項(xiàng)目投資-財(cái)務(wù)分析樓蘭新城

1、烏魯木齊樓蘭新城項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析提綱項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目收益分析項(xiàng)目利潤率分析項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目現(xiàn)金流分析項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目概況項(xiàng)目鳥瞰項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置烏魯木齊市內(nèi)區(qū)蜘蛛山旁占地面積65628 ，約合98.4畝容積率0.39綠化率64.8%建筑密度19.4%總建筑面積38650 地上建筑面積25573 -雙拼：7879 （28套）-獨(dú)棟：17694 （57套）地下建筑面積13076 （不計(jì)容積率）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略1.打造領(lǐng)導(dǎo)者項(xiàng)目。 構(gòu)建物業(yè)價(jià)值的唯一性，重新定義烏魯木齊高端住宅市場的游戲規(guī)則。2.實(shí)現(xiàn)品牌營銷。 通過品牌嫁接，在

2、品牌營銷的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)價(jià)格壟斷。壟斷價(jià)格產(chǎn)品不可復(fù)制性過河拆橋重新定義游戲規(guī)則核心：烏魯木齊高端居住市場的領(lǐng)導(dǎo)者一期品牌快速建立必須性。一期價(jià)格決定整個(gè)項(xiàng)目價(jià)格起點(diǎn)一期品牌起點(diǎn)決定項(xiàng)目最終品牌高度一期成敗決定著項(xiàng)目資金流能否順利得以扭轉(zhuǎn)。一期品牌建立成功與否對(duì)本項(xiàng)目至關(guān)重要一期成敗很大上決定著項(xiàng)目成敗通過品牌嫁接完成項(xiàng)目品牌塑造通過陸續(xù)開發(fā)豐富完善提升品牌形象建立一線品牌形象通過品牌嫁接迅速建立一期品牌形象通過項(xiàng)目品牌提升公司品牌形象本項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌關(guān)系示意領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價(jià)格產(chǎn)品不可復(fù)制性過河拆橋追隨者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求

3、點(diǎn)挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會(huì)主義者項(xiàng)目類型定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目開發(fā)主要節(jié)點(diǎn)報(bào)建節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)（配套）工程節(jié)點(diǎn)（物業(yè)）銷售節(jié)點(diǎn)備注一期（14.7-16.6）預(yù)售許可證: 2015.10整體方案設(shè)計(jì)樣板間建設(shè)：景觀示范區(qū)建設(shè)：硬質(zhì)景觀及室外管網(wǎng)14.7-14.1115.5-15.815.5-15.815.5-15.7規(guī)劃設(shè)計(jì)施工圖土建工程裝修驗(yàn)收及備案精裝交付14.7-14.8底14.10-14.1115.4-15.5底15.8-15.10底16.6銷售開盤：銷售60%:銷售90%:2015-10上旬2015-12201

4、6-6-30樣板間和景觀示范區(qū)先行二期（15.1-17.6）預(yù)售許可證: 2016.10硬質(zhì)景觀及室外管網(wǎng)16.6-16.7規(guī)劃設(shè)計(jì)施工圖土建工程裝修驗(yàn)收及備案精裝交付15.1-16.2底16.2-16.316.4-16. 5底16.8-16.10底17.6銷售開盤:銷售60%:銷售90%:2016-6上旬2016-102017-5-30公共景觀先行三期（16.4-18.6）預(yù)售許可證: 2017.8硬質(zhì)景觀及室外管網(wǎng)17.4-17.5規(guī)劃設(shè)計(jì)施工圖土建工程裝修驗(yàn)收及備案精裝交付16.4-16.516.6-16.716.8-16.9底17.6-17.8底18.6銷售開盤:銷售60%:銷售90%

5、:2016-10中旬2017-6 2017-12-30公共景觀先行 項(xiàng)目分三期建設(shè)，滾動(dòng)開發(fā)，主要的報(bào)建節(jié)點(diǎn)，工程節(jié)點(diǎn)及銷售節(jié)點(diǎn)如下表。項(xiàng)目投資成本分析成本單項(xiàng) 面積（） 單位費(fèi)用 （元/） 總費(fèi)用 (萬元) 備注 直接費(fèi)用土地成本65628 3443.6522600前期費(fèi)用 25598204.03 522.28建安成本地上 25598 2487.026366.27地下13304 1072.721427.15道路管網(wǎng) 25598 151.13386.86精裝修地上 25598 30007679.4地下13304 20002660.8樣板間增加地上16291000162.9樣板間增加裝修成本地下

6、853100085.3景觀成本示范區(qū)2816.961000281.70景觀示范區(qū)成本以及公共景觀區(qū)成本 售樓部1246.81000124.68獨(dú)棟634.5780050.77雙拼762.3760045.74大峽谷4877.521000487.75景觀節(jié)點(diǎn)383.05100038.313期樓王187.60100018.76配套設(shè)施費(fèi) 25598 831.222127.76間接費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用45066.43 *15%*1/3*1/2*44506.64期間4年，成本15%營銷費(fèi)用銷售額72860萬 2914.4總銷售額的4% 管理費(fèi)用 52487.47 *3%1574.62以上所有費(fèi)用的3% 不可估費(fèi)

7、用54062.09 *3%1621.86以上所有費(fèi)用的3% 合計(jì)55683.95項(xiàng)目收益分析開發(fā)分期物業(yè)類型套數(shù)(套)單位面積（）總面積（）單價(jià)(萬元/)銷售額（萬元）一期樓王23757503.02250獨(dú)棟1029829803.09510雙拼828122482.55620合計(jì)20298.959782.9117380二期樓王0003.00獨(dú)棟2731785593.024138雙拼0002.50合計(jì)2731785593.024138三期樓王13753753.01125獨(dú)棟1729850663.016167雙拼2028156202.514050合計(jì)38291.1110612.8331342合計(jì)85

8、301.2255982.8572860項(xiàng)目代碼金額（萬元）備注銷售收入172860融資成本外的開發(fā)成本251177.31融資成本34506.64與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金44404.75營業(yè)稅金及附加4.14116.59銷售額的5.65%印花稅、城建稅及教育附加費(fèi)（萬元）4.2288.16營業(yè)稅金及附加的7.00%扣除項(xiàng)目金額5 70324.162*120%+3+4增值額62535.841-5增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（）73.61%6/5適用稅率（）830%土地增值稅9760.756*30%所得稅103002.64（1-2-3-4-9）*25%綜合稅費(fèi)118168.144+9+10合計(jì)應(yīng)交稅費(fèi) 金

9、額或數(shù)量銷售收入72860投資額55683.95綜合稅費(fèi)8168.14稅前利潤17176.05稅后利潤9007.91毛利潤率30.85%凈利潤率16.18%項(xiàng)目利潤分析 在精裝修成本為3500元/，管理費(fèi)用按照5%計(jì)算，融資期間為4年的情況下，項(xiàng)目增值額為負(fù)， 以上計(jì)算精裝修成本為3000元/，管理費(fèi)用按照3%計(jì)算，融資期間為3年.在此基礎(chǔ)上計(jì)算，項(xiàng)目的凈利潤率也僅僅為16.1%， 所以本項(xiàng)目必須從以上三方面：裝修成本、管理費(fèi)用以及融資成本上精細(xì)管理，方能保證項(xiàng)目正常利潤。項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析Q銷售單價(jià)計(jì)容建筑面積（1-綜合稅率）=總投資 其中： 總投資額： 55683.95萬元 銷售單價(jià)： 2

10、.85萬元/ 建筑面積： 25598 綜合稅率： 8% Q2.8525598（1-18%）= 55683.95 Q=93.08% 由以上可見：在綜合稅率為20%的情況下，銷售率達(dá)到93.08%項(xiàng)目才能達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，建議綜合稅率控制到7%，則盈虧平衡點(diǎn)為82.07%。項(xiàng)目現(xiàn)金流分析 1.開發(fā)資金建議： 現(xiàn)金流入中按照自有資金1.2億，融資1.5億計(jì)算，從現(xiàn)金流來看，在融資1.5億的情況下，自有資金8000萬左右就可以運(yùn)作項(xiàng)目。 2.凈現(xiàn)值： 按照2%的季度折現(xiàn)率，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為20637.7萬元，刨除12000萬元自有資金，則項(xiàng)目凈現(xiàn)值為8637.7萬元。項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析現(xiàn)金流量第一年末第二年末

11、第三年末第四年末9003.94-2031.02-5717.36112755477.25折現(xiàn)率凈現(xiàn)值 9%680.85 6%-53.64（FIRR- i1）/ （i2-i1）= NpVl/ NpV1+NpV2 （FIRR- 9%）/ （9%-7%）= 680.85/ 680.85+-53.64FIRR=8.8539% 項(xiàng)目內(nèi)部收益率為8.8539%，由于計(jì)算中已經(jīng)按照年息15%考慮了資金成本，則項(xiàng)目可抵御的最高通脹為8.8539%，一般認(rèn)為中國大陸cpi控制在3.5%左右，從而項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。物業(yè)類型數(shù)量單位面積總面積合計(jì)計(jì)容面積不計(jì)容面積合計(jì)計(jì)容面積不計(jì)容面積樓王357937520317371125609別墅1274853171671309585594509別墅2274572981581233980464266雙拼2842128