西安秦嶺溫泉?jiǎng)e墅項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告-53

1、第一章 市場(chǎng)情況梳理 一、宏觀市場(chǎng)背景二、細(xì)分市場(chǎng)三、區(qū)域市場(chǎng)四、消費(fèi)者市場(chǎng)1西安秦嶺項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告2一、宏觀市場(chǎng)背景（詳見(jiàn)預(yù)判報(bào)告）經(jīng)過(guò)我們前期對(duì)西安房地產(chǎn)市從宏觀層面到中觀層面以及個(gè)盤(pán)情況的調(diào)查研究，已經(jīng)清晰的構(gòu)架出西安市房地發(fā)展的脈絡(luò)。在此，通過(guò)回顧、梳理、總結(jié)，對(duì)項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)環(huán)境給出一個(gè)發(fā)展線(xiàn)路圖。西安歷經(jīng)近兩年的快速發(fā)展之后，吸引了和記黃埔、中海地產(chǎn)、廣州富力以及上海綠地集團(tuán)的進(jìn)入，將推動(dòng)西安房地產(chǎn)包括總量、品質(zhì)、價(jià)格、營(yíng)銷(xiāo)等多個(gè)層面走上一個(gè)新的臺(tái)階。而這樣外來(lái)大鱷進(jìn)入后的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展的情況在中國(guó)多個(gè)二三線(xiàn)城市得到過(guò)驗(yàn)證。這也是我們前期對(duì)宏觀市場(chǎng)研究的一個(gè)重要觀點(diǎn)。西安即將迎

2、來(lái)或者說(shuō)已經(jīng)迎來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展中期歷程的一個(gè)拐點(diǎn)即便在宏觀調(diào)控政策越來(lái)越來(lái)嚴(yán)厲的今天，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也將呈現(xiàn)房?jī)r(jià)單邊上升的格局3二、細(xì)分市場(chǎng)（詳見(jiàn)預(yù)判報(bào)告 需求報(bào)告 ）別墅功能仍然以第一居所為主流，對(duì)于第二居所性質(zhì)的奢侈性消費(fèi)的市場(chǎng)意識(shí)偏淡，依然處于原生及小規(guī)模狀態(tài)。 由于西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速慢于其它省市，造成西安房地產(chǎn)市場(chǎng)別墅物業(yè)發(fā)展比較凌亂，別墅功能未得到有效釋放，第一居住功能消費(fèi)仍占據(jù)別墅物業(yè)消費(fèi)第一目的； 早期第二居所性質(zhì)別墅物業(yè)（主要指秦嶺北麓區(qū)域），由于歷史和交通的原因，造成區(qū)域市場(chǎng)形象建立嚴(yán)重受損，促使第二居所別墅物業(yè)發(fā)展緩慢； 從深訪(fǎng)報(bào)告和消費(fèi)者問(wèn)卷中可以發(fā)現(xiàn)，中高端客戶(hù)對(duì)第二居所奢

3、侈性休閑消費(fèi)還是比較認(rèn)同，但由于市場(chǎng)上沒(méi)有已建成的成功區(qū)域和項(xiàng)目，造成這種消費(fèi)無(wú)法形成趨勢(shì)。4二、細(xì)分市場(chǎng)（詳見(jiàn)預(yù)判報(bào)告 需求報(bào)告 ）項(xiàng)目作為先行者的重要成員，對(duì)于第二居所所能夠帶來(lái)的生活方式、消費(fèi)行為的改變，需要在產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)、管理等層面對(duì)目標(biāo)消費(fèi)人群進(jìn)行充分的提示和引導(dǎo)。 由于市場(chǎng)上沒(méi)有已建成的較成功的具有第二居所性質(zhì)的休閑消費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，所以造成消費(fèi)者對(duì)第二居所的休閑度假物業(yè)功能理解比較簡(jiǎn)單； 從深訪(fǎng)報(bào)告和消費(fèi)者問(wèn)卷中可以看到，高端客戶(hù)由于見(jiàn)多識(shí)廣，對(duì)第二居所的休閑度假物業(yè)功能了解還是比較全面，但并不是很透徹，中高端客戶(hù)基本還處于簡(jiǎn)單了解層面； 從消費(fèi)者問(wèn)卷項(xiàng)目測(cè)試中可以看到，預(yù)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目

4、別墅物業(yè)的客戶(hù)，傾向在第二居所居住休閑時(shí)間仍然較短，這跟客戶(hù)對(duì)其性質(zhì)和功能了解不全面有著直接的關(guān)系。 同時(shí)在問(wèn)卷報(bào)告和深訪(fǎng)中可以發(fā)現(xiàn)，中高端客戶(hù)在第二居所物業(yè)消費(fèi)上具備很強(qiáng)的引導(dǎo)可能性。5區(qū)域市場(chǎng) （詳見(jiàn)預(yù)判報(bào)告）秦嶺北麓板塊是城市未來(lái)最具發(fā)展?jié)摿?、最重要的板塊。秦嶺北麓板塊存在土地存量過(guò)多，市場(chǎng)總量過(guò)小，產(chǎn)品品質(zhì)偏低等等諸多問(wèn)題。秦嶺北麓板塊競(jìng)爭(zhēng)層面還停留在營(yíng)銷(xiāo)層面，真正的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)并未開(kāi)始，因此，項(xiàng)目需要站在外來(lái)者的身份以及超脫的理念帶領(lǐng)板塊市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。以上結(jié)論參見(jiàn)預(yù)判報(bào)告6四、消費(fèi)者市場(chǎng) 消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告高端客戶(hù)深度訪(fǎng)談報(bào)告對(duì)于第二居所這樣的奢侈品，其主力消費(fèi)對(duì)象始終是高端人群。消

5、費(fèi)者調(diào)查報(bào)告中被訪(fǎng)者年齡主要集中在3645歲之間的中年人，這類(lèi)有錢(qián)、有閑、多數(shù)有車(chē)的消費(fèi)者都已有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他們會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)郊區(qū)物業(yè)作為第二居所，用來(lái)休閑、度假和養(yǎng)老使用；消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示，38.1%的受訪(fǎng)者最可能購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的獨(dú)幢別墅；消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示，被訪(fǎng)者投資休閑度假物業(yè)的平均資金為1269841元 ；同時(shí)顯示，被訪(fǎng)者平均每年用于休閑度假的費(fèi)用從5000元/年到20萬(wàn)元/年不等，主要集中在5萬(wàn)元/年和2萬(wàn)元/年；每年用于休閑度假的平均費(fèi)用為46317元；7四、消費(fèi)者市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告高端客戶(hù)深度訪(fǎng)談報(bào)告對(duì)于第二居所這樣的物業(yè)形態(tài)消費(fèi)還處于萌芽狀態(tài)，消費(fèi)者市場(chǎng)還沒(méi)有形成自覺(jué)地判斷標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)產(chǎn)品的

6、要求呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，自我意識(shí)、圈層封閉、眼界開(kāi)闊是主要特征。消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示，被訪(fǎng)者購(gòu)買(mǎi)郊區(qū)物業(yè)的主要用途是不定期度假、親朋聚會(huì)或者是老人常住/養(yǎng)老。從深訪(fǎng)問(wèn)卷中可以看到，高端客戶(hù)愿意購(gòu)買(mǎi)自己理想中的第二居所物業(yè)，其消費(fèi)判斷標(biāo)準(zhǔn)取決于自己的要求，而并不是來(lái)至于市場(chǎng)的評(píng)價(jià)體系；從深訪(fǎng)問(wèn)卷中可以看到，被訪(fǎng)問(wèn)者認(rèn)可的物業(yè)類(lèi)型為獨(dú)棟 聯(lián)排 花園洋房，其中對(duì)獨(dú)棟的需求最大，占到五成。 整套住房精裝或者是個(gè)性化定制是大多數(shù)被訪(fǎng)者希望的交房標(biāo)準(zhǔn)；社區(qū)內(nèi)部的生活配套設(shè)施、房屋的質(zhì)量、房屋的建筑風(fēng)格和社區(qū)安全性是影響被訪(fǎng)者作出購(gòu)房決定的主要因素；8一、別墅發(fā)展史概述賴(lài)特-流水別墅-冬日?qǐng)鼍埃魉畡e墅是賴(lài)特為卡

7、夫曼家族設(shè)計(jì)的別墅.在瀑布之上,賴(lài)特實(shí)現(xiàn)了“方山之宅”(house on the mesa)的夢(mèng)想,整個(gè)構(gòu)思是大膽的，成為無(wú)與倫比的世界最著名的現(xiàn)代建筑。）中國(guó)古代把別墅稱(chēng)為別業(yè)、別館。其意思就是在家宅以外另建的供游憩用的獨(dú)戶(hù)住宅。西元300多年，在地中海國(guó)家意大利的一個(gè)山坡地帶出現(xiàn)了臺(tái)階式別墅。而這個(gè)時(shí)候，正是中國(guó)的西晉王朝。很有意思的是，當(dāng)時(shí)洛陽(yáng)的巨富（照今天看來(lái)他也是一個(gè)房地產(chǎn)大鱷）石崇，也搞了一個(gè)金谷別墅。此外，歷代著名的別墅有唐代藍(lán)田王維的輞川別業(yè)、明代蘇州的拙政園、清代杭州的金鳛別業(yè)和北京的勺園。而西方近代、現(xiàn)代最具特色和最具影響力的別墅有賴(lài)特設(shè)計(jì)的流水別墅，勒柯布西耶設(shè)計(jì)的薩伏伊

8、別墅等。 9由于我們研究主要為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)，我們還是按照地域風(fēng)格在本節(jié)當(dāng)中，將別墅進(jìn)行一下簡(jiǎn)單的分類(lèi)。從中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，別墅的外觀形狀也早已打破地域和國(guó)家界限，世界各國(guó)的別墅建筑風(fēng)格在中國(guó)的別墅市場(chǎng)上幾乎都有所體現(xiàn)。因此，在中國(guó)我們幾乎可以找到全世界各個(gè)國(guó)家別墅建筑的各種風(fēng)格類(lèi)型。雖然，建筑風(fēng)格的劃分從建筑理論上來(lái)說(shuō)是十分復(fù)雜的，但是我們可以采用市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行分類(lèi)。按照比較流行的別墅建筑風(fēng)格大致有：中國(guó)傳統(tǒng)的園林式風(fēng)格（中式別墅）、北美風(fēng)情風(fēng)格（美式別墅）、歐陸傳統(tǒng)的貴族風(fēng)格（歐式別墅）、日式風(fēng)格（日式別墅）、法式風(fēng)情風(fēng)格（法式別墅）、其他多種風(fēng)格的別墅建筑風(fēng)格。到目前為止，西安市場(chǎng)上

9、，各種風(fēng)格的別墅都有。另外還有揉合多種風(fēng)格一體的別墅類(lèi)型（中式日式相）等等。另外由于按照功能分類(lèi)還有獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼、空中別墅等多種類(lèi)型。根據(jù)以上不同標(biāo)準(zhǔn)，在涉及外立面、園林等方面我們主要以第一類(lèi)分類(lèi)為主進(jìn)行闡述，而涉及戶(hù)型、空間構(gòu)成等方面，我們則按照第二類(lèi)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究。二、目前市場(chǎng)上的別墅分類(lèi)10四類(lèi)別墅空間形態(tài)分析我們這里說(shuō)的不同類(lèi)型的別墅空間解構(gòu)實(shí)際上還是結(jié)合項(xiàng)目目前容積率條件下存在了不同的四種別墅形態(tài)來(lái)進(jìn)行分析，主要從大的空間設(shè)置上來(lái)考慮。我們知道在英文中對(duì)應(yīng)有兩個(gè)單詞一個(gè)是House，一個(gè)是Villa。在歐美，這兩個(gè)單詞實(shí)際上對(duì)應(yīng)著兩種建筑形態(tài)，一個(gè)是別墅（Villa），一

10、個(gè)房子（House）。事實(shí)上， Villa很大程度上對(duì)應(yīng)的是獨(dú)棟別墅，而我們的聯(lián)排、雙拼、疊拼統(tǒng)統(tǒng)都得歸為House。之所以要說(shuō)一下這個(gè)問(wèn)題的原因是，我們想知道，為什么中國(guó)的消費(fèi)者能夠認(rèn)同本身屬于House的聯(lián)排、疊拼等等為別墅呢？經(jīng)過(guò)分析來(lái)看，不僅僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商宣傳做秀造概念，而是本來(lái)應(yīng)該是House的這幾類(lèi)產(chǎn)品形態(tài)在一定程度上可以部分達(dá)到Villa的功能。才使得這些House能夠從公寓、普通多層當(dāng)中脫離出來(lái)。因此，最大限度地進(jìn)行從House到Villa的還原，最大限度使這些House具備Villa最明顯的基本特征，也將成為我們進(jìn)行空間研究的基本課題。二、別墅空間形態(tài)分類(lèi)11獨(dú)棟別墅【

11、定義】 獨(dú)棟別墅即獨(dú)門(mén)獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周?chē)加忻娣e不等的綠地、院落。這一類(lèi)型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。但是，我們應(yīng)該注意的是獨(dú)棟別墅仍然不一定能夠成為Villa。雙拼別墅 【定義】聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國(guó)被叫作“Two family house”，直譯為兩個(gè)家庭的別墅。顯然，它仍然屬于HOUSE范疇。12雙拼別墅與獨(dú)棟這樣一種終極形式的差距最小，但是由于雙拼本身為兩家人的別墅，其私密性依然較獨(dú)棟差了一籌。另外在功能方面，只能做到三

12、面采光，因此，舒適度有所下降。但是就人們對(duì)于別墅的感覺(jué)而言，雙拼別墅還是為大多數(shù)中國(guó)人所認(rèn)同的它就是別墅。因此，對(duì)于雙拼別墅而言，我們認(rèn)為其空間特性理應(yīng)涵蓋獨(dú)棟別墅的絕大部分特征。 13聯(lián)排別墅19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國(guó)家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過(guò)程中不可逾越的階段住宅郊區(qū)化的一種代表形

13、態(tài)?！径x】 又稱(chēng)TOWNHOUSE，有天有地，每戶(hù)獨(dú)門(mén)獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車(chē)位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶(hù)別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門(mén)戶(hù)。很明顯，聯(lián)排別墅的私密性已經(jīng)大大被降低了?；▓@面積大幅縮水，不過(guò)還好，聯(lián)排依然可以“頂天立地”。另外，由于聯(lián)排增加到了幾個(gè)單元，采光面也只剩下兩面了。因此，如何使聯(lián)排別墅的內(nèi)部空間便得更加有趣，變得符合我們理想中的別墅，需要我們大力氣來(lái)完成。14三層平面 上海-星辰園-聯(lián)排別墅（面積：約250平米）星辰園這個(gè)聯(lián)排別墅的戶(hù)型拋開(kāi)其他設(shè)計(jì)不說(shuō)，但是其中多出的一個(gè)夾層就很有特點(diǎn)，雖然它的

14、功能不盡合理，但是，其思路還是非常之得我們借鑒的（突破容積率限制）。這個(gè)戶(hù)型把1層客廳和空間層高增大了，而夾層部分的建筑面積僅僅只有23平米左右，這是一個(gè)不錯(cuò)的思路。 15北京某聯(lián)排別墅（面積230平米） 二層平面 三層平面 北京的這個(gè)聯(lián)排戶(hù)型僅就平面空間構(gòu)成上就趨于傳統(tǒng)，但是它在一樓到三樓之間搞了一個(gè)天井，這個(gè)天井的存在，一些次要的空間頓時(shí)顯得生動(dòng)起來(lái)。這個(gè)思路有點(diǎn)像當(dāng)年成都的清華坊。一層平面 顯然，由于聯(lián)排別墅自身的一些弱點(diǎn)，我們?cè)趹?hù)型設(shè)計(jì)方面需要花大力氣來(lái)研究一些其他的平面空間來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)。夾層和閣樓都是我們可以考慮的變化空間之一。16疊拚別墅【定義】 它是Townhouse的疊拼式的一種

15、延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開(kāi)間與聯(lián)排別墅相比，立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。疊拼完全成屬于House應(yīng)當(dāng)沒(méi)有任何問(wèn)題。特別是對(duì)疊加上層的那一戶(hù)，和花園洋房幾乎沒(méi)有較大的差別。沒(méi)有自己地上的花園（后院），沒(méi)有單獨(dú)的地面入戶(hù)，顯然，其僅就戶(hù)型空間構(gòu)成而言，其別墅的特征大大的降低了。因此，需要不需要疊拚形態(tài)，如果需要，我們的疊拚應(yīng)該達(dá)到一種什么樣的狀態(tài)？都是我們研究的。 17小結(jié)總的來(lái)說(shuō)，獨(dú)棟和雙拼的特征明顯，我們可以較為容易的讓客戶(hù)產(chǎn)生區(qū)別多層

16、和普通躍層的新鮮的空間感受。但是對(duì)于聯(lián)排和疊拼來(lái)講，其戶(hù)型設(shè)計(jì)需要足夠的耐心和創(chuàng)新意識(shí)。 18別墅空間構(gòu)成形態(tài)分析我們從純粹的使用功能進(jìn)行結(jié)構(gòu)，目前調(diào)查樓盤(pán)的戶(hù)型功能構(gòu)成主要有以下幾個(gè)方面： 起居復(fù)合功能空間（客廳、餐廳、廚房空間） 私密的生活空間（主臥、書(shū)房、衛(wèi)?。?獨(dú)立的休閑、娛樂(lè)（影音、健身、棋牌、收藏） 室外休憩空間（私家花園、露臺(tái)） 車(chē)輛存放及工具空間（車(chē)庫(kù)、工具房） 灰空間部分（門(mén)庭/溫泉?jiǎng)e墅的湯池空間等等） 其中，根據(jù)我們研究表明，對(duì)于中國(guó)這樣剛剛進(jìn)入別墅時(shí)代的少數(shù)人來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)意義上的復(fù)合功能功能空間、私密生活空間，這類(lèi)空間不管面積大小，無(wú)論如何變化，都是任何一套無(wú)論面積大小的住

17、房都提供了的空間。別墅戶(hù)型不過(guò)是將此類(lèi)空間放大，功能增加更多，可以更氣派一點(diǎn)。對(duì)于別墅而言，真正屬于特有空間的為后面的四個(gè)部分的空間。這四部分空間的存在，才使得別墅看上去是那么的誘人。因此，我們研究的重心，將放在后面的四個(gè)空間。三、別墅空間構(gòu)成細(xì)分研究19起居復(fù)合 功能空間三利宅院08型別墅首層/成都（平米）在三利宅院別墅戶(hù)型之一的首層中。我們看到，就客廳、餐廳之間的關(guān)系來(lái)講，與普通住宅幾乎沒(méi)有差別。只是客廳面積達(dá)到了近50個(gè)平米。但是，我們注意到的是，客廳餐廳和院子（花園，這里我們認(rèn)為叫院子比較貼切一些）之間的關(guān)系（其中客廳、餐廳的室內(nèi)標(biāo)高比院子地平低一些）。可以想象的是，真正是我們參觀者感

18、覺(jué)客廳生動(dòng)不是客廳本身，而是客廳與院子之間的關(guān)系，讓我們感覺(jué)異常舒服。20Mar Menor Golf Resort/villa/西班牙 在這個(gè)度假村的VILLA的戶(hù)型當(dāng)中，我們也看到室內(nèi)空間與室外空間的互動(dòng)情況，與國(guó)內(nèi)的別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)也是大同小異。然而他們的戶(hù)外部分的花園設(shè)計(jì)夠大，同時(shí)前后花園讓室內(nèi)和室外的交流變得更加生動(dòng)。不過(guò)我們可以發(fā)現(xiàn)餐廳面積很小，這非常有趣。顯然，這些歐洲人度假的時(shí)候，他們大多數(shù)的時(shí)間是在花園里燒烤或者喝咖啡曬太陽(yáng)，從廚房聯(lián)著那個(gè)巨大的花園也可以看出，這也是與國(guó)內(nèi)別墅的一個(gè)大區(qū)別。但我們認(rèn)為這很好，度假的味道十足。21 因此對(duì)于該部分空間而言，我們認(rèn)為，作為別墅戶(hù)型，注

19、重的不應(yīng)該是這個(gè)空間本身。重心還在于與獨(dú)有的花園（院子）之間的關(guān)系。 最后，統(tǒng)計(jì)該類(lèi)空間（約30個(gè)別墅樓盤(pán)）的面積的基本數(shù)據(jù)如下： 客廳：40-60平米 餐廳：15-30平米 廚房：15-25平米 以上面積包括四類(lèi)別墅形態(tài)平均值的上下區(qū)間，結(jié)合項(xiàng)目消費(fèi)者調(diào)查的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，我們將得到一個(gè)適度的面積控制范圍。22私密生活 復(fù)合空間維也納森林別墅B型三層平面/成都（平米）我們看到，在面積超過(guò)300平米的別墅里，這部分空間從平面上很難給我們更多的感受。因?yàn)楫吘箤?duì)于這部分空間來(lái)講，可供挖掘的內(nèi)涵實(shí)在是不多了。但是我們還是要對(duì)它的這款戶(hù)型平面提出批評(píng)，在面積達(dá)到了近60平米的主人生活空間里，卻找不到讓人激動(dòng)

20、的空間比如一個(gè)精巧的自由情趣小空間。關(guān)于這個(gè)空間的存在，看上去較為敏感，但是如果我們看到太平洋很多小島上的別墅里有這類(lèi)空間的存在，我們也就不會(huì)吃驚。雖然目前中國(guó)人的觀念依然比較保守，但是并不妨礙在自己的別墅里的私密空間中找到一些另類(lèi)刺激。所以，在這個(gè)空間當(dāng)中，我們認(rèn)為更多的應(yīng)該體現(xiàn)一些曖昧的設(shè)計(jì)觀。23Mar Menor Golf Resort/villa/西班牙這個(gè)戶(hù)型與國(guó)內(nèi)的差異同樣明顯，我們看出，歐洲度假總是一大家子 。三間房出來(lái)了五個(gè)床位。不過(guò)他們很喜歡戶(hù)外空間倒是非常清楚，主臥并不是很大，但是卻一定要搞一個(gè)大露臺(tái)。從這張圖可以看出，別墅的主人在一個(gè)春光明媚的日子在躺椅上喝著咖啡讀著呼

21、嘯山莊之類(lèi)的小說(shuō)一定非常愜意！不過(guò)這樣的戶(hù)型在國(guó)內(nèi)接受度就不一定高了。24易城F型二層平面/成都（平米）易城的該部分空間戶(hù)型平面同樣如此，在超過(guò)50平米的空間內(nèi)同樣不過(guò)如此。因此，我們認(rèn)為，在很大程度上，作為別墅室內(nèi)空間來(lái)講，這部分空間在設(shè)計(jì)上是同質(zhì)化的。也就是說(shuō)，該部分空間雖然有拓展余地，但是，并不見(jiàn)得大部分的西安人甚至大到中國(guó)人能夠接受。因此，該部分的設(shè)計(jì)在很多設(shè)計(jì)師眼里，只是規(guī)定動(dòng)作，沒(méi)有其他發(fā)揮的可能。這部分空間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下：主臥復(fù)合功能區(qū)：40-80平米 次臥及其他房間：15-30平米。25獨(dú)立的休閑、娛樂(lè)（影音、健身、棋牌、收藏） 維也納森林別墅B型架空層平面/成都（）我們依然以維

22、也納森林別墅的B套型設(shè)計(jì)為例。我們看到，在這個(gè)平面當(dāng)中，其功能空間內(nèi)容之豐富，令人側(cè)目。雖然與面積有關(guān)，但是我們認(rèn)為，它反映了別墅在室內(nèi)空間當(dāng)中的精華所在。也就是普通住宅無(wú)法實(shí)現(xiàn)和達(dá)到的功能。 在這個(gè)平面中，我們看到了視聽(tīng)室、健身房、酒吧、棋牌室多種娛樂(lè)功能。當(dāng)然，這層空間的存在，還可以拓展出很多新的休閑娛樂(lè)方式。對(duì)于200多平米的別墅而言，雖然面積小了許多，但是這部分的空間無(wú)論如何得以保留一部分。26三利宅院08型個(gè)性空間/成都（平米）顯然，我們可以看出三利宅院的設(shè)計(jì)思路不同的地方。這部分個(gè)性空間的面積大約為50平米。注重了室外空間的聯(lián)系，同時(shí)此空間還充當(dāng)了部分交通聯(lián)系功能。這與三利宅院注重

23、與院落文化的思想是分不開(kāi)的。我們認(rèn)為這種思路，還是有一定的可取之處。 27易城F型首層平面/成都（平米）易城的這個(gè)首層平面對(duì)于這部分空間的設(shè)制就不夠明顯。盡管戶(hù)型面積小了近100平米。不過(guò)，很有意思的是，它設(shè)置了一個(gè)小小的湯池，這一點(diǎn)從某種程度上彌補(bǔ)了這一缺陷。另外，我們來(lái)看看它的三層平面。28易城F型3層平面（平米）在它的三層平面當(dāng)中，設(shè)計(jì)有一個(gè)碩大的自由空間。這個(gè)設(shè)計(jì)思想貫穿了它的多種戶(hù)型，顯然，易城更愿意把這部分空間交給業(yè)主自己安排。我們認(rèn)為這也是一個(gè)很好的創(chuàng)意，也有點(diǎn)像前面那個(gè)Mar Menor Golf Resort 的villa。 該部分空間統(tǒng)計(jì)總結(jié)如下：獨(dú)立休閑娛樂(lè)空間：至少包括

24、一種以上的娛樂(lè)功能面積：30-100平米不等。29車(chē)輛存放 及工具空間 該部分的處理我們不多作說(shuō)明，在此僅僅舉一個(gè)例子。半山衛(wèi)城這套別墅的車(chē)庫(kù)為單車(chē)庫(kù)。但是我們認(rèn)為有意思的是，這個(gè)車(chē)庫(kù)和保姆房的關(guān)系。對(duì)于美國(guó)人來(lái)講，由于很多別墅離城市較遠(yuǎn)，所以，這個(gè)保姆的工作間如果換成一個(gè)普通的工作間，那么就是有著很典型的美國(guó)別墅的車(chē)位風(fēng)格。而且這個(gè)車(chē)位處于半地下，更加符合美國(guó)人的習(xí)慣。而這個(gè)工作間，就會(huì)讓我們想起美國(guó)人喜歡鼓搗汽車(chē)、摩托以及其他多種愛(ài)好的工具存放間或者改裝車(chē)間。統(tǒng)計(jì)該部分空間情況如下：車(chē)庫(kù)數(shù)量：30%的以上的別墅有雙車(chē)位。這部分別墅類(lèi)型為獨(dú)立別墅。大約90%以上有單車(chē)位。僅有不超過(guò)10%的別

25、墅為公共停車(chē)位。當(dāng)然，對(duì)于疊拼別墅而言，這也是唯一的選擇。 30間室外 休憩空間這部分空間成為別墅最重要的空間組成，一個(gè)沒(méi)有私家花園的別墅不可想象。因此，在某種意義上，對(duì)于疊拼別墅而言，雖然目前市場(chǎng)上有一定的成交量，但是就我們來(lái)看，該類(lèi)形態(tài)基本上不能進(jìn)入真正的別墅行列。我們統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，花園面積基本可以分為以下區(qū)間(見(jiàn)表3-2)：30平米60平米：以聯(lián)排/疊拼最為常見(jiàn)。60平米100平米：以聯(lián)排/早期獨(dú)棟/疊拼/雙拼為常見(jiàn)。100平米200平米：多見(jiàn)聯(lián)排/雙拼/獨(dú)棟200平米以上：幾乎均為獨(dú)棟。31維也納森林別墅在此，我們重點(diǎn)研究的私家花園與室內(nèi)空間的關(guān)系，以及私家花園的開(kāi)放性與院落之間的關(guān)系

26、。左圖為維也納森林別墅的立面（也是上一部分的那個(gè)平面），這只是一個(gè)美化效果。但是結(jié)合平面圖我們可以看到的是，這個(gè)私家花園式半開(kāi)放的，沒(méi)有中式庭院的那種自家后花園.32北京-觀唐（中式別墅）這是北京有名的中式別墅觀唐。從這個(gè)角度看，院落感很強(qiáng)。注意，他依然是半開(kāi)放的。右圖為武漢的一個(gè)中式別墅。這個(gè)別墅的院落感就特別強(qiáng)，與歐美類(lèi)別墅的私家花園給人的感覺(jué)完全不一樣。33Mar Menor Golf Resort/ Blocks of 4 townhouses顯然，歐洲的townhouse和國(guó)內(nèi)的聯(lián)排別墅別墅差異就較大了，花園變成了院子，倒是和咱們中式聯(lián)排別墅有點(diǎn)像。而這個(gè)室外空間（花園）就很難找到v

27、illa感覺(jué)了。34從目前國(guó)內(nèi)許多別墅包括中式、現(xiàn)代和歐式等各種風(fēng)格的別墅來(lái)看的，這部分空間形態(tài)是比較明確的。傳統(tǒng)中式別墅大多為半開(kāi)放和封閉形態(tài)，強(qiáng)調(diào)私家屬性和自我擁有。而現(xiàn)代風(fēng)格、西方風(fēng)格以及所謂的新中式別墅大多以全開(kāi)放辦開(kāi)放為主。從前面的圖片中我們可以看到，這種全開(kāi)放或者半開(kāi)放的私家花園形成的社區(qū)，對(duì)于小區(qū)環(huán)境效果來(lái)講是很美觀的。但是就私有性來(lái)講，似乎不如觀唐這一類(lèi)的效果，但是觀塘這一類(lèi)的封閉式的戶(hù)外空間也容易造成小區(qū)公共景觀顯得較為擁擠。因此，對(duì)于戶(hù)外空間的考慮需要集合別墅的底層平面進(jìn)行綜合考慮，而不僅僅單獨(dú)對(duì)花園、院落等進(jìn)行簡(jiǎn)單處理。從目前西安市場(chǎng)的情況來(lái)看，各種集中形態(tài)都有。考慮到我

28、們對(duì)前在消費(fèi)者的調(diào)查結(jié)果以及項(xiàng)目休閑度假性質(zhì)，建議項(xiàng)目考慮半開(kāi)放的，能夠?qū)崿F(xiàn)私有空間和公共空間的融合、交流的戶(hù)外空間形態(tài)。35灰空間部分 這部分空間也是別墅所獨(dú)有的，基本上在普通住宅當(dāng)中，這部分空間很少存在，大多只存在于建筑的公共空間。就別墅的這部分空間而言，它是室內(nèi)和室外空間的一個(gè)過(guò)渡和溝通，這部分空間對(duì)于別墅而言有著獨(dú)特的意義。從空間的趣味性上來(lái)看，這部分空間有著創(chuàng)新的價(jià)值。 對(duì)于項(xiàng)目的考慮，如果再考慮溫泉入戶(hù)的情況下，是有創(chuàng)造好的這類(lèi)空間形態(tài)的可能。36三、建筑材料、結(jié)構(gòu)形態(tài)、色彩等研究建筑材料和建筑形式的關(guān)系雖然看上去互為推動(dòng)，但是我們知道，建筑材料的發(fā)展為人們因?yàn)樯罘绞降淖兓a(chǎn)生

29、的建筑需求提供了基礎(chǔ)，而建筑建筑形式只是這些內(nèi)涵發(fā)展和變化的一個(gè)結(jié)果。另外，就色彩而言，區(qū)域?qū)徝阑蛎褡逍缘募w審美是復(fù)雜多變的。比如，經(jīng)常說(shuō)藍(lán)色歐羅巴，紅色的美洲大陸，黃色的亞洲等等只是對(duì)于民族傳統(tǒng)文化當(dāng)中色彩方面的一個(gè)高度概括。所以，我們認(rèn)為，建筑色彩學(xué)還是以契合目標(biāo)消費(fèi)人群的文化背景以及審美觀和產(chǎn)品特性而定。37建筑材料現(xiàn)代建筑材料已經(jīng)發(fā)展得如此成熟，而目前大眾主流的居住意識(shí)無(wú)外乎：環(huán)保、節(jié)能。因此也有了純天然等等之類(lèi)建筑材料一說(shuō)。即便如此，純天然的一些石材也有可能產(chǎn)生輻射性污染。因此，綠色環(huán)保也只能相對(duì)，也不必要拘泥于人工還是自然，只要污染達(dá)標(biāo)，都是合格的建筑材料。當(dāng)然，這只是對(duì)于普通建

30、筑來(lái)說(shuō)。但是對(duì)于別墅而言，標(biāo)準(zhǔn)卻需要提高。在目前眾多的樓盤(pán)宣傳當(dāng)中，綠色環(huán)保已經(jīng)作為普通賣(mài)點(diǎn)出現(xiàn)，也成為了別墅的基本要素之一就像電腦的標(biāo)準(zhǔn)配置一般。關(guān)于節(jié)能，從建筑材料而言，有很多較為極端的傾向。比如瑞典的一個(gè)實(shí)驗(yàn)性建筑，在平均氣溫不超過(guò)10攝氏度的地區(qū)竟然可以不用壁爐，這的確是個(gè)奇跡。但是就我們從市場(chǎng)的調(diào)度來(lái)看，這是只是一個(gè)高尚的意識(shí)，一個(gè)別墅人群應(yīng)有的品位而已。所以關(guān)于建筑材料方面，我們的意見(jiàn)還是在突出綠色、環(huán)保、節(jié)能的綜合考慮下尋求合適的性?xún)r(jià)比。38建筑結(jié)構(gòu)目前別墅的結(jié)構(gòu)形態(tài)從建筑材料的角度來(lái)說(shuō)，大致有以下三種：木結(jié)構(gòu)：代表樓盤(pán)，北京的西山美墅館（美國(guó)預(yù)制木構(gòu)件）等磚石結(jié)構(gòu)：北京-易郡、

31、北京運(yùn)河上的院子混凝土結(jié)構(gòu)：成都-維也納森林（現(xiàn)澆），北京-觀唐等鋼結(jié)構(gòu)：成都-麓山國(guó)際等。以上結(jié)構(gòu)形態(tài)當(dāng)中，混凝土結(jié)構(gòu)超過(guò)90%以上，顯然，混凝土結(jié)構(gòu)具有合適的性?xún)r(jià)比。但是，項(xiàng)目如果作為本區(qū)域的標(biāo)桿性產(chǎn)品，我們建議，局部可以考慮鋼結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。39色彩及風(fēng)格在我們調(diào)查和收集的上百個(gè)別墅樓盤(pán)的相關(guān)資料來(lái)看，就別墅色彩以及別墅外觀造型方面，基本上主流以中式，美式，歐式（含法式、北歐、地中海、西班牙式等）為主。其中也有在色彩及造型方面較為另類(lèi)一點(diǎn)的別墅類(lèi)型。 北京-易郡-中式（磚石結(jié)構(gòu)）北京-運(yùn)河上的院子（混凝土-磚石結(jié)構(gòu)）這兩個(gè)中式別墅較為另類(lèi)。為北京民居灰色調(diào)子。不知道北京大眾怎么看色彩這么單

32、調(diào)這么笨重的別墅 1、中式別墅40北京-香山甲第-中式（混凝土結(jié)構(gòu)） 北京-美廬-中式（混凝土結(jié)構(gòu)）這兩個(gè)中式別墅的色彩豐富許多，朱紅-明黃-褐灰多色調(diào)構(gòu)成，感覺(jué)更適合大眾審美。412、美式別墅北京-楓橋別墅-美式 北京-楓橋別墅-美式北京-西山美墅館-美式成都-麓山國(guó)際-美式同樣是美式別墅，色彩差異如此之大，看來(lái)色彩與流派關(guān)系不大。顯然，美式風(fēng)格差異也巨大。麓山國(guó)際更像鄉(xiāng)村別墅。西山美墅管則偏現(xiàn)代。423、歐式別墅歐式別墅風(fēng)格眾多，但作為大多數(shù)中國(guó)人來(lái)看，并不一定能夠分清楚西班牙風(fēng)格和奧地利風(fēng)格有什么不同?？傊际菤W洲人的別墅，這就夠了。成都-維也納森林-奧地利北京-財(cái)富公館-法式北京-東

33、方普羅旺斯-法式 北京-瀛海名居-西班牙式 43第五節(jié) 預(yù)售呈現(xiàn)區(qū)及溫泉44概 述關(guān)于預(yù)售區(qū)的酒店/網(wǎng)球/景觀高爾夫等等綜合性運(yùn)動(dòng)設(shè)施的綜合體會(huì)所，都有著專(zhuān)門(mén)的運(yùn)營(yíng)商，當(dāng)然，在本案中也有涉及。本章主要就溫泉文化方面展開(kāi)分析，并期望能夠與項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最佳的融合?，F(xiàn)在的問(wèn)題是需不需要導(dǎo)入溫泉？如何導(dǎo)入溫泉？事實(shí)上，在預(yù)判報(bào)告我們建議導(dǎo)入溫泉，而通過(guò)潛在消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告以及高端客戶(hù)深度訪(fǎng)談報(bào)告的結(jié)果表明，我們的確需要慎重考慮這一問(wèn)題。當(dāng)然，前提條件需要貴司對(duì)導(dǎo)入溫泉的成本進(jìn)行測(cè)算，如果成本太高，則沒(méi)有必要。我們相信即便在沒(méi)有溫泉的情況，項(xiàng)目依然能夠成為很好的產(chǎn)品。45一、溫泉融入程度從項(xiàng)目整體的角度上講，

34、項(xiàng)目全面與溫泉融合是必要的。但是考慮到溫泉入戶(hù)帶來(lái)的種種問(wèn)題（對(duì)戶(hù)型面積的要求/使用成本的限制等等），我們建議如下：1、會(huì)所部分可以考慮引入一個(gè)公共的溫泉spa2、獨(dú)棟別墅部分可以考慮溫泉入戶(hù)，在花園或者在灰空間等地方考慮設(shè)計(jì)溫泉“湯池”。以上只是建議，如果單位成本太高，我們認(rèn)為放棄也很正常。本章基于以上考慮，對(duì)溫泉進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹和研究。46溫泉（hot spring），各個(gè)國(guó)家有自己的定義標(biāo)準(zhǔn)。在日本、韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)于溫泉的開(kāi)發(fā)和利用都有專(zhuān)門(mén)的法律溫泉法。由于地質(zhì)條件的差異，各國(guó)對(duì)于溫泉的定義沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。整體上來(lái)說(shuō)，歐洲由于緯度較高，各個(gè)國(guó)家的溫泉標(biāo)準(zhǔn)要比亞洲低緯度的一些國(guó)家在溫度

35、方面要低一些。歐洲很多國(guó)家定義溫泉的溫度為20攝氏度，而亞洲多定義在25攝氏度。另外，還有少數(shù)國(guó)家和組織認(rèn)為只要高于當(dāng)?shù)啬昶骄鶜鉁?攝氏度的都可以叫溫泉。日本在此方面最為嚴(yán)謹(jǐn)，規(guī)定25攝氏度以上，就可以是溫泉。另外還單獨(dú)規(guī)定如果低于25攝氏度，只要含有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的19種礦物元素的其中一種就可以成為溫泉。顯然，日本對(duì)于溫泉的理解更多的是在礦物含量方面。美國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)是華氏70度（攝氏度）以上，而中國(guó)臺(tái)灣的溫泉法則定義為25攝氏度，同時(shí)還要求礦物含量。顯然，中國(guó)臺(tái)灣對(duì)溫泉的理解更傾向于日本人的理解。中國(guó)大陸目前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的溫泉法，大多的溫泉采用國(guó)家地?zé)豳Y源地質(zhì)勘查規(guī)范（GB11615-89）進(jìn)行對(duì)照。根據(jù)

36、這個(gè)規(guī)范，用于洗浴的溫泉溫度（定義語(yǔ)：溫?zé)崴?yīng)該在40-60攝氏度之間。但是按照其附錄規(guī)定的醫(yī)療熱水的溫度規(guī)定為25攝氏度（定義語(yǔ)：醫(yī)療熱礦水），也分類(lèi)了19種礦物含量，大致上來(lái)看來(lái)和日本標(biāo)準(zhǔn)差較為接近。 二、世界溫泉概況溫泉標(biāo)準(zhǔn)47溫泉文化簡(jiǎn)述根據(jù)一些溫泉學(xué)者的研究成果，中國(guó)、古希臘、日本、羅馬的桑拿、土耳其等國(guó)家從古代以來(lái)都有自己的溫泉文化。由于日本處于太平洋板塊和亞歐板塊的斷裂帶上，日本成為世界上溫泉最多的國(guó)家，也是溫泉文化最豐富的國(guó)家。中國(guó)臺(tái)灣卻是溫泉分布密度最高的地區(qū)。新西蘭則是地?zé)醿?chǔ)量最大的國(guó)家。中國(guó)大陸的溫泉有3000多處，目前還在不斷發(fā)現(xiàn)當(dāng)中。而這些不同的國(guó)家形成自己獨(dú)特的溫

37、泉文化。比如，中國(guó)最早的溫泉記載可以追溯到先秦，那時(shí)就稱(chēng)為“湯”。這個(gè)名字到現(xiàn)在仍然為日本、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)沿用。而新西蘭的毛利人把溫泉看成神的恩賜。日本的溫泉文化顯得更為神圣一些，各種禮節(jié)繁多。現(xiàn)在一些北美國(guó)家如加拿大、美國(guó)則人工加熱的溫泉很多，在他們看來(lái)，溫泉很簡(jiǎn)單，泡著溫泉看報(bào)紙聊天和在游泳池里沒(méi)多少區(qū)別因?yàn)楝F(xiàn)代醫(yī)學(xué)對(duì)于泡溫泉的醫(yī)療效果定量的、系統(tǒng)研究結(jié)論很少。 48溫泉文化簡(jiǎn)述 亞洲的溫泉文化主要以中國(guó)大陸、日本、中國(guó)臺(tái)灣為主要代表?？陀^地說(shuō)，真正的溫泉文化深厚的國(guó)家仍然是日本，而中國(guó)大陸雖然溫泉的歷史非常久遠(yuǎn)，但是由于一直被作為皇帝達(dá)官貴人級(jí)的特殊享受。所以關(guān)于中國(guó)的溫泉文化，更多的是體

38、現(xiàn)在騷人墨客筆下的詩(shī)詞當(dāng)中。由于我們單列日本和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)闡述，該節(jié)的重心就放在中國(guó)古代的溫泉文化方面。 由于東亞、東南亞的文化內(nèi)核基本上屬于儒家文化，而溫泉有集中在這幾個(gè)儒家國(guó)家當(dāng)中，因此發(fā)展出的溫泉文化帶有濃重的儒家色彩。比如西漢天文學(xué)家張衡在溫泉賦中寫(xiě)道：“有病癘兮，溫泉汩焉”。“覽中域之珍輕，無(wú)斯水之神靈于是殊方跋涉，駿奔來(lái)臻，天地之德，莫若生兮。帝育臣民，資厥成分。六氣淫錯(cuò)，有疾癘兮。溫泉汩焉，以流穢兮，除苛，服中正兮。熙哉帝哉，保性命哉?！边@段話(huà)一方面描述了牌溫泉的盛況，另一方面表現(xiàn)出忠誠(chéng)于帝王。當(dāng)然，他還表明溫泉的醫(yī)療價(jià)值。 到唐代的時(shí)候，白居易一首膾炙人口的長(zhǎng)恨歌中“春寒賜沐華清池，溫泉水滑洗凝脂”則把溫泉的氛圍描寫(xiě)得非常旖旎和香艷。而明代的李時(shí)珍則首次將溫泉