政策破冰推動估值反彈板塊迎來絕佳配置契機

1、有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分目 錄 HYPERLINK l _TOC_250011 歷史追溯：地產(chǎn)板塊具有絕對收益和階段性相對收益 4 HYPERLINK l _TOC_250010 地產(chǎn)板塊具有明顯的貝塔收益 4 HYPERLINK l _TOC_250009 地產(chǎn)板塊階段性具有明顯的超額收益 5 HYPERLINK l _TOC_250008 地產(chǎn)板塊相對收益的主要來源：政策和流動性的邊際變化 6 HYPERLINK l _TOC_250007 銷售增速與板塊相對收益逐漸同步化 6 HYPERLINK l _TOC_250006 流動性利好板塊取得超額收益 7

2、HYPERLINK l _TOC_250005 政策逐漸對相對收益產(chǎn)生主導(dǎo)性作用 7 HYPERLINK l _TOC_250004 流動性和政策面逐漸放開，板塊迎來價值重塑契機 9 HYPERLINK l _TOC_250003 當(dāng)前板塊估值處歷史低位水平 9 HYPERLINK l _TOC_250002 政策和流動性改善使得估值迎來修復(fù)契機 10高股息率升板塊投資安全性 12 HYPERLINK l _TOC_250001 投資建議 13 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險提示 13有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分圖表目錄圖 1：2005 年至今

3、，申萬房地產(chǎn)指數(shù)和滬深 300 指數(shù)有極強的相關(guān)性 4圖 2：2005 年至今，申萬房地產(chǎn)指數(shù)絕對收益跑贏滬深 300 指數(shù) 5圖 3：2005 年至今，申萬房地產(chǎn)指數(shù)具有階段性的超額收益 5圖 4：月度銷售同比增幅和相對收益的關(guān)系 6圖 5：社融增速和相對收益率的關(guān)系 7圖 6：政策和相對收益率的關(guān)系 7圖 7：滬深 300 和申萬地產(chǎn)成分股營收增速 9圖 8：滬深 300 和申萬地產(chǎn)成分股凈利潤增速 9圖 9：滬深 300 和申萬地產(chǎn)平均市盈率走勢 9圖 10：1 年期 10 年期國債收益率均下調(diào)，表明利率中樞下移 12圖 11：主要房企的股息率相比指數(shù)和債券極具吸引力 13表 1：歷年

4、1-3 月滬深 300 和地產(chǎn)指數(shù)的收益比較 6表 2：歷年重要政策一覽表 8表 3：近期政策整理 10表 4：近期公司發(fā)債情況 12有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分歷史追溯：地產(chǎn)板塊具有絕對收益和階段性相對收益2020 年春節(jié)前夕爆發(fā)了新型冠狀病毒疫情，對宏觀經(jīng)濟和行業(yè)產(chǎn)生了巨大的沖擊。我們在 2020 年月 6 日發(fā)布的深度報告短期銷售開工回落，中長期穩(wěn)定趨勢不改中指出：新冠肺炎疫情短期對行業(yè)構(gòu)成一定影響，但不改行業(yè)長期趨勢。我們看到節(jié)后宏觀政策和地方政策確實出現(xiàn)了邊際寬松，有利于資金端壓力的減緩以及銷售的復(fù)蘇，符合我們此前的預(yù)期。然而地產(chǎn)板塊整體跑輸了指數(shù)，截止

5、2020 年 2 月 21 日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)年初以來漲幅-6.5%，跑輸滬深 300 指數(shù) 7.8 的百分點。本文旨在研究在什么樣的市場環(huán)境下，地產(chǎn)板塊整體相對指數(shù)具有相對收益。地產(chǎn)板塊具有明顯的貝塔收益首先我們選擇滬深 300 指數(shù)作為我們的比較基準。滬深 300 指數(shù)是由滬深證券交易所于 2005 年4 月 8 日聯(lián)合發(fā)布的，反映滬深 300 指數(shù)編制目標和運行狀況的金融指標，自發(fā)布以來逐漸成為主動型基金的業(yè)績比較基礎(chǔ)。2005 年至今，申萬房地產(chǎn)指數(shù)和滬深 300 指數(shù)有極強的相關(guān)性?；仡櫄v史，我們可以看到在大多數(shù)時間，申萬地產(chǎn)指數(shù)和滬深 300 指數(shù)的走勢都表現(xiàn)出了較強的一致性，以周

6、度數(shù)據(jù)計算得到兩者的相關(guān)性達到 0.86。其主要原因是地產(chǎn)是和經(jīng)濟周期強相關(guān)的行業(yè)，因而具有明顯的貝塔收益。另外，滬深 300 指數(shù)編制時以市值和流動性為主要考量，因而包含了大量大盤藍籌股，具備了價值型的風(fēng)格，而地產(chǎn)板塊由于其低估值和穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)，同樣屬于價值板塊，因而收益率受到相似的因子影響。圖 1：2005 年至今，申萬房地產(chǎn)指數(shù)和滬深 300 指數(shù)有極強的相關(guān)性滬深300房地產(chǎn)(申萬)8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002005/1 2006/1 2007/1 2008/1 2009/1 2010/1 2011/1 2012/1 2013/

7、1 2014/1 2015/1 2016/1 2017/1 2018/1 2019/1 2020/1數(shù)據(jù)來源：Wind，東方證券研究所從絕對收益來看，2005 年至今，申萬房地產(chǎn)指數(shù)跑贏滬深了 300 指數(shù)。以 2005 年 1 月 1 日作為比較基準，截止到 2020 年 2 月 21 日，申萬地產(chǎn)指數(shù)的絕對收益為 459%，而同期滬深 300 指數(shù)的絕對收益為 315%，申萬地產(chǎn)指數(shù)跑贏了滬深 300 指數(shù)。這表明在某些時期，地產(chǎn)股還具備一定的相對收益。因而地產(chǎn)板塊對于追求絕對收益的投資者具備戰(zhàn)略性配置的價值。有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分圖 2：2005 年至今

8、，申萬房地產(chǎn)指數(shù)絕對收益跑贏滬深 300 指數(shù)1000%房地產(chǎn)(申萬)滬深300800%600%400%200%0%-200%數(shù)據(jù)來源：Wind，東方證券研究所地產(chǎn)板塊階段性具有明顯的超額收益2005 年至今，申萬房地產(chǎn)指數(shù)具有階段性的超額收益。以月度收益率為例，這里我們統(tǒng)計了所有指數(shù)連續(xù)三個月以上具有超額收益的時間段，可以看到 2015 年 7 月-2006 年 3 月、2006 年 7 月-9 月、2009 年 1-6 月、2012 年 2-5 月、2012 年 10-12 月、2014 年 7 月-11 月、2015 年 10 月-12月、2019 年 9-12 月這些時間段地產(chǎn)板塊相對

9、于指數(shù)均有較好的表現(xiàn)。過去 15 年中有 10 年 1-3 月地產(chǎn)板塊收益率超過指數(shù)，平均超額收益率 7.8%。就春季行情來說，在過去的 15 年中，僅有 2005 年、2007 年、2013 年、2016 年、2017 年這五年板塊的表現(xiàn)低于指數(shù)，其余 10 年均跑贏指數(shù)。這也表明地產(chǎn)板塊擇時配置確實存在其合理性。圖 3：2005 年至今，申萬房地產(chǎn)指數(shù)具有階段性的超額收益30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%數(shù)據(jù)來源：Wind，東方證券研究所有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分表 1：歷年 1-3

10、 月滬深 300 和地產(chǎn)指數(shù)的收益比較滬深300房地產(chǎn)(申萬)相對收益2005-5.8%-7.7%-2.0%200614.9%26.1%11.2%200736.3%32.2%-4.1%2008-29.0%-13.8%15.2%200938.0%58.5%20.6%2010-6.4%-3.7%2.8%20113.0%9.2%6.2%20124.7%11.3%6.6%2013-1.1%-7.7%-6.6%2014-7.9%1.5%9.4%201514.6%23.1%8.5%2016-13.7%-18.1%-4.4%20174.4%-0.7%-5.2%2018-3.3%-1.2%2.1%201928

11、.6%32.1%3.5%2020.2.211.3%-6.5%-7.8%資料來源：Wind、東方證券研究所地產(chǎn)板塊相對收益的主要來源：政策和流動性的邊際變化我們認為行業(yè)基本面、政策和市場流動性可能會貢獻板塊的相對收益。通過疊加板塊相對收益和銷售走勢、社融增速以及主要政策，我們發(fā)現(xiàn) 2014 年以前銷售增速的邊際變化對板塊收益有先導(dǎo)作用，周期大約為 6 個月。近年來，隨著銷售增速的放緩和振幅的收窄，銷售已經(jīng)不是相對收益的主要影響因素。流動性和政策的邊際改善開始主導(dǎo)板塊的相對收益。地產(chǎn)板塊短期存在較強的對政策博弈的路徑依賴，政策邊際放松仍是短期最有效的催化。但在中長期維度下，流動性的變化正在主導(dǎo)板塊

12、的相對收益，板塊“低估值、高股息”的特征在資產(chǎn)荒時代背景下，將有望貢獻長期穩(wěn)定的相對收益。銷售增速與板塊相對收益逐漸同步化歷史上銷售的邊際改變領(lǐng)先與相對收益，但近年來這種相關(guān)性逐漸同步化。從月度同比增速和地產(chǎn)板塊相對于指數(shù)的相對收益的關(guān)系來看，銷售增速的邊際變化對板塊收益有先導(dǎo)作用，周期大約為6 個月，相對收益較好地反映了行業(yè)基本面的變化。但是 2014 年之后這種領(lǐng)先關(guān)系逐漸消失，相對收益和銷售增速依然保持著一定的正相關(guān)性。近年來，隨著銷售增速的放緩和振幅的收窄，銷售已經(jīng)不是相對收益的主要影響因素。圖 4：月度銷售同比增幅和相對收益的關(guān)系相對收益率銷售面積同比增長-前移6個月銷售面積同比增長

13、40.0%30.0%20.0%10.0%2007/12007/72008/12008/72009/12009/72010/12010/72011/12011/72012/12012/72013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/12019/70.0%-10.0%-20.0%數(shù)據(jù)來源：Wind、東方證券研究所120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分流動性利好板塊取得

14、超額收益社會流動性增加的時候，往往地產(chǎn)板塊能夠取得超額收益。我們用社融增速作為觀察流動性的指標。從歷史來看，一般來說，社融增速是地產(chǎn)相對收益的同向同步指標，社融增速較快的時候，一般板塊具有一定的相對收益，而社融增速較慢的時候，一般地產(chǎn)板塊也不太會產(chǎn)生超額的收益。但在流動性特別寬松的時期，比如 2012 年 9 月、2015 年 7 月、2017 年 7 月，板塊反而不會產(chǎn)生明顯的超額收益，這可能與 A 股的投資風(fēng)格有關(guān)。圖 5：社融增速和相對收益率的關(guān)系相對收益率社融同比增速40.0%400.0%30.0%300.0%20.0%200.0%10.0%100.0%2007/12007/92008

15、/52009/12009/92010/52011/12011/92012/52013/12013/92014/52015/12015/92016/52017/12017/92018/52019/12019/90.0%0.0%-10.0%-100.0%-20.0%-200.0%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、Wind、東方證券研究所政策逐漸對相對收益產(chǎn)生主導(dǎo)性作用調(diào)控政策往往是相對收益的反向指標，并逐漸占據(jù)主導(dǎo)性作用。我們了梳理歷年政策變化和相對收益的走勢發(fā)現(xiàn)，表現(xiàn)為政策總是在板塊相對收益突出的時候表現(xiàn)為打壓，而在板塊低迷的時候表現(xiàn)為扶持，因而我們認為政策往往是相對收益的先導(dǎo)和反向指標。圖 6：政策和相對

16、收益率的關(guān)系有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分數(shù)據(jù)來源：Wind、公開資料整理、東方證券研究所表 2：歷年重要政策一覽表時間政策時間政策2006年5月9070政策2014年11月降息2007年9月二套房貸首付40%，利率1.1倍2015年3月營業(yè)稅免征5年變2年2007年12月以家庭為單位認定房貸次數(shù)2015年9月不限購城市首套房首付不低于25%2008年11月4萬億計劃2015年12月房地產(chǎn)去庫存2008年12月國三條2016年2月首套房首付比例最低可20%2009年6月銀監(jiān)會進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知2016年8月核心二線城市重啟限購2009年12月國三條：遏制

17、部分城市房價過快上漲2016年10月18個熱點城市限購限貸升級2010年1月國十一條2016年10月預(yù)售證監(jiān)管2010年4月新國十條2016年11月房企融資受限2010年6月6.4新政2016年12月“房住不炒”2010年9月國五條：各地出限購令2017年4月土地市場調(diào)控2011年1月新國八條2017年6月三線和弱二線密集出臺人才政策2011年11月地方政策放松微調(diào)2017年9月累計40城出臺限售2012年6月降息2018年3月第二波人才政策2012年7月降息2018年6月棚改貨幣化開始退出2013年2月新國五條2018年7月政治局提出堅決遏制房價上漲2013年3月收緊二手房個稅征收標準201

18、8年12月中央經(jīng)濟會議重申房住不炒2013年11月14城出新政，加碼調(diào)控2019年5月銀保監(jiān)會23號文收緊信托融資2014年5月央五條2019年6月南京高淳區(qū)放松限購2014年9月央行930房貸新政2019年7月政治局會議堅持房住不炒，提出房補刺經(jīng)2014年9月限購政策全面松動2019年10月天津濱海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城放開限購資料來源：Wind、東方證券研究所流動性和政策面逐漸放開，板塊迎來價值重塑契機我們認為板塊超額收益由行業(yè)基本面、政策和市場流動性共振決定。在基本面穩(wěn)定的情況下，當(dāng)前地產(chǎn)板塊表現(xiàn)不佳的原因在于估值較低。當(dāng)下市場流動性的逐漸寬松和政策面的逐漸放開，地產(chǎn)板塊有望迎來

19、估值重塑的契機，迎來超額收益的行情。當(dāng)前板塊估值處歷史低位水平與指數(shù)相比，地產(chǎn)板塊收益穩(wěn)定，但是估值持續(xù)走低。我們比較了滬深 300 和申萬地產(chǎn)板塊成分股的平均營收增速和凈利潤增速，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)要好于指數(shù)。從歷史市盈率來看，2016 年以前，兩者表現(xiàn)出很好的一致性，但是 2016 年之后，指數(shù)的估值逐漸修復(fù)，而地產(chǎn)板塊的市盈率持續(xù)走低。截止至 2020 年 2 月 25 日，2011 年至今申萬地產(chǎn)指數(shù)平均市盈率 16.8X，最大值 39.0X，最低值 8.1X，當(dāng)前 9.1X，處于歷史 3.7%分位點；而滬深 300 平均市盈率 12.4X，當(dāng)前 12.3X，最大值 25.X，最低值 8.0

20、X，處于歷史 52.2%分位點。盡管地產(chǎn)板塊業(yè)績依舊穩(wěn)定，但是估值的持續(xù)走低使得板塊整體的收益有限。圖 7：滬深 300 和申萬地產(chǎn)成分股營收增速圖 8：滬深 300 和申萬地產(chǎn)成分股凈利潤增速滬深300申萬地產(chǎn)滬深300申萬地產(chǎn)50%50%40%40%30%30%20%20%10%10%0%2016201720180%201620172018有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分數(shù)據(jù)來源：Wind、東方證券研究所數(shù)據(jù)來源：Wind、東方證券研究所圖 9：滬深 300 和申萬地產(chǎn)平均市盈率走勢有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分市盈率:房地產(chǎn)（申萬）市盈率

21、:滬深30040353025201510502011/72012/72013/72014/72015/72016/72017/72018/72019/7數(shù)據(jù)來源：Wind、東方證券研究所政策和流動性改善使得估值迎來修復(fù)契機此前的政策主要集中在土地供應(yīng)端，意在減輕現(xiàn)金流壓力。此前政治局會議指出，要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度。要更好發(fā)揮積極的財政政策作用。要保持穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度，要積極擴大內(nèi)需、穩(wěn)定外需，加快推動建設(shè)一批重大項目。受中央精神指引，此前的政策主要集中在土地供應(yīng)端，涉及調(diào)整土地價款繳付方式和期限、順延開竣工和投達產(chǎn)履約時間、調(diào)整土地出讓競買保證金比例、引導(dǎo)銀行機構(gòu)保持房地產(chǎn)和建筑施工企

22、業(yè)信貸合理適度增長、放寬預(yù)售條件等。需求端政策出現(xiàn)表明因城施策力度大于預(yù)期。從歷史來看，需求端政策的出現(xiàn)往往意味著政策的風(fēng)向的轉(zhuǎn)變。當(dāng)前已經(jīng)有地方出臺了需求端的政策，與 2019 年不同的是。2019 年地方政府也曾多次出臺政策，但是大部分最終被叫停。從當(dāng)前的政策環(huán)境下來看，雖然“房住不炒”依然是宏觀調(diào)控的風(fēng)向，但是今年“因城施策”的力度可能大于預(yù)期。政策往往是相對收益的先導(dǎo)指標。表 3：近期政策整理時間城市內(nèi)容2月11日杭州減免土地相關(guān)費用；延長審批許可時效；調(diào)整出讓時間節(jié)點；強化征地拆遷保障。2月12日西安支持疫情防控項目建設(shè)先行用地；調(diào)整公開出讓土地的時間節(jié)點；分期繳納土地出讓價款；允許

23、變更出讓價款繳納期限；順延土地評估和規(guī)劃條件有效期等十項措施。2月12日南昌允許終止或中止土地招拍掛交易；允許延期簽訂成交確認書和出讓合同；允許延期繳納出讓金至疫情消除日（含）的天數(shù)再加15天；允許延期開竣工，原則上不超過6個月；土地出讓競買保證金比例全部調(diào)整為20%；鼓勵租賃方式供地；暫停開展土地出讓合同履約巡查。2月12日無錫調(diào)整預(yù)售門檻；貸款支持；延期繳稅；延期繳納土地出讓金；免中小企業(yè)租金；已領(lǐng)取施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，申請預(yù)售時原形象進度要求調(diào)整為預(yù)售部分完成25%以上；對2020年6月30日前到期、貸款期限在一年以內(nèi)的貸款落實無還本續(xù)貸。2月12日浙江優(yōu)先保障疫情防控建設(shè)項目用地，

24、疫情解除后6個月內(nèi)補辦有關(guān)手續(xù)；預(yù)支省有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分重大產(chǎn)業(yè)項目用地指標；加快重大基礎(chǔ)設(shè)施項目用地報批；調(diào)整土地交易和履約監(jiān)管要求；地出讓金可以延緩至疫情解除后3個月內(nèi)繳納；減免國有土地租金；優(yōu)化抵押登記服務(wù)。2月12日上海調(diào)整土地價款繳付方式和期限；順延開竣工和投達產(chǎn)履約時間；履約監(jiān)管時充分考慮疫情影響；免除疫情期間的用地費用，各區(qū)可根據(jù)疫情具體確定免租期；降低產(chǎn)業(yè)用地成本。2月13日南京企業(yè)可延遲繳納土地出讓金。2月13日天津延期繳納土地出讓金；項目開竣工期限順延。2月13日濟南企業(yè)可貸款開發(fā)閑置土地；允許延期簽訂土地出讓合同；允許延期繳納土地出讓

25、金；暫緩開（竣）工現(xiàn)場核驗；允許土地收回簽約和交地延期。2月14日廈門適度調(diào)整新建商品住房項目預(yù)售許可工程形象進度審批標準；加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金支持力度，適當(dāng)調(diào)整商品房預(yù)售資金的監(jiān)管方式；實施租金優(yōu)惠的企業(yè)，可按照租金減免期間所繳納的房產(chǎn)稅和土地使用稅給予50%扶持。2月14日衡陽買房補契稅；本科生購房補貼5萬；降低開發(fā)企業(yè)土地資金使用成本、資質(zhì)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管比例下降50%；調(diào)整農(nóng)民工勞動報酬保證金繳納比例；加大住房公積金支持力度。2月15日福州順延項目開竣工期限；延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納期限；加大住房公積金支持力度；調(diào)整商品房預(yù)售條件；調(diào)整土地履約監(jiān)管協(xié)議；落實財稅金融扶持政策。2月1

26、5日蘇州階段性降低企業(yè)公積金繳存比例；公積金在此期間受影響并補繳的，視同連續(xù)足額正常繳存。2月16日重慶優(yōu)化調(diào)整土地出讓合同履約方式，可適當(dāng)延長期限；降低企業(yè)融資成本；降低企業(yè)涉地成本；加快重大項目落地；允許先行用地。2月19日蘇州延長土地出讓金時限；不統(tǒng)一設(shè)置項目封頂預(yù)售和竣工備案銷售：超過市場指導(dǎo)價的，不統(tǒng)一要求封頂預(yù)售；超過一次性報價的，不統(tǒng)一要求竣備銷 售。已成交的地塊，同樣參照執(zhí)行。2月19日東莞降低土拍保證金比例；延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納期限；降低預(yù)售許可要求2月21日河南不隨意抽貸、斷貸、壓貸；延期繳稅；降低土增稅預(yù)征稅率2月21日駐馬店降低土拍保證金比例；降低商品房預(yù)售門檻；調(diào)整公積

27、金貸款額度；下調(diào)首付比例；實施購房補助政策資料來源：地方政府門戶網(wǎng)站、東方證券研究所年初至今，1 年期 10 年期國債收益率雙雙下調(diào)，表明利率中樞下移。作為市場無風(fēng)險收益率的指標，2020 年年初至今，兩者雙雙下調(diào)，1 年期收益率破”2”，10 年期收益率破”3”，表明市場的利率中樞在切實下移，流動性逐漸寬松。最近一些重點房企也開始密集發(fā)債，從發(fā)債情況來看，發(fā)債利率也比一年內(nèi)發(fā)行同類債券利率要低，表明上市房企已經(jīng)從流動性寬松中獲益。研究發(fā)現(xiàn)，在流動性寬松的早期，地產(chǎn)板塊更容易出現(xiàn)超額收益，從流動性角度來看，當(dāng)前正是板塊配置的最佳時期。有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分圖

28、10：1 年期 10 年期國債收益率均下調(diào)，表明利率中樞下移中債國債到期收益率:1年 日中債國債到期收益率:10年 日4.00003.50003.00002.50002.00001.5000數(shù)據(jù)來源：Wind，東方證券研究所表 4：近期公司發(fā)債情況公司債券類型發(fā)行規(guī)模發(fā)行日期期限利率一年內(nèi)同類債券利率融創(chuàng)中國美元企業(yè)債5.42020/1/1056.50%7.50%旭輝控股美元企業(yè)債4.02020/1/165.56.00%6.45%金融街短期融資29.02020/1/170.72.98%-招商蛇口短期融資10.02020/2/120.42.70%3.14%金地集團短期融資10.02020/2/2

29、00.72.83%3.20%金科股份公司債4.02020/2/2036.30%6.50%濱江集團中期票據(jù)12.02020/2/2034.00%4.50%保利地產(chǎn)中期票據(jù)9.02020/2/243+3+N3.39%3.60%資料來源：Wind、東方證券研究所高股息率提升板塊投資安全性高股息率提升板塊投資安全性。根據(jù)我們統(tǒng)計，2018 年重點房企平均股息率 4.67%，同期滬深 300平均股息率約 2.5%，10 年期國債收益率約 3%。地產(chǎn)股作為價值型股票的代表，長期以來具有高股份分紅的優(yōu)勢，由于當(dāng)前的低估值，使得股息收益率相比較其他金融工具具有吸引力，這也提升了板塊投資的安全性。有關(guān)分析師的申

30、明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分圖 11：主要房企的股息率相比指數(shù)和債券極具吸引力5.44%5.88%6.29%5.02%4.49%4.91%4.24%4.23%3.25%2.94%2.50%3%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%數(shù)據(jù)來源：Wind，東方證券研究所投資建議從歷史情況看，板塊在一季度具有明顯的相對收益，今年受疫情及政策預(yù)期的擾動板塊獲得相對收益的時點預(yù)計將后移。我們認為當(dāng)前板塊在“低估值、高股息”以及政策和流動性邊際均迎來改善的狀態(tài)下，疊加市場風(fēng)險偏好輪動的催化，已經(jīng)迎來全年最好的布局時機！重點推薦業(yè)績具有彈性、公司治理優(yōu)秀

31、的潛力公司：融創(chuàng)中國(01918，買入)、旭輝控股集團(00884，買入)、陽光城(000671，買入) 和布局廣泛、融資端具有優(yōu)勢的龍頭公司，推薦萬科 A(000002，買入)、保利地產(chǎn)(600048，買入)、金地集團(600383，增持)。風(fēng)險提示疫情出現(xiàn)反復(fù)，導(dǎo)致銷售大幅低于預(yù)期。目前疫情雖然出現(xiàn)平穩(wěn)跡象，但由于復(fù)工潮的出現(xiàn)，可能導(dǎo)致二次傳播的可能性，使得銷售恢復(fù)的節(jié)奏進一步放緩，導(dǎo)致銷售大幅低于預(yù)期。政策對于企業(yè)生產(chǎn)監(jiān)管力度加大，使得復(fù)工速度慢于預(yù)期。處于疫情控制的考慮，政府對企業(yè)生產(chǎn)監(jiān)管的力度加大，使得復(fù)工速度降低，生產(chǎn)效率放緩。全年政策逆周期調(diào)控力度不及預(yù)期。受到外部沖擊影響，我們認為政策會增強逆周期調(diào)控力度來對沖宏觀風(fēng)險，但受其他政策目標的約束，可能全年政策逆周期調(diào)控力度不及預(yù)期。有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分信息披露依據(jù)發(fā)布證券研究報告暫行規(guī)定以下條款：發(fā)布對具體股票作出明確估值和投資評級的證券研究報告