代建工程的稅務(wù)賬務(wù)處理

1、代建工程開發(fā)成本的會計(jì)稅務(wù)處理關(guān)于代建工程的核算，規(guī)定不很明確，新準(zhǔn)則及新通則沒有說明，房地產(chǎn)會計(jì)教科書說的太籠統(tǒng)，值得我們探討。一、先看5個(gè)稅務(wù)規(guī)定及會計(jì)規(guī)定：A、江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的補(bǔ)充通知（二）蘇地稅發(fā)1996074號三、關(guān)業(yè)其他代理服務(wù)的征稅問題。其他代理服務(wù)是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購代銷貨物、*進(jìn)出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項(xiàng)的經(jīng)營活動，并與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。納稅人提供上述其他代理服務(wù)，可根據(jù)其實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)，按服務(wù)業(yè)稅務(wù)依5%的稅率計(jì)征營業(yè)稅。否則，應(yīng)一律按自營業(yè)務(wù)計(jì)征營業(yè)稅。四、關(guān)于

2、房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題。房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，并同時(shí)符合本通知第三：條中其他代理服務(wù)條件的，則對房屋開發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按服務(wù)業(yè)稅目計(jì)征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按銷售不動產(chǎn)計(jì)征營業(yè)稅。B、關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程征收營業(yè)稅的批復(fù)寧地稅（流）發(fā)1998073號你局關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程計(jì)稅依據(jù)的請示（銀地稅（流）發(fā)1998008號）收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事代建工程業(yè)務(wù)的方式有二種：

3、第一種是土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；第二種是土地使用權(quán)歸建設(shè)單位。以上二種方式，工程所需全部建設(shè)資金均由建設(shè)單位提供，并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房屋代建協(xié)議書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作，并按代建工程總投資的一定比例收取管理費(fèi)（代建費(fèi)）或按代建工程的建筑面積定額收取管理費(fèi)（代建費(fèi)）。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：一、凡土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設(shè)單位如何結(jié)算，其計(jì)稅營業(yè)額均應(yīng)包括工程價(jià)款及管理費(fèi)（代建費(fèi)）和價(jià)外費(fèi)用，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。二、凡土地使用權(quán)歸建設(shè)單位的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務(wù)，其計(jì)稅營業(yè)額均應(yīng)包括管理費(fèi)（代建費(fèi)）和價(jià)外費(fèi)用，

4、按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。C、關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)國稅函1998554號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位（以下簡稱乙方）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定國稅發(fā)200631號七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合

5、同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。補(bǔ)充一下（一），一般是在竣工后一次結(jié)算辦法確認(rèn)收入。補(bǔ)充一下（二），出售時(shí)，繳納增值稅，按小規(guī)模3%征收率繳納增值稅。E、注冊會計(jì)師教材稅法里關(guān)于土地增值稅的房

6、地產(chǎn)代建房行為：這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。也就是不屬于土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定的情形。F、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定的通知（財(cái)基字199974號）四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過房過登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本二、代建工程的必備條件：從上邊稅務(wù)規(guī)定及會計(jì)規(guī)定可看出1、委托方擁有土地使用權(quán)。

7、2、委托方取得了有關(guān)部門的批復(fù)，既委托方立項(xiàng)。3、簽訂委托代建合同，列明合理代建費(fèi)。4、受托方（房地產(chǎn)開發(fā)公司）不墊付資金。三、代建工程和定向開發(fā)及合作建房的區(qū)別。代建工程和定向開發(fā)、合作建房有本質(zhì)區(qū)別。定向開發(fā)通常是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)定向客戶群（團(tuán)購客戶）進(jìn)行的有針對性項(xiàng)目開發(fā)行為。定向開發(fā)實(shí)際上是一種定向銷售方式，與開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)過程沒實(shí)質(zhì)的區(qū)別，收入、成本、稅金等會計(jì)核算也與自行開發(fā)一致。合作建房,廣義的合作建房是包括以各類形式聯(lián)合開發(fā)土地、建設(shè)房屋建筑等行為，且不限于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)主體不一定是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而狹義的合作建房主要是指商業(yè)性開發(fā)，即雙方（或多方）當(dāng)事人約定，由一方

8、提供建設(shè)用地，另外一方提供資金、勞務(wù)和技術(shù)等，合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式，最為常見的是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體的聯(lián)合開發(fā)。四、在實(shí)際處理過程中代建工程的兩種方式：第一種方式是受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，就是說在建設(shè)過程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等不與房屋開發(fā)公司（受托方）簽訂合同，而直接與委托方簽訂合同，受托方只收取一定代理費(fèi)的房地產(chǎn)開發(fā)方式。房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建工程成本核算很簡單，僅僅核算代建手續(xù)費(fèi)即可。在工程結(jié)束時(shí)僅就代建手續(xù)費(fèi)向委托方開具發(fā)票，繳納按服務(wù)業(yè)的營業(yè)稅。委托方自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所

9、得稅等稅種。委托方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的（如委托代建的商品房、住宅房等）則不按代建處理。委托方憑簽訂合同的施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等提供的發(fā)票和房地產(chǎn)公司開具的代建手續(xù)費(fèi)發(fā)票計(jì)入固定資產(chǎn)。第二種方式是受托方與委托方實(shí)行撥付結(jié)算，就是說在建設(shè)過程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等直接與房屋開發(fā)公司（受托方）簽訂合同，不與委托方簽訂合同，資金由委托方撥付給房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)公司再撥付給施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等。最后移交給委托方，并向委托方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。這種方式也就是中國目前所有房地產(chǎn)教科書上所講述的，代建工程開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基礎(chǔ)

10、設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景）等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。代建的土地、房屋參照正常的開發(fā)成本設(shè)置。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）-代建工程開發(fā)成本”科目的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款”、“原材料”、“應(yīng)付職工薪酬”、“制造費(fèi)用（開發(fā)間接費(fèi)用）”等科目的貸方。同時(shí)應(yīng)按成本核算對象和成本項(xiàng)目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自“生產(chǎn)成本-代建工程開發(fā)成本”科目的貸方轉(zhuǎn)入“庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）”科目的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“庫存商品”科目的貸方轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”科目的借方。同時(shí)，計(jì)入“主營業(yè)務(wù)收入-代建工程收入”，包含確認(rèn)的結(jié)算成本和代建手續(xù)費(fèi)。也可分為“主營業(yè)務(wù)收