東莞房地產(chǎn)：東莞中堂鎮(zhèn)市場調(diào)查（ 31）

1、中國東莞 2007年9月東莞 中堂鎮(zhèn)市場調(diào)查中堂鎮(zhèn)地處東莞市西北部，扼穗、深咽喉要地，隔東江與增城市對望，地理條件得天獨厚。面積60平方公里，常住人口6.5萬人。下轄19個村委會和1個居民委員會。是著名的魚米之鄉(xiāng)。區(qū)位圖 中堂鎮(zhèn)根本情況中堂鎮(zhèn)根本情況 經(jīng)濟(jì)開展情況2006年中堂鎮(zhèn)主要經(jīng)濟(jì)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)量國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）477219全社會固定資產(chǎn)投資總額（萬元）220510社會消費與零售總額（萬元）107440外貿(mào)出口總額（萬美元）291039實際利用外資（萬美元）17027各項稅收總額（萬元）86433金融機(jī)構(gòu)各項存款余額（萬元）786698全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)在繼續(xù)多年快速開展、基數(shù)不斷做大的根

2、底上增長速度進(jìn)一步加快,經(jīng)濟(jì)社會綜合實力繼續(xù)堅持高速增漲，中堂經(jīng)濟(jì)正處于高速增長形狀產(chǎn)業(yè)構(gòu)造 三大產(chǎn)業(yè)比例從2000年的8.64：58.14：33.22調(diào)整到2005年的1.5：63.5：35中堂鎮(zhèn)目前的第三產(chǎn)業(yè)檔次較低，起點較慢 中堂鎮(zhèn)是一個以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主體的城鎮(zhèn)。 中堂鎮(zhèn)根本情況4、民營經(jīng)濟(jì)日益壯大 在民營經(jīng)濟(jì)方面，2005年，全鎮(zhèn)私營企業(yè)及個體工商戶5016戶，比2000年2戶增長；注冊資金30531萬元，比2000年9894萬元增長209。民營經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值41.29億元，占全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值比重的37.43，民營資產(chǎn)總量居全市前列。成為中堂鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建立中的一支主力軍 人口開展 中堂鎮(zhèn)根

3、本情況目前中堂鎮(zhèn)有本地人口7萬，外來人口7萬多 ，外來人員中，在廠打工一族占了很大的比例。人文歷史 中堂鎮(zhèn)根本情況中堂概略文化教育衛(wèi)生 近年來，中堂鎮(zhèn)積極開展“三現(xiàn)代和“愛國、守法、誠信、知禮活動，大力開展群眾性文體活動，使全鎮(zhèn)的文教體育事業(yè)不斷獲得新提高。 2004、2005年延續(xù)兩年獲得每萬戶籍人口升大學(xué)和升本科比例兩項全市第一的好成果，群英學(xué)校和潢涌小學(xué)被評為“省一級學(xué)校，群英學(xué)校還獲得“國家級綠色學(xué)校榮譽稱號。中堂潢涌黎氏大宗祠修繕開工，獲得“省級文物維護(hù)單位和“東莞文物八景稱號。工業(yè)園北海仔造紙產(chǎn)業(yè)園 四大園區(qū)：規(guī)劃建立好北海仔造紙產(chǎn)業(yè)園、槎滘物流工業(yè)園、潢涌及南北路工業(yè)園、中堂農(nóng)業(yè)

4、生態(tài)園。第五節(jié) 交通網(wǎng)絡(luò)中堂鎮(zhèn)交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，是東莞北大門，廣深高速、107國道、北王公路貫穿鎮(zhèn)內(nèi)，廣園快速、五環(huán)路接駁鎮(zhèn)內(nèi)交通網(wǎng)，距莞城20分鐘車程，距廣州40分鐘車程，使中堂鎮(zhèn)成為承接?xùn)|莞和廣州兩大城市商貿(mào)物流的一個重要載體。同時東江支流環(huán)繞全鎮(zhèn)，并不斷延伸至珠江口，1500噸級船舶可在全段通行，內(nèi)河運輸興隆，非常適宜開展物流業(yè)。政府規(guī)劃“一個中心，兩個支點，三條商帶，四大園區(qū)，五大行業(yè)開展戰(zhàn)略：一個中心：指以現(xiàn)有中堂鎮(zhèn)中心區(qū)為城市建立和商貿(mào)開展的重點，加快中心區(qū)的工程建立和中心區(qū)新區(qū)的建立，建立一批行政辦公、酒店、商場、市場、房地產(chǎn)工程，把鎮(zhèn)中心區(qū)建立成為行政、居住和商貿(mào)中心。兩個支點

5、：一是以中堂鎮(zhèn)潢涌村為支點，繼續(xù)加快潢涌的工業(yè)開展步伐，充分利用廣園快速干線、北王路擴(kuò)建晉級的有利條件和臺商子弟學(xué)校的優(yōu)勢，大力開展商貿(mào)和效力業(yè)，推進(jìn)該片區(qū)構(gòu)成二、三產(chǎn)業(yè)大開展的格局。二是以中堂鎮(zhèn)槎滘村為支點，充分利用槎滘接近廣深高速出入口和中麻路擴(kuò)建為六車道及東江海岸線長的水陸交通優(yōu)勢，加上扶貧工業(yè)園的政策支持，大力推進(jìn)槎滘工業(yè)的開展及沿江物流基地建立，把這個片區(qū)打呵斥新的經(jīng)濟(jì)增長點。三條商帶：一是107國道五金物流帶。加快107國道兩旁改造，建立成為五金零售和飲食文娛的商業(yè)大道和城市大道。二是北王路零售市場物流帶。利用北王路的交通優(yōu)勢，積極建立建材、五金、服裝、副食品等各類專業(yè)零售市場，構(gòu)

6、成專業(yè)市場物流帶。三是沿江農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)物流帶。充分發(fā)揚內(nèi)河航運本錢低的優(yōu)勢，在東江沿線上建立一批農(nóng)副產(chǎn)品物流工程，以現(xiàn)有江南農(nóng)批市場為根底，實行零售、倉儲、采購、深加工配套一條龍，打造泛珠三角最大的農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)物流基地。四大園區(qū)：指規(guī)劃建立好北海仔造紙產(chǎn)業(yè)園、槎滘物流工業(yè)園、潢涌及南北路工業(yè)園、中堂農(nóng)業(yè)生態(tài)園。五大行業(yè)：一是大力開展農(nóng)副產(chǎn)品零售加工物流業(yè)，二是大力開展五金零售加工物流業(yè)，三是整合提高造紙業(yè)，四是大力發(fā)效力業(yè)，五是大力開展房地產(chǎn)業(yè)。 總結(jié)及開展展望房地產(chǎn)開展趨勢 高速開展的鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)加速了中堂的城市化進(jìn)程，為房地產(chǎn)市場培育了一批具 有較強(qiáng)購買才干的置業(yè)群體。與其高速開展的鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)相

7、比較，中堂房地產(chǎn)開展起步較晚 便利的交通環(huán)境，為吸引周邊鎮(zhèn)區(qū)及城區(qū)、深圳等外地客戶到中堂置業(yè)奠定了根底。 中堂鎮(zhèn)采取近期、中期和遠(yuǎn)景規(guī)劃相結(jié)合的開發(fā)原那么 ，促進(jìn)了中堂房地產(chǎn)市 場開展，帶動本地居民對居住觀念的轉(zhuǎn)變，將促進(jìn)新一輪的居住消費。 中堂鎮(zhèn)目前的第三產(chǎn)業(yè)檔次較低，起點較慢，但是其區(qū)位優(yōu)勢沒有表達(dá)處來，未來開展有著寬廣的空間。當(dāng)?shù)匾褬?gòu)成一定的財富積累，藏富與民，消費潛力較大；不斷開展的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶來更大的居住消費潛力，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)新增消費需求將不斷增長第二篇 中堂鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場情況第一節(jié) 總體情況中堂在兩年前還是一塊地產(chǎn)開發(fā)的“處女地，隨著當(dāng)?shù)厮鄻I(yè)退出市場，城鎮(zhèn)環(huán)境容顏日趨轉(zhuǎn)好，而中堂毗鄰

8、東江的南國水鄉(xiāng)特征正在逐漸顯現(xiàn)出來，從去年開場吸引了眾多地產(chǎn)商進(jìn)入中堂開展住宅、商業(yè)和酒店等工程。在中堂鎮(zhèn)新一輪的“十一五規(guī)劃中，開展當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是中堂著手打造新城市中心區(qū)、加快城市建立開展步伐、改善城市環(huán)境和民眾整體素質(zhì)容顏的一個相當(dāng)關(guān)鍵的“助推器，房地產(chǎn)業(yè)也連同農(nóng)副產(chǎn)品零售加工物流業(yè)、五金零售加工物流業(yè)、造紙業(yè)和效力業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)成為該鎮(zhèn)“十一五期間重點扶持開展的五大產(chǎn)業(yè)之一2007年，有更多的房地產(chǎn)工程被納入到中堂鎮(zhèn)政府的規(guī)劃內(nèi)容中，目前中堂鎮(zhèn)新城規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)在建、在售的有東港城商住區(qū)、莞都國際化城、中天南國雅苑、江畔豪庭和鴻富廣場花園等5 個房地產(chǎn)工程，其中東港城商住區(qū)、莞都國際花城、中天

9、南國雅苑等三大樓盤近期都先后入市開賣，以上三大樓盤的用地建筑規(guī)模都在20 萬平方米以上，進(jìn)入市場總戶數(shù)近6000 套。江畔豪庭作為中堂首個江景別墅大盤目前正處于先期的規(guī)劃籌備中。各物業(yè)類型情況住宅部分:項目地段建筑類型建筑面積主力戶型套數(shù)售價銷售率中堂中堂東港城一期107國道及新興路旁小高層、高層高尚住宅 28萬2-4房85-180共1700一期419360090 % 南國雅苑振興路小高層住宅23萬 2-4房75-170共1300300098 % 莞都國際花城 斗郎大道（江南農(nóng)批對面） 小高層、高層 高尚住宅53萬 1-3房40-130 一期5003000合計104萬周邊鎮(zhèn)區(qū)望牛墩鎮(zhèn)四季名苑小

10、高層商住8.3萬 3房104-1188343673萬江區(qū)風(fēng)臨美麗灣一期小高層、高層商住13萬 2-4房90-120850640060%中堂鎮(zhèn)及周邊鎮(zhèn)區(qū)商品房工程一覽表小結(jié):目前市場供應(yīng)多以小高層為主。戶型面積普遍較大，三房多在130-160平方米為主。從今年在售的活力粵港等工程來看，鎮(zhèn)區(qū)商品房戶均面積有逐漸較少的趨勢，以活力粵港為例，其主力戶型三房在100-110平方米之間，兩房為80-85平方米之間，并在當(dāng)?shù)爻醮纬霈F(xiàn)小戶型單元，面積為50平方米一房，市場銷量較好。就鎮(zhèn)區(qū)的商品房價錢來說，別墅在7000元/平方米左右，普通住宅價錢只需3100元/平方米左右，相比東莞大部分鎮(zhèn)區(qū)價錢較低。商業(yè)部分

11、:中堂鎮(zhèn)商業(yè)落后周邊其他鎮(zhèn)區(qū)，2000年以前， 2001年萬和超級廣場落戶中堂，是當(dāng)時最大的綜合性超級商場。2004年開發(fā)的“江南農(nóng)批市場運營情況非常樂觀，在2005年的農(nóng)產(chǎn)品買賣會成交總額達(dá)15.5億元。 區(qū)域租金（元/月/平方米業(yè)態(tài)面積區(qū)間（平方米）層高（米）經(jīng)營狀況免租期（月）新興路東側(cè)60中堂市場40-50農(nóng)副產(chǎn)品、皮具、服裝15000共2層，首層高6米送夾層一般萬和廣場120-150真功夫、服飾、皮具、珠寶精品20000共三層，1層百貨，2層服裝皮具、三層娛樂城。5米層高一般新興路西側(cè)50餐飲、數(shù)碼、電訊 60-1004.5-6一般鴻富商業(yè)街25-30服裝、禮品30-455差24莞都

12、國際花城60隨意30-60南國雅苑60隨意中堂東港城30-45規(guī)劃中4目前,中鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點主要分布在老城區(qū)和伴隨房地產(chǎn)建立而開展的新中心區(qū)，其他街道商業(yè)都比較分散。其中老城區(qū)商業(yè)主要分布在橫流大道兩側(cè)，設(shè)有銀行、超市、便利店、菜場等，是沙田傳統(tǒng)的商業(yè)中心。老城區(qū)現(xiàn)存最大型商場為步步高綜合商場,運營面積7000平方米，其內(nèi)有成衣、鞋業(yè)、小百貨、水果、肉菜等攤檔。但業(yè)態(tài)組合混亂，檔次比較低，主要以滿足當(dāng)?shù)叵M群需求為主。至于新開發(fā)區(qū)主要以東港城購物廣場為主，運營面積多達(dá)10000平方米。由于為新開發(fā)區(qū)，居住人口及流動人口都較少，現(xiàn)階段除了臨街商鋪運營較好外，其內(nèi)鋪運營并不理想，空置率也較高。但是隨著

13、政府規(guī)劃的有意傾斜，以及市政配套和大型房地產(chǎn)住宅區(qū)的落成，必將帶旺該片區(qū)的商業(yè)氣氛，未來的市場一片看好。小結(jié)： 供需情況住宅：2003年中堂房地產(chǎn)開展納入政府規(guī)劃中，估計三年內(nèi)，中堂房地產(chǎn)市場將全面開展，市場供應(yīng)量開場添加。預(yù)測在未來兩年內(nèi)的市場總供應(yīng)量為60-80萬平方米。中堂房地產(chǎn)市場的需求也將得到大批量釋放。商業(yè)：早期中堂中心區(qū)商業(yè)主要以中堂市場、萬和廣場及集中在新興路一帶的街鋪為主，近年隨著老城區(qū)商業(yè)改造，大型購物中心中新廣場的興建，中堂老城區(qū)霸主位置得到穩(wěn)定，由于東莞本地人對于“一鋪養(yǎng)三代認(rèn)識較早，對于商鋪有較強(qiáng)的投資需求。 主流產(chǎn)品和客戶 住宅：早期中堂樓宇主要為村民自建房和單位自

14、建房及大量的廠房，鎮(zhèn)區(qū)容顏較差，不斷到2005年才開場有真正意義上的房地產(chǎn)物業(yè)，目前主流產(chǎn)品以2-3房為主，物體類型多為小高層建筑。多層、洋房、別墅在中堂房地產(chǎn)市場尚處于空白期。商業(yè)：早期的產(chǎn)品以臨街商鋪為主，近年出現(xiàn)一致運營和規(guī)劃主題商場，未來中堂商業(yè)將出現(xiàn)大型和綜合型的購物中心，商業(yè)開場晉級。客戶根本特征：大部分為在中堂任務(wù)或中堂居住。年齡主要集中在2540歲之間，正處于事業(yè)的頂峰期。大部分為初次置業(yè)，而且購房用途多為自住。多為生意人，或在中堂任務(wù)有一定時期，是中堂收入較高的人群。以私營業(yè)主、企業(yè)中的中高層管理人員、行政事業(yè)單位人員為主。1、來中堂的投資者以及在中堂任務(wù)的白領(lǐng)、管理層越來越

15、多，這一塊是住房消費的生力軍2、臨近中堂的廣州新塘、增城等區(qū)域的居民3、外鄉(xiāng)居民的換房需求客戶特征描畫：置業(yè)觀念較為傳統(tǒng)，希望一次到位。誠意度高購房缺乏理性，喜歡群居和跟風(fēng)購買。喜歡貪小廉價，對于優(yōu)惠和折扣較為敏感。較為務(wù)虛，對于生活的質(zhì)量和要求較低。對于精神層面的要求較少，滿足于物質(zhì)的享用。寮步房地產(chǎn)住宅市場客戶特征分析 莞都國際花城樓盤位置：中堂鎮(zhèn)中心位置開 發(fā) 商：東莞市綜藝集團(tuán)銷售代理： 東莞市世聯(lián)地產(chǎn)顧問占地面積： 180758.39平方米銷 售 率： 二期已售完、三期90左右住宅檔次： 洋房分期開發(fā)： 共4期，1、2期已售罄，3期剩第9座即將推出，4期尚未開發(fā)總 戶 數(shù)： 4166

16、戶 戶型及其比例：三房二廳：113.01、176套；復(fù)式：3房、175.64、48套戶型創(chuàng)新： 9米超闊觀景窗 銷售均價： 3600元/工程進(jìn)度： 在售現(xiàn)樓賣 點： 9米超闊觀景窗，頂級空中花園電梯洋房；10000平方米奢華私人會所；亞洲人居設(shè)計創(chuàng)意獎中堂鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場情況南國雅苑樓盤位置：中堂鎮(zhèn)中心位置開 發(fā) 商：東莞市綜藝集團(tuán)銷售代理： 東莞市世聯(lián)地產(chǎn)顧問占地面積： 180758.39平方米銷 售 率： 二期已售完、三期90左右住宅檔次： 洋房分期開發(fā)： 共4期，1、2期已售罄，3期剩第9座即將推出，4期尚未開發(fā)總 戶 數(shù)： 4166戶 戶型及其比例：三房二廳：113.01、176套；復(fù)式：

17、3房、175.64、48套戶型創(chuàng)新： 9米超闊觀景窗 銷售均價： 3600元/開盤時間：2005年10月23日賣 點： 9米超闊觀景窗，頂級空中花園電梯洋房；10000平方米奢華私人會所；亞洲人居設(shè)計創(chuàng)意獎中堂東港城樓盤位置：中堂鎮(zhèn)中心位置開 發(fā) 商：東莞市綜藝集團(tuán)銷售代理： 東莞市世聯(lián)地產(chǎn)顧問占地面積： 180758.39平方米銷 售 率： 二期已售完、三期90左右住宅檔次： 洋房分期開發(fā)： 共4期，1、2期已售罄，3期剩第9座即將推出，4期尚未開發(fā)總 戶 數(shù)： 4166戶 戶型及其比例：三房二廳：113.01、176套；復(fù)式：3房、175.64、48套戶型創(chuàng)新： 9米超闊觀景窗 銷售均價：

18、 3600元/開盤時間：2005年10月23日賣 點： 9米超闊觀景窗，頂級空中花園電梯洋房；10000平方米奢華私人會所；亞洲人居設(shè)計創(chuàng)意獎工程點評：工程依托優(yōu)越的天然景觀資源，檔次定位較高，吸引了比較多外企高管客戶。在未來的四期中，戶型逐漸向中小戶型開展。鴻富花園樓盤位置：中堂鎮(zhèn)中心位置開 發(fā) 商：東莞市綜藝集團(tuán)銷售代理： 東莞市世聯(lián)地產(chǎn)顧問占地面積： 180758.39平方米銷 售 率： 二期已售完、三期90左右住宅檔次： 洋房分期開發(fā)： 共4期，1、2期已售罄，3期剩第9座即將推出，4期尚未開發(fā)總 戶 數(shù)： 4166戶 戶型及其比例：三房二廳：113.01、176套；復(fù)式：3房、175

19、.64、48套戶型創(chuàng)新： 9米超闊觀景窗 銷售均價： 3600元/開盤時間：2005年10月23日賣 點： 9米超闊觀景窗，頂級空中花園電梯洋房；10000平方米奢華私人會所；亞洲人居設(shè)計創(chuàng)意獎工程點評：工程依托優(yōu)越的天然景觀資源，檔次定位較高，吸引了比較多外企高管客戶。在未來的四期中，戶型逐漸向中小戶型開展。江畔豪庭開發(fā)商：三陽集團(tuán)，鴻富集團(tuán) 樓盤位置：中堂鎮(zhèn)中堂大橋下沿江邊占地面積：113340平方米 建筑面積： 116485平方米 住宅檔次： 別墅物業(yè)現(xiàn)狀：前期規(guī)劃籌備中江畔豪庭作為中堂首個江景別墅盤目前正處于前期的規(guī)劃籌備中。小結(jié)：中堂房地產(chǎn)的市場開展呈現(xiàn)出以下幾個特征：區(qū)域差別化明顯，中心區(qū)在