維修部運(yùn)行制度參考模板范本

1、八、工程維修服務(wù)手冊一、崗位職責(zé)與管理制度1. 維修部行為準(zhǔn)則2維修部部主管崗位職責(zé)3. 維修部副主管崗位職責(zé)4. 維修部維修工崗位職責(zé)5. 維修部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員崗位職責(zé)6維修部弱電維修工崗位職責(zé)7、維修部值班、交接班管理規(guī)定8. 維修部鑰匙管理規(guī)定1. 維修部行為準(zhǔn)則1.1 目的規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1.2 適用范圍適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。1.3 內(nèi)容1.3.1 關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動紀(jì)律，維護(hù)公司利益和榮譽(yù)，愛護(hù)公司設(shè)備、設(shè)施。1.3.2 認(rèn)真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費(fèi)公司資源。

2、13.3 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團(tuán)結(jié)、真誠協(xié)作，達(dá)到暢順、高效率的工作績效，切實(shí)服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。1.3.4 對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn)，不斷提升工作水平。1.3.5 未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。1.3.6 未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。1.3.7 工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。1.3.8 嚴(yán)禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。1.3.9 必須將服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)

3、度和服務(wù)技巧貫徹落實(shí)到言行中，語言文明禮貌，對業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細(xì)致地回答或解釋，不得推脫。1.3.10 對設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報修項(xiàng)目應(yīng)及時認(rèn)真地處理，一般情況由當(dāng)班員工處理完畢。1.3.11 對上門服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動物品，需經(jīng)業(yè)主同意，收費(fèi)時應(yīng)公平、公正、公開、合理，并經(jīng)業(yè)主簽字生效，服務(wù)完畢，應(yīng)將工作場所打掃干凈。2維修部部主管崗位職責(zé)2.1 任職資格2.1.1 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證2.1.2 熟練掌握電工基本原理。2.1.3 具有較強(qiáng)的專業(yè)知識，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。能夠?qū)ο聦龠M(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。2.1.4 基本了解國家有

4、關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2.2 工作內(nèi)容2.2.1 全面管理維修部事務(wù)。2.2.2 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作。2.2.3 負(fù)責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)防措施。2.2.4 負(fù)責(zé)對設(shè)備保修單位維護(hù)保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評定。2.2.5 根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督落實(shí)。2.2.6 檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處理意見，負(fù)責(zé)具體的技術(shù)性檢查。2.2.7 配合其他部門開展工作，落實(shí)上級安排之臨時性工作。2.2.8 定期對本部門員工進(jìn)行有關(guān)設(shè)備

5、設(shè)施的技術(shù)性培訓(xùn)及安全知識培訓(xùn)。 負(fù)責(zé)有關(guān)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)格的審核，對工程的預(yù)算等。2.2.10 建立設(shè)備資料檔案。3. 維修部副主管崗位職責(zé)3.1 任職資格3.1.1 具有中華人民共和國特種操作許可證3.1.2 具有初級電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格。3.1.3 掌握電工基本原理。3.1.4 熟悉小區(qū)內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。3.2 工作內(nèi)容3.2.1 協(xié)助主任落實(shí)小區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。3.2.2 具體負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項(xiàng)目及對員工的培訓(xùn)。3.2.3 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。3.2.4 對維保所需配件進(jìn)行管理，各類設(shè)備運(yùn)行資料的記

6、錄與管理，維修資料的管理。3.2.5 督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。4. 維修部維修工崗位職責(zé)4.1 任職資格4.1.1 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證4.1.2 熟練掌握電工基本原理。4.1.3 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。4.2 工作內(nèi)容4.2.1 服從主任和組長的調(diào)度與工作安排。4.2.2 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負(fù)責(zé)水電及其它。4.2.3 參加設(shè)備故障的搶修工作，及時排除設(shè)備故障，確保小區(qū)內(nèi)的設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)。4.2.4 根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計(jì)劃，認(rèn)真完成各類設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作。5. 維修部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員崗位職責(zé)5

7、.1 任職資格5.1.1 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證。5.1.2 有一定的機(jī)電設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)。5.2 工作內(nèi)容5.2.1 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員必須不斷學(xué)習(xí)，提高技術(shù)技能，必須有高度的責(zé)任心，必須持有相關(guān)的技術(shù)證件。5.2.2 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間，須確保其安全運(yùn)行，隨時巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。5.2.3 所有設(shè)備運(yùn)行期間須24小時有人值班并巡查，及進(jìn)發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進(jìn)通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。5.2.4 設(shè)備停止運(yùn)行期間，須按時檢查并試運(yùn)行。所有設(shè)備須制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。5.2.5 所有設(shè)備的操作和

8、檢修須按說明書規(guī)定程序進(jìn)行，不得隨意更改或省略操作步驟。嚴(yán)禁在設(shè)備啟動前不作檢查。5.2.6 按說明書規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴(yán)禁設(shè)備疲勞運(yùn)行或帶病運(yùn)行。5.2.7 保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。5.2.8 所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標(biāo)牌警示須準(zhǔn)確齊備到位。6維修部弱電維修工崗位職責(zé)6.1 任職資格6.1.1 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證。6.1.2 有弱電維保經(jīng)驗(yàn)。6.2 工作內(nèi)容6.2.1 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并按計(jì)劃實(shí)施。6.2.2 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理，并作

9、好記錄。6.2.3 對弱電系統(tǒng)進(jìn)行巡查監(jiān)控，抄表記錄。6.2.4 參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。6.2.5 對外單位弱電施工布線等進(jìn)行監(jiān)控。7、維修部值班、交接班管理規(guī)定7.1 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。7.2 適用范圍 適用各管理處維修部值班人員.7.3 值班制度7.3.1 值班人員在值班期內(nèi)必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。7.3.2 值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主任或值班總負(fù)責(zé)人反映。7.3.3 應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處

10、理應(yīng)及時向主管或值班總負(fù)責(zé)人匯報。7.3.4 認(rèn)真填寫好各“機(jī)電設(shè)備運(yùn)行日志”和維修部值班交接班記錄表及其它相關(guān)記錄。7.3.5 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請。7.3.6 嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入值班室和機(jī)電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。7.4 接班制度7.4.1 認(rèn)真聽取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行情況報告。7.4.2 查看上一班的值班日志和運(yùn)行日志及巡查記錄等。7.4.3 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機(jī)房是否干凈整潔。7.4.4 巡視各設(shè)備的運(yùn)行情況，各參數(shù)是否正常。7.5 交班制度7.5.1 交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。7.5.2 交班人員必須整理好本班的各種運(yùn)

11、行巡查記錄和值班資料等。7.5.3 交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在的未處理問題。7.5.4 所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚,等接班人員確認(rèn)。 7.6 不能交接班之情況：7.6.1 上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。7.6.2 正在進(jìn)行倒閘操作或事故處理過程中。7.6.3 交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處理。7.6.4 交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。7.7 附表:7.7.1 維修部值班交接班記錄維修部值班交接記錄表 日期值班時段值班人值班內(nèi)容處理結(jié)果或建議：接班人員意見：日期接班時間接班人員8. 維修部鑰匙管理規(guī)

12、定8.1 目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。8.2 適用范圍用于管理處維修部。8.3 內(nèi)容8.3.1 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。8.3.2 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。8.3.3 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表；8.3.4 維修人員用鑰匙，須填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表并簽名確認(rèn)，維修人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。8.3.5 鑰匙丟失或損壞時，當(dāng)事人應(yīng)填寫鑰匙丟失/損壞申請表，維修部主任查

13、實(shí)后填表補(bǔ)回。8.3.6 維修部人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每月月底統(tǒng)計(jì)一次，填寫鑰匙月庫存統(tǒng)計(jì)表。8.4 附表：8.4.1 領(lǐng)（借）用鑰匙登記表8.4.2 鑰匙丟失/損壞申報表8.4.3 鑰匙月庫存統(tǒng)計(jì)表領(lǐng)（借）用鑰匙登記表日期設(shè)備鑰匙名稱數(shù)量借/領(lǐng)匙原因借匙人歸還日期接匙人二、工程維修管理規(guī)定1.維修服務(wù)承諾2. 維修部日常工作管理規(guī)定3零星工程申報與施工管理規(guī)定4. 客戶報修服務(wù)管理規(guī)定5公共維修6機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定7. 維修部機(jī)電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定1.維修服務(wù)承諾1.1 目的：維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，

14、快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報修任務(wù)，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責(zé)，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。服務(wù)承諾維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達(dá)到維修時能準(zhǔn)確判斷，處理快速。1.2.2 講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。1.2.3. 工作認(rèn)真細(xì)致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負(fù)責(zé)賠償。1.2.4 盡力做到當(dāng)天的維修投訴當(dāng)天處理完，實(shí)在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚,做到維修及時率達(dá)到99%以上，維修合格率達(dá)到95%以上。 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護(hù)業(yè)主利益，做到有錯必糾。1.2.6 所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保小區(qū)內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備處于

15、良好的運(yùn)行狀態(tài)。1.2.7 經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲音。2. 維修部日常工作管理規(guī)定2.1 目的規(guī)范維修部內(nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。2.2 適用范圍 物業(yè)公司各管理處維修部全體員工2.3 內(nèi)容：2.3.1 按時上下班，上午13：00分和下午18：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。2.3.2 上班時間內(nèi)無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時須告知主任，不得辦私事。2.3.3 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。2.3.4 及時處理維修申請單，不得積壓。上午13：00和下午18：30以前的維修單，必須及時處理完畢，有些

16、維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當(dāng)天處理完畢。當(dāng)天無法處理的都必須在“維修情況”欄內(nèi)注明原因，每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。2.3.5 上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時間，增加工作效率，少跑路，多干活。2.3.6 服從主任安排，每天上班后先在辦公室報到，等候分配一些重點(diǎn)的突出的或需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。2.3.7 緊急情況時維修部人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開。2.3.8 服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份，每個工作人員必須提高自身素質(zhì)，工作時認(rèn)真負(fù)責(zé)，樹立良

17、好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務(wù)水平。2.3.9 工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項(xiàng)工作。2.3.10 團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，努力工作，遵守本部門之制度。2.3.11 維修部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于1次，抽查內(nèi)容見維修部抽查表。2.3.12 主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領(lǐng)導(dǎo)交待事項(xiàng)、機(jī)電設(shè)備是否已到檢修時間等），將當(dāng)天工作安排下去。2.3.13 各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應(yīng)在值班室等候待命。2.3.14 各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和

18、公共維修），應(yīng)注明時間，回來交單時應(yīng)注明完成時間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見，以備查單考核，具體見維修單。2.3.15 關(guān)于機(jī)電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照4條辦法。2.3.16 土建人員的維修工作，主任（副主任）應(yīng)以抽查的辦法，檢查完成的工效。2.3.17 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機(jī)處理。2.4 附表2.4.1 維修部抽查表 維修部抽查表年 月 日 位置內(nèi)容抽查質(zhì)量結(jié)果問題記錄整改情況抽查人電梯環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況配電房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況水泵房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況3零星工程申報

19、與施工管理規(guī)定3.1 本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確有困難時可申請對外委托施工。3.2 零星工程對外委托施工，須由維修責(zé)任人申請，填寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場考查，報經(jīng)理審批后方可施工。3.3 所有外委零星工程申報同時須做好材料預(yù)算，工期預(yù)計(jì)、所需人工費(fèi)用及施工開始日期等。3.4 對外委施工單位或個人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。3.5 施工前維修部主任須組織維修責(zé)任人及施工方擬定詳細(xì)施工方案，施工方人員須按所擬定方案進(jìn)行，施工時對施工地點(diǎn)是否有水、電、氣等經(jīng)過應(yīng)作詳細(xì)了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、

20、電、氣等標(biāo)志。3.6 施工前須對施工人員進(jìn)行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應(yīng)警示或防護(hù)。3.7 施工期間維修責(zé)任人應(yīng)對施工全過程跟蹤，維修部主任應(yīng)定時巡查，對施工所用材料須嚴(yán)格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。3.8 施工完畢后由施工方申請，由維修部主任組織相關(guān)人員驗(yàn)收，填寫相關(guān)驗(yàn)收報告呈報經(jīng)理審批。4. 客戶報修服務(wù)管理規(guī)定4.1 目的 規(guī)范住戶報修服務(wù)規(guī)程,增加客戶維修滿意率,完善內(nèi)部維修管理。4.2 適用范圍 適用各管理處客戶報修處理工作。4.3 內(nèi)容4.3.1 工程維修人員從前臺接維修單或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。4.3.2 由前臺或工程人員預(yù)約大致上

21、門維修服務(wù)時間，非特殊情況不得超過預(yù)約時間10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。4.3.3 維修部主任根據(jù)報修內(nèi)容，安排維修人員的工作。維修人員安排應(yīng)以本項(xiàng)專長和上門快捷為原則。4.3.4 維修人員到達(dá)現(xiàn)場后，對報修項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)，并向客戶告之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶同意后才能開始維修。4.3.5 上門維修整個過程應(yīng)注意文明禮貌,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生,移動室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價賠償。維修單日期： 年 月 日 業(yè)主姓名物業(yè)位置預(yù)約時間聯(lián)系人聯(lián)系電話派單人維修內(nèi)容維修情況維修負(fù)責(zé)人接單時間完成時間業(yè)主意見簽名： 日期：備注維修部有償服務(wù)登記表序號時間位置維修內(nèi)容維修材料及人工費(fèi)用維修人零修及時

22、率統(tǒng)計(jì)表月份內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月實(shí)際零修項(xiàng)目報修總數(shù)維修及時的單據(jù)數(shù)零修及時率維修合格的單據(jù)數(shù)實(shí)施維修的單據(jù)數(shù)零修合格率統(tǒng)計(jì)人注: 零修及時率 =X100%維修及時的單據(jù)數(shù)實(shí)際零修項(xiàng)目報修總數(shù)零修合格率 =X100%維修合格的單據(jù)數(shù)實(shí)施維修的單據(jù)數(shù)5公共維修5.1 目的 規(guī)范公共維修程序,確保公共設(shè)施良好。5.2 適用范圍各管理處維修部公共維修。5.3 內(nèi)容5.3.1 公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后須補(bǔ)單確認(rèn)。5.3.2 維修部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對維修內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報經(jīng)理審批，日常

23、 小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng)材料修理。5.3.3 維修人員做好維修前的準(zhǔn)備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好現(xiàn)場清理工作。 維修過程須認(rèn)真負(fù)責(zé)，相關(guān)人員要跟蹤檢查。 維修結(jié)束后要檢查試用，恢復(fù)現(xiàn)場。 維修人員應(yīng)填寫好“維修單”并交回維修部及前臺備檔。 一定時間內(nèi)復(fù)查。5.4 附表5.4.1 維修部公共維修登記表 維修部公共維修登記表 序號時間位置維修內(nèi)容維修材料維修人6機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定6.1 目的規(guī)范機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，保障人員及財產(chǎn)安全。6.2 適用范圍各管理處維修部機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修人員。6.3 內(nèi)容6.3.1 機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊登記，并制作登記卡

24、，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確。6.3.2 機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計(jì)劃并落實(shí)。6.3.3 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的報修由維修部人員根據(jù)維保計(jì)劃，現(xiàn)場運(yùn)行情況或故障填報機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報批表，維修部主任根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主任（副主任）負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。6.3.4 參與維修人員應(yīng)嚴(yán)格按方案、按步驟操作，前期準(zhǔn)備工作要細(xì)致到位，維修標(biāo)志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項(xiàng)目維修之資格。6.3.5 維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場，待主任確認(rèn)后對機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，24小時內(nèi)應(yīng)加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。6.4 附表6.4.1 設(shè)備情況登記表6.6.2 機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報批表設(shè)備情況登記

25、表類別 序號設(shè)備名稱型號規(guī)格設(shè)備編號安裝位置數(shù)量功率產(chǎn)地備注時間地點(diǎn)維修人員維修內(nèi)容維修方案（包括時間、人工、材料等）維修部主任：管理處經(jīng)理:機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報批表7. 維修部機(jī)電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定7.1 目的滿足機(jī)電設(shè)備設(shè)施使用條件，延長設(shè)備設(shè)施的使用期。7.2 適用范圍物業(yè)公司各管理處維修部設(shè)備設(shè)施房。7.3 內(nèi)容7.3.1 保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，專用工具、備件擺放整齊有序。7.3.2 所有設(shè)備房應(yīng)有2次/月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內(nèi)無灰塵、油漬、結(jié)碳等。7.3.3 照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。經(jīng)常檢查備用照明工具，確保齊備良好。7.3.4 機(jī)房內(nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，門窗

26、開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。7.3.5 確保輔助設(shè)備運(yùn)行良好，保持適當(dāng)環(huán)境溫度。8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定8.1 本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有。8.2 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳交本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時所交的本體維修基金不作退還。8.3 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)，具體包括：8.3.1 房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙管（道），電梯、公

27、共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。8.4 本體維修基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護(hù)工程。8.5 本體維修基金遵循“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬號存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi)。8.6 房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由管理處主任簽名后支付，中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時，需業(yè)主委員會或該棟房屋50%以上業(yè)主書面同意方可支付。8.7 房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)小區(qū)本體維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主

28、分?jǐn)?，單棟房屋本體維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)委會或該棟50%以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?.8 中修以上維修工程，管理處應(yīng)向業(yè)委會提交維修基金使用計(jì)劃并審議通過。業(yè)委會應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃后15日內(nèi)做出答復(fù)，急修工程應(yīng)在7日內(nèi)做出答復(fù)，業(yè)委會逾期視為同意。若業(yè)委會或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金，管理處認(rèn)為有充足理由使用，可由物業(yè)公司提出申請，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實(shí)施。8.9 本體維修基金的收支情況由管理處每3個月公布一次，并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。8.10 經(jīng)業(yè)委會或所維修養(yǎng)護(hù)的單棟房屋50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī)定的本體基金比例。8.11 附

29、表8.11.1 房屋完好率統(tǒng)計(jì)表8.11.2 房屋設(shè)施零星小修記錄表8.11.3 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表8.11.4 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表8.11.5 房屋中(大)修工程計(jì)劃表8.11.6 房屋本體維修基金使用情況匯報表8.11.7 房屋本體維修基金臺帳統(tǒng)計(jì)時間（月）123456789101112總建筑面積（）基本完好房面積（）一般損壞房面積（）嚴(yán)重?fù)p壞房面積（）危險房面積（）房屋完好率（%）統(tǒng)計(jì)結(jié)果統(tǒng)計(jì)人簽名完好房屋面積+基本完好面積注： 房屋完好率 %總建筑面積房屋完好率統(tǒng)計(jì)表制表： 審核： 批準(zhǔn)：房屋設(shè)施零星小修記錄表年 月 日 年/月/目用戶名稱（樓號）養(yǎng)護(hù)內(nèi)容（更換使用材料處理方式

30、）養(yǎng)護(hù)單位（人）確認(rèn)房屋中(大)修工程計(jì)劃表工程名稱計(jì)劃時間計(jì)劃維修人員工程內(nèi)容(包括維修內(nèi)容和材料預(yù)算等)工程主任意見：相關(guān)部門意見：管理處經(jīng)理意見：公司總經(jīng)理意見：房屋主體維修基金使用情況匯報表類別數(shù)目備注收取基金總面積（）基金收取額度（元/）本月應(yīng)收（元）本月支出（元）本月使用率（%）本月維修總單數(shù)（單）本月1000元以上維修單數(shù)（單）上次結(jié)余總數(shù)（元）本次結(jié)余總數(shù)（元）說明：制表： 審核： 批準(zhǔn)：房屋主體維修基金臺帳 維修位置維修內(nèi)容維修材料材料及人工費(fèi)用維修時間維修人三、維修部機(jī)電設(shè)備操作管理規(guī)定1.配電房操作管理規(guī)定2. 電梯操作管理規(guī)定3.電梯困人救援作業(yè)規(guī)程4.水泵操作管理規(guī)定

31、1.1 目的規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。1.2 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作。1.3 配電房的操作1.3.1 操作規(guī)定1）配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作票制度。 2）配電房的一切操作都必須由兩名正式電工來進(jìn)行，一人操作另一人唱票及監(jiān)護(hù)。 3）嚴(yán)格按操作票規(guī)定的操作步驟進(jìn)行，不得任意簡化。 4）當(dāng)高壓電源突然停電時（非本配電房故障時）應(yīng)立即拉開失電線低壓配電柜總開關(guān)并同時與上級供電部門聯(lián)系，并做好相應(yīng)記錄。1.3.2 停電的操作步驟 1)接到停電命令后，由維修部主任填寫操作票。 2)明確操作內(nèi)容，核對要停電的設(shè)備。 3)按操作票在監(jiān)控下進(jìn)行停

32、電操作。 4)停電后進(jìn)行驗(yàn)電并接好地線，裝設(shè)遮欄，懸掛警示牌。1.3.3 送電的操作步驟 1)接到送電命令后，由維修部主任填寫操作票。 2)明確操作內(nèi)容，核對要送電的設(shè)備。 3)拆除臨時接地線，臨時遮欄及警示牌等。 4)在監(jiān)護(hù)下，按操作票進(jìn)行合閘送電操作。1.3.4 配電房的日常巡查與維護(hù) 1)運(yùn)行人員應(yīng)隔2小時巡查一次配電房，并填寫配電房運(yùn)行巡查記錄表。 2)變壓器運(yùn)行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進(jìn)及各支路負(fù)荷儀表，指示燈是否正常，電流運(yùn)行是否平穩(wěn)。3)電容補(bǔ)償柜運(yùn)行和交流接觸器及配件、補(bǔ)償值是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，三相電壓是否相等。 4)各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動。 5)巡查內(nèi)容應(yīng)詳

33、細(xì)記錄在配電設(shè)備運(yùn)行記錄表中。1.3.5 配電房事故或故障處理1)運(yùn)行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障（如跳閘、停電）運(yùn)行人員應(yīng)迅速正確地進(jìn)行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障不明時，不應(yīng)自行處理，以免事故擴(kuò)大，處理程序見停電應(yīng)急處理規(guī)程及停電應(yīng)急處理人員安排表。 2)處理事故或故障時，應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源，并將處理過程及故障詳細(xì)記錄在配電房故障記錄中。1.4 配電房管理規(guī)定1.4.1 保持配電房干凈、整潔、通風(fēng)、無雜物。專用工具及備件擺放齊整，并有清冊記錄。1.4.2 配電房設(shè)立專門崗位責(zé)任人。1.4.3 進(jìn)入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，并有上崗證，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入配電房。

34、1.4.4 保持配電房內(nèi)照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。1.4.5 配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負(fù)荷分配情況，及時調(diào)控。1.4.6 配電房內(nèi)應(yīng)有相應(yīng)保護(hù)措施和相關(guān)警示說明或標(biāo)志，應(yīng)配備安全保護(hù)用具。配電房運(yùn)行巡查記錄時間日期1：003：005：007：009：0011：0013：0015：0017：0019：0021：0023：00問題記錄簽 名12345181921222324252627282930年 月 日 說明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記告配電設(shè)備運(yùn)行記錄年 月 日 時間電流（KA）電壓（V ）變壓器溫度（）功率因率頻率室內(nèi)溫度其它abcuvw

35、abc9：001#值班人：2#3#11：001#2#3#13：001#值班人：2#3#15：001#2#3#17：001#值班人：2#3#19：001#2# 責(zé)任人： 保養(yǎng)人： 審核：配電房檢查保養(yǎng)計(jì)劃表序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容周期1配電屏環(huán)境清潔衛(wèi)生2次/月2電氣儀表外表清潔，觸點(diǎn)完好，無過熱現(xiàn)象，無焦點(diǎn)1次/月3控制回路外表清潔，壓接良好，無過熱現(xiàn)象，無焦點(diǎn)2次/月4批示燈，按鈕，轉(zhuǎn)換外表清潔，壓接良好，標(biāo)志清晰，固定可靠，絕緣良好，開關(guān)靈活1次/月5電容無功補(bǔ)償功率因素在0.95以上,電容接觸器完好,電容補(bǔ)償器三相平衡1次/月6配電屏對地測試接地良好(阻值1歐)2次/月7制表: 審核:電

36、房故障記錄表設(shè)備所在位置故障發(fā)生日期故障情況：故障處理辦法：故障處理結(jié)果： 修理時間：修理人員簽名：檢查人簽名：設(shè)備責(zé)任人： 保養(yǎng)人： 審核人：2. 電梯操作管理規(guī)定2.1 目的規(guī)范電梯維保工作，確保電梯各項(xiàng)性能完好、安全運(yùn)行。3.2 適用范圍適用于物業(yè)公司管理處轄區(qū)內(nèi)的電梯操作。 電梯的操作2.3.1 操作規(guī)程1)具有電梯操作上崗證者操作電梯,檢查電梯轎廂相，控制箱、電梯井及井底情況，一切情況正常后可開啟電梯。2)檢查機(jī)房內(nèi)滑油，曳引機(jī)等是否正常。 3)檢查機(jī)房內(nèi)電源，觀察正常后，用專用鑰匙開啟電梯。4)檢查電梯內(nèi)各輔助開關(guān)是否處在正常位置，輔助設(shè)備是否正常運(yùn)行等。2.3.2 日常巡查與維護(hù)

37、1)電動機(jī)油位，不低于油鏡中線，不漏油，通風(fēng)良好。2)檢查轎廂是否平穩(wěn)，是否有不正常聲音，警鈴、對講電話、風(fēng)扇等是否正常。3)限速器轉(zhuǎn)動部分加潤滑油，轉(zhuǎn)動靈活，無異常聲響。4)檢查接觸器，繼電器是否正常，無異聲，接點(diǎn)無打火積炭、熔焊、燒蝕等現(xiàn)象。5)自動門傳動機(jī)構(gòu)，安全觸板傳動機(jī)構(gòu)動作是否正常，開關(guān)門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點(diǎn)等有無損壞。6)檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中的油量，缺油時應(yīng)及時加油。7)檢查各指示燈、按鈕有無損壞。8)檢查各平層感應(yīng)器是否有移位，平層準(zhǔn)確是否在正常范圍內(nèi)。2.4 管理規(guī)定2.4.1 保持電梯機(jī)房內(nèi)干凈通風(fēng)，溫度不超過400C，不得堆放易燃物品和

38、腐蝕性物品，消防器材齊備完好，緊急救援工具齊全，其它標(biāo)示明確。2.4.2 保持轎廂內(nèi)通風(fēng)明亮，轎廂頂、底坑等干凈無雜物。2.4.3 電梯的操作和維修必須由具有上崗資格者完成，電梯必須有明確維保責(zé)任人，電弱須有明確的緊急困人解救小組和解救方案。2.4.4 電梯專用鑰匙、專用工具由專人保管，造冊登記，使用人須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并取得相應(yīng)資格證書。2.4.5 電梯維保時須設(shè)立防護(hù)措施，懸掛標(biāo)示牌和護(hù)欄。2.4.6 電梯須有完整的維修保養(yǎng)記錄和其它相關(guān)記錄。2.5 附表:2.5.1 電梯運(yùn)行巡查記錄2.5.2 電梯故障處理記錄表2.5.3 電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表2.5.4 電梯維修保養(yǎng)記錄表電梯運(yùn)行巡查記錄年 月

39、 時間日期1：003：005：007：009：0011：0013：0015：0017：0019：0021：0023：00問題記錄簽 名116171826說明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報告。電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表序號維保項(xiàng)目維保內(nèi)容維保時間備注1曳引機(jī)油量、齒輪齒合情況，螺栓緊固、齒面情況每周2轎廂轎門開關(guān)清潔，螺栓緊固、電線接點(diǎn)檢查每周3層門清潔潤滑，層門開關(guān)動作連桿機(jī)構(gòu)注油，門鎖開關(guān)動作每周4門機(jī)動作檢查，傳動皮帶檢查，驅(qū)動鏈檢查，減速齒輪檢查，連桿機(jī)構(gòu)檢查每周5井道系統(tǒng)導(dǎo)軌檢查，終端開關(guān)，巡全鉗楔塊檢查，補(bǔ)償鏈及導(dǎo)向裝置檢查、緩沖器檢查、螺栓緊固、軸承潤滑、底坑檢查

40、每周6其它照明情況、輔助設(shè)備運(yùn)行情況、開關(guān)情況每周制表： 審核：電梯維修保養(yǎng)記錄表序號維保項(xiàng)目維保情況維保結(jié)果備注1檢查曳引機(jī)油量、齒輪情況2曳引輪、導(dǎo)向輪、電動機(jī)轉(zhuǎn)軸加油3緊固各安裝螺栓4轎門開關(guān)檢查5安全觸板及開關(guān)緊固6潤滑和清潔7層門開關(guān)動作8稱量裝置檢查9門機(jī)動作檢查10門機(jī)傳動皮帶、驅(qū)動鏈檢查11井道各終端開關(guān)12補(bǔ)償鏈及導(dǎo)向裝置檢查13緩沖器檢查14底坑開關(guān)檢查15照明系統(tǒng)檢查16輔助設(shè)備檢查3.電梯困人救援作業(yè)規(guī)程3.1 目的規(guī)范電梯困人救援工作程序，確保乘客與電梯安全。3.2 適用范圍適用物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)電梯困人的求援工作。3.3 釋放被困于電梯內(nèi)乘客的規(guī)則和步驟3.3.

41、1 切斷機(jī)房電梯總電源，并掛上“正在維修”示意牌。3.3.2 檢查電梯機(jī)房內(nèi)情況是否正常。3.3.3 機(jī)房須有足夠的照明，查看鋼絲繩或鋼帶上的樓層標(biāo)記確定停放位置。3.3.4 移動轎廂前，保證轎廂門處于安全關(guān)閉及廳門關(guān)閉。3.3.5 使用抱閘扳手時，先確保電梯電源開關(guān)已切斷。3.3.6 使用抱閘扳手，必須一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動手輪。3.3.7 將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動手輪向左向右，以較易扳動方向?yàn)闇?zhǔn)。操作時應(yīng)斷續(xù)動作（一撬一放）使轎廂內(nèi)逐步移動。 當(dāng)所有乘客離開電梯后，必須把廳門關(guān)好并鎖緊。3.3.9 如轎廂停于最上層或最下層，不可只撬開制動器令，轎廂自由

42、移動，而應(yīng)在 撬開制動器的同時把緊手輪并用人力盤絞，使轎廂向正方向移動。4.水泵操作管理規(guī)定 4.1 目的規(guī)范給水設(shè)備設(shè)施操作程序，確保正確安全地操作給水設(shè)備設(shè)施。4.2 適用范圍物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)給水設(shè)備設(shè)施的操作。4.3 水泵的操作4.3.1 操作規(guī)程1)啟動水泵前應(yīng)檢查水泵進(jìn)出水閘閥是否打開。水池內(nèi)是否還有足夠存水。2)檢查電壓表，信號燈指示情況。3)手盤動水泵轉(zhuǎn)軸，應(yīng)靈活無阻滯。4)啟動水泵，注意觀察啟動電流，運(yùn)行3分鐘至5分鐘，聽有無異常雜音，觀察各管路是否有漏水現(xiàn)象等。5)查看壓力表是否達(dá)到規(guī)定壓力值。6)水泵運(yùn)行中應(yīng)觀察各運(yùn)行參數(shù)是否正常，觸摸馬達(dá)溫度。4.3.2 水泵房的日

43、常巡查、維護(hù)內(nèi)容 1)檢查各部的螺母、泵體與管路、截止閥、閘閥、軸承、地腳螺栓等機(jī)械部分連接是否松動及完好。2)水池水位的高低，浮球閥是否完好。3)起動開關(guān)柜內(nèi)電氣與儀表，接觸器，開關(guān)是否完好，電流、電壓、壓力表是否正常。4)泵房內(nèi)管路系統(tǒng)有無滲水現(xiàn)象。5)對于消防泵、噴淋泵等正常情況下不使用的設(shè)備每半月或一個月啟動12分鐘試運(yùn)轉(zhuǎn)，并記錄在運(yùn)行記錄本內(nèi)。4.4 管理規(guī)程4.4.1 保持水泵房及周圍環(huán)境的干凈整潔，有嚴(yán)格的防護(hù)措施。4.4.2 水泵房的維修保養(yǎng)工作盡量不影響生活及消防供水，保持備用設(shè)備的良好工作狀態(tài)，制定周密完善的供水措施，保證水源供應(yīng)不停頓。4.4.3 供水設(shè)施應(yīng)與排水設(shè)施隔離

44、，供水人員應(yīng)具備一定的衛(wèi)生知識和防范知識。4.4.4 水泵的運(yùn)行應(yīng)有運(yùn)行記錄，平時應(yīng)有巡查記錄和維保記錄。4.5 附表:4.5.1 水泵房運(yùn)行記錄表4.5.2 水泵故障處理記錄表4.5.3 水泵房維修保養(yǎng)記錄4.5.4 水泵房維修保養(yǎng)計(jì)劃 水泵房運(yùn)行巡查記錄 年 月 時間日期1：003：005：007：009：0011：0013：0015：0017：0019：0021：0023：00問題記錄簽 名1234567891011121316171819說明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報告。水泵故障處理記錄表樓宇名稱： 年 月 日 序號維修保養(yǎng)內(nèi)容所用材料名稱保養(yǎng)人備注設(shè)備名

45、稱設(shè)備參數(shù)額定功率額定電流揚(yáng)程轉(zhuǎn)速保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)完成情況機(jī)房泵體清潔潤滑油檢查盤根檢查電纜頭緊固電機(jī)接線頭緊固基座及其它連接螺栓緊固接觸器觸點(diǎn)軸承溫度聲響計(jì)量儀表電機(jī)溫度聲響單向閥進(jìn)出水閥手動自動檢查手動盤轉(zhuǎn)電機(jī)電源A相B相C相備注：責(zé)任人： 保養(yǎng)人： 審核：水泵房維修保養(yǎng)計(jì)劃表序號檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容周期01外觀清潔擦洗，除污1個月泵中心軸長期不用時，定期盤動半個月主回路控制回路測試，檢查，緊固半年水泵檢查或更換盤根填料半年機(jī)械潤滑加0號黃油3個月02管道補(bǔ)漏，除銹，刷漆半年閥門加或更換盤根，補(bǔ)漏，除銹，刷漆，潤滑半年四、維修部水電管理制度1. 維修部水電管理規(guī)定2. 停電（水）管理規(guī)定3.消

46、防管理規(guī)定4. 消火栓設(shè)施管理規(guī)定5公共用水管理規(guī)定6. 公共用電管理規(guī)定7. 生活用水管理規(guī)定8跑水事故應(yīng)急處理規(guī)定9. 維修部停電應(yīng)急處理規(guī)定1. 維修部水電管理規(guī)定1.1 目的 加強(qiáng)對水電管理，堵住漏洞。1.2 適用范圍 物業(yè)公司各管理處維修部1.3 內(nèi)容1.3.1 所有維修部人員都有責(zé)任和義務(wù)對本管理處所管水電進(jìn)行認(rèn)真管理。1.3.2 所有員工必須以身作則，凡與人串通偷水偷電者，一經(jīng)查出將作嚴(yán)肅處理。1.3.3 確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行，水電正常安全供給。1.3.4 隨時巡查，所有公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料，發(fā)現(xiàn)漏水、電現(xiàn)象，隨時維修，節(jié)約用水、用電1.3.5 定期檢查各用

47、戶水電使用情況，防止偷水偷電現(xiàn)象發(fā)生。1.3.6 嚴(yán)禁私拉亂接、水電線路的更改。水電表的安裝要經(jīng)主任以上同意方可。1.3.7 隨時向各水電用戶講解水電使用要求方法，注意事項(xiàng)，對出現(xiàn)的問題多做解釋工作。1.4 附表1.4.1 月份用電情況匯總表1.4.2 月份用水情況匯總表 月份用電情況匯總報表類別用電位置用電量（度）抄表日期抄表人公 共 用 電電梯水泵室外公共照明樓道照明（應(yīng)急）樓道常規(guī)照明辦公用電其它個人用電商鋪樓層業(yè)主公共用電合計(jì)個人用電合計(jì)本月用電合計(jì)電表總表讀數(shù)用電損耗量說明：制表： 審核： 批準(zhǔn)： 月份用水情況匯總報表 類別用水量（立方）抄表日期抄表人個人用水量公 共 用 水 量消防

48、衛(wèi)生清潔綠化辦公用水公共洗手間本月實(shí)際用水量總表讀數(shù)本月理論用水量本月?lián)p耗說明：制表： 審核： 批準(zhǔn)：2. 停電（水）管理規(guī)定2.1 工程維修人員必須確保管轄范圍內(nèi)的水、電正常平穩(wěn)供應(yīng)。2.2 正常的維修保養(yǎng)應(yīng)盡量避免停電（水），必須停電（水）時，需按如下步驟操作：2.3.1 填寫停水停電通知單，注明原因，停電的時間等，報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。2.3.2 將停水停電的通知提前一天公告各相關(guān)部門和用戶，以期做好相應(yīng)準(zhǔn)備。2.3.3 準(zhǔn)時開展工作，按時完成任務(wù)，隨時匯報工作進(jìn)展。2.3.4 常規(guī)維保應(yīng)盡量避開使用高峰期，且不超過半天。2.3.5 正常停電（水）時（應(yīng)急搶修），應(yīng)迅速判明原因，將情況向領(lǐng)導(dǎo)匯

49、報。及時通過辦公室前臺和其它公示方式向用戶公告解釋停電（水）原因，恢復(fù)供電（水）的大概時間等。2.3.4 市政停電（水）時，如接獲通知則應(yīng)按照第二項(xiàng)第2條進(jìn)行，如未接獲通知，維修主任應(yīng)迅速致電供電（水）部門查詢原因，同時按第三項(xiàng)進(jìn)行。2.3.5 停電（水）超過8小時，維修部門要組織人員盡量采取勝補(bǔ)救措施，內(nèi)部系統(tǒng)應(yīng)急搶修期間，維修人員須全部參加?；謴?fù)供電（水）按“配電房操作管理規(guī)程”和“水泵房操作管理規(guī)程”進(jìn)行。2.3.6 停電（水）應(yīng)由值班人員詳細(xì)記錄，故障（內(nèi)部系統(tǒng)）停電（水）分清責(zé)任人，將事故處理結(jié)果報告公司領(lǐng)導(dǎo)。3.消防管理規(guī)定3.1 消防工作是物業(yè)管理的重點(diǎn)，每一個員工都要加強(qiáng)責(zé)任心

50、，防患于未然。3.2 各管理處應(yīng)建立健全消防現(xiàn)場搶救小組，各小組成員每月培訓(xùn)一次，掌握消防滅火知識和消防器具的使用。3.3 工程維修人員應(yīng)每月對消防監(jiān)控設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，每日按班巡查，確保運(yùn)行正常。消防監(jiān)控應(yīng)保持24小時由專業(yè)人員監(jiān)控，隨時記錄監(jiān)控情況。3.4 安管人員要每兩小時巡查一次，確保各處消火點(diǎn)設(shè)備齊全，各消防通道等暢通無阻，隨時發(fā)現(xiàn)隱患，把事故處理在萌芽狀態(tài)，安管及消防工程人員每月對物業(yè)內(nèi)消防系統(tǒng)及消防存在的問題隱患提出總結(jié)報告給管理處主任。3.5 消防搶救小組成員由總指揮和十名左右隊(duì)員組成，分工明確，責(zé)任到人，并對外公布消防搶救小組成員名單。3.6 消防事故必須記錄在案，事后應(yīng)

51、組織人員總結(jié)，對事故責(zé)任人進(jìn)行追究。3.7 消防應(yīng)急措施參見火警應(yīng)急辦法。3.8 附表3.8.1 動火作業(yè)申請單 動火作業(yè)申請單時間地點(diǎn)動火內(nèi)容（電焊、氣焊、其它）動火區(qū)域操作人員操作證號碼要求動火的理由采取的安全措施：維修部主任意見： 4. 消火栓設(shè)施管理規(guī)定4.1 消火栓為消防專用設(shè)施，不得挪作它用。市政消防總伐非消防時嚴(yán)禁開啟。4.2 消火栓（水）的使用按如下步驟進(jìn)行：4.2.1 使用人填消防水動用申請單。4.2.2 安管部門審批4.2.3 維修部門審批4.2.4 公司領(lǐng)導(dǎo)審核簽字4.3 安管部門設(shè)立消火栓、噴淋系統(tǒng)管理責(zé)任人，管理責(zé)任人每月至少對其配置設(shè)備檢查一次，并簽名確認(rèn)，由每日值

52、班之安管巡邏人員每天定時巡檢。4.4 維修部門每星期維保一次，確保消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）的正常使用功能。4.5 維修部應(yīng)在消火栓、噴淋系統(tǒng)位置設(shè)立明顯標(biāo)志，并標(biāo)明水系統(tǒng)的走向。4.6.2 消防水動用申請單消防水動用申請單日期動用時間動用消防水理由運(yùn)用消防水申請責(zé)任人維修部意見安管部意見公司領(lǐng)導(dǎo)意見5公共用水管理規(guī)定5.1 公共用水以滿足需求和節(jié)約用水為原則。5.2 公共用水包括辦公用水、衛(wèi)生清潔用水、綠化用水和其他工程維修用水。5.3 公共用水設(shè)備的維修由維修部門按日常維修和計(jì)劃養(yǎng)護(hù)進(jìn)行。公共用水的監(jiān)管由維修部、安管部及物業(yè)部巡查人員負(fù)責(zé)。5.4 各公共用水的部門負(fù)責(zé)人須對本部門強(qiáng)調(diào)節(jié)水意識，制定用水節(jié)水方案，掌握節(jié)水方法。對浪費(fèi)水源之直接責(zé)任人和部門負(fù)責(zé)人處以十倍水費(fèi)的處