房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考前復(fù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)

1、房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考前復(fù)習(xí)知識(shí)點(diǎn) 估價(jià)假設(shè)和限制條件：（1）一般假設(shè)；（2）未定事項(xiàng)假設(shè)；（3）背離事實(shí)假設(shè)；（4）不相一致假設(shè)；（5）依據(jù)不足假設(shè)；（6）估價(jià)報(bào)告使用限制（自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，不宜超過一年）。（P11） 掌握附件需列明的內(nèi)容，尤其是抵押估價(jià)報(bào)告需列明估價(jià)對象法定優(yōu)先受償 款調(diào)查情況；采用比較法估價(jià)時(shí)應(yīng)有可比實(shí)例位置圖和外觀照片。（P2223） 居住房地產(chǎn)估價(jià)（P87） 房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對象的市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，估價(jià)對象的價(jià)格構(gòu)成中應(yīng)不包

2、括土地使用權(quán)出讓金。 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)，商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金一般采用比較法求取，租金的求取應(yīng)注意以下問題：租約問題；租金構(gòu)成的內(nèi)涵問題；租金的支付方式問題；地下車庫租金問題。（P124126） 餐飲房地產(chǎn)利用收益法估價(jià)，測算凈收益時(shí)要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收益。（P156） 房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)（P269270） 評估價(jià)值的影響因素應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵，但不包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)； 人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn) 行拍賣的，評估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)； 當(dāng)拍賣房地產(chǎn)為待開發(fā)房地產(chǎn)且采用

3、假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)（P290291） 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法：修復(fù)成本法、損失資本化法、損害前后價(jià)差法。 對可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損和房地產(chǎn)損害中可修復(fù)的部分，宜采用修復(fù)成本法測算其修復(fù)成本作為價(jià)值減損額； 對不可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況，分析損失資本化法、價(jià)差法等的適用性，選用適用的方法進(jìn)行評估。 估價(jià)技術(shù)報(bào)告可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 估價(jià)對象實(shí)物狀況、區(qū)位狀況描述與分析 不同類型的房地產(chǎn)，影響估價(jià)對象的實(shí)物狀況因素和區(qū)位狀況因素不同【見第二部分】，根據(jù)估價(jià)對象房地產(chǎn)類型確定實(shí)物、區(qū)位描述是否缺項(xiàng)。 估價(jià)對

4、象權(quán)益狀況描述與分析可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤缺此項(xiàng) 估價(jià)對象權(quán)益狀況描述主要內(nèi)容：用途、規(guī)劃條件、所有權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。 在建工程權(quán)益狀況描述還應(yīng)包括；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。 市場背景描述與分析注意該部分內(nèi)容與估價(jià)對象類型是否一致。 最高最佳利用分析 最高最佳利用分析應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價(jià)用途的確定。 實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致，政府或其有關(guān)部門有認(rèn)定的，從其認(rèn)定；沒有認(rèn)定或處理的，登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，估價(jià)

5、目的或最高最佳利用二選一；實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致，根據(jù)估價(jià)目的確定。估價(jià)方法適用性分析詳細(xì)闡述選用估價(jià)方法的理由、不選用的說明、估價(jià)技術(shù)路線。 估價(jià)測算過程詳細(xì)說明估價(jià)方法的測算過程、參數(shù)選取等內(nèi)容。 估價(jià)結(jié)果的確定 可能存在的錯(cuò)誤：估價(jià)結(jié)果確定理由不充分、最終結(jié)果應(yīng)說明總價(jià)和單價(jià)。 運(yùn)用收益法可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 出租型房地產(chǎn)凈收益 凈收益潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入運(yùn)營費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用 注意：收益法的公式是假設(shè)凈收益相對于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。 常見錯(cuò)誤：1）收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。否則，存在錯(cuò)誤；2）對空置率和租金損失率遺漏或者沒有說明

6、數(shù)值取值來源；3） 估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制之外， 都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約租金， 租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金；4）采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象有可比性；5）凈收益中未扣除無形資產(chǎn)價(jià)值或正常利潤、超額利潤等（例如加油站、百年老店、賓館）；6）收益法中未說明租金內(nèi)涵（出租方式、租金交納方式、是否含押金或租賃保證金利息、各項(xiàng)運(yùn)營費(fèi)用是否包含在內(nèi)，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)等。） 出租型房地產(chǎn)運(yùn)營費(fèi)用 出租經(jīng)營支出項(xiàng)目不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊費(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅等，否則，存在錯(cuò)誤。但是如果評估投資價(jià)值，采用扣除所得稅后的收益，稱為稅后現(xiàn)金收益。 收益期限的確定收益期限是估價(jià)對象自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來可以獲取收益的時(shí)間，一般是根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余期限來確定。掌握建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限不同時(shí)，收益期限確定的方法。 報(bào)酬率確定常見錯(cuò)誤：資本化率、安全利率、報(bào)酬率選定錯(cuò)誤或者選用方法不正確。 其他常見錯(cuò)誤 未說明未來收益不變而選取了未來收益不變計(jì)算公式； 在估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對象提到了已租