華夏幸福基業(yè)模式簡(jiǎn)析x

1、華夏幸福基業(yè)模式簡(jiǎn)析華夏幸?；鶚I(yè)模式簡(jiǎn)析一、華夏幸?；鶚I(yè)簡(jiǎn)介（一）基本情況華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱”華夏幸?；鶚I(yè)），成立于1998年， 于2011年9月在入股借殼上市。早期致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)，2002年開 始運(yùn)營(yíng)固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運(yùn)營(yíng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型，一直堅(jiān)持以產(chǎn)促城、 以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展的理念，堅(jiān)持既定的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模 式并不斷延伸價(jià)值鏈，在原有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上接入和發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)、城市增值服 務(wù)業(yè)態(tài)，成為全價(jià)值鏈縱向一體化的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商，全力打造產(chǎn)業(yè)新城三條產(chǎn)品 線，目前已形成”園區(qū)+地產(chǎn)的獨(dú)特運(yùn)營(yíng)模式。在環(huán)渤海地區(qū)成功運(yùn)營(yíng)固安工業(yè)園 區(qū)、大

2、廠潮白河工業(yè)區(qū)、懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）、蘇家屯區(qū)域、香河區(qū) 域、無錫工業(yè)園區(qū)等。（二）業(yè)績(jī)情況2014年度銷售目標(biāo)為500億，截止2014年上半年，實(shí)現(xiàn)銷售額共計(jì)242.13 億元，同比增長(zhǎng)52.20%，截止2014年6月30日確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入113.82 億元，比上年同期增長(zhǎng)29.58%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)36.48億元，同比增長(zhǎng)56.21%；實(shí) 現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)23.01億元，同比增長(zhǎng)30.06%。表1：華夏幸?；鶚I(yè)各年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo)：截至 日期營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)每股凈每股收資收瘁凈產(chǎn)益銷 售 毛營(yíng)業(yè) 收入同比（%）凈 利同比（%）(億 )潤(rùn) （ 億）資產(chǎn)（元）收益孫(%

3、)利率（%）2013210.74.327.52.25.02.044.333.年608151350812012120.55.017.31.34.82.051.439.年77384492265201177.976.213.225.4.73.266.441.年02584648993201044.237.74.1-70.1.80.037.522.年15733925582009 年1.83-39.0.0119.1.80.02.7818.29723851120083.02-1.4-0.-20.1.8-0.-13.16.年03962227651520073.0631.8-0.-5552.0-0.-10.18

4、.年332.8892300992006 年2.3244.40.0131.2.30.02.1024.7771358120051.61-10.-0.-2973.5-0.-5.921.年4022.8202298120041.802.680.1-47.3.90.12.8630.年19531262003 年1.757.620.22-1.343.990.3517.7433.842002 年1.6223.260.221.561.720.3723.6838.152001 年1.3231.980.2249.641.360.0 030.4841.492000 年1.000.141.730.0 026.1640.8

5、7注：以上數(shù)據(jù)摘自華夏幸?；鶚I(yè)年度報(bào)告。二、華夏幸福基業(yè)模式（一）業(yè)務(wù)模式1、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)華夏幸?；鶚I(yè)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和園區(qū)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)兩大塊，借殼完成后，華 夏幸?；鶚I(yè)間接控股的京御地產(chǎn)成為實(shí)際上的業(yè)務(wù)平臺(tái)。京御地產(chǎn)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)二級(jí) 開發(fā)與銷售、配套物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。京御地產(chǎn)的全資子公司九通投資負(fù)責(zé)園區(qū)開發(fā)業(yè) 務(wù)，作為河北固安工業(yè)區(qū)、大廠潮白河工業(yè)園區(qū)和懷來京北生態(tài)新區(qū)三個(gè)園區(qū)開發(fā) 與經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)平臺(tái)，對(duì)開發(fā)區(qū)域進(jìn)行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公 用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)）、物業(yè)管理、廠房 建設(shè)租賃等。I圖1:華夏幸福基業(yè)業(yè)務(wù)架構(gòu)2、業(yè)務(wù)發(fā)展模式（1）戰(zhàn)略聚焦：華

6、夏幸福首先圍繞北京布局，逐漸輻射到河北沿海地區(qū)、遼 東半島、山東半島等環(huán)渤海區(qū)域，園區(qū)在地域選擇上，聚焦核心大城市周邊地帶、 快速軌道線的銜接地帶、城鄉(xiāng)落差較大的“洼地”。目前已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的固安、大廠工 業(yè)園均在京郊50公里范圍內(nèi)。（2）前瞻性規(guī)劃先行：前期接洽以區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為牽引，通過同國(guó)內(nèi)、 國(guó)際頂級(jí)戰(zhàn)略咨詢公司合作，深入研究區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位、 發(fā)展方向、空間布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，獲得政府的高度認(rèn)可，并通過豐富的一級(jí)開 發(fā)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)、園區(qū)核心區(qū)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商和住宅建設(shè)等多樣化得產(chǎn)品和服務(wù) 獲取政府的信任，在建設(shè)中獲得政府的高度支持和配合。（3）簽訂協(xié)議明確進(jìn)度計(jì)劃

7、與結(jié)算方式：并簽訂委托開發(fā)協(xié)議，該委托是排 他性的、非經(jīng)華夏幸?；鶚I(yè)同意不可撤銷或變更，且委托期限一般長(zhǎng)達(dá)50年，同時(shí)在協(xié)議中明確收入確認(rèn)和結(jié)算方式以保證其在園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)上的正當(dāng)收益和權(quán)圖2：園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式（二）盈利模式1、主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)華夏幸福基業(yè)營(yíng)業(yè)收入主要來自于產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與建設(shè)以及城市地產(chǎn)開發(fā)，其 中產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與建設(shè)又可分為土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、公用事 業(yè)服務(wù)以及園區(qū)住宅配套開發(fā)。土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)及公用事 業(yè)服務(wù)按照當(dāng)期公司與政府結(jié)算額確認(rèn)收入，園區(qū)住宅配套開發(fā)和城市地產(chǎn)開發(fā)以 商品房實(shí)際交予客戶作為收入確認(rèn)的依據(jù)，故影響其當(dāng)期收入變化因素主要是政

8、府 結(jié)算和交房。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)毛利率極高，2013年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)占公司整體收入的11%，毛 利率達(dá)98%，這一定程度上確保了公司整體利潤(rùn)率水平，也是區(qū)別于其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 商的重要標(biāo)志之一，同時(shí)也讓資本市場(chǎng)對(duì)其未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展寄予和期待，是華夏 幸福基業(yè)能在2011年房地產(chǎn)政策收緊背景下成功借殼上市的主要特色（多數(shù)產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)均是“舉產(chǎn)業(yè)之名，行地產(chǎn)之實(shí)”）。但從表3看出，園區(qū)配套住宅銷售在2013年占整體收入的62%，毛利率為27%， 支撐其規(guī)模快速增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)來自于通過“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+地產(chǎn)”模式中配套住宅銷 售。2、盈利模式表2：華夏幸福基業(yè)盈利模式簡(jiǎn)表業(yè)務(wù)范圍內(nèi)容SB 結(jié)算金 額結(jié)算方式備注基礎(chǔ)

9、設(shè)施 建設(shè)在委托區(qū)域進(jìn)行道路、供水、實(shí)際投資 *10%一次性或 分期不超 過三年協(xié)議約 定供電、供 暖、排水設(shè) 施、公共項(xiàng) 目等基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè) 管理U土地整理對(duì)委托區(qū)域內(nèi)進(jìn)行土地整理實(shí)際投資 *10%一次性或 分期不超 過五年產(chǎn)業(yè)發(fā)展 服務(wù)對(duì)委托區(qū) 域內(nèi)工業(yè) 園區(qū)進(jìn)行 宣傳、推廣 并進(jìn)行招 商引資新增落地投資額 *45%一次性或 分期不超 過三年園區(qū)綜合 服務(wù)對(duì)委托區(qū) 域內(nèi)進(jìn)行 物業(yè)管理、 公共項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)與維 護(hù)等實(shí)際投資 *10%一次性或 分期不超 過三年地產(chǎn)銷售配套住宅、 保障房開 發(fā)園區(qū)有30%的住宅用iJ， 司通過 招拍掛 拿地， 進(jìn)行大 規(guī)模的宜居的商品房開發(fā)。表三：華夏幸?；鶚I(yè)20

10、10 年-2013年分行業(yè)營(yíng) 業(yè)收入結(jié)構(gòu)情況華夏幸福基業(yè)2010年-2013年?duì)I業(yè)收入分行丑分行業(yè)2010 年2011 年2012 年2013占比（%）業(yè)入 萬 營(yíng)收占比(%)營(yíng)業(yè)收 入（萬）占比 （%）營(yíng)業(yè)收 入（萬）產(chǎn)業(yè)發(fā) 展服務(wù)68,872.790.1695,252.590.12154,630 .980.13236,461 .660基礎(chǔ)設(shè)一 . 施建設(shè)-18,613.970.02-99,013.190土地整 理68,939.660.16226,315.450.29206,002 .440.17205,338 .370綜合服 務(wù)470.650.003,232 .590.0 03,618.2

11、 00.004,367.450物業(yè)管 理服務(wù)1,795 .630.002,460 .380.0 03,328.0 10.0011,141.360園區(qū)住 宅配套153,112.360.35385,402.410.5 0659,621 .360.551,308,820.220城市地 產(chǎn)開發(fā)141,225.520.3241,574.100.05171,339 .540.14233,850 .610其他5,773 .910.013,006 .930.0 02,731.830.004,099.120合計(jì)440TT90.521.00775,8 11.0 |1,201,258.41 072.371.002,

12、103,091.97注：以上數(shù)據(jù)均來自華夏幸?；鶚I(yè)年度報(bào)告整理。產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)是指在委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)等產(chǎn)業(yè) 發(fā)展服務(wù)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括在受托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的道路、供水、供電、供暖、排水設(shè)施、公共項(xiàng)目等。土地整理包括在委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的土地拆遷及整理。園區(qū)綜合服務(wù)包括在受托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的園區(qū)綠化、保潔、公共項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與維護(hù)等。三、華夏幸?；鶚I(yè)成功因素分析 （一）宏觀環(huán)境 1、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 華夏幸?；鶚I(yè)發(fā)跡于北京地區(qū)固安工業(yè)園，以北 京周邊為核心開展工業(yè)園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，順應(yīng)了 以北京為首的國(guó)際性大都市老工業(yè)區(qū)升級(jí)、轉(zhuǎn)移 大背景。2、產(chǎn)業(yè)集聚與規(guī)模效應(yīng)

13、華夏幸?；鶚I(yè)深入研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，著力打造 相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈聚集平臺(tái)，符合全面深化改革和加快 轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，逐步形成五大產(chǎn)業(yè)線，產(chǎn)業(yè) 基地、產(chǎn)業(yè)港（制造業(yè)）、科技港（科技型企業(yè)）、 商務(wù)港（商業(yè)貿(mào)易）、孵化港（高新技術(shù)企業(yè)）。（二）政府方面1、地方政府著力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，但專業(yè)能力、資金 實(shí)力及商業(yè)資源整合能力等不足，需專業(yè)公司與 其協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)政企共贏。2、政策的肯定及支持：河北省政府下發(fā)鼓勵(lì)開 發(fā)區(qū)（園區(qū)）采用市場(chǎng)化運(yùn)作方式，弓|入公司制 開發(fā)模式，走市場(chǎng)化開發(fā)的路子的相關(guān)文件，使 得開發(fā)區(qū)“合法合規(guī)”采用該模式，其最開始的 三個(gè)項(xiàng)目均局限在河北??；通過華夏幸福基業(yè) 2011年成功借殼上市，其盈

14、利模式已證監(jiān)會(huì)、r 交易所及政府相關(guān)部門的嚴(yán)格審核并得到資本市場(chǎng)認(rèn)可，保障了其模式在全國(guó)范圍內(nèi)快速擴(kuò) 張。3、降低資金投入：一級(jí)土地市場(chǎng)開發(fā)的前期資 金由政府投入變成華夏幸福投入，在審計(jì)完成階 段才予以結(jié)算支付，而屆時(shí)政府已有了土地出讓 收入、產(chǎn)業(yè)稅收收入及招商引資收入等，其資金 的運(yùn)作發(fā)生根本改變，并且10%的結(jié)算溢價(jià)較低。4、專業(yè)全面的服務(wù)團(tuán)隊(duì)：華夏幸福在城市規(guī)劃、 項(xiàng)目招商、基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等各方面予以了 承諾及保證，尤其是招商及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)（例如酒店 建設(shè)等）方面具有的優(yōu)勢(shì)，解決了政府最棘手的 問題，使園區(qū)價(jià)值最大化;5、成功案例，提高信任度，助其全國(guó)擴(kuò)張。（三）華夏幸?；鶚I(yè)方面1 I

15、fi1、政府關(guān)系默契，保證其相關(guān)園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)結(jié) 算收入及土地政策順利落實(shí)。2、模式領(lǐng)先：公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模式，通過城 市發(fā)展定位、城市空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)、城市建 設(shè)、城市運(yùn)營(yíng)等系列整合經(jīng)營(yíng)行為，有效解決產(chǎn) 城割裂發(fā)展問題，為區(qū)域發(fā)展提供健康有效的綜 合解決方案，有效實(shí)現(xiàn)區(qū)域綜合價(jià)值提升。3、開放的姿態(tài)，合作開放模式，多利益主體共 存：堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作、多元化投入、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、 專業(yè)化招商、標(biāo)準(zhǔn)化團(tuán)體、個(gè)性化服務(wù)。4、戰(zhàn)略規(guī)劃先行，精準(zhǔn)定位產(chǎn)業(yè)機(jī)遇：建立自 己的產(chǎn)業(yè)研究部門并定期與國(guó)際知名地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 合作；在工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)前，深入研究區(qū)域從 政治、經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃等，制定出符合 區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)

16、略規(guī)劃，并聘請(qǐng)國(guó)際知名規(guī)劃設(shè)計(jì) 機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí) 公司組建高水平的戰(zhàn)略及規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)伍。5、堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)需求導(dǎo)向從事園區(qū)投資開發(fā)建設(shè)。6、強(qiáng)大招商引資能力 以招商龍頭企業(yè)為核心，依托核心企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè) 鏈招商，打造產(chǎn)業(yè)集群為目標(biāo)，通過職業(yè)營(yíng)銷、 圈層營(yíng)銷達(dá)到招大商、招好商目標(biāo)：定期舉行 政策交流會(huì)，匯集企業(yè)、科研高校、研究所等； 深入梳理與產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，建立 企業(yè)信息庫，形成產(chǎn)業(yè)集群；強(qiáng)大招商團(tuán)隊(duì)： 擁有超500人的招商專業(yè)團(tuán)隊(duì)，匯集各行各業(yè)精 英，招商團(tuán)隊(duì)滲透到項(xiàng)目所在地政府（如固安片 區(qū)的招商團(tuán)隊(duì)，其名片直接印的是固安招商局, 通常企業(yè)內(nèi)的招商總監(jiān)，基本上就是

17、政府的招商 局局長(zhǎng)）；職業(yè)營(yíng)銷與圈層營(yíng)銷為主：參加或 組織展會(huì)、推介會(huì)、產(chǎn)業(yè)園俱樂部。7、資源整合能力整合國(guó)內(nèi)外一流資源，以全球視野與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)參 與高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，公司與麥肯錫、IBM、羅 蘭貝格、AECOM、HOK等全球頂尖咨詢機(jī)構(gòu)建立 長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系。8、平臺(tái)構(gòu)建能力：建立華夏研究院、產(chǎn)業(yè)園區(qū) 網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)中國(guó)等三大產(chǎn)業(yè)信息平臺(tái)；充分運(yùn)作園 區(qū)企業(yè)平臺(tái)，為園區(qū)企業(yè)提供全方位服務(wù)，充分 運(yùn)用入園企業(yè)資源。9、融資優(yōu)勢(shì)：上市公司通過定增、發(fā)行公司債、 股權(quán)質(zhì)押等方式融資；建立多支產(chǎn)業(yè)基金，保持 國(guó)家開發(fā)銀行良好關(guān)系；售后回購、應(yīng)收賬款轉(zhuǎn) 讓等。10、城市營(yíng)銷模式：持續(xù)打造城市魅力體系，塑 造

18、城市的精神；通過品牌、媒體、產(chǎn)業(yè)圈層、政 府不斷宣傳打造品牌。四、啟示 華夏幸?；鶚I(yè)“園區(qū)+地產(chǎn)”模式難以復(fù)制、門 檻高，其核心競(jìng)爭(zhēng)能力，如與政府的默契關(guān)系及 議價(jià)能力、資金運(yùn)作及墊付能力、極強(qiáng)的招商能 力、全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)覆蓋的能力、戰(zhàn)略研究定位等 產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力；這些能力對(duì)昊昇三農(nóng)來說亦很 重要，但公司目前階段尚不具備上述任何一個(gè)核 心能力，但可以借鑒。1、研究產(chǎn)業(yè)規(guī)律，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)思維解決開發(fā)、運(yùn) 營(yíng)中的難題，明晰模式政治經(jīng)濟(jì)學(xué)強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)三要素-土地、資金、勞動(dòng)， 而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中更需要“產(chǎn)業(yè)”要素。有效認(rèn)知 產(chǎn)業(yè)發(fā)展分化、融合、演進(jìn)的規(guī)律和階段是我們 制定戰(zhàn)略目標(biāo)、項(xiàng)目規(guī)劃定位及項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)策 略的必備條件之一。公司原有戰(zhàn)略稱致力于大農(nóng) 機(jī)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)，但關(guān)注產(chǎn)業(yè)研究的職能 缺失，我們把大農(nóng)機(jī)產(chǎn)業(yè)定位為：農(nóng)機(jī)、載貨汽 ，u1 7 I車、H程機(jī)械、通用機(jī)電等相關(guān)領(lǐng)域，公司可重新審視并認(rèn)真研究相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與發(fā)展階 段（工程機(jī)械、載貨汽車持續(xù)萎縮是事實(shí)，相關(guān) 上市公司業(yè)績(jī)下滑即可看出規(guī)律），研究如何引III導(dǎo)大農(nóng)機(jī)產(chǎn)業(yè)集聚，如何整合商業(yè)資源。研究產(chǎn) 業(yè)發(fā)展規(guī)律、清晰戰(zhàn)略發(fā)展方向和商業(yè)模式、盈 利模式不但利于團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，也有利于公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā) 展。2、整合資源，打造招商能力商業(yè)資源、戰(zhàn)略資源整合對(duì)從事商貿(mào)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)運(yùn)營(yíng)商至關(guān)重要，商業(yè)資源整合不當(dāng)，項(xiàng)