劇院地塊新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄 TOC o 1-5 h z 項(xiàng)目界定1 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 項(xiàng)目解析1項(xiàng)目位置及四至 1地塊現(xiàn)狀1項(xiàng)目配套分析 1地塊分析小結(jié) 2 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 投資背景和市場(chǎng)環(huán)境研究4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析42007年廣州宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 42008年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 4廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) 6市場(chǎng)環(huán)境分析6廣州寫字樓市場(chǎng)分析 6廣州動(dòng)漫市場(chǎng)分析 10 HYPERLI

2、NK l bookmark12 o Current Document 三專業(yè)市場(chǎng)板塊分析 121辦公物業(yè)市場(chǎng)板塊分析122項(xiàng)目所在片區(qū)寫字樓物業(yè)分析17片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析22動(dòng)漫商城案例研究23 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 四項(xiàng)目發(fā)展建議25 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 地塊SWOT分析25 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 項(xiàng)目定位25 項(xiàng)目整體定位 25 容積率的確定 26 寫字樓定位26 商業(yè)定位28(5)車位29 HYPERLI

3、NK l bookmark20 o Current Document 五項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 30 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 指標(biāo)說(shuō)明30項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排30 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 投資估算與資金籌措30總投資估算30資金籌措32 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 投資使用計(jì)劃32 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 銷售收入測(cè)定32銷售收入估算 32岀租收入估算 33 HYPE

4、RLINK l bookmark30 o Current Document 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃33 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 資金來(lái)源與運(yùn)用分析33 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 項(xiàng)目利潤(rùn)33 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 財(cái)務(wù)與敏感性分析34(1)贏利能力分析 34 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 項(xiàng)目不確定性分析34項(xiàng)目盈虧平衡分析 34項(xiàng)目敏感性分析 34委托方與文化局在收益

5、不同分成比例下的測(cè)算 35 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 六附件38附表1:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表附表2 :項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表附表3 :項(xiàng)目銷售收入與稅金及附加估算表附表4 :項(xiàng)目岀租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表5 :資金來(lái)源與運(yùn)用表附表6 :項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表附表7 :項(xiàng)目現(xiàn)金流量表(全部投資)附表8 :項(xiàng)目敏感性分析表P. S-X.5HF力迅商務(wù)比項(xiàng)目位置=錦笙壬天地.L0廣箱L-會(huì)迅妃念館 ns華薈大廈g禮奉丈戶型信育才紡兒園農(nóng)林廠擁壽裕商務(wù)中心彳 0啟智學(xué)護(hù)廣東童通大萱qnV.存富來(lái)風(fēng)際十. 第七中學(xué)北校區(qū)歲-/rOdLW )0rr

6、sk. F-令-廣綁市tiSrT?r r-rfAlrvA n 亠 新城羯-JlJj_I旅游三僅I古壽 -居商楊血區(qū)啟智學(xué)護(hù)項(xiàng)目界定項(xiàng)目解析項(xiàng)目位置及四至項(xiàng)目地塊占地面積 2,739平方米，凈用地面積2,355平方米。項(xiàng)目位于中山二路, 地鐵1號(hào)線東山口站岀口旁。項(xiàng)目地呈方正矩形狀，東面為菜園北街，南面為一 片低矮住宅民房，再往南為東華路，西面為一乙級(jí)寫字樓粵運(yùn)大廈，北面為中山 二路。項(xiàng)目臨城市主干道，所處區(qū)域?yàn)閺V州傳統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)區(qū)。地塊位置示意如下：w jl 品路J護(hù)-揄產(chǎn)地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)用作停車場(chǎng)，地塊沿中山二路有臨時(shí)建筑做街鋪，地塊現(xiàn)狀如下:項(xiàng)目配套分析交通配套分析路段道路分析項(xiàng)目臨中山二路，

7、中山二路屬于中山路，是城市主干道，為廣州市東西走向的主要干道之一，單邊 4車道，設(shè)計(jì)行駛時(shí)速 60公里/小時(shí)。而項(xiàng)目南面的東華路是 城市次主干道，通過(guò)東華路可以連接到廣州市區(qū)內(nèi)主要的快速路內(nèi)環(huán)路。公共交通分析項(xiàng)目位于地鐵1號(hào)線東山口站旁，距離地鐵出口距離在150米以內(nèi)。在項(xiàng)目臨中山大道處設(shè)有東山口公交站點(diǎn)，經(jīng)過(guò)的公交車線路有十余條，在距離項(xiàng)目直線距 離200米以內(nèi)，農(nóng)林下路與中山二路的交匯處設(shè)有東山電車總站。位于署前路， 正在建設(shè)的地鐵 5號(hào)線站點(diǎn)出口與項(xiàng)目的距離也在250米內(nèi)。項(xiàng)目的公共交通連接非常便捷。商業(yè)、住宅配套分析地塊所處的片區(qū)為廣州傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)之一，商業(yè)配套齊全。在與項(xiàng)目直線距離

8、200米內(nèi)，農(nóng)林下路與中山二路交匯處有商業(yè)面積近2萬(wàn)的大型集中商業(yè)錦軒現(xiàn)代城，里面設(shè)有大型超市和酒樓等日常生活商業(yè)配套。在與項(xiàng)目相隔約500米處有位于署前路的東山百貨，是大型的綜合百貨大樓。項(xiàng)目往西到中山三路地鐵站 岀口有大型地鐵上蓋購(gòu)物中心一一中華廣場(chǎng)。而農(nóng)林下路和中山二路則有眾多的 臨街商鋪，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全。片區(qū)內(nèi)的住宅資源豐富，即有龜崗大馬路片區(qū)的舊式住宅，也有中山路和農(nóng)林下 路的現(xiàn)代商品房，租賃房源充足。其他資源分析片區(qū)內(nèi)的醫(yī)療資源和教育資源發(fā)達(dá)。中山二路及附近路段集中了中山大學(xué)第一附 屬醫(yī)院，廣東省心血管病醫(yī)院，廣東省人民醫(yī)院東院，廣州友好醫(yī)院腫瘤科等廣 州具規(guī)模和影響力的醫(yī)院，因此帶

9、動(dòng)了該路段醫(yī)藥貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展。片區(qū)內(nèi)有廣州市兩大高校一一廣東工業(yè)大學(xué)和中山大學(xué)醫(yī)學(xué)院，估計(jì)在校學(xué)生超 過(guò)1萬(wàn)人，此外還有育才中學(xué)，農(nóng)林下路小學(xué)等中小學(xué)校。大量的學(xué)生群體的存 在為項(xiàng)目發(fā)展動(dòng)漫商業(yè)提供了支持。地塊分析小結(jié)項(xiàng)目的交通連接十分便捷，位于地鐵岀口旁，具備開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)的必要交通 條件項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，相關(guān)配套發(fā)達(dá)，項(xiàng)目具有豐富的商業(yè)、住宅資源配 套 項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的特定相關(guān)資源為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場(chǎng)支持 項(xiàng)目地塊規(guī)模小，限制了建筑設(shè)計(jì)的空間P. 二投資背景和市場(chǎng)環(huán)境研究1廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析2007年廣州宏觀經(jīng)濟(jì)狀況2007年廣州市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)7,050.78億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比

10、上年(下同)增長(zhǎng)14.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值161.09億元，增長(zhǎng) 5.0% ;第二產(chǎn)業(yè)增加值2,816.89億元，增長(zhǎng)15.6% ;第三產(chǎn)業(yè)增加值 4,072.80億元，增長(zhǎng)14.1%。 第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值的比例為2.29 : 39.95 : 57.76。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 0.8%、43.1%和56.1%。2007年末，廣州市常住人口數(shù)1,004.58萬(wàn)人，比上年末增加 29.12萬(wàn)人，增長(zhǎng)3.0% ;社會(huì)從業(yè)人員663.76萬(wàn)人，比上年末增長(zhǎng)9.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員82.50萬(wàn)人，減少 2.3% ;第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員263.76萬(wàn)人，增長(zhǎng) 11.2% ;第三

11、產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 317.50萬(wàn)人，增長(zhǎng)10.5%。城鎮(zhèn)從業(yè)人員 398.71萬(wàn)人，增長(zhǎng)11.2%。2008年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2008年一季度，廣州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值1746.64億元，比上年同期增長(zhǎng) 11.1%，增幅回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值34.90億元、654.83 億元和1056.91億元，分別增長(zhǎng) -2.6%、9.2%和12.8%，三次產(chǎn)業(yè)比例為 2.00 : 37.49 : 60.51，與2007年全年相比，第三產(chǎn)業(yè)比重提高2.75個(gè)百分點(diǎn)。2008年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)如下：工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，但增幅回落一季度，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)

12、值2,157.15億元，同比增長(zhǎng)12.1%，增幅回落10.3個(gè)百分點(diǎn)。增幅回落的主要原因是雪災(zāi)導(dǎo)致交通受阻、電力供應(yīng)緊張、 部分汽車制造企業(yè)由于推岀新車型而減少產(chǎn)量、電子產(chǎn)品更新?lián)Q代滯后以及價(jià)格 下降等。3月份生產(chǎn)基本恢復(fù)正常，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值和增速均創(chuàng)今年月度新高， 完成產(chǎn)值801.12億元，增長(zhǎng)16.1 %。民營(yíng)工業(yè)企業(yè)增勢(shì)較好。第三產(chǎn)業(yè)增速加快，貢獻(xiàn)率加大與上年同期對(duì)比，一季度廣州第三產(chǎn)業(yè)增加值增速加快1.5個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重加大0.79個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率加大17.02個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提高0.74個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，第三產(chǎn)業(yè)增速加快

13、，貢獻(xiàn)率加大，是一季度全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。從需求來(lái)看，消費(fèi)市場(chǎng)暢旺；固定資產(chǎn)投資增速加快；對(duì)外貿(mào)易總體發(fā)展勢(shì)頭良好，但岀口增長(zhǎng)波動(dòng)較大消費(fèi)市場(chǎng)暢旺一季度，廣州市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額745.72億元，同比增長(zhǎng)16.1%，增幅加大2.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額623.15億元，增長(zhǎng)15.4% ;住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 122.57億元，增長(zhǎng)19.9%。固定資產(chǎn)投資增速加快一季度，廣州市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資316.93億元，同比增長(zhǎng)10.7%，增速加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在三大類固定資產(chǎn)投資中增長(zhǎng)最快，投資137.22億元，增長(zhǎng)23.9% ;基本建設(shè)投資 143.

14、70億元，增長(zhǎng)9.7% ;更新改造 投資35.22億元，下降18.6%。從固定資產(chǎn)投資投向的產(chǎn)業(yè)看，第一、二、三產(chǎn)業(yè)完成投資分別為0.22億元、59.42億元和257.29億元，分別增長(zhǎng)77.1 %、5.7 %和11.9 %。工業(yè)中的汽車制造業(yè)和電子產(chǎn)品制造業(yè)投資增速較高，分別完成投資17.03億元和5.86億元，分別增長(zhǎng) 1.3倍和34.7 %。在第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投 資遙遙領(lǐng)先，完成投資144.07億元，增長(zhǎng)24.5% ;批發(fā)和零售業(yè)投資增長(zhǎng)最快，完成投資6.86億元，增長(zhǎng)4.0倍。重大項(xiàng)目帶動(dòng)作用較強(qiáng)。一季度，全市超億元 的投資項(xiàng)目有37個(gè)，完成投資額 97.24億元，增長(zhǎng)15.3 %

15、。對(duì)外貿(mào)易總體發(fā)展勢(shì)頭良好，但岀口增長(zhǎng)波動(dòng)較大一季度，廣州市商品進(jìn)岀口總值為182.51億美元，同比增長(zhǎng) 15.3%。其中岀口94.56億美元，增長(zhǎng) 16.6% ;進(jìn)口 87.95億美元，增長(zhǎng) 13.9%。貿(mào)易順差為 6.61 億美元。受春節(jié)和雪災(zāi)等因素影響， 2月份岀口增速低迷，3月份恢復(fù)正常。1月、 2月、3月當(dāng)月岀口分別增長(zhǎng) 24.7%、0.5%和22.9 %。從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量來(lái)看，工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有一定的下滑；居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實(shí)現(xiàn)再就業(yè)；利用外資平穩(wěn)增長(zhǎng)；市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)較快上漲居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)一季度，廣州市城鎮(zhèn)單位職工平均工資為11198元，同比增長(zhǎng) 15

16、.3%。城市居民人均可支配收入為 7361元，增長(zhǎng)5.8%。人均消費(fèi)性支岀 5202元，增長(zhǎng)11.6%。 隨著收入水平的提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快，居民家庭支岀中的服務(wù)性消費(fèi)支岀增速較快。一季度廣州市城市居民人均服務(wù)性消費(fèi)支岀為1735元，增長(zhǎng)13.8%，快于消費(fèi)性支岀增速2.2個(gè)百分點(diǎn)，占消費(fèi)性支岀總額的33.35%。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入為 3107元，增長(zhǎng)12.9%。城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實(shí)現(xiàn)再就業(yè)3月末，廣州市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員219.67萬(wàn)人，比上年末減少 4.02萬(wàn)人，下降1.8 %。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員分別為 0.76萬(wàn)人、98.93萬(wàn)人和119.98 萬(wàn)人，分別

17、比上年末下降 3.4 %、2.3 %和1.4 %。城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員總數(shù)為10.20萬(wàn)人，失業(yè)人員再就業(yè)人數(shù)為 2.98萬(wàn)人，再就業(yè)率為 29.20 %。利用外資平穩(wěn)增長(zhǎng)一季度，廣州市外商直接投資實(shí)際使用外資額為6.47億美元，同比增長(zhǎng)7.9 %。服務(wù)業(yè)引資步伐較快，制造業(yè)引資下降。一季度，服務(wù)業(yè)外商直接投資實(shí)際使用 額為4.53億美元，增長(zhǎng)11.5%。制造業(yè)外商直接投資實(shí)際使用額為1.88億美元，下降0.7%。市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)較快上漲一季度，城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上升7.1 %，其中消費(fèi)品價(jià)格上升 9.1%，服務(wù)項(xiàng)目介格上升 2.7%。農(nóng)村居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上升12.7%，其中消費(fèi)品價(jià)格上

18、升15.9%，服務(wù)項(xiàng)目介格上升 2.6%。食品類仍然是價(jià)格上升的主導(dǎo)因素。(3)廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié)廣州市經(jīng)濟(jì)以第三產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)總量雄厚，在全國(guó)排名第三；城鎮(zhèn)人均可支配 收入也位居全國(guó)前列，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，商業(yè)市場(chǎng)發(fā)達(dá)；在工業(yè)發(fā)展方面，三 大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，增長(zhǎng)迅速，全市工業(yè)總產(chǎn)值位居全國(guó)前列。良好的商 業(yè)消費(fèi)環(huán)境及雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)將為廣州市商業(yè)與寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基 礎(chǔ)。2008年一季度，受雪災(zāi)天氣的影響，廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速有所放緩，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益 有一定的下滑；到08年3月份，企業(yè)生產(chǎn)基本恢復(fù)正常，廣州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度回到正常軌道。一季度全市固定資產(chǎn)投資和居民人均可支配收入穩(wěn)步增

19、長(zhǎng)?？傮w來(lái) 說(shuō)，雪災(zāi)天氣對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)的影響已基本消除，廣州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的良 好發(fā)展態(tài)勢(shì)。2市場(chǎng)環(huán)境分析(1)廣州寫字樓市場(chǎng)分析2007年1月至2008年4月份，廣州市批準(zhǔn)預(yù)售的寫字樓面積為51.06萬(wàn)平方米。在二級(jí)市場(chǎng)方面，07年1月到08年4月的總交易量為 94.64萬(wàn)平方米，交易均 價(jià)為11,472.39元/平方米；三級(jí)市場(chǎng)總成交量為31.46萬(wàn)平方米，交易均價(jià)為4,176.048元/平方米。07年1月到08年4月登記的寫字樓租賃面積總共為610.38萬(wàn)平方米。以下為各個(gè)月份的具體數(shù)據(jù)：時(shí)期新增供應(yīng)量（萬(wàn)就）一手交易量（萬(wàn)就）一手交易價(jià)格（元 / m2）二手交易量（萬(wàn)m）二手交易價(jià)

20、格（元 / m2）登記租賃面積（萬(wàn)m）2007年1月2.717.74121522.7433132.432月2.017.46108520.37552114.653月03.17140600.71566037.234月05.96109734.08452450.095月6.4311.01127151.55503628.886月10.898.7112673.2428253.117月0.575.61132171.03461644.348月07.65125292.4475452.459月08.01129032.44383636.7610月9.815.6284503.29473934.4411月4.23.11

21、112233.82233335.4112月4.634.88101591.25395747.582008年1月2.647.58103990.73614737.062月02.59102362.84372518.343月03.3280130.12271853.024月7.172.23114330.93353934.592007-2008年4月廣州市新增寫字樓面積情況新增供應(yīng)量從上圖可以看岀，廣州寫字樓放量都保持一定的間隔時(shí)間，一般每間隔兩個(gè)月就P. 0P. 會(huì)岀現(xiàn)一段時(shí)間的寫字樓集中放量。由上圖可知，2007年第二季度和第四季度為廣州市寫字樓放量高峰期，對(duì)比這個(gè)時(shí)期的寫字樓一手和二手成交量和成交價(jià)格

22、， 由于市場(chǎng)上供給的增加，導(dǎo)致成交價(jià)格下降，成交量受此影響不明顯。2007-2008年4月廣州市寫字樓一手市場(chǎng)交易情況-一手交易量 一 一手交易價(jià)格4.543.532.521.510.528：42395772；41.5527181.030.7317393.29A461647542333 他萬(wàn)平方米元/平方米35390.3756605521A 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月24月從上圖可以看岀，2007年上半年廣州寫字樓一手交易量和價(jià)格平穩(wěn)并保持在高位 水平，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，2007年下半年廣州寫字樓成交量大幅減少，價(jià)格下降明顯；同時(shí)，2008年一季度受

23、雪災(zāi)天氣的影響，寫字樓市場(chǎng)也處于低迷的狀 態(tài)，成交量與成交價(jià)格都創(chuàng)下近期內(nèi)的最低水平。2007-2008年4月廣州市寫字樓二手市場(chǎng)交易情況6500600055005000450040003500300025002000一二手交易量一1 二手交易價(jià)格從上圖可以看岀，廣州市寫字樓三級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格與二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格相差較大，二手寫字樓成交量受價(jià)格影響較大?？傮w來(lái)說(shuō)，2007年二手寫字樓成交量和價(jià)格波動(dòng)較大，2008年一季度二手市場(chǎng)也處于低迷狀態(tài),4月開(kāi)始市場(chǎng)有所回暖。2007-2008年4月廣州市寫字樓租賃市場(chǎng)情況登記租賃面積據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2007年廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場(chǎng)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，平均租金錄得10.5

24、%的年度增長(zhǎng)。此結(jié)果可以在上圖得到驗(yàn)證，2007年以來(lái)，廣州寫字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)旺盛，2007年寫字樓總租賃面積達(dá)到了467.37萬(wàn)平方米，2008年前四月份租賃面積為143.01萬(wàn)平方米。目前廣州甲級(jí)寫字樓主要集中在天河北商圈和 珠江新城商圈，交通便利，辦公配套完善，租賃價(jià)100元/就月以上。廣州市乙級(jí)寫字樓以300平方米以下的小單位為主，主要分布在環(huán)市路和東風(fēng)路，租賃價(jià) 約80元/ m月左右。2007年廣州寫字樓市場(chǎng)小結(jié)及2008年展望2007年上半年廣州寫字樓市場(chǎng)保持迅速增長(zhǎng)勢(shì)頭，2007年下半年及2008年一季度，受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及雪災(zāi)天氣的影響，寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)岀一定的低 迷在狀

25、態(tài)，成交量和成交價(jià)格都有一定程度的下滑。隨著各種不利影響因素的逐 步削弱，廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得寫字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇成為必然。預(yù)期2008年廣州經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，跨國(guó)公司和本地企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)；不過(guò)2008年廣州寫字樓市場(chǎng)將面臨大量供應(yīng)的局面，同時(shí)受國(guó)內(nèi)銀根緊縮政策等不利因素的影響，市場(chǎng)上整體租金水平將有一定壓力，空置率難免有所上升。在競(jìng)爭(zhēng)壓力下，品質(zhì)較次的寫字樓租金將有下調(diào)趨勢(shì)，而 頂級(jí)寫字樓的租金則會(huì)繼續(xù)保持在高位，并且有可能進(jìn)一步上漲。（2）廣州動(dòng)漫市場(chǎng)分析動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)目前，廣州從事網(wǎng)絡(luò)游戲、動(dòng)畫、漫畫的企業(yè)超過(guò)120家，從業(yè)人員15,000人左右，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)

26、值超過(guò)100億元（不含衍生產(chǎn)品），占全國(guó)動(dòng)漫產(chǎn)值的 20%左右。而在原創(chuàng)漫畫領(lǐng)域，以漫友文化傳播機(jī)構(gòu)為代表的龍頭企業(yè)在國(guó)內(nèi)同行中 發(fā)揮著領(lǐng)頭羊的作用，整個(gè)漫畫書刊發(fā)行量約占全國(guó)市場(chǎng)的30%。廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程1、2 0 0 5年廣州市網(wǎng)游動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)47.5億元人民幣，從事網(wǎng)絡(luò)游戲、 動(dòng)漫業(yè)務(wù)的企業(yè)有7 0家，從業(yè)人員1.2萬(wàn)人左右。其中，動(dòng)畫片制作和發(fā)行 企業(yè)3 0多家，網(wǎng)易、光通、世紀(jì)龍三家企業(yè)占據(jù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)3 0%份額。同時(shí)廣 州擁有漫畫企業(yè)10家，各類漫畫組織、團(tuán)體、學(xué)社2 0 0多個(gè)。2、 2006年，“ YACA動(dòng)漫拉闊廣州06 ”將首先在錦漢展覽中心拉開(kāi)帷幕；而廣 州（國(guó)際）動(dòng)

27、漫節(jié)暨2006年動(dòng)漫網(wǎng)游嘉年華則將于8月5日至8日在地鐵公園前站 動(dòng)漫星城舉行，本次活動(dòng)將舉行中國(guó)首屆動(dòng)漫模仿精英秀。國(guó)家批準(zhǔn)廣州繼成都之后成為全國(guó)第二大掛牌的“國(guó)家網(wǎng)絡(luò)游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地”。3、2007年，“國(guó)家網(wǎng)絡(luò)游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地廣州番禺園區(qū)”成立，區(qū)內(nèi)共有各類動(dòng)漫游戲企業(yè) 330多家，其中產(chǎn)值上億元的企業(yè)就有10多家，從事動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)的高端技術(shù)人才超過(guò)1,000人。在市場(chǎng)方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前番禺區(qū)的動(dòng)漫游戲企業(yè)產(chǎn)品不僅占據(jù)了50%的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)份額，還大量銷往國(guó)際市場(chǎng)。據(jù)悉，在東南亞地區(qū)，凡是2,000平方米以上的游戲廳，所采用的基本都是番禺制造的產(chǎn)品。如今，番禺的動(dòng)漫游戲產(chǎn)品已在

28、國(guó)內(nèi)外有了一定的知名度，“番禺制 造”已成為國(guó)內(nèi)動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)的名牌產(chǎn)品。4、 2008年， 廣州目前從事網(wǎng)絡(luò)游戲、動(dòng)畫、漫畫的企業(yè)超過(guò)120家，從業(yè)人 員15,000人左右，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值超過(guò) 100億元（不含衍生產(chǎn)品），占全國(guó)動(dòng)漫 產(chǎn)值的20%左右。而在原創(chuàng)漫畫領(lǐng)域，以漫友文化傳播機(jī)構(gòu)為代表的龍頭企業(yè)在國(guó)內(nèi)同行中發(fā)揮著領(lǐng)頭羊的作用，整個(gè)漫畫書刊發(fā)行量約占全國(guó)市場(chǎng)的30%。5、2008年，眾多動(dòng)漫、網(wǎng)游開(kāi)發(fā)商紛紛投巨資進(jìn)入廣州，黃埔、天河軟件園相 繼成為廣州動(dòng)漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)的重要研發(fā)基地，集研發(fā)及設(shè)計(jì)動(dòng)漫衍生產(chǎn)品于一體， 迅速催生岀一批成熟的具有本土特色的動(dòng)漫節(jié)目，6、全國(guó)首家以動(dòng)漫為主題的青年創(chuàng)

29、業(yè)基地“青年動(dòng)漫特區(qū)”也在廣州市青年宮成立，吸引了眾多卡通工作室、漫畫社等近50個(gè)青年動(dòng)漫社團(tuán)與機(jī)構(gòu)進(jìn)駐創(chuàng)業(yè)。動(dòng)漫交易市場(chǎng)2006年，廣州“國(guó)家網(wǎng)絡(luò)游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地”地位的建立，給廣州市動(dòng)漫市場(chǎng)帶來(lái)巨大的商機(jī)。2006年在廣州舉行的“廣州（國(guó)際）動(dòng)漫節(jié)暨2006動(dòng)漫網(wǎng)游嘉年華”活動(dòng)，四天迎客超過(guò)12萬(wàn)人次，超旺的人氣讓業(yè)界再次感受到廣州動(dòng) 漫產(chǎn)業(yè)的美好前景。目前，廣州已建或在建的大型動(dòng)漫交易場(chǎng)所3家，具體情況如下：1、天河北龍口東動(dòng)漫商城該動(dòng)漫主題商城位于“廣州軟件信息廣場(chǎng)”，靠近年底通車的地鐵三號(hào)線五山站，首層面積為1,600平方米，二層面積1,800平方米。間隔方面以八九平方米至 20

30、 多平方米的面積為主，另外有少量60多平方米的鋪位。租金方面首層平均為 200 多元/平方米/月；二層平均租金則為首層的三分之一左右。該動(dòng)漫主題商城客戶群以原創(chuàng)動(dòng)漫、網(wǎng)游以及周邊產(chǎn)品的商家為主，同時(shí)還增加了版權(quán)貿(mào)易這一環(huán)節(jié)，通過(guò)該商城可以把國(guó)外的原創(chuàng)卡通在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)、國(guó)外卡通 片在國(guó)內(nèi)享有播放權(quán)等。2、動(dòng)漫星城位于人民公園南廣場(chǎng)地下的“動(dòng)漫星城”，兼享中山五路公交和公園前地鐵站這 兩大地面、地下交通樞紐，毗鄰北京路步行街，占據(jù)了廣州城市、交通以及商業(yè) 核心地帶。動(dòng)漫星城總投資 6億元，建筑面積3萬(wàn)平方米，使用面積2萬(wàn)平方米。3、動(dòng)漫大廈目前，廣州正在建設(shè)規(guī)模為15萬(wàn)平方米、可容納 50家以上企業(yè)

31、的動(dòng)漫大廈，廣州市越秀區(qū)也在打造一個(gè)動(dòng)漫網(wǎng)游為主體、面積達(dá)20萬(wàn)平方米左右、 長(zhǎng)約3公里的創(chuàng)意大道，為更多動(dòng)漫名家落戶廣州服務(wù)。動(dòng)漫市場(chǎng)分析小結(jié)廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)是全國(guó)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，目前在國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)份額占到20%。2006年國(guó)家岀臺(tái)的關(guān)于推動(dòng)我國(guó)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)若干意見(jiàn)，更是為廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)，預(yù)計(jì)到 2010年，廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到180億元。因此，在廣州現(xiàn)有的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展環(huán)境下，加上政府的大力支持與推動(dòng)，廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景良好。廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地地位的進(jìn)一步鞏固，“動(dòng)漫之都”知名度的益日提高，也將為廣州動(dòng)漫交易市場(chǎng)帶來(lái)巨大商機(jī)。三專業(yè)市場(chǎng)板塊分析1辦公物業(yè)市場(chǎng)板塊分析目前廣州

32、的寫字樓物業(yè)市場(chǎng)主要分為三大板塊，一是以珠江新城為核心的廣州新CBD商務(wù)圈，二是以天河北為中心的天河商務(wù)圈，三是越秀區(qū)內(nèi)環(huán)市路、東風(fēng)路和中山路為軸線的老城區(qū)辦公商務(wù)圈環(huán)市路商務(wù)區(qū)域東風(fēng)路商務(wù)區(qū)域中山路商務(wù)區(qū)天河北高檔商務(wù)區(qū)域珠江新城區(qū)域區(qū)域特征區(qū)域主流客源檔次代表項(xiàng)目中山路老城商業(yè)旺區(qū)商業(yè)帶來(lái)的貿(mào)易代理、服務(wù)主要乙級(jí)，個(gè)別電信廣場(chǎng)、中華國(guó)商務(wù)區(qū)老城商業(yè)口旺區(qū)咨詢中小企業(yè)等甲級(jí)際中心、捷泰廣場(chǎng)東風(fēng)路老城商務(wù)集中區(qū)，東風(fēng)政府帶動(dòng)的關(guān)聯(lián)企業(yè)有、貿(mào)主要乙級(jí)，個(gè)別廣發(fā)大廈、粵海集易、咨詢等企業(yè)，客源主流團(tuán)大廈、錦城大廈、商務(wù)區(qū)路交通快捷甲級(jí)中小企業(yè)健力寶大廈環(huán)市路老城成熟的商務(wù)中心涉外（金融、咨詢、貿(mào)易

33、、主要甲級(jí)，準(zhǔn)甲廣東國(guó)際大廈、好區(qū)，周邊高星級(jí)酒店、世界廣場(chǎng)、世貿(mào)中商務(wù)區(qū)高級(jí)商業(yè)等配套集中銷售代理）機(jī)構(gòu)集中區(qū)級(jí)，心大廈天河北目前廣州最成熟的高檔國(guó)際型（領(lǐng)事館、金融、貿(mào)財(cái)富廣場(chǎng)、中信廣易、科技）和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)甲A級(jí)商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)中心聚集場(chǎng)、新創(chuàng)舉等政府相關(guān)機(jī)構(gòu)（海關(guān)、檢察珠江新CBD，高檔商務(wù)氛圍逐甲B級(jí)為主，甲A華普廣場(chǎng)、富力科城CBD漸成熟院等）、集團(tuán)企業(yè)總部，金融 等級(jí)數(shù)量不斷增多訊、富力盈隆珠江新城CBD珠江新城CBD最早規(guī)劃于1992年，由于當(dāng)時(shí)廣州的辦公物業(yè)市場(chǎng)尚集中在越秀、 東山等老城區(qū)，限于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)容量，珠江新城的寫字樓物業(yè)未獲得發(fā)展機(jī)遇。廣州政府于2002年重新對(duì)珠江新城

34、 CBD進(jìn)行規(guī)劃定位，用地面積約6.5平方公里，規(guī)劃居住人口 18萬(wàn)，提供就業(yè)崗位 30萬(wàn)個(gè)。其定位為廣州21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)的核心商務(wù)金融辦公區(qū)，及華南區(qū)最重要的金融中心區(qū)域，成為金融企業(yè)的 聚居地。根據(jù)廣州城市總體規(guī)劃，至I2010年珠江新城中央商務(wù)區(qū)將基本建成體現(xiàn)廣州城市形象的標(biāo)志性區(qū)域，珠江新城交通網(wǎng)絡(luò)及鐵路系統(tǒng)，地鐵3號(hào)線、5號(hào)線、地下輕軌，至 2010年，全市將建成 9條地鐵線路，總長(zhǎng)達(dá) 255公里珠江新城CBD的寫字樓物業(yè)在 2004年開(kāi)始推向市場(chǎng)，由于當(dāng)時(shí)該區(qū)域的辦公物 業(yè)尚處于起步階段，故租金比天河北商圈和越秀區(qū)租金低，但隨著2006年大量甲級(jí)寫字樓的落成，及交通、商業(yè)配套設(shè)施

35、的逐步改善，和政府優(yōu)惠政策的扶持， 大量的優(yōu)質(zhì)客戶開(kāi)始從天河北，越秀區(qū)等傳統(tǒng)的商圈搬遷到珠江新城，使珠江新 城的寫字樓租金全面超越天河北和越秀，成為廣州寫字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。主力客戶目前珠江新城辦公物業(yè)的客戶為大型企業(yè)區(qū)域總部，如房地產(chǎn)公司總部大樓、交 通集團(tuán)、煙草集團(tuán)公司總部大樓；金融機(jī)構(gòu)：世界500強(qiáng)和國(guó)有金融、銀行、保險(xiǎn)、證券公司；政府機(jī)構(gòu)：國(guó)稅、地稅、省檢、省計(jì)廳。這些都是甲級(jí)寫字樓的 優(yōu)質(zhì)客戶。規(guī)模目前珠江新城在建寫字樓總建筑面積約為94.8萬(wàn)平方米，相當(dāng)于目前天河區(qū)和越秀區(qū)甲級(jí)寫字樓總存量的總和。未來(lái)3年珠江新城約新增 200萬(wàn)平方米的寫字樓物業(yè)，其中70萬(wàn)平方米為甲級(jí)寫字樓，由于

36、2008年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)較少，租賃成交將主要以消化一批 2007年新交付使用的甲級(jí)寫字樓為主。租金目前珠江新城寫字樓的平均租金約為150元160元/平方米每月，屬于廣州寫字樓市場(chǎng)的最高水平。優(yōu)勢(shì)片區(qū)定位高，商務(wù)形象好，已形成不錯(cuò)的商務(wù)氛圍，且有政府的配套政策支持，未來(lái)將有多項(xiàng)大型政府配套工程在該區(qū)落成，進(jìn)一步提高片區(qū)形象，吸引甲級(jí)寫 字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。不足目前片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套略顯不足，沒(méi)有大型購(gòu)物中心，目前僅靠黃埔大道與廣州大道兩條城市主干道與外界連接，這兩條主干道在上下班高峰期交通非常擁堵， 給進(jìn)岀珠江新城造成了不便，而片區(qū)內(nèi)軌道交通要待09或10年才能建成，目前來(lái)看片區(qū)的交通配套有所不足。天

37、河商務(wù)圈天河商務(wù)圈以天河北寫字樓群為核心，是目前廣州市最成熟的辦公區(qū)域，也是廣 州主要的甲級(jí)寫字樓商圈。片區(qū)的定位為廣州市的中央商務(wù)區(qū)，區(qū)內(nèi)配套成熟， 不僅有數(shù)量眾多的住宅物業(yè)，而且還有正佳廣場(chǎng)，宏城廣場(chǎng)，天河城廣場(chǎng)等大型 的集中商業(yè)，以及數(shù)量眾多的臨街商業(yè)及飲食配套，此外還有大型公建配套設(shè)施 如天河體育中心，購(gòu)書中心等。交通配套方面，軌道交通發(fā)達(dá)，除鄰近廣州火車 東站外，地鐵1、3號(hào)線連接片區(qū)，區(qū)內(nèi)也有眾多的公交線路經(jīng)過(guò)。天河商務(wù)圈的發(fā)展是廣州市寫字樓物業(yè)市場(chǎng)整體升級(jí)和東移的結(jié)果。老城區(qū)土地 供應(yīng)的限制，寫字樓檔次的不足，迫使廣州主要的寫字樓商圈從越秀、東山等老 城區(qū)向當(dāng)時(shí)土地供應(yīng)較多，且商

38、業(yè)配套較好的天河區(qū)轉(zhuǎn)移。經(jīng)過(guò)10多年發(fā)展，天河商務(wù)圈以其高端的定位（中央商務(wù)區(qū)）和完善的配套設(shè)施成為廣州市商務(wù)辦公 氛圍最濃厚，甲級(jí)寫字樓最集中，也是廣州最重要的商務(wù)辦公片區(qū)，吸引了大批 國(guó)內(nèi)外的大中型企業(yè)進(jìn)駐。主力客戶國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)，跨國(guó)企業(yè)，港資、臺(tái)資企業(yè)租金與售價(jià)目前天河商圈寫字樓物業(yè)因物業(yè)檔次不同而租金和售價(jià)都有所差異。天河北的甲級(jí)寫字樓如中信廣場(chǎng)， 大都會(huì)廣場(chǎng)等租金約在 130元/平方米每月以上， 近期發(fā)售 的中石油大廈和保利豐興廣場(chǎng)售價(jià)約在19,00021,000 元/平方米。檔次稍低的準(zhǔn)甲級(jí)物業(yè)租金約在 70100元/平方米每月區(qū)間浮動(dòng)。優(yōu)勢(shì)片區(qū)內(nèi)配套成熟，尤其是商業(yè)配套發(fā)達(dá)，

39、軌道交通便利，商務(wù)氛圍濃厚，是目前 廣州最成熟的商務(wù)辦公區(qū)域，有利于建立企業(yè)形象，對(duì)進(jìn)駐企業(yè)有較大吸引力。 目前來(lái)看仍然是廣州最具吸引力的辦公區(qū)域。不足目前制約該片區(qū)發(fā)展最主要問(wèn)題是道路交通問(wèn)題。由于片區(qū)道路規(guī)劃失當(dāng)，加上 區(qū)內(nèi)寫字樓密度很高，造成了片區(qū)內(nèi)交通擁堵，在上下班高峰期經(jīng)常塞車，迫使 在該片區(qū)的上班族更依賴軌道交通，從而大大加重了軌道交通的壓力。從短期來(lái) 看，片區(qū)內(nèi)的交通問(wèn)題很難得到緩解。此外，雖然片區(qū)內(nèi)集中了眾多的甲級(jí)寫字樓，但大部分檔次未達(dá)到國(guó)際上的甲級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)，與珠江新城相比有一定差距。大部分寫字樓的業(yè)權(quán)分散，也不利于吸引對(duì)租賃面積需求大的優(yōu)質(zhì)客戶越秀區(qū)商務(wù)圈越秀區(qū)辦公商務(wù)圈為廣

40、州最早的辦公物業(yè)集中區(qū)域，是廣州第一代的商務(wù)辦公區(qū)，其地位類似于深圳的羅湖商務(wù)區(qū)。區(qū)域內(nèi)商業(yè)公建配套成熟，尤其是政府機(jī)構(gòu)眾 多，交通便捷，曾經(jīng)是廣州眾多外資企業(yè)，金融企業(yè)，大型公司的辦公首選點(diǎn)。由于區(qū)域內(nèi)有原廣交會(huì)的主展館一一流花展館，因此也吸引了一大批貿(mào)易公司在 區(qū)域內(nèi)設(shè)立辦公地點(diǎn)。但隨著廣州經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，進(jìn)入廣州的企業(yè)規(guī)模和等級(jí)不斷增強(qiáng)，越秀區(qū)商務(wù)圈 已漸顯岀不足，主要是區(qū)域內(nèi)的大部分寫字樓檔次較低，未達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而且 物業(yè)管理水平不足，形象不高，硬件條件差，難以滿足外資、大型企業(yè)的要求。而且區(qū)域內(nèi)單一業(yè)權(quán)的寫字樓少，大量小業(yè)權(quán)的存在阻礙了大型客戶的進(jìn)駐。隨 著天河商務(wù)圈的成熟和珠江新城

41、商務(wù)圈的快速發(fā)展，越來(lái)越多的外企和大型企業(yè) 從越秀商務(wù)圈搬遷至上述兩商務(wù)圈，越秀商務(wù)圈的廣州市核心商務(wù)圈的地位已經(jīng) 大為減弱。然而，作為廣州市發(fā)展最早的核心商務(wù)辦公區(qū)域，越秀商圈的成熟配套是目前其 它商務(wù)圈難以比擬的，多年的沉積的商務(wù)辦公氛圍也使該區(qū)域仍然是廣州主要的 寫字樓區(qū)域之一。目前天河和珠江新城商務(wù)圈的租金價(jià)格不斷上漲，中小企業(yè)和 處于創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)已難以承受，而租金較低的越秀商務(wù)圈正成為這部分企業(yè)的 首選之地。越秀商務(wù)圈的辦公物業(yè)主要分布在區(qū)內(nèi)三條東西向的城市主干道環(huán)市路，東風(fēng)路和中山路，從而形成三個(gè)商務(wù)辦公帶。環(huán)市路辦公帶環(huán)市路辦公帶為廣州最早的CBD，其辦公物業(yè)的檔次也是越秀商務(wù)

42、圈中最高的，大部分物業(yè)都達(dá)到了甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)水平。片區(qū)內(nèi)高級(jí)商業(yè)配套齊全，有五星級(jí)酒 店和高檔購(gòu)物中心，廣交會(huì)的原展覽館一一流花會(huì)館也坐落在環(huán)市路，因此片區(qū) 內(nèi)的客戶以涉外機(jī)構(gòu)為主，包括金融、貿(mào)易、銷售代理等企業(yè)是該片區(qū)寫字樓物 業(yè)的主要客戶。雖然該片區(qū)作為廣州第一 CBD的地位已不再，但仍然吸引不少高 端客戶進(jìn)駐。租金與售價(jià)目前環(huán)市路的高檔甲級(jí)物業(yè)如廣東國(guó)際大廈等的月租金與天河商務(wù)圈的甲級(jí)物業(yè)基本看齊，約在110元/平方米。而檔次較低寫字樓物業(yè)租金約在6080元/平方 東風(fēng)路辦公帶東風(fēng)路辦公帶最大的特點(diǎn)是片區(qū)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)集中，廣東省政府，廣州市政府和其 它主要政府部門都位于東風(fēng)路，政府資源成為該

43、片區(qū)寫字樓市場(chǎng)的最大優(yōu)勢(shì)。最 近廣州市政府的規(guī)劃提出要將東風(fēng)路建設(shè)成為黃金八公里的甲級(jí)金融區(qū)，利用政 府部門集中的優(yōu)勢(shì)，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。因此該片區(qū)辦公物業(yè)的前景值得看好。該片區(qū)早期的寫字樓物業(yè)除少部分達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)外，大部分為準(zhǔn)甲級(jí)或乙級(jí)物業(yè)。近兩年隨著寫字樓市場(chǎng)水平的整體提升，不少甲級(jí)水準(zhǔn)的寫字樓開(kāi)始推岀市場(chǎng)， 提升了該片區(qū)的辦公物業(yè)檔次?？蛻舴矫妫哉畮?dòng)的關(guān)聯(lián)企業(yè)居多，包括有中介咨詢服務(wù)，金融服務(wù)業(yè)等， 因處于會(huì)展商圈，也有不少貿(mào)易類型的客戶進(jìn)駐，企業(yè)的規(guī)模多屬于中小型。租金與售價(jià)目前該片區(qū)辦公物業(yè)的月租金約為6085元/平方米，近期開(kāi)售的兩個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，位于東風(fēng)東路的紫園國(guó)際和東風(fēng)

44、西路的亞洲金融中心，銷售均價(jià)分別為 15,500元/平方米和12,000元/平方米。中山路辦公帶中山路從東到西共分八段，為中山一路至中山八路，橫跨越秀、荔灣兩個(gè)區(qū)。中 山路沿線是廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，農(nóng)林下路商圈、中華廣場(chǎng)商圈、北京路商圈 和上下九商圈等廣州主要的商圈都沿中山路分布，地鐵1號(hào)線也有相當(dāng)多的站點(diǎn)沿中山路一帶布置，因此中山路辦公帶的商業(yè)配套最為齊全。中山路的辦公物業(yè) 主要分布在中山一路至中山五路，未形成較大規(guī)模的寫字樓集中路段。寫字樓的 檔次普遍不高，多為乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，且建設(shè)的年期較早，外觀設(shè)計(jì)使用等已顯落后。近兩年落成的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目電信廣場(chǎng)和中華國(guó)際中心在一定程度上提升了該片 區(qū)寫

45、字樓的檔次。該片區(qū)的客戶除電信廣場(chǎng)和中華國(guó)際中心因物業(yè)檔次較高和可租賃面積較大而吸 引到優(yōu)質(zhì)的大型企業(yè)以外，大部分寫字樓的客戶以中小型企業(yè)為主，行業(yè)分布分 散，由商業(yè)帶來(lái)的貿(mào)易代理，中介服務(wù)咨詢等占有相當(dāng)?shù)谋壤Ｗ饨鹋c售價(jià)目前片區(qū)內(nèi)僅有的兩個(gè)甲級(jí)項(xiàng)目電信廣場(chǎng)和中華國(guó)際中心的月租金都在130元/平方米左右，中華國(guó)際中心的 07年中時(shí)的平均售價(jià)為 13,500元/平方米。其余乙級(jí)物業(yè)的月租金為 5575元/平方米不等。2 項(xiàng)目所在片區(qū)寫字樓物業(yè)分析項(xiàng)目位于中山二路電信廣場(chǎng)對(duì)面，根據(jù)周邊寫字樓的分布及與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性的強(qiáng)弱，決定研究的片區(qū)范圍東起中山一路中山立交，西至中山三路中華廣場(chǎng)，南至署前路，北至東

46、風(fēng)路。從越秀區(qū)辦公物業(yè)的板塊來(lái)看，覆蓋了中山路辦公帶與東風(fēng)路 辦公帶的部分地段。該片區(qū)的物業(yè)涵蓋了越秀區(qū)主要的寫字樓類型，既有近兩年建設(shè)的甲級(jí)物業(yè)電信廣場(chǎng)和中華國(guó)際中心， 亦有90年代末期建設(shè)的準(zhǔn)甲級(jí)或乙級(jí)物業(yè)如新裕大廈和粵運(yùn)大廈，還有更早期在90年代初建設(shè)的廣州第一代寫字樓如東駿廣場(chǎng)等?？蛻艉妥饨鹗蹆r(jià)等基本和各辦公帶的特征相符。我們根據(jù)片區(qū)寫字樓物業(yè)的代表性，規(guī)模，與項(xiàng)目的契合度等方面，在不同路段 選岀以下典型物業(yè)做分析對(duì)比中山路段（從中山一路至中山三路，包括東川路與白云路）名稱廣東電信廣場(chǎng)位置中山二路級(jí)別甲級(jí)主要 10部電梯，中央空調(diào)，智能終端,配套近500個(gè)車位建筑面積總建面15萬(wàn)平方米

47、，寫字樓面積78,000平方米，單層面積1,800平方米，共68層起租面積為400平方米以上空置情況現(xiàn)出租率為位岀租99 %,只剩一單租金約為135元/平方米/月（低層 單位），管理費(fèi)28元，不對(duì)外出售。主要客戶大中型企業(yè)外資公司開(kāi)間 分布 租售 價(jià)格裙樓 13層為商業(yè)裙樓，業(yè)態(tài)為酒樓、 形態(tài) 證券營(yíng)業(yè)部、咖啡庭等首層為310元/平萬(wàn)米，2層 商業(yè)租為180元/平方米，3層為 金120元/平方米名稱匯隆大廈位置中山二路級(jí)別乙級(jí)主要配套3部電梯，中央空調(diào)，會(huì)議廳建筑面積單層面積約400多平方米，共20層開(kāi)間分布開(kāi)間面積為110平方米左右空置情況現(xiàn)岀租率約為85 %，剩余少 量單位出租租售價(jià)格租金

48、約為60元/平方米/月，管理費(fèi)25元，不對(duì)外岀售。停車位租金1,000元/月主要客戶中小型貿(mào)易企業(yè)，大部分與 醫(yī)療器械相關(guān)裙樓13層為商業(yè)裙樓，首層為銀行營(yíng)商業(yè)租形態(tài)業(yè)部及藥店，23層為牙科醫(yī)院金名稱粵運(yùn)大廈位置中山二路級(jí)別乙級(jí)建筑 單層面積約950平方米，共28層 面積最小開(kāi)間面積為 60平方米左右，最開(kāi)間大可租面積651平方米，一般租戶空置情分布 的租賃面積在 100250平方米不況現(xiàn)岀租率約為90 %,剩余少量單位出租，現(xiàn)有空置單位 多為大面積的開(kāi)間，約在等。開(kāi)間實(shí)用率為 64 %。300平方米左右主要 3部電梯，中央空調(diào)，互聯(lián)網(wǎng)端口, 配套地下三層車庫(kù)，52個(gè)車位租售價(jià)格中小型貿(mào)易企業(yè)

49、，中介服務(wù) 業(yè)，醫(yī)療器械相關(guān)公司。物 業(yè)的主要的租賃對(duì)象為對(duì)辦 公面積需求不大的中小企 業(yè)。租金約為55元/平方米/月起，管理費(fèi)20元，中央空調(diào)費(fèi)0.3元/平方米 主要客 /天。不對(duì)外岀售。停車位租金600 戶元/月。裙樓 2層為商業(yè)裙樓，原為酒樓，現(xiàn)已停 商業(yè)租 形態(tài) 業(yè)金名稱中華國(guó)際中心位置中山三路級(jí)別甲級(jí)主要配套25部客梯，中央空調(diào)，寫字樓會(huì)所，會(huì)議廳，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，1100個(gè)車位建筑面積分A、B塔，A塔高26層，B塔高62層，單塔單層面積約 1800平方米，總辦公面積約 12萬(wàn)平方米開(kāi)間分布最小開(kāi)間面積約為120平方米左右租售租金約為130元/平方米/月，管理價(jià)格 費(fèi)29元，。停車位租

50、金 800元/月裙樓形態(tài)沒(méi)有裙樓，12層為大堂空置情現(xiàn)岀租率約為90 %，剩余部況分單位岀租主要客大型外資知名企業(yè)，企業(yè)總戶部商業(yè)租金中山二路是中山路辦公帶中辦公物業(yè)較為集中的區(qū)域。路段內(nèi)除電信廣場(chǎng)、中華國(guó)際中心兩個(gè)甲級(jí)項(xiàng)目外，其余寫字樓都為乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，單層面積小于1500平方米，開(kāi)間面積約在 70110平方米左右。從租賃的情況看，空置率低，證明了這 個(gè)路段的租賃需求較大?？驮捶矫?，絕大部分為中小企業(yè)。由于路段內(nèi)聚集了不 少?gòu)V州市具規(guī)模的大醫(yī)院，如中山大學(xué)第一附屬醫(yī)院，廣東省心血管病醫(yī)院，廣 東省人民醫(yī)院東院等，因此吸引了大批從事醫(yī)療器械藥品貿(mào)易的企業(yè)在此路段辦 公。其余的租戶包括中介咨詢服務(wù)業(yè)

51、，其它類型的貿(mào)易公司等。商業(yè)裙樓方面，除電信廣場(chǎng)有較大規(guī)模裙樓作商業(yè)外，其余辦公物業(yè)的商業(yè)裙樓 規(guī)模不大，業(yè)態(tài)通常是首層為銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，二層以上為酒樓，商鋪或整層岀租 給醫(yī)院。在市調(diào)過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)該路段寫字樓普遍面臨車位不足的問(wèn)題，由于基底面積小，可提供的車位不多，大部分寫字樓已不能滿足租戶日益增多的車位需求。以項(xiàng)目旁邊的粵運(yùn)大廈為例，其提供的車位總共只有 52個(gè)，據(jù)其租賃處介紹車位的使用 情況十分緊張，并不能保證新進(jìn)駐的租戶有車位停泊。車位的缺少對(duì)路段內(nèi)辦公 物業(yè)的租金有一定的貶損。中山一路和中山三路的辦公氛圍較淡，寫字樓物業(yè)不多， 但其租賃情況尚算良好。東風(fēng)路段（包括農(nóng)林下路）名稱新裕大廈

52、位置農(nóng)林下路與東風(fēng)路交匯處級(jí)別主要配套建筑面積乙級(jí)5部電梯，中央空調(diào)，110個(gè)車位單層面積1,250平方米，總建面73,400平方米開(kāi)間 單位面積80、100、150平方米不等， 分布 大面積起租、租金約為75元/平方米/月，管理費(fèi)租售戸 28元，二手售價(jià)約 12,000元/平方價(jià)格米。停車位租金 1000元/月空置情現(xiàn)岀租率約為90 %，剩余少?zèng)r量單位岀租主要客物流貿(mào)易公司、金融服務(wù)企戶業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)租 底層臨街商鋪370元/就/句月，底層內(nèi)鋪320元/ m2 / 月,金、金二層商鋪250兀/ m2 /月裙樓 4層商業(yè)裙樓，12層為商鋪，三 形態(tài)四層為酒樓名稱東山天譽(yù)商務(wù)大廈位置東風(fēng)

53、東路級(jí)別準(zhǔn)甲級(jí)主要配套4部電梯，50個(gè)車位建筑單層面積1,000平方米左右，層高面積24層開(kāi)間 分布單位面積70、130、160平方米不等空置情況現(xiàn)岀租率約為90 %,只有少 量單位出租租售價(jià)格租金約為90元/平方米/月，管理費(fèi)8元?，F(xiàn)二手售價(jià)為15,000元/平方 米主要客戶中介服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)企業(yè)， 貿(mào)易公司裙樓3層商業(yè)裙樓，1層為商鋪，23商業(yè)租形態(tài)層夜總會(huì)金底層商鋪150兀/平方米/月名稱東峻廣場(chǎng)位置東風(fēng)東路級(jí)別乙級(jí)主要每座3部電梯，中央空調(diào)，270個(gè)配套車位建筑分4座，每座單層面積 670平方米，面積層高33層，總建面101,601平方米開(kāi)間主流單位面積140平方米左右空置情現(xiàn)岀租率

54、約為98 %，只有極分布況少單位出租租售租金約為55元/平方米/月，管理費(fèi)主要客中介服務(wù)業(yè)，科技公司，金價(jià)格28元。戶融行業(yè)裙樓4層商業(yè)裙樓，1層為商鋪，快餐店，商業(yè)租形態(tài)24層為酒樓、夜總會(huì)金名稱位置東風(fēng)東路，天譽(yù)商務(wù)大廈斜對(duì)面級(jí)別甲級(jí)主要配套6部電梯，中央空調(diào)建筑單層面積1,115平方米，總建面 3面積萬(wàn)平方米開(kāi)間分布主流單位面積135平方米左右租售價(jià)格租金約為100元/平方米/月，管理 費(fèi)25元0 07年底開(kāi)盤售價(jià)為 14000 元/平方米裙樓形態(tài)沒(méi)有商業(yè)裙樓空置情現(xiàn)出租率約為60 %，空置單 況 位較多主要客金融企業(yè)，科技貿(mào)易公司戶商業(yè)租金錦城大廈東山路段的辦公物業(yè)的整體檔次要比中山路

55、段為高，租戶來(lái)源也發(fā)生了變化，主 要集中在金融服務(wù)業(yè)和中介服務(wù)業(yè)。因商務(wù)辦公氣氛比中山路段要好，因此租金 相應(yīng)比中山路段高。 主流的開(kāi)間面積約在 130平方米，大部分寫字樓物業(yè)都岀售, 因此小業(yè)權(quán)眾多。除錦城大廈因租金過(guò)高且開(kāi)盤不久導(dǎo)致空置率較高外，其余物 業(yè)租賃情況良好。除東峻廣場(chǎng)商業(yè)裙樓規(guī)模較大外，其余辦公物業(yè)的商業(yè)裙樓規(guī)模較小，一般在23層，業(yè)態(tài)多為夜總會(huì)，酒樓。因商業(yè)氛圍弱于中山路段，其租金比中山路段商業(yè)裙樓低。片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析因項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，無(wú)法改變區(qū)域商業(yè)格局，因此商業(yè)市場(chǎng)研究的范圍只選取項(xiàng)目所在路段中山二路、三路及鄰近路段農(nóng)林下路和東川路的商業(yè)市場(chǎng)。片區(qū)為廣州市原東山區(qū)的主要

56、和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的積累和沉淀，商業(yè)氛圍 已十分濃厚，再加上片區(qū)內(nèi)兩個(gè)地鐵1號(hào)線站點(diǎn)東山口站和烈士陵園站來(lái)帶的大量人流，該片區(qū)已成為越秀區(qū)東部最主要的商業(yè)區(qū)和廣州市主要的商業(yè)區(qū)之一。片區(qū)的商業(yè)形態(tài)齊全，既有一層的臨街商鋪，亦有集中式商業(yè)，及大型的百貨商 店和綜合購(gòu)物中心。大型百貨商店有位于農(nóng)林下路的廣州王府井百貨和位于署前路的廣州東山百貨，均是在廣州消費(fèi)者中具有良好口碑的中高檔大型的老牌國(guó)有百貨公司。王府井百貨于1996年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，是北京王府井百貨于首都外設(shè)立的首間分店，營(yíng)業(yè)面積16,000平方米，日均客流量達(dá)68萬(wàn)人次。而廣州東山百貨經(jīng)營(yíng)時(shí)間更長(zhǎng)，于1993年開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積約6,500平

57、方米，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)者東山區(qū)百貨零售業(yè)龍頭的地位。綜合購(gòu)物中心則有位于中山三路烈士陵園地鐵站上蓋的中華廣場(chǎng)，是廣州最大型的地鐵上蓋商業(yè)之一，商業(yè)建筑面積達(dá)到17萬(wàn)平方米。自2000年開(kāi)業(yè)以來(lái)日均客流量保持在30萬(wàn)人次，黃金周客流更達(dá)70萬(wàn)人次，其時(shí)尚年輕的品牌路線吸引了大量的年輕消費(fèi)者。集中商業(yè)中心主要有東川路的東川運(yùn)動(dòng)名城和農(nóng)林下路的錦軒現(xiàn)代城。東川運(yùn)動(dòng)名城經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 7,000平方米，層高 5層，經(jīng)營(yíng)中高檔國(guó)內(nèi)外運(yùn)動(dòng)品牌產(chǎn)品，是全國(guó)最大規(guī)模最多名店匯聚的運(yùn)動(dòng)主題式商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。而錦軒現(xiàn)代城則 為裙樓商業(yè)，位于地鐵東山口站上蓋，其裙樓上為住宅，負(fù)一層商業(yè)與地鐵站出 口連接。經(jīng)

58、營(yíng)面積近 2萬(wàn)平方米，負(fù)一層“時(shí)尚大本營(yíng)”有元綠壽司、仙蹤林進(jìn) 駐，一層為“名店坊”，二層為“服飾會(huì)”，三、四層為“好又多超市”，五層“柏悅酒家”為粵菜專家，六層“錦官宴語(yǔ)”是精品川菜。臨街商鋪主要沿農(nóng)林下路、東川路和中山二路分布。業(yè)態(tài)方面，農(nóng)林下路商鋪主 營(yíng)女士系列產(chǎn)品，包括中檔特色服飾，化妝品，婚紗店等。而東川路因有東川運(yùn) 動(dòng)名城的存在而以經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)用品為主，中山二路的商鋪業(yè)態(tài)較多樣化，有銀行營(yíng) 業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，日常消費(fèi)用品店，而該路段眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)也使得藥店和售賣醫(yī)藥器械 的店鋪占有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。片區(qū)的臨街商鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好，很少出現(xiàn)轉(zhuǎn)租或出售的 放盤。租金方面，臨街商鋪的租金一般可達(dá)到500元/就/

59、月，部分農(nóng)林下路和東川路的街鋪更可達(dá)到 700元/ m2 /月。市場(chǎng)上商鋪買盤很少，中山二路少數(shù)的商鋪放盤價(jià) 格達(dá)到50,000元/平方米。集中商業(yè)和購(gòu)物中心的租金的浮動(dòng)幅度較大，錦軒現(xiàn)代城二樓的租金約在 200元/ m /月，而中華廣場(chǎng)的租金約在200800元/ m /月不等。動(dòng)漫商城案例研究由于項(xiàng)目擬發(fā)展動(dòng)漫商業(yè)，因此本部分選取廣州較成功的動(dòng)漫商城案例一一位于公園前的動(dòng)漫星城作為案例研究動(dòng)漫星城位于地鐵一號(hào)線公園前站內(nèi)，為地鐵上蓋物業(yè)。項(xiàng)目總投資6億元，建筑面積3萬(wàn)平方米，使用面積 2萬(wàn)平方米，是一個(gè)集產(chǎn)品展示、發(fā)布、銷售、體 驗(yàn)、互動(dòng)、娛樂(lè)、銷售、購(gòu)物于一體的大型動(dòng)漫產(chǎn)品交易場(chǎng)所。 空間

60、布局：動(dòng)漫星城分東西兩翼，東翼共分三層，西翼兩層。據(jù)我們現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，東翼負(fù)一層主要以經(jīng)營(yíng)服飾、化妝品、餐飲店為主，銷售動(dòng)漫 產(chǎn)品的店鋪較少，只有兩家；負(fù)二層主要以經(jīng)營(yíng)飾品、化妝品、動(dòng)漫產(chǎn)品的店鋪 居多；負(fù)三層經(jīng)營(yíng)衣物、鞋等用品較多。有一個(gè)共同的特點(diǎn)是，店內(nèi)銷售的衣物、 飾品等多少都與動(dòng)漫有一定的相關(guān)，如衣物可能有動(dòng)漫圖案，飾品上雕刻有動(dòng)漫 圖案等。另外，負(fù)二層銷售的動(dòng)漫產(chǎn)品主要集中在一個(gè)叫動(dòng)漫世界的地方，為負(fù) 二層的夾層，里面銷售產(chǎn)品統(tǒng)一，規(guī)模不大但動(dòng)漫各類產(chǎn)品齊全，可謂動(dòng)漫星城 的精髓之地。西翼分兩層，負(fù)一層主要為餐飲；負(fù)二層有動(dòng)漫電子產(chǎn)品展示區(qū)，經(jīng)營(yíng)動(dòng)漫電子 產(chǎn)品、手機(jī)、MP3等的店鋪，還有