中經(jīng)網(wǎng)行業(yè)報(bào)告-房地產(chǎn)

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4、 9 月房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況內(nèi)容摘要：9 月迎來傳統(tǒng)銷售旺季，調(diào)控疊加效果集中顯現(xiàn)導(dǎo)致商品房成交旺季不旺。當(dāng)月銷售面積出現(xiàn) 2015 年 3 月以來首次出現(xiàn)同比下滑，新開工、到位增速繼續(xù)下滑，大中城市房價(jià)漲幅進(jìn)一步回落，但受熱度較高的土地市場支撐，開發(fā)投資增速逆勢企穩(wěn)回升。在樓市調(diào)控不放松、銷售降溫加劇的背景下，土地市場尤其是部分三四線城市土地市場過熱、溢價(jià)率過高值得關(guān)注。進(jìn)入四季度，隨著最嚴(yán)厲系列化調(diào)控進(jìn)一步蔓延深化，以及“房住不炒”預(yù)期管理繼續(xù)推進(jìn)，商品房銷售面積同比下滑不可避免；主要城市仍可能繼續(xù)增加土地供給，土地成交規(guī)模將保持增長，但開發(fā)投資增速僅靠土地市場仍難以支撐。初步預(yù)計(jì)，四季度商

5、品房銷售面積將同比下降 5%8%，開發(fā)投資增速趨于城市新建商品住宅價(jià)格終將迎來環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌的拐點(diǎn)?；芈?，大中1一、行業(yè)運(yùn)行情況（一）開發(fā)投資增速繼續(xù)企穩(wěn)，住宅開發(fā)投資增速較大9 月，盡管持續(xù)調(diào)控下商品房銷售出現(xiàn)實(shí)質(zhì)降溫，但土地市場熱度未減，仍對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長形成有力支撐，開發(fā)投資增速繼續(xù)企穩(wěn)并有所回升。19 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 8.1%，增速較 18 月提高 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，高于上年同期 2.3 百分點(diǎn)；9 月當(dāng)月同比增長 9.2%，增速較上月提高 1.4 個(gè)百分點(diǎn)，其品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房同比分別增長 11.9%、9.2%、下降 4.6%。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及增速數(shù)據(jù)來

6、源：國家，中經(jīng)網(wǎng)整理（二）到位增速持續(xù)下滑，銷售回籠形勢9 月，商品房銷售降溫加上層嚴(yán)查“首付貸”，開發(fā)企業(yè)銷售回籠形勢，到位增速進(jìn)一步下滑。19 月，開發(fā)企業(yè)本年到位同比增長 8%，增速較 18 月下降 1.0 個(gè)百分點(diǎn)；9月當(dāng)月同比僅增長 1.2%，增速較上月下降 2.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國2萬億元1210%108%86%64%422%00%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月2016年2017年2016年同比增長2017年同比增長內(nèi)當(dāng)月同比增長 23.7%，增勢總體較好；而定金及預(yù)收款、個(gè)當(dāng)月同比分別下降 3.5%、6.5%，前者近30人按揭個(gè)月來首度同比轉(zhuǎn)

7、降，后者連續(xù) 5 個(gè)月同比下滑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位及增速數(shù)據(jù)來源：國家，中經(jīng)網(wǎng)整理（）土地購置增速再創(chuàng)新高，開工面積增速繼續(xù)下滑9 月，一二線熱點(diǎn)城市加大土地供應(yīng)，三四線城市延續(xù)成交熱度，開發(fā)企業(yè)拿地仍顯積極，土地市場量價(jià)齊升、加速上漲。19 月，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比增長 12.2%，增速較 18 月提高 2.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)月超過 10%，并創(chuàng)下 2012 年以來最高累計(jì)增速；土地成交價(jià)款同比增長 46.3%，增速較 18 月提高 3.6 個(gè)百分點(diǎn)；成交均價(jià)同比上漲 30.5%，漲幅較 18 月提高 0.9 個(gè)百分點(diǎn)。盡管開發(fā)企業(yè)尤其是龍頭房企仍在積極拿地，但受限價(jià)、限簽等影響

8、，開發(fā)企業(yè)并不急于加快開工，以免進(jìn)入預(yù)售流程后價(jià)確定而造成經(jīng)營損失，新開工量維持相對(duì)低位。19 月，格不能3萬億元三1620%141215%1010%865%40%20-5%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月2016年2017年2016年同比增長2017年同比增長商品房新開工面積同比增長 6.8%，增速較 18 月下降 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。品住宅新開工面積同比增長 11.1%，增速較 18 月下降 0.5其個(gè)百分點(diǎn)，仍是商品房新開工面積保持較快增長的主要支撐。房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積、商品房新開工面積增速數(shù)據(jù)來源：國家，中經(jīng)網(wǎng)整理（）樓市銷售出現(xiàn)實(shí)質(zhì)拐點(diǎn)，調(diào)控疊加效

9、果集中顯現(xiàn)9 月迎來傳統(tǒng)銷售旺季，同時(shí)也是去年“9.30”新政以來剛滿一年，受“五限”調(diào)控、房貸利率提高、金融從嚴(yán)等多重疊加影響，商品房成交旺季不旺，市場銷售出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性拐點(diǎn)。19 月，商品房銷售面積、銷售額同比分別增長 10.3%、14.6%，增速較 18月分別下降 2.4、2.6 個(gè)百分點(diǎn)；9 月當(dāng)月同比分別下降 1.5%、增長 1.6%，銷售面積增速自 2015 年 3 月以來首次出現(xiàn)同比下滑。相比之下，商辦地產(chǎn)依然逆勢熱銷。19 月，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比分別增長 32.7%、23.7%，不過其增勢整體正在減弱。416-0916-1016-1116-1217-0217-0317

10、-0417-0517-0617-0717-0817-09四15%10%5%0%-5%-10%土地購置面積增速商品房新開工面積增速商品房銷售面積及增速數(shù)據(jù)來源：國家，中經(jīng)網(wǎng)整理（五）大中城市房價(jià)漲幅繼續(xù)落，一線城市環(huán)比仍跌9 月，樓市降溫調(diào)整進(jìn)一步深化，大中城市新房價(jià)格漲幅繼續(xù)回落，三線城市過熱勢頭明顯緩和。具體來看，70 個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比算數(shù)平均上漲 0.19%，漲幅較上月下降 0.05 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲的城市數(shù)量為 44 個(gè)，較上月減少 2 個(gè)，且漲幅均在 1.0%以下；環(huán)比領(lǐng)漲的城市為安慶、長春、哈爾濱、濟(jì)寧、南充等三線或弱二線城市。分城市來看，一線城市房價(jià)環(huán)比下跌，二線城市漲

11、幅穩(wěn)定，三線城市漲幅收窄。同比來看，70 個(gè)大中城市新建商品住宅同比算數(shù)平均上漲6.5%，漲幅較上月下滑 1.7 個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲的城市有 67 個(gè)，較上月減少 1 個(gè)；漲幅在 10%及以上的城市有 15 個(gè)，較上月減少 9 個(gè)。5億平方米回1840%161430%121020%86410%200%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月2016年2017年2016年同比增長2017年同比增長70 個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同環(huán)比變動(dòng)注：環(huán)比、同比均為 70 個(gè)大中城市算數(shù)平均值。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中經(jīng)網(wǎng)整理（六）庫存去化形勢依然較好，庫存水平降至新低下半年以來

12、，受益于弱二線和三線城市的熱銷，商品房庫存去化延續(xù)強(qiáng)勢表現(xiàn)，庫存水平降至 2015 年以來新低。截至 9 月末，商品房待售面積 61140 萬平方米，環(huán)比減少 1212 萬平方米。其品住宅待售面積 32256 萬平方米，環(huán)比減少 938 萬平方米；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房待售面積分別為 3537 萬、15504 萬平方米，環(huán)比分別減少 67 萬、139 萬平方米。616-0116-0216-0316-0416-0516-0616-0716-0816-0916-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-092.0%12%10%1.5

13、%8%1.0%6%4%0.5%2%0.0%0%房價(jià)環(huán)比（左軸）房價(jià)同比（右軸）商品房待售面積及增速數(shù)據(jù)來源：國家，中經(jīng)網(wǎng)整理二、運(yùn)行中的主要問題（一）短期消費(fèi)貸激增，多地嚴(yán)查消費(fèi)貸流入樓市盡管受房貸收緊影響，住戶部門中長期增長基本停滯，但短期激增且流入樓市引起層的關(guān)注。前三季度，住戶部門新增短期1.53 萬億元，同比增長 135.1%。為此，9 月以來，、江蘇、江西人民及銀監(jiān)局陸續(xù)發(fā)布通知，要求對(duì)個(gè)人經(jīng)營性和個(gè)人消費(fèi)開展自查工作，防止借款人通過非融資用于購房。9 月 28 日，銀監(jiān)會(huì)審慎規(guī)制局按揭公風(fēng)險(xiǎn)。10開表示，要嚴(yán)厲嚴(yán)查挪用消費(fèi)，防范房地產(chǎn)月 13 日，央行行長在G20 財(cái)長和央行行長會(huì)

14、議上表示，要警惕并防控、房地產(chǎn)市場等風(fēng)險(xiǎn)。7億平方米820%715%610%55%40%3-5%2-10%1-15%0-20%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月2016年2017年2016年同比增長2017年同比增長（二）房貸環(huán)境更加緊張，首套房貸利率繼續(xù)上漲9 月，除房貸額度壓縮、房貸利率上浮、放款時(shí)間延長之外，多地層還嚴(yán)查挪用消費(fèi)貸用于購房，房貸環(huán)境更加緊張。從貨幣供應(yīng)量來看，9 月末 M2 增速回升至 9.2%，但仍處于次低位；從房貸規(guī)模來看，9 月住戶部門中長期新增 5000 億元左右，同比降幅仍超過 10%，連續(xù) 5 個(gè)月同比下滑；從房貸利率來看，9

15、月首套房平均利率為 5.22%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的 1.06 倍，環(huán)比上升 2.01%，同比上升 17.66%，首套房貸平均利率再創(chuàng)歷史新高。進(jìn)入四季度后，房貸額度緊張的局面將進(jìn)一步加劇，房貸利率上浮仍有一定空間，對(duì)購房的審核及額度把控將更加嚴(yán)格，商品房市場降溫幅度將顯著加大，商品房成交量同比下滑不可避免。（三）開發(fā)企業(yè)拿地積極性不減，土地市場過熱值得關(guān)注盡管樓市調(diào)控持續(xù)加碼，銷售降溫幅度不斷加大，但開發(fā)企業(yè)尤其是龍頭房企年內(nèi)銷售目標(biāo)完成情況較好，手持現(xiàn)金較為充裕，為補(bǔ)庫存、擴(kuò)規(guī)模、獲得更大競爭優(yōu)勢，拿地積極性相對(duì)較高，這直接導(dǎo)致樓市降溫而地市過熱的分化局面。19 月，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置均價(jià)同比

16、上漲 30.5%，顯然不利于未來房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。尤其需要注意的是，部分土地調(diào)控力度較弱、庫存去化形勢較好的二三線城市成為主要競爭目標(biāo)，土地成交溢價(jià)率遠(yuǎn)高于一線城市，存在一定的過熱風(fēng)險(xiǎn)，需引起足夠重視，后續(xù)收緊調(diào)控的可能性較大。82016 年以來商品房銷售均價(jià)、土地購置均價(jià)漲幅數(shù)據(jù)來源：國家，中經(jīng)網(wǎng)整理三、后期走勢（一）房住不炒的定位不變，商品房銷售面積將同比下滑9 月 2223 日，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、等 8 個(gè)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控措施，出調(diào)控不放松的強(qiáng)烈信號(hào)。10 月 18 日，提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多保障、租購并舉的住房制

17、度，讓全體人民住有所居。以此來看，“房住不炒”的定位不會(huì)改變，樓市調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)放松。進(jìn)入四季度，隨著“五限”、房貸利率提高、金融收緊等最嚴(yán)厲調(diào)控措施進(jìn)一步蔓延深化，以及“房住不炒”預(yù)期管理繼續(xù)推進(jìn)，商品房銷售降溫調(diào)整將愈演愈烈，四季度銷售面積同比下滑不可避免，尤其 10 月由于上年基數(shù)較高，同比降幅必將超過 9月。初步預(yù)計(jì)，四季度商品房銷售面積同比下降 5%8%，但全年仍將創(chuàng)歷史銷售規(guī)模新高，并達(dá)到 16.5 億平方米左右。916-0216-0316-0416-0516-0616-0716-0816-0916-1016-1116-1217-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0935%30%25%20%地價(jià)漲幅遠(yuǎn)超房價(jià)漲15%幅，且差距明顯拉大10%5%0%商品房銷售均價(jià)同比漲幅土地購置均價(jià)同比漲幅（二）土地成交規(guī)模保持增長，開發(fā)投資增速將落9 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速企穩(wěn)回升，主要得益于土地市場成交的支撐，銷售、新開工、到位等先行指標(biāo)均呈現(xiàn)不利于投資增長的走勢。進(jìn)入四季度，主要城市仍可能繼續(xù)增加土地供給，主流房企存在較大的補(bǔ)庫存需求，土地成交規(guī)模仍將保持增長。但隨著樓市銷售降幅的加大，新開工、施工、到位等指標(biāo)增速均將繼續(xù)下行調(diào)整，開發(fā)投資增速僅靠土地市場仍難以支撐?？紤]上年