西安秦嶺溫泉別墅項(xiàng)目發(fā)展報告-53

1、第一章 市場情況梳理 一、宏觀市場背景二、細(xì)分市場三、區(qū)域市場四、消費(fèi)者市場1西安秦嶺項(xiàng)目發(fā)展報告2一、宏觀市場背景（詳見預(yù)判報告）經(jīng)過我們前期對西安房地產(chǎn)市從宏觀層面到中觀層面以及個盤情況的調(diào)查研究，已經(jīng)清晰的構(gòu)架出西安市房地發(fā)展的脈絡(luò)。在此，通過回顧、梳理、總結(jié)，對項(xiàng)目所面臨的市場環(huán)境給出一個發(fā)展線路圖。西安歷經(jīng)近兩年的快速發(fā)展之后，吸引了和記黃埔、中海地產(chǎn)、廣州富力以及上海綠地集團(tuán)的進(jìn)入，將推動西安房地產(chǎn)包括總量、品質(zhì)、價格、營銷等多個層面走上一個新的臺階。而這樣外來大鱷進(jìn)入后的房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的情況在中國多個二三線城市得到過驗(yàn)證。這也是我們前期對宏觀市場研究的一個重要觀點(diǎn)。西安即將迎

2、來或者說已經(jīng)迎來房地產(chǎn)發(fā)展中期歷程的一個拐點(diǎn)即便在宏觀調(diào)控政策越來越來嚴(yán)厲的今天，西安房地產(chǎn)市場也將呈現(xiàn)房價單邊上升的格局3二、細(xì)分市場（詳見預(yù)判報告 需求報告 ）別墅功能仍然以第一居所為主流，對于第二居所性質(zhì)的奢侈性消費(fèi)的市場意識偏淡，依然處于原生及小規(guī)模狀態(tài)。 由于西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速慢于其它省市，造成西安房地產(chǎn)市場別墅物業(yè)發(fā)展比較凌亂，別墅功能未得到有效釋放，第一居住功能消費(fèi)仍占據(jù)別墅物業(yè)消費(fèi)第一目的； 早期第二居所性質(zhì)別墅物業(yè)（主要指秦嶺北麓區(qū)域），由于歷史和交通的原因，造成區(qū)域市場形象建立嚴(yán)重受損，促使第二居所別墅物業(yè)發(fā)展緩慢； 從深訪報告和消費(fèi)者問卷中可以發(fā)現(xiàn)，中高端客戶對第二居所奢

3、侈性休閑消費(fèi)還是比較認(rèn)同，但由于市場上沒有已建成的成功區(qū)域和項(xiàng)目，造成這種消費(fèi)無法形成趨勢。4二、細(xì)分市場（詳見預(yù)判報告 需求報告 ）項(xiàng)目作為先行者的重要成員，對于第二居所所能夠帶來的生活方式、消費(fèi)行為的改變，需要在產(chǎn)品、營銷、管理等層面對目標(biāo)消費(fèi)人群進(jìn)行充分的提示和引導(dǎo)。 由于市場上沒有已建成的較成功的具有第二居所性質(zhì)的休閑消費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，所以造成消費(fèi)者對第二居所的休閑度假物業(yè)功能理解比較簡單； 從深訪報告和消費(fèi)者問卷中可以看到，高端客戶由于見多識廣，對第二居所的休閑度假物業(yè)功能了解還是比較全面，但并不是很透徹，中高端客戶基本還處于簡單了解層面； 從消費(fèi)者問卷項(xiàng)目測試中可以看到，預(yù)購買本項(xiàng)目

4、別墅物業(yè)的客戶，傾向在第二居所居住休閑時間仍然較短，這跟客戶對其性質(zhì)和功能了解不全面有著直接的關(guān)系。 同時在問卷報告和深訪中可以發(fā)現(xiàn)，中高端客戶在第二居所物業(yè)消費(fèi)上具備很強(qiáng)的引導(dǎo)可能性。5區(qū)域市場 （詳見預(yù)判報告）秦嶺北麓板塊是城市未來最具發(fā)展?jié)摿?、最重要的板塊。秦嶺北麓板塊存在土地存量過多，市場總量過小，產(chǎn)品品質(zhì)偏低等等諸多問題。秦嶺北麓板塊競爭層面還停留在營銷層面，真正的產(chǎn)品競爭并未開始，因此，項(xiàng)目需要站在外來者的身份以及超脫的理念帶領(lǐng)板塊市場進(jìn)入產(chǎn)品競爭時代。以上結(jié)論參見預(yù)判報告6四、消費(fèi)者市場 消費(fèi)者調(diào)查報告高端客戶深度訪談報告對于第二居所這樣的奢侈品，其主力消費(fèi)對象始終是高端人群。消

5、費(fèi)者調(diào)查報告中被訪者年齡主要集中在3645歲之間的中年人，這類有錢、有閑、多數(shù)有車的消費(fèi)者都已有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他們會考慮購買郊區(qū)物業(yè)作為第二居所，用來休閑、度假和養(yǎng)老使用；消費(fèi)者調(diào)查報告顯示，38.1%的受訪者最可能購買項(xiàng)目的獨(dú)幢別墅；消費(fèi)者調(diào)查報告顯示，被訪者投資休閑度假物業(yè)的平均資金為1269841元 ；同時顯示，被訪者平均每年用于休閑度假的費(fèi)用從5000元/年到20萬元/年不等，主要集中在5萬元/年和2萬元/年；每年用于休閑度假的平均費(fèi)用為46317元；7四、消費(fèi)者市場消費(fèi)者調(diào)查報告高端客戶深度訪談報告對于第二居所這樣的物業(yè)形態(tài)消費(fèi)還處于萌芽狀態(tài)，消費(fèi)者市場還沒有形成自覺地判斷標(biāo)準(zhǔn)。對產(chǎn)品的

6、要求呈現(xiàn)多元化趨勢，自我意識、圈層封閉、眼界開闊是主要特征。消費(fèi)者調(diào)查報告顯示，被訪者購買郊區(qū)物業(yè)的主要用途是不定期度假、親朋聚會或者是老人常住/養(yǎng)老。從深訪問卷中可以看到，高端客戶愿意購買自己理想中的第二居所物業(yè)，其消費(fèi)判斷標(biāo)準(zhǔn)取決于自己的要求，而并不是來至于市場的評價體系；從深訪問卷中可以看到，被訪問者認(rèn)可的物業(yè)類型為獨(dú)棟 聯(lián)排 花園洋房，其中對獨(dú)棟的需求最大，占到五成。 整套住房精裝或者是個性化定制是大多數(shù)被訪者希望的交房標(biāo)準(zhǔn)；社區(qū)內(nèi)部的生活配套設(shè)施、房屋的質(zhì)量、房屋的建筑風(fēng)格和社區(qū)安全性是影響被訪者作出購房決定的主要因素；8一、別墅發(fā)展史概述賴特-流水別墅-冬日場景（流水別墅是賴特為卡

7、夫曼家族設(shè)計(jì)的別墅.在瀑布之上,賴特實(shí)現(xiàn)了“方山之宅”(house on the mesa)的夢想,整個構(gòu)思是大膽的，成為無與倫比的世界最著名的現(xiàn)代建筑。）中國古代把別墅稱為別業(yè)、別館。其意思就是在家宅以外另建的供游憩用的獨(dú)戶住宅。西元300多年，在地中海國家意大利的一個山坡地帶出現(xiàn)了臺階式別墅。而這個時候，正是中國的西晉王朝。很有意思的是，當(dāng)時洛陽的巨富（照今天看來他也是一個房地產(chǎn)大鱷）石崇，也搞了一個金谷別墅。此外，歷代著名的別墅有唐代藍(lán)田王維的輞川別業(yè)、明代蘇州的拙政園、清代杭州的金鳛別業(yè)和北京的勺園。而西方近代、現(xiàn)代最具特色和最具影響力的別墅有賴特設(shè)計(jì)的流水別墅，勒柯布西耶設(shè)計(jì)的薩伏伊

8、別墅等。 9由于我們研究主要為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)，我們還是按照地域風(fēng)格在本節(jié)當(dāng)中，將別墅進(jìn)行一下簡單的分類。從中國的房地產(chǎn)市場上，別墅的外觀形狀也早已打破地域和國家界限，世界各國的別墅建筑風(fēng)格在中國的別墅市場上幾乎都有所體現(xiàn)。因此，在中國我們幾乎可以找到全世界各個國家別墅建筑的各種風(fēng)格類型。雖然，建筑風(fēng)格的劃分從建筑理論上來說是十分復(fù)雜的，但是我們可以采用市場標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行分類。按照比較流行的別墅建筑風(fēng)格大致有：中國傳統(tǒng)的園林式風(fēng)格（中式別墅）、北美風(fēng)情風(fēng)格（美式別墅）、歐陸傳統(tǒng)的貴族風(fēng)格（歐式別墅）、日式風(fēng)格（日式別墅）、法式風(fēng)情風(fēng)格（法式別墅）、其他多種風(fēng)格的別墅建筑風(fēng)格。到目前為止，西安市場上

9、，各種風(fēng)格的別墅都有。另外還有揉合多種風(fēng)格一體的別墅類型（中式日式相）等等。另外由于按照功能分類還有獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼、空中別墅等多種類型。根據(jù)以上不同標(biāo)準(zhǔn)，在涉及外立面、園林等方面我們主要以第一類分類為主進(jìn)行闡述，而涉及戶型、空間構(gòu)成等方面，我們則按照第二類分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究。二、目前市場上的別墅分類10四類別墅空間形態(tài)分析我們這里說的不同類型的別墅空間解構(gòu)實(shí)際上還是結(jié)合項(xiàng)目目前容積率條件下存在了不同的四種別墅形態(tài)來進(jìn)行分析，主要從大的空間設(shè)置上來考慮。我們知道在英文中對應(yīng)有兩個單詞一個是House，一個是Villa。在歐美，這兩個單詞實(shí)際上對應(yīng)著兩種建筑形態(tài)，一個是別墅（Villa），一

10、個房子（House）。事實(shí)上， Villa很大程度上對應(yīng)的是獨(dú)棟別墅，而我們的聯(lián)排、雙拼、疊拼統(tǒng)統(tǒng)都得歸為House。之所以要說一下這個問題的原因是，我們想知道，為什么中國的消費(fèi)者能夠認(rèn)同本身屬于House的聯(lián)排、疊拼等等為別墅呢？經(jīng)過分析來看，不僅僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商宣傳做秀造概念，而是本來應(yīng)該是House的這幾類產(chǎn)品形態(tài)在一定程度上可以部分達(dá)到Villa的功能。才使得這些House能夠從公寓、普通多層當(dāng)中脫離出來。因此，最大限度地進(jìn)行從House到Villa的還原，最大限度使這些House具備Villa最明顯的基本特征，也將成為我們進(jìn)行空間研究的基本課題。二、別墅空間形態(tài)分類11獨(dú)棟別墅【

11、定義】 獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。但是，我們應(yīng)該注意的是獨(dú)棟別墅仍然不一定能夠成為Villa。雙拼別墅 【定義】聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國被叫作“Two family house”，直譯為兩個家庭的別墅。顯然，它仍然屬于HOUSE范疇。12雙拼別墅與獨(dú)棟這樣一種終極形式的差距最小，但是由于雙拼本身為兩家人的別墅，其私密性依然較獨(dú)棟差了一籌。另外在功能方面，只能做到三

12、面采光，因此，舒適度有所下降。但是就人們對于別墅的感覺而言，雙拼別墅還是為大多數(shù)中國人所認(rèn)同的它就是別墅。因此，對于雙拼別墅而言，我們認(rèn)為其空間特性理應(yīng)涵蓋獨(dú)棟別墅的絕大部分特征。 13聯(lián)排別墅19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段住宅郊區(qū)化的一種代表形

13、態(tài)?！径x】 又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。很明顯，聯(lián)排別墅的私密性已經(jīng)大大被降低了。花園面積大幅縮水，不過還好，聯(lián)排依然可以“頂天立地”。另外，由于聯(lián)排增加到了幾個單元，采光面也只剩下兩面了。因此，如何使聯(lián)排別墅的內(nèi)部空間便得更加有趣，變得符合我們理想中的別墅，需要我們大力氣來完成。14三層平面 上海-星辰園-聯(lián)排別墅（面積：約250平米）星辰園這個聯(lián)排別墅的戶型拋開其他設(shè)計(jì)不說，但是其中多出的一個夾層就很有特點(diǎn)，雖然它的

14、功能不盡合理，但是，其思路還是非常之得我們借鑒的（突破容積率限制）。這個戶型把1層客廳和空間層高增大了，而夾層部分的建筑面積僅僅只有23平米左右，這是一個不錯的思路。 15北京某聯(lián)排別墅（面積230平米） 二層平面 三層平面 北京的這個聯(lián)排戶型僅就平面空間構(gòu)成上就趨于傳統(tǒng)，但是它在一樓到三樓之間搞了一個天井，這個天井的存在，一些次要的空間頓時顯得生動起來。這個思路有點(diǎn)像當(dāng)年成都的清華坊。一層平面 顯然，由于聯(lián)排別墅自身的一些弱點(diǎn)，我們在戶型設(shè)計(jì)方面需要花大力氣來研究一些其他的平面空間來進(jìn)行彌補(bǔ)。夾層和閣樓都是我們可以考慮的變化空間之一。16疊拚別墅【定義】 它是Townhouse的疊拼式的一種

15、延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。疊拼完全成屬于House應(yīng)當(dāng)沒有任何問題。特別是對疊加上層的那一戶，和花園洋房幾乎沒有較大的差別。沒有自己地上的花園（后院），沒有單獨(dú)的地面入戶，顯然，其僅就戶型空間構(gòu)成而言，其別墅的特征大大的降低了。因此，需要不需要疊拚形態(tài)，如果需要，我們的疊拚應(yīng)該達(dá)到一種什么樣的狀態(tài)？都是我們研究的。 17小結(jié)總的來說，獨(dú)棟和雙拼的特征明顯，我們可以較為容易的讓客戶產(chǎn)生區(qū)別多層

16、和普通躍層的新鮮的空間感受。但是對于聯(lián)排和疊拼來講，其戶型設(shè)計(jì)需要足夠的耐心和創(chuàng)新意識。 18別墅空間構(gòu)成形態(tài)分析我們從純粹的使用功能進(jìn)行結(jié)構(gòu)，目前調(diào)查樓盤的戶型功能構(gòu)成主要有以下幾個方面： 起居復(fù)合功能空間（客廳、餐廳、廚房空間） 私密的生活空間（主臥、書房、衛(wèi)?。?獨(dú)立的休閑、娛樂（影音、健身、棋牌、收藏） 室外休憩空間（私家花園、露臺） 車輛存放及工具空間（車庫、工具房） 灰空間部分（門庭/溫泉別墅的湯池空間等等） 其中，根據(jù)我們研究表明，對于中國這樣剛剛進(jìn)入別墅時代的少數(shù)人來說，傳統(tǒng)意義上的復(fù)合功能功能空間、私密生活空間，這類空間不管面積大小，無論如何變化，都是任何一套無論面積大小的住

17、房都提供了的空間。別墅戶型不過是將此類空間放大，功能增加更多，可以更氣派一點(diǎn)。對于別墅而言，真正屬于特有空間的為后面的四個部分的空間。這四部分空間的存在，才使得別墅看上去是那么的誘人。因此，我們研究的重心，將放在后面的四個空間。三、別墅空間構(gòu)成細(xì)分研究19起居復(fù)合 功能空間三利宅院08型別墅首層/成都（平米）在三利宅院別墅戶型之一的首層中。我們看到，就客廳、餐廳之間的關(guān)系來講，與普通住宅幾乎沒有差別。只是客廳面積達(dá)到了近50個平米。但是，我們注意到的是，客廳餐廳和院子（花園，這里我們認(rèn)為叫院子比較貼切一些）之間的關(guān)系（其中客廳、餐廳的室內(nèi)標(biāo)高比院子地平低一些）?？梢韵胂蟮氖?，真正是我們參觀者感

18、覺客廳生動不是客廳本身，而是客廳與院子之間的關(guān)系，讓我們感覺異常舒服。20Mar Menor Golf Resort/villa/西班牙 在這個度假村的VILLA的戶型當(dāng)中，我們也看到室內(nèi)空間與室外空間的互動情況，與國內(nèi)的別墅戶型設(shè)計(jì)也是大同小異。然而他們的戶外部分的花園設(shè)計(jì)夠大，同時前后花園讓室內(nèi)和室外的交流變得更加生動。不過我們可以發(fā)現(xiàn)餐廳面積很小，這非常有趣。顯然，這些歐洲人度假的時候，他們大多數(shù)的時間是在花園里燒烤或者喝咖啡曬太陽，從廚房聯(lián)著那個巨大的花園也可以看出，這也是與國內(nèi)別墅的一個大區(qū)別。但我們認(rèn)為這很好，度假的味道十足。21 因此對于該部分空間而言，我們認(rèn)為，作為別墅戶型，注

19、重的不應(yīng)該是這個空間本身。重心還在于與獨(dú)有的花園（院子）之間的關(guān)系。 最后，統(tǒng)計(jì)該類空間（約30個別墅樓盤）的面積的基本數(shù)據(jù)如下： 客廳：40-60平米 餐廳：15-30平米 廚房：15-25平米 以上面積包括四類別墅形態(tài)平均值的上下區(qū)間，結(jié)合項(xiàng)目消費(fèi)者調(diào)查的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，我們將得到一個適度的面積控制范圍。22私密生活 復(fù)合空間維也納森林別墅B型三層平面/成都（平米）我們看到，在面積超過300平米的別墅里，這部分空間從平面上很難給我們更多的感受。因?yàn)楫吘箤τ谶@部分空間來講，可供挖掘的內(nèi)涵實(shí)在是不多了。但是我們還是要對它的這款戶型平面提出批評，在面積達(dá)到了近60平米的主人生活空間里，卻找不到讓人激動

20、的空間比如一個精巧的自由情趣小空間。關(guān)于這個空間的存在，看上去較為敏感，但是如果我們看到太平洋很多小島上的別墅里有這類空間的存在，我們也就不會吃驚。雖然目前中國人的觀念依然比較保守，但是并不妨礙在自己的別墅里的私密空間中找到一些另類刺激。所以，在這個空間當(dāng)中，我們認(rèn)為更多的應(yīng)該體現(xiàn)一些曖昧的設(shè)計(jì)觀。23Mar Menor Golf Resort/villa/西班牙這個戶型與國內(nèi)的差異同樣明顯，我們看出，歐洲度假總是一大家子 。三間房出來了五個床位。不過他們很喜歡戶外空間倒是非常清楚，主臥并不是很大，但是卻一定要搞一個大露臺。從這張圖可以看出，別墅的主人在一個春光明媚的日子在躺椅上喝著咖啡讀著呼

21、嘯山莊之類的小說一定非常愜意！不過這樣的戶型在國內(nèi)接受度就不一定高了。24易城F型二層平面/成都（平米）易城的該部分空間戶型平面同樣如此，在超過50平米的空間內(nèi)同樣不過如此。因此，我們認(rèn)為，在很大程度上，作為別墅室內(nèi)空間來講，這部分空間在設(shè)計(jì)上是同質(zhì)化的。也就是說，該部分空間雖然有拓展余地，但是，并不見得大部分的西安人甚至大到中國人能夠接受。因此，該部分的設(shè)計(jì)在很多設(shè)計(jì)師眼里，只是規(guī)定動作，沒有其他發(fā)揮的可能。這部分空間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下：主臥復(fù)合功能區(qū)：40-80平米 次臥及其他房間：15-30平米。25獨(dú)立的休閑、娛樂（影音、健身、棋牌、收藏） 維也納森林別墅B型架空層平面/成都（）我們依然以維

22、也納森林別墅的B套型設(shè)計(jì)為例。我們看到，在這個平面當(dāng)中，其功能空間內(nèi)容之豐富，令人側(cè)目。雖然與面積有關(guān)，但是我們認(rèn)為，它反映了別墅在室內(nèi)空間當(dāng)中的精華所在。也就是普通住宅無法實(shí)現(xiàn)和達(dá)到的功能。 在這個平面中，我們看到了視聽室、健身房、酒吧、棋牌室多種娛樂功能。當(dāng)然，這層空間的存在，還可以拓展出很多新的休閑娛樂方式。對于200多平米的別墅而言，雖然面積小了許多，但是這部分的空間無論如何得以保留一部分。26三利宅院08型個性空間/成都（平米）顯然，我們可以看出三利宅院的設(shè)計(jì)思路不同的地方。這部分個性空間的面積大約為50平米。注重了室外空間的聯(lián)系，同時此空間還充當(dāng)了部分交通聯(lián)系功能。這與三利宅院注重

23、與院落文化的思想是分不開的。我們認(rèn)為這種思路，還是有一定的可取之處。 27易城F型首層平面/成都（平米）易城的這個首層平面對于這部分空間的設(shè)制就不夠明顯。盡管戶型面積小了近100平米。不過，很有意思的是，它設(shè)置了一個小小的湯池，這一點(diǎn)從某種程度上彌補(bǔ)了這一缺陷。另外，我們來看看它的三層平面。28易城F型3層平面（平米）在它的三層平面當(dāng)中，設(shè)計(jì)有一個碩大的自由空間。這個設(shè)計(jì)思想貫穿了它的多種戶型，顯然，易城更愿意把這部分空間交給業(yè)主自己安排。我們認(rèn)為這也是一個很好的創(chuàng)意，也有點(diǎn)像前面那個Mar Menor Golf Resort 的villa。 該部分空間統(tǒng)計(jì)總結(jié)如下：獨(dú)立休閑娛樂空間：至少包括

24、一種以上的娛樂功能面積：30-100平米不等。29車輛存放 及工具空間 該部分的處理我們不多作說明，在此僅僅舉一個例子。半山衛(wèi)城這套別墅的車庫為單車庫。但是我們認(rèn)為有意思的是，這個車庫和保姆房的關(guān)系。對于美國人來講，由于很多別墅離城市較遠(yuǎn)，所以，這個保姆的工作間如果換成一個普通的工作間，那么就是有著很典型的美國別墅的車位風(fēng)格。而且這個車位處于半地下，更加符合美國人的習(xí)慣。而這個工作間，就會讓我們想起美國人喜歡鼓搗汽車、摩托以及其他多種愛好的工具存放間或者改裝車間。統(tǒng)計(jì)該部分空間情況如下：車庫數(shù)量：30%的以上的別墅有雙車位。這部分別墅類型為獨(dú)立別墅。大約90%以上有單車位。僅有不超過10%的別

25、墅為公共停車位。當(dāng)然，對于疊拼別墅而言，這也是唯一的選擇。 30間室外 休憩空間這部分空間成為別墅最重要的空間組成，一個沒有私家花園的別墅不可想象。因此，在某種意義上，對于疊拼別墅而言，雖然目前市場上有一定的成交量，但是就我們來看，該類形態(tài)基本上不能進(jìn)入真正的別墅行列。我們統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，花園面積基本可以分為以下區(qū)間(見表3-2)：30平米60平米：以聯(lián)排/疊拼最為常見。60平米100平米：以聯(lián)排/早期獨(dú)棟/疊拼/雙拼為常見。100平米200平米：多見聯(lián)排/雙拼/獨(dú)棟200平米以上：幾乎均為獨(dú)棟。31維也納森林別墅在此，我們重點(diǎn)研究的私家花園與室內(nèi)空間的關(guān)系，以及私家花園的開放性與院落之間的關(guān)系

26、。左圖為維也納森林別墅的立面（也是上一部分的那個平面），這只是一個美化效果。但是結(jié)合平面圖我們可以看到的是，這個私家花園式半開放的，沒有中式庭院的那種自家后花園.32北京-觀唐（中式別墅）這是北京有名的中式別墅觀唐。從這個角度看，院落感很強(qiáng)。注意，他依然是半開放的。右圖為武漢的一個中式別墅。這個別墅的院落感就特別強(qiáng)，與歐美類別墅的私家花園給人的感覺完全不一樣。33Mar Menor Golf Resort/ Blocks of 4 townhouses顯然，歐洲的townhouse和國內(nèi)的聯(lián)排別墅別墅差異就較大了，花園變成了院子，倒是和咱們中式聯(lián)排別墅有點(diǎn)像。而這個室外空間（花園）就很難找到v

27、illa感覺了。34從目前國內(nèi)許多別墅包括中式、現(xiàn)代和歐式等各種風(fēng)格的別墅來看的，這部分空間形態(tài)是比較明確的。傳統(tǒng)中式別墅大多為半開放和封閉形態(tài)，強(qiáng)調(diào)私家屬性和自我擁有。而現(xiàn)代風(fēng)格、西方風(fēng)格以及所謂的新中式別墅大多以全開放辦開放為主。從前面的圖片中我們可以看到，這種全開放或者半開放的私家花園形成的社區(qū)，對于小區(qū)環(huán)境效果來講是很美觀的。但是就私有性來講，似乎不如觀唐這一類的效果，但是觀塘這一類的封閉式的戶外空間也容易造成小區(qū)公共景觀顯得較為擁擠。因此，對于戶外空間的考慮需要集合別墅的底層平面進(jìn)行綜合考慮，而不僅僅單獨(dú)對花園、院落等進(jìn)行簡單處理。從目前西安市場的情況來看，各種集中形態(tài)都有?？紤]到我

28、們對前在消費(fèi)者的調(diào)查結(jié)果以及項(xiàng)目休閑度假性質(zhì)，建議項(xiàng)目考慮半開放的，能夠?qū)崿F(xiàn)私有空間和公共空間的融合、交流的戶外空間形態(tài)。35灰空間部分 這部分空間也是別墅所獨(dú)有的，基本上在普通住宅當(dāng)中，這部分空間很少存在，大多只存在于建筑的公共空間。就別墅的這部分空間而言，它是室內(nèi)和室外空間的一個過渡和溝通，這部分空間對于別墅而言有著獨(dú)特的意義。從空間的趣味性上來看，這部分空間有著創(chuàng)新的價值。 對于項(xiàng)目的考慮，如果再考慮溫泉入戶的情況下，是有創(chuàng)造好的這類空間形態(tài)的可能。36三、建筑材料、結(jié)構(gòu)形態(tài)、色彩等研究建筑材料和建筑形式的關(guān)系雖然看上去互為推動，但是我們知道，建筑材料的發(fā)展為人們因?yàn)樯罘绞降淖兓a(chǎn)生

29、的建筑需求提供了基礎(chǔ)，而建筑建筑形式只是這些內(nèi)涵發(fā)展和變化的一個結(jié)果。另外，就色彩而言，區(qū)域?qū)徝阑蛎褡逍缘募w審美是復(fù)雜多變的。比如，經(jīng)常說藍(lán)色歐羅巴，紅色的美洲大陸，黃色的亞洲等等只是對于民族傳統(tǒng)文化當(dāng)中色彩方面的一個高度概括。所以，我們認(rèn)為，建筑色彩學(xué)還是以契合目標(biāo)消費(fèi)人群的文化背景以及審美觀和產(chǎn)品特性而定。37建筑材料現(xiàn)代建筑材料已經(jīng)發(fā)展得如此成熟，而目前大眾主流的居住意識無外乎：環(huán)保、節(jié)能。因此也有了純天然等等之類建筑材料一說。即便如此，純天然的一些石材也有可能產(chǎn)生輻射性污染。因此，綠色環(huán)保也只能相對，也不必要拘泥于人工還是自然，只要污染達(dá)標(biāo)，都是合格的建筑材料。當(dāng)然，這只是對于普通建

30、筑來說。但是對于別墅而言，標(biāo)準(zhǔn)卻需要提高。在目前眾多的樓盤宣傳當(dāng)中，綠色環(huán)保已經(jīng)作為普通賣點(diǎn)出現(xiàn)，也成為了別墅的基本要素之一就像電腦的標(biāo)準(zhǔn)配置一般。關(guān)于節(jié)能，從建筑材料而言，有很多較為極端的傾向。比如瑞典的一個實(shí)驗(yàn)性建筑，在平均氣溫不超過10攝氏度的地區(qū)竟然可以不用壁爐，這的確是個奇跡。但是就我們從市場的調(diào)度來看，這是只是一個高尚的意識，一個別墅人群應(yīng)有的品位而已。所以關(guān)于建筑材料方面，我們的意見還是在突出綠色、環(huán)保、節(jié)能的綜合考慮下尋求合適的性價比。38建筑結(jié)構(gòu)目前別墅的結(jié)構(gòu)形態(tài)從建筑材料的角度來說，大致有以下三種：木結(jié)構(gòu)：代表樓盤，北京的西山美墅館（美國預(yù)制木構(gòu)件）等磚石結(jié)構(gòu)：北京-易郡、

31、北京運(yùn)河上的院子混凝土結(jié)構(gòu)：成都-維也納森林（現(xiàn)澆），北京-觀唐等鋼結(jié)構(gòu)：成都-麓山國際等。以上結(jié)構(gòu)形態(tài)當(dāng)中，混凝土結(jié)構(gòu)超過90%以上，顯然，混凝土結(jié)構(gòu)具有合適的性價比。但是，項(xiàng)目如果作為本區(qū)域的標(biāo)桿性產(chǎn)品，我們建議，局部可以考慮鋼結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。39色彩及風(fēng)格在我們調(diào)查和收集的上百個別墅樓盤的相關(guān)資料來看，就別墅色彩以及別墅外觀造型方面，基本上主流以中式，美式，歐式（含法式、北歐、地中海、西班牙式等）為主。其中也有在色彩及造型方面較為另類一點(diǎn)的別墅類型。 北京-易郡-中式（磚石結(jié)構(gòu)）北京-運(yùn)河上的院子（混凝土-磚石結(jié)構(gòu)）這兩個中式別墅較為另類。為北京民居灰色調(diào)子。不知道北京大眾怎么看色彩這么單

32、調(diào)這么笨重的別墅 1、中式別墅40北京-香山甲第-中式（混凝土結(jié)構(gòu)） 北京-美廬-中式（混凝土結(jié)構(gòu)）這兩個中式別墅的色彩豐富許多，朱紅-明黃-褐灰多色調(diào)構(gòu)成，感覺更適合大眾審美。412、美式別墅北京-楓橋別墅-美式 北京-楓橋別墅-美式北京-西山美墅館-美式成都-麓山國際-美式同樣是美式別墅，色彩差異如此之大，看來色彩與流派關(guān)系不大。顯然，美式風(fēng)格差異也巨大。麓山國際更像鄉(xiāng)村別墅。西山美墅管則偏現(xiàn)代。423、歐式別墅歐式別墅風(fēng)格眾多，但作為大多數(shù)中國人來看，并不一定能夠分清楚西班牙風(fēng)格和奧地利風(fēng)格有什么不同?？傊际菤W洲人的別墅，這就夠了。成都-維也納森林-奧地利北京-財富公館-法式北京-東

33、方普羅旺斯-法式 北京-瀛海名居-西班牙式 43第五節(jié) 預(yù)售呈現(xiàn)區(qū)及溫泉44概 述關(guān)于預(yù)售區(qū)的酒店/網(wǎng)球/景觀高爾夫等等綜合性運(yùn)動設(shè)施的綜合體會所，都有著專門的運(yùn)營商，當(dāng)然，在本案中也有涉及。本章主要就溫泉文化方面展開分析，并期望能夠與項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最佳的融合。現(xiàn)在的問題是需不需要導(dǎo)入溫泉？如何導(dǎo)入溫泉？事實(shí)上，在預(yù)判報告我們建議導(dǎo)入溫泉，而通過潛在消費(fèi)者調(diào)查報告以及高端客戶深度訪談報告的結(jié)果表明，我們的確需要慎重考慮這一問題。當(dāng)然，前提條件需要貴司對導(dǎo)入溫泉的成本進(jìn)行測算，如果成本太高，則沒有必要。我們相信即便在沒有溫泉的情況，項(xiàng)目依然能夠成為很好的產(chǎn)品。45一、溫泉融入程度從項(xiàng)目整體的角度上講，

34、項(xiàng)目全面與溫泉融合是必要的。但是考慮到溫泉入戶帶來的種種問題（對戶型面積的要求/使用成本的限制等等），我們建議如下：1、會所部分可以考慮引入一個公共的溫泉spa2、獨(dú)棟別墅部分可以考慮溫泉入戶，在花園或者在灰空間等地方考慮設(shè)計(jì)溫泉“湯池”。以上只是建議，如果單位成本太高，我們認(rèn)為放棄也很正常。本章基于以上考慮，對溫泉進(jìn)行簡單的介紹和研究。46溫泉（hot spring），各個國家有自己的定義標(biāo)準(zhǔn)。在日本、韓國、中國臺灣地區(qū)對于溫泉的開發(fā)和利用都有專門的法律溫泉法。由于地質(zhì)條件的差異，各國對于溫泉的定義沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。整體上來說，歐洲由于緯度較高，各個國家的溫泉標(biāo)準(zhǔn)要比亞洲低緯度的一些國家在溫度

35、方面要低一些。歐洲很多國家定義溫泉的溫度為20攝氏度，而亞洲多定義在25攝氏度。另外，還有少數(shù)國家和組織認(rèn)為只要高于當(dāng)?shù)啬昶骄鶜鉁?攝氏度的都可以叫溫泉。日本在此方面最為嚴(yán)謹(jǐn)，規(guī)定25攝氏度以上，就可以是溫泉。另外還單獨(dú)規(guī)定如果低于25攝氏度，只要含有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的19種礦物元素的其中一種就可以成為溫泉。顯然，日本對于溫泉的理解更多的是在礦物含量方面。美國的標(biāo)準(zhǔn)是華氏70度（攝氏度）以上，而中國臺灣的溫泉法則定義為25攝氏度，同時還要求礦物含量。顯然，中國臺灣對溫泉的理解更傾向于日本人的理解。中國大陸目前沒有專門的溫泉法，大多的溫泉采用國家地?zé)豳Y源地質(zhì)勘查規(guī)范（GB11615-89）進(jìn)行對照。根據(jù)

36、這個規(guī)范，用于洗浴的溫泉溫度（定義語：溫?zé)崴?yīng)該在40-60攝氏度之間。但是按照其附錄規(guī)定的醫(yī)療熱水的溫度規(guī)定為25攝氏度（定義語：醫(yī)療熱礦水），也分類了19種礦物含量，大致上來看來和日本標(biāo)準(zhǔn)差較為接近。 二、世界溫泉概況溫泉標(biāo)準(zhǔn)47溫泉文化簡述根據(jù)一些溫泉學(xué)者的研究成果，中國、古希臘、日本、羅馬的桑拿、土耳其等國家從古代以來都有自己的溫泉文化。由于日本處于太平洋板塊和亞歐板塊的斷裂帶上，日本成為世界上溫泉最多的國家，也是溫泉文化最豐富的國家。中國臺灣卻是溫泉分布密度最高的地區(qū)。新西蘭則是地?zé)醿α孔畲蟮膰?。中國大陸的溫泉?000多處，目前還在不斷發(fā)現(xiàn)當(dāng)中。而這些不同的國家形成自己獨(dú)特的溫

37、泉文化。比如，中國最早的溫泉記載可以追溯到先秦，那時就稱為“湯”。這個名字到現(xiàn)在仍然為日本、中國臺灣地區(qū)沿用。而新西蘭的毛利人把溫泉看成神的恩賜。日本的溫泉文化顯得更為神圣一些，各種禮節(jié)繁多?，F(xiàn)在一些北美國家如加拿大、美國則人工加熱的溫泉很多，在他們看來，溫泉很簡單，泡著溫泉看報紙聊天和在游泳池里沒多少區(qū)別因?yàn)楝F(xiàn)代醫(yī)學(xué)對于泡溫泉的醫(yī)療效果定量的、系統(tǒng)研究結(jié)論很少。 48溫泉文化簡述 亞洲的溫泉文化主要以中國大陸、日本、中國臺灣為主要代表。客觀地說，真正的溫泉文化深厚的國家仍然是日本，而中國大陸雖然溫泉的歷史非常久遠(yuǎn)，但是由于一直被作為皇帝達(dá)官貴人級的特殊享受。所以關(guān)于中國的溫泉文化，更多的是體

38、現(xiàn)在騷人墨客筆下的詩詞當(dāng)中。由于我們單列日本和中國臺灣地區(qū)闡述，該節(jié)的重心就放在中國古代的溫泉文化方面。 由于東亞、東南亞的文化內(nèi)核基本上屬于儒家文化，而溫泉有集中在這幾個儒家國家當(dāng)中，因此發(fā)展出的溫泉文化帶有濃重的儒家色彩。比如西漢天文學(xué)家張衡在溫泉賦中寫道：“有病癘兮，溫泉汩焉”。“覽中域之珍輕，無斯水之神靈于是殊方跋涉，駿奔來臻，天地之德，莫若生兮。帝育臣民，資厥成分。六氣淫錯，有疾癘兮。溫泉汩焉，以流穢兮，除苛，服中正兮。熙哉帝哉，保性命哉。”這段話一方面描述了牌溫泉的盛況，另一方面表現(xiàn)出忠誠于帝王。當(dāng)然，他還表明溫泉的醫(yī)療價值。 到唐代的時候，白居易一首膾炙人口的長恨歌中“春寒賜沐華清池，溫泉水滑洗凝脂”則把溫泉的氛圍描寫得非常旖旎和香艷。而明代的李時珍則首次將溫泉