qū)的旗艦店,面積40000平方米，定位于中高檔。將于近期開業(yè)3、丹尼斯百貨花園路店(十六層，建筑面積共6800平方米）將于今年籌備開業(yè)。步行街區(qū)調(diào)研分析建業(yè)置地廣場(chǎng)河南建業(yè)置地廣場(chǎng)是河南省迄今最大的綜合性建筑項(xiàng)目之一，包括甲級(jí)寫字樓、大型商業(yè)、soho、酒店、酒店式公寓以及一般公寓?？傉嫉丶s3.85公頃,項(xiàng)目落成后總建筑面積達(dá)到26.7萬(wàn)平米。建業(yè)置地廣場(chǎng)位于鄭州市兩大主干道中州大道和鄭汴路交匯處，整個(gè)項(xiàng)目分為三個(gè)部分，南側(cè)臨鄭汴路的四層商業(yè)娛樂(lè)性建筑為建業(yè)置地商城;正對(duì)主干道交叉的高層寫字樓及其裙房建業(yè)置地廣場(chǎng);臨中州大道向北依次排開的酒店、OHO、公寓共四幢高層建筑及其裙房組成建業(yè)

32、置地中心。 商業(yè)總建筑面積約1萬(wàn)平方米，包括鄭汴路商業(yè)、中州大道商業(yè)、寫字樓底商三部分。商業(yè)部分整體定位為集精品購(gòu)物、生活服務(wù)、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的一站式綜合性購(gòu)物廣場(chǎng) 寶龍都市廣場(chǎng)鄭州寶龍都市廣場(chǎng)位于鄭州市鄭東新區(qū)，介于CBD中央商務(wù)區(qū)與龍湖商住區(qū)之間，為鄭東新區(qū)起步區(qū)3平方公里范圍內(nèi)唯一大型商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約25萬(wàn)平方米,建成后的鄭州寶龍都市廣場(chǎng)將集購(gòu)物、旅游、休閑、游樂(lè)、娛樂(lè)、商務(wù)、文化、運(yùn)動(dòng)等于一體，2小時(shí)車程,輻射范圍內(nèi)居住人口超過(guò)500萬(wàn)（據(jù)投資方分析）。 鄭州“寶龍都市廣場(chǎng)”的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì),即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店,再輔以餐館娛樂(lè)業(yè)

33、的店鋪,它能夠涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。 大上海城步行街 鄭州大上海城步行街事目前中原地區(qū)規(guī)模和阻礙力都為首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資1億人民幣，總占地面積約3畝，總建筑面積2萬(wàn)平方米。項(xiàng)目位于鄭州市最繁華的“二七商圈”黃金腹地，由北二七路、東太康路、人民路這三大金街所圍合的“金三角”的核心原點(diǎn)。 大上海城步行街項(xiàng)目東西跨度為430米,南北跨度為280米,包括上海商城、金街、銀街、展示中心、都市主題廣場(chǎng)等子項(xiàng)目，其以巨大的內(nèi)聚力和輻射力形成了一個(gè)開放式、跨區(qū)域的商業(yè)群體,集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食、影視、會(huì)展、康體、旅游等多種功能于一身，是鄭州首席時(shí)尚生活中心島和市民休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 鄭州國(guó)

34、貿(mào)中心鄭州國(guó)貿(mào)中心位于花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處西南方向,是鄭州市區(qū)的“黃金地帶”。由河南新田置業(yè)有限公司開發(fā),建筑規(guī)劃單位為珠海藝秦工程設(shè)計(jì)有限公司,承建單位為中建二局。 總建筑面積0萬(wàn)，由國(guó)貿(mào)街、酒店式公寓、寫字樓等組成的復(fù)合式建筑,包括棟酒店式公寓、1棟寫字樓、2棟住宅樓,均為3層。酒店式公寓共5.6萬(wàn),對(duì)市場(chǎng)銷售;寫字樓建筑面積近11萬(wàn),呈一排弧線排列;南側(cè)的2棟住宅樓共8萬(wàn),用于安置回遷居民； 層商場(chǎng),位于農(nóng)業(yè)路和花園路交匯處,其中地下1層為家樂(lè)福超市，已簽約;地下2層為車庫(kù)； 項(xiàng)目中央設(shè)有近萬(wàn)的大型下沉式廣場(chǎng)，周圍有3條商業(yè)步行街分不和花園路、農(nóng)業(yè)路和豐產(chǎn)路相連接,并設(shè)有空中連廊、步行梯

35、、手扶電梯、觀光梯。步行街1米寬、米長(zhǎng),上下3萬(wàn)； 項(xiàng)目共設(shè)3個(gè)人行出入口(北、南、西方向)、個(gè)車行出入口（東、西、南方向）; 宇通百年德化步行街 百年德化風(fēng)情購(gòu)物公園自20年7月日正式公開以來(lái)，以其不可復(fù)制的商業(yè)地段,先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念以及宇通企業(yè)集團(tuán)的實(shí)力和品牌，一經(jīng)推出即受到本地及江浙地區(qū)投資者的極力追捧，銷售業(yè)績(jī)一路飄紅 百年德化項(xiàng)目定位為中原首座集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)、旅游等多功能于一體的綜合性休閑購(gòu)物公園 。首期由1多部現(xiàn)代化手扶電梯,“聚寶盆”似的下沉式中央廣場(chǎng)，3道圓弧內(nèi)街、4道放射狀連同外界的主街等組成 商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)分析現(xiàn)時(shí)期商用物業(yè)銷售市場(chǎng)的分析 供應(yīng)量持續(xù)增加,存

36、在競(jìng)爭(zhēng)壓力2005至今,鄭州市商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢(shì)，隨著市政建設(shè)的進(jìn)一步加快,舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進(jìn)一步開發(fā),將會(huì)有更多新的商業(yè)用地,再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，鄭州市的商用物業(yè)市場(chǎng)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)商業(yè)仍是商家熱點(diǎn)首選傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費(fèi)適應(yīng)的緣故，一直是消費(fèi)者休閑購(gòu)物的熱點(diǎn)區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。假日經(jīng)濟(jì)的引發(fā),經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn),消費(fèi)勁水平的回升,鬧市商鋪?zhàn)匀怀蔀楦髀飞碳业氖走x。 商用物業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)分析 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的進(jìn)展，房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，都市消費(fèi)人口的增長(zhǎng)，現(xiàn)代交通工具(公交線路的擴(kuò)張與私家車)對(duì)居民活動(dòng)能力和活動(dòng)范圍的擴(kuò)展

37、,鄭州商用物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)了新的進(jìn)展趨勢(shì)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有共贏性商業(yè)活動(dòng)已在城區(qū)形成多個(gè)區(qū)域性商圈,在一個(gè)商圈里面,假如沒有幾個(gè)大型項(xiàng)目將無(wú)法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。 如前所述,都市的進(jìn)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成鄭州市區(qū)兩大主力商圈（二七商圈、碧沙崗商圈)，每個(gè)商圈都有幾個(gè)中大型商業(yè)項(xiàng)目在同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但各進(jìn)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì),互為補(bǔ)充,在競(jìng)爭(zhēng)中謀求進(jìn)展，爭(zhēng)取達(dá)到共同做旺市場(chǎng)的共贏局面。物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展規(guī)?；勒罩袊?guó)加入WTO的協(xié)議，我國(guó)已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場(chǎng),同意外商在中國(guó)開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國(guó)際接軌，商用物業(yè)從原來(lái)無(wú)序

38、、散亂的不規(guī)則市場(chǎng),逐步走向有序的規(guī)范市場(chǎng),純商業(yè)項(xiàng)目與商住混合項(xiàng)目均向規(guī)?；?、專業(yè)化方向進(jìn)展。 開發(fā)規(guī)?；?、經(jīng)營(yíng)專業(yè)化將成為以后商用物業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì),百年德化、大上海城、寶龍都市廣場(chǎng)等一批大型商業(yè)項(xiàng)目先后進(jìn)入市場(chǎng)，備受投資者及商家注意。商用物業(yè)市場(chǎng)存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題 買家購(gòu)買行為的理性化隨著市場(chǎng)的成熟也將同步來(lái)臨，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展和商用物業(yè)市場(chǎng)的變革,會(huì)培育出一大批成熟的消費(fèi)者，他們將會(huì)向商用物業(yè)的進(jìn)展商提出更高的開發(fā)要求。 從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看,鄭州商用物業(yè)市場(chǎng)還面臨著以下的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化住宅同質(zhì)化要緊表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象,商鋪則多見于項(xiàng)目概念和對(duì)推廣手法的克隆。商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感

39、性強(qiáng)的形象定位專門多人認(rèn)為只要商鋪的地點(diǎn)好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好;商用物業(yè)若不重視塑造感性的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn),會(huì)減弱對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。 有專門多人明明明白有那個(gè)項(xiàng)目,卻無(wú)法聯(lián)想起或無(wú)法用什么詞語(yǔ)去形容這是一個(gè)如何樣的項(xiàng)目，買家往往難以將它納入購(gòu)買商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會(huì)減少成交機(jī)會(huì)。營(yíng)銷策略單一目前商用物業(yè)的定位策略單一,營(yíng)銷策略單一，遠(yuǎn)不及住宅營(yíng)銷策略的多姿多彩。,或明或暗的返租是近期用得較多的手法。建筑設(shè)計(jì)不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求 在早期,進(jìn)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理,只注重通過(guò)增加商鋪的可銷售面積來(lái)賺取最大的利潤(rùn)。隨著市場(chǎng)的成熟,進(jìn)展

40、商就意識(shí)到要通過(guò)提高商鋪的商業(yè)利用價(jià)值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)治理和商業(yè)治理等手段,來(lái)達(dá)到理想的價(jià)位和提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。 建筑設(shè)計(jì)要考慮物業(yè)各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特性，不同的經(jīng)營(yíng)品種，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求,而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、顧客休息等區(qū)域。商業(yè)經(jīng)營(yíng)治理水平與項(xiàng)目開發(fā)水平不能同步進(jìn)展在房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)治理水平差不多進(jìn)展到可與國(guó)外先進(jìn)水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)治理作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)品牌。 而商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)治理則較為滯后,專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性的、社會(huì)性的商業(yè)治理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上較少，目前負(fù)責(zé)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)治理的機(jī)構(gòu)，多為開發(fā)商公司內(nèi)的一個(gè)部門，只負(fù)責(zé)自身

41、開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)治理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。專門多經(jīng)營(yíng)失敗的項(xiàng)目并不是因?yàn)榈囟吻芳?，也不是進(jìn)展商財(cái)力不濟(jì),開業(yè)后經(jīng)營(yíng)治理不善是重要緣故之一。 我項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行性的分析購(gòu)物中心(百貨商場(chǎng))鄭州目前百貨業(yè)除了丹尼斯、大商新瑪特金博大店經(jīng)營(yíng)專門好。其他均不甚理想。百貨大樓、紫荊山百貨等為代表的傳統(tǒng)國(guó)營(yíng)百貨只能牽強(qiáng)維持。盡管紫荊山百貨、正道百貨等都先后改制，引入合作伙伴,共同經(jīng)營(yíng)，但在短期內(nèi)仍然難脫沉疴。北京華聯(lián)、百盛等外來(lái)百貨進(jìn)入鄭州經(jīng)歷了多年的市場(chǎng)培育,目前仍然只能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡!隨著都市的進(jìn)展、社會(huì)消費(fèi)水平的提高。鄭州的百貨業(yè)必將再次擴(kuò)容和升級(jí)。大商國(guó)貿(mào)店、丹尼斯花園店將是百貨

42、行業(yè)升級(jí)的前奏,百貨業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)在以后幾年里，必將空前激烈。商業(yè)的市場(chǎng)定位,商業(yè)的運(yùn)作治理水平等將是競(jìng)爭(zhēng)的核心。鑒于以上分析，不建議我項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)百貨。即便丹尼斯、金博大依舊經(jīng)歷了-5年的市場(chǎng)培育期。而我項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是在短期內(nèi)通過(guò)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作快速實(shí)現(xiàn)物業(yè)的升值。而丹尼斯等成功商業(yè)也差不多上經(jīng)歷一二十年的商業(yè)積淀才實(shí)現(xiàn)的。顯然我項(xiàng)目不具備如此的條件和優(yōu)勢(shì)!超市量販鄭州市大型超市和量販目前普遍經(jīng)營(yíng)比較好!要緊分布在各大商圈,或者是以量販本身作為主力店所形成的社區(qū)型商圈。要緊以滿足生活消費(fèi)為主導(dǎo)的快速消費(fèi)品和輕工商品為主。經(jīng)營(yíng)業(yè)種劃分較細(xì),業(yè)態(tài)眾多,治理專業(yè),多以連鎖方式全國(guó)進(jìn)展! 鑒于超市、量販經(jīng)營(yíng)的專業(yè)性

43、,不建議我項(xiàng)目自營(yíng)超市或者量販?？煽紤]將自留物業(yè)長(zhǎng)期租賃給大型超市或量販，將其作為主力店以營(yíng)造人氣,帶動(dòng)項(xiàng)目銷售和招商等工作。并借助主力店優(yōu)勢(shì)迅速帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)氛圍迅速形成，在盡量短期時(shí)刻內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。步行街區(qū)街區(qū)和ALL是目前河南定位比較多的商業(yè)形態(tài)。但真正意義上的ALL在河南目前尚屬空白,只是概念上的一種炒作。而街區(qū)則是目前經(jīng)營(yíng)層面比較普遍的一種商業(yè)形態(tài)。但目前在河南經(jīng)營(yíng)相對(duì)成功的街區(qū)案例并不多，如德化步行街，漯河新天地步行街區(qū)等。大上海城、鄭州國(guó)貿(mào)等幾個(gè)大型街區(qū)新開業(yè)或尚在籌備中,經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)目前尚不能下定論。但從前期商鋪銷售和招商情況看,依舊比較理想的。因此,相對(duì)來(lái)講開發(fā)式的街區(qū)比購(gòu)物中心

44、或者M(jìn)AL的經(jīng)營(yíng)難度相對(duì)較小。建議我項(xiàng)目可作考慮! 第二部分 項(xiàng)目所處商圈分析 縱觀河南乃至全國(guó)商業(yè)，莫不是以一家或多家主力店為核心形成商圈，并依托于商圈而存在?；蛘咭灾髁Φ隇楹诵臉?gòu)建新的商圈。鄭州商業(yè)尤為明顯。 以鄭州目前商業(yè)格局,大致形成了以二七商圈、碧沙崗商圈、紫金山商圈為代表的核心商業(yè)圈層；以世紀(jì)聯(lián)華為核心的碧波園商圈、以家樂(lè)福為中心的北環(huán)商圈，以世紀(jì)聯(lián)華為核心的經(jīng)三路北圈圈等為代表的區(qū)域性商業(yè)圈層;以華中食品城、萬(wàn)客來(lái)為代表的食品商貿(mào)圈、以鄭汴路沿線中博、鳳凰名優(yōu)、東建材等為代表建材商貿(mào)物流圈形成了商貿(mào)物流圈層。 碧沙崗二七商圈 紫金山碧波園北 環(huán)經(jīng)三路北萬(wàn)客來(lái)鄭汴商圈華中食品 我項(xiàng)

45、目位于商城路與以后大道的交匯處，處于鄭汴商圈的邊緣。任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須依托于商圈而存在。接下來(lái)將依據(jù)市調(diào)情況對(duì)鄭汴路商圈略作分析。項(xiàng)目周邊路段商業(yè)分布情況 鄭 汴 路 商 都 路未來(lái)大道商 城 路玉鳳路中州大道鳳 凰 路本案家電城燃?xì)饩呤袌?chǎng) 家電市場(chǎng)中博家具中心鳳凰名優(yōu)建材東建材紅星美凱龍澳柯瑪物流園新家居五洲陶瓷城鄭州建材城鄭州板材市場(chǎng)集美家私城鋁材市場(chǎng)金三角陶瓷城等中博世 貿(mào)中博車城廣告材料市場(chǎng)中原博覽中 心項(xiàng)目所處商圈商業(yè)分布情況路 段代 表商 業(yè)市場(chǎng)體量(萬(wàn))知 名 品牌以后大道中博世貿(mào)家具廣場(chǎng) 2.3萬(wàn) 盛大網(wǎng)絡(luò)永樂(lè)電器等家電市場(chǎng) 4鄭州廚具市場(chǎng) 2鄭州酒店用品市場(chǎng)3鄭汴路-商都路

46、中原國(guó)際博覽中心5肯德基麥德龍國(guó)美電器等中博家具中心汽車貿(mào)易廣場(chǎng) 家電城中博傲龍等八大伙兒具商場(chǎng)2大批進(jìn)展廳在建家具名店街0集美家私城集美潔具城4河南廣告材料油漆建材市場(chǎng)2鳳凰名優(yōu)建材城九大專業(yè)賣場(chǎng)四大批發(fā)市場(chǎng)精品一條街在建四期12鄭州建材大世界（東)板材裝飾市場(chǎng)約4萬(wàn)金三角陶瓷城0青年路鋁材市場(chǎng)好客隆家具城5萬(wàn)左右省建材精品市場(chǎng)4萬(wàn)左右五洲陶瓷精品城5萬(wàn)澳柯瑪物流園32萬(wàn)新家居53010中力廣告材料市場(chǎng)300畝紅星美凱龍2萬(wàn)商城路商城路城東路聯(lián)華商場(chǎng)小食品服裝農(nóng)貿(mào)等2萬(wàn)左右沿街店鋪五金洗車餐飲服務(wù)等不詳思達(dá)超市玉鳳路廣告材料市場(chǎng)2萬(wàn)左右總結(jié)近3萬(wàn)分析鄭汴路沿線二十多個(gè)建材、家具相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)及

47、周邊配套共同構(gòu)成了鄭汴商圈。在營(yíng)或在建商業(yè)總體量超過(guò)萬(wàn),同時(shí)隨著建材市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分及市場(chǎng)的進(jìn)一步整合升級(jí)，并將進(jìn)一步擴(kuò)容!項(xiàng)目所處商圈商業(yè)分析鳳凰名優(yōu)建材城 市場(chǎng)概況 鳳凰名優(yōu)建材城是由占地1畝的不銹鋼裝飾材料市場(chǎng),占地00畝的名優(yōu)建材市場(chǎng)和占地800畝的鄭州商品大世界的基礎(chǔ)上進(jìn)展而來(lái)，.20年,將原有的“商品大世界”升級(jí)改造為“鳳凰城建材物流科技園” 。鳳凰名優(yōu)建材城作為中國(guó)華中建材家居商業(yè)暨物流中心，是華中地區(qū)首家現(xiàn)代化建材物流科技園，園區(qū)包括25萬(wàn)九大專業(yè)化賣場(chǎng),15萬(wàn)四大專業(yè)化建材批發(fā)市場(chǎng),2萬(wàn)多建材精品商業(yè)街。擁有超過(guò)5000的商務(wù)會(huì)所、10的設(shè)計(jì)師圖書館,000的促銷廣場(chǎng)、15萬(wàn)

48、的商務(wù)公寓，1800個(gè)停車位等配套。另輔以金融、稅務(wù)、工商、保險(xiǎn)、郵政、信息、物流等綜合服務(wù)。目前3萬(wàn)的商業(yè)4期工程在建中。解釋將形成華中地區(qū)集廠商辦公平臺(tái)、建材大賣場(chǎng)展示和交易平臺(tái)，物流配送平臺(tái)，二級(jí)市場(chǎng)終端銷售平臺(tái),電子商務(wù)等于一體的區(qū)域性建材總部經(jīng)濟(jì)圈。屆時(shí)將形成總體量80萬(wàn)平米以上、涵蓋建材相關(guān)所有業(yè)態(tài)業(yè)種及產(chǎn)品展示、物流配送、建材加工等配套產(chǎn)業(yè)的于一體華中地區(qū)最大的建材基地!市場(chǎng)差不多數(shù)據(jù) 市場(chǎng)鋪位:500多間 市場(chǎng)構(gòu)成:鳳凰名優(yōu)燈具廣場(chǎng)、鳳凰名優(yōu)櫥柜暖通廣場(chǎng)、鳳凰木地板門業(yè)廣場(chǎng)等九大專業(yè)賣場(chǎng),鳳凰布藝家紡市場(chǎng)等四大批發(fā)市場(chǎng)及建材精品商業(yè)街等 鋪位結(jié)構(gòu):上下聯(lián)體臨街門面 商場(chǎng)內(nèi)鋪 獨(dú)

49、立式單層街鋪 鋪位面積:40-40不等租金均價(jià)：50元 治理費(fèi):4.元/月/ 運(yùn)營(yíng)商：鑫山實(shí)業(yè)市場(chǎng)評(píng)析隨著03年鑫山實(shí)業(yè)關(guān)于旗下幾大市場(chǎng)的整合以及商品大世界的升級(jí)改造。區(qū)域性建材總部經(jīng)濟(jì)圈漸成雛形。4期36萬(wàn)商業(yè)投入使用后,將形成一個(gè)匯合建材相關(guān)所有業(yè)態(tài)的龐大商業(yè)集群。建材市場(chǎng)將更加細(xì)分,更加專業(yè)化。鳳凰名優(yōu)建材城以其規(guī)模效應(yīng),專業(yè)運(yùn)作能力以及市場(chǎng)的深耕細(xì)作，必將具備更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。河南中博家具中心市場(chǎng)概況【經(jīng)營(yíng)范圍】家具零售批發(fā)、裝飾材料、沙發(fā)材料、燈具、家電、 潔具等1990年起，隨著中博沙發(fā)材料市場(chǎng)的成功,沿鄭汴路兩側(cè)相繼建成家具、家電、汽車、廚具與酒店配套用品等專業(yè)市場(chǎng)，建筑面積0萬(wàn)

50、平方米,吸引入駐商家0多戶,各類品牌專營(yíng)店或授權(quán)代理商0多家,直接進(jìn)場(chǎng)人員上萬(wàn)。輻射阻礙省內(nèi)各市地及山西、湖北、安徽等周邊省份。河南中博成為中西部起步最早、規(guī)模最大的家具、家電、廚具用品集散地和現(xiàn)代化物流配送中心，是鄭州乃至中原最繁榮的市場(chǎng)之一?！爸胁┘揖咧行氖冀ㄓ?92年，由8棟家具展銷商場(chǎng)和兩個(gè)家具批進(jìn)展廳組成，建筑面積近30萬(wàn)平方米，匯合各類家具營(yíng)銷機(jī)構(gòu)160余家,匯合了目前國(guó)內(nèi)外各種知名品牌的家居套房、辦公家具、床上用品、家裝飾品、家具配件和電動(dòng)工具產(chǎn)品?！敝胁┘揖咧行氖青嵵萁?jīng)營(yíng)家具時(shí)刻最早、經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)商戶最多、產(chǎn)品線最長(zhǎng)、市場(chǎng)配套最全、市場(chǎng)最繁榮的大型家具市場(chǎng)群。 2006年

51、9月開業(yè)的中博世貿(mào)家具廣場(chǎng)，又將中博家具的經(jīng)營(yíng)提升到全新的、更高的層次，標(biāo)志著中博豐富了高端家具業(yè)種。 場(chǎng)館面積2.3萬(wàn)平方米,富麗堂皇、設(shè)施齊全，是鄭州市目前規(guī)模大、檔次高、商品新潮的航母級(jí)家具商場(chǎng)之一。中博國(guó)際家具名店街土建工程正順利進(jìn)行，屆時(shí),2棟獨(dú)立的街邊店將矗立在鄭汴路商圈，據(jù)調(diào)研中博下一步要將批發(fā)和零售業(yè)務(wù)分離,在中州大道東的物流港建起一個(gè)30萬(wàn)平方米的家具批發(fā)市場(chǎng),而將現(xiàn)有的市場(chǎng)重新建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化的精品家具零售市場(chǎng),如此中博世貿(mào)、名店街、精品城串聯(lián)一起，扼守家具黃金大道,定會(huì)給中原家具帶來(lái)絕代芳華。差不多數(shù)據(jù):市場(chǎng)鋪位:60多間市場(chǎng)格局：中博家具 中博傲龍等八大伙兒具商場(chǎng)，中

52、博兩大批發(fā)商場(chǎng)、中博電子城、中博世貿(mào)家具、中博汽車廣場(chǎng)等 鋪位結(jié)構(gòu): 商場(chǎng)內(nèi)鋪獨(dú)立式單層街鋪 鋪位面積：50-40不等 租金均價(jià)：4元治理費(fèi)： 10元/月/ 運(yùn)營(yíng)商： 中博股份市場(chǎng)評(píng)析隨著中博家具名店街的完工投入運(yùn)營(yíng)，中博家具的總體量將達(dá)到120萬(wàn)以上，并將涵蓋家具所有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游所有相關(guān)產(chǎn)品，成為家具行業(yè)毋庸置疑的航空母艦!通過(guò)市場(chǎng)的進(jìn)一步整合升級(jí),隨著市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分,中博也必將在業(yè)務(wù)領(lǐng)域由批發(fā)轉(zhuǎn)為零售為主導(dǎo),在家具細(xì)分市場(chǎng)中,必將具備更強(qiáng)的市場(chǎng)阻礙力!鄭汴路家電市場(chǎng)市場(chǎng)概況鄭汴路家電城是鄭州最大的家電市場(chǎng)，匯合了鄭州市市場(chǎng)上幾乎所有的家電品牌。商戶00家左右,面向全省，以家電批發(fā)

53、為主，兼營(yíng)零售。隨著以后大道的打通，家電市場(chǎng)被一分為二。以后路東的中博電子城，要緊以白電、黑電、小家電為主、以后路西的家電城仍以AV類電器為主。 而原先位于鄭汴路北的廚具市場(chǎng)，則搬到路南以后大道西側(cè)。仍以小家電及廚房電器為經(jīng)營(yíng)方向。市場(chǎng)評(píng)析國(guó)美、蘇寧、永樂(lè)、五星等各大伙兒電巨頭的騰挪轉(zhuǎn)移,互相競(jìng)合，搶灘鄭州,價(jià)格和服務(wù)成為其競(jìng)爭(zhēng)利器。家電市場(chǎng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在,而隨著各地市家電行業(yè)的迅猛進(jìn)展和各大伙兒電賣場(chǎng)深入地市深耕細(xì)作，傳統(tǒng)家電市場(chǎng)的渠道優(yōu)勢(shì)也被打破。家電市場(chǎng)向賣場(chǎng)、專賣進(jìn)展的趨勢(shì)必將成為一種趨勢(shì)和必定選擇。因此鄭汴路家電市場(chǎng)的進(jìn)一步升級(jí)換代也是持續(xù)進(jìn)展的唯一選擇！鄭東建材城:市場(chǎng)概況鄭東

54、建材家居城，總投資2億元，首期開發(fā)10畝，要緊經(jīng)營(yíng)建材、五金機(jī)電、家居裝飾等，是以商品展示交易為主線，集批發(fā)、零售、商務(wù)洽談、倉(cāng)儲(chǔ)加工、物流配送、電子商務(wù)、為一體的多功能、現(xiàn)代化、多業(yè)態(tài)、復(fù)合型商貿(mào)物流中心，可輻射到山西、陜西、湖北、安徽等省，是中南最大的建材家居批發(fā)基地。差不多數(shù)據(jù)總占地面積2000畝，一期占地00畝,建筑面積60萬(wàn)平米采納單獨(dú)商鋪銷售形勢(shì),每個(gè)鋪面3層110平米左右，售價(jià)為每平米6000-800多元差不多銷售了000多套商鋪,購(gòu)買者有1000多商戶,其中大約有10%的投資者東建材大世界：市場(chǎng)概況鄭州東建材大世界自一九九六年六月五日開業(yè)以來(lái),以其規(guī)模大、檔次高、設(shè)計(jì)新、品種全

55、,雄踞于全國(guó)裝飾建材市場(chǎng)之首,市場(chǎng)所建的1000余個(gè)攤位全部爆滿,北區(qū)鋁型材市場(chǎng)即是應(yīng)寬敞商戶要求所建的配套專業(yè)鋁材市場(chǎng),進(jìn)駐商戶20多家, 差不多數(shù)據(jù)正在進(jìn)行升級(jí)改造，將會(huì)改造成為四層建材購(gòu)物廣場(chǎng)租金一層5-5元/月,二層15-0元/月 項(xiàng)目評(píng)析近2年的進(jìn)展鄭州東建材一直是鄭州建材銷售的“二七商圈”，占據(jù)了鄭州建材市場(chǎng)的大部分份額,西建材長(zhǎng)期處于區(qū)域性補(bǔ)充的地位鄭州建材市場(chǎng)歷來(lái)有“東建材領(lǐng)舞,西北建材補(bǔ)充”的講法廣義的東建材市場(chǎng)占據(jù)了鄭州市60%的家具建材市場(chǎng)份額。狹義的東建材僅指鄭汴路鄭州建材大世界，依舊處于鄭州建材市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位!三恒物流園:總占地面積0畝，打算做成環(huán)境舒適的綜合性建材家

56、具購(gòu)物商場(chǎng)租金為每平米40元/月左右銷售均價(jià)5000元鄭州集美家私城鄭州集美家私城是鄭州家具市場(chǎng)中最大的家私商場(chǎng)之一,全場(chǎng)2000余平方米經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地匯聚了國(guó)內(nèi)外最新款民用及辦公中高檔家具品牌。鄭州集美家私城的經(jīng)營(yíng)理念是以人為本、以科技為導(dǎo)向、以服務(wù)為宗旨,集百家之美、樹立集美名店之品牌。集美家居連鎖企業(yè)之集美精品潔具城 集美精品潔具城是集美家居連鎖企業(yè)繼集美家私城之后開業(yè)的又一中原最大、專業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場(chǎng)。集美精品潔具城位于鄭汴路299號(hào)(老7國(guó)道東150米）。集美精品潔具城緊鄰鄭汴路，位居鄭東新區(qū)鄭東建材家居城黃金位置，是中原地區(qū)首家專業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場(chǎng)。商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積20000多平方米,集名

57、、優(yōu)、特、新產(chǎn)品于一體,要緊以中、高檔衛(wèi)浴、潔具展示、銷售為主。 鄭州金三角建材城鄭州金三角建材城【原鄭州金三角陶瓷城】是204年3月由鄭州金三角陶瓷城物業(yè)治理有限公司與鄭州豫谷實(shí)業(yè)公司聯(lián)合升級(jí)改造的建材市場(chǎng)，位于鄭州市鄭汴路和泰山路交匯處,鄭東新區(qū)商住物流區(qū)的腹心地帶。西接?xùn)|建材、澳柯瑪國(guó)際物流園區(qū)，北臨鄭東建材家居市場(chǎng),東連河南精品陶瓷市場(chǎng),南達(dá)鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),位置優(yōu)越，交通方便。市場(chǎng)占地20余畝，總建筑面積0萬(wàn)平方米,其中倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)占地00畝，建筑面積4萬(wàn)平方米。市場(chǎng)有北、中、南三個(gè)超市化展廳、86棟通透式倉(cāng)庫(kù)和兩個(gè)廣場(chǎng)式停車場(chǎng)組成，是鄭州市檔次最高、規(guī)模最大的專業(yè)市場(chǎng)之一。 鄭州金三角

58、建材城集陶瓷、木地板、門業(yè)、衛(wèi)浴、潔具、五金、水暖于一體,專業(yè)區(qū)劃,精選品牌,超市化經(jīng)營(yíng)。鄭州五洲精品陶瓷城鄭州五洲精品陶瓷城是由鄭州五洲商貿(mào)有限公司投資開發(fā)的中原地區(qū)首家大型專業(yè)精品陶瓷市場(chǎng),融批發(fā)與零售于一體。位于鄭東新區(qū)規(guī)劃的商業(yè)物流區(qū)，占據(jù)鄭州黃金建材物流要地商都路（被譽(yù)為鄭州建材大道）,東鄰太行路、板材市場(chǎng)和立即落成長(zhǎng)途汽車客運(yùn)東站,西擁老17國(guó)道和澳柯瑪物流園區(qū)、北靠南方香江集團(tuán)興建的鄭東建材家居城，南有市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),環(huán)境幽雅,位置優(yōu)越,交通便利。 五洲精品陶瓷城總占地百余畝，總建筑面積達(dá)50000，總投資400余萬(wàn)元。市場(chǎng)規(guī)劃2個(gè)區(qū),設(shè)有商鋪300余間,全部展廳均采納先進(jìn)的輕

59、鋼結(jié)構(gòu)建筑,穩(wěn)固、美觀、大氣、環(huán)保。港前有綠化帶及大型停車場(chǎng),中間坐落有大型休閑廣場(chǎng)。市場(chǎng)南北縱深兩區(qū),東西緊鄰主干道，25個(gè)區(qū)間道路寬敞，戶戶臨街，方便車輛出入,堪稱中原陶瓷航母。綜合分析鄭汴商圈面臨市場(chǎng)整合升級(jí) 隨著紅星美凱龍、新家居等連鎖巨頭先后開業(yè),鄭東建材城、五洲陶瓷精品城等大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，必將帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的整合升級(jí)。以面對(duì)更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 2）鄭汴商圈商業(yè)市場(chǎng)更加細(xì)分中博、鳳凰名優(yōu)建材城、東建材等一直是鄭州建材家具銷售的“二七商圈”，占據(jù)了鄭州建材家具市場(chǎng)的大部分份額,鄭州建材市場(chǎng)歷來(lái)有“東建材領(lǐng)舞，西北建材補(bǔ)充”的講法，廣義的東建材市場(chǎng)占據(jù)了鄭州市6%的家具建材市場(chǎng)份額

60、隨著國(guó)內(nèi)外家具、建材零售巨頭紛紛進(jìn)入河南,各類家具建材賣場(chǎng)的迅速擴(kuò)張。鄭汴商圈必定面對(duì)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分。由綜合性市場(chǎng)走向更加專業(yè)細(xì)分的市場(chǎng),譬如潔具市場(chǎng)、玻璃市場(chǎng)、板材市場(chǎng)等等;由粗放型的批發(fā)市場(chǎng)走向集約型的專業(yè)賣場(chǎng)。如中博家具城,鳳凰窗簾布藝城等。 3)市場(chǎng)更加終端化,市場(chǎng)鏈逐步縮短 批發(fā)市場(chǎng)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈以及市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)的逐步完善,必將走向終端。由原先的“代理商-經(jīng)銷商客戶”到直接面對(duì)客戶的賣場(chǎng)或者專業(yè)超市!我項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行性分析我項(xiàng)目處于鄭汴商圈,項(xiàng)目不能脫離商圈而存在。必須立足于商圈，依托于商圈,來(lái)合理定位。 但我項(xiàng)目不宜涉足家居、建材等行業(yè)：隨著鄭汴路建材大道的整合升級(jí),市場(chǎng)更加細(xì)分，