中國房地產(chǎn)市場回顧與展望

1、 HYPERLINK l _bookmark2 (1)全年商品房銷售額 16 萬億，增速降至 6.5. 4 HYPERLINK l _bookmark4 量穩(wěn)價增拉動銷售額增長，商業(yè)辦公呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性惡化 5 HYPERLINK l _bookmark5 一二線熱度回升，三四線轉(zhuǎn)冷明顯 6 HYPERLINK l _bookmark6 情緒跌宕起伏，成交量跌價升 10 HYPERLINK l _bookmark8 核心城市樓面價總體趨穩(wěn)，長三角與大灣區(qū)最受青睞 14 HYPERLINK l _bookmark9 到位資金緩增，回款占比提升 16 HYPERLINK l _bookmark11 貨幣

2、寬松不改融資收緊，發(fā)債規(guī)模年內(nèi)逐季回落 17 HYPERLINK l _bookmark12 融資成本震蕩下行，融資能力分化明顯 19 HYPERLINK l _bookmark13 地產(chǎn)信托余額管控，前端拿地已受影響 20 HYPERLINK l _bookmark14 “金九銀十”成色不足，市場情緒回歸理性 22 HYPERLINK l _bookmark16 購房成本先降后升，房價漲幅明顯回落 24 HYPERLINK l _bookmark17 居民杠桿率快速上行，投機性購房將受抑制 25 HYPERLINK l _bookmark20 全球經(jīng)濟萎靡，寬松力度加大 29 HYPERLI

3、NK l _bookmark22 三駕馬車顯疲態(tài)，貨幣寬松亦有限 31 HYPERLINK l _bookmark23 政府部門加杠桿，地產(chǎn)政策更友好 33 HYPERLINK l _bookmark24 “新冠”疫情沖擊明顯，樓市需求不必過度悲觀 35 HYPERLINK l _bookmark25 商品房市場中長期需求有支撐，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石 36 HYPERLINK l _bookmark26 巨量待償債務(wù)來臨，資金鏈承受考驗 38 HYPERLINK l _bookmark28 杠桿易上難下，主動收縮為佳 39 HYPERLINK l _bookmark29 頭部房企杠桿率分

4、化，背后映射經(jīng)營策略迥異 40 HYPERLINK l _bookmark30 短期償債能力減弱，頭部房企分化巨大 41 HYPERLINK l _bookmark31 待售面積止跌回升，商業(yè)辦公去化為艱 44 HYPERLINK l _bookmark33 主要城市庫存健康，區(qū)域之間仍有分化 47 HYPERLINK l _bookmark34 竣工持續(xù)改善，房企資金趨緊 48 HYPERLINK l _bookmark35 一二線城市仍是核心，深耕助力溢價提升 52 HYPERLINK l _bookmark39 把握城市輪動、抱團合作，優(yōu)選并購機會、適度擴張 53 HYPERLINK l

5、 _bookmark38 深挖市場，發(fā)揮本地資源優(yōu)勢，積極擁抱品牌房企 53 HYPERLINK l _bookmark37 擁抱變革，結(jié)構(gòu)效率優(yōu)于運營效率 53 HYPERLINK l _bookmark40 對于疫情嚴重區(qū)域，拿地標準、產(chǎn)品規(guī)劃、物業(yè)管理需重新思考 54 HYPERLINK l _bookmark41 商辦庫存惡化，應(yīng)積極尋求合作并把握棚改收官之年的機會積極去庫 54 HYPERLINK l _bookmark42 頭部房企最新戰(zhàn)略要覽 54 HYPERLINK l _bookmark43 基建帶來區(qū)域分化，極化效應(yīng)是必然 56 HYPERLINK l _bookmark4

6、5 產(chǎn)業(yè)格局決定城市命運，五大城市群引領(lǐng)中國經(jīng)濟 57 HYPERLINK l _bookmark46 央行擴表推升的普漲格局結(jié)束，結(jié)構(gòu)性行情與分化將是常態(tài) 60 HYPERLINK l _bookmark48 關(guān)鍵詞：渠道、觀望情緒、價格戰(zhàn) 63 HYPERLINK l _bookmark50 地政策邊際松動明顯，局部調(diào)控仍有升級 64 HYPERLINK l _bookmark49 購房者年齡后移，改善型成交占比提升 64 HYPERLINK l _bookmark52 對于開發(fā)商降價，4 成地方有限制 65 HYPERLINK l _bookmark51 中小開發(fā)商資金緊張，存在拖竣工的

7、現(xiàn)象 652019 年，房地產(chǎn)銷售額以 16 萬億收官，再創(chuàng)新高。全年商品房銷售額 16.0 萬億，同比增長 6.5%，其中銷售面積 17.2 億、同比微降 0.1%，全年銷售均價 9,310 元/、同比增長 6.6%。待售面積 5.0 億，同比下降 4.9%，新開工面積 22.7 億、竣工面積 9.6 億，分別同比增長 8.5%、2.6%，從數(shù)據(jù)上看仍是穩(wěn)中向好。2019 年，“房住不炒”、“三穩(wěn)”仍是國策，中央政治局會議上更是首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。但在由于區(qū)域庫存與供給存在差異，故“全面落實因城施策”有其必要性，在此之下，城市邊際松動頻繁。年初 1%全面降準以及 2

8、 月的社融數(shù)據(jù)的超預(yù)期寬松，助力形成了春節(jié)之后樓市“小陽春”。市場的火熱局面也使得房企拿地信心大增，各地土拍市場高溢價率地塊頻現(xiàn)，蘇州更是地王頻出，引致政府調(diào)控升級。隨著住建部連續(xù)點名多城，密集的調(diào)控之聲使得市場熱度迅速回落。全年貨幣政策環(huán)境寬松，但針對房地產(chǎn)融資卻是收緊。5 月銀保監(jiān)會的“23 號文”、 7 月的信托公司約談并施行余額管控、房企海外發(fā)債用途限定于只能借新償舊等一系列針對房企融資全渠道的監(jiān)管組合拳，使得處于還債高峰起始年的房企資金鏈愈加趨緊。在此情況之下，下半年房企紛紛加大促銷力度以回籠資金，民營房企拿地力度大減。市場轉(zhuǎn)冷之下，庫存再次抬頭，商辦庫存更是去化維艱。在減稅降費下的

9、地方財政、資金趨緊的房企、再次抬升的庫存等多重因素作用下，“因城施策”給與地方政府更大的自主權(quán)以及時調(diào)整樓市政策，并最終體現(xiàn)為多個城市出現(xiàn)調(diào)控政策的邊際放松，“一城一策”甚至“一區(qū)一策”屢見不鮮。顯然，整體樓市政策的調(diào)控已經(jīng)見頂，邊際改善的局面只會更加明朗。盡管 2019 年經(jīng)濟增速繼續(xù)放緩，全球?qū)捤扇允侵髁?，但中央抑制投機、“房住不炒”的決心不變。在不平靜的 2019 年，商品房銷售額仍創(chuàng)新高，這背后有著一些值得關(guān)注的事實： 25.020.015.010.05.00.0 2010-122011-032011-062011-092011-122012-032012-062012-122013-

10、032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-03深圳世聯(lián)行集團股份有限公司 版權(quán)所有2017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-0620.72019-092019-12 宏觀經(jīng)濟指標（部分）2020 年影響表述1 季度 GDP增速影響大，全年影響相對有限（假設(shè) 2 月全國疫情得到控制，湖北疫情發(fā)展局限于區(qū)域內(nèi)）初步估計今年1 季度 GDP

11、增速有可能因為疫情的爆發(fā)而降低約 1 個百分點，但全年 GDP 增速受影響的幅度則相對有限，大概在 0.2 個百分點。（20200201-中銀國際-中銀國際宏觀策略評論：疫情經(jīng)濟影響的兩條分析原則）GDP 增速短期沖擊大，全年影響相對有限。中性假設(shè)下，2020Q1經(jīng)濟增速可能在 4.5 附近從對生產(chǎn)法 GDP 的影響看，非典造成的經(jīng)濟增長減速只出現(xiàn)在 2003Q2，期間三大產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)都相比 Q1 有所回調(diào)。根據(jù)三大產(chǎn)業(yè)增加值，按比例情景測算了疫情沖擊下 2020Q1 可能達到的經(jīng)濟增速。還根據(jù)各行業(yè)增加值在非典期間的表現(xiàn)，來情景測算 2020Q1 可能達到的經(jīng)濟增速。在中性假設(shè)下， 2020Q

12、1 經(jīng)濟增速可能在 4.5 附近。（20200203-中信建投-中信建投新冠疫情的經(jīng)濟影響及 2020 年 2 月宏觀經(jīng)濟月報：以史為鑒的春天）1 季度 GDP同比增速將顯著下滑至 5左右假設(shè) 2020 年 1 季度其他行業(yè) GDP 保持穩(wěn)定，交運倉儲郵政業(yè)、住宿和餐飲業(yè)以及其他服務(wù)業(yè) GDP 增速回落幅度與非典疫情一致，那么這將拖累今年 1 季度 GDP 增速 0.9 個百分點，及 1 季度 GDP 同比增速將顯著下滑至 5左右。（20200201-招商證券-新冠肺炎疫情沖下的經(jīng)濟與政策展望） 公司簡稱2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年中報2019 年三

13、季中國恒大0.370.650.980.430.400.55-中梁控股-0.501.421.010.70-綠地控股0.160.600.600.700.740.790.75融創(chuàng)中國1.491.561.600.870.830.82-中國金茂3.031.521.390.700.630.87-中南建設(shè)0.290.451.000.810.740.981.08金科股份0.530.402.541.021.071.051.03華夏幸福0.671.832.472.441.881.090.75融信中國0.110.291.490.850.881.10-陽光城0.270.640.880.680.681.161.23內(nèi)地

14、所有上市房企0.821.031.521.131.151.191.09世茂房地產(chǎn)1.091.321.081.561.401.44-招商蛇口2.275.023.371.391.501.491.27碧桂園1.261.591.851.961.801.82-萬科 A2.701.941.832.641.891.941.59新城控股1.396.941.581.573.072.031.51華潤置地1.983.163.772.043.132.18-金地集團1.100.972.612.033.822.262.04保利地產(chǎn)1.371.053.532.302.322.622.42龍湖集團2.362.903.244.7

15、73.844.21-中國海外發(fā)展2.2313.834.507.466.575.07-圖表 84 全國各省市竣工面積同比及貢獻率17 81224%3578319125%62899%c2004A41936A2844A69%1681245)498*S%1543A8045A381A80214%962A10431%301%*t,I76%c2108332200AT)*II461*%c1904943110%c2363132%13421996859160%c16039925l%c946391622729l%c9511691863159l%c523421%892139616971l%c8432192263881

16、2%c11536741A%JL9921091082%c168831%3976%c+3542891403%c6579631A*IN971391483%c125438%3*85%cIH2.37261513%c336726%702109+8201693%c998239airs2.1187A1593%c355661b7)19%1082%c5092034%c46736%1252%c1192205%c21222%c350%c52205%c6100/2%25583693192365%c4223593A3192415%c125366%*997%c1595%c11254%c391%c1

17、794159%c25372096409A13%123212933962313%13941S%1782%c139329%68028%1056159D3733111%4756100%5861114%7127100% 企業(yè)名稱碧桂園*更審慎補充優(yōu)質(zhì)土地，優(yōu)化區(qū)域布局，對中國城鎮(zhèn)化的不同階段制定不同的投資組合。加強不同地區(qū)市場滲透，減少對特定市場的依賴；關(guān)注“城鎮(zhèn)市場、舊改市場的潛力”。中國恒大繼續(xù)堅定不移實施“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式，繼續(xù)堅定不移實施“三高一低”經(jīng)營模式，夯實房地產(chǎn)基礎(chǔ)，加快拓展旅游集團、監(jiān)控集團業(yè)務(wù)規(guī)模，加快推進新能源汽車、新能源科技等重大項目產(chǎn)業(yè)化。2019 年繼續(xù)保持擴大優(yōu)質(zhì)土

18、地儲備，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展?！安⒕同F(xiàn)有 14 個項目繼續(xù)購買周邊土地”。（2018年新增土地減少，“并就現(xiàn)有 22 個項目進一步購買周邊土地”）萬科戰(zhàn)略定位：堅持“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商” 戰(zhàn)略定位，在鞏固住宅開發(fā)優(yōu)勢的同時， 圍繞人民日益增長的美好生活需要， 積極發(fā)展物業(yè)服務(wù)、租賃住宅、商業(yè)開發(fā)與運營、物流倉儲服務(wù)、標準辦公與產(chǎn)業(yè)園、冰雪度假等業(yè)務(wù)。2019 年經(jīng)營方針：圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，依托事業(yè)合伙人機制，堅持以“客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，合伙奮斗，持續(xù)創(chuàng)造更多真實價值，實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展”的長期經(jīng)營指導(dǎo)方針，穩(wěn)住基本盤。（截止 2019 年三季度，累計新增 116 個開發(fā)項

19、目，按權(quán)益投資金額計算，81位于一二線城市）融創(chuàng)中國嚴控非地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資，重點提升資產(chǎn)運營和盈利能力，培育成新增長點。堅持產(chǎn)品領(lǐng)先戰(zhàn)略，持續(xù)創(chuàng)新并完成產(chǎn)品體系，高效高品質(zhì)交付項目，打造更多的融創(chuàng)“歸心社區(qū)”。在保證現(xiàn)金流充裕不影響杠桿率長期下降的趨勢前提下，持續(xù)關(guān)注和盤點土地市場機會，繼續(xù)堅持高標準土地獲取之類，更加聚焦核心一二線城市的土地市場，謹慎精選優(yōu)質(zhì)土地。保利發(fā)展居住及改善需求隨著城市群聚集發(fā)展將持續(xù)補充，市場競爭趨于專業(yè)化、品牌化。將繼續(xù)專注剛性及改善性需求，聚焦一二線城市及核心城市群，把握市場調(diào)整中的結(jié)構(gòu)性機會，優(yōu)化資源儲備，提升產(chǎn)品及配套服務(wù)，發(fā)揮融資能力優(yōu)勢，保持持續(xù)穩(wěn)健增長。（

20、2018 年以并購方式加快拓展，公司通過收并購、合作開發(fā)、舊城改造、產(chǎn)業(yè)拓展等方式獲取項目 75 個，占全年拓展金額及拓展面積的 54、 58 。2019 年聚焦一二線，前三季度，累計新拓展項目 84 個，總拓展成本 996 億元，其中一二線城市拓展金額占比 76 。）綠地控股企業(yè)格局：以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、“大基建、大金融、大消費”等多元產(chǎn)業(yè)并舉。地產(chǎn)行業(yè)景氣度回落，市場預(yù)期嚴峻。公司上下圍繞“狠抓成績單、狠抓增長點、努力出亮點、努力練內(nèi)功” 的工作要求， 專題研究部署房地產(chǎn)、 大基建兩大核心產(chǎn)業(yè)的策略與措施， 并全力推進各項重點難點任務(wù)。2019 年前三季度地產(chǎn)銷售同比下降，大基建快速發(fā)展。（2019 年上半年以城市群、都市圈的理念， 聚焦一線城市溢出地區(qū)、二線省會城市、高鐵沿線重點地級市，大力推進項目拓展。下半年來放緩拿地，聚焦重點城市重點區(qū)域。）新城控股發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域聚焦、快速周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品多元化。經(jīng)營策略：區(qū)域深耕+高周轉(zhuǎn)+大運營。（判斷各地區(qū)土地市場情況，