項(xiàng)目策劃商業(yè)定位分析報(bào)告

1、臨泉路項(xiàng)目商業(yè)定位分析報(bào)告前言：本報(bào)告要緊目的在于通過對(duì)合肥整體商業(yè)市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)分析,明確x公司臨泉路項(xiàng)目萬平方米商業(yè)項(xiàng)目定位，確保項(xiàng)目的順利開發(fā)。 提綱第一部分、合肥宏觀市場(chǎng)研究第二部分、合肥商業(yè)市場(chǎng)研究第三部分、本案及競(jìng)爭(zhēng)商圈研究第四部分、項(xiàng)目定位研究第五部分、功能布局研究第一部分、合肥宏觀市場(chǎng)研究合肥宏觀經(jīng)濟(jì)、從GDP增長(zhǎng)看，合肥從中部都市的低谷開始啟動(dòng),處于迅速增長(zhǎng)期。0年后，合肥GP增長(zhǎng)速度一直高于國(guó)家平均水平；而200年后,合肥的GDP增長(zhǎng)速度保持在年均1%以上;2006年底，GDP總量首次突破千億,達(dá)到1073.86億;07年合肥市GD達(dá)到14.億元，同比增幅達(dá)1.1。08年一

2、季度同比增幅度達(dá)17%,高于全國(guó)、全省6.8和.9個(gè)百分點(diǎn)。持續(xù)高速的增幅揭示了合肥市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的高速穩(wěn)定。、合肥GDP的快速增長(zhǎng)與不斷加速的固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)不無關(guān)系；而投資結(jié)構(gòu)傾向于工業(yè),為持續(xù)進(jìn)展提供了保證；固定資產(chǎn)投資從200年開始猛增，2006年的固定資產(chǎn)投資增幅達(dá)到66，增速位居中部都市第一;固定資產(chǎn)投資近年來呈現(xiàn)第一、二產(chǎn)業(yè)比重增大，第三產(chǎn)業(yè)減少的趨勢(shì)：、外商投資增幅呈現(xiàn)加速;合肥將迅速迎來大工業(yè)的進(jìn)展高峰期。而這一巨大的改變將在3年內(nèi)大大刺激合肥的經(jīng)濟(jì)。007年,合肥的實(shí)際利用外資較20年增長(zhǎng)74%，達(dá)到9億美元,創(chuàng)增幅之最;隨著長(zhǎng)三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，生產(chǎn)基地逐漸向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移,合肥

3、作為長(zhǎng)三角地區(qū)的延伸區(qū)域,產(chǎn)業(yè)梯級(jí)效應(yīng)日益明顯;202年開始,聯(lián)合利華將生產(chǎn)基地全線撤出高成本的上海地區(qū)，而規(guī)劃將合肥變?yōu)槠淙蜃畲蟮纳a(chǎn)基地。、從三大產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)看,除了2年，合肥的第二產(chǎn)業(yè)差不多上都保持關(guān)于GDP的最大貢獻(xiàn),而可能這一趨勢(shì)將持續(xù)下去。 依照十一五規(guī)劃，至200年,三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將仍然保持工業(yè)優(yōu)先的態(tài)勢(shì),產(chǎn)業(yè)比例屆時(shí)將為4:4：。、合肥的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)從整體定位上，作為長(zhǎng)三角都市圈的新成員,合肥將作為長(zhǎng)三角工業(yè)基地的角色為上海、浙江等沿海省市的進(jìn)展提供支持。合肥的8大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)包括汽車、裝備制造業(yè)、家用電器、化工及橡膠輪胎、新材料、電子信息及軟件、生物技術(shù)及新醫(yī)藥和食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工

4、業(yè)。20年,這8大產(chǎn)業(yè)占工業(yè)總產(chǎn)值的78.2%;201年的進(jìn)展規(guī)劃來看，在合肥生產(chǎn)總值排名前四的產(chǎn)業(yè)將是汽車產(chǎn)業(yè)、化工橡膠輪胎產(chǎn)業(yè)、家電制造業(yè)以及裝備制造業(yè)。其產(chǎn)值將分不達(dá)到800億、450億、40億和00億。從十一五目標(biāo)來看，8大產(chǎn)業(yè)的年增長(zhǎng)率都至少要在25%以上。而這一增長(zhǎng)將產(chǎn)生以后大量企業(yè)產(chǎn)生擴(kuò)張的需求，從而對(duì)合肥的商辦物業(yè)市場(chǎng)帶來極為積極的阻礙。都市進(jìn)展規(guī)劃、融入長(zhǎng)三角規(guī)劃事實(shí)上,聯(lián)合利華將廠區(qū)搬遷至合肥的案例差不多講明了產(chǎn)業(yè)梯級(jí)逐漸向內(nèi)陸衍生。合肥在經(jīng)濟(jì)上差不多融入了長(zhǎng)三角的產(chǎn)業(yè)鏈。006年,長(zhǎng)三角規(guī)劃正式擴(kuò)容,目前納入長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)群規(guī)劃的都市已達(dá)3個(gè)。除原先的長(zhǎng)三角16市外,新增了浙

5、江的溫州，江蘇的鹽城、連云港，安徽的蕪湖、馬鞍山、合肥、銅陵。7都市加入長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)群規(guī)劃,為長(zhǎng)三角內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和調(diào)整提供了更大空間、11都市進(jìn)展規(guī)劃合肥現(xiàn)有規(guī)劃要緊向西南方向進(jìn)展，適當(dāng)向東進(jìn)展，有限制向北進(jìn)展。合肥市將按“141”進(jìn)展戰(zhàn)略著力構(gòu)建現(xiàn)代化大都市框架,都市空間布局在現(xiàn)有風(fēng)扇形基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展,與周邊城鎮(zhèn)呈一體化進(jìn)展，并由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，空間結(jié)構(gòu)形成“141”的進(jìn)展態(tài)勢(shì)“1”都市進(jìn)展的脈絡(luò)是憑借交通條件而枝狀進(jìn)展,主城區(qū)是都市擴(kuò)張的原點(diǎn)；交通樞紐將緊密連接主城區(qū)和其他分區(qū),優(yōu)化行路方式,形成2分鐘通勤圈；濱湖新城將是宜居和風(fēng)景優(yōu)美的城區(qū);以肥東新城為主都市東部組團(tuán),進(jìn)展家電配

6、套、精細(xì)化工、現(xiàn)代物流以及勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè);而西組團(tuán)以高新技術(shù)為特色;北組團(tuán)整合雙墩、雙鳳、廬陽(yáng)工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)進(jìn)展傳統(tǒng)工業(yè)；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將立足于自身工業(yè)基礎(chǔ),進(jìn)展現(xiàn)代大工業(yè),逐步進(jìn)展成為國(guó)家裝備工業(yè)基地。、合肥以后交通將會(huì)有全然性的進(jìn)展目前的駱崗機(jī)場(chǎng)將會(huì)拆除，新的合肥國(guó)際機(jī)場(chǎng)立即營(yíng)建，并于01年竣工。滬漢蓉高鐵的合寧已于今年竣工通車、合武段將于近年竣工,極大的縮短合肥至上海、南京及武漢等都市的路程時(shí)刻。規(guī)劃中的以后合肥輕軌1號(hào)線將對(duì)濱湖新區(qū)人們的出行帶來方便快捷的交通方式；合肥房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析008年上半年合肥樓市共完成房產(chǎn)投資總額：274.5億元,同比去年增長(zhǎng)：5.3；其中房屋施工面

7、積、竣工面積、銷售面積同比增長(zhǎng)27.77、4.14%和4.3%； 合肥房?jī)r(jià)逆勢(shì)而上,房屋空置率持續(xù)下降；同比0年合肥樓市依舊穩(wěn)中有升，目前合肥市場(chǎng)成交單價(jià)為：4011元，且去年上半年商品房銷售價(jià)格同比上漲12.91,且以后一段時(shí)期內(nèi)單價(jià)仍具備一定的上揚(yáng)空間;實(shí)力開發(fā)商紛紛落戶合肥，近期市場(chǎng)成交單價(jià)上揚(yáng)趨勢(shì)較為明顯;從近段時(shí)期內(nèi)合肥成交單價(jià)能夠看出，目前合肥成交單價(jià)亦存在一定幅度提升，但較07年下半年單價(jià)瘋狂態(tài)勢(shì),其更趨于理性回歸;市場(chǎng)銷售套數(shù)提升較大,但面積的提升相對(duì)套數(shù)較小;這講明受宏觀調(diào)控政策的阻礙小戶型的銷售量在逐步擴(kuò)大對(duì)全市銷售格局的改變;同比銷售漲幅不高,且部分地區(qū)的銷售差不多開始萎

8、縮;高層銷售所占比例不斷增加,均價(jià)受其阻礙也提升專門大;市場(chǎng)同比成交單價(jià)上升趨勢(shì)明顯，且單價(jià)上升幅度仍逐漸拉大;整體趨于市場(chǎng)成交單價(jià)較去年上升幅度大，同比上升約12.9%;圖表分析能夠看出:短期內(nèi)合肥樓市單價(jià)仍具備一定的彈性上揚(yáng)空間；結(jié)論：市場(chǎng)成交單價(jià)穩(wěn)健上升，短期內(nèi)市場(chǎng)成交單價(jià)仍呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì);但較去年更趨于理性回歸,增幅空間相對(duì)減弱；、都市進(jìn)展方向合肥各區(qū)域版塊土地供應(yīng)中心逐漸南移，濱湖新區(qū)、科技示范基地已逐漸成為合肥主流進(jìn)展方向;都市重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域:近期重點(diǎn)建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6個(gè)

9、地區(qū);結(jié)論:土地供應(yīng)中心逐漸南移，西南組團(tuán)一度成為合肥樓市的主力供應(yīng)區(qū),下半年亦將是合肥樓市的主力供應(yīng)方向;各區(qū)供應(yīng)量明晰:高新、經(jīng)開、政務(wù)三開發(fā)區(qū)供應(yīng)量同比下降，同比銷售量下降,但銷售均價(jià)同比上漲明顯；三區(qū)銷售目前是一個(gè)緩沖期，舒適的生活環(huán)境仍會(huì)帶動(dòng)銷售提升，但短期內(nèi)可不能出現(xiàn)太大提升；蜀山、包河接著強(qiáng)勁上市。地段優(yōu)勢(shì)日益凸顯；片區(qū)化的銷售集中性是兩區(qū)銷售持續(xù)的全然性成因；、同比新增套數(shù)、面積解析新增套數(shù)新增面積萬08年07年同比年07年同比蜀山區(qū)488036135.07%52.2246.91.9%廬陽(yáng)區(qū)434290-110%2.575602.98%包河區(qū)971147412.21%10.53

10、.4811.3%瑤海區(qū)2132359.25%28.41737379%高新區(qū)11971355-11.6%2.919.843.76%經(jīng)開區(qū)104838-31.58%3436.22-433%政務(wù)區(qū)14129-.56%17.29.80.8新站區(qū)835631.4946.84.3-1.1濱湖區(qū)12541.88【新站區(qū)】截止08年16月份，新站區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升3.49%,且新增面積較去年同期亦減少2.98%；【廬陽(yáng)區(qū)】 截止08年1月份，廬陽(yáng)區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年下降.%，且新增面積較去年同期亦下降23.8%;【包河區(qū)】 截止08年1月份,包河區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升1721%，且其

11、新增銷售面積上升了101.38%；【瑤海區(qū)】 截止0年16月份,瑤海區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升19.25%,且其新增銷售面積上升了3.%;【蜀山區(qū)】截止08年1月份，蜀山區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升35.07%,且其新增銷售面積上升了1.19;、合肥樓市以后政策調(diào)控特點(diǎn)面對(duì)合肥樓市,政府依舊會(huì)鞏固07年的調(diào)控成果,不管是行政、稅收、信貸依舊保障房建設(shè)，都將會(huì)有持續(xù)的調(diào)控力度。故而,08年的市場(chǎng)，土地、開發(fā)商、二三級(jí)市場(chǎng)交易都會(huì)愈發(fā)規(guī)范化，剛性需求將會(huì)是市場(chǎng)的要緊支撐。我們認(rèn)為，20年后期及09年合肥市場(chǎng)將呈現(xiàn)如下特點(diǎn): 行政方面-市場(chǎng)交市場(chǎng)交易秩序的整頓接著加強(qiáng)八部委房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序?qū)?/p>

12、項(xiàng)行動(dòng)的整頓工作將在08年接著進(jìn)行。強(qiáng)調(diào)了09年還要接著深入開展房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的整頓工作,市場(chǎng)交易秩序的整頓差不多與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的“大政方針”聯(lián)系起來。 在008年的市場(chǎng)秩序整頓中,開發(fā)商“捂盤惜售”、“囤積房源”等“惡意”推漲房?jī)r(jià)的行為將被嚴(yán)格查處,而拒絕同意公積金貸款、合同欺詐以及市場(chǎng)參與者與開發(fā)商聯(lián)手串謀壟斷房源的行為，都在“嚴(yán)打”之列。 稅收方面-對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅的征收將被提上日程稅收政策將是2009年樓市調(diào)控不可或缺的手段信貸方面-加強(qiáng)非交易類貸款政策的“緊縮”7 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,“要實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策,進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的作用 ”這也是中國(guó)貨幣政策10

13、年來首次明確貨幣調(diào)控由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”,這意味著2009年持續(xù)加息、放寬匯率波幅、調(diào)預(yù)備金率、對(duì)信貸操縱等措施可能將陸續(xù)到來。200 年抑制國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱和通脹仍然會(huì)是央行貨幣政策的首要目標(biāo),持續(xù)加息的預(yù)期空間仍會(huì)專門大。自住需求突顯，90平米以下供求增多目前在我國(guó)人口結(jié)構(gòu)分布中,占比最大的人群分布在30-44歲,而這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期,他們是購(gòu)買商品房的主力軍。處于985-199年的第二波人口出生潮的8后一代，仍將涌動(dòng)出巨大的住房需求。而今，整個(gè)中國(guó)正處于人口紅利最豐厚的時(shí)期,合肥自住需求依舊會(huì)成為購(gòu)房主力，剛性需求會(huì)愈發(fā)突顯。政府依舊會(huì)加大對(duì)保障性住房的供應(yīng)堅(jiān)持保障生存性需

14、要、支持自住性需要、引導(dǎo)改善性需求、抑制投資性需求、遏制投機(jī)性需求將成為209年房地產(chǎn)調(diào)控的差不多原則，在這一主旨之下，住房保障體系的建設(shè)工作仍將成為209年的首要重點(diǎn)。截止到00年5月,納入廉租房保障的家庭占總量的5.5%。關(guān)于中低收入人群的住房問題,相關(guān)部門表示:一是限價(jià)商品房、二是鼓舞進(jìn)展政策性租賃住房。土地政策方面土地使用加強(qiáng):從嚴(yán)、從高征收土地閑置費(fèi),對(duì)閑置超過一定年限的土地?zé)o償收回等，上市公司“圈鈔票-圈地-再融資”的進(jìn)展模式將會(huì)受到一定限制。 供給結(jié)構(gòu)調(diào)整：增加土地有效供給，接著增加一般住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的土地供應(yīng)；提高土地利用效率，減少低密度住宅用地，適度提高容積率等上

15、述相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,近期立即面市項(xiàng)目總建面達(dá)：56.萬方，部分項(xiàng)目表現(xiàn)為總體量大、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，其一定時(shí)期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局將不斷激化，多數(shù)開發(fā)商均為外地知名開發(fā)企業(yè)，實(shí)力雄厚且具備一定的知名度和品牌號(hào)召力，他們的進(jìn)駐一方面激化了合肥樓市的競(jìng)爭(zhēng)格局,但另一方面亦引導(dǎo)了合肥樓市的理性回歸,對(duì)提升整體區(qū)域樓盤品質(zhì)起到了一定的帶動(dòng)和促進(jìn)作用。、09年合肥樓市展望合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)通過了風(fēng)云變幻的7年，關(guān)于差不多到來的8年,充滿不明白：樓市是否就此出現(xiàn)拐點(diǎn),房?jī)r(jià)終將被打壓下去么?一切現(xiàn)象的背后皆有它的緣故。合肥擁有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及人口支撐，且合肥市政府在建設(shè)規(guī)劃方面不斷加強(qiáng)，不管是“濱湖新區(qū)”籌建依舊“14戰(zhàn)略

16、”的實(shí)施，均讓人對(duì)合肥的改日帶有美好的向往。 在合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，政府依舊會(huì)鞏固07年的調(diào)控成果，不管是行政、稅收、信貸依舊保障房建設(shè)，都將會(huì)有持續(xù)的調(diào)控力度。故而，09年的市場(chǎng),土地、開發(fā)商、二三級(jí)市場(chǎng)交易都會(huì)愈發(fā)規(guī)范化，剛性需求將會(huì)是市場(chǎng)的要緊支撐點(diǎn)。 我們認(rèn)為，200年后期及年合肥市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)健的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)成交單價(jià)亦會(huì)在理性中得到回歸,即合肥樓市目前已形成一種以國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)層面的良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)為進(jìn)展基礎(chǔ)，以濱湖啟動(dòng)區(qū)新建為強(qiáng)大市場(chǎng)支撐點(diǎn), 省會(huì)都市所具有的“吸納”效應(yīng)依舊會(huì)帶來大批的剛性需求宏觀經(jīng)濟(jì)與房產(chǎn)市場(chǎng)部分小結(jié):從宏觀經(jīng)濟(jì)來看,盡管合肥的經(jīng)濟(jì)總量絕對(duì)值較低，但近年來進(jìn)展迅猛;

17、尤其20年合肥DP增速達(dá)到17%,列中部六個(gè)省會(huì)都市之首；從固定資產(chǎn)投資和外商投資來看，合肥的工業(yè)投資增速更顯迅猛,依照十一五規(guī)劃，合肥將接著堅(jiān)持工業(yè)立市的差不多方針；而這一投入,相信在3-5年內(nèi)將會(huì)有顯著的產(chǎn)出;從都市化和人均收入增長(zhǎng)來看，隨著工業(yè)化的進(jìn)行,合肥的人均收入增幅不斷向經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)靠攏,都市人口、非農(nóng)業(yè)人口穩(wěn)步增長(zhǎng),按照這一趨勢(shì)，以后幾年，合肥的消費(fèi)能力將得到全面的提高;207008年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了爆發(fā)式的增長(zhǎng),尤其是投資金額、竣工面積成倍增長(zhǎng),均價(jià)升幅均超過0%；而目前在宏觀調(diào)控的作用下,合肥差不多進(jìn)入了緩慢增長(zhǎng)的軌道,可能以后仍將保持那個(gè)趨勢(shì);第二部分、合肥商業(yè)市場(chǎng)研究整

18、體商業(yè)市場(chǎng)研究商圈分布合肥市整體商業(yè)并不發(fā)達(dá),全市圍繞市中心分為十大商圈,商業(yè)相對(duì)集中；西南、東北區(qū)域成為合肥以后商業(yè)規(guī)劃進(jìn)展重心合肥市整體商業(yè)布局相對(duì)較為集中，以老城區(qū)為中心為要緊商圈分布區(qū)域；當(dāng)?shù)刂懈邫n商業(yè)場(chǎng)所差不多集中在中心商圈及周邊，中心商圈為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域；中心區(qū)域外的商圈目前差不多以周邊區(qū)域消費(fèi)為主，目前均尚未形成真正的市級(jí)商圈阻礙力；目前中心附近商圈的經(jīng)營(yíng)情況均好于周邊商圈,外圍有阻礙力的商業(yè)尚未形成;三里庵商圈、馬鞍山路商圈、元一商圈憑借區(qū)域內(nèi)的大型超市及賣場(chǎng)逐漸吸引更多外區(qū)客流,逐漸往市級(jí)商圈邁進(jìn)。而傳統(tǒng)老商圈由于區(qū)域規(guī)劃力度及受到新型商圈的競(jìng)爭(zhēng),部分正逐漸衰退，如雙崗商圈。2

19、、合肥商圈定位依照合肥市商業(yè)市場(chǎng)的情況,我們對(duì)合肥市商業(yè)市場(chǎng)劃分為四類,優(yōu)質(zhì)商業(yè)處于市級(jí)商圈類不中基于對(duì)合肥市商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查研究,我們對(duì)合肥市商業(yè)市場(chǎng)劃分為四類:市級(jí)商圈、區(qū)域商圈、進(jìn)展型區(qū)域商圈、鄰里商圈；合肥市優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)定義：00年后整體規(guī)模在5,0平方米以上的中高端商業(yè)物業(yè),一層租金價(jià)格平均在8元/平方米天以上,3%以上的品牌為國(guó)內(nèi)知名品牌,輻射范圍可達(dá)到整個(gè)合肥市，要緊客群為合肥及周邊區(qū)域中檔以上收入人群的零售商業(yè)物業(yè)。3、商圈研究十大商圈均為200年以后逐步形成,較為成熟的商圈和進(jìn)展型商圈之間的租金差距較大；要緊的市級(jí)商圈均集中在市中心及附近區(qū)域，包括了合肥市全部的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)；

20、進(jìn)展型區(qū)域商圈則多處于較為偏遠(yuǎn)的區(qū)位，租金水平較低;商圈名稱所屬類不形成時(shí)刻典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目首層租金(元平方米/天）中心商圈市級(jí)商圈000 淮河路步行街8三里庵商圈市級(jí)商圈20 安徽國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)11 元一商圈市級(jí)商圈2005 元一時(shí)代廣場(chǎng)0馬鞍山商圈市級(jí)商圈20 新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)8 雙崗商圈區(qū)域商圈20 星海世紀(jì)廣場(chǎng)37 南七商圈區(qū)域商圈20百大商業(yè)大廈5-6 曙光商圈區(qū)域商圈2002曙光百貨5-6東區(qū)商圈區(qū)域商圈2004好又多-5高新商圈進(jìn)展性區(qū)域商圈204 合家福超市0.5 明珠商圈進(jìn)展性區(qū)域商圈200桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)1-3 、供求分析合肥市近年可售商業(yè)物業(yè)的面積始終處于供大于求的狀態(tài)；但銷售增

21、長(zhǎng)率始終大于供應(yīng)增長(zhǎng)率合肥市商業(yè)面積自2003年供應(yīng)和銷售面積都開始了大幅度的增長(zhǎng)，到20年市區(qū)商業(yè)物業(yè)面積總量達(dá)到近50萬平方米;200年由于交通情況的改善，零售及批發(fā)網(wǎng)點(diǎn)的迅速增加,使得其成為合肥商業(yè)物業(yè)開始迅猛進(jìn)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn);從歷年的供應(yīng)和銷售情況來看，2004206年供應(yīng)情況差不多穩(wěn)定,盡管歷年銷售增長(zhǎng)率始終大于供應(yīng)增長(zhǎng)率，截至2008年6月市場(chǎng)中商業(yè)物業(yè)的可售面積始終遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售面積;5、銷售價(jià)格與銷售面積分析市區(qū)近年可售商業(yè)物業(yè)的銷售面積和價(jià)格一直保持上升的趨勢(shì)，市場(chǎng)需求仍較為強(qiáng)勁；自02年后，平均每年商業(yè)物業(yè)的銷售面積保持在約32萬平方米左右近年銷售價(jià)格也一路攀升，007年,年平均

22、銷售價(jià)格差不多達(dá)到了84元/平方米，但增幅差不多放緩、價(jià)格與銷售率分析商業(yè)物業(yè)的價(jià)格和銷售率保持連續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),但銷售率仍處于較低的市場(chǎng)水平,年吸納能力有限；從近年的商業(yè)物業(yè)的銷售率變化情況來看，銷售率保持整體上升的趨勢(shì)，尤其是207年上升到了49%左右；然而從整體銷售率來看,始終仍處于較低的水平，每年都會(huì)有0%以上的剩余物業(yè)未能被市場(chǎng)吸納、業(yè)態(tài)比重目前合肥市總體商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大,零售商業(yè)面積略有過剩截至2008年月，可售商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量約2萬平方米,總量達(dá)到了約500萬平方米;總量中商場(chǎng)、超市及其它零售商業(yè)共占到了61%左右，零售類商業(yè)面積共計(jì)達(dá)到了約9萬平方米;依照歷年年人口數(shù)量進(jìn)展情況

23、，可能209年市區(qū)人口將達(dá)到50萬人左右,市區(qū)人均零售商業(yè)面積將達(dá)到約1.5平方米；依照目前合肥市中心城區(qū)外部分社區(qū)商業(yè)空置的情況，以及目前的消費(fèi)能力和市區(qū)人均零售商業(yè)面積情況來看,我們認(rèn)為目前市場(chǎng)中的零售商業(yè)面積差不多略有過剩；8、銷售面積與社會(huì)消費(fèi)品零售額分析合肥市近年商業(yè)物業(yè)銷售面積逐步上升，社會(huì)零售消費(fèi)總量不斷上漲,需求也會(huì)進(jìn)一步增大； 依照合肥市“十一五”打算,2010年合肥市區(qū)人口數(shù)量將達(dá)到00萬人；近年市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額連續(xù)增長(zhǎng)，200年大幅提高,零售消費(fèi)能力不斷提高;按照合肥市“十一五”打算，10年市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到650億元9、以后市場(chǎng)供應(yīng)分析以后合肥市商業(yè)物業(yè)

24、市場(chǎng)供應(yīng)量接著增大，近期內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈;以后已知的合肥市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量差不多達(dá)到了10萬平方米，這些供應(yīng)量可能在5年之內(nèi)會(huì)逐漸全部進(jìn)入市場(chǎng)，以后的商業(yè)總量將達(dá)到約61萬平方米；市場(chǎng)中目前的存量有507萬平方米,近期將有62萬平方米的商業(yè)供應(yīng)量會(huì)在4年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng),可能201年前合肥市商業(yè)物業(yè)總量將達(dá)到52萬平方米以上；依照目前合肥市中心區(qū)域外社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)中可能約0%的空置情況,可能近期內(nèi)消費(fèi)人口的增加難以和商業(yè)物業(yè)的增加相平衡，近期內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)仍將更加激烈;整體商業(yè)市場(chǎng)小結(jié):近年可售商業(yè)物業(yè)的面積始終處于供大于求的狀態(tài);可售商業(yè)物業(yè)的銷售面積和價(jià)格一直保持上升,銷售率不高,市場(chǎng)需求

25、強(qiáng)勁但年吸納能力有限；以后商業(yè)供應(yīng)量接著增大，尤其是短期內(nèi)零售商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈；但隨著合肥市人口的提高和消費(fèi)能力的增強(qiáng)，可能210年后競(jìng)爭(zhēng)情況會(huì)略有緩和;全市共分為1大商圈，優(yōu)質(zhì)商業(yè)均集中在市級(jí)商圈范圍內(nèi)；二、優(yōu)質(zhì)商業(yè)研究?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)分布優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)差不多集中在中心商圈內(nèi)，中心外的優(yōu)質(zhì)商業(yè)也在靠近中心的較為成熟區(qū)域內(nèi)分布；優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)共12個(gè)，中心商圈集中了9個(gè),區(qū)域商圈內(nèi)有個(gè),均在靠近中心的區(qū)域分布優(yōu)質(zhì)商圈業(yè)態(tài)、優(yōu)質(zhì)商業(yè)要緊以百貨公司為主,多集中在中心商圈商業(yè)中心數(shù)量不多,但整風(fēng)光積比例較大;優(yōu)質(zhì)商業(yè)要緊集中在中心商圈,占到了70%;優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體檔次較低，購(gòu)物環(huán)境質(zhì)量偏低，沒有真正高端的

26、購(gòu)物場(chǎng)所;、優(yōu)質(zhì)商業(yè)在中心商圈的要緊以服飾類為要緊產(chǎn)品，外圍則以綜合型購(gòu)物為主；類型名稱所屬商圈要緊經(jīng)營(yíng)典型租戶百貨公司百盛中心商圈服飾類為主的綜合Loral,arsn,Esrit,Lee 等百貨公司瑞景國(guó)際中心商圈服飾類為主的綜合ancom,Scofield,Food sperket 等百貨公司瑞景名品中心商圈服飾類Zega,HBss，Nutic 等百貨公司百大鼓樓中心商圈綜合類型Loreal,沙馳,利朗，Etam等百貨公司百大CBD中心商圈綜合類型Ao，F(xiàn)ortei,Veromoda等百貨公司商之都中心商圈綜合類型Loal,Esprite，Nortfae,紅府超市等百貨公司合肥百貨大樓中心

27、商圈綜合類型ay，雅戈?duì)?，?bào)喜鳥、杉杉等百貨公司樂普生中心商圈綜合類型Avo,lay, 江南布衣，屈臣氏、麥當(dāng)勞商業(yè)中心新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)馬鞍山商圈綜合類型環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng)、肯德基、家樂福商業(yè)中心元一時(shí)代廣場(chǎng)勝利商圈Shopg al 時(shí)代百貨,國(guó)美、華聯(lián)等商業(yè)中心國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)三里庵商圈綜合類型國(guó)美、家樂福、屈臣氏等、目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目共12個(gè),目前總量達(dá)到680,60平方米，要緊以百貨公司為主,均保持了較高的租金和招商率水平;類型名稱建筑面積(平方米）開業(yè)時(shí)刻定位租售模式07年平均首層租金水平（元/平方米/天)招商率百貨公司百盛3,000 20 中高端扣率7 100% 百貨公司瑞景國(guó)際1,000 05 高端

28、扣率19 10%百貨公司瑞景名品,600197高端扣率2 0% 百貨公司百大鼓樓25,000199 中端扣率1 100% 百貨公司百大 35，0 200中端扣率1 90%百貨公司商之都0,50 1995 中端扣率17 100 百貨公司合肥百貨大樓2，0 995 中端扣率1 10% 百貨公司樂普生15,001995 中端扣率14 10% 商業(yè)中心新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)50,00 205中端扣率、出租8 85% 商業(yè)中心元一時(shí)代廣場(chǎng)80,00 205 中端扣率、出租10 95% 商業(yè)中心國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)77, 24 中端出租、出售1 95% 商業(yè)街淮河路步行街300,00 8中端出售1800% 優(yōu)質(zhì)商圈進(jìn)展時(shí)期合

29、肥市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)展差不多能夠分為三個(gè)時(shí)期,目前正處于外圍優(yōu)質(zhì)商業(yè)擴(kuò)張進(jìn)展過程中;合肥優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展情況能夠分為三個(gè)時(shí)期:早期商業(yè)時(shí)期、中心商業(yè)時(shí)期、外圍擴(kuò)張進(jìn)展時(shí)期。早期商業(yè)時(shí)期:以老城區(qū)的四牌樓為中心的商業(yè)區(qū)域，其中合肥百貨大樓在199年就開始營(yíng)業(yè)；中心商業(yè)時(shí)期：隨著淮河路步行街的逐步形成,優(yōu)質(zhì)商業(yè)在合肥市中心商圈差不多形成集聚；外圍擴(kuò)張進(jìn)展時(shí)期:市中心周邊的優(yōu)質(zhì)商業(yè)開始進(jìn)入市場(chǎng),外圍優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)不斷增大;優(yōu)質(zhì)商圈招商率優(yōu)質(zhì)商業(yè)始終有著較好的招商率，從招商情況來看,目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)處于供小于求的時(shí)期，可能以后招商率仍將保持一個(gè)較高的水平；近年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的招商情況始終保持著專門高的水平,平均

30、年招商率約為5%；每次新的商業(yè)的開業(yè)會(huì)帶來平均招商率的下降,但專門快就會(huì)恢復(fù)到較高的招商率水平；典型優(yōu)質(zhì)商圈研究、中心商圈:中心商圈集中了市區(qū)內(nèi)最高檔和部分中高檔的商業(yè)項(xiàng)目，吸引市區(qū)的中高收入人群消費(fèi)；淮河路步行街開業(yè)時(shí)刻：199年步行街長(zhǎng)6米,寬2米,東起環(huán)城路,西至宿州路；總建筑面積達(dá)30，000平方米；市政府1998年完成對(duì)淮河路鼓樓-百盛段的改造工程，開始招商并推出眾多招商政策；但始終空置率較高,直至2000年才有了一定的商家入住;2001-200年市政府完成對(duì)淮河路百盛-小花園段的改造，200年以后步行街進(jìn)入差不多成熟時(shí)期,底層招商幾乎達(dá)到00%；步行街不僅集中了合肥市眾多的服飾品牌

31、專營(yíng)店，而且擁有明教寺、李鴻章故居等許多歷史建筑；要緊以服飾經(jīng)營(yíng)為主，集中了服裝、鞋類、餐飲、超市、娛樂、電子產(chǎn)品、建材等多種業(yè)態(tài)；客戶定位:中等收入的中輕年人為主；主力租戶：個(gè)體經(jīng)營(yíng)的中低端品牌為主；租金水平：約1元/天平方米其中服飾類占到了整體的一半以上;服飾類中運(yùn)動(dòng)休閑服裝、正裝、鞋類為要緊經(jīng)營(yíng)種類；服裝類:美特斯邦威、森馬、波司登、阿迪達(dá)斯等；鞋類:特步、奧康、貴人鳥，紅蜻蜓、大頭鞋業(yè)等；餐飲類:小尾羊連鎖店、FC、必勝客、不倒翁等；步行街最大的有一定阻礙力的商場(chǎng)為百盛，其位于步行街的中間位置，經(jīng)營(yíng)狀況較好；步行街經(jīng)營(yíng)狀況以百盛為分界點(diǎn),東側(cè)較差,西側(cè)較好；、元一商圈以元一時(shí)代廣場(chǎng)為中

32、心，結(jié)合附近商業(yè)設(shè)施進(jìn)展形成的新興商圈；以一站式的綜合餐飲、娛樂、購(gòu)物為主，吸引周邊中高收入人群和市區(qū)年輕人消費(fèi);元一時(shí)代廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)刻:2005年位于新站區(qū)勝利路與鳳陽(yáng)路交口；開發(fā)商:元一集團(tuán)運(yùn)營(yíng)商:安徽時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)治理公司；建筑面積約，000平方米;整體功能齊全,購(gòu)物環(huán)境較好;以時(shí)代購(gòu)物中心為主,引進(jìn)了北京華聯(lián)、國(guó)美電器、游樂場(chǎng)、影城等,集購(gòu)物、餐飲、娛樂等為一體,是目前唯一的shopin mll；以周邊居住人口為依托,周邊沃爾瑪、家樂福、希爾頓近在咫尺，吸引人群不斷擴(kuò)大,從區(qū)域商圈立即邁進(jìn)進(jìn)入市級(jí)商圈?？蛻舳ㄎ?中等收入的中輕年人為主;租金水平：折合約10元/天平方米主力租戶：北京華聯(lián)、國(guó)

33、美電器、時(shí)代百貨女的世界、環(huán)球影城、游樂場(chǎng)等；共4層；1層：北京華聯(lián)、國(guó)美電器、肯德基、頂級(jí)進(jìn)口名店街等;層：北京華聯(lián)、國(guó)美電器、時(shí)代百貨女的世界等；3層:北京華聯(lián)、國(guó)美電器、翼飛書城、都市花園西餐廳、時(shí)代百貨韻動(dòng)天地等；4層:歡樂頻道KV、歡樂谷游樂場(chǎng)、以后世界、環(huán)球影城6、以后優(yōu)質(zhì)商業(yè)分析、可能以后商業(yè)供應(yīng)接著增大,可能的優(yōu)質(zhì)商業(yè)新增供應(yīng)量會(huì)達(dá)到57.5萬平方米，競(jìng)爭(zhēng)壓力可能接著增大;依照目前可獲得的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè),以后合肥市商業(yè)總供應(yīng)量達(dá)到15萬平方米，其中近期年內(nèi)可能的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量可能會(huì)達(dá)到7.5萬平方米;而合肥市整體商業(yè)的7.5萬的中期供應(yīng)量里面，可能接著會(huì)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)；、

34、可能以后近期優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)會(huì)有個(gè)項(xiàng)目，全部都分布在中心商圈的外圍,優(yōu)質(zhì)商業(yè)外擴(kuò)趨勢(shì)增強(qiáng);依照地理位置、規(guī)模、周邊物業(yè)、整體定位等因素，預(yù)測(cè)以后可能會(huì)進(jìn)展成為優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的項(xiàng)目有7個(gè)；其在合肥市區(qū)延?xùn)|北向西南分布;尤其在政務(wù)新區(qū)分布較為密集;以后可能將出現(xiàn)2個(gè)新的區(qū)域型商圈和1個(gè)市級(jí)商圈；優(yōu)質(zhì)商業(yè)小結(jié)目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目共12個(gè)，目前總量達(dá)到80,600平方米，要緊以百貨公司為主，均保持了較高的租金和招商率水平;目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)處于供小于求的時(shí)期，在外圍擴(kuò)張進(jìn)展的過程中;可能優(yōu)質(zhì)商業(yè)以后招商率仍將保持較高的水平,租金則處于小幅增長(zhǎng)的穩(wěn)定狀態(tài)中;可能近期5年內(nèi)可能的優(yōu)質(zhì)商業(yè)新增供應(yīng)量會(huì)達(dá)到575萬平方米

35、,競(jìng)爭(zhēng)壓力將接著增大；優(yōu)質(zhì)商業(yè)外擴(kuò)趨勢(shì)接著增大，市中心區(qū)域外各個(gè)區(qū)域新的成熟商圈立即形成,以后可能出現(xiàn)個(gè)新增的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目；市區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為當(dāng)?shù)刂懈邫n百貨公司，差異化較低;市內(nèi)中高檔餐飲和休閑娛樂場(chǎng)所尚未形成集中聚攏地，有阻礙的餐飲娛樂區(qū)域?yàn)榭瞻?；關(guān)于綜合型的大型商業(yè)場(chǎng)所在部分區(qū)域仍較為缺乏,高端商業(yè)設(shè)施檔次偏低;第三部分、本案及競(jìng)爭(zhēng)商圈研究項(xiàng)目地段研究項(xiàng)目緊鄰臨泉路,交通便利快捷;臨泉路為都市中環(huán)，交通主干道,5、17、23、11等多路公交直達(dá)，日均車流量4萬輛;所處區(qū)域內(nèi)大型住宅和學(xué)校等機(jī)構(gòu)分布；本 案 嘉 山路臨 泉 路 項(xiàng)目周邊集中大型新建住宅區(qū),如元一名城、利港銀河新城、第五大道等，

36、加上原有老住宅及民宅,保守可能周邊住宅10萬方，按套均10平米計(jì)算，覆蓋人口5萬;地塊周邊道路人流量并不是較大，運(yùn)作商業(yè)面臨較大的難度;臨泉路為交通主干道,車流量較大,相對(duì)而言人流量偏少，嘉山路全線貫穿尚須時(shí)日，周邊新建小區(qū)實(shí)現(xiàn)全面入住形成消費(fèi)和人流近期難以實(shí)現(xiàn)，由此本案的商業(yè)運(yùn)作在人流聚攏上存在較大難度;區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)描述本區(qū)域位于都市中環(huán),屬于都市自然擴(kuò)建進(jìn)展的區(qū)域，商業(yè)氛圍剛剛顯露周邊街鋪要緊以一二層聯(lián)體復(fù)式商鋪布置,局部一層底商形式，大型集中式商業(yè)較少；多種業(yè)態(tài)形式自然聚攏,檔次普遍較低；街鋪空置率較高，一般一二層聯(lián)體出租,且二樓有用率較低,要緊經(jīng)營(yíng)有煙酒店、咖啡店、五金建材、大排檔餐飲

37、等，租金24元/平米元一中西街主營(yíng)餐飲，致力打造特色餐飲一條街，引進(jìn)富有知名品牌的特色餐飲，其屬于單兵作戰(zhàn)模式，綜合來看,各單店規(guī)模較小,缺少能夠帶動(dòng)的大型餐飲的參與。業(yè)態(tài)分布上，區(qū)域內(nèi)以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業(yè)態(tài)指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析針對(duì)本項(xiàng)目以后的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者要緊來自于正在逐漸功能逐漸衰退的雙崗商圈和迅速進(jìn)展的元一商圈?？紤]到本案體量較大,我們將競(jìng)爭(zhēng)范圍圈擴(kuò)大,本項(xiàng)目商業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)的威脅可能來自于目前的中心商圈、元一商圈、雙崗商圈、馬鞍山商圈和三里庵商圈;可能距離本項(xiàng)目較近的雙崗商圈和元一商圈將形成要緊的競(jìng)爭(zhēng)威脅;現(xiàn)有商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)則要緊仍來自于雙崗和元

38、一商圈內(nèi)部商業(yè)設(shè)施高端項(xiàng)目目前競(jìng)爭(zhēng)來自于元一時(shí)代廣場(chǎng)中端項(xiàng)目目前競(jìng)爭(zhēng)來自于溫莎廣場(chǎng)低端項(xiàng)目目前競(jìng)爭(zhēng)來自于星海世紀(jì)廣場(chǎng)結(jié)論：元一商圈將是本案面臨最大競(jìng)爭(zhēng)者,雙崗商圈次之。項(xiàng)目區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)商圈研究本項(xiàng)目與元一時(shí)代廣場(chǎng)、雙崗等中心商圈的距離均不超過3m,存在直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。1、項(xiàng)目所在區(qū)域與雙崗（中心商圈)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系雙崗中心商圈要緊依靠其地段優(yōu)勢(shì)，以?shī)蕵芬箍倳?huì)、便利店、專業(yè)市場(chǎng)、辦公等業(yè)態(tài)為主，商圈內(nèi)酒店類業(yè)態(tài)偏于中低檔，多以以小旅社、旅館形式存在，缺乏商務(wù)類酒店形式。2、項(xiàng)目所在區(qū)域與都市重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域（元一商圈）競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系元一商圈依靠差不多成熟的綜合市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型購(gòu)物中心等走向?qū)I(yè)化市場(chǎng)方向,所

39、開發(fā)的項(xiàng)目要緊以該區(qū)的定位方向進(jìn)展,要緊為大型購(gòu)物中心、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、辦公和其服務(wù)功能為主的業(yè)態(tài),商圈內(nèi)希爾頓酒店為五星級(jí)酒店,其他也多以較為高端形式存在，中端市場(chǎng)欠進(jìn)展。、商圈個(gè)案研究、元一商圈區(qū)域人流車流調(diào)查區(qū)域業(yè)態(tài)比例代表個(gè)案雙崗商圈區(qū)域人流車流調(diào)查區(qū)域業(yè)態(tài)比例代表個(gè)案綜合比較競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案品牌阻礙力功能綜合性成熟度項(xiàng)目位置競(jìng)爭(zhēng)力權(quán)重.30.30.2./元一時(shí)代廣場(chǎng)877.星海世紀(jì)廣場(chǎng)5576.55.元一商圈將是本案面臨最大競(jìng)爭(zhēng)者、雙崗商圈次之。項(xiàng)目wot分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地段優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地處都市主動(dòng)拓展區(qū)域繁華地段，商業(yè)氣氛開始顯露;交通便利:項(xiàng)目地處合肥市都市東西向交通主干道臨泉路中段,交

40、通方便，滿足項(xiàng)目商業(yè)的可達(dá)性要求2、項(xiàng)目劣勢(shì)地塊周邊商業(yè)氛圍淡薄項(xiàng)目距周邊現(xiàn)有兩個(gè)集中商業(yè)均有超過500米的距離,與人流集中點(diǎn)的關(guān)系不是專門緊密,連接的距離范圍內(nèi),各臨街商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次不高，業(yè)種混雜,零售、辦公、展示均有，且開業(yè)率只有6左右,商業(yè)缺乏整體考慮，嚴(yán)峻阻礙本項(xiàng)目區(qū)域與兩個(gè)商業(yè)中心人流的互動(dòng)及商機(jī)的溝通；缺乏商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)資源x地產(chǎn)公司無商業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，更加缺乏商業(yè)招商、經(jīng)營(yíng)治理的經(jīng)驗(yàn)和能力，為本項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)的運(yùn)營(yíng)帶來較多的限制;橋?qū)ι虡I(yè)氛圍的削弱橋?qū)υ搮^(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)氛圍有較大程度的削弱。尤其是東側(cè)大橋割斷了該區(qū)域與正在形成的臨泉路張洼路的餐飲、休閑街的聯(lián)系。、項(xiàng)目機(jī)會(huì):經(jīng)濟(jì)前景提

41、供動(dòng)力源泉合肥市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)前景看好,商業(yè)進(jìn)展迅速,城區(qū)人口總量和平均收入水平都在不斷增長(zhǎng)，這些為商業(yè)進(jìn)展提供了動(dòng)力源泉；商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)上升到商鋪資源競(jìng)爭(zhēng)外資零售企業(yè)紛紛搶灘合肥，激活合肥商業(yè)環(huán)境,中外商業(yè)資本在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)使優(yōu)質(zhì)商鋪成為稀缺資源,為有特色的優(yōu)質(zhì)商業(yè)提供了新的空間;都市規(guī)劃推動(dòng)商業(yè)進(jìn)展在合肥都市化進(jìn)程及都市規(guī)劃的阻礙下，合肥商業(yè)進(jìn)展空間放大,盡管本區(qū)域未能規(guī)劃成為都市副商業(yè)中心，但關(guān)于促進(jìn)地塊商業(yè)差異化進(jìn)展極為有利；周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境漸好目前項(xiàng)目周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)境快速向好，商業(yè)氛圍漸濃,為項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)展打下了基礎(chǔ)。存在一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)本項(xiàng)目受元一高端商圈和正在逐漸沒落的雙崗低端商圈的雙重

42、輻射和阻礙,作為一個(gè)商業(yè)氛圍逐步興起的新興區(qū)域,市場(chǎng)存在適宜本項(xiàng)目進(jìn)展的兩大商圈所缺乏的市場(chǎng)空白點(diǎn)。、項(xiàng)目威脅：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)峻項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求量，以后幾年內(nèi)商業(yè)物業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)特不激烈,尤其表現(xiàn)在租賃市場(chǎng),而這也將間接阻礙到商鋪投資購(gòu)買客群的積極性，因此存在的威脅不可幸免。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè)合肥大開發(fā)、大建設(shè)的背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)快速進(jìn)展,商業(yè)推出量大，產(chǎn)品類型豐富,概念層出不窮。項(xiàng)目銷售期內(nèi),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化,項(xiàng)目商鋪銷售面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力?？偨Y(jié):通過我司對(duì)本案所屬區(qū)域及周邊競(jìng)爭(zhēng)商圈的研究發(fā)覺，本區(qū)域缺乏具有一定規(guī)模大型餐飲滿足周邊居民的消費(fèi)，為了和元一等周邊高端餐飲形成

43、規(guī)模效應(yīng),可考慮以中高檔餐飲適合作為定位突破口。本案區(qū)域乃至雙崗、元一商圈除希爾頓高檔酒店外，缺乏市場(chǎng)最為流行的商務(wù)酒店,也是作為突破點(diǎn)首要考慮的業(yè)態(tài)之一。第四部分、項(xiàng)目定位研究定位背景市場(chǎng)條件因素從宏觀層面來講,合肥市經(jīng)濟(jì)前景看好,具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ);據(jù)本項(xiàng)目能夠作為居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心來進(jìn)展,其重點(diǎn)是：以經(jīng)營(yíng)生活必需品的超級(jí)市場(chǎng)和各類便民網(wǎng)點(diǎn)為主；住宅組團(tuán)中建立綜合超市,專業(yè)店、專賣店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等;本項(xiàng)目附近的家樂福、沃爾瑪、北京華聯(lián)等購(gòu)物廣場(chǎng)及合家福超市對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位也有較大阻礙;本項(xiàng)目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者等潛在目標(biāo)客戶的需求為基礎(chǔ);目前合肥

44、市商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)較為火爆，但本片區(qū)已表現(xiàn)出供過于求，本項(xiàng)目將面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)，以后的競(jìng)爭(zhēng)威脅不確定因素較多;地塊項(xiàng)目周邊臨泉路沿線商業(yè)及商圈商業(yè)要緊業(yè)態(tài)為餐飲、五金建材、小型超市、便利店、咖啡等，經(jīng)營(yíng)品種眾多，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,在定位時(shí)需要進(jìn)一步提升。在元一高端商圈和雙崗低端商圈的競(jìng)爭(zhēng)中存在中高端類餐飲、商務(wù)酒店的市場(chǎng)空白點(diǎn)項(xiàng)目條件因素本項(xiàng)目具有商業(yè)開發(fā)的差不多條件，滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可達(dá)性、能見度、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的要求；本項(xiàng)目交通便利,地段前景看好;但人流量缺乏本項(xiàng)目周邊住宅區(qū)的建成入住形成消費(fèi)尚需時(shí)日項(xiàng)目面臨較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)共存。定位原則與都市的文化及消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)；與本

45、區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)有機(jī)結(jié)合，幸免惡性競(jìng)爭(zhēng)；定位后的產(chǎn)品,更利于實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格及速度上的雙突破;商業(yè)定位與項(xiàng)目中住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值互動(dòng),商業(yè)價(jià)值推進(jìn)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升；項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目功能定位通過本案背景及定位原則,我司認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)功能定位要緊有三個(gè)方向本項(xiàng)目存在市場(chǎng)壓力及競(jìng)爭(zhēng)較大，綜合各種因素來看:本項(xiàng)目難以成為市級(jí)優(yōu)質(zhì)商圈,但憑借周邊180萬方住宅及5萬人口,所服務(wù)對(duì)象要緊以周邊社區(qū)人群需求為主,并在此基礎(chǔ)上憑借出色定位擴(kuò)大輻射范圍，打造社區(qū)商業(yè)加強(qiáng)版。同時(shí)基于本項(xiàng)目良好的地段優(yōu)勢(shì)，能夠作為居住區(qū)級(jí)商業(yè)方一直進(jìn)行進(jìn)展。以此為契機(jī)，打造優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè),并憑借本案規(guī)模優(yōu)勢(shì),和差異化方針,打造突破傳統(tǒng)社區(qū)商

46、業(yè)模式的娛樂、休閑型商業(yè)綜合體。本項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)展策略：娛樂、休閑型商業(yè)綜合體2、商業(yè)功能定位作為綜合性的娛樂、休閑商業(yè)綜合體,應(yīng)滿足社區(qū)居民日常生活及周邊市民特定的消費(fèi)兩方面的需求，因此本項(xiàng)目商業(yè)功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共服務(wù)、購(gòu)物等多種功能。3、經(jīng)營(yíng)檔次定位依照合肥實(shí)際經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r及對(duì)以后幾年的預(yù)期，結(jié)合消費(fèi)者及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者研究，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中檔；假如從提升項(xiàng)目整體品質(zhì)的角度動(dòng)身，應(yīng)定位于中高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)定位為：中檔，局部高檔項(xiàng)目的娛樂餐飲類、休閑型以中檔偏上為主,各品類均設(shè)置個(gè)不高檔商家,來帶動(dòng)項(xiàng)目的整體形象及阻礙力,但更

47、多的中檔消費(fèi)，來滿足周邊更為龐大的主流需求，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。4、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位定位思路本項(xiàng)目業(yè)態(tài)要緊依照商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、都市規(guī)劃以及潛在消費(fèi)者來進(jìn)行定位,最后依照商家實(shí)證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。本項(xiàng)目周邊商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)包括大賣場(chǎng)、綜合超市、電器城、專業(yè)店、專賣店、便利店等,項(xiàng)目近距離內(nèi)(3k）有數(shù)個(gè)大型超市,按業(yè)態(tài)統(tǒng)一性與互補(bǔ)性原則，上述業(yè)態(tài)中除了集中式超市以外，應(yīng)是本項(xiàng)目業(yè)態(tài)可選擇的構(gòu)成內(nèi)容；元一商圈和雙崗商圈所形成的餐飲、酒店類市場(chǎng)空白點(diǎn);按潛在客戶需求,應(yīng)該以商業(yè)(商鋪）為主、滿足自營(yíng)需要的業(yè)態(tài)。同時(shí)越來越多的體驗(yàn)式商業(yè)綜合體得到市民和投資客戶認(rèn)可,也是本案可進(jìn)展

48、主題的參考。通過上述分析，依據(jù)差異化和互補(bǔ)性原則,同時(shí)著重打造項(xiàng)目不同于以后商圈項(xiàng)目的特色,我司建議本項(xiàng)目定位于：業(yè)態(tài)定位以大型中高端餐飲為主題的情感體驗(yàn)式商業(yè)綜合體,餐飲作為主力店進(jìn)入擴(kuò)大本案市場(chǎng)阻礙度;同時(shí)設(shè)置商務(wù)酒店以填補(bǔ)中短期市場(chǎng)空白；兼容服務(wù)于本區(qū)域居民消費(fèi)的日常生活服務(wù)型業(yè)態(tài)。第五部分、功能布局設(shè)計(jì)項(xiàng)目的各方面定位在一定意義上決定了商業(yè)項(xiàng)目的成敗。那么,我們?cè)撊绾螌?duì)本案的產(chǎn)品進(jìn)行定位?一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位的動(dòng)身點(diǎn)定位是基于項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn),在對(duì)市場(chǎng)需求與供給進(jìn)行深入分析，確定項(xiàng)目的客戶和產(chǎn)品市場(chǎng)取向。商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)供給市場(chǎng)需求產(chǎn)品定位1、商業(yè)環(huán)境推斷通過以上章節(jié)的區(qū)域板塊等多層次的市場(chǎng)深入調(diào)研，以及對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的研究分析,我司認(rèn)為本案的商業(yè)不應(yīng)僅僅局限于滿足本項(xiàng)目的需求,而應(yīng)結(jié)合整個(gè)區(qū)域商業(yè)綜合考慮,應(yīng)融入周邊的商貿(mào)區(qū)中,形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),共同進(jìn)展。2、項(xiàng)目特征推斷項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目地理位置處于雙崗區(qū)級(jí)商業(yè)中心和新站成熟商業(yè)中心的交匯處。項(xiàng)目特點(diǎn)本項(xiàng)目為商住綜合開發(fā)體，這是本項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)其他以賣場(chǎng)為中心等商業(yè)項(xiàng)目的全然差不，也是本項(xiàng)目的要緊特點(diǎn)之一。這既給項(xiàng)目帶來了部分穩(wěn)定的客源，同時(shí)規(guī)劃商業(yè)時(shí)也要充分考慮對(duì)居民居住生活的阻礙。規(guī)模特征項(xiàng)目總占地約103畝,容積率指標(biāo)操縱