南京仙林及環(huán)紫金山板塊別墅市場(chǎng)分析報(bào)告

1、 南京仙林及環(huán)紫金山板塊別墅市場(chǎng)分析報(bào)告第一輪2021年7月19日南京仙林板塊分析經(jīng)濟(jì)型別墅聚集地主力面積200-250 主力總價(jià)300-500萬仙林板塊區(qū)位及規(guī)劃南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積80平方公里。仙林是南京總體規(guī)劃確定的“一城三區(qū)之一，是以開展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中表達(dá)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)開展的新市區(qū)。 仙林新市區(qū)由“4個(gè)片區(qū)+2個(gè)組團(tuán)構(gòu)成。四個(gè)片區(qū)為：大學(xué)集中區(qū)仙鶴片區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園白象片區(qū)、國際會(huì)展交流區(qū)麒麟片區(qū)、高尚住宅區(qū)青龍片區(qū)；2個(gè)組團(tuán)為：玄武軟件園和馬群科技園。仙鶴片區(qū)大學(xué)集中區(qū)主要開展高等院校和配套開展

2、的居住、商業(yè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等公共設(shè)備。白象片區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園科技產(chǎn)業(yè)園占地20平方公里，以“產(chǎn)、學(xué)、研一體化為特征，集中開展高新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)科技成果的轉(zhuǎn)化。園區(qū)除預(yù)留的國際知名理工科大學(xué)用地和部分居住用地外，主要用來吸引以IT、IC和生物醫(yī)藥等為主的高新技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，力爭構(gòu)成南京市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園。麒麟片區(qū)國際會(huì)展交流區(qū)國際會(huì)展交流區(qū)臨近滬寧高速公路，交通極為便利，為南京舉行大型的國際會(huì)展活動(dòng)留下了足夠的空間。 青龍片區(qū)高尚住宅區(qū)高尚住宅區(qū)山水環(huán)抱，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃為大型高檔次居住社區(qū)的建立用地，建筑形狀以單棟和聯(lián)排別墅為主，著力營造溫馨宜人和出行任務(wù)、游憩方便的風(fēng)情小鎮(zhèn)特征。仙林板塊土地屬性

3、秀麗風(fēng)景為紫金山、棲霞山、寶華山、青龍山所環(huán)繞教育底蘊(yùn)仙林大學(xué)城便利交通地鐵二號(hào)線、仙林大道等10條道路仙林板塊土地屬性秀麗風(fēng)景為紫金山、棲霞山、寶華山、青龍山所環(huán)繞教育底蘊(yùn)仙林大學(xué)城便利交通地鐵二號(hào)線、仙林大道等10條道路秀麗風(fēng)景仙林西靠紫金山，北依棲霞山，東達(dá)寶華山、湯山，南臨青龍山，為幾大名勝風(fēng)景區(qū)所環(huán)抱。 區(qū)內(nèi)山水資源豐富，區(qū)內(nèi)的大氣、水質(zhì)、噪音等各項(xiàng)目的均到達(dá)國家一級(jí)旅游區(qū)規(guī)范，是全市生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域之一。 1山體占全區(qū)總面積的65%左右，主要有桂山、靈山、龍王山以及七鄉(xiāng)河、九鄉(xiāng)河等，山體秀麗、河湖清澈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 2空氣質(zhì)量極佳，仙林地域?yàn)榕璧貭?，外界的污染源難以侵入，無污染

4、物質(zhì)。 3周邊無噪音污染影響4規(guī)劃建立“綠色城市和“適居城市，綠地面積占總面積的62.5%。仙林板塊土地屬性秀麗風(fēng)景為紫金山、棲霞山、寶華山、青龍山所環(huán)繞教育底蘊(yùn)仙林大學(xué)城便利交通地鐵二號(hào)線、仙林大道等10條道路教育底蘊(yùn)仙林大學(xué)城坐落于仙林板塊的仙鶴片區(qū)，其中具有南京師范大學(xué)、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)、南京郵電大學(xué)等諸多著名高校。同樣在仙鶴片區(qū)，也配備這南師附中，仙林中學(xué)，仙林小學(xué)等有名的中小學(xué)校。如此多的學(xué)校為仙林營造了濃濃教育氣氛。仙林板塊土地屬性秀麗風(fēng)景為紫金山、棲霞山、寶華山、青龍山所環(huán)繞教育底蘊(yùn)仙林大學(xué)城便利交通地鐵二號(hào)線、仙林大道等10條道路便利交通地鐵2號(hào)線和4號(hào)線將分別從紫金山南北兩側(cè)進(jìn)入

5、仙林，在仙林新市區(qū)南側(cè)交匯后，在仙林內(nèi)部構(gòu)成環(huán)狀軌道交通網(wǎng)，銜接新市區(qū)各功能分區(qū)，并在沿途設(shè)10個(gè)站點(diǎn)。 地鐵2號(hào)線東延仙林線方案于2007年開工，2021年建成通車，馬群至仙林規(guī)劃了4個(gè)站點(diǎn)距主城中心新街口間隔15公里，25-30分鐘車程; 距繞城公路4公里，4-5分鐘車程； 距新莊立交10公里，12-15分鐘車程； 距模范馬路13公里，15-18分鐘車程。北部有快速道路直達(dá)仙林：模范馬路玄武湖隧道寧鎮(zhèn)公路。仙林南部由景觀路進(jìn)入仙林： 寧杭公路環(huán)陵路馬群寧棲公路仙林中山東路滬寧高速銜接線仙林大道仙林仙林板塊房地產(chǎn)開展階段從低開場(chǎng)房產(chǎn)新政后，仙林共拍出5塊合計(jì)1000畝左右的土地，總建筑面積在

6、50-60萬平方米，這些土地的容積率都在0.6-0.9之間，規(guī)劃多以多層和Townhouse為主，這預(yù)示著仙林的房產(chǎn)開發(fā)正從目前的中檔住宅向中高檔、高檔住宅轉(zhuǎn)變。2006年，仙林迎來房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，仙林房價(jià)已近五千。那時(shí)仙林板塊的三大主力樓盤是亞東城、賽世香樟園和東方天郡。其中亞東城的樓盤銷售均價(jià)為4716元/平方米、賽世香樟園為4489元/平方米、東方天郡為5066元/平方米。 在消費(fèi)客群上，三大主力樓盤也是以教師為主。2007年以來，隨著南京仙林板塊的配套設(shè)備的不斷完善，以及人們對(duì)仙林關(guān)注的日益提高，仙林也出現(xiàn)了容積率在0.5左右的別墅建筑。2021年仙林板塊相繼有東墅山莊，依云溪谷等工

7、程推出。這些工程的一同大多是均價(jià)在8000左右，產(chǎn)品多是一種首置的性質(zhì)。當(dāng)然也有部分工程，開盤的價(jià)錢定在了15000甚至更高，這部分產(chǎn)品主要是建立在更便利的交通，更完善的配套設(shè)備，更優(yōu)美的環(huán)境的根底上。主要瞄準(zhǔn)的客戶是一些投資者，或者改善型的消費(fèi)者。2021年到2021年期間，隨著房地產(chǎn)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的變動(dòng)，房價(jià)有所起伏，但是總體趨勢(shì)看來，照舊看漲。像棲園的聯(lián)排別墅的價(jià)錢甚至都曾經(jīng)翻番。仙林板塊在售工程截止2021年7月初，仙林板塊中匯杰文庭346套別墅、山水風(fēng)華390套別墅等曾經(jīng)根本售空，其中匯杰文庭成交總價(jià)大約在600萬/套，山水風(fēng)華成交總價(jià)大約320萬/套。在售4個(gè)工程別墅供應(yīng)量總套數(shù)

8、達(dá)2800套左右，其中成交套數(shù)到達(dá)2500套。項(xiàng)目占地面積(萬平米)建筑面積(萬平米)容積率物業(yè)類型主力面積單價(jià)總價(jià)棲園29220.75聯(lián)排2682.18-2.68萬580-720萬疊拼150-2201.65萬240-360萬新湖仙林翠谷63350.44獨(dú)聯(lián)（下半年推）聯(lián)排2500.9-1.0萬220-250萬雙拼（下半年推）東墅山莊8.25.350.65疊加150-1702萬300-340萬聯(lián)排（7月推）200-300招商依云溪谷24170.47獨(dú)棟400-6003.5萬1500-2000萬雙拼294-3762.6萬800萬板塊指標(biāo)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加仙林板塊累積上市量（套）7443210061

9、265累計(jì)成交量（套）494278611225累計(jì)成交比例（%）66.20%98.80%85.60%96.80%東墅山莊建筑風(fēng)格：英式風(fēng)格地址：紫金山東麓仙林大學(xué)城學(xué)子路與靈山北路交界處容積率：0.65綠化率：46%建筑面積：53536m2建筑占地面積：82363m2規(guī)劃以及規(guī)劃：整體規(guī)劃以優(yōu)雅的都鐸式建筑風(fēng)格、中央溪地及景觀大道為主軸，圍繞中央景觀帶和各個(gè)景觀中心，分布著極具英倫特征的高端獨(dú)聯(lián)體別墅及獨(dú)棟VILLA，是南京首創(chuàng)且獨(dú)一的英倫原鄉(xiāng)風(fēng)格化別墅，共218戶。規(guī)劃建立46棟聯(lián)排、獨(dú)立別墅。戶型主力面積集中在200300平方米之間，建筑主體34層設(shè)計(jì)，每戶均擁有車庫、前院、后院及特征中庭

10、等多重庭院景觀。交通方面：緊鄰地鐵二號(hào)線配套設(shè)備方面：金鷹國際仙林店、鼓樓醫(yī)院仙林分院、蘇果超市、南京外國語學(xué)校仙林分校，大成名店購物中心入網(wǎng)總套數(shù)可售認(rèn)購成交銷售面積均價(jià)成交比1132029126020934684.04%價(jià)錢情況：2021年6月第一期的別墅面積在200300m2左右，價(jià)錢在1300014000m2左右，2021年6月推出第二期疊加別墅，面積在150170m2左右，價(jià)錢在20000元/m2左右詳細(xì)成交信息：2021-05-28成交13套2021-12-28成交32套2021-01-23成交38套2021-11-11成交8套2021-06-10成交2套6月出共推出20套左右的疊

11、加別墅戶型主體4層贈(zèng)送地下一層，全功能私家空間大宅，享有三面環(huán)繞式私家庭院，與景觀環(huán)境零間隔接觸，擁有大空間的生活空間，自然流顯露雍容氣魄。全明設(shè)計(jì)，功能齊全，步入式儲(chǔ)衣間，私人收藏陳列室，表達(dá)主人生活的風(fēng)雅。綜合上述信息來看，本工程目前銷售主要以150-170的中、小戶型的疊加別墅為主，價(jià)錢相對(duì)于一同剛開盤的13000增長到目前的18000左右，有較大幅度的增長。依云溪谷建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格地址：南京棲霞區(qū)仙林大道南側(cè)物業(yè)類別：別墅容積率：0.47綠化率：40%建筑面積：168690.98m2建筑占地面積：241863.9m2規(guī)劃以及規(guī)劃：該工程位于南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城仙林大道南、仙霞路西。

12、該工程規(guī)劃總用地面積241863.9m2，總建筑面積168690.98m2。包括獨(dú)立、雙拼等幾種類型，其中一期占地5.6萬、建筑面積3.8萬m2，容積率0.47，為低密度獨(dú)棟和雙拼別墅組成。目前該工程曾經(jīng)開工。估計(jì)07年下半年推向市場(chǎng)。一期90套雙拼別墅4套獨(dú)棟別墅。工程位處高校云集的南京東部仙林大學(xué)城板塊，有著得天獨(dú)厚的人文氣味和地理?xiàng)l件，是南京文化開展的前沿地帶。該區(qū)域作為一個(gè)新興的南京文化承載地，正逐漸開展成為居住，教育重地。依云溪谷提出綠色家園、江南水鄉(xiāng)以及人與自然調(diào)和共存的設(shè)計(jì)主題思想，發(fā)明優(yōu)雅怡人的居住氣氛。規(guī)劃中，根據(jù)水網(wǎng)縱橫的江南意象，重塑以島嶼、帶狀綠化為構(gòu)成要素，以流水、湖

13、泊為根本骨架的規(guī)劃構(gòu)造；同時(shí)，結(jié)合水岸發(fā)明出的自然緩坡與半圍合半開敞的庭院綠地，著力描寫出小橋、流水、人家的田園詩普通的浪漫情境。經(jīng)過構(gòu)造道路有續(xù)地組織交通，并有機(jī)地劃分出各個(gè)組團(tuán)空間。 交通方面：緊鄰地鐵二號(hào)線配套設(shè)備方面：亞東商業(yè)廣場(chǎng)、大成名店購物中心、蘇果文苑路社區(qū)店、鼓樓醫(yī)院仙林分院、金鷹商業(yè)步行街入網(wǎng)總套數(shù)可售認(rèn)購成交銷售面積均價(jià)成交比5245514681332641308683.98%價(jià)錢情況：2021年6月首推的主力雙拼別墅面積在217266m2左右，價(jià)錢在15500元/m2左右，總價(jià)約為315萬元。2021年8月新推雙拼別墅，均價(jià)調(diào)整為17000，每套總價(jià)在400萬元左右。20

14、21年8月底，僅剩的雙拼價(jià)錢再次抬升，每平米漲價(jià)到18000。2021年5月再次開盤，推出的獨(dú)棟，雙拼別墅，其中雙拼面積大約為300m2，總價(jià)為800萬，獨(dú)棟面積大約在400-600m2，總價(jià)約為2000萬。2021年7月在售工程中，雙拼別墅面積為300m2，價(jià)錢為800萬，獨(dú)棟面積為400m2價(jià)錢為2400萬。詳細(xì)成交信息：2007-12-24成交94套；2021-06-15成交56套；2021-08-08成交107套2021-05-01成交212套；2021-12-28成交1套；2021-05-08成交54套綜合上述信息來看，本工程目前銷售主要以300m2左右的雙拼別墅和400m2左右的獨(dú)

15、棟別墅為主，產(chǎn)品主要為大中戶型，價(jià)錢方面，從剛開盤的300多萬一套到今天的2000萬一套，無疑增長了好幾倍。目前的銷售情況來看，去化速度還不錯(cuò)。超大的主臥室，配套齊全，直面東猜測(cè)山湖，彰顯身份尊貴。任務(wù)間與書房相對(duì)分別，營造優(yōu)雅獨(dú)立的思索氣氛。每房配置獨(dú)立的衛(wèi)生間，私密性很好。采用多重露臺(tái)，內(nèi)外通透，保證視野開闊，時(shí)時(shí)享用室外山水秀麗風(fēng)光。棲園建筑風(fēng)格：法式風(fēng)格物業(yè)類別：別墅容積率：0. 75綠化率：50%建筑面積：220000m2建筑占地面積：290000m2規(guī)劃以及規(guī)劃：棲園位于南京東郊版塊的仙林大學(xué)城，距南京市中心15公里。在紫金山、棲霞山、青龍山的環(huán)抱之中，空氣清新怡人、生態(tài)環(huán)境極佳、

16、風(fēng)景優(yōu)美、交通方便，是南京人公認(rèn)的一塊風(fēng)水寶地和高尚居住區(qū)域。棲園依山傍水，在青山綠水中，用最獨(dú)具匠心園林設(shè)計(jì)為您呈現(xiàn)出最自然、最原生態(tài)同時(shí)也是獨(dú)一無二的景觀。貫穿社區(qū)的水系園林，是身心的棲息所，是屏蔽都市忙碌的天然靜謐之地。小區(qū)的亭臺(tái)樓閣、小橋溪水、內(nèi)部以水為主題的景觀營造，為工程又增添了許多的靈動(dòng)與居住溫馨感，同時(shí)也與大學(xué)城中心三個(gè)共達(dá)18萬平方米的人工湖相呼應(yīng)、相交融，意境唯美，氣質(zhì)超然。棲園整個(gè)小區(qū)占地面積約為29萬平方米，總建筑面積約為22萬平方米，小區(qū)總戶數(shù)為714戶，以聯(lián)排別墅與疊加別墅為主打戶型；純低層低密社區(qū)人與空間調(diào)和相融，使您的生活空間無限擴(kuò)展，讓更少的人與您分享更多的貴

17、族領(lǐng)地；在這樣的社區(qū)里，心是放松的，沒有絲毫的壓制之感。小區(qū)綠化率高達(dá)40%，讓您仿佛置身大自然，優(yōu)雅享用為您量身定做的風(fēng)情景觀。周邊配套信息：交通方面：地鐵二號(hào)線配套設(shè)備方面：金鷹國際、蘇果超市、鼓樓醫(yī)院仙林分院、南京外國語學(xué)院仙林分院、南京中醫(yī)藥大學(xué) 、中心商務(wù)區(qū)價(jià)錢情況：2021年6月開盤時(shí)候推出144-200m2左右的疊加別墅，單價(jià)在11000左右和260m2左右的聯(lián)排別墅，單價(jià)在15000元左右，相應(yīng)總價(jià)約為380萬。2021年10月疊加別墅售罄，聯(lián)排別墅的價(jià)錢添加到15200元/m22021年10月底，聯(lián)排價(jià)錢再次上升為17000元/m22021年新推房源，疊加別墅面積約為1600

18、0元/m2面積大約在150-200之間，聯(lián)排別墅的價(jià)錢為19000元/m2，面積大約在260-270。2021年5月，聯(lián)排的價(jià)錢增長到21800-26800元，再創(chuàng)新高。入網(wǎng)總套數(shù)可售認(rèn)購成交銷售面積均價(jià)成交比1366465908101159112180062.26%綜合上述信息來看，本工程目前銷售主要以270m2的聯(lián)排別墅為主，價(jià)錢方面，從剛開盤的10000多單價(jià)曾經(jīng)悄然翻番。目前的銷售情況來看，從2021年5月底推出20套新的聯(lián)排別墅到7月初大約一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，25000左右的單價(jià)曾經(jīng)去化了10套別墅。銷售情況很不錯(cuò)。山水風(fēng)華建筑風(fēng)格：美式風(fēng)格地址：南京棲霞區(qū)匯通路8號(hào)物業(yè)類別：別墅容積率

19、：0. 7工程綠化率：50%建筑面積：88113.15m2建筑占地面積：109001.2m2規(guī)劃以及規(guī)劃：山水風(fēng)華位于仙林新市區(qū)的仙鶴板塊，地處靈山北麓，與靈山風(fēng)景區(qū)僅一路之隔，占據(jù)“看山第一排的絕佳位置。工程占地面積為近11萬平方米，容積率僅0.7，規(guī)劃總套數(shù)為380余戶，產(chǎn)品類型以雙拼、聯(lián)排和疊加別墅為主。工程規(guī)劃建筑用地109001.2，總建筑面積88113.15，其中地上建筑面積76401.4，地下建筑面積11711.75，規(guī)劃中住宅用地73692.05，公建用地2709.35，容積率0.7，綠化率高達(dá)0.91%。工程主要由雙拼、疊加、聯(lián)排別墅三種物業(yè)類型組成，規(guī)劃總套數(shù)389戶，面積

20、為140-230m2，其中雙拼44戶，疊加267戶，聯(lián)排78戶，戶均人口3.5人，可居住總?cè)丝?人，住宅總棟數(shù)54棟，雙拼22棟聯(lián)排11棟，疊加21棟。周邊配套信息：大學(xué)：南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京理工大學(xué)紫金學(xué)院等中小學(xué)：南京師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)、南京師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)中學(xué)等幼兒園：仙林幼兒園、愛兒坊雙語幼兒園、亞東第一幼兒園商場(chǎng)：華潤蘇果、亞東商業(yè)廣場(chǎng)、愛尚時(shí)髦文娛購物中心等銀行：交通銀行、工商銀行、民生銀行、福建興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：仙林醫(yī)院、東瑞醫(yī)務(wù)室、誠康齒科門診、鼓樓醫(yī)院仙林國際醫(yī)院其他：仙林大酒店、東北燉、珊青酒樓、仙之緣?mèng)~火鍋、小拽火鍋價(jià)錢情況：2021年6月開盤時(shí)候推出20套

21、左右的疊加別墅，戶型面積140-200m2，均價(jià)在9000-11000元/m2。2021年2月推出疊加別墅，單價(jià)在9300左右，聯(lián)排別墅12500，雙拼在16000左右。2021年9月初，又有6套房源，面積在220左右，均價(jià)堅(jiān)持在13000-14000之間。入網(wǎng)總套數(shù)可售認(rèn)購成交銷售面積均價(jià)成交比39013368727661300096.37%綜合上述信息來看，本工程根本曾經(jīng)售空。從價(jià)錢層面來看13000的均價(jià)對(duì)比前幾個(gè)工程只能算中等，并不偏高，并且由于周邊比較完善的配套設(shè)備，整個(gè)工程的銷售去化情況相當(dāng)?shù)暮?。入戶花園、下沉庭院、闊綽陽臺(tái)、超大露臺(tái)，既是實(shí)現(xiàn)根本居住需求的物質(zhì)根底，也是追求居住體

22、驗(yàn)升華的精神原點(diǎn)。尤其是不論哪種戶型均做到車行到戶及贈(zèng)送私家專屬停車位，更是使業(yè)主尊貴私密的生活得到最有效得保證。仙林翠谷工程建筑風(fēng)格：多種風(fēng)格工程地址：東依寶華山國家4A級(jí)森林公園，西鄰南京仙林大學(xué)城工程物業(yè)類別：別墅工程容積率：0. 44工程綠化率：40%建筑面積：350000m2建筑占地面積：636660m2工程規(guī)劃以及規(guī)劃：本案東依寶華山國家4A級(jí)森林公園，西鄰南京仙林大學(xué)城；周邊緊鄰312國道、仙林大道、湯龍公路、以及規(guī)劃中地鐵2號(hào)線，交通極為便利。目前本案距南京市區(qū)約25公里，待仙林大道開工后本案至南京市區(qū)的間隔可縮短至20公里。新湖.仙林翠谷總占地面積約955畝，地塊周邊是連綿起

23、伏的山體、丘陵和自然湖泊。 本案共分5期開發(fā),前期產(chǎn)品定位為具有別墅風(fēng)情的小院排屋。 目前正在建立中的一期總占地面積約270畝,東西高差20米。共分為5個(gè)組團(tuán):沿湖組團(tuán)包括13幢獨(dú)立別墅、會(huì)所和樣板區(qū)； A、B、D組團(tuán)為北美風(fēng)格小院排屋，C組團(tuán)為南加洲風(fēng)格小院排屋。 在戶型面積設(shè)計(jì)上我們提倡經(jīng)濟(jì)、適用，一切排屋戶型面積都控制在230280，這也沿襲了新湖集團(tuán)打造“群眾精品，城市經(jīng)典的開發(fā)理念。周邊配套信息：學(xué)校：仙林大學(xué)城目前11所高校農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：寶華鎮(zhèn)政府已按規(guī)劃在建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，今后小區(qū)內(nèi)會(huì)有商業(yè)中心和超市。醫(yī)院：目前依托于仙林大學(xué)城，三級(jí)甲等醫(yī)院鼓樓醫(yī)院公園：本案緊鄰寶華山國家4A級(jí)森林公園購

24、物商場(chǎng)：大城名店購物中心，金鷹國際購物中心交通情況：工程坐落于寶華山國家4A級(jí)森林公園西側(cè)，北接312國道，西接湯龍公路，仙林大道直達(dá)小區(qū)主入口，建立中的地鐵二號(hào)線仙林東延站距本案約8公里左右小區(qū)有定時(shí)區(qū)間車往返價(jià)錢情況：2021年3月25日，開盤價(jià)錢為120190萬/套2021年6月25日，聯(lián)排別墅為150200萬/套2021年9月28日，面積為240290m2的別墅價(jià)錢在188260萬/套2021年4月8日，一期售完，即將推出250m2聯(lián)排別墅，均價(jià)在900010000元/m22021年5月27日，推出新的聯(lián)排別墅，面積約250m2，大約總價(jià)在220萬左右。綜合上述信息來看，本工程照舊在售

25、，從價(jià)錢層面來看，從08年初期別墅均價(jià)在7200元/m2到09年的一路攀升到9000多元/m2.再到今天2021年6月左右時(shí)期的8500元/m2，總體照舊呈現(xiàn)出增長的趨勢(shì)。從戶型的角度來看，本案例中，大多數(shù)的戶型都在250平米左右，比較適中，同時(shí)由于總價(jià)僅僅在200萬左右吸引了很多的購買者?？傮w的去化速度還是不錯(cuò)的。南京環(huán)紫金山板塊分析頂級(jí)別墅聚集地主力面積400-600 主力總價(jià)1000萬以上環(huán)紫金山板塊區(qū)位“紫金山是南京的綠心，它的生態(tài)源區(qū)面積有30多平方公里。包括鐘山南麓、北麓以及余脈富貴山、九華山、雞籠山和玄武湖。資料顯示，這一源區(qū)的森林面積約23平方公里，是南京城區(qū)最重要的自然植被集

26、中分布區(qū)，發(fā)揚(yáng)著調(diào)理城市環(huán)境、維護(hù)森林生態(tài)系統(tǒng)景觀與生物多樣性的城市森林功能。紫金山作為具有深沉文脈與歷史底蘊(yùn)的風(fēng)景名勝，有別于老山、將軍山等純自然山脈，因此具有非常稀缺的得天獨(dú)厚的價(jià)值。 。環(huán)紫金山板塊土地屬性地理位置地近城市中心地帶風(fēng)景秀麗紫金山、玄武湖風(fēng)景區(qū)便利交通地鐵二號(hào)線， 312國道、寧杭和滬寧高速配套完善近城市中心，完善的配套設(shè)備自古以來紫金山不斷以來是南京的代名詞，不僅為國人所熟知，也是大家心中的旅游圣地，在中國人心目中擁有極高位置。其開發(fā)歷史大致如下：1、紫金山有別墅從民國就開場(chǎng)，不過民國時(shí)代紫金山上的別墅主人主要以達(dá)官貴人為主，比如說宋美齡的別墅美齡宮。2、近幾年來，紫金山

27、別墅因經(jīng)濟(jì)開展再次開展。位于紫金山內(nèi)的帝豪花園別墅是南京最早的別墅之一，如今也是投資價(jià)值最高的別墅之一，它在南京可謂家喻戶曉。從帝豪花園開場(chǎng)，環(huán)紫金山開場(chǎng)建立很多別墅。在紫金山周圍，東到馬群，北到312國道北側(cè)的聚寶山，西到衛(wèi)崗，曾經(jīng)聚集了棲霞天泓山莊、鐘山國際高爾夫、陽光聚寶山莊、中住君臨紫金、鐘山美廬、中冶鐘鼎山莊、建發(fā)紫園等眾多堪稱南京分量級(jí)的中高端物業(yè)。3、紫金山板塊由于位于主城區(qū)，風(fēng)景資源得天獨(dú)厚，人文沉淀深沉，多年來，不斷是南京高端別墅的聚集區(qū)，也是南京人心中最理想的生態(tài)居住區(qū)。但紫金山因是國家5A風(fēng)景區(qū)及中山陵園所在地不斷被制止開發(fā)，屬于極稀缺資源，只需極少量別墅用地供應(yīng)。而且也

28、只需極少數(shù)別墅工程能在風(fēng)景區(qū)內(nèi)，除了帝豪花園，其他工程都不能算是風(fēng)景區(qū)內(nèi)別墅，皆屬于環(huán)紫金山板塊別墅工程。環(huán)紫金山別墅除了少量拍賣地塊，如鐘山高爾夫和陽光聚寶山莊屬于大體量工程，其他別墅地塊主要來源于原建筑拆遷改造建立。目前該板塊在售的別墅僅有鐘山國際高爾夫、中冶鐘鼎山莊、鐘山美廬等別墅工程。隨著周邊開發(fā)曾經(jīng)非常成熟，紫金山周圍今后也很難有此類別墅，這根本意味著紫金山板塊別墅開發(fā)進(jìn)入尾聲。環(huán)紫金山板塊開展歷史不斷高端環(huán)紫金山板塊在售工程項(xiàng)目占地面積(萬平米)建筑面積(萬平米)容積率物業(yè)類型主力面積單價(jià)總價(jià)鐘山高爾夫698-100.15獨(dú)棟650-10003.5-4.5萬3000-5000萬鐘山

29、美廬104.50.39獨(dú)棟400-4703.5萬1500萬雙拼360-3901.8-2.1萬700-800紫園9.3101.22聯(lián)排2752.6800萬中冶鐘鼎山莊18.518.71.01疊加270-4002.6-3.1560-1200萬板塊指標(biāo)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加紫金山板塊累積上市量（套）120887148累計(jì)成交量（套）98824548累計(jì)成交比例（%）81.70%93.20%63.40%100%紫園工程規(guī)劃以及規(guī)劃：紫園位于南京市棲霞區(qū)馬群老街南片十九號(hào)，北側(cè)為天泓山莊；東面與海軍醫(yī)學(xué)院交接，約有600米長，南面與馬群原有的商業(yè)街隔寧杭路相望；西側(cè)為環(huán)陵路，正對(duì)全國著名風(fēng)景區(qū)、南京歷史人文氣

30、味最為濃重的鐘山風(fēng)景區(qū)東南面山麓。小區(qū)組團(tuán)構(gòu)造，整體小區(qū)分為各自獨(dú)立又相互聯(lián)絡(luò)的五個(gè)塊狀的功能組團(tuán)，會(huì)所商業(yè)中心、聯(lián)排別墅區(qū)、疊加別墅區(qū)、小高層洋房區(qū)、花園觀山洋房區(qū)。工程中疊加別墅面積約為23520平方米，聯(lián)排別墅約為16660平方米。交通方面：地鐵二號(hào)線配套設(shè)備方面：1醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)備：按千人目的設(shè)70平方米的醫(yī)療衛(wèi)生用房2文化體育設(shè)備：小區(qū)設(shè)會(huì)所，文化站，活動(dòng)中心等文體設(shè)備3商業(yè)效力設(shè)備：小區(qū)于會(huì)所處布置超市、書店、藥房、郵政、金融網(wǎng)點(diǎn)等商業(yè)設(shè)備。享用馬群周邊商業(yè)配套。建筑風(fēng)格：中式風(fēng)格地址：南京鼓樓區(qū)中山北路容積率：1.22綠化率：40%建筑面積：147339.6m2其中地上建筑面積104

31、246m2建筑占地面積：93644m22010年07月15日建發(fā)在售130平方米花園洋房，價(jià)格為20000元/平方米，聯(lián)排別墅275平方米，價(jià)格為26000元/平方米，一次性付款99折優(yōu)惠。 2010年06月20日在兩套位于7棟的聯(lián)排房源。將先推出28、30棟疊加房源，具體信息尚不確定。2010年03月22日目前僅剩5套聯(lián)排別墅在售，面積275-330平米，均價(jià)22000元/平米。 2010年03月04日目前在售聯(lián)排別墅，面積275-330平米，均價(jià)23000元/平米，僅剩幾套。 2010年02月25日預(yù)計(jì)3月份推出聯(lián)排別墅，共8套，面積在250-320平米，價(jià)格預(yù)計(jì)為22000元/平米。 2

32、009年12月31日紫園目前剩2套聯(lián)排，價(jià)格22000-23000元/平米，255-270平米不等，新房源推出時(shí)間待定。 2009年12月11日在售14套聯(lián)排別墅，面積從255-270平米不等，均價(jià)22000元/平米。 2009年12月09日紫園目前在售14套聯(lián)排別墅，面積從255-270平米不等，均價(jià)22000元/平米2009年12月01日紫園目前還剩十幾套聯(lián)排在售，面積從255-270平米不等，均價(jià)22000元/平米2009年10月27日目前聯(lián)排別墅還剩7-8套，面積為255-270平米之間，均價(jià)19000元/平米，公寓暫無房源。2009年08月19日項(xiàng)目共有33棟包括10棟聯(lián)排別墅、7棟

33、疊加別墅、5棟花園洋房、10棟山景洋房所組成，共543戶，其中山景房（多層小高層）占大多數(shù)，有308套，面積從90200平米不等，主力戶型是130平米的三房兩廳兩衛(wèi)；聯(lián)排別墅有69套，面積250-320平米，主力戶型是319平米的五房四廳五衛(wèi)；此外還有116套疊加別墅和50套平層花園洋房入網(wǎng)總套數(shù)可售認(rèn)購成交銷售面積均價(jià)成交比34413252473122000074.36%價(jià)錢情況：鐘山國際高爾夫建筑風(fēng)格：意大利式風(fēng)格、美式、西班牙式地址：南京玄武環(huán)陵路7號(hào)容積率：0.15綠化率：60%建筑面積：799920m2建筑占地面積：2448557m2規(guī)劃以及規(guī)劃：鐘山國際高爾夫工程坐落于紫金山腳下，

34、是南京市獨(dú)一在市區(qū)內(nèi)的高爾夫球場(chǎng)別墅工程，占地面積達(dá)3671畝。將建成頂級(jí)的體育休閑運(yùn)動(dòng)與高端別墅相結(jié)合的工程。鐘山國際體育公園包括2座18洞72桿國際規(guī)范高爾夫球場(chǎng)，及與之配套的綜合文娛工程。該工程還包括部分高爾夫別墅，別墅區(qū)占地面積約1037畝，將圍繞或交叉在2300畝球場(chǎng)周圍，別墅開發(fā)總建筑面積約8萬10萬平方米。鐘山國際高爾夫別墅位于中國傳奇名山南京鐘山腳下，占地3671畝，包括：純獨(dú)棟絕版景觀別墅，國際級(jí)賽事規(guī)范的18洞高爾夫球場(chǎng)、9洞市區(qū)燈光球場(chǎng)，超五星級(jí)索菲特鐘山高爾夫酒店、鉑金級(jí)高爾夫會(huì)所。 南京鐘山國際高爾夫別墅 一期紫檀園共有18棟純獨(dú)棟別墅，參差分布于球場(chǎng)的中段，8號(hào)球道

35、與9號(hào)球道旁側(cè)；臨近酒店和會(huì)所，更方便休閑文娛；接近環(huán)陵路景觀大道，交通方便，生態(tài)宜人。周邊配套信息：交通方面：地鐵二號(hào)線配套設(shè)備方面：索菲特酒店、18洞國際高爾夫球場(chǎng)、9洞市區(qū)燈光球場(chǎng)、練習(xí)場(chǎng)等2010年06月08日四期即將推出800-1600平米的獨(dú)棟別墅，總價(jià)約4000-5000萬。2010年05月13日鐘山國際高爾夫僅余一棟獨(dú)棟別墅在售，戶型面積700平左右，總價(jià)3000萬，無優(yōu)惠。2010年03月17日鐘山國際高爾夫只有兩套1000平米左右的獨(dú)棟別墅在售，分別為3668萬元/套和3588萬元/套，新房源推出時(shí)間未定。 2010年03月09日只有兩套1000平米左右的獨(dú)棟別墅在售，分別

36、為3668萬元/套和3588萬元/套，新房源推出時(shí)間未定。 2010年02月18日項(xiàng)目只有兩套1000平米左右的獨(dú)棟別墅在售，3688萬元/套。2009年08月12日三期紫楠園目前只剩3套，價(jià)格在3000萬4000萬元每棟。每套面積700-1000平方，近3畝的庭院。2009年06月29日6月28日，鐘山國際高爾夫別墅三期紫楠園正式公開，此次推出首批9套別墅，開盤當(dāng)日就賣了5套。2009年06月19日三期“紫楠園”25席湖山別墅，6月28日正式公開。面積在約7001200，售價(jià)預(yù)計(jì)每幢3000萬以上，今年年底交付。2009年05月11日一期二期別墅僅剩余1套，三期獨(dú)棟別墅預(yù)計(jì)5月推出，面積70

37、0-1000平米，總價(jià)3000萬左右。2009年02月23日目前剩余3套獨(dú)棟別墅在售，價(jià)格約2200-2800萬/套。 2008年06月20日目前有幾套700平方米左右獨(dú)棟別墅在售，每套起價(jià)在3000萬元左右。入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)認(rèn)購套數(shù)成交套數(shù)銷售面積成交比例823214635792.851.85價(jià)錢情況：1、引領(lǐng)高檔次生活的功能分區(qū)：功能分區(qū)規(guī)劃上區(qū)分為禮儀區(qū)和起居區(qū)，將接待客人功能和家庭起居功能完全獨(dú)立分開，在設(shè)計(jì)上將廚房和早餐室處置為開放式，可以更好的讓家人孩子實(shí)現(xiàn)溝通和互動(dòng)2、度身設(shè)計(jì)的獨(dú)立中式廚房：獨(dú)立中式廚房的設(shè)計(jì)思索到了中式廚房油煙的需求，將中西餐廚房分開設(shè)計(jì)，保證了室內(nèi)的空氣和

38、衛(wèi)生清潔； 3、主人優(yōu)先的設(shè)計(jì)原那么：闊綽的主臥，寬闊的主衛(wèi)，在設(shè)計(jì)上最大限制的利用了空間和室外景觀的結(jié)合，而且可以經(jīng)過主衛(wèi)良好的景觀視角保證了主人的景觀視野4、最好景觀的超大觀景陽臺(tái)：超大觀景陽臺(tái)，經(jīng)過西式的柱廊設(shè)計(jì)保證了陽臺(tái)的空間和高度，大的觀景視角提供了非常開闊的遠(yuǎn)近景觀，享用最美的景觀與陽光，氣派非凡紫金上林苑(售罄)建筑風(fēng)格：中式風(fēng)格地址：南京玄武城東馬術(shù)場(chǎng)容積率：1.1綠化率：37.6%建筑面積：59378m2建筑占地面積：53336m2工程規(guī)劃以及規(guī)劃：紫金上林苑，位于棲霞區(qū)馬術(shù)場(chǎng)，東接鐘山美廬，南至滬寧高速公路，西至凱旋路，北至金馬大道。土地總用地面積8.9747公頃，其中建立

39、用地5.4222公頃，其他代征用地3.5534公頃。規(guī)劃建筑容積率1.1，建筑面積59378，綠地率35%，建筑高度16米，建筑間距1.35。 紫金上林苑開發(fā)商為南京紫金房地產(chǎn)開發(fā)，成立于1999年12月，注冊(cè)資本285.71萬美圓，開發(fā)過的樓盤有江南名府集慶門大街15號(hào)，總建13萬平方米、藍(lán)山國際公寓黑龍江路2號(hào)，總建3.9萬、紫金西區(qū)中央廬山路、牡丹江路交界處，總建7.44萬。 紫金上林苑位于城東板塊,紫金山東麓.風(fēng)景優(yōu)美,空氣清新,周邊高檔工程云集。市政道路設(shè)備完善,緊鄰地鐵2號(hào)線，生活配套齊全。 城東紫金山板塊土地的不可復(fù)制性，結(jié)合深沉的歷史文化底蘊(yùn)和優(yōu)美的自然環(huán)境，加之5層電梯景觀綠

40、宅產(chǎn)品的稀缺性，使工程極具市場(chǎng)沖擊力。 交通情況：紫金上林苑南至滬寧高速公路，交通極其便利；西至凱旋路，北至百水路，毗鄰十運(yùn)會(huì)馬術(shù)周邊配套：紫金上林苑除了本身擁有近1000平米的商業(yè)配套,對(duì)面待建近5萬平米的商業(yè)配套，另外工程西南面約5分鐘車程的馬群生活社區(qū)生活配套一應(yīng)俱全。2010年07月07日項(xiàng)目已經(jīng)售空。 2009年09月18日一期售罄，二期房源最后50套全面放開，133-190五層電梯洋房，9800元/平米起售。 2009年09月14日9月份項(xiàng)目推出最后60套房源，9800元/平米起售，主力面積133平米，還有142、170、190平米的戶型以及少量211平米疊加戶型，目前買房贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)

41、車位。 2009年08月12日在售5層電梯花園洋房，面積133-199平方，均價(jià)10000元每平方，疊加躍層面積211-233平方，均價(jià)12000每平方。預(yù)計(jì)9月份推新房源，電梯花園洋房面積133-199平方價(jià)格未定。 2009年07月02日目前上林苑已預(yù)備提前推出二期房源，在此之前，將集中推出之前保留的一批房源，包括133平米、142平米、143平米的五層電梯洋房及疊加別墅，均送車位！僅有20套。2009年06月16日現(xiàn)在購買洋房及疊加別墅，均加送車位。 2009年02月16日春節(jié)期間上林苑熱銷18套；節(jié)后上林苑受到市場(chǎng)熱烈追捧，2月13日銷售26套，位居全市第二名，城東板塊第一名。2008

42、年12月19日紫金上林苑,位于紫金山正東?，F(xiàn)推出一期3棟花園洋房,1棟疊加別墅,共70多套?；▓@洋房均價(jià)在9500元/平米,疊加別墅均價(jià)為12000元/平米左右.主力戶型面積花園洋房為133143平米,疊加別墅為210300平米. 入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)認(rèn)購套數(shù)成交套數(shù)銷售面積成交比例704套16619套519套59875.86M292.46價(jià)錢情況：鐘山美廬建筑風(fēng)格：中式風(fēng)格地址：南京金馬路18號(hào)容積率：0.39綠化率：80%建筑面積： 44835m2建筑占地面積：92362m2規(guī)劃以及規(guī)劃：“鐘山美廬地處紫金山東麓，小龍山腳下，親臨南京國際賽馬場(chǎng)，毗鄰國際高爾夫球場(chǎng)，全疆近100000平方米。

43、以南京城脈所在的千年鐘山作為自然帷幕，沿襲地脈資源，潛心雕琢5年之久，依得天獨(dú)厚之勢(shì)規(guī)劃獨(dú)立別墅和雙拼別墅合計(jì)66棟， 92戶，其中獨(dú)立別墅40戶，雙拼別墅52戶。 在建筑風(fēng)格上，“鐘山美廬以民國建筑為藍(lán)本，將嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕ㄖ茖W(xué)與傳統(tǒng)中國禮儀相結(jié)合，真正將中西文化的深化了解與創(chuàng)享付諸于實(shí)際之中，最大程度的滿足現(xiàn)代生活的內(nèi)部空間需求，實(shí)現(xiàn)了國粹建筑精華與現(xiàn)代都市理想生活的聯(lián)姻，勾勒紫金山中最美的心靈島嶼。靜，可享古代先賢隱居的環(huán)境；動(dòng)，可回歸城市自在發(fā)揚(yáng)志向。在園林營造上，山、石、木、水、亭、園、臺(tái)、墻靜隱于古樸茂林和儒雅修竹中，假設(shè)隱假設(shè)現(xiàn)，盡顯精致的生活場(chǎng)景與低調(diào)的奢華，渲染出一處濃蔭守望的百年

44、國府。 交通情況：51路、地鐵二號(hào)線周邊配套：國際賽馬場(chǎng)、蘇果配送中心2010年07月15日鐘山美廬在售獨(dú)棟別墅，戶型面積400-1000平米，總價(jià)1000-5000萬左右。 2010年06月02日在售雙拼和獨(dú)棟別墅，在售房源最小面積為370平米，總價(jià)750萬起售。 2010年04月12日在售雙拼別墅最小面積358平米，總價(jià)750萬。在售獨(dú)棟別墅400-470平米。 2010年03月29日鐘山美廬僅剩下獨(dú)棟別墅在售，面積400多平米，獨(dú)棟價(jià)格1500萬元/套，無優(yōu)惠。 2010年02月20日目前還剩余2套左右獨(dú)棟別墅在售，面積為470-1000平米左右，每套價(jià)格在1500萬-4800萬。 2009年10月26日剩余4套房源，其中一套418平米，另外三套466平米。總價(jià)在1400萬-1500萬之間。 2009年08月19日在售雙拼別墅面積360-390平米，600-780萬元/戶；獨(dú)棟面積410-470平方，1300-4800萬元/棟。 2009年06月19日在售雙拼別墅600-800萬元/戶；獨(dú)棟別墅1500-5000萬元/棟。面積：雙拼360-390平米；獨(dú)棟400-1200平米2008年06月20日三期房源于6月4日推出，約15套。獨(dú)棟別墅400-460平米，雙拼別墅390平米，約600萬1300萬/套。市