精選詳讀最高院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的司法解釋

1、詳讀最高院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的司法解釋詳讀最高院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的司法解釋?最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)效勞司法解釋理解與適用?學習筆記陳寧為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)?中華人民共和國物權(quán)法?等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制度本解釋。 第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有局部所有權(quán)的人，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有局部，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！窘庾x】?物權(quán)法?第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，權(quán)利主

2、體為業(yè)主，合理界定業(yè)主身份至關(guān)重要。 1依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有局部所有權(quán)的人。 2因合法建造房屋取得業(yè)主身份主要指如下兩種情形：建設單位對尚未銷售或者雖已簽訂商品房買賣合同但尚未轉(zhuǎn)移占有的專有局部，以及建設單位保存自用的專有局部；在建筑物使用年限屆滿等情況下，業(yè)主依法可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設施，此時全體業(yè)主亦因合法建造而成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人。 3基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為即一手房買賣，已經(jīng)合法占有建筑物專有局部但尚未依法辦理所有權(quán)登記的房屋買受人，也屬于業(yè)主。對開發(fā)商一房數(shù)賣的情形，如果依法取得所有權(quán)

3、的人與現(xiàn)實占有人就業(yè)主身份問題產(chǎn)生爭議，應當認定前者為業(yè)主。 4二手房買賣中，假設買受人買房后在尚未辦理所有權(quán)登記時即將房屋轉(zhuǎn)讓并移轉(zhuǎn)占有，可以認定合法占有人為業(yè)主；假設買受人買房并辦理所有權(quán)登記將房屋轉(zhuǎn)讓并移轉(zhuǎn)占有的，如果雙方對業(yè)主身份存有爭議，那么應認定登記所有權(quán)人為業(yè)主；假設買受人買房并辦理所有權(quán)登記后發(fā)生一房數(shù)賣的，已經(jīng)完成變更登記的二手房買受人與實際占有二手房買受人對業(yè)主身份存有爭議，應認定完成變更登記的買受人為業(yè)主。 5建筑物專有局部的承租人、借用人等物業(yè)使用人，不屬于業(yè)主，不能享有物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。 第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合以下條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物

4、權(quán)法第六章所稱的專有局部： 一具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； 二具有利用上的獨立性，可以排他使用； 三能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權(quán)法第六章所稱專有局部的組成局部。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。【解讀】1專有局部是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的根底性概念，其應具備的特征為：a.“具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分，判斷標準主要是此專有局部與彼專有局部是否能夠明確區(qū)分，就房屋而言，此套房屋須以墻、天花板、地板等與彼套房屋分開，就車位、攤位而言，此特定空間須以四條線為根底組成的立體空間與彼特定空

5、間分開；b.“具有利用上的獨立性，可以排他使用，判斷標準主要是有獨立的出入口，即通常所說的門與公共空間相通；c.“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，判斷標準主要是看是否在登記機關(guān)的登記簿上有記載。 2關(guān)于“能夠登記的把握，由于我國的房屋登記體制正在重構(gòu)，登記制度不完善，有的地方登記機構(gòu)對房屋之外的局部還不能進行登記，如有的地方隊車位不進行登記、對專屬于某房屋的露臺在登記簿上不進行登記。因此，不能片面理解“能夠登記，對于沒有進行登記的露臺、車位確實屬于專有局部的組成局部或者本身就是專有局部，仍應認定為專有局部或者專有局部的組成局部，不能因為沒有登記就否認其專有局部的性質(zhì)。 3“特定空間一詞源于?

6、房屋登記方法?第10條第1款，相當于房屋，特定空間是指雖無固定墻壁間隔，但是根據(jù)明確界址確定，能夠排他使用的空間范圍。車位和攤位是典型的特定空間，車位是指在地上、地下或者樓層上劃的四條線所形成的一個空間，一般形成一個長方形，以四條線為基準，垂直到上面一定高度所形成的立方體空間范圍即為車位所有權(quán)人的權(quán)利行使范圍；攤位也是四條線所形成的一個空間，攤位之間一般會有可移動的間隔物，非磚墻、水泥間隔。 4露臺等構(gòu)成專有局部的組成局部的條件包括：a.符合經(jīng)過規(guī)劃部門批準的規(guī)劃，如規(guī)劃圖、施工圖等規(guī)劃文件；b.露臺在物理上只屬于特定房屋，是該特定房屋的附屬物，只有該特定房屋才能通到該露臺；c.開發(fā)商與購房人

7、在商品房買賣合同中明確約定出售的局部包括露臺。 5關(guān)于綠地的歸屬問題，法院在審判實踐中一般如此把握： a.假設經(jīng)規(guī)劃部門批準的施工首層圖明確標明了小區(qū)的首層房屋有專門附屬于該房屋的綠地，綠地面積為多大，此時，相應面積的綠地即刻認定為首層房屋專有局部的組成局部； b.開發(fā)商在賣房時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃將該綠地列入該特定房屋買賣合同中； c.該綠地在業(yè)主購置時就已經(jīng)“明示，如該綠地被圍了起來，只能從該特定房屋才能進入該綠地。 第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有局部外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下局部，也應當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有局部： 一建筑物的根底、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)雀窘Y(jié)構(gòu)局部，通道、樓梯、大堂等公共通

8、行局部，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)局部； 二其他不屬于業(yè)主專有局部，也不屬于市政公用局部或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。【解讀】1根據(jù)?物權(quán)法?第73條、74條第3款、79條之規(guī)定，法定共有局部主要包括：a.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；b.建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；c.建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設施，屬于業(yè)主共有；d.物業(yè)效勞用房屬于業(yè)主共有；e.占用業(yè)主

9、共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有；f.電梯、水箱屬于業(yè)主共有。 2天然共有局部，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有局部，本條第一款第一項明確規(guī)定了天然共有局部，具體包括:a.建筑物的根底、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)雀窘Y(jié)構(gòu)局部；b.通道、樓梯、大堂等公共通行局部；c.消防、公共照明等附屬設施、設備；d.避難層指建筑高度超過100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災時供人員臨時避難使用的樓層、設備層指專用于布置機電設備等的樓層或者設備間指在每一幢大樓的適當?shù)攸c設置電信設備和計算機網(wǎng)絡設備，以及建筑物配線設備，進行網(wǎng)絡管理的場所等結(jié)構(gòu)局部。 3除

10、了法定共有局部、天然共有局部，其余均屬于約定共有局部，包括其他不屬于業(yè)主專有局部，也不屬于市政公用局部或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等，本條第一款第二項系一兜底性條款。 4建筑物的外墻面、屋頂、電梯、規(guī)劃之外修建的車位等屬于共有局部，利用前述共有局部獲得的收益，應歸業(yè)主共有，比方利用外墻面、電梯做廣告、出租規(guī)劃之外修建的車位獲得的收益。 5?物權(quán)法?第73條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施不包括小區(qū)的會所，會所應屬于開發(fā)商所有的專有局部。 6關(guān)于樓頂平臺的權(quán)屬問題，最高院的傾向性意見認為，一般情況下，應將樓頂平臺推定為法定共有局部，但在特殊情況下，允許特定主體通過反證來推翻法律的推定

11、，將規(guī)劃上專屬于特定房屋，只有頂樓業(yè)主才能到達樓頂平臺，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的樓頂平臺，認定為該特定房屋即頂樓的組成局部。7建筑區(qū)劃內(nèi)的建設用地使用權(quán)由業(yè)主共有，但以下情形例外：a.在小區(qū)內(nèi)的某一整棟建筑物屬于特定業(yè)主所有的情況下，該棟建筑物的規(guī)劃占地的建設用地使用權(quán)屬于該特定業(yè)主；b.小區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路占地；c.小區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)公共綠地占地。第四條 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有局部特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有局部相對應的外墻面等共有局部的，不應認定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。【解讀】1盡管建筑物的屋頂及外墻

12、面等屬于業(yè)主共有，但居民住宅小區(qū)的業(yè)主對與其專有局部緊密相連的外墻面擁有合理使用的權(quán)利。這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸。合理使用的標準有二：一是不以營利為目的；二是為了更好地利用專有局部，增加專有局部的舒適度，增加專有局部的平安，同時又不損害其他業(yè)主的共同利益。業(yè)主對與其緊密相連的外墻面進行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時要正確處理相鄰關(guān)系，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。 2單個業(yè)主不得以營利為目的使用共有局部，如頂樓業(yè)主不得以營利為目的使用樓頂，通過做廣告或者經(jīng)營樓頂?shù)姆绞綘I利。 3單個業(yè)主對共有局部進行合理利用，前提是不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人合法權(quán)益，否那么就屬于侵權(quán)。前

13、述管理規(guī)約是指業(yè)主大會依據(jù)法定程序通過的對業(yè)主具有拘束力的關(guān)于共同事務和共有財產(chǎn)的管理問題的具體規(guī)那么，管理規(guī)約在性質(zhì)上屬于一種共同行為，是各業(yè)主對共同事項一致的意思表示，是業(yè)主自治的產(chǎn)物。這里的管理規(guī)約不包括業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定。第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應當首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例?！窘庾x】?物權(quán)法?第74條第1款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。何謂“業(yè)主的

14、需要，應從以下三個層面理解：1業(yè)主的需要，在時間上應當是合理的，并非業(yè)主任何時候需要車位、車庫，開發(fā)商都應滿足；2業(yè)主的需要在數(shù)量上也應當合理，是根本的停車需要，如一個業(yè)主有三輛車，此時開發(fā)商無需全部滿足其需求；3業(yè)主的需要，還應當理解為全體業(yè)主的需要，或者說最廣闊業(yè)主的需要，而不能是個別業(yè)主的需要?！皯斒紫葷M足業(yè)主的需要，屬于強制性規(guī)定，而且是效力性強制性規(guī)定，如果開發(fā)商違反了該規(guī)定出賣或者出租車位、車庫，有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)請求法院宣告該買賣行為無效或者請求終止租賃關(guān)系。 所謂配置比例，是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超過

15、1：1，根本能夠滿足一套房屋一個車位、車庫的需求。對開發(fā)商而言，在有剩余車位、車庫的情況下，最好以短期租賃的方式出租給小區(qū)業(yè)主之外的第三人，最好不要出賣給業(yè)主以外的第三人，否那么，該處分行為極有可能被確認為無效，善意第三人有權(quán)要求開發(fā)商賠償其信賴利益的損失。第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！窘庾x】?物權(quán)法?第74條第3款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這種車位系建筑區(qū)域規(guī)劃之外的、已履行相關(guān)批準手續(xù)后符合規(guī)定條件前提下而增設形成，主要可分為三種： 1建設單位

16、在完成初始規(guī)劃后在尚未對外銷售房屋的情況下增設的車位，如果建設單位能夠舉證證明增設車位的本錢未計入房屋的銷售價格中，而且增設車位的相關(guān)手續(xù)齊全，開發(fā)商有權(quán)通過出售、附贈或者出租等方式約定車位歸屬問題；反之，應認定為業(yè)主共有。 2建設單位在對房屋已經(jīng)進行銷售過程中又增設的車位，此時車位歸屬的認定同前一種情形。 3建設單位銷售完畢，在業(yè)主入住后由物業(yè)效勞企業(yè)出面增設的車位，應認定為業(yè)主共有。第七條 改變共有局部的用途、利用共有局部從事經(jīng)營性活動、處分共有局部，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權(quán)法第七十六條第一款第 七項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他

17、重大事項。【解讀】?物權(quán)法?第76條規(guī)定了七項業(yè)主共同決定的重大事項，其中第七項為兜底條款即“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，本條明確了“其他重大事項的涵蓋范圍，具體包括改變共有局部的用途、利用共有局部從事經(jīng)營性活動、處分共有局部以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定的應由業(yè)主共同決定的事項。第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有局部面積和建筑物總面積，可以按照以下方法認定： 一專有局部面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算； 二建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算?！窘庾x】?物權(quán)

18、法?第76條第2款對業(yè)主大會表決規(guī)那么的規(guī)定中，提及了“專有局部面積和“建筑物總面積的計算標準。“專有局部面積以登記為準尚未登記的，以實測面積為準；尚未實測的，以合同約定為準；“建筑物總面積按“專有局部面積的總和計算。以上計算標準僅適用于確定業(yè)主大會表決時表決權(quán)的表決能力，在涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的其他糾紛或者商品房買賣合同糾紛時，本條無適用之余地。 此外，業(yè)主可以在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)那么中約定不低于?物權(quán)法?第76條第2款規(guī)定的標準。第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照以下方法認定： 一業(yè)主人數(shù)，按照專有局部的數(shù)量計算，一個專有局部按一人計算。但建設單位尚未出售

19、和雖已出售但尚未交付的局部，以及同一買受人擁有一個以上專有局部的，按一人計算； 二總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算?！窘庾x】?物權(quán)法?第76條第2款對業(yè)主大會表決規(guī)那么的規(guī)定中，提及了“業(yè)主人數(shù)和“總?cè)藬?shù)的計算標準?！皹I(yè)主人數(shù)以專有局部的數(shù)量為準，一個專有局部算一人，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的局部，以及同一買受人擁有一個以上專有局部的，按一人計算；“總?cè)藬?shù)按“業(yè)主人數(shù)的總和計算。 在數(shù)人共有一專有局部的情況下，夫妻一方未經(jīng)另一方同一而參加業(yè)主大會行使表決權(quán)時，應認定為該表決行為是夫妻共同的意思表示，表決合法有效；按份共有人之一參加業(yè)主大會時提供了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書或者其他能夠證明其具有

20、業(yè)主身份的文件，并依此行使表決權(quán)的，那么原那么上應認定表決合法有效。 同樣，業(yè)主可以在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)那么中約定不低于?物權(quán)法?第76條第2款規(guī)定的標準。 第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。【解讀】?物權(quán)法?第77條規(guī)定，“住改商需符合兩個要件：一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；二是經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。對于第一個要件，需注意“法規(guī)包括行政法規(guī)和地方性法規(guī)，并非

21、僅指行政法規(guī)。對于第二個要件，有利害關(guān)系的業(yè)主不存在“少數(shù)服從多數(shù)的問題，即只要有一個有利害關(guān)系的業(yè)主不同意，“住改商的條件就不具備，本條第二款“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持的規(guī)定亦即此意。 “有利害關(guān)系的業(yè)主同意，須以明示的方式表示其同意“住改商，業(yè)主采取回避態(tài)度未明確表示同意或不同意，即為不同意，不能以業(yè)主不明確表態(tài)為由推定其同意“住改商。對于公寓工程，分為經(jīng)營性公寓和公益性公寓。經(jīng)營性公寓又分為居住型、混合型、酒店型三種；公益性公寓包括學生公寓、老年公寓、軍官公寓等。在城市規(guī)劃管理中，經(jīng)營性公寓的規(guī)劃用地性質(zhì)為公共設施用地。在土

22、地管理中，居住型公寓的用地類別歸屬為住宅用地，混合型公寓的用地類別歸屬為綜合用地，酒店型公寓為商業(yè)用地。因此，居住型公寓應納入?物權(quán)法?第77條及本條的適用范圍。 第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響?！窘庾x】?物權(quán)法?第77條規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。本條明確規(guī)定“有利害關(guān)系的業(yè)主有兩種：一是與“住改商房屋同在一棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，只要能

23、提供擁有本東建筑物專有局部產(chǎn)權(quán)的證據(jù)，就足以證明其有利害關(guān)系，無需提供其他證據(jù)；二是與“住改商房屋同在一個建筑區(qū)劃內(nèi)，但不在同一棟建筑物內(nèi)的業(yè)主，此等業(yè)主需舉證證明“有利害關(guān)系的事實，包括有損害發(fā)生或可能發(fā)生、損害與“住改商行為之間有因果關(guān)系，至于被損害的權(quán)利內(nèi)容，可以使其生活環(huán)境的惡化、生活質(zhì)量的下降乃至房屋價值的貶損等。 第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。【解讀】?物權(quán)法?第78條第2款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)

24、主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主行使撤銷權(quán)的事由，一為實體權(quán)益受侵害，即業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)享有的合法權(quán)利受到業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的侵害；二為程序權(quán)益受侵害，即業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定的內(nèi)容雖未侵害區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益，但該決定卻逾越了法定或約定的權(quán)限范圍或者作出決定的程序違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。 業(yè)主撤銷權(quán)性質(zhì)上應屬于形成權(quán)，其行使應受除斥期間的限制，本條規(guī)定業(yè)主撤銷權(quán)的行使期限為業(yè)主知道或者應當知道業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出之日起一年內(nèi)。關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)之訴的訴訟主體，原告應為合法權(quán)益受到侵害的業(yè)主含準業(yè)主，且限于在業(yè)主

25、大會以及業(yè)主委員會投票表決過程中明確表示反對的業(yè)主，在表決過程中投票贊成以及未明確表示異議的業(yè)主不得提起撤銷之訴。適格被告為業(yè)主委員會。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定被法院撤銷后，業(yè)主大會或業(yè)主委員會依據(jù)該決定與其他民事主體實施的法律行為歸于無效，善意相對人有權(quán)請求業(yè)主委員會賠償其信賴利益損失。 第十三條 業(yè)主請求公布、查閱以下應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：一建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；二管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；三物業(yè)效勞合同、共有局部的使用和收益情況；四建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；五其

26、他應當向業(yè)主公開的情況和資料?！窘庾x】本條系對業(yè)主知情權(quán)的規(guī)定。?物權(quán)法?對業(yè)主知情權(quán)未作明確規(guī)定，所謂業(yè)主知情權(quán)，是指業(yè)主了解建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)以及共同管理權(quán)相關(guān)事項的權(quán)利。業(yè)主知情權(quán)的權(quán)利主體和義務主體視知情權(quán)的具體內(nèi)容不同而不同，具體而言： 1關(guān)于維修資金，在業(yè)主大會成立之前，維修資金的代管單位是物業(yè)所在地建設房地產(chǎn)主管部門；在業(yè)主大會成立之后，代管單位將把維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會，相應的管理單位由業(yè)主大會決定。 2管理規(guī)約以及業(yè)主大會議事規(guī)那么通常由業(yè)主委員會保管，相應知情權(quán)的義務主體為業(yè)主委員會；就業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及

27、會議記錄而言，知情權(quán)的義務主體為業(yè)主大會或業(yè)主委員會。 3關(guān)于物業(yè)效勞合同、共有局部的使用和收益情況的知情權(quán)，義務主體是物業(yè)效勞企業(yè)。 4關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況的知情權(quán)，義務主體是建設單位或者包銷人。 5關(guān)于其他應向業(yè)主公開的情況和資料的義務主體視資料的保管主體而定。業(yè)主知情權(quán)的主要行使方式表現(xiàn)為業(yè)主的查閱權(quán)，業(yè)主可以通過攝像、錄影或者其他技術(shù)手段進行復制，相關(guān)義務主體負有協(xié)助義務，如果業(yè)主的合理查詢請求被相關(guān)義務主體無理拒絕，業(yè)主可以向法院申請強制查閱。 第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有局部、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除

28、妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。 屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理本錢之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對本錢的支出及其合理性承當舉證責任?！窘庾x】業(yè)主共有權(quán)，指業(yè)主依據(jù)法律、合同以及業(yè)主公約等，對區(qū)分所有建筑物之共用局部享有的占有、使用、收益及處分的權(quán)利。 實踐中，侵害業(yè)主共用局部情形一般包括：1建設單位侵害業(yè)主共有權(quán)：a.建設單位在物業(yè)效勞管理過程中可能發(fā)生的侵權(quán)行為，比方開發(fā)商在工程前期宣傳中，承諾低容積率，待前期預售目標實現(xiàn)后，再申請調(diào)高容積率、減少綠化面積等；b.建設單

29、位在物業(yè)效勞管理企業(yè)設立初期可能的侵權(quán)行為：比方將物業(yè)效勞管理工作委托給自己的關(guān)聯(lián)公司，擅自將共有局部出租營利。2住戶侵害業(yè)主共有權(quán)：a.業(yè)主侵害其他業(yè)主共有權(quán)，如在公共走廊堆放雜物、破壞綠化等；b.物業(yè)使用人侵害業(yè)主共有權(quán)。3物業(yè)效勞管理企業(yè)侵害業(yè)主共有權(quán)?，F(xiàn)實生活中，不少物業(yè)效勞管理企業(yè)將效勞者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚叩慕巧?，對共有局部素以處置、收取設置費和使用費等，將業(yè)主的權(quán)利排除在外，限制業(yè)主行使共有權(quán)，挪用共有局部維修資金等，這些行為都是嚴重侵害業(yè)主共有權(quán)的行為。對于侵害業(yè)主共有權(quán)的行為，權(quán)利人一般可以要求侵權(quán)人承當如下責任：1停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀，此時，權(quán)利人無需證明對

30、方已給其造成了實際損失，只需證明對方行為給其造成了妨害即可，妨害既可能是現(xiàn)實面臨的，也可以是將來可能發(fā)生的；2賠償損失，物業(yè)效勞企業(yè)對某個或某一局部業(yè)主造成共有權(quán)滅失、毀損等損害后果時，業(yè)主可以要求損害賠償。 關(guān)于擅自經(jīng)營所得收入，建設單位或物業(yè)效勞企業(yè)通常會主張該收入已經(jīng)全部投入到物業(yè)效勞管理費用中，而業(yè)主那么認為該收入被建設單位等占有，為此，本條規(guī)定權(quán)利人請求返還擅自經(jīng)營收益時，應扣除合理本錢，但行為人對本錢的支出及其合理性承當舉證責任。 第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施以下行為的，可以認定為物權(quán)法第

31、八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為：一損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物平安或者阻礙建筑物正常使用；二違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；三違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；四違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有局部。 【解讀】?物權(quán)法?第83條第2款規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自

32、己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。前述規(guī)定主要針對業(yè)主侵害共有權(quán)的行為進行了規(guī)制，本條將損害他人合法權(quán)益行為的主體界定為業(yè)主或者其他行為人，“其他行為人主要包括：物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商。 本條對“損害他人合法權(quán)益的行為的具體情形作了列舉規(guī)定，主要包括：1損害房屋承重結(jié)構(gòu)，承重結(jié)構(gòu)包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等；2損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施；3在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物平安；4阻礙建筑物正常使用，即業(yè)主或行為人在使用建筑物時，不得阻礙其他人對建筑物合理、正常的使用；5損害建筑物外觀，即違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形

33、狀、顏色等，此類行為不僅會影響到建筑物的整體美觀，還極易使建筑物外墻遭受損害、發(fā)生滲漏等；6違規(guī)進行房屋裝飾裝修，如私自拆改磚混結(jié)構(gòu)房屋的內(nèi)墻、私自在框架結(jié)構(gòu)房屋的樓板上建間隔墻、私改室內(nèi)供暖、供氣設施等，均會不同程度威脅到建筑物的平安；7違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有局部。第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有局部的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 專有局部的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權(quán)利，承當相應義務。 【解讀】?物權(quán)法?第6章規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利義務，未涉及

34、物業(yè)使用人的權(quán)利義務。所謂物業(yè)使用人，即業(yè)主以外的實際使用物業(yè)的人，包括物業(yè)的承租人、業(yè)主的父母子女等與業(yè)主共同居住者、接受業(yè)主委托管理其物業(yè)的親戚朋友或?qū)ｉT機構(gòu)等代管房屋的人、物業(yè)借用人等。?物業(yè)管理條例?對物業(yè)使用人的權(quán)利義務作了初步規(guī)定。 專屬于業(yè)主的權(quán)利主要包括：a.投票權(quán)；b.撤銷權(quán)；c.針對侵害共有權(quán)行為提起訴訟的權(quán)利；d.分配共有收益的權(quán)利；e.業(yè)主知情權(quán)；f.按照配置比例主張購置或者租賃車位、車庫的權(quán)利；g.對住改商的異議權(quán)；h.對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么的制定、修改建議權(quán)等。專屬于業(yè)主的義務主要是交納專項維修資金。非業(yè)主的物業(yè)使用人享有的權(quán)利主要包括：a.合理利用共有局部

35、的權(quán)利；b.接受物業(yè)效勞企業(yè)提供效勞的權(quán)利；c.合理利用共有局部的權(quán)利受到侵害時，提起相應訴訟的權(quán)利；d.居住利益、相鄰權(quán)受到侵害時，提起訴訟的權(quán)利等。 非業(yè)主的物業(yè)使用人承當?shù)牧x務主要包括：a.遵守管理規(guī)約的義務；b.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的義務；c.執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定的義務；d.根據(jù)?物業(yè)管理條例?第42條規(guī)定繳納物業(yè)費的義務等。第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購置尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售的包銷人。【解讀】開發(fā)商、包銷人與購房者之間的關(guān)系分為兩個時期：

36、在包銷期，包銷人須以開發(fā)商的名義對外銷售，開發(fā)商與包銷人屬于委托代理關(guān)系，此時，包銷人與購房者并無直接的法律關(guān)系；包銷期滿后，包銷的商品房尚未全部售出，那么按包銷合同的約定，由報銷人購入剩余的包銷房，包銷人與開發(fā)商之間構(gòu)成買賣關(guān)系，同時也可能與購房者之間發(fā)生商品房買賣法律關(guān)系，此時包銷人的地位屬于建設單位，享有建設單位的權(quán)利并承當建設單位應盡的義務。2在包銷人成為建設單位后，其應盡的義務包括：a.在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)效勞企業(yè)之前，包銷人應選聘物業(yè)效勞企業(yè)，并簽訂書面的物業(yè)效勞合同；b.包銷人應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承當?shù)呢熑蔚仁马椧婪ㄗ鞒黾s定；c.包銷人不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)；d.在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，包銷人應當向物業(yè)效勞企業(yè)移交物業(yè)建設、使用、維護等相關(guān)資料；e.包銷人應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應當以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。 【解讀】有關(guān)物權(quán)歸屬