安徽濱城投資公司創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣報(bào)告-74

1、安徽濱城投資公司創(chuàng)業(yè)園定位及營(yíng)銷推行報(bào)告謹(jǐn) 呈：安徽濱城投資公司前 言 我司工程組成員接到義務(wù)后，第一時(shí)間組織市場(chǎng)人員和謀劃人員深化工程現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展實(shí)地調(diào)研調(diào)查。 目前創(chuàng)業(yè)園內(nèi)10棟廠房曾經(jīng)全部建成，僅有兩家入園企業(yè)，一家為家具制造工廠，另外一家為某醫(yī)藥公司的倉(cāng)庫(kù)。 針對(duì)這樣建筑曾經(jīng)成形的工業(yè)園區(qū)，怎樣樣在盡量不做大的改動(dòng)情況下如何實(shí)現(xiàn)銷售和招商，這是我們思索的主要課題：工程的客戶群在哪里？采取何種營(yíng)銷推行戰(zhàn)略可以最大程度吸引的目的客戶群？如何快速有效積累目的客戶，實(shí)現(xiàn)銷售/招商目的？現(xiàn)房階段，銷售/招商節(jié)拍如何控制？問題一：如何在工業(yè)用地屬性的根底上做好其它快速回現(xiàn)的商用物業(yè)： 目前合肥市工業(yè)用

2、地做商用物業(yè)的案例品類繁多，但問題是在最大化保證工業(yè)用地的根底上，用好目的里的配套比率，為甲方帶來(lái)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。針對(duì)特定的目的群體，將工業(yè)用地屬性“住宅化、商業(yè)化，是本案所要著重處理的問題。對(duì)于本工程的思索工業(yè)用地VS商業(yè)用地？需求關(guān)注的問題二：對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)展合理的改造以順應(yīng)市場(chǎng)需務(wù)虛現(xiàn)順利租售！ 在廠房的根底上能改造出哪些商業(yè)物業(yè)？市面上無(wú)非，只需普通住宅、公寓、辦公、商鋪等主力物業(yè)類型。對(duì)于在包河工業(yè)區(qū)工廠林立的區(qū)域，我司以為，更應(yīng)該做滿足區(qū)域特定市場(chǎng)需求的定向產(chǎn)品，例如滿足產(chǎn)業(yè)園內(nèi)人員需求的公寓、辦公孵化器、生活休閑效力配套設(shè)備等。 有哪些前車之鑒供自創(chuàng)？從公寓方面，位于新站區(qū)的馥邦美

3、寓是典型的工業(yè)用地做公寓的案例；從寫字樓方面，高新區(qū)的富鄰廣場(chǎng)、TOP企業(yè)大道等都是典型的工業(yè)用地做寫字樓工程；對(duì)于本工程的思索報(bào)告思緒市場(chǎng)調(diào)研及本身研判工程定位整體戰(zhàn)略銷售/招商推行方案目錄工程資源優(yōu)化合肥市典型性在售工業(yè)物業(yè)調(diào)查項(xiàng)目名稱馥邦商務(wù)廣場(chǎng)地址新站區(qū)銅陵北路、淮海路口 平均價(jià)格3700元/平米（2009年11月28日），2007年10月20日開盤,銷售已結(jié)束。二期預(yù)計(jì)在4月份開盤（2010年3月9日建筑規(guī)模規(guī)劃用地14.5公頃,總建筑面積26.54萬(wàn)平方米基本信息集中建設(shè)3棟大型商場(chǎng)、2棟高層綜合辦公寫字樓、3棟小高層公寓樓及停車場(chǎng)等配套設(shè)施。戶型情況45-129平米其它位于新站綜

4、合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，東臨銅陵北路，西至龍門嶺路，南臨物流大道，北至高壓走廊，開發(fā)商是合肥現(xiàn)代物流園區(qū)投資發(fā)展有限公司是經(jīng)合肥新站綜合開發(fā)試臉區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)，于 2004年 7 月成立的中外合資企業(yè)，注冊(cè)資金為500的萬(wàn)美元。全面承擔(dān)物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的融資、建設(shè)和物流園區(qū)的市場(chǎng)化開發(fā)任務(wù)。車位近1000個(gè)馥邦商務(wù)廣場(chǎng)-根底數(shù)據(jù) 項(xiàng)目組成部分：規(guī)劃用地14.5公頃,總建筑面積26.54萬(wàn)平方米。集中建設(shè)3棟大型商場(chǎng)、2棟高層綜合辦公寫字樓、3棟小高層公寓樓及停車場(chǎng)等配套設(shè)施。產(chǎn)品形式及單位面積一期3棟小高層公寓樓45-129平米，1-2層為商鋪，3層開始為公寓。3梯20戶，樓間距離約為39米。二期2棟高

5、層綜合辦公寫字樓未建二期3棟大型商場(chǎng)未建配套設(shè)施：停車場(chǎng)/位，綠化景觀。樓號(hào)圖實(shí)景圖馥邦商務(wù)廣場(chǎng)根底數(shù)據(jù)續(xù) 馥邦商務(wù)廣場(chǎng)圖 78平米德華2021國(guó)際根底數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱德華2008國(guó)際地址香樟大道與習(xí)友路交匯處平均價(jià)格3200元/平米（2009年11月28日）建筑規(guī)模占地面積:36000平方米總建筑面積:113278.40平方米基本信息項(xiàng)目規(guī)劃集購(gòu)物、娛樂休閑、商務(wù)辦公、居住為一體,別具匠心的園林景觀和空中花園的設(shè)計(jì)讓精英生活倍感舒適，極具潛力的投資價(jià)值和發(fā)展空間讓項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展空間無(wú)限。戶型情況60-200其它大蜀山下享受生活，生活更加生動(dòng)；別具匠心的園林景觀和空中花園的設(shè)計(jì)讓精英生活倍感舒適，極

6、具潛力的投資價(jià)值和發(fā)展空間讓項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展空間無(wú)限。車位地下車庫(kù)共計(jì)500個(gè)現(xiàn)暫停銷售，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)在變卦中。前期推出的工程均當(dāng)住宅在售。項(xiàng)目組成部分：占地面積:36000平方米，容積率：2.95，總建筑面積:113278.40平方米。項(xiàng)目規(guī)劃集購(gòu)物、娛樂休閑、商務(wù)辦公、居住為一體。產(chǎn)品形式及單位面積2棟國(guó)際大廈1、2層商鋪，上面辦公2棟公寓樓-3棟創(chuàng)業(yè)中心（住宅）面積為40-113平米中小戶型，層高3.3米，全框架結(jié)構(gòu)，使用空間可根據(jù)客戶需求自由組合，靈動(dòng)空間，自住、投資、商務(wù)辦公皆宜。配套設(shè)施：風(fēng)情商業(yè)街,空中休閑茶吧,高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng),空中網(wǎng)球場(chǎng)、水景規(guī)劃圖此工程暫停銷售，產(chǎn)品類型時(shí)辰都在變化

7、中，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)在變卦中。德華2021國(guó)際根底數(shù)據(jù)續(xù)德華2021國(guó)際圖項(xiàng)目名稱富鄰廣場(chǎng)地址高新區(qū)科學(xué)大道與紅楓路交匯處平均價(jià)格5100元/(純寫字樓)產(chǎn)權(quán)已變更為商業(yè)用地建筑規(guī)模占地21畝，建設(shè)面積8萬(wàn)平方米基本信息由兩棟10層研發(fā)樓和兩棟16層科研樓組成，總投資1.2億元。項(xiàng)目采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約建設(shè)風(fēng)格，外墻采用國(guó)內(nèi)一流鋁塑板幕墻，電梯采用高速日立品牌，400平方米豪華裝飾公用大廳 戶型情況B座60-1000平米自由組合，C座45-185平米科研1號(hào)、2號(hào)樓，面積80-1200其它項(xiàng)目建成后將有400家企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)。公司承諾為入園企業(yè)免費(fèi)提供工商注冊(cè)、法律及財(cái)務(wù)咨詢、項(xiàng)目分析及融資等全面服務(wù)，公司將努

8、力打造一流的綜合“孵化器”，為合肥市的招商引資及經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。車位4000平米前廣場(chǎng),159個(gè)停車位富鄰廣場(chǎng)根底數(shù)據(jù)項(xiàng)目組成部分：占地21畝，建設(shè)面積8萬(wàn)平方米，兩棟10層研發(fā)樓和兩棟16層科研樓組成產(chǎn)品形式及單位面積2棟10層研發(fā)樓面積段從45-185平米不等，滿足不同商務(wù)需求；得房率達(dá)到83%，近100平米精裝星級(jí)豪華大堂，為企業(yè)完美提升商務(wù)形象，內(nèi)部敞開式空間可隨業(yè)主心意分割，靈活掌控。兩棟16層科研樓外墻采用國(guó)內(nèi)一流鋁塑板幕墻，電梯采用高速日立品牌。59.5-105.27自由組合，分割，南北全透，自然采光，優(yōu)良通風(fēng)，結(jié)構(gòu)化的塔樓創(chuàng)造人性化商務(wù)辦公的享受。配套設(shè)施：停車位/

9、場(chǎng)、綠化景觀、獨(dú)特的物管服務(wù)富鄰廣場(chǎng)根底數(shù)據(jù)續(xù)研發(fā)樓規(guī)范層平面圖科研樓規(guī)范層平面圖富鄰廣場(chǎng)圖蜀山一號(hào)原銘磐慧谷根底數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱蜀山一號(hào)（原銘磐慧谷）地址金桂路與海棠路交匯處平均價(jià)格4680元/（2009年11月28日）別墅辦公樓已全部售完（2010年3月9日）建筑規(guī)模占地面積:13590平方米總建筑面積:33840平方米基本信息7幢花園洋房式建筑,全框架結(jié)構(gòu),完美打造40余戶新銳個(gè)性空間,為重事業(yè),懂生活,智慧與創(chuàng)意相集的動(dòng)漫,IT,軟件,設(shè)計(jì)等行業(yè)精英度身定做。戶型情況200-1600不等，一層3.6米大堂級(jí)層高。其它銘磐慧谷,坐落于大蜀山南麓,政務(wù)區(qū)為鄰,高新區(qū)為伴,交通便捷,商務(wù)齊全.車

10、位車位共計(jì)2000個(gè)項(xiàng)目組成部分：占地面積:13590平方米，總建筑面積:33840平方米，由7幢花園洋房式建筑構(gòu)成的辦公物業(yè)高檔社區(qū)。社區(qū)配套設(shè)施著重突出智能化、便捷化、多功能化，整個(gè)別墅體現(xiàn)出現(xiàn)代化辦公、綠色生態(tài)化辦公、健康休閑化辦公的主基調(diào)。產(chǎn)品形式及單位面積7幢花園洋房每戶均可獨(dú)立冠名，面積從200到1600平米不等，純框架結(jié)構(gòu)，人性化的特大面寬和極短的進(jìn)深設(shè)計(jì)。建筑采用：青石板構(gòu)架、天然黃色面磚、蘑菇石的基座，鐵藝護(hù)欄等。配套設(shè)施：中央景觀、停車位/庫(kù)、健身娛樂設(shè)施樓號(hào)圖實(shí)景圖蜀山一號(hào)原銘磐慧谷根底數(shù)據(jù)續(xù)實(shí)景圖一層平面二層平面三層平面蜀山一號(hào)原銘磐慧谷圖隆平高科廣場(chǎng)根底數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱隆

11、平高科廣場(chǎng)地址望江西路與香樟大道交叉口平均價(jià)格3200元/（具體一房一價(jià)）建筑規(guī)模用地面積15032,總建筑面積為79826基本信息工程分為兩部分，一部分為兩棟多層科研樓，一部分為兩棟高層科研樓，其中地上68873，地下10953，地上主要滿足辦公、科研、會(huì)務(wù)等，地下為一層，主要為地下雙層機(jī)械式停車位和一些設(shè)備用房。戶型情況為框架結(jié)構(gòu),可以自由分割其它項(xiàng)位于合肥市高新區(qū)內(nèi)，望江西路與香樟大道交叉口（西南角）。用地面積15032，用地呈梯形，地理位置重要，交通十分便捷，用地現(xiàn)狀基本平整。車位地上車位共計(jì)2000個(gè)據(jù)調(diào)研，該工程曾經(jīng)暫停出賣，土地性質(zhì)已于2021年11月27日變卦為住宅用地。項(xiàng)目組

12、成部分：用地面積15032,總建筑面積為79826，其中地上68873，地下10953，地上主要滿足辦公、科研、會(huì)務(wù)等，地下為一層，主要為地下雙層機(jī)械式停車位和一些設(shè)備用房。產(chǎn)品形式及單位面積兩棟多層研發(fā)樓120平米-500多平米不等。兩棟高層科研樓戶型為116-1800平米自由組合空間配套設(shè)施：雙層機(jī)械式停車位/場(chǎng)、綠化景觀效果圖隆平高科廣場(chǎng)根底數(shù)據(jù)續(xù)隆平高科廣場(chǎng)圖項(xiàng)目名稱深港數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園地址香樟大道與習(xí)友路（緯五路）的交匯處平均價(jià)格3200元/平米（2009年11月28日）還剩一套（2010年3月9日）建筑規(guī)模占地面積：60000，總建筑面積144379基本信息園區(qū)由獨(dú)棟式研發(fā)樓，高層研發(fā)

13、樓、高層公寓綜合服務(wù)樓組成，區(qū)別于傳統(tǒng)園區(qū)規(guī)劃，緊扣“Business Park”設(shè)計(jì)理念，堅(jiān)持將“深港數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園”打造成一個(gè)低密度、高綠地、數(shù)字化的3G標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)人文商務(wù)花園。同時(shí)，園區(qū)內(nèi)擁有會(huì)展、會(huì)議、金融、餐飲、休閑等完善的商務(wù)配套設(shè)施。戶型情況140-4000其它Mbox深港數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園，位處高新區(qū)香樟大道與習(xí)友路（緯五路）的交匯處，東接政務(wù)文化新區(qū)，西連科學(xué)城，南近柏堰科技園，四區(qū)接壤，距離合肥市政府政務(wù)新區(qū)僅1公里、大蜀山僅4公里，區(qū)域交通便利，占據(jù)比CBD更快捷的商務(wù)配套資源。車位800左右深港數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園根底數(shù)據(jù)項(xiàng)目組成部分：占地面積：60000，總建筑面積144379。園區(qū)

14、由獨(dú)棟式研發(fā)樓，高層研發(fā)樓、高層公寓綜合服務(wù)樓組成，區(qū)別于傳統(tǒng)園區(qū)規(guī)劃，緊扣“Business Park”設(shè)計(jì)理念，堅(jiān)持將“深港數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園”打造成一個(gè)低密度、高綠地、數(shù)字化的3G標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)人文商務(wù)花園產(chǎn)品形式及單位面積四層、六層獨(dú)棟研發(fā)樓底層5.67米挑高，單位最小單元面積約560平米，最大面積可達(dá)到4000平米左右。平層面積140平米、200平米，四層布局，獨(dú)立樓梯，四層空間縱向聯(lián)合且各自獨(dú)立，漏洞空間連同，可單層銷售。高層研發(fā)樓未建高層公寓未建配套設(shè)施：安防系統(tǒng)、停車場(chǎng)/位，綠化景觀。深港數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園根底數(shù)據(jù)續(xù) 位置圖平層面積圖深港數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園圖 項(xiàng)目名稱金谷A區(qū)地址合肥市包河工業(yè)區(qū)花園

15、大道1號(hào) 平均價(jià)格現(xiàn)在已經(jīng)售罄了，以前的均價(jià)在4600-4700元/平米建筑規(guī)模占地面積：1000畝，建筑面積：100萬(wàn)平方米基本信息金谷產(chǎn)業(yè)公園集辦公、研發(fā)設(shè)計(jì)、商務(wù)交流、會(huì)議會(huì)展、服務(wù)外包、酒店、酒店式公寓為一體的智能化、高效益、生態(tài)型企業(yè)總部基地。戶型情況449平米-1830平米其它金谷產(chǎn)業(yè)公園，以低密度、低容積率、低樓層和高綠化率理念，打造合肥首席獨(dú)立生態(tài)辦公企業(yè)群落，為企業(yè)營(yíng)造一個(gè)澄澈的輕松辦公氛圍，成就企業(yè)別墅的世界樣板。它緊鄰五大淡水湖之一的巢湖，創(chuàng)新設(shè)計(jì)多重立體綠化：綠色天廊、陽(yáng)光露臺(tái)、屋頂花園等精光亮點(diǎn)。構(gòu)成企業(yè)生態(tài)的創(chuàng)智空間。車位獨(dú)棟里面帶車位的部分由地下停車位金谷A區(qū)根底

16、數(shù)據(jù)項(xiàng)目組成部分：占地面積：1000畝，建筑面積：100萬(wàn)平方米。集辦公、研發(fā)設(shè)計(jì)、商務(wù)交流、會(huì)議會(huì)展、服務(wù)外包、酒店、酒店式公寓為一體的智能化、高效益、生態(tài)型企業(yè)總部基地。產(chǎn)品形式及單位面積小獨(dú)棟商務(wù)生態(tài)辦公單套面積350450，在造型上采用不同的材質(zhì)分離體塊，優(yōu)化了立面的高寬比例，立面上運(yùn)用材質(zhì)的大膽對(duì)比，體現(xiàn)富有個(gè)性的企業(yè)形象 。大獨(dú)棟商務(wù)生態(tài)辦公單套面積1200-2000平米配套設(shè)施：五星級(jí)酒店、總部公寓、會(huì)議中心、購(gòu)物中心、商務(wù)會(huì)所等金谷A區(qū)根底數(shù)據(jù)續(xù)外立面效果圖一樓立面圖二樓立面圖三樓立面圖金谷A區(qū)圖項(xiàng)目名稱華億科學(xué)園地址合肥市高新區(qū)天達(dá)路71號(hào)平均價(jià)格2900元/平米（2010年

17、3月9日）建筑規(guī)模占地面積：120畝，建筑面積：16.8萬(wàn)平米基本信息一期8棟多層孵化器廠房以及二期2棟12層孵化器主樓和三期6棟多層孵化器廠房已全面交付使用，三期2棟18層科研產(chǎn)業(yè)樓正在加快建設(shè)中。一、二景觀、綠化和配套均已成型。2009年5月，已吸引50余家企業(yè)入駐。戶型情況200-900其它合肥華億科學(xué)園位于高新區(qū)天達(dá)路上，是由安徽華億集團(tuán)聯(lián)合合肥高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)去科技實(shí)業(yè)發(fā)展公司、合肥高新創(chuàng)業(yè)園管理有限公司兩家企業(yè)，共同打造的品牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是專為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和中小科技企業(yè)打造的孵化器。車位近1000個(gè)華億科學(xué)園根底數(shù)據(jù)項(xiàng)目組成部分：占地面積：120畝，建筑面積：16.8萬(wàn)平米。一期

18、8棟多層孵化器廠房以及二期2棟12層孵化器主樓和三期6棟多層孵化器廠房已全面交付使用，三期2棟18層科研產(chǎn)業(yè)樓正在加快建設(shè)中。產(chǎn)品形式及單位面積一期8棟多層孵化器廠房31.09-1025.07平米不等，可自由分割二期2棟12層孵化器主樓整層為918平米三期6棟8層孵化樓廠房和2棟18層科研產(chǎn)業(yè)樓三期孵化樓面積段在500-900平米，可整層或整棟出售18層科研樓面積段大小未具體劃分。配套設(shè)施：停車位,綠化景觀實(shí)景圖實(shí)景圖華億科學(xué)園根底數(shù)據(jù)續(xù)華億科學(xué)園圖鯤鵬國(guó)際廣場(chǎng)根底數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱鯤鵬國(guó)際廣場(chǎng)地址合肥市高新開發(fā)區(qū)望江西路與金桂路交匯處平均價(jià)格現(xiàn)房均價(jià)3138，銷售70%?，F(xiàn)房09年年底開盤的均價(jià)4

19、500（2010年3月9日）建筑規(guī)模占地面積:3萬(wàn)平米,總建筑面積:80000平方米基本信息在售250-527平米不等。全框架，短進(jìn)深、全明通透、大開間結(jié)構(gòu)，完全不受現(xiàn)有戶型限制，可任意組合，四戶雙電梯及每套兩衛(wèi).戶型情況200-600其它位于國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心地段，雄踞大蜀山腳下，依山傍水并毗鄰佛教靈地開福寺，區(qū)內(nèi)擁有完善的基礎(chǔ)設(shè)施、健全的服務(wù)體系，人車分流的交通體系、時(shí)尚先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，是集研發(fā)、產(chǎn)業(yè)、辦公、公寓、商務(wù)及配套為一體的生態(tài)園林式高科技企業(yè)社區(qū)。車位地下車庫(kù)共計(jì)1000個(gè)項(xiàng)目組成部分：占地面積近3萬(wàn)平米，總建筑面積8萬(wàn)余平米。區(qū)內(nèi)擁有完善的基礎(chǔ)設(shè)施、健全的服務(wù)體系，

20、人車分流的交通體系、時(shí)尚先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，是集研發(fā)、產(chǎn)業(yè)、辦公、公寓、商務(wù)及配套為一體的生態(tài)園林式高科技企業(yè)社區(qū)。產(chǎn)品形式及單位面積5棟科研樓總高6層，249平米-530平米不等，可自由分割。框架，短進(jìn)深、全明通透、大開間結(jié)構(gòu)。1棟綜合樓總高5層，一層商鋪，每層面積755平米，已分割成5間，可任意組合，目前2-3層已售做網(wǎng)吧，4-5層為賓館。2棟科研樓總高7層，在建中。配套設(shè)施：停車位。綠化景觀。外圍環(huán)境圖鯤鵬國(guó)際廣場(chǎng)根底數(shù)據(jù)續(xù)鯤鵬國(guó)際廣場(chǎng)圖本案本身研判本案位置本案本案位于包河區(qū)工業(yè)園主干道花園路以北，天津路以西。本案一期規(guī)模本案一期目前曾經(jīng)建成的多層廠房、辦公樓10棟及其配套設(shè)備，總面積合

21、計(jì)79400。本案一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的 建筑密度：33.3% 綠化率：45.7%總用地面積：64200總建筑面積：79400辦公面積：每棟廠房有部分辦公或自行分割所需面積停車位：85個(gè)廠房柱距：8米廠房承重：400KG/層高： 一層4.5米，二六層3.8米電梯：有電力：1000KV消防系統(tǒng)：合格本案一期現(xiàn)房展現(xiàn)本案一期目前均為現(xiàn)房，這是本案銷售的一大亮點(diǎn)。本案一期現(xiàn)房?jī)?nèi)部展現(xiàn)本案一期廠房?jī)?nèi)部均為通鋪設(shè)計(jì)。本案周邊環(huán)境本案一期廠房?jī)?nèi)部均為通鋪設(shè)計(jì)。本案位置較孤立，周邊幾無(wú)配套。報(bào)告思緒市場(chǎng)調(diào)研及本身研判工程定位整體戰(zhàn)略銷售/招商推行方案目錄工程資源優(yōu)化工程創(chuàng)新亮點(diǎn)根據(jù)定向分析，我們很容易發(fā)現(xiàn)，本

22、案是優(yōu)缺陷共存；在工業(yè)園競(jìng)爭(zhēng)的白熱化時(shí)代，要想超越對(duì)手，新穎入市、制造高度，迅速被市場(chǎng)認(rèn)可，我司以為有創(chuàng)新產(chǎn)品的亮點(diǎn)，使之吸引目的客戶群的留意，顯得尤為必要，主要有兩種渠道：一、優(yōu)化現(xiàn)有的資源賣點(diǎn)，綻放異彩，人有我優(yōu)；二、創(chuàng)新或引入新亮點(diǎn)，到達(dá)人無(wú)我有。工程資源優(yōu)化1對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)展部分改造將接近南大門的9#、11#的6層廠房改呵斥孵化器型辦公樓，需求添加垂直電梯和對(duì)規(guī)范層進(jìn)展分割劃小。將接近西大門的12#廠房2-4層改呵斥商務(wù)公寓，1層部分作為甲方自持商業(yè)，作為整個(gè)園區(qū)的商業(yè)效力配套。添加組團(tuán)景觀和節(jié)點(diǎn)景觀曾經(jīng)景觀小品，現(xiàn)有的建筑較為單一，這就需求景觀來(lái)點(diǎn)綴改動(dòng)，建議在組團(tuán)綠地之間進(jìn)展景觀節(jié)點(diǎn)

23、和小品的規(guī)劃，以提升園區(qū)的溫馨度和景觀價(jià)值。建議：現(xiàn)有物業(yè)為廠房，為實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的銷售，在盡能夠控制本錢的情況下應(yīng)將部分廠房改呵斥其他類物業(yè)形狀，以躲避產(chǎn)品單一的風(fēng)險(xiǎn)。工程資源優(yōu)化2引入科研院所+市場(chǎng)企業(yè)成果轉(zhuǎn)化制建議：針對(duì)本案建議與全國(guó)知名的科研院所構(gòu)成科技成果展現(xiàn)、引薦的雙方互動(dòng)機(jī)制，讓科研院所及時(shí)在園區(qū)內(nèi)發(fā)布、引薦最新的研討成果，與其構(gòu)成互動(dòng)，互補(bǔ)優(yōu)缺； 作為創(chuàng)業(yè)園區(qū)，入園企業(yè)多為生長(zhǎng)開展型企業(yè)，他們需求開展就需求有中心科技成果，他們將科技成果進(jìn)展產(chǎn)業(yè)化以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的開展，如何尋覓科技成果，這是入園企業(yè)，也就是我們的客戶所關(guān)懷的，創(chuàng)業(yè)園經(jīng)過搭建科技成果的轉(zhuǎn)化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了我們的客戶所迫切需求的科

24、技成果，客戶自然紛至沓來(lái)。工程資源優(yōu)化3建立示范區(qū)，產(chǎn)業(yè)基地，獲得支持建議：與國(guó)家、省部有關(guān)部門協(xié)商，建立產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地，一方面，高規(guī)范建立園區(qū)；另一方面，經(jīng)過示范園區(qū)的建立，獲得政策的關(guān)注支持，以及相關(guān)貸款、稅收等方面的優(yōu)惠。 為客戶提供附加值效力，客戶只需來(lái)這里就享用這個(gè)附加值，這種附加值不僅表達(dá)在效力辦事效能，更在政策傾斜上。目前本案開發(fā)商曾經(jīng)為入園企業(yè)爭(zhēng)取了一些優(yōu)惠政策，但經(jīng)過建立示范區(qū)，產(chǎn)業(yè)基地，獲得國(guó)家相關(guān)的特殊的優(yōu)惠政策，曾經(jīng)對(duì)入園企業(yè)的一種榮譽(yù)歸屬感，將更加鼓勵(lì)企業(yè)入園。工程資源優(yōu)化4招徠行業(yè)龍頭公司落戶每個(gè)行業(yè)都有每個(gè)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，這些企業(yè)除了發(fā)明更多的經(jīng)濟(jì)效益外，更

25、引領(lǐng)著整個(gè)行業(yè)的開展，是行業(yè)開展的風(fēng)向標(biāo)，其他企業(yè)那么經(jīng)過龍頭企業(yè)的開展方向來(lái)判別本人的開展方向，經(jīng)過招徠行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)入園，以實(shí)現(xiàn)“羊群效應(yīng)，刺激更多企業(yè)選擇落戶。建議：前期招商階段，以較低的租金或優(yōu)惠政策，招徠2-3家行業(yè)有知名度的龍頭級(jí)主力企業(yè)來(lái)園區(qū)，直接促進(jìn)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈迅速構(gòu)成，構(gòu)成中心聚集效應(yīng)。并且擴(kuò)展在媒體的曝光度，放大炒作，吸引投資者及企業(yè)的目光。報(bào)告思緒市場(chǎng)調(diào)研及本身研判工程定位整體戰(zhàn)略銷售/招商推行方案目錄工程資源優(yōu)化工程定位本案目的客群定位1隨著本工程知名度、佳譽(yù)度的提升，本工程的影響力，將吸引全國(guó)、全球產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的青睞。目的客戶地域定位根底性園區(qū)生長(zhǎng)性園區(qū)發(fā)明性園區(qū)來(lái)自工程地

26、合肥及周邊的本地域域市場(chǎng)，如巢湖、六安、淮南、滁州等工程周邊區(qū)域，范圍可最大化到省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈。隨著“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)確實(shí)立，將逐漸輻射到長(zhǎng)三角范圍內(nèi)市場(chǎng)及全國(guó)產(chǎn)業(yè)集群地域工程重點(diǎn)開辟區(qū)域根據(jù)未來(lái)產(chǎn)業(yè)客戶的來(lái)源、需求價(jià)值點(diǎn)和需求物業(yè)類型，將工程標(biāo)客群分類如下中心客戶重要客戶偶得客戶來(lái)源：合肥中小型加工制造企業(yè)需求價(jià)值點(diǎn)：較低的商務(wù)本錢。適宜企業(yè)的定制區(qū)，集消費(fèi)、會(huì)議、辦公、研發(fā)等功能于一體。需求物業(yè)類型：廠房，辦公樓來(lái)源：省內(nèi)其他城市謀求開展的外遷企業(yè)。需求價(jià)值點(diǎn)：交通的便利性；產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)；潛在的市場(chǎng)時(shí)機(jī)；高質(zhì)量的辦公居住環(huán)境；廉價(jià)的物業(yè)價(jià)錢或租金；需求物業(yè)類型：廠房和辦公樓，根本商

27、業(yè)配套來(lái)源：長(zhǎng)三角及外圍地域的企業(yè)轉(zhuǎn)移需求價(jià)值點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)根底雄厚，接近行業(yè)龍頭企業(yè)的集聚區(qū)域、交通便利，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)強(qiáng)，各類本錢相對(duì)低廉，政策上的優(yōu)惠；需求物業(yè)類型：集約化消費(fèi)和辦公消費(fèi)型客戶工程定位本案功能定位2科研消費(fèi)辦公展現(xiàn)居住配套商業(yè)配套示范級(jí)，產(chǎn)業(yè)復(fù)合基地工程功能定位功能定位-產(chǎn)業(yè)復(fù)合帶來(lái)企業(yè)開展產(chǎn)業(yè)復(fù)合了解最新工業(yè)產(chǎn)品了解最新國(guó)際變化了解客戶多種需求了解行業(yè)開展動(dòng)態(tài)預(yù)知行業(yè)開展趨勢(shì)企業(yè)不斷調(diào)整開展的方向企業(yè)消費(fèi)客戶需求的產(chǎn)品企業(yè)消費(fèi)不斷推出新產(chǎn)品企業(yè)有更多的開展時(shí)機(jī)企業(yè)有更多的開展空間企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷加強(qiáng)工程定位本案籠統(tǒng)定位3產(chǎn)品主題安徽首席復(fù)合產(chǎn)業(yè)基地 傳播主題起步就與世界同步，財(cái)富

28、傳奇顯赫中國(guó) 以“產(chǎn)品價(jià)值-商業(yè)價(jià)值為發(fā)端，確定最適宜本案商業(yè)籠統(tǒng)之傳播主題，從而奠定全案推行基調(diào)及支點(diǎn)?；\統(tǒng)定位案名建議釋義：濱投：是以公司品牌為前綴，為后續(xù)工程的開發(fā)，奠基品牌根底，打響本人的品牌。產(chǎn)業(yè)園：是對(duì)本案原有案名“創(chuàng)業(yè)園的晉級(jí)，不僅僅停留在創(chuàng)業(yè)階段，而是涵蓋了整個(gè)開展的周期，是一種產(chǎn)業(yè)的基地，拉高了工程調(diào)性，吸引更多高端客戶入駐。濱投產(chǎn)業(yè)園備選案名濱投產(chǎn)業(yè)公園將生硬的工業(yè)以公園化，給人以公園型的工業(yè)園區(qū)，產(chǎn)生對(duì)本案的想象空間。報(bào)告思緒市場(chǎng)調(diào)研及本身研判工程定位整體戰(zhàn)略銷售/招商推行方案目錄工程資源優(yōu)化本案可售物業(yè)的推售次序及相關(guān)要求濱投產(chǎn)業(yè)園 首推2期3期4期商務(wù)公寓辦公孵化器廠

29、 房商業(yè)配套商務(wù)公寓總價(jià)低，具有一定的投資價(jià)值，是快速回籠資金的產(chǎn)品。商務(wù)公寓銷售70%以上時(shí)，開場(chǎng)辦公孵化器的推售，由于貨量大，本周期較長(zhǎng)。廠房采用先租后售的戰(zhàn)略，因此招商應(yīng)貫穿營(yíng)銷的全程，招商任務(wù)目前曾經(jīng)啟動(dòng)，應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)招商。商業(yè)部分作為園區(qū)的配套，不作為“現(xiàn)金牛產(chǎn)品，作為持有物業(yè)和先租后售類產(chǎn)品，在工程最后租售。本案價(jià)錢定位建議 本報(bào)告中涉及的價(jià)錢為本案的整體平均價(jià)錢，未對(duì)涉及到的不同物業(yè)形狀進(jìn)展細(xì)分，詳細(xì)的細(xì)分價(jià)錢，需根據(jù)調(diào)整后的產(chǎn)品和詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)展制定。 由于本案在同區(qū)域內(nèi)可參考工程較少，在定價(jià)上采取市場(chǎng)比較法和導(dǎo)入法兩種相結(jié)合的價(jià)錢制定方法制定工程平均價(jià)錢。項(xiàng)目包河汽車用品大市

30、場(chǎng)華億科學(xué)園馥邦商務(wù)廣場(chǎng)深港數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園區(qū)域包河工業(yè)區(qū)（本案西）高新區(qū)天達(dá)路新站區(qū)銅陵路高新區(qū)香樟大道價(jià)格3900元/2900元/3700元/3200元/可比度30%30%10%30%加權(quán)價(jià)3200元/ 經(jīng)過市場(chǎng)的比較法得知本案的平均價(jià)錢為3400元/，但結(jié)合市場(chǎng)情況以及工程本身的實(shí)踐情況，從市場(chǎng)導(dǎo)入的角度結(jié)合我司的實(shí)踐操盤閱歷來(lái)修正經(jīng)過比較法獲得的價(jià)錢。我司建議最終的靜態(tài)價(jià)錢為2900元/，不包括未來(lái)動(dòng)態(tài)的收益。銷售方式采取直接銷售片區(qū) 孵化器辦公樓 商務(wù)公寓 以上片區(qū)不存在一致管理的問題，宜采用直接銷售方式到達(dá)資金回籠目的。采取先租后售片區(qū) 廠房 部分商業(yè)配套 直接銷售和先租后售相結(jié)合廠房

31、面積過大，對(duì)于企業(yè)來(lái)說，本錢太高，可以先期租用，一定年限后購(gòu)買，且先期支付的租金可以沖抵購(gòu)房款，以此來(lái)減輕企業(yè)壓力，同時(shí)幾年后園區(qū)成熟，對(duì)客戶將更有自信心。銷售方式 在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，靠廣告拉動(dòng)的坐堂銷售凸顯弊端。 坐堂銷售和扁平化銷售相結(jié)合像賣保險(xiǎn)一樣賣房子，扁平化銷售方式，無(wú)論推行工程還是促進(jìn)銷售都具有神奇之效。扁平化銷售坐堂銷售銷售控制戰(zhàn)略之一 本工程假設(shè)資金運(yùn)營(yíng)允許，建議自留至少35%物業(yè)。 理由：1、銷控是實(shí)現(xiàn)工程利潤(rùn)最大化的捷徑。 2、表達(dá)實(shí)力和自信心，利于銷售和招商說辭。一個(gè)工程開盤即一搶而空不是一件好事，只能闡明定價(jià)偏低，開發(fā)商沒有得到最大的銷售收入。所以要控制好銷售節(jié)拍

32、，安排合理的供應(yīng)比例，每個(gè)期間內(nèi)供應(yīng)的銷售量在面積、位置、價(jià)錢堅(jiān)持一定大小、好壞、高低的比例，實(shí)現(xiàn)平衡銷售。銷售控制戰(zhàn)略之二 銷售控制之“低開高走價(jià)錢制定戰(zhàn)略 理由：本工程的體量和特性，適宜采用“低開高走的 價(jià)錢戰(zhàn)略，分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)錢走勢(shì)。價(jià)錢控制的原那么為“逐漸走高，并留有升值空間，這樣既能吸引投資，又能吸引消費(fèi)。 價(jià)錢的“低開并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損，這只是一種戰(zhàn)略，目的是為了以后的“高走，銷售控制、價(jià)錢控制、時(shí)間控制三者嚴(yán)密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，有序?qū)崿F(xiàn)利益最大化。 針對(duì)本案典型的投資特性，特設(shè)定 “廣域炒作、鎖定小眾、分眾推進(jìn)的三階段推行戰(zhàn)略。 針對(duì)本案目的客戶特性，特制定 “空軍媒體做勢(shì)、陸