北京上古經(jīng)紀燕郊項目策劃報告

1、燕郊工程籌劃報告 技術(shù)管理中心市場研究室目錄第一局部 宏觀篇機遇區(qū)域定位第二局部 市場篇住宅供需狀況產(chǎn)品狀況商業(yè)規(guī)模現(xiàn)狀及規(guī)劃開展態(tài)勢第三局部 客群篇客群現(xiàn)狀類型分布需求分析 第四局部 產(chǎn)品篇工程定位住宅產(chǎn)品建議商業(yè)產(chǎn)品建議開發(fā)步驟/開發(fā)策略附件資料第一局部 宏觀篇1.機遇宏觀層面機遇與定位燕郊地理位置優(yōu)越，處于京津冀一體化環(huán)渤海區(qū)域核心地帶，距離天安門僅30公里，可承東啟西，經(jīng)緯南北，提供融入京津、俯仰全國、接軌世界的絕佳平臺交通便利，可充分利用首都的信息、資金等各項資源，而投資、消費生活本錢較低。1.機遇隨著北京新規(guī)劃方向確實定，京城開展重心東移，通州確立作為未來北京的新開展區(qū)域，美好前景

2、值得期待。與通州一河之隔的燕郊，是距離北京最近同時也是開展最為成熟的外埠地區(qū)之一，日臻完善的各項根底配套設(shè)施、良好的教育產(chǎn)業(yè)開展及便捷的交通條件，吸引越來越過的北京城市益處群體的關(guān)注。宏觀層面機遇與定位自西大望路，經(jīng)京哈高速，車程25-30分鐘15-20分鐘車程15-20分鐘車程宏觀層面機遇與定位信 息 產(chǎn) 業(yè) 園 計 算 機 軟 件 園高 科 技 工 業(yè) 區(qū)科 研 文 化 服 務(wù) 區(qū)2.定位根據(jù)燕郊開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，共有高科技工業(yè)園區(qū)、信息產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研文化效勞區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、旅游度假區(qū)等五大功能產(chǎn)業(yè)區(qū)。燕郊開發(fā)區(qū)充分利用北京總體規(guī)劃確定的“兩軸兩帶多中心的開展方向的歷史機遇，確定了大力開展現(xiàn)

3、代效勞業(yè)，完善城市功能，把燕郊打造成為首都提供休閑娛樂、旅游度假以及醫(yī)療保健的場所的城市定位。 3.結(jié)論燕郊地理位置優(yōu)越，燕郊處于京津冀一體化環(huán)渤海區(qū)域核心地帶，自然承接著北京國際化的開展機遇。交通便利，滿足城市人口對于工作和居住的交通需求。居住環(huán)境較擁擠的中心城區(qū)更加生態(tài)化，對居住環(huán)境有更高追求的城市人口更具吸引力。根據(jù)北京與通州的開展趨勢分析，隨著通州地區(qū)居住和商業(yè)功能的升級開展，通州區(qū)域經(jīng)濟也受到大力推動。目前，通州區(qū)域作為北京新城的城市功能也出現(xiàn)了外擴趨勢。與通州一河之隔的燕郊首當其沖地承接了該城市功能。燕郊繼通州之后，成為北京城市的后花園，承載了大量北京城市溢出人群的居住需求。宏觀層

4、面機遇與定位附件資料：?北京及通州開展趨勢?第二局部 市場篇2.1 燕郊房地產(chǎn)開展回憶 燕郊的房地產(chǎn)開展根本上始于1998年。在此之前，根本上是單位自建房和當?shù)厝说淖杂蟹繛橹鳎粡?998年開始，小規(guī)模的商品房建設(shè)開始進行，真正的商品房的開發(fā)是從2001年隨著東方御景的開發(fā)開始，目前已經(jīng)呈現(xiàn)快速開展的勢頭。 在工程品質(zhì)上尚待升級換代，市場已經(jīng)出現(xiàn)這種態(tài)勢。（2006年?）（2001-2006年）（1998年-2001年）升級發(fā)展階段 蓬勃發(fā)展階段 零星開發(fā)階段住宅產(chǎn)品逐漸向品質(zhì)化轉(zhuǎn)移燕郊區(qū)域土地供給61.3799.6132.86228.60501001502002502003年2004年2005

5、年2006年（存量）區(qū)域年土地供應(yīng)量(單位:萬平米)供應(yīng)量03-06年房地產(chǎn)年土地供給走勢土地供量迅猛 市場開展熾熱資料來源：三河市土地交易網(wǎng)燕郊房地產(chǎn)市場住宅供給板塊分析燕郊住宅市場逐漸開展，根本已經(jīng)形成了三個板塊：潮白河區(qū)域、老城區(qū)和南區(qū)。南區(qū)潮白河區(qū)老城區(qū)燕 順 路燕 靈 路京哈高速 （102國道）迎 賓 路迎 賓 南 路項目地塊北京高端工程區(qū) 臨潮白河，景觀優(yōu)勢強，地理位置好，屬于燕郊市場高端品質(zhì)工程的代表，產(chǎn)品類型為別墅、小高層、高層板塔結(jié)合。 目前，區(qū)域內(nèi)新的土地供給根本已經(jīng)結(jié)束。 代表工程：美林灣、納丹堡和星河皓月等，均價區(qū)間5000-5500元/平。居住成熟區(qū) 102國道以北，

6、燕靈路以東。區(qū)域內(nèi)社區(qū)生活配套相對成熟，是燕郊傳統(tǒng)居住區(qū)。 新工程不多，均為大體量工程，產(chǎn)品類型：小高層、高層板樓為主。 新供給土地也不多。 代表工程：天洋城、上上城，均價4000元/平左右。待開發(fā)區(qū)域 102國道以南，即將開發(fā)區(qū)域。規(guī)劃有相當體量的住宅、商業(yè)用地。但開發(fā)速度較慢。未來將集中放量的熱點區(qū)域。燕郊住宅工程供給區(qū)域示意星河皓月美林灣納丹堡威畢歐溪谷新圣得花園公寓潮白人家歐逸麗庭天洋城上上城華泰憶江南燕郊住宅產(chǎn)品近年價格走勢2000年以前，燕郊房地產(chǎn)市場近乎處于空白；2002年，房價也僅僅約1000元/平；2003年至今，房價遙遙而上，均價至5500元/平，局部高端工程甚至7000元

7、/平。資料來源：三河市房地產(chǎn)交易網(wǎng)站 燕郊因其特殊的地理位置，樓市因京市而興，因交通便利而起。已形成“10萬北京人移民燕郊的局面。尤其是2006年以來，燕郊住宅市場價格開展迅速。燕郊區(qū)域住宅供給價格結(jié)構(gòu)分析燕郊工程均價和總價主要呈現(xiàn)兩個區(qū)間段，對應(yīng)不同地段和品質(zhì)的樓盤，價格仍然是燕郊區(qū)域樓盤制勝的法寶。1、均價4000元/平米左右，總價在40萬左右，多為老城區(qū)工程，生活配套設(shè)施相對齊全些，購置客戶大多為自住型客群。2、均價5000元/平米左右，總價在50萬左右，多為潮白河區(qū)工程，靠近潮白河，景觀效果相對較好，購置客戶大多為改善型客群。燕郊市場住宅產(chǎn)品調(diào)研結(jié)論結(jié)論三：住宅工程容積率。目前燕郊市場

8、住宅工程容積率普遍偏高， 的工程較多，建筑類型多為高層板樓或板塔結(jié)合產(chǎn)品。結(jié)論二：市場主力戶型供給上，主要為一居室：40-80平；二居室：80-120平；三居室：120-150平。結(jié)論一：工程體量上，百萬平米左右的大盤，市場供給較大，后期持續(xù)供給依然如此。以50萬平米左右體量為主，最大體量400萬平米。結(jié)論四：建筑類型及交房標準。市場工程多為高層和多層的板樓，少數(shù)為塔板結(jié)合，潮白河區(qū)域開發(fā)有少量別墅產(chǎn)品；交房根本上為毛坯標準，只有星河皓月工程有少量的精裝成品房供給。項目名稱主力戶型分布(平米) 建筑類型裝修標準1居2居3居星河皓月57-8080-102120-168板樓、塔樓、多層毛坯、少量精

9、裝美林灣58-6376-93127-150板樓(多層洋房、小高層、中高層、高層景觀公寓) 毛坯納丹堡50-9090-120125-150板樓,高層毛坯威畢歐溪谷40-8070-110120-140板塔結(jié)合、獨棟別墅、聯(lián)排、公寓毛坯新圣得花園41-6067-7180-120板樓,高層，板樓,獨棟別墅,聯(lián)排別墅毛坯潮白人家60-98112-124150板樓、板塔結(jié)合毛坯歐逸麗庭50-8083-100114-118板樓毛坯天洋城40-5070-85100-110板樓毛坯上上城48-8081-116122-182板樓、多層、小高層、高層毛坯華泰憶江南51-7189-130138-160板樓、塔樓、板塔

10、結(jié)合毛坯御景灣50-7580-120120-150塔樓毛坯結(jié)論五：整體來講，燕郊房市因京而興，因交通而起，但是產(chǎn)品仍然處于待升級階段，在規(guī)劃布局、景觀、戶型以及產(chǎn)品細節(jié)上，尚有很大的發(fā)揮空間。燕郊市場住宅產(chǎn)品調(diào)研結(jié)論燕郊覽圖上上城福成2區(qū)燕郊商業(yè)板塊分布迎賓路沿線燕郊東建材家居商圈102國道商業(yè)帶步行街 102國道商業(yè)帶：主要分布餐飲、休閑娛樂、汽配、電器城等，分布零散，估計約10萬平米規(guī)模 燕郊東部商圈：新興專業(yè)市場。以北方運河源建材批發(fā)市場和在建的燕郊家居廣場為代表的建材、家居商業(yè)專業(yè)市場，預(yù)計約40余萬平米。 “學院大街-步行街”商貿(mào)區(qū)：以步行街為軸，分布有興達超市、肯德基、餐飲、美發(fā)、

11、時尚鞋帽服飾小店，以休閑購物為主，業(yè)態(tài)相對比較集中；商業(yè)規(guī)模：興達超市約2500平米；肯德基店面分一、二兩層，一層約270平米、二層約200平方米；步行街長約500米，估計約3萬平米。迎賓路沿線“小金融街”：分布著京客隆超市、建行、農(nóng)行、中行、郵政儲蓄、移動、聯(lián)通、網(wǎng)通等金融、通信機構(gòu)；規(guī)模：京客隆超市3000余平米；其他估計8000余平米；燕郊區(qū)域商業(yè)規(guī)模列表項目商業(yè)規(guī)模功能規(guī)劃現(xiàn)狀上上城商業(yè)規(guī)劃約10萬平米，私有會所1.5萬平米，另有規(guī)劃酒店裝飾、美容、酒吧、便利店等社區(qū)配套；會所；酒店社區(qū)配套部分開張；后期陸續(xù)供應(yīng)招商星河皓月超市、便利店、診所等社區(qū)配套部分營業(yè)；后期陸續(xù)供應(yīng)招商納丹堡5

12、萬平米歐洲商業(yè)風情街區(qū),1.5萬平米教學面積，12萬平米健康中心，1萬多平米運動休閑中心經(jīng)營業(yè)態(tài)包括中型超市、時尚賣場、娛樂中心、運動健身中心、特色餐飲等商業(yè)綜合體尚未供應(yīng)，預(yù)計08年末-09年初開始供應(yīng)美林灣15000潮白人家60000學校、醫(yī)院天洋城34萬十字社區(qū)商業(yè)街尚處規(guī)劃中威畢歐溪谷7000住宅底墑尚未開工新圣得花園歐逸麗庭1800社區(qū)配套尚未招商華泰憶江南2400社區(qū)配套即將招商御景灣社區(qū)商業(yè)合計逾75萬平102國道商業(yè)帶約10萬平米主要業(yè)態(tài)為餐飲、休閑娛樂、小型旅館、汽配、電器城、房屋銷售、綜合市場等。分布很零散 已規(guī)模經(jīng)營迎賓路沿線約1萬平米通信、金融機構(gòu)、賓館步行街約4萬平米

13、休閑購物、美容美發(fā)、餐飲燕郊東部商區(qū)約40萬平米建材、家具專業(yè)市場商圈合計約55萬平總計約130萬數(shù)據(jù)來源：住宅工程推廣數(shù)據(jù)、實地考察燕郊區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研結(jié)論結(jié)論一：從商業(yè)整體發(fā)展水平上看，燕郊商業(yè)目前仍處于一個初級水平，從某種程度上講，其商業(yè)從屬于通州商業(yè)核心的輻射范圍內(nèi)，主要表現(xiàn)在：由于暫時缺少高質(zhì)量人群的支撐，燕郊商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一，商業(yè)層次較低，規(guī)模少，分布零散，大宗商品的采購和品位消費依賴通州商業(yè)。結(jié)論二：目前，燕郊的商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在中低級餐飲、洗??；經(jīng)濟型休閑購物；日常生活用品；簡單家電供應(yīng)和建材、家具專業(yè)市場領(lǐng)域；結(jié)論三：目前，住宅項目的配套商業(yè)供應(yīng)暫時不是主流，但是可以預(yù)見，隨

14、著個項目的陸續(xù)開發(fā)收工，新業(yè)主的陸續(xù)入住，社區(qū)配套商業(yè)將持續(xù)增量，會逐漸豐富燕郊商業(yè)業(yè)態(tài)，提升其商業(yè)水平。京客隆超市燕郊房地產(chǎn)市場總結(jié)住宅商業(yè)產(chǎn)品品類單一企業(yè)缺乏品牌效應(yīng)品質(zhì)待升級目標客群層次不高亟待升級商業(yè)層次低業(yè)態(tài)單一規(guī)模小，分布零散未形成明顯的商圈相互作用第三局部 客群篇客群來源1、北京原著居民，隨著北京市場房價猛漲，被迫溢出；2、進京長期謀職白領(lǐng)人群，積蓄不多，收入跟不上北京房價，年齡原因首次置業(yè)，被迫燕郊置業(yè)燕郊及三河市收入好的群體、部委研究院職工約15%投資客約5%燕郊樓市北京溢出人群70-80%局部看好燕郊樓市開展的投資客，目前尚不能占客群主流。燕郊、三河市收入較好的居民、部委研

15、究單位的職工。客群特征分析燕郊樓市北京溢出人群 70-80%燕郊、三河市收入好的居民、部委研究院職工（約15%）投資客（約5%） 這局部人群要么曾長期居住北京，要么曾接受過北京生活方式的熏陶，所以這局部人：1、收入相對穩(wěn)定，一般處于中等收入水平；理財觀念較強，略顯小資情調(diào)，偶爾能夠接受一般性奢侈消費；2、居住環(huán)境追求經(jīng)濟型時尚，講究一定的品位情趣；3、事業(yè)處于起步或上升期階段，區(qū)域主要在北京東部，由于便利的交通，選擇燕郊；4、精神生活上，多數(shù)接受過較好的教育，思想相對開放；5、局部家庭有經(jīng)濟型私家車，但是出行一般以公車為主。 該局部人群長期居住燕郊或三河市境內(nèi)，其主要特征：1、在該區(qū)域主要以私

16、營企業(yè)、店鋪經(jīng)營、部委所屬研究院職工、企事業(yè)職工或機關(guān)干部等為謀生手段或職業(yè)，相對收入水平較高且穩(wěn)定；2、事業(yè)相對穩(wěn)定，家庭觀念較重，日常消費相對理性；服飾消費以國內(nèi)二線品牌為主； 該局部人群身份比較復(fù)雜，因為燕郊特殊的地理區(qū)域和近年來火爆的樓市形勢，看好燕郊未來樓市開展的房產(chǎn)投資者：1、個人具有一定的財產(chǎn)實力；2、具有很強的投資意識和風險承受力；3、目前據(jù)推斷，尚不能構(gòu)成市場的主力客群。客群需求特征燕郊樓市北京溢出人群 70-80%燕郊、三河市收入好的居民、部委研究院職工（約15%）投資客（約5%）1、對家的訴求：創(chuàng)意、魔力、激情空間；2、居住環(huán)境追求經(jīng)濟型時尚，講究一定的品位情趣；3、生活

17、各方面訴求簡約、自由、個性，注重品牌文化內(nèi)涵；4、精神生活上，崇尚流行；5、日常出行場所：影院、購物中心、餐廳、辦公樓；暫時多依賴公車或私家車出行1、對家的訴求：成家立業(yè)、港灣、家庭、踏實過日子的地方；2、生活各方面主要訴求穩(wěn)妥，消費理性；3、消費多以折扣店、國內(nèi)二線品牌為主；4、精神文化生活上，以通俗文化為主；5、日常出行場所：辦公室、幼兒園、兒童用品店、購物中心；出行借助經(jīng)濟型私車或公車。 該局部人群身份比較復(fù)雜，需求不一。房產(chǎn)方面的唯一追求就是：投資增值個性、愛巢、新生活、奮斗投資增值、財產(chǎn)家庭、日子、港灣第三局部 產(chǎn)品篇住宅產(chǎn)品定位中高端品質(zhì)的城市大型居住社區(qū)以滿足首次置業(yè)需求的住宅產(chǎn)

18、品為主，突出住宅產(chǎn)品的居住舒適及實用性。便利交通，居住配套完善。商業(yè)配套品質(zhì)較高。產(chǎn)品建議住宅產(chǎn)品定位戶型建筑面積（平米）套型比例一居室507510二居室809520二居室（舒適性）100-11530三居室120-15030四居室150以上10戶型配比建議：公建類產(chǎn)品定位以世界名品為主題的購物中心類住宅產(chǎn)品SOHO酒店式效勞公寓商業(yè)產(chǎn)品世界名品主題購物中心名品購物村名品展示中心會展中心廣場藝術(shù)中心會議中心城市生活園產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位主題元素會議中心Talents Incubation Center 人才培訓中心Service Center 服務(wù)中心會展中心時尚發(fā)布會產(chǎn)品展示會品牌體驗區(qū)廣場中心綠

19、化園藝、藝術(shù)雕塑各具特色的現(xiàn)代建筑時尚廣場藝術(shù)展示廣場嘉年華名品購物村大型世界名品購物中心城市生活園餐飲娛樂休閑購物文化藝術(shù)健怡美容現(xiàn)代服務(wù)培訓教育都市旅游酒店住宿產(chǎn)品建議功能規(guī)劃會議中心產(chǎn)品建議意向圖片產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位會展中心廣場活動中心產(chǎn)品建議意向圖片產(chǎn)品建議意向展示名品購物村產(chǎn)品建議意向展示城市生活園住宅類產(chǎn)品開發(fā)策略住宅產(chǎn)品前期以改善性住宅產(chǎn)品為主，輔以一定量的小戶型產(chǎn)品中期以中小戶型產(chǎn)品為主后期開發(fā)一定量升級類產(chǎn)品。公建類產(chǎn)品開放策略以名品購物村為首開亮點，并結(jié)合開發(fā)一定量類住宅產(chǎn)品保證現(xiàn)金流。中后期開發(fā)城市生活園配套公建，結(jié)合住宅產(chǎn)品的中期開發(fā)，吸引對配套設(shè)施依賴較強的中低收入者。

20、產(chǎn)品建議開發(fā)策略附件資料1.?北京及通州開展趨勢?2.?燕郊區(qū)域住宅工程個案資料?2005年1月27日，國務(wù)院批復(fù)了?北京市城市總體規(guī)劃20042021?簡稱?總體規(guī)劃?。根據(jù)?總體規(guī)劃?中的要求，北京將打破原來“單中心聚集的格局，構(gòu)建“兩軸兩帶多中心的城市空間結(jié)構(gòu)，形成“中心城新城鎮(zhèn)的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。中心城是北京政治、文化等核心職能和重要經(jīng)濟功能集中表達的地區(qū)。其范圍是市區(qū)范圍加上回龍觀與北苑北地區(qū)，面積約1085平方公里。通州新城區(qū)和城市綜合效勞中心：空間上主要向東、向南開展，北運河以東地區(qū)是引導(dǎo)開展行政辦公、金融商務(wù)等功能的重要區(qū)域。1、北京城市開展方向北京向東走？向西走？數(shù)據(jù)來源：?北京

21、城市總體規(guī)劃2004-2021? 通州在2021年后，北京投資將更為顯著地向三個衛(wèi)星城傾斜。其中，通州由于人均GDP水平最高、土地資源豐富、景觀環(huán)境較好、產(chǎn)業(yè)布局合理，其開展?jié)摿⒂绕渲档藐P(guān)注。順義亦莊1.?北京及通州開展趨勢?中心城和東部次區(qū)域是近期開展重點中心城地區(qū)：以調(diào)整優(yōu)化和提高為主東部次區(qū)域是城市未來重點開展的地區(qū)，也是北京面向區(qū)域，聯(lián)系天津、河北等省市的重要地區(qū)。通州、順義和亦莊地區(qū)是承接中心城人口、職能疏解和新的產(chǎn)業(yè)集聚的主要地區(qū)，積極引導(dǎo)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)向該地區(qū)集聚。密云、懷柔和平谷的平原地區(qū)建設(shè)為首都國際交往效勞的重要外事活動基地。西部次區(qū)域是城市未來

22、重要的開展地區(qū)。在維護生態(tài)環(huán)境的前提下，積極引導(dǎo)高新技術(shù)研發(fā)與效勞、旅游休閑、商業(yè)物流、教育等生態(tài)友好型的產(chǎn)業(yè)向該地區(qū)集聚。山區(qū)次區(qū)域是城市重要的生態(tài)屏障中心城次區(qū)域東部次區(qū)域西部次區(qū)域山區(qū)次區(qū)域1.北京城市開展方向北京向東走？向西走？1.?北京及通州開展趨勢?“北京向東看“京津冀一體化，將以京津城鎮(zhèn)開展走廊為主軸，京唐、京石城鎮(zhèn)開展走廊和京張、京承生態(tài)經(jīng)濟走廊為骨架。數(shù)據(jù)來源：?北京城市總體規(guī)劃2004-2021? 從近期來看，京津城鎮(zhèn)開展走廊的主軸將是開展重點1.北京城市開展方向北京向東走？向西走？1.?北京及通州開展趨勢?2005年6月6日，“京津高速公路天津段工程獲國家發(fā)改委批準，并于

23、6月16日正式開工建設(shè)。這條高速公路還將直接效勞于奧運和北京東部開展帶，并能將天津濱海機場的貨運功能與北京首都機場的客運功能形成互補，使北京能夠充分利用天津港，形成環(huán)渤海經(jīng)濟圈。該路起于設(shè)計時速120公里，2007年底將完成主體工程，2021年奧運會之前將全線通車。2005年7月4日上午10時，“京津城際軌道交通工程在北京市和天津市交界處開工。該工程北京段起點為北京南站，方案在2021年6月北京奧運會前開通運營，屆時北京和天津兩地將可實現(xiàn)半小時通行。規(guī)劃中尚待建設(shè)的區(qū)域內(nèi)重大交通設(shè)施，還包括：京滬、京山快速鐵路客運專線，北京第二機場選址未定，應(yīng)在北京的東南或南部等。 數(shù)據(jù)來源：?北京城市總體規(guī)

24、劃2004-2021? “京津冀一體化已進入實際操作階段京津聯(lián)動將使得“京津城鎮(zhèn)走廊沿線地區(qū)成為熱點。1.北京城市開展方向北京向東走？向西走？1.?北京及通州開展趨勢?根據(jù)?總體規(guī)劃?中的要求，北京將打破原來“單中心聚集的格局，構(gòu)建“兩軸兩帶多中心的城市空間結(jié)構(gòu)，形成“中心城新城鎮(zhèn)的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。 “北京向東看。中心城和東部次區(qū)域是近期開展重點，通州、順義和亦莊地區(qū)是承接中心城人口、職能疏解和新的產(chǎn)業(yè)集聚的主要地區(qū)。其中，通州開展最為快速。2.北京城市開展方向小結(jié)1.?北京及通州開展趨勢?2006年北京各項宏觀經(jīng)濟指標水平日漸接近興旺國家。規(guī)劃2021年北京人均GDP將突破10000美元。北京

25、城市化率根本到達75%的水平，社會經(jīng)濟進入平穩(wěn)開展階段。居民生活富裕，人均可支配收入與人均消費支出快速平穩(wěn)增長，消費勢頭強勁，消費理念現(xiàn)代。根據(jù)世界銀行研究結(jié)果，未來5到8年北京房地產(chǎn)市場仍將快速增長，房地產(chǎn)開展勢頭良好。房地產(chǎn)市場供需兩旺，甚至供不應(yīng)求，需要擴大范圍向外開展。供地方案向順義、通州、亦莊三個重點新城傾斜。 2.北京市場綜述小結(jié)1.?北京及通州開展趨勢?1、通州總體規(guī)劃按照?北京城市總體規(guī)劃20042021年?確定的“兩軸兩帶多中心的開展格局，通州處于長安街軸線和東部開展帶的節(jié)點之上，是重點發(fā)展的新城和城市綜合效勞中心，主要開展行政辦公、商務(wù)、金融、文化、會展等功能。 1.?北京

26、及通州開展趨勢?2007年內(nèi)開工建設(shè)聯(lián)系中心城的地鐵線路和線 與中心城連接的八通線已建成適時啟動建設(shè)聯(lián)系東部開展帶各新城的市郊鐵路 新北京東站，具體遷移時間未定2、通州軌道規(guī)劃1.?北京及通州開展趨勢?京沈高速京通快速路通朝大街六環(huán)路東部開展帶聯(lián)絡(luò)線朝陽北路朝陽路通順路通馬路通香路京哈高速亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)順義河北機場2條高速公路：京沈高速公路、京哈高速路、六環(huán)路2條快速路：京通快速路、通朝大街；2條主干路：朝陽路、 朝陽北路6條一級公路：通順路、東部開展帶聯(lián)絡(luò)線、通馬路、京榆舊線、運河大街、通香路。北京3、通州道路規(guī)劃商務(wù)園總部經(jīng)濟板塊繼及國宋莊文化創(chuàng)意板塊建成后分別將帶來6萬和萬就業(yè)，將吸引大

27、量高端人群遷移到通州地區(qū)運河城市段核心功能板塊及新華大街商貿(mào)流通板塊將形成成熟的高端商業(yè)及配套效勞中心主體休閑功能板塊將豐富區(qū)域的娛樂配套八通線樓宇經(jīng)濟板塊主要開展商務(wù)辦公、貿(mào)易流通樓宇，將形成新的高端客戶工作區(qū)域4、通州產(chǎn)業(yè)規(guī)劃現(xiàn)狀：商業(yè)網(wǎng)點有個萬米以上的大型商場僅有個平方米以上的綜合超市也僅有個。未來：通州今后將建設(shè)個重點商業(yè)工程見以下圖家樂福669汽車總站316車站華堂5、通州周邊配套1.?北京及通州開展趨勢?上市面積與銷售面積單位為萬平方米6、通州宏觀市場走勢2006年起上市量有明顯下降，主要原因是通州區(qū)建委提出：金融、商業(yè)樓、寫字樓要與居民住宅同時開展，從而要將住宅的比例由目前的70

28、%到75%，下調(diào)到50% 。商品房上市量下降將減少競爭，同時商業(yè)的開展將加速通州商品房價值的提升 1.?北京及通州開展趨勢?小結(jié)按照?北京城市總體規(guī)劃20042021年?確定的開展格局，通州作為開展最快的新城，目前已承接了北京大局部的城市溢出人群，其中，房地產(chǎn)市場的開展已完全脫離郊區(qū)地產(chǎn)的開展水平，融入北京城市房地產(chǎn)開展的市場水平中。隨著通州地區(qū)大批人口的入住，房地產(chǎn)的開展已由滿足簡單的居住需求向滿足更全面更高品質(zhì)的生活需求過渡。近年來，通州商業(yè)地產(chǎn)的迅速開展即是房地產(chǎn)功能提升的表現(xiàn)。隨著通州地區(qū)居住和商業(yè)功能的升級開展，通州區(qū)域經(jīng)濟也受到大力推動。目前，通州區(qū)域作為北京新城的城市功能也出現(xiàn)了外擴趨勢。與通州一河之隔的燕郊首當其沖地承接了該城市功能。1.?北京及通州開展趨勢?燕郊住宅工程資料一覽表：資料來源：實地調(diào)研上上城物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：板樓、多層、小高層、高層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：東燕郊開發(fā)區(qū)102國道路北價格：3900元/平方米物業(yè)管理費：元/平方米*月開發(fā)商：三河福成房地產(chǎn)開發(fā)開盤時間：2007-11