2014經(jīng)營管理-強化共40講全第二章第三節(jié)

1、第二章投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)評估第三節(jié)物業(yè)的價值、價格及其影響知識點一：物業(yè)價格的特征（?？键c）物業(yè)價格與一般物品價格的共同之處是：(1)都是價格，用貨幣來表示；(2)都有波動，受供求的影響；(3)都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的五個特征：1物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大由于物業(yè)不可移動，其價格與區(qū)位密切相關(guān)。最常見、最簡單的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。距離可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。由于路況、交通擁擠、交通以及時間對于人們越來越寶貴等原因，現(xiàn)在人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。2物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格物業(yè)由于不可

2、移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所、使用權(quán)或其他權(quán)益。實物狀況相同的物業(yè)，權(quán)益狀況可能千差萬別。3物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的4物業(yè)價格形成的時間通常較長由于物業(yè)價值量大，加之獨一無二特性造成對影響物業(yè)價格的環(huán)境、物業(yè)管理等方面的情況在短時間內(nèi)不易了解。、質(zhì)量、功能、5物業(yè)價格容易受交易者的個別的影響物業(yè)由于具有獨一無二的特性，物業(yè)價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受的個別（如偏好、討價還價能力、感情沖動）的影響。知識點二：物業(yè)價值和價格的常見種類（必考點）（一）投資價值和市場價值投資價值一詞有兩種含義：一是指值得投資；二是指從某個特定的投資者（即某個具體的投資者）

3、的角度所衡量的價值。這里所講的投資價值指的是后者。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。（二）成交價格、市場價格和理論價格1成交價格成交價格簡稱成交價，是指在一筆物業(yè)交易易雙方實際達成交易的價格。成交價格是一個已經(jīng)完成的事實。成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。2市場價格市場價格是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。3理論價格真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。（三）現(xiàn)房價格和期房價格現(xiàn)實中的商品交易有現(xiàn)貨交易和表：交易，由此有現(xiàn)貨價格和價格。如下物業(yè)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標的的價格。該物業(yè)的現(xiàn)狀可能是一塊準備建

4、造但尚未建造建筑物的土地，可能是一項在建工程，也可能是建筑物已建成的物業(yè)；當為建筑物已建成的物業(yè)時，即為現(xiàn)房價格（含土地價格）。物業(yè)的價格是指以未來狀況的物業(yè)為交易標的的價格，其中最常見的是期房價格（含土地價格）。期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標的的價格。在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下，期房價格低于現(xiàn)房價格。關(guān)系為：（四）物業(yè)拍賣中的評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價，是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格。評估價是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值進算和判定的結(jié)果。保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可

5、售的留價拍賣和有保留價拍賣。格。拍賣分為無保確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的 80%；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。起拍價又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等于保留價。應(yīng)價是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的價格。成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應(yīng)價。在有保留價拍賣中，最高應(yīng)價不一定成為成交價，只有在最高應(yīng)價高于或等于保留價的情況下，最高應(yīng)價才成為成交價。知識點三：物業(yè)價格的影響（?？键c）（

6、一）物業(yè)價格影響的特點(1)不同的物業(yè)價格影響降低物業(yè)的價格，有的影響，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的：有的影響提高物業(yè)的價格。(2)不同的物業(yè)價格影響，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響對物業(yè)價格的影響較大，即隨著這種影口向的變化所引起的物業(yè)價格的升降幅度較大；有的影響對物業(yè)價格的影響較小。(3)同一影響，在不同時期、不同地區(qū)，對房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的。(4)有些物業(yè)價格影響對物業(yè)價格的影響與時間有關(guān)，有些與時間無關(guān)。(5)某些物業(yè)價格影響對物業(yè)價格的影響可以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化，但的影響對物業(yè)價格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學公式或數(shù)學模型將其描述出來。（二）

7、物業(yè)價格的主要影響物業(yè)價格的影響可以分為物業(yè)自身和物業(yè)外部兩大類。1物業(yè)自身影響物業(yè)價格的自身主要有區(qū)位、權(quán)益和實物。區(qū)位包括位置、交通條件、周邊配套設(shè)置、周邊自然與人文環(huán)境等。權(quán)益主要包括該物業(yè)上存在的物權(quán)種類、城市規(guī)劃的要求、因相鄰關(guān)系等造成的對權(quán)利行使的限制。實物主要包括物業(yè)所處的土地狀況、建筑物主體結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備情況等。2物業(yè)外部影響物業(yè)價格的外部主要有、制度政策、經(jīng)濟、社會、國際、心理等。(1)。物業(yè)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、等狀況，對物業(yè)價格有很大影響。通常來說，當數(shù)量增加時，對物業(yè)的需求就會增加，物業(yè)價格也就會上漲；而當數(shù)量減少時，對物業(yè)的需求就會減少，物業(yè)價格也就會下落。

8、但密度過高也可能導致生活環(huán)境，從而降低物業(yè)價格。人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，也可以引起物業(yè)價格的變化。隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，居住物業(yè)價格有上漲的趨勢。(2)制度政策。影響物業(yè)價格的制度政策包括房地產(chǎn)制度、制度、金融制度、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地制度、住房制度等。(3)經(jīng)濟。影響物業(yè)價格的經(jīng)濟主要有經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、利率、匯率、物價等。a.物業(yè)價格受區(qū)位的影響大 b.物業(yè)價格形成的時間較長物業(yè)價格表現(xiàn)為價格而不是租賃價格物業(yè)價格總是上漲的物業(yè)價格容易受交易者的個別影響社會。影響物業(yè)價格的社會 主要有政治安定狀況、社會治安狀況、 和房地產(chǎn)投機 等。國際。影響物業(yè)價格的國際 主要有世