中國第三季度物流地產(chǎn)分析報告

1、物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院研究及繪制2020.11 50yc Inc物流地產(chǎn)市場供應(yīng)情況物流地產(chǎn)市場需求情況物流地產(chǎn)市場重點城市分析目錄CONTENTS010203土地市場情況04第一章物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院研究及繪制2020.11 50yc Inc01、全國新增供應(yīng)達(dá)到402.86萬，東部地區(qū)表現(xiàn)亮眼城市嘉興蘇州濟(jì)南南京成都石家莊 重 慶 哈爾濱昆明寧波佛山上海蘭州長春長沙東莞鄭州新增供應(yīng)面積（ 萬）55.5440.6123.5720.6218.1815.5210.389.807.807.787.376.316.005.895.805.324.00東北地區(qū)15.69（黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古） （北京

2、、天津、河北、山東、江蘇、上海、浙江、福建、廣東、海南） 西部地區(qū)69.07（重慶、四川、廣西、貴州、云 南、陜西、甘肅、寧夏、新疆、 青海、西藏） 中部地區(qū) 35.85（山西、河南、湖北、湖南、江西 、安徽） 東部地區(qū)282.25據(jù)物聯(lián)云倉平臺數(shù)據(jù)顯示， 2020 年第三季度全國高標(biāo)庫新增供應(yīng)達(dá)到402.86 萬。從區(qū)域分布看， 新增供應(yīng)主要集中在東部地 區(qū)（ 占比為70. 06% ）。從城市分布看， 新增供應(yīng)TOP5 城市包括嘉興（ 55. 54 萬）、蘇州（ 40. 61 萬）、濟(jì)南（ 23. 57 萬）、南京（20.62萬）、成都（18. 18萬）。2020 年第三季度物流地產(chǎn)市場新增

3、供應(yīng)地區(qū)分布情況新增供應(yīng)（萬）* 注：綜合地理位置特點，本報告將中國劃分為四大地理區(qū)域：東北地區(qū)（黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古）； 中部地區(qū)（山西、河南、湖北、湖南、江西、安徽）；東部地區(qū)（北京、天津、河北、山東、江蘇、上海、浙江、福建、廣東、海南）；西部地區(qū)（重慶、四川、廣西、貴州、云南、陜西、甘肅、寧夏、新疆、青海、西藏）。數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉平臺2020.11 50yc Inc02、大型主流物流地產(chǎn)開發(fā)商供應(yīng)超50%，成第三季度供應(yīng)主力軍從開發(fā)商類型來看， 在第三季度新增供應(yīng)高標(biāo)庫總面積中大型主流物流地產(chǎn)開發(fā)商較為活躍， 占比達(dá)51.75% ， 其中維龍（39.61萬）、萬緯（35.13萬）

4、表現(xiàn)相對亮眼；其次基金機(jī)構(gòu)占比達(dá)22.89%。2020 年第三季度高標(biāo)庫開發(fā)商類型及供應(yīng)占比（按倉庫面積） 基金機(jī)構(gòu)22.89%電商企業(yè)13.26%房地產(chǎn)企業(yè)6.60%其他3.57%政府企業(yè)1.93%大型主流物流地產(chǎn)開發(fā)商51.75%數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉平臺物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院研究及繪制第二章01、高標(biāo)庫平均租金有所上漲，北、上、深領(lǐng)跑全國據(jù)物聯(lián)云倉平臺數(shù)據(jù)顯示2020年第三季度全國高標(biāo)庫平均租金31.25元/ 月，環(huán)比上升4.52%。其中，北京、上海、深圳高標(biāo)庫平均租金領(lǐng)跑全國，均高于46元/月，北京已超過60元/ 月；長春、沈陽高標(biāo)庫平均租金水平較低，均低于24元/ 月?？傮w來說， 一線城市業(yè)

5、主租金策略變動不大， 新一線城市、二線城市采取更為優(yōu)惠的租金策略。在一線城市， 隨著企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益 持續(xù)好轉(zhuǎn)， 倉儲業(yè)務(wù)需求增長， 高標(biāo)庫平均租金在第三季度中有小幅增長；在新一線城市、二線城市， 高標(biāo)庫平均租金在第三季 度中呈現(xiàn)小幅下降趨勢， 其中部分城市由于原有高標(biāo)庫資源長期處于供大于求局面， 個別項目空置面積過多， 業(yè)主通過降價加大 招商力度，如重慶、天津、西安等采取了更優(yōu)惠的租金策略。* 注：一線城市、新一線城市、二線城市劃分標(biāo)準(zhǔn)參考第一財經(jīng)2020城市商業(yè)魅力排行榜。2020 年第三季度我國主要城市高標(biāo)庫租金區(qū)間( 元/ 月)100 80 60 40 20 075.00數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉

6、平臺物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院研究及繪制2020.11 50yc Inc48.0033.0015.0030.0048.0043.0045.0020.00 22.00 25.00 26.00 18.0040.5033.0012.0030.0021.00 21.00 27.00 20.00 25.0037.00 39.90 36.00 40.50 36.0015.0025.0066.00 65.0035.00 30.0051.0014.00 15.0020.00 22.5040.50 36.00 36.00 35.0010.00 15.0018.0028.50 27.9012.0022.8035.00 3

7、2.00 37.0017.00 10.00北京 成都 大連 東莞 佛山 廣州 杭州 合肥 濟(jì)南 嘉興 昆明 南京 寧波 青島 上海 深圳 沈陽 蘇州 天津 無錫 武漢 西安 咸陽 長春 長沙 鄭州 重慶02、倉儲業(yè)務(wù)需求增加，全國高標(biāo)庫平均空置率有所下降據(jù)物聯(lián)云倉平臺數(shù)據(jù)顯示2020年第三季度全國高標(biāo)庫平均空置率為16.36%，環(huán)比下降4.55個百分點。其中， 合肥、無錫、蘇州高標(biāo)庫空置率相對較低， 均低于6%； 大連、重慶高標(biāo)庫空置率相對較高， 均高于30%。一線城市整體高標(biāo)庫空置面積十分有限， 市場保持供不應(yīng)求的局 面， 其中廣州、深圳受國際環(huán)境影響， 企業(yè)進(jìn)出口貿(mào)易受挫， 部分生產(chǎn)加工企

8、業(yè)倒閉， 貨物需要臨時存儲， 用倉需求增加， 預(yù)計 隨著四季度年終促銷旺季的來臨，一線城市空置率將繼續(xù)保持較低水平。而新一線城市、二線城市中一些高標(biāo)庫較為飽和的城市， 如天津、重慶、大連、沈陽等， 隨著下半年傳統(tǒng)促銷旺季的到來， 倉儲業(yè)務(wù)需求增加， 高標(biāo)庫空置率有小幅下降， 但高標(biāo)庫去存 化壓力仍然較大。2020 年第三季度我國重要物流節(jié)點城市高標(biāo)庫空置率環(huán)比變化（百分點） - 2 . 09數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉平臺物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院研究及繪制2020.11 50yc Inc- 1 . 32- 0 . 53- 0 . 38- 0 . 200 . 00 0 . 00 0 . 00 0 . 00 0

9、. 00 0 . 00 0 . 00 0 . 00 0 . 00 0 . 00 0 . 00 0 . 05 0 . 08 0 . 10 0 . 37 0 . 42 0 . 78 0 . 921 . 823 . 57 3 . 846 . 004 . 002 . 000 . 00- 2 . 00- 4 . 00- 6 . 00- 5 . 22大連 長沙 咸陽 北京 南京 天津 濟(jì)南 寧波 沈陽 無錫 蘇州 鄭州 廣州 杭州 深圳 東莞 佛山 合肥 嘉興 上海 重慶 青島 武漢 成都 長春 昆明 西安圖片來源：物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院 受經(jīng)濟(jì)回升和購物節(jié)臨近的影響，第三季度市場需求總體有所增加。第三季度第

10、三方物流、電商企業(yè)仍然是租倉需求主力軍。值 得一提的是， 生鮮、冷鏈類客戶在本季度倉庫租賃市場上表現(xiàn)相對亮眼， 主要受新冠疫情影響， 我國陸續(xù)催生了很多生鮮平臺， 衍生了倉儲需求，且就當(dāng)前來看該類平臺今年總體呈現(xiàn)大布局，擴(kuò)張快的特點，預(yù)計未來倉儲需求會進(jìn)一步增長。而沿海城市， 如廣州、深圳、上海等，除了以上行業(yè)需求比較明顯外，進(jìn)出口貿(mào)易企業(yè)、生產(chǎn)型企業(yè)也是本季度倉庫租賃需求主力軍之一。第三季度物流地產(chǎn)市場需求強(qiáng)弱（按行業(yè)分） 第三方物流電商生鮮、冷鏈進(jìn)出口貿(mào)易企業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)03、第三方物流、電商企業(yè)仍然是租倉需求主力軍，生鮮、冷鏈類客戶表現(xiàn)亮眼物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院研究及繪制2020.11 50y

11、c Inc據(jù)物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院調(diào)研顯示第三季度高標(biāo)庫租賃市場交易活躍， 本季 度共收錄到大宗倉庫租賃交易15 筆， 交易 總面積超280,818， 交易涵蓋電商、物 流、食品加工、同城配送等多個行業(yè)。退租方面， 第三季度共收錄到大型退租6 筆， 退租總面積為80,000， 退倉原因主 要涉及到原有倉庫拆遷以及原有租倉合同 到期。2020 年第三季度我國重要物流節(jié)點城市倉庫租賃交易匯總城市交易數(shù)量（筆）租賃方行業(yè)屬性租賃面積（）上海1電商4,000天津2電商、物流20,000鄭州1物流50,000廣州2食品加工、物流10,300重慶1物流50,000成都1電商45,000嘉興4快遞、O2O團(tuán)購服

12、 務(wù)平臺、供應(yīng)鏈70,518南昌2電商、同城配送25,000武漢1電商6,000合計15/280,818信息來源：物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院04、倉庫租賃交易15筆，大型退租6筆物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院研究及繪制2020.11 50yc Inc第三章物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院研究及繪制2020.11 50yc Inc租 金 環(huán) 比5.05%鄭州為本季度全國重要物流節(jié)點城市中租金波動最大的城市 相較第二季度， 本季度鄭州高標(biāo)庫空置率保持穩(wěn)定， 第三季度高 標(biāo)庫租金相較第二季度上漲約5.05%（ 約1.33 元/ 月）， 主要 因生鮮配送企業(yè)新增租倉需求明顯增加， 尤其對于靠近農(nóng)貿(mào)市場 的高標(biāo)庫需求更加強(qiáng)烈， 需求的穩(wěn)

13、定釋放使得當(dāng)?shù)馗邩?biāo)庫租金攀 升。為備戰(zhàn)雙十一、雙十二， 預(yù)計下季度鄭州高標(biāo)庫租賃市場將 延續(xù)本季度活躍態(tài)勢， 高標(biāo)庫需求將進(jìn)一步增加。01、鄭州：高標(biāo)庫租賃市場活躍度高，生鮮配送企業(yè)租賃需求強(qiáng)烈19.67%19.67%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2020Q32020Q2空置率（%）數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉平臺本季度鄭州高標(biāo)庫市場核心板塊經(jīng)開國際物流園、中牟及航空港區(qū) 域需求也十分旺盛，去存化速度快，目前經(jīng)開國際物流園高標(biāo)庫入 駐率達(dá)到約80%， 中牟約60%， 航空港區(qū)約40%。相較第二季度， 鄭州高標(biāo)庫新增供應(yīng)有所減少，本季度共收錄到鄭州新增高標(biāo)庫供 應(yīng)約

14、4 萬， 其中包括順豐豐泰鄭州新鄭產(chǎn)業(yè)園（ 一期） 項目， 建 成時間為2020 年7 月， 預(yù)計二期4. 8 萬將在2021 年第一季度建 成。2020 年第三季度鄭州高標(biāo)庫租金、空置率變化情況鄭 州空置率環(huán)比( 百分點） 持平26.3227.6530.0028.0026.0024.0022.0020.002020Q32020Q2租金（元/月）物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院研究及繪制2020.11 50yc Inc租 金 環(huán) 比1.74%大連為本季度全國重要物流節(jié)點城市中空置率波動最大的城市 2020 年第三季度大連高標(biāo)庫空置率相較第二季度下降約5. 22個百 分點， 主要因臨近下半年租倉旺季， 當(dāng)?shù)馗?/p>

15、標(biāo)庫租賃需求在本季 度有所回暖。但本季度大連高標(biāo)庫需求面積相對較小， 需求主要 來自于三方物流以及商貿(mào)企業(yè)。02、大連：租倉旺季臨近，高標(biāo)庫租賃市場需求逐漸回暖 43.77%38.56%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2020Q32020Q2空置率（%）數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉平臺相較第二季度， 本季度大連高標(biāo)庫租金上升約1. 74%（ 約0. 43元/ 月）， 基本保持穩(wěn)定。本季度大連高標(biāo)庫市場核心板塊金州、 甘井子區(qū)域需求相對穩(wěn)定， 本季度未收錄到大連新增高標(biāo)庫供應(yīng)。2020 年第三季度大連高標(biāo)庫租金、空置率變化情況大 連空置率環(huán)比( 百分點） 約5.222

16、4.7525.1830.0028.0026.0024.0022.0020.002020Q32020Q2租金（元/月）第四章01、土地成交共48起，總面積達(dá)321.68萬物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院研究及繪制2020.11 50yc Inc據(jù)全國重要物流節(jié)點城市自然資源與規(guī)劃管理局及公共資源交易中心土地成交公告統(tǒng)計， 第三季度倉儲用地成交共48起， 總面積達(dá)321.68萬，成交總額達(dá)18.92億元。2020 年第三季度全國重要物流節(jié)點城市倉儲用地成交統(tǒng)計城市地塊位置土地用途出讓面積（）成交總價（萬元）競得人上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)洋山保稅港區(qū)9- A40- 01地塊倉儲用地51,583.913,025.0上海

17、自貿(mào)區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)洋山保稅港區(qū)9- A31- 01地塊倉儲用地52,172.913,174.0上海自貿(mào)區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司上海普陀區(qū)槎浦物流基地11- 1 、12- 1地塊倉儲用地109,200.432,760.0上海傳耘物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)有限公司寧波臨山鎮(zhèn)湖浦路東側(cè)地塊一類物流倉儲用地/通用倉 儲類6,400.0490.0寧波保世潔環(huán)境科技有限公司寧波中意寧波生態(tài)園相公潭路東側(cè)、興業(yè)路北側(cè)地塊一類物流倉儲用地/通用倉儲類- 分撥類普通倉儲133,333.09,600.0余姚京東儲成物流有限公司東莞寮步工礦倉儲用地16,533.11,504.5東莞市御科置業(yè)發(fā)展有限公司東莞大嶺山

18、工礦倉儲用地42,663.91,138.0東莞市宇智機(jī)械設(shè)備制造有限 公司東莞大朗工礦倉儲用地3,333.8541.0東莞市眾喜物業(yè)管理有限公司長春東至乙三街,西至公園綠地,南至丙 一街,北至富民大街倉儲用地31,544.01,224.0一汽資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司長春東至乙三街,西至丙一街,南至丙三 路,北至乙一路倉儲用地239,353.09,287.0一汽物流有限公司、一汽資產(chǎn) 經(jīng)營管理有限公司長春東至乙三街,西至丙一街,南至乙一 路,北至丙一街倉儲用地153,589.05,960.0一汽資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司重慶渭沱鎮(zhèn)倉儲用地31,605.02,370.4重慶市合川物鐵開發(fā)投資有限 公司重慶渭

19、沱鎮(zhèn)倉儲用地248,654.018,649.1重慶市合川物鐵開發(fā)投資有限公司重慶沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)W分區(qū)W53-2/04地塊一類物流倉儲用地16,853.31,264.0重慶南山國際汽車港發(fā)展有限公司重慶沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)W分區(qū)W52- 6/04地塊一類物流倉儲用地20,431.01,559.0重慶南山國際汽車港發(fā)展有限 公司重慶沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)W分區(qū)W50-1/04地塊一類物流倉儲用地45,053.03,470.0重慶南山國際汽車港發(fā)展有限公司重慶忠縣白公街道九蟒片區(qū)F3- 5 /01、F3- 6/01、F3- 7/01地塊一類物流倉儲用地63,070.01,388.0重慶澤潤倉儲有限公司重慶奉

20、節(jié)縣康樂鎮(zhèn)雪花村物流倉儲用地3,366.0191.0重慶市奉節(jié)縣凱林煙花爆竹銷 售有限公司重慶巴南區(qū)南彭功能區(qū)組團(tuán)A分區(qū)A21- 1/02地塊物流倉儲用地114,494.08,244.0重慶睿望通供應(yīng)鏈管理有限公 司物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院研究及繪制2020.11 50yc Inc重慶永川區(qū)鳳凰湖工業(yè)園區(qū)Q27-01/02- 1二類物流倉儲用地131,157.02,545.0重慶領(lǐng)邦智能科技有限公司重慶涪陵區(qū)馬鞍街道金銀社區(qū)三組倉儲用地8,905.0536.0重慶美鋒實業(yè)有限公司重慶綜保區(qū)周邊配套區(qū)組團(tuán)N02-07/01- 01號地塊二類工業(yè)兼容二類物流倉儲用地（M2/W2）57,938.02,41

21、5.0重慶江津綜合保稅區(qū)發(fā)展集團(tuán)有限公司重慶萬州區(qū)高鐵片區(qū)范圍一類物流倉儲（W1）131,857.02,966.8重慶通旭供應(yīng)鏈管理有限公司重慶城口縣修齊鎮(zhèn)東河村倉儲用地8,000.0232.0重慶市龍河煙花爆竹有限公司昆明昆明市西山區(qū)海口街道辦事處云 龍社區(qū)居民委員會倉儲用地100,230.13,457.8昆明赫威東力燃料儲運(yùn)有限公 司昆明宜良縣北古城先覺社區(qū)W- 物流倉儲用地（快遞服 務(wù)）96,047.92,665.3昆明韻達(dá)電子商務(wù)有限公司哈爾濱香坊區(qū)幸福鎮(zhèn)民主村公濱路與香 坊南北路交口東北角二類工業(yè)用地兼容二類物 流倉儲用地4,513.4221.0哈爾濱遠(yuǎn)騰汽車銷售有限公司哈爾濱香坊區(qū)

22、幸福鎮(zhèn)民主村公濱路與香 坊南北路25交口西北側(cè)二類工業(yè)用地兼容二類物 流倉儲用地汽車零部件及 配件制造 汽車修理26,027.41,281.0哈爾濱遠(yuǎn)騰汽車銷售有限公司哈爾濱雙城區(qū)幸福街道慶城村一類物流倉儲用地兼容一 類工業(yè)用地53,549.01,276.0黑龍江盛龍實業(yè)有限公司哈爾濱雙城區(qū)永和街道建功村二類工業(yè)用地兼容一類物 流倉儲用地180,572.06,053.0黑龍江盛龍實業(yè)有限公司物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院研究及繪制2020.11 50yc Inc哈爾濱哈爾濱市對俄出口加工區(qū)內(nèi)華茂大道與香坊南北路71一類物流倉儲用地24,976.21,442.0黑龍江越華物流服務(wù)有限公司哈爾濱平房區(qū)緯一路北

23、側(cè)局部地段物流倉儲用地24,053.6842.0哈爾濱哈南新城農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)有限公司成都新津區(qū)普興街道養(yǎng)正社區(qū)六組、 七組倉儲用地30,089.0541.0中央儲備糧四川新津直屬庫有 限公司成都簡陽市簡陽市石橋街道大坪村物流倉儲用地110,106.71,651.6四川中通雄州供應(yīng)鏈管理有限公司成都簡陽市簡陽市石橋街道大坪村物流倉儲用地165,806.72,487.1四川中通雄州供應(yīng)鏈管理有限公司成都青白江區(qū)寶成鐵路以東倉儲用地6,167.5204.5成都糧食集團(tuán)有限公司成都新津縣普興街道磚橋村四組、寶 峰村四組倉儲用地13,499.9283.5四川正匯檔案管理服務(wù)有限公 司貴陽花溪區(qū)石板鎮(zhèn)合朋村

24、、花魚井村、云凹村、石板二村倉儲物流41,731.02,614.0貴州智聚城置業(yè)有限公司貴陽花溪區(qū)石板鎮(zhèn)合朋村、云凹村、羊龍村倉儲物流93,219.05,809.0貴州溪南科建置業(yè)有限公司貴陽花溪區(qū)石板鎮(zhèn)合朋村、花魚井村倉儲物流36,425.02,281.0貴陽安豪建材市場管理有限公 司貴陽貴陽市觀山湖區(qū)金華鎮(zhèn)與清鎮(zhèn)市 交界處，金清大道以南工業(yè)用地70%，倉儲用地30%180,207.98,395.0貴陽好彩頭食品有限公司物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院研究及繪制2020.11 50yc Inc貴陽貴陽市觀山湖區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園金清線西側(cè)工業(yè)用地70%，倉儲用地30%33,957.72,127.0貴陽金星安信捷汽

25、車服務(wù)有限 公司、貴陽金航安信捷汽車服 務(wù)有限公司、貴陽金貴安信捷 汽車服務(wù)有限公司、貴陽金碧 安信捷汽車服務(wù)有限公司、貴 陽金清安信捷汽車服務(wù)有限公 司濟(jì)南歷城區(qū)虞山北路以北、春暉路以 西倉儲用地39,398.03,251.0水發(fā)國際物流有限公司蘭州樹屏鎮(zhèn)崖頭村范圍內(nèi)，東至荒地， 南至空地，西至鐵路，北至耕地。倉儲用地102,098.02,450.7蘭州金鵬源建材有限公司蘭州樹屏鎮(zhèn)崖頭村范圍內(nèi)，東至空地， 南至崖頭村居民地，西臨省道101 線，北至空地倉儲用地5,021.0113.0蘭州鑫健商貿(mào)有限公司蘭州柳樹鎮(zhèn)牌路村范圍內(nèi)，東至永登 千泉酒廠，南臨牌路村村道，西、 北均至耕地倉儲用地5,859.0136.5永登千泉商貿(mào)有限公司大連普灣經(jīng)濟(jì)區(qū)三十里堡臨港工業(yè)區(qū) 南11號路南側(cè)、南6號路西側(cè)、六 號路北側(cè)物流倉儲99,500.04,478.0中國郵政集團(tuán)有限公司大連市 分公司大連昌盛街道打拉腰村，港七路以南物流倉儲22,638.2596.0大連黃海港務(wù)有限公司信息來源：各城市自然資源與規(guī)劃局及公共資源交易中心官網(wǎng)，物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院整理* 注：全國重要物流節(jié)點城市包括北京、上海、深圳、蘇州、杭州、寧波、廣州、東莞、南京、佛山、嘉興、長沙、天津、無錫、大連、長春、 重慶、武漢、鄭州、沈陽、合