8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、克山縣資源局?jǐn)M出讓政和小區(qū)國(guó)有商業(yè)、住宅綜合樓用地項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)估案例分析克山縣金地地價(jià)評(píng)估公司本案例就某一商業(yè)、住宅綜合樓用地地塊進(jìn)行了分析，分析主要從估價(jià)的估價(jià)項(xiàng)目的背景、估價(jià)工作中的主要難點(diǎn)和解決方法、啟示幾個(gè)方面進(jìn)行了介紹和分析。一、估價(jià)項(xiàng)目的背景克山縣出讓。該待資源局?jǐn)M將政和小區(qū)的一宗國(guó)有商業(yè)、住宅綜合用地土地使用權(quán)地位于克山縣克山鎮(zhèn)四街一委，土地總面積為 3276.69 m2，宗地四至為東至克山縣地稅局、南至居民區(qū)、西至巷道、北至東直大街一段。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該宗地為空地。待地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外六通（通路、通電、通訊、通上水、通下水、供暖）及宗地紅線內(nèi)三通（通路、通電、通訊）和宗地紅

2、線內(nèi)場(chǎng)地平整。現(xiàn)狀為空地，規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅綜合用地，實(shí)際容積率為 0，規(guī)劃商業(yè)部分容積率為 1.00、住宅部分容積率為 2.10。本次評(píng)估設(shè)定待地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外六通（通路、通電、通訊、通上水、通下水、供暖）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日為 2007 年 6 月6 日。其業(yè)部分設(shè)定用途為商業(yè)用地，設(shè)定容積率為 1.00 ，設(shè)定土地使用年期為 40 年的國(guó)有商業(yè)用地的土地使用權(quán)價(jià)格；住宅部分設(shè)定用途為住宅用地，設(shè)定容積率為 2.10，設(shè)定土地使用年期為 40 年的國(guó)有住宅用地的土地使用權(quán)價(jià)格。二、估價(jià)工作中的主要難點(diǎn)和解決辦法1、主要難點(diǎn)對(duì)待地所處區(qū)域進(jìn)行了，搜集了該區(qū)域規(guī)劃相關(guān)資

3、料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和租售資料作為本次估價(jià)的依據(jù)。由于待地估價(jià)帶來(lái)了以下難點(diǎn)：地土地用途具有多樣性，給土（1）關(guān)于待地商業(yè)部分和住宅部分土地面積的分?jǐn)倖?wèn)題；估價(jià)方法的選擇；綜合用地價(jià)格的計(jì)算方法；基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修剩余法的應(yīng)用；地價(jià)的確定。2、解決方法（1）估價(jià)方法的選擇的應(yīng)用；待地是商業(yè)和住宅混合的綜合用地。一般情況下，綜合用地宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、剩余法、市場(chǎng)比較法及收益還原法估價(jià)。根據(jù)委托方克山縣資源局提供的國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)等相關(guān)資料，以及克山縣城鎮(zhèn)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算技術(shù)、我方調(diào)查及掌握的市場(chǎng)情況等相關(guān)資料，確定待和剩余法兩種方法進(jìn)行評(píng)估。地的土地估價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修待地

4、位于街東直大街一段，處于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，故采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修由于待進(jìn)行評(píng)估。地將得到最有效利用，且所在區(qū)域類似待地地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測(cè)算待宜選用剩余法評(píng)估。地地上建筑物的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，故比較適（2）計(jì)算商業(yè)用地和住宅用地的分?jǐn)偯娣e本次綜合用地土地價(jià)格的評(píng)估，土地使用權(quán)面積為 3276.69m2。根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)和相關(guān)規(guī)劃資料，該宗地用途為住宅和商業(yè)綜合用地，總建筑面積 6510.08 m2。根據(jù)克山縣資源局的意見(jiàn)及相關(guān)規(guī)劃資料，商業(yè)部分的土地面積即該綜合樓的一層建筑面積；根據(jù)克山縣政和小區(qū)建設(shè)用地現(xiàn)狀勘測(cè)定界圖和克山縣政和小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住宅樓可行性的，該綜合樓共六層，

5、假設(shè)六層建筑面積為均相等，即：一層的建筑面積為 918.9 m2。住宅部分的土地面積為 2357.1 m2。（3）綜合用地價(jià)格的計(jì)算先分別評(píng)估出商業(yè)和住宅用地的單價(jià)，再折算成綜合用地價(jià)格。計(jì)算公式如下：待地綜合地價(jià)=（商業(yè)用地部分地價(jià)商業(yè)用地部分的土地面積+住宅用地部分地價(jià)住宅用地部分的土地面積）/待地總占地面積（4）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估結(jié)果，按照替代原則，就待地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取響應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待地在估價(jià)期日價(jià)格的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修的公式為：土地價(jià)格=待地所在

6、區(qū)域的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)（1+影響地價(jià)區(qū)域及個(gè)別修正系數(shù)之和）期日修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)開(kāi)發(fā)程度修正確定待地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)地土地級(jí)別為一級(jí)，商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為 251.80 元m2，住宅用地待基準(zhǔn)地價(jià) 126.00 元m2。商業(yè)用地部分：考慮區(qū)域及個(gè)別值。修正系數(shù)同時(shí)也要注意開(kāi)發(fā)程度修正住宅用地部分：不僅考慮區(qū)域及個(gè)別修正系數(shù)和開(kāi)發(fā)程度修正值，重點(diǎn)對(duì)土地使用年期進(jìn)行修正，因?yàn)樵O(shè)定住宅用地使用年限為 40 年。（5）剩余法剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)

7、格的方法。剩余法的公式為：總地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)開(kāi)發(fā)成本投資利息投資利潤(rùn)銷售稅費(fèi)確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)根據(jù)委托方提供的資料，目前齊齊哈爾市同類地區(qū)、同類物業(yè)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似、裝修檔次相近、土地使用年期為 40 年的商業(yè)用途的售價(jià)水平和住宅物業(yè)的售價(jià)水平，據(jù)此確定待 地上商業(yè)用房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià) 2500 元/m2，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià) 1800 元/m2 標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算商業(yè)部分和住宅部分不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)確定各項(xiàng)成本費(fèi)用和利潤(rùn)：住宅部分：房屋建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用取 740 元/m2；取房屋建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的 5%；年利息 7.47%；投資利潤(rùn)為 25%；銷售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 17.45%。商業(yè)部分：房屋建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用

8、取 740 元/m2；取房屋建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的 3%；年利息 7.47%；投資利潤(rùn)為 15%；銷售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 12%。經(jīng)過(guò)計(jì)算分別得出商業(yè)用地部分單價(jià)和住宅用地部分單價(jià)（6）地價(jià)的確定商業(yè)、住宅部分單價(jià)的確定兩種評(píng)估方法得出的商業(yè)、住宅部分的價(jià)格差距不大，說(shuō)明兩種方法均適合待地。確定采用算數(shù)平均數(shù)作為待地商業(yè)、住宅用地部分的最終地價(jià)。待待地綜合地價(jià)的確定地綜合地價(jià)=（商業(yè)用地部分地價(jià)商業(yè)用地部分的土地面積+住宅用地部分（元/m2）地價(jià)住宅用地部分的土地面積）/待地總占地面積=241綜合用地總地價(jià)=78.90 萬(wàn)元三、案例帶來(lái)的一點(diǎn)啟示待地為住宅和商業(yè)混合的綜合用地，用途較為特殊，通過(guò)對(duì)

9、本項(xiàng)目的評(píng)估，得到如下啟示：1、估價(jià)基本事項(xiàng)的確定對(duì)整個(gè)評(píng)估工作流程起到的作用。評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確與否，取決于估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng)。如在未明確估價(jià)基本事項(xiàng)的前提下開(kāi)展工作，將會(huì)有很大的盲目性，會(huì)導(dǎo)致價(jià)值定義參數(shù)選擇有誤或有偏差等情況，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果無(wú)效。，2、在進(jìn)行商住綜合用地評(píng)估時(shí)，可采用如下評(píng)估思路：以地面地價(jià)為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的控制下，分別求出住宅部分和商業(yè)部分用地的單價(jià)，再按一定原則分?jǐn)偼恋乩妹娣e，以不同類型的土地單價(jià)乘以相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，加和求得總地價(jià)。用總地價(jià)除以總占地面積即為綜合用地單價(jià)。3、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修是工作中常用的土地估價(jià)方法之一，但是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修只適用于已有基準(zhǔn)地價(jià)成果的地區(qū)。在實(shí)際評(píng)估工作中，要注意把握以下兩點(diǎn)：（1）要準(zhǔn)確把握基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵及修正體系，明確待及土地開(kāi)發(fā)程度等差異。地所處的土地級(jí)別（2）同一塊土地不同用途，個(gè)別數(shù)要分別調(diào)整。系數(shù)、年限修正系數(shù)、容積率修正系4、采用剩余法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，為保證其結(jié)果的可靠性，要注意把握以下幾點(diǎn)：（1）根據(jù)土地估價(jià)的最有效使用原則和合法原確確定土地最佳利用方式。在選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式中，包括土地用途