銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目-市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、銘源地產(chǎn)科技六路工程市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2021.091工程本體分析本體分析屬性界定2【工程區(qū)位】本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，科技六路與白沙路十字西南角，距高新路十字2.2KM，距都市之門2.2KM，距電子商城1.2KM高新區(qū)規(guī)劃圖高新國(guó)際商務(wù)中心電子商城都市之門2.2 KM2.2 KM1.2 KM 高新區(qū)經(jīng)過十幾年的開展，已成為西安最具現(xiàn)代化、國(guó)際化特征的科技新城和重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。以電子信息、配備制造、生物醫(yī)藥、新資料等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在西安高新區(qū)蓬勃開展。西安曾經(jīng)成為我國(guó)七大設(shè)計(jì)基地之一，眾多外鄉(xiāng)半導(dǎo)體公司集聚在西安高新區(qū)；聚集了100多家大型企業(yè)總

2、部和100多家大型研發(fā)中心；估計(jì)到2021年，新增過百億的總部類企業(yè)到達(dá)10家，過十億的總部類企業(yè)到達(dá)300家；吸引全球五百?gòu)?qiáng)區(qū)域性總部到達(dá)50家； 3【交通情況】工程緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有10余條公交線路，未來區(qū)域內(nèi)將有三條地鐵線路開通，交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性好城市主要道路城市地鐵線路區(qū)域主要道路科 技 六 路 白沙路科 技 四 路 科 技 四 路 科 技 二 路 科 技 六 路 太 白 南路太 白 南路科 技 二 路 科 技 路 科 技 路 科 技 路 丈 八 東 路 錦 業(yè) 路 繞 城 高 速 繞 城 高 速 繞 城 高 速 西 三 環(huán)

3、西 三 環(huán)南 二 環(huán) 南 二 環(huán) 西 三 環(huán)道路體系：縱橫交錯(cuò)，通達(dá)四方 豎向交通干道：丈八北路/團(tuán)結(jié)南路/唐延路/高新路/白沙路/太白南路 橫向交通干道：科技六路/科技四路/科技二路/科技路/丈八西路/錦業(yè)路公共交通體系：10條公交線路 木塔寨站/木塔寨苗圃站：260、6、220、311、322、313、260、916、五龍，從高新西南方向錦業(yè)二路、錦業(yè)三路、郭杜方向開來，經(jīng)木塔寨，沿太白南路通往東北萬(wàn)壽路、火車站、南門不同區(qū)域。軌道交通：3#/6#/8#線雙地鐵 地鐵6#線2021年通車，通向市中心； 地鐵8#線為完好環(huán)線，可自在換乘；高 新路丈 八 東 路 唐 延 路 唐 延 路 唐 延

4、 路 丈 北北路丈 北北路團(tuán)結(jié)南路團(tuán)結(jié)南路地鐵6號(hào)線地鐵8號(hào)線地 鐵 3 號(hào) 線4【配套&資源】木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；工程享有木塔寺遺址公園二線景觀資源，但科技六路及白沙路沿線商務(wù)商業(yè)氣氛較弱，配套匱乏 商務(wù)配套地塊以西約900米為高新商務(wù)中心唐延路寫字樓集中區(qū)域；向東約500米電子城商務(wù)集中區(qū)西部電子社區(qū)； 商業(yè)配套工程?hào)|距電子城商圈不到一公里，包含賽格電腦城、人人樂購(gòu)物中心和栗園商業(yè)步行街，為區(qū)域內(nèi)最大商圈；科技六路沿線主要以社區(qū)底商為主，以高新路口和太白路口較為集中； 生活配套工程周邊楓林綠洲、蘭亭坊、蘭喬圣菲等高端居住區(qū)環(huán)繞，構(gòu)成高新

5、高端住宅聚集區(qū)；工程對(duì)面為西安文理學(xué)院，存在大量的潛在年輕消費(fèi)群體；木塔寺公園蘭亭坊公園光陰楓林綠洲融僑馨苑西安文理學(xué)院唐延路商務(wù)聚集區(qū)電子城商圈西部電子社區(qū)蘭喬圣菲高新一中高中部5【地塊四至】地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，東臨建邦華庭，南臨本工程建立中的住宅用地，西側(cè)為已封頂?shù)陌差D房，現(xiàn)狀為在用的渣滓站，場(chǎng)地平整，有部分活動(dòng)板房臨街商鋪、庫(kù)房需拆遷本項(xiàng)目紫薇安頓房楓 林 綠 洲西安文理學(xué)院香榭蘭廷建邦華庭建材市場(chǎng)蘭亭坊科 技 六 路科 技 六 路白沙路本項(xiàng)目900米510米1100米工程距太白南路約510米，距高新路地鐵6號(hào)線站點(diǎn)約900米，距唐延路1100米；太白南路唐延路高

6、新路楓林綠洲白沙路/科技六路西安文理學(xué)院科技六路地塊渣滓站住宅用地紫薇安頓房臨街活動(dòng)板房6【地塊目的】地塊占地21畝，容積率7，整體較為方正，科技六路臨街展現(xiàn)面長(zhǎng)約97米，南北向長(zhǎng)約150米，地塊狹長(zhǎng)，對(duì)后期規(guī)劃排布有影響 地塊目的地塊整體方正，南北長(zhǎng)約150米，東西寬約97米，北側(cè)緊鄰科技六路，東側(cè)緊鄰未來建筑白沙路；占地面積：約21畝容積率：7建筑面積：約10萬(wàn)平方米用地性質(zhì)：商業(yè)用地97150白沙路規(guī)劃科技六路7高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氣氛較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處 / 便利交通體系本案位于木塔寨版塊，高新二期、高

7、新新區(qū)及電子城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有10余條公交線路，未來將有三條地鐵線路開通，交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性好高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū) / 科技六路商務(wù)商業(yè)氣氛較差木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；但工程所在科技六路沿線配套目前較為匱乏，享有木塔寺遺址公園二線景觀資源周邊中高端住宅聚集/ 間隔交通樞紐較遠(yuǎn)工程地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，間隔唐延路-高新路十字、太白南路十字均較遠(yuǎn)；周邊中高端住宅聚集，商務(wù)氣氛較弱中等規(guī)模中高容積率綜合體物業(yè)地塊占地21畝，容積率7，整體較為方正，

8、科技六路臨街面長(zhǎng)約97米，南北向長(zhǎng)約150米，地塊狹長(zhǎng)，對(duì)后期規(guī)劃排布有一定影響【地塊目的】高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氣氛較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)寫字樓市場(chǎng)研討9【整體市場(chǎng)】處于快速開展初期，估計(jì)2021年成交面積將在70萬(wàn)以上，成交均價(jià)將堅(jiān)持8500元/左右2021年為商務(wù)市場(chǎng)開展的轉(zhuǎn)機(jī)年。成交面積到達(dá)63萬(wàn)較上年增長(zhǎng)70%，成交均價(jià)突破7000元/。2021年成交價(jià)錢到達(dá)頂峰，為9431元/，成交量到達(dá)65萬(wàn) 。2021年、2021年均出現(xiàn)成交價(jià)錢略降，成交量穩(wěn)定增長(zhǎng)的局面。2021年成交面積突破70萬(wàn)；按照2021年上半年月均成交面積6

9、萬(wàn)計(jì)算，2021年估計(jì)成交面積72萬(wàn)。10【整體市場(chǎng)】高新、經(jīng)開為商務(wù)市場(chǎng)成交主力，高新區(qū)主力成交價(jià)錢在8000-9000元/西安市高新區(qū)為商務(wù)市場(chǎng)的成交主力，2021年成交42萬(wàn)，占全市的61%；2021年成交量在全市占比略有下降，約占38%；經(jīng)開區(qū)的成交量上升明顯，2021年全年成交15.34，2021年上半年成交量已到達(dá)10.14萬(wàn)，占全市商務(wù)成交量比重由2021年的22%，上升到28%。除城南、城北、城西版塊價(jià)錢略升，浐灞版塊價(jià)錢飛速增長(zhǎng)外，高新、經(jīng)開、曲江版塊價(jià)錢略降；主要成交區(qū)域的高新、經(jīng)開版塊的成交價(jià)錢均有小幅下滑，主力成交價(jià)錢在8000-9000元/。11【高新市場(chǎng)】主要集中在

10、高新路科技路沿線、唐延路-灃惠南路沿線和錦業(yè)路沿線，整體呈現(xiàn)“兩核一軸開展態(tài)勢(shì)，太白南路沿線有零星分布中心CBD版塊：科技路高新路沿線開展現(xiàn)狀：高新中心CBD，寫字樓工程林立，多為高端甲級(jí)寫字樓，區(qū)域開展成熟度高開展前景：受土地供應(yīng)限制，寫字樓放量有限，目前停車和交通問題較大唐延路版塊：唐延路沿線開展現(xiàn)狀：高速開展版塊，寫字樓聚集，產(chǎn)品設(shè)計(jì)程度有限，以中端寫字樓為主開展前景：配套程度處于飛速開展期，位于銜接兩大CBD版塊的黃金商務(wù)帶，寫字樓有一定開展?jié)摿χ醒隒BD版塊：錦業(yè)路沿線開展現(xiàn)狀：區(qū)域配套成熟度低開展前景：高新規(guī)劃的中央CBD，依托高新管委會(huì)的帶動(dòng)，潛力無限，后續(xù)潛在供應(yīng)較大，是未來中

11、心辦公區(qū)太白南路沿線開展現(xiàn)狀：寫字樓數(shù)量較少，整體質(zhì)量不高開展前景：中小企業(yè)較多，現(xiàn)有寫字樓老舊，后續(xù)潛在需求較大高新國(guó)際財(cái)富中心二期匯鑫IBC唐灃國(guó)際旺座現(xiàn)代城CLASS國(guó)際公館橡樹街區(qū)洛克大廈匯金國(guó)際綠地領(lǐng)海都市之門中央CBD版塊招行大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐延路版塊中心CBD版塊邁科國(guó)際大廈唐延國(guó)際陜西投資大廈銀河新坐標(biāo)綠地SOHO高科廣場(chǎng)西部國(guó)際廣場(chǎng)旺座國(guó)際城榮禾云圖中心瀚源國(guó)際12【寫字樓產(chǎn)品分類】可根據(jù)目的將寫字樓工程分為甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：在用工程租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿，100元/平米月以上； 在售工程為銷售價(jià)錢在15000元/平米以上;建筑籠統(tǒng)：標(biāo)志性強(qiáng)，識(shí)別度高;硬件規(guī)范：寫字

12、樓立項(xiàng)，層高3.9-4.2米，8-14部品牌電梯，中央空調(diào) ;市場(chǎng)口碑：具有較強(qiáng)的市場(chǎng)影響力，購(gòu)買或入住知名企業(yè)占比較多;代表工程：高新國(guó)際、林凱國(guó)際、電信大廈、綠地中心。市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：在用工程租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿，70-90元/平米月； 在售工程為銷售價(jià)錢在9000-13000元/平米；建筑籠統(tǒng)：公建化立面，具有一定的可識(shí)別度；硬件規(guī)范：寫字樓立項(xiàng)，層高3.5-4米，3-6部品牌電梯， 多數(shù)配置中央空調(diào) ，整體質(zhì)量弱于甲級(jí)寫字樓；市場(chǎng)口碑：市場(chǎng)影響力普通，購(gòu)買或入住企業(yè)以中小規(guī)模企業(yè)為主；代表工程：禾盛京廣中心3#樓、邁科國(guó)際、洛克大廈。甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓13寫字樓市場(chǎng)研討甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓1

13、4【市場(chǎng)掃描】主要分布于科技路、唐延路和錦業(yè)路沿線招商大廈高新國(guó)際商務(wù)中心林凱國(guó)際都市之門綠地領(lǐng)海綠地智海人防超高層工程世紀(jì)金源錦業(yè)時(shí)代西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路工程中鐵西安中心綠地中心禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達(dá)工程科技路唐延路錦業(yè)路在用甲級(jí)寫字樓分布：科技路版塊：高新國(guó)際、招商大廈、林凱國(guó)際、電信大廈錦業(yè)路版塊：都市之門、綠地領(lǐng)海、綠地智海；其中綠地領(lǐng)海和智海為準(zhǔn)入住工程在售甲級(jí)寫字樓分布：錦業(yè)路版塊：西安綠地中心、中鐵西安中心未來可見供應(yīng)甲級(jí)寫字樓分布：唐延路版塊：人防超高層工程、世紀(jì)金源、新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層和錦世達(dá)工程錦業(yè)路版塊：錦業(yè)時(shí)代、邁科商業(yè)中心、西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路工程綠地中心在售工程世紀(jì)金源未

14、來供應(yīng) 電信大廈在用工程 圖例新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層15【在用工程市場(chǎng)表現(xiàn)】甲級(jí)寫字樓需求充足，入住率較高；中心地段甲級(jí)寫字樓租金在120元/*月左右，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)好高新國(guó)際林凱國(guó)際都市之門招商大廈地段城市項(xiàng)目名稱（二手房）售價(jià)實(shí)現(xiàn)（萬(wàn)元/）租金實(shí)現(xiàn)（元/*月）入住率科技路招商大廈1.62.212012595%高新國(guó)際2.02.2120-13091%林凱國(guó)際開發(fā)商自持11014075%電信大廈/110120100%錦業(yè)路都市之門1.62.190-10070%地段較好的寫字樓甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)較好；甲級(jí)寫字樓需求旺盛，入住率較高；與一線城市相比，西安寫字樓甲級(jí)寫字樓租金處于同一程度，但是銷售價(jià)錢差距較大，

15、西安寫字樓價(jià)錢具有較大的增長(zhǎng)空間。電信大廈16【在用工程產(chǎn)品力表現(xiàn)】主要經(jīng)過外部籠統(tǒng)展現(xiàn)和硬件配置、物業(yè)效力提升工程中心價(jià)值項(xiàng)目名稱規(guī)模（萬(wàn)）高度（m）外立面標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)物管公司層高/凈高面積（）挑高（m）面積（）數(shù)量品牌電梯服務(wù)面積（）數(shù)量招商大廈7218石材+玻璃幕墻3.75/2.815601230012原裝進(jìn)口日立5800500中央空調(diào)志誠(chéng)物業(yè)高新國(guó)際5.2155玻璃幕墻3.7/2.7150014.86009原裝進(jìn)口三菱6100420中央空調(diào)天地源物業(yè)林凱國(guó)際6.6100伊朗進(jìn)口米黃色洞石3.8/2.82348936013原裝進(jìn)口奧蒂斯5200176VAV中央空調(diào)林凱物業(yè)都市之

16、門30100石材+玻璃幕墻3.85/2.833001226010D：蒂森克虜伯B:通力53001500中央空調(diào)東湖物業(yè)電信大廈4.5160石材3.85/2.8127082807OTIS6400中央空調(diào)信元物業(yè)17【在用工程規(guī)范層】均以中央中心筒的框架筒體構(gòu)造為主， 且多為異形外立面，提升整體昭示性林凱國(guó)際招商大廈都市之門高新國(guó)際18【在用工程案例】林凱國(guó)際：差別化中心價(jià)值體系打造，充分滿足高端客戶需求總裁尊貴體系獨(dú)特外形展現(xiàn)，加強(qiáng)可識(shí)別性和昭示性；總裁VIP體系打造，加強(qiáng)客戶尊貴感：VIP大堂，大堂內(nèi)設(shè)置高端商務(wù)會(huì)客廳兩部總裁專屬電梯規(guī)范層預(yù)留8個(gè)獨(dú)立VIP洗手間目的鎖定世界500強(qiáng)，構(gòu)成市場(chǎng)

17、高端認(rèn)知，提升整體辦公氣氛和檔次。 對(duì)于那些人流量較多和雜的企業(yè)，比如證券、傳銷、保險(xiǎn)和教育等企業(yè)總部除外均不思索；已達(dá)成簽約意向的包括IBM、松下、高通、松下、佳能等一線企業(yè)，市場(chǎng)高端認(rèn)知根本構(gòu)成。工程產(chǎn)品中心價(jià)值異形外立面19【在用工程案例】高新國(guó)際：超越區(qū)域平臺(tái)程度硬件配套+高質(zhì)量物業(yè)效力提升產(chǎn)品中心價(jià)值指標(biāo)數(shù)據(jù)層數(shù)37標(biāo)準(zhǔn)層面積1515大堂面積/挑高300/14.5m層高3.75m外立面玻璃幕墻電梯9部 三菱電梯服務(wù)面積6100物業(yè)公司顧問：戴德梁行，物管公司開發(fā)商自持工程產(chǎn)品中心價(jià)值地段：科技路與高新路路口，占據(jù)兩大城市主干道優(yōu)質(zhì)資源，交通便利度高；商業(yè)配套：坐擁世紀(jì)金花、金鷹兩大商

18、場(chǎng)，中高端商業(yè)氣氛濃重；硬件配置：超越平臺(tái)程度的硬件條件，提升工程價(jià)值；質(zhì)量物業(yè)：物業(yè)效力程度堅(jiān)持為區(qū)域最高程度，獲得客戶高度認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)工程長(zhǎng)期增值；20【在用工程客戶】企業(yè)性質(zhì)民營(yíng)和國(guó)企占比較高，行業(yè)分布集中于金融業(yè)和現(xiàn)代效力業(yè) 較其他需求面積相比，辦公面積在1000平米以上的企業(yè)中，企業(yè)性質(zhì)主要以民營(yíng)企業(yè)為主，國(guó)企所占份額大幅度添加；。 辦公面積在1000平米以上企業(yè)中，行業(yè)主要集中于金融業(yè)和現(xiàn)代效力業(yè)。 21【在用工程客戶】金融類企業(yè)以保險(xiǎn)、銀行類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體籠統(tǒng)、物業(yè)效力和相關(guān)行業(yè)客戶的進(jìn)駐情況 高新區(qū)辦公面積在1000平米以上的金融業(yè)企業(yè)主要以銀行、保險(xiǎn)以及擔(dān)保類企業(yè)為

19、主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)效力、物業(yè)籠統(tǒng)和檔次； 辦公面積在1000以上金融業(yè)企業(yè)主要分布于招商銀行大廈、邁科國(guó)際大廈、西部國(guó)際廣場(chǎng)。 客戶訪談錄： 我們選擇辦公樓籠統(tǒng)一定是最重要的一點(diǎn)，外部看起來要?dú)馀梢稽c(diǎn)，由于這個(gè)可以直接影響到我們企業(yè)籠統(tǒng)和客戶對(duì)我們公司的第一覺得；其次就是跟我們公司有關(guān)行業(yè)客戶群的情況，最好這個(gè)寫字樓里面有相關(guān)行業(yè)客戶； 招商銀行大廈 某擔(dān)保公司行政主管22【在用工程客戶】現(xiàn)代效力業(yè)企業(yè)以咨詢效力類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)效力、辦公環(huán)境溫馨度和產(chǎn)品整體籠統(tǒng) 高新區(qū)辦公面積在1000以上的現(xiàn)代效力業(yè)企業(yè)主要以咨詢效力類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)效力、物業(yè)籠統(tǒng)和辦公環(huán)境的溫

20、馨度；辦公面積在1000以上的現(xiàn)代效力業(yè)企業(yè)主要分布于西部國(guó)際廣場(chǎng)、財(cái)富中心、高科廣場(chǎng)以及新長(zhǎng)安廣場(chǎng)。 客戶訪談錄： 我們企業(yè)在選擇辦公樓時(shí)，主要思索的是寫字樓的環(huán)境，由于我們的員工根本都是在辦公室辦公，所以任務(wù)環(huán)境一定要溫馨，任務(wù)環(huán)境溫馨了，員工的辦公效率也就高了。 高科廣場(chǎng) 某公司行政部經(jīng)理23【在用工程客戶】國(guó)企主要以工程建筑、金融及能源為主，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體籠統(tǒng)、指點(diǎn)辦公的溫馨度和尊貴感 高新區(qū)辦公面積在1000平米以上國(guó)企及央企主要要以工程建筑業(yè)、金融業(yè)以及能源類行業(yè)企業(yè)為主； 辦公面積在1000以上的國(guó)企主要分布于陜西投資大廈、都市之門、洛克大廈以及邁科國(guó)際大廈這幾個(gè)工程； 國(guó)企類

21、企業(yè)比較關(guān)注寫字樓的物業(yè)籠統(tǒng)以及指點(diǎn)辦公的溫馨度和尊貴感； 我們選擇的辦公樓，首先外部看起來要?dú)馀梢稽c(diǎn)，最好有一整層這樣的面積適宜我們辦公，由于國(guó)企畢竟跟民營(yíng)企業(yè)不一樣，另外就是獨(dú)立的辦公室要多，我們每個(gè)指點(diǎn)都需求單獨(dú)的辦公室，其他部門也最好有單獨(dú)的辦公區(qū)間，最好是辦公室。還有就是要說這個(gè)樓能表達(dá)指點(diǎn)的尊貴感，能夠指點(diǎn)會(huì)更關(guān)注； 某工程建筑公司行政主管24【在售工程市場(chǎng)表現(xiàn)】在售工程較少，整體供應(yīng)相對(duì)稀缺；超高層產(chǎn)品以標(biāo)桿籠統(tǒng)實(shí)現(xiàn)價(jià)錢突破綠地中心中鐵西安中心項(xiàng)目綠地中心中鐵西安中心總建面（萬(wàn)）1713.35層數(shù)5751寫字樓體量（萬(wàn)）109銷售價(jià)格（萬(wàn)）低區(qū)：1.7-1.8高區(qū)：2.2-2.3

22、1.8-2銷售速度（/月）4000（月回款1.2億）1375（以開發(fā)商關(guān)系銷售為主）標(biāo)準(zhǔn)層面積（分割區(qū)間）300-2000150-220025【在售工程產(chǎn)品力表現(xiàn)】在高度、硬件配置、高科技運(yùn)用方面提升產(chǎn)品整體價(jià)值項(xiàng)目名稱高度（m）外立面標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)物管公司層高/凈高面積（）挑高（m）面積（）數(shù)量品牌電梯服務(wù)面積（）數(shù)量綠地中心270玻璃幕墻4.2200012100024三菱41671700中央空調(diào)長(zhǎng)城物業(yè)中鐵西安中心230low-e玻璃幕墻4.2/2.8220011.3160020瑞士迅達(dá)4500620中央空調(diào)第一太平戴維斯26【在售工程規(guī)范層】產(chǎn)品多采用中心中心筒設(shè)計(jì)，劃分面積較大

23、，戶型方正，提高面積利用率中鐵西安中心綠地中心27【在售工程案例】綠地中心：西安第一高打造樹立籠統(tǒng)標(biāo)桿，經(jīng)過高科技系統(tǒng)和硬件配置提升整體質(zhì)量工程產(chǎn)品中心價(jià)值高度：270米，為西安在售和在用工程第一高度，奠定工程標(biāo)桿籠統(tǒng)，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；品牌：一線品牌開發(fā)商，操作運(yùn)營(yíng)豐富，在全國(guó)有多個(gè)標(biāo)桿式寫字樓工程，具有極強(qiáng)的市場(chǎng)影響力；8大科技系統(tǒng)：智慧型新風(fēng)置換系統(tǒng)、生態(tài)立體綠化系統(tǒng)、感應(yīng)式恒濕系統(tǒng)、階梯式水資源綜合利用系統(tǒng)、高速勢(shì)能自發(fā)電電梯系統(tǒng)、樓宇綜合智能燈光系統(tǒng)、紫外線感應(yīng)式遮陽(yáng)系統(tǒng)、辦公樓綜合隔聲系統(tǒng)；硬件配置：層高、單梯效力面積等均為區(qū)域標(biāo)桿。項(xiàng)目位置高新錦業(yè)路與丈八三路十字建筑面積17萬(wàn)平米建筑形

24、式270米超高層面積劃分地下3層，地上57層，3002000平米物管第一太平戴維斯永綠物業(yè)銷售階段在售，20000元/平米，預(yù)計(jì)2013年放量5萬(wàn)平方米28【在售工程案例】中鐵西安中心：經(jīng)過高度和硬件提升工程籠統(tǒng)工程產(chǎn)品中心價(jià)值高度：230米，奠定工程標(biāo)桿籠統(tǒng)，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；生態(tài)辦公：2200個(gè)/3負(fù)氧離子花園，實(shí)現(xiàn)室外花園與室內(nèi)辦公零間隔接觸；硬件配置：11.3m挑高五星級(jí)行政大堂，4.2-5.5m層高，20部國(guó)際頂級(jí)規(guī)范電梯，打造創(chuàng)新國(guó)際商務(wù)體驗(yàn)；指標(biāo)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層面積2200大堂面積/挑高1600/11.3m層高4.2（凈高：不小于2.8米）柱間距9米幕墻LOW-E雙層中空鋼化玻璃商務(wù)配套行政會(huì)

25、所、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)會(huì)議廳電梯20部瑞士迅達(dá)（其中2部消防梯）電梯服務(wù)面積4500面積劃分1502200物業(yè)公司顧問：第一太平戴維斯，物業(yè)管理開發(fā)商自持：中鐵第一太平物業(yè)29【在售工程客戶】投資客戶關(guān)注升值潛力和投資報(bào)答率，置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：地段籠統(tǒng)配套，其傾向于購(gòu)買中心地段標(biāo)桿物業(yè)，超高層、創(chuàng)新立面和獨(dú)特辦公氣場(chǎng)可成為吸引客戶置業(yè)的方向能源、金融、工程等行業(yè)的機(jī)構(gòu)投資客置業(yè)選擇：中心地段的升值潛力大的物業(yè)；置業(yè)總價(jià)：500-1000萬(wàn)；能源、有色金屬等壟斷、暴利行業(yè)的老板等客戶和企業(yè)高管置業(yè)選擇：中心地段的高質(zhì)量物業(yè)；置業(yè)總價(jià)：1000萬(wàn)以上；暴利行業(yè)投資大企業(yè)投資普通投資以小型私營(yíng)企業(yè)員工、私營(yíng)業(yè)者

26、為主，群體基數(shù)大置業(yè)選擇：具有較大升值潛力地段的質(zhì)量物業(yè)；置業(yè)總價(jià)：500萬(wàn)以下；目前購(gòu)買高新區(qū)寫字樓的投資客戶都是暴利行業(yè)或者大企業(yè)機(jī)構(gòu)等大投資客戶，投資總價(jià)較高，選擇地段都是中心地段。有很多小投資客戶，但是由于寫字樓物業(yè)總價(jià)較高，普通投資客戶缺失。高科尚都工程經(jīng)理不臨路就得想方法把籠統(tǒng)展現(xiàn)出來，要么弄個(gè)超高層，要不立面特別炫，否那么憑啥去他們那買，假設(shè)籠統(tǒng)很牛，配套也能到達(dá)市場(chǎng)程度，客戶很有能夠去投資；客戶以為稀缺就是高端，超高層需求量很大，如今有很多都市之門的客戶都等著買我們超高層辦公產(chǎn)品。 綠地置業(yè)顧問30【未來供應(yīng)量清點(diǎn)】未來供應(yīng)工程超越10個(gè)，主要集中在唐延路版塊和錦業(yè)路版塊，多為

27、超高層產(chǎn)品，總供應(yīng)量超越100萬(wàn)，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大人防超高層工程啟迪清揚(yáng)時(shí)代世紀(jì)金源錦業(yè)時(shí)代西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路工程禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達(dá)工程項(xiàng)目名稱項(xiàng)目體量（萬(wàn)）產(chǎn)品形式未來供應(yīng)啟迪清揚(yáng)時(shí)代20高層、208米超高層錦世達(dá)項(xiàng)目35350米超高層錦業(yè)時(shí)代82棟超高層邁科商業(yè)中心9205米超高層人防項(xiàng)目約6超高層世紀(jì)金源約6超高層禾盛京廣中心約6200米超高層西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目約7高層木塔寨項(xiàng)目約4高層創(chuàng)意時(shí)代中心約6高層新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層- -初定300米超高層合計(jì)107萬(wàn)左右高新區(qū)寫字樓甲級(jí)寫字樓未來供應(yīng)量清點(diǎn)：新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層木塔寨工程31【未來供應(yīng)產(chǎn)品案例】禾盛京廣中心：經(jīng)過高度、硬件配置和面

28、積贈(zèng)送打造工程中心價(jià)值指標(biāo)數(shù)據(jù)高度/層數(shù)200米/41標(biāo)準(zhǔn)層面積1640大堂面積/挑高420/11m層高4（凈高：大于等于2.8米）柱間距8.4米幕墻中空鋼化LOW-E鍍膜玻璃電梯6部低區(qū)電梯，5部高區(qū)電梯物業(yè)公司戴德梁行工程產(chǎn)品中心價(jià)值高度：200米，奠定工程標(biāo)桿籠統(tǒng)，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；部分面積贈(zèng)送；智能體系打造：經(jīng)過打造智能化辦公系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、環(huán)保處理方案，滿足商務(wù)精英辦公需求；硬件配置：4m層高超越區(qū)域平臺(tái)程度；11m挑空奢華裝修大堂表達(dá)產(chǎn)品無與倫比的杰出氣質(zhì)。32【甲級(jí)寫字樓小結(jié)】整體市場(chǎng)產(chǎn)品力市場(chǎng)表現(xiàn)客戶主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊；未來供應(yīng)多為超高層產(chǎn)品，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)壓力較

29、大。入駐率較高，甲級(jí)寫字樓需求較為充足；中心地段甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)最好。在用工程主要經(jīng)過外部籠統(tǒng)展現(xiàn)和硬件、效力提升工程中心價(jià)值;在售工程經(jīng)過打造超高層產(chǎn)品，同時(shí)從硬件配置、高科技運(yùn)用等方向打造工程價(jià)值點(diǎn)。企業(yè)性質(zhì)主要為民營(yíng)企業(yè)和國(guó)企，以金融類和現(xiàn)代效力類企業(yè)為主；在用客戶多關(guān)注產(chǎn)品整體籠統(tǒng)、辦公溫馨度和相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐情況；投資客戶關(guān)注升值潛力和投資報(bào)答率，地段是第一關(guān)注點(diǎn)。33寫字樓市場(chǎng)研討甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓34【市場(chǎng)掃描】在用工程集中在科技路版塊和唐延路版塊，在售工程和可見供應(yīng)工程主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，太白南路沿線少量供應(yīng)西部國(guó)際廣場(chǎng)高科廣場(chǎng)郎臣大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐延國(guó)際洛克大廈東海世

30、紀(jì)中心西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路工程錦業(yè)時(shí)代摩爾中心梵天科技三路啟迪清揚(yáng)時(shí)代禾盛京廣中心大都薈中投融城國(guó)際水晶SOHO都市之窗項(xiàng)目位置銷售情況邁科國(guó)際西高新唐延路南段在用西部國(guó)際廣場(chǎng)南二環(huán)與高新交匯西南角在用創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)高新四路與科技路交匯處西南角在用華晶廣場(chǎng)西高新灃惠路與科技三路十字在用財(cái)富廣場(chǎng)一期南二環(huán)在用洛克大廈唐延路在用高科廣場(chǎng)南二環(huán)與高新區(qū)主干道在用郎臣大廈高新區(qū)高新四路中段 在用新長(zhǎng)安廣場(chǎng)高新區(qū)灃惠南路34號(hào)在用錦業(yè)時(shí)代錦業(yè)路東段32號(hào)在售東海世紀(jì)中心南三環(huán)與丈八六路交匯在售啟迪清揚(yáng)時(shí)代科技二路（清華科技園）在售摩爾中心灃惠南路與科技六路交匯在售高新大都薈科技路與高新四路十字西北角在售禾盛京廣中心

31、高新區(qū)唐延路與科技路十字在售水晶SOHO科技六路和團(tuán)結(jié)南路十字西北角在售都市之窗團(tuán)結(jié)南路與唐興路十字西南角在售中投融城國(guó)際錦業(yè)一路與丈八二路交匯在售西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目錦業(yè)路西段未來供應(yīng)梵天科技路三路項(xiàng)目科技三路未來供應(yīng)在用在售未來榮禾云圖中心瀚源國(guó)際35【在用工程市場(chǎng)表現(xiàn)】租金在30-90元/，二手房售價(jià)在0.65-1.6萬(wàn)元/，且入住率都在80%左右，需求較為充足；科技路、唐延路版塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)高，太白南路沿線物業(yè)價(jià)值仍有較大提升空間位置項(xiàng)目名稱售價(jià)（萬(wàn)元）租金（元/平/月）入住率入住時(shí)間科技路版塊西部國(guó)際廣場(chǎng)1.2-1.48083%2005年高科廣場(chǎng)1.2-1.48088%2004年創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)1

32、.3-1.69090%2004年華晶廣場(chǎng)1.1-1.28080%2010年郎臣大廈1.3-1.59076%2011年唐延路版塊邁科國(guó)際1.4-1.511080%2010年財(cái)富廣場(chǎng)1.0-1.29082%2010年洛克大廈1.1-1.37078%2010年太白南路沿線紫薇龍騰0.75-0.845100%2006年西部電子社區(qū)0.65-0.730-4090%2005年西部國(guó)際廣場(chǎng)高科廣場(chǎng)郎臣大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐延國(guó)際洛克大廈邁科國(guó)際紫薇龍騰新世界西部電子社區(qū)36【在用工程產(chǎn)品力表現(xiàn)】產(chǎn)品力參差不齊，太白南路沿線產(chǎn)品力不高位置項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)物業(yè)層高/凈高 面積（）挑高（m）面積（）數(shù)量品

33、牌數(shù)量品牌物業(yè)費(fèi)科技路版塊西部國(guó)際廣場(chǎng)3.7/2.71100980010三菱317中央空調(diào)西部集團(tuán)物業(yè)6.5元/平高科廣場(chǎng)3.85/2.7160079007三菱362中央空調(diào)高科物業(yè)8元/平米創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)3.8/2.7105075007三菱324中央空調(diào)西安創(chuàng)業(yè)物業(yè)發(fā)展有限公司11.8元/平（含水費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、電梯費(fèi)）華晶廣場(chǎng)3.55/2.7136095006日立263中央空調(diào)萬(wàn)達(dá)物業(yè)4.9元/平唐延路版塊邁科國(guó)際3.85/2.71300中央挑高13米，其余3.8米10005永達(dá)日立261中央空調(diào)邁科物業(yè)9元/平財(cái)富中心3.65/2.613803.82604三菱253中央空調(diào)西部集團(tuán)物業(yè)4.6元

34、/平洛克大廈3.75/2.7130095005日立428中央空調(diào)高得大管家物業(yè)5.5元/平太白南路沿線西部電子社區(qū)3.5/3.22300*33.5-5.590-1503帶森550獨(dú)立空調(diào)紫薇物業(yè)2-3.3元/平37【在用工程客戶】運(yùn)用面積在1000平米以下的中小企業(yè)客戶占比到達(dá)87%，客戶數(shù)量充足，民營(yíng)企業(yè)占絕大多數(shù) 從高新區(qū)目前入駐企業(yè)的面積需求來看，面積需求在300以下和500-1000的企業(yè)較多； 從企業(yè)性質(zhì)分析，面積需求在500-1000的企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，其次為國(guó)企。38【在用工程客戶】客戶構(gòu)造多元化，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，與現(xiàn)代效力業(yè)和金融業(yè)處于同一層級(jí) 面積需

35、求500-1000在高新區(qū)寫字樓企業(yè)里占絕大部分； 大部分企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期3-5年，需求的辦公面積多為500-1000； 500-1000所涵蓋的行業(yè)類型最廣泛，客戶群相對(duì)復(fù)合，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量與現(xiàn)代效力業(yè)和金融業(yè)處于同一層級(jí)39【在用工程案例】邁科國(guó)際：經(jīng)過打造高端產(chǎn)品籠統(tǒng)，控制企業(yè)客戶構(gòu)造純粹度，以準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的籠統(tǒng)實(shí)現(xiàn)租金高溢價(jià)項(xiàng)目名稱售價(jià)（萬(wàn)元/平米）租金（元/平月）邁科國(guó)際1.4-1.5110平臺(tái)水平1.2-1.570-90工程產(chǎn)品中心價(jià)值高端產(chǎn)品籠統(tǒng)展現(xiàn)，加強(qiáng)可識(shí)別性和昭示性，提升產(chǎn)品籠統(tǒng)：建筑外型：帆船外型，可識(shí)別度高，標(biāo)志性強(qiáng)；建筑材質(zhì)：石材搭配Low-E玻璃，提

36、升產(chǎn)品質(zhì)量；奢適大堂設(shè)計(jì)：大堂面積1000、挑高13m均為區(qū)域?qū)懽謽枪こ套罡叱潭龋桓呒兇舛绕髽I(yè)客戶構(gòu)造，提升整體辦公氣氛和檔次：與邁科開發(fā)商相關(guān)金融單位占到61%。工程租金與區(qū)域平臺(tái)程度相比較，實(shí)現(xiàn)了較高的市場(chǎng)溢價(jià)：40【在用工程客戶】老一代乙級(jí)寫字樓在籠統(tǒng)展現(xiàn)、硬件配置和物業(yè)效力等方面無法滿足客戶現(xiàn)有需求高新路沿線和太白南路沿線寫字樓辦公年代長(zhǎng)遠(yuǎn)，在籠統(tǒng)、配置等方面均不能滿足快速開展型企業(yè)的要求代表工程：西部創(chuàng)業(yè)大廈、南洋國(guó)際、亞美大廈等高新一代辦公物業(yè)和西部電子社區(qū)、紫薇龍騰等太白南路沿線物業(yè)；物業(yè)現(xiàn)狀：籠統(tǒng)老舊、內(nèi)部硬件配套落后、面積劃分較小、管理混亂；入駐企業(yè)：多以草創(chuàng)型中小企業(yè)為主，

37、高新版塊多以旅游、科技、通訊、實(shí)業(yè)、教育、咨詢?yōu)橹?，太白南路沿線多以裝飾裝修、數(shù)控、軟件為主，行業(yè)分布較廣。中小型企業(yè)多因籠統(tǒng)及辦公質(zhì)量外溢至高新區(qū)唐延路版塊乙級(jí)寫字樓，外溢比例到達(dá)20%以上高新區(qū)最早的寫字樓曾經(jīng)滿足不了中大規(guī)模企業(yè)開展的需求，很多企業(yè)都外溢到唐延路版塊了，畢竟這邊是承接中心區(qū)的第一圈層，而且商務(wù)氣氛漸漸構(gòu)成了；從亞美大廈、南洋國(guó)際來我們工程改善的很多，都是大中型開展企業(yè)，以前寫字間籠統(tǒng)、面積都不夠用了，需求一個(gè)更好的辦公環(huán)境做長(zhǎng)久開展，比例大約能占到20%以上吧； 新長(zhǎng)安廣場(chǎng)銷售經(jīng)理唐延路開展很快，公共交通也在變好，員工上班很方便，而且這邊企業(yè)的規(guī)模都跟我們差不多，整體辦公

38、氣氛和籠統(tǒng)都符合我們企業(yè)的需求； 從南洋國(guó)際搬過來的，那邊什么類型的企業(yè)都有，太亂了。我們屬于效力性質(zhì)的公司，籠統(tǒng)還是很重要； 洛克大廈企業(yè)創(chuàng)業(yè)大廈西部電子社區(qū)41【在售工程市場(chǎng)表現(xiàn)】銷售價(jià)錢集中于1.1-14萬(wàn)，太白南路沿線產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)較好位置項(xiàng)目總建面（萬(wàn)）層數(shù)寫字樓體量（萬(wàn)）銷售價(jià)格（萬(wàn)）銷售情況（）標(biāo)準(zhǔn)層面積（分割區(qū)間）錦業(yè)路版塊錦業(yè)時(shí)代3427101.4月銷售4000140-900東海世紀(jì)中心11246咨詢中- -300-1700中投融城國(guó)際1024、276咨詢中- -100-1500唐延路版塊摩爾中心402651.2-1.3- -120-1560高新大都薈502931.1散賣5層（

39、約7000）93-1400禾盛京廣中心3026101.1-1.3排號(hào)中88-850泰華金貿(mào)國(guó)際37323212-1.3月銷售7000133-580（9#）Cross萬(wàn)象匯202211.2銷售95%600高新水晶soho1028、256排號(hào)中排號(hào)10層111-1200、138-1800啟迪清揚(yáng)時(shí)代302631.1- -350-1300都市之窗172241.4咨詢中100-2200太白南路沿線榮禾云圖中心3.22631-1.1開盤一周銷售560070-1400瀚源國(guó)際4.12421.1認(rèn)籌30組57-1100高新大都薈啟迪清揚(yáng)時(shí)代錦業(yè)時(shí)代唐延路灃惠路錦業(yè)路東海世紀(jì)中心禾盛京廣中心摩爾中心榮禾云圖中

40、心瀚源國(guó)際42【在售工程產(chǎn)品力表現(xiàn)】唐延路版塊工程較為集中，產(chǎn)品力程度較高位置項(xiàng)目名稱高度（m）外立面標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)物管公司層高/凈高面積（）挑高（m）面積（）數(shù)量品牌電梯服務(wù)面積（）數(shù)量唐延路版塊啟迪清揚(yáng)時(shí)代98干掛石材+玻璃幕墻3.31200128006未定50003200VIV空調(diào)陜西啟迪摩爾中心98花崗巖+玻璃幕墻5.51560102008、5未定- -3500VIV空調(diào)長(zhǎng)城物業(yè)禾盛京廣中心100（3#、4#）low-e玻璃幕墻4/2.8164010.8390、2706未定- -3000多聯(lián)機(jī)分戶中央空調(diào)戴德梁行泰華金貿(mào)國(guó)際99山水云陶筑玻璃幕墻3.2無梁板580（9#）、10

41、00（7#）103004、5未定50003900VIV中央空調(diào)北京國(guó)貿(mào)中心酒店式物業(yè)Cross萬(wàn)象匯80真石漆+玻璃幕墻3.56006.53003日立40003000無中央空調(diào)金松物業(yè)高新大都薈99玻璃幕墻3.3/2.714009未定7未定42002200分戶中央空調(diào)衡信柏迪高新水晶soho98玻璃幕墻+干掛石材A 3.7B 3.21800、120010A 300B 200A 10B 6未定38004800867A 中央空調(diào)B 分戶空調(diào)未定都市之窗80石材+玻璃幕墻3.522002620010未定40001377地源熱泵中央空調(diào)高力物業(yè)43【在售工程產(chǎn)品力表現(xiàn)】唐延路版塊工程較為集中，產(chǎn)品力程

42、度較高位置項(xiàng)目名稱高度（m）外立面標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)物管公司層高/凈高面積（）挑高（m）面積（）數(shù)量品牌電梯服務(wù)面積（）數(shù)量錦業(yè)路版塊錦業(yè)時(shí)代96玻璃幕墻3.4（平層）、5.5（loft）90093004未定80002194分戶空調(diào)戴德梁行東海世紀(jì)中心93干掛石材+玻璃幕墻3.91850103007未定- -未定中央空調(diào)未定中投融城國(guó)際100玻璃幕墻3.9、3.51800、140012.3400-5006未定5000未定戶式中央空調(diào)未定太白南路沿線榮禾云圖中心99LOW-E玻璃+干掛石材3.6140092806未定5000500中央空調(diào)和潤(rùn)物業(yè)瀚源國(guó)際90+玻璃幕墻3.5110020未定5

43、未定4000106中央空調(diào)戴德梁行 44【在售工程規(guī)范層】大部分采用中心中心筒設(shè)計(jì)，部分產(chǎn)品板樓和偏心中心筒設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)規(guī)范層創(chuàng)新，加強(qiáng)辦公適用性和溫馨度摩爾中心瀚源國(guó)際啟迪清揚(yáng)時(shí)代榮禾云圖中心45【在售工程案例】高新水晶soho：外立面、電梯及車位等硬件配備比肩甲級(jí)寫字樓，一半開發(fā)商自持雙層底下車庫(kù)銜接入戶大堂營(yíng)造雙大堂的非凡尊貴感；2部總裁專屬電梯，劃分圈層感；1：1.3的高車位配比；玻璃幕墻+干掛石材的外立面設(shè)計(jì)，塑造質(zhì)量外觀；規(guī)范層1800劃分成110239面積段，合理的面積區(qū)間劃分，既能滿足中小型企業(yè)需求，又滿足大中型企業(yè)整層辦公需求。指標(biāo)A座B座標(biāo)準(zhǔn)層面積18001200標(biāo)準(zhǔn)層層高3.

44、7m3.2m大堂面積300200大堂挑高10m最小面積劃分137110電梯10部6部電梯服務(wù)面積38004800外立面干掛石材+玻璃幕墻車位867個(gè)工程產(chǎn)品中心價(jià)值46【在售工程案例】都市之窗：西安首個(gè)純鋼構(gòu)造寫字樓，多重智能系統(tǒng)并用，客戶對(duì)建筑構(gòu)造、高科技運(yùn)用不敏感，市場(chǎng)表現(xiàn)普通工程產(chǎn)品中心價(jià)值鋼構(gòu)：西北首座純鋼構(gòu)造交融體，抗震性能極佳，空間可隨意分割，戶內(nèi)有效運(yùn)用面積提高5%-8%；多重智能系統(tǒng)并用：新風(fēng)系統(tǒng)：提高室內(nèi)空氣質(zhì)量，保證任務(wù)環(huán)境的溫馨度；27層過濾直飲水系統(tǒng)：工程特設(shè)純真水制水車間，滿足辦公直飲水需求；地緣熱泵中央空調(diào)：利用地下可再生能源，實(shí)現(xiàn)24H不延續(xù)恒溫，降低傳統(tǒng)中央空調(diào)

45、運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，最大化節(jié)約辦公本錢；智能停車： 西北第一家智能停車庫(kù)，5層地下停車場(chǎng)，1300多個(gè)富余車位。指標(biāo)數(shù)據(jù)層數(shù)22標(biāo)準(zhǔn)層面積2200建筑結(jié)構(gòu)鋼構(gòu)大堂面積/挑高200/26m層高3.5m外立面干掛石材+玻璃幕墻電梯10部 電梯服務(wù)面積4000智能系統(tǒng)24H新風(fēng)系統(tǒng)、27層過濾直飲水、地源熱泵中央空調(diào)客戶關(guān)注價(jià)錢、面積和硬件配套，對(duì)建筑構(gòu)造和高科技運(yùn)用敏感度不高。47【在售工程案例】禾盛京廣中心：純玻璃幕墻打造準(zhǔn)甲級(jí)高端產(chǎn)品籠統(tǒng)，經(jīng)過面積贈(zèng)送提升產(chǎn)品性價(jià)比，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)較好超高層超甲級(jí)寫字樓3#、4#乙級(jí)寫字樓酒店式公寓唐延路北南贈(zèng)送面積工程產(chǎn)品中心價(jià)值建筑籠統(tǒng)：總體設(shè)計(jì)感較強(qiáng)，純玻璃幕墻打造，提

46、升產(chǎn)品高端質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)工程高籠統(tǒng)；硬件配套：經(jīng)過硬件材質(zhì)和品牌控制本錢，提升溫馨度；面積贈(zèng)送提高性價(jià)比：3#送露臺(tái)面積：6189；4#送露臺(tái)面積： 3045 ；1200平層單位贈(zèng)送大視野空中花園，實(shí)現(xiàn)有氧辦公。市場(chǎng)表現(xiàn)售價(jià)（萬(wàn)元/平米）1-1.3速度（平米/月）4000-600048【在售工程案例】摩爾中心：板樓、偏心中心筒設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)規(guī)范層創(chuàng)新，蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，控制本錢的同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的昭示性工程產(chǎn)品中心價(jià)值建筑籠統(tǒng)：蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，實(shí)現(xiàn)客戶制定化和本錢控制，樹立產(chǎn)品籠統(tǒng)，提升產(chǎn)品質(zhì)量；規(guī)范層創(chuàng)新：板樓設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光優(yōu)勢(shì)明顯；偏心中心筒，南向優(yōu)質(zhì)單元數(shù)量多；中心筒分散設(shè)計(jì)，部分單元獨(dú)享走廊公

47、共空間和電梯入戶設(shè)計(jì)，加強(qiáng)尊貴感。49【在售工程案例】啟迪清揚(yáng)時(shí)代：經(jīng)過規(guī)模化產(chǎn)品打造構(gòu)成高質(zhì)量寫字樓集群，營(yíng)造濃重辦公氣氛，提升產(chǎn)品附加值工程產(chǎn)品中心價(jià)值外部籠統(tǒng)：超高層異形外立面，樹立區(qū)域標(biāo)桿，提升工程昭示性；規(guī)模：34萬(wàn)的超大規(guī)模，8棟高質(zhì)量寫字樓產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品集群，營(yíng)造濃重辦公氣氛；硬件配置：3.6m層高，12m挑高、800奢華大堂，高速WiFi全樓覆蓋，3200個(gè)車位配置；寫字樓配套參數(shù)電梯6部電梯大堂800，12米高電梯服務(wù)面積4600車停3200個(gè)，4600平米/部 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層面積：1200，一層4戶標(biāo)準(zhǔn)層高3.3米空調(diào)VRV空調(diào)，品牌不定外立面干掛石材+玻璃幕面其他門窗、斷橋鋁

48、合金，高速WiFi覆蓋50【在售工程客戶】自用客戶關(guān)注產(chǎn)品昭示性、性價(jià)比、面積劃分和辦公溫馨度，對(duì)高科技運(yùn)用、新型建筑資料等不敏感我們工程是西北第一家純鋼構(gòu)建筑 ，同時(shí)也運(yùn)用了一系列的高科技系統(tǒng)27層過濾直飲水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)，但這些對(duì)客戶的吸引力缺乏，反而加大了購(gòu)買本錢，客戶關(guān)注更多的依然是價(jià)錢、地段、產(chǎn)品后期好不好用。 都市之窗置業(yè)顧問300-600的產(chǎn)品銷售最好，其中自用的占到三分之二，而投資客戶更傾向于購(gòu)買200-300更小面積的產(chǎn)品。自用客戶的關(guān)注點(diǎn)和投資客戶的不同，他們更關(guān)懷價(jià)錢、層高等，對(duì)辦公溫馨度有較高要求。 高新水晶soho置業(yè)顧問“近兩年唐延路辦公環(huán)境、

49、辦公氣氛都漸漸有了起色，在高新區(qū)口碑還是算不錯(cuò)的，很多企業(yè)都慕名而來，從長(zhǎng)期開展來看，專業(yè)寫字樓一定是商務(wù)辦公的首選，商住樓只是一個(gè)過渡的產(chǎn)品方式，有存在的空間，但不會(huì)成為成熟辦公區(qū)的市場(chǎng)主流；“企業(yè)越成熟，規(guī)模越大，開展越穩(wěn)定，對(duì)專業(yè)寫字樓的需求就越多，但目前企業(yè)的想法也在漸漸轉(zhuǎn)變，小公司來看專業(yè)寫字樓很多，能夠是覺得專業(yè)寫字樓更有質(zhì)量，更有保證，從客戶心思轉(zhuǎn)變和需求上來看，專業(yè)寫字樓市場(chǎng)時(shí)機(jī)挺大的；禾盛京廣中心置業(yè)顧問51【在售工程客戶】投資客戶更關(guān)注產(chǎn)品價(jià)錢、升值空間、面積劃分和周邊環(huán)境配套產(chǎn)品本身純玻璃幕墻的外立面可以提升工程整體籠統(tǒng)檔次，再加上面積贈(zèng)送，提高了產(chǎn)品的性價(jià)比；面積區(qū)間最

50、小劃到了80多，降低了投資本錢。 禾盛京廣中心置業(yè)顧問金石柏朗是太白南路沿線新一代寫字樓里的標(biāo)桿產(chǎn)品，它經(jīng)過大方簡(jiǎn)約的外觀設(shè)計(jì)滿足客戶對(duì)產(chǎn)品外部籠統(tǒng)的需求，高面積贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)零公攤，產(chǎn)生了高性價(jià)比。 830自在分割，給投資客戶提供了更多的選擇。 金石柏朗置業(yè)顧問52【未來供應(yīng)產(chǎn)品】 主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，供應(yīng)量較少，太白南路與科技路版塊根本無供應(yīng)唐延路灃惠路錦業(yè)路西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路工程梵天科技三路木塔寨新棟東方米蘭項(xiàng)目名稱規(guī)模銷售情況西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目6萬(wàn)未來供應(yīng)梵天科技路三路項(xiàng)目4萬(wàn)未來供應(yīng)木塔寨項(xiàng)目- -未來供應(yīng)東方米蘭國(guó)際城- -未來供應(yīng)領(lǐng)匯秦唐國(guó)際- -未來供應(yīng)新棟- -未來供應(yīng)53【

51、乙級(jí)寫字樓小結(jié)】整體市場(chǎng)產(chǎn)品力市場(chǎng)表現(xiàn)客戶主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊，太白南路沿線少量供應(yīng)；未來供應(yīng)工程較多，供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力不及甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。在用工程需求較為充足；科技路、唐延路版塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)高，太白南路沿線價(jià)值實(shí)現(xiàn)較低；在售工程功能適用、性價(jià)比較高的產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。在用工程外部籠統(tǒng)老舊，硬件配套及物業(yè)效力較為落后；在售工程整體籠統(tǒng)實(shí)現(xiàn)突破，在規(guī)范層面積劃分、物業(yè)效力、適用性方面均有發(fā)力。面積需求在300以下和500-1000的企業(yè)較多；自用客戶關(guān)注產(chǎn)品性價(jià)比和適用性；投資客戶更關(guān)注產(chǎn)品價(jià)錢、升值空間、面積劃分和周邊環(huán)境配套。54公寓市場(chǎng)研討商務(wù)公寓居住公寓55【在用工程市

52、場(chǎng)格局及表現(xiàn)】在用的SOHO公寓集中在唐延路沿線，租金實(shí)現(xiàn)約為60-70元/*月，可實(shí)現(xiàn)85%以上的入住率，市場(chǎng)需求旺盛56分布片區(qū)項(xiàng)目租金（元/平米/月）入住率體量使用時(shí)間唐延路版塊唐灃國(guó)際60-7083%3.0 2010年9月交房，企業(yè)入駐時(shí)間不久旺座國(guó)際80-8590%以上182年左右旺座現(xiàn)代城65-7090%153-4年海星城市廣場(chǎng)65-7090%以上13.84-5年中央CBD版塊匯鑫IBC60-7086%14不到2年太白南路版塊嘉天國(guó)際5580%13.85年左右世界500強(qiáng)等有實(shí)力的大規(guī)模企業(yè)就那么多，需求的面積畢竟有限，高新區(qū)的企業(yè)支撐還是要靠中小企業(yè)，這類企業(yè)是辦公市場(chǎng)的主力；高

53、新不缺100元/平米以上的寫字樓，缺的是質(zhì)量有保證、租金在50-60元/平米左右寫字樓，這也是旺座現(xiàn)代城、旺座國(guó)際勝利的緣由；二手房訪談市場(chǎng)最好賣最好租的還是像旺座系列的產(chǎn)品，辦公質(zhì)量，高性價(jià)比，符合高新主流企業(yè)的需求； 高新國(guó)際租售中心唐灃國(guó)際廣場(chǎng)海星城市廣場(chǎng)旺座國(guó)際城旺座現(xiàn)代城匯鑫IBC嘉天國(guó)際金石柏朗【在用工程產(chǎn)品力表現(xiàn)】太白南路在用SOHO公寓數(shù)量少、配套老舊，整體與乙級(jí)寫字樓相比，硬件配套及物業(yè)費(fèi)較低，適用性強(qiáng)分布片區(qū)項(xiàng)目名稱外立面標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)物業(yè)層高/凈高 面積（）挑高（m）面積（）數(shù)量品牌數(shù)量品牌物業(yè)費(fèi)唐延路沿線唐灃國(guó)際廣場(chǎng)外磚+玻璃幕墻3.3/36409.32003優(yōu)

54、安達(dá)600戶式中央空凋唐灃物業(yè)3.2元/平/月旺座現(xiàn)代城白色鋁塑板幕墻+玻璃窗3.7/2.683083004日立800戶式中央空凋怡人物業(yè)5-6元/平/月旺座國(guó)際城裙樓為進(jìn)口高槏石材，主體外墻為高級(jí)鋁塑板3.7/2.7110091604日立900戶式中央空凋怡人物業(yè)2.5元/平/月海星城市廣場(chǎng)二層以下花崗巖、三層以上玻璃+亞光金屬面磚2.9/2.4180061507德國(guó)蒂森克虜伯543中央空調(diào)戴德梁行4.5元/平/月錦業(yè)路沿線匯鑫IBC石材;無孔駁接式玻璃幕墻-/2.712003.53008三菱500中央空調(diào)西安匯馨物業(yè)管理有限責(zé)任公司5元/平/月太白南路沿線金石柏朗干掛石材+LOW-E玻璃3

55、.3830680-1004永大192戶式獨(dú)立金石物業(yè)嘉天國(guó)際墻磚-/2.48003.42004日立200中央空調(diào)嘉天物業(yè)3.2元/平/月5758【在用工程案例】旺座現(xiàn)代城：經(jīng)過高質(zhì)量籠統(tǒng)和適用功能配置，緊抓區(qū)域投資及生長(zhǎng)型中小企業(yè)需求，成為銷售奇觀，實(shí)現(xiàn)高入住率工程價(jià)值點(diǎn)：立面簡(jiǎn)約大氣，白色鋁塑板幕墻和玻璃窗營(yíng)造出非凡的現(xiàn)代感，地標(biāo)感極強(qiáng)；超大面積挑高公共大堂，拔高工程整體商務(wù)辦公籠統(tǒng)；銷售面積100-250為主，面積控制，低總價(jià)；通風(fēng)采光效果好，辦公溫馨度高；配備戶式中央空調(diào)分戶核算，滿足生長(zhǎng)型中小企業(yè)辦公需求；項(xiàng)目地點(diǎn)高新區(qū)唐延路35號(hào)占地面積40073建筑面積180000層面積830戶型

56、100-250電梯4梯4戶產(chǎn)品類型一座商務(wù)酒店七座辦公樓銷售情況在2006年西安寫字樓市場(chǎng)普遍疲軟的背景下，旺座現(xiàn)代城在短短9個(gè)月時(shí)間內(nèi)8萬(wàn)寫字間售罄，創(chuàng)造西安寫字樓市場(chǎng)銷售奇跡入住率90%以上58【在售工程案例】金石柏朗：板樓設(shè)計(jì)和酒店式物業(yè)效力提高面積適用性和辦公溫馨度，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)良好工程產(chǎn)品中心價(jià)值面積贈(zèng)送：整層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)140面積贈(zèng)送，提高產(chǎn)品性價(jià)比；規(guī)范層創(chuàng)新：板樓設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光優(yōu)勢(shì)明顯；830自在分割，滿足中小企業(yè)運(yùn)用需求；共享會(huì)議室設(shè)置，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)本錢；質(zhì)量物業(yè)： 金石物業(yè)，24H酒店式物業(yè)效力。指標(biāo)數(shù)據(jù)層數(shù)27標(biāo)準(zhǔn)層面積830大堂面積/挑高80-100/6m層高3.3m外立面干掛

57、石材+LOW-E玻璃電梯4部 永大電梯服務(wù)面積5000智能系統(tǒng)24H負(fù)壓新風(fēng)系統(tǒng)、無負(fù)壓供水、雙網(wǎng)、一卡通寫字樓體量為20000，已銷售18000，價(jià)錢區(qū)間為9800-12000元/，市場(chǎng)表現(xiàn)良好。591、對(duì)運(yùn)用本錢敏感企業(yè)還屬于創(chuàng)業(yè)期，能省那么省，租金最好不要超越60元/平米；專業(yè)寫字樓公攤很大，后期運(yùn)用本錢太高；2、對(duì)產(chǎn)品層面關(guān)注主要表達(dá)在立面、大堂等籠統(tǒng)部位及電梯等硬件配套選擇旺座國(guó)際很大的緣由就是立面很有質(zhì)感，質(zhì)量感和昭示性很強(qiáng)； 旺座國(guó)際入駐企業(yè)電梯要夠用，最好不要出現(xiàn)擠不上的情況，海星的層高能再高一些就好了，3米的層高有點(diǎn)壓制； 海星客戶3、對(duì)空調(diào)、物業(yè)要求往左現(xiàn)代城的物業(yè)不錯(cuò)，周

58、邊有什么施工的比較吵，給物業(yè)打個(gè)就處理了，但是我們?cè)谖鲿襁@邊，很熱，空調(diào)不是特別涼爽；旺座國(guó)際入駐企業(yè)中小型企業(yè)關(guān)注空調(diào)、電梯等設(shè)備后期產(chǎn)生的費(fèi)用大小，關(guān)注租用面積的實(shí)踐運(yùn)用率高低。對(duì)于辦公籠統(tǒng)和質(zhì)量的關(guān)注在本錢考量下，還沒有特別高端的需求。這類企業(yè)集中的寫字樓普通產(chǎn)品力和籠統(tǒng)都不會(huì)特別好。 瑪雅旺座現(xiàn)代城店店長(zhǎng)【在用工程客戶特征】租賃客戶多為創(chuàng)業(yè)型、開展初期的中小型企業(yè)，以流通行業(yè)、業(yè)務(wù)型公司為主，辦公面積需求在300以內(nèi)，關(guān)注辦公本錢及適用性主要為一些創(chuàng)業(yè)期或開展型的中小企業(yè)，包括電子、資料、通訊、貿(mào)易、IT、地產(chǎn)、效力、能源類行業(yè)，行業(yè)類別豐富；客戶：以企業(yè)辦事處、創(chuàng)業(yè)期、開展期的中小企

59、業(yè)為主需求面積以200-300平米為主，目前隨著企業(yè)的開展，部分需求整層或半層面積；60【在用工程小結(jié)】 在用的SOHO公寓主要集中在唐延路沿線，太白南路沿線數(shù)量較少； 租金實(shí)現(xiàn)約為60-70元/*月，可實(shí)現(xiàn)85%以上的入住率，市場(chǎng)需求旺盛；在用SOHO公寓配套老舊，整體與乙級(jí)寫字樓相比，硬件配套及物業(yè)費(fèi)較低，適用性強(qiáng)； 整層分割為小面積區(qū)間出賣，總價(jià)較低； 租賃客戶多為創(chuàng)業(yè)型、開展初期的中小型企業(yè)，以流通行業(yè)、業(yè)務(wù)型公司為主，辦公面積需求在300以內(nèi)，關(guān)注辦公本錢及適用性；整體市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)品力123客戶461【在售工程市場(chǎng)格局及表現(xiàn)】在售SOHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版塊，市場(chǎng)存量

60、超越10萬(wàn)，價(jià)錢平臺(tái)約為8000-9000元/，平臺(tái)去化程度約1500/月，高科尚都憑仗地段及性價(jià)比優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越市場(chǎng)平臺(tái)分布片區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)年限2013預(yù)計(jì)供應(yīng)量（）項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)構(gòu)成售價(jià)銷售速度中央CBD版塊高科尚都50年50944二期20萬(wàn)辦公 12萬(wàn) SOHO 6萬(wàn)7700月銷面積5850唐延路版塊糖果house50年24007萬(wàn)4800商業(yè)6萬(wàn)SOHO7500元/月銷面積1400太白南路版塊上上國(guó)際40年170003萬(wàn)2.5萬(wàn)7800元/月銷面積1300尚中心40年370003萬(wàn)SOHO1.5萬(wàn)；商業(yè)0.6；酒店0.45萬(wàn)精裝1.7萬(wàn)/；毛坯1.5萬(wàn)月銷1800存量10.64萬(wàn)尚中心上上國(guó)際